Achtergrondinformatie voor discussie Woonvisie De Wolden. Gemeenteraad 17 november 2016

Transcriptie

1 Achtergrondinformatie voor discussie Woonvisie De Wolden Gemeenteraad 17 november 2016

2 Inhoud Proces tot nu toe Resultaten analyse en Woontafels Stellingen en vragen 2

3 Proces tot nu toe Deskresearch: CBS, data Actium, Leefbaarometer, Kadaster, beleidsstukken gemeente Doorrekenen prognoses: o Lager schaalniveau (kernenclusters) o Inkomensgroepen / doelgroep sociale huur o Wonen en zorg Enquête vestigers en vertrekkers (verhuismotieven) Woontafels 22 september 3

4 Proces vanaf nu Debatavond 17 november Vaststelling college concept woonplan eind december 2016 Ter inzage januari / februari 2017 Vaststelling raad: maart / april

5 Speerpunten Woonvisie Voldoende aanbod sociale huur (tot 650 euro) en goedkope koopwoningen (tot euro) Voldoende geschikte woningen voor senioren Aanpassing bestaande voorraad stimuleren Toevoeging nieuwe woonvormen in kerndorpen Kansen op woningmarkt voor starters vergroten -> nieuwbouw + verkoop huurwoningen (koopgarant) + collectief particulier opdrachtgeverschap Mensen met intensieve zorgvraag zo lang mogelijk in huidige omgeving / woning laten wonen -> afgestemd aanbod WWZ-voorzieningen in Zuidwolde (+ Ruinen en De Wijk). Ondersteuning woonzorgontwikkeling door regie op de ontwikkeling van woonservicegebieden 5

6 Ontwikkelingen sinds 2011 Herziening Woningwet Extramuralisering Strengere hypotheekeisen Verdergaande flexibilisering arbeidsmarkt Betaalbaarheidsdiscussie Instroom statushouders Nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose beschikbaar Reden genoeg om Woonplan te actualiseren

7 RESULTATEN ANALYSE 7

8 Thema s Demografie (bevolkings-en huishoudensgroei, leeftijdsopbouw) Woningvoorraad (huur/koop, woningtype, bouwjaar, huurwoningen naar prijsklasse) Woningmarkt (transacties en koopsom) Verhuisbewegingen en motieven Huishoudensprognose en kwalitatieve vraag Wonen en zorg (vergrijzing, behoefte aan intra-en extramurale zorg) Duurzaamheid (energielabels koop- en huurwoningen) 8

9 Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsontwikkeling in De Wolden wordt vooral bepaald door binnenlandse migratie. Geeft grillig beeld. Geboortesaldo daalt; is sinds 2007 negatief Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Buitenlandse migratie Binnenlandse migratie Bron: CBS Statline 9

10 Leeftijdsopbouw per kern Ruinen Koekangerveld de Wijk Fort Zuidwolde Ruinerwold Ansen Koekange Echten Veeningen Alteveer Linde Berghuizen Oosteinde Drogteropslagen Kerkenveld Eursinge Gemeente de Wolden Drenthe Nederland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < jaar jaar jaar jaar 75+ Bron: BRP Gemeente De Wolden 10

11 WONINGVOORRAAD 11

12 Woningvoorraad naar huur / koop Fort Berghuizen Kerkenveld Alteveer Eursinge Oosteinde Linde Koekangerveld Drogteropslagen Veeningen Koekange Echten Ansen Ruinen Ruinerwold Zuidwolde dewijk Gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Koop Particuliere huur Huurwoningen Corporatie Bron: WOZ registratie Gemeente De Wolden Totaal: woningen 12

13 Voorraad naar woningtype Koop 2% 7% 31% 61% Huurwoningen corporatie 25% 60% 13% 2% Particuliere huur 9% 13% 23% 55% 617 Totaal 6% 17% 27% 50% % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Appartement Rij / hoek 2^1 kap Vrijstaand Overig Corporatiewoningen: Actium 1608, Woonconcept 18, DeVeste 1 Bron: WOZ registratie Gemeente De Wolden 13

14 Voorraad Actium naar netto huurprijs Alteveer 7% 86% 7% 14 Ansen Berghuizen De Wijk Drogteropslagen 27% 20% 50% 33% 70% 100% 40% 50% 6% 4% Echten 75% 25% 4 Fort Kerkenveld 26% 53% 5% 16% 19 Koekange 7% 83% 5% 5% 118 Koekangerveld 86% 14% 14 Linde 25% 75% 8 Oosteinde 100% 5 Ruinen 9% 59% 17% 16% 308 Ruinerwold 22% 63% 7% 8% 238 Veeningen Zuidwolde 20% 33% 61% 58% 7% 8% 12% Gemeente De Wolden 18% 64% 8% 10% % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Tot 410 Tussen 410 en 586 Tussen 586 en 629 Tot 711 Bron: Actium 14

15 Betaalbaarheid sociale huurwoningen Netto huur woningen Actium (huidig niveau) Aantal % Tot % % % % Totaal % Bron: Actium 15

16 Beschikbaarheid sociale huurwoningen 2015 Gemiddelde inschrijftijd (maanden) Gemiddelde inschrijfduur bij toewijzing: 2012: 5,6 jaar 2013: 4 jaar 2014: 3,6 jaar 2015: 4,3 jaar Gemiddelde inschrijftijd (jaren) Aantal toewijzingen Tot 23 jaar 13 1,1 3 Tussen 23 en 65 jaar 32 2, jaar en ouder 91 7,6 29 Totaal 83 Ouderen: veel voorzorgsinschrijvingen Inschrijfduur het langste in Ruinen, Zuidwolde, De Wijk (veel ouderen?) Bron: Actium 16

17 TOEKOMSTBESTENDIGHEID 17

18 Toekomstbestendigheid woningvoorraad leeftijd woningen Koop 24% 12% 15% 22% 27% Particuliere huur 36% 13% 16% 21% 14% 617 Huurwoningen corporatie 14% 36% 26% 23% Totaal 21% 12% 18% 23% 26% % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < tot heden Bron: WOZ registratie, gemeente De Wolden 18

19 Duurzaamheid totale woningvoorraad Voorlopige energielabels per kern Eursinge Oosteinde Linde Berghuizen Ansen Fort Drogteropslagen Veeningen Koekange Echten Koekangerveld Kerkenveld Alteveer Ruinerwold Ruinen de Wijk Zuidwolde Gemeente de Wolden 0% 12% 4% 4% 13% 1% 14% 9% 2% 12% 12% 0% 12% 54% 17% 15% 4% 1% 5% 54% 12% 9% 1% 13% 48% 8% 3% 3% 26% 18% 13% 4% 9% 4% 34% 19% 4% 1% 4% 2% 4% 15% 17% 16% 14% 17% 20% 7% 18% 19% 44% 44% 35% 1% 15% 35% 4% 9% 34% 14% 1% 7% 33% 12% 5% 14% 18% 16% 13% 3% 3% 12% 1% 13% 29% 31% 29% 9% 2% 7% 13% 23% 18% 27% 17% 23% 8% 5% 22% 20% 14% 5% 5% 10% 9% 26% 20% 19% 10% 20% 28% 13% 2% 10% 18% 4% 19% 33% 16% 4% 9% 16% 11% 16% 28% 18% 4% 9% 13% 8% 18% 25% 15% 3% 10% 22% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A++ A B C D E F G Bron: RVO 19

20 Duurzaamheid woningen Actium Definitieve energielabels Berghuizen 50% 50% Koekangerveld 14% 14% 71% Veeningen 4% 4% 25% 33% 21% 8% 4% Drogteropslagen 67% 33% Ruinerwold 3% 8% 22% 41% 19% 4% Zuidwolde 3% 30% 27% 17% 6% Echten 50% 25% 25% Linde 38% 38% 25% Kerkenveld 17% 33% 28% 11% 11% Oosteinde 40% 40% De Wijk 21% 31% 9% Koekange 13% 33% 34% 3% Alteveer 7% 71% 14% 7% Ruinen 10% 25% 54% 5% 5% Ansen 40% 47% 0% 13% Gemeente 9% 12% 34% 25% 12% 5% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% A B C D E F G 20

21 WONINGMARKT: KOOPSECTOR 21

22 Ontwikkeling koopsector Aantal transacties Ontwikkeling transacties Ontwikkeling koopsom Gemiddelde transactieprijs (euro) 22

23 Aantal transacties naar woningtype Appartem. 2^1 kap Vrijstaand Tussen Hoek 23

24 MIGRATIE 24

25 Migratiesaldo naar leeftijdsgroep Bron: CBS Statline 25

26 Verhuizingen: waar gaan mensen heen vanuit kernen De Wolden? Zuidwolde Ruinerwold Ruinen De Wijk Koekange Kerkenveld Veeningen Echten Drogteropslagen Alteveer Linde Fort Ansen Eursinge Gemeente 0% 20% 17% 17% 15% 14% 13% 13% 23% 47% 41% 40% 31% 31% 24% 5% 36% 21% 28% 27% 24% 23% 10% 14% 18% 26% 11% 9% 9% 7% 79% 77% 46% 51% 51% 59% 55% 58% 54% 62% 57% 59% 62% 64% 53% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Binnen eigen kern Binnen de gemeente Vertrokken uit de gemeente Bron: CBS Microdata ( ) 26

27 Top 10 vestiging / vertrek Vestiging uit Vertrek naar Saldo Hoogeveen Meppel Groningen Westerveld Hardenberg Staphorst Zwolle Midden - Drenthe Steenwijkerland Emmen Bron: CBS Microdata 27

28 Binnenverhuizers en vestigers naar leeftijd Ruinen 16% 15% 37% 13% 18% Ansen 10% 18% 43% 22% 6% De Wijk 16% 19% 38% 11% 16% Zuidwolde 19% 17% 39% 10% 14% Koekange 19% 17% 42% 13% 9% Ruinerwold 21% 17% 42% 10% 10% Veeningen 17% 18% 51% 9% 5% Drogteropslagen 11% 22% 52% 14% Fort 11% 17% 60% 12% Kerkenveld 27% 18% 45% 5% 6% Linde 20% 24% 46% 6% 4% Echten 17% 28% 48% 7% Alteveer 23% 31% 46% Eursinge 0% 46% 54% Gemeente 18% 18% 41% 11% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 tm 14 jaar 15 tm 24 jaar 25 tm 49 jaar 50 tm 64 jaar 65 jaar e.o. Bron: CBS Microdata ( ) 28

29 In welke woningtypes komen verhuizers terecht Binnenverhuizers 39% 4% 11% 18% 26% 1% Vestigers 37% 3% 8% 17% 35% 0% 20% 40% 60% 80% 100% huur egz huur mgz koop rij koop 2-1kap koop vrij koop mgz Bron: CBS Microdata 29

30 UITKOMSTEN VESTIGERSEN VERTREKKERS ENQUÊTE 30

31 Onderzoeksmethode en respons Verstrekkers en vestigers: verhuisd in periode Uitnodigingen verstuurd door gemeente Webenquête met mogelijkheid op papier in te vullen Adressen vertrekkers aangekocht, vestigers uit BRP Vestigers: 240 geslaagde enquêtes (17%) Vertrekkers: 78 geslaagde enquêtes (12%) 31

32 Motieven voor verhuizing Persoonlijk Vestiging Vertrekkers 65% 85% 35% 15% Woning Vestigers Vertrekkers 33% 70% 67% 30% Woonomgeving Vestigers Vertrekkers 17% 76% 83% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Wel Niet - Vestigers geven vaker dan vertrekkers aan wegens de woning of woonomgeving naar de Wolden te verhuizen - Vertrekkers hebben juist vaker een persoonlijke reden om te verhuizen 32

33 Persoonlijke motieven Trouwen/samenwonen Beëindiging samenwonen/scheiden Gezinsuitbreiding Kinderen uit huis Verandering van inkomen Dichterbij werk willen wonen Dichterbij studie willen wonen Vanwege gezondheidstoestand Vestiging Vertrek Dichterbij familie / vrienden willen wonen Zelfstandig willen wonen / uit huis willen Terugkeer naar de gemeente Vanwege geloofsovertuiging Geen van de bovenstaande redenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 33

34 Vestigers; motieven m.b.t. de woning Aantrekkelijke locatie woning Grotere tuin De prijs / kwaliteitverhouding Snel een passende woning Grotere woning Beter aanpasbaar Geschikte woning voor ouderen Het aanbod aan betaalbare koopwoningen De kwaliteit van mijn huidige woning is beter Kleinere woning Kleinere tuin Het aanbod aan betaalbare huurwoningen Energiezuinigere woning Passende nieuwbouwwoningen Mijn vorige woning werd gesloopt / gerenoveerd Geen van de bovenstaande redenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 34

35 Vertrekkers; motieven woning Vorige woning was te groot Niet snel een passende woning Te ruime tuin Voldeet niet aan mijn behoefte Onaantrekkelijke locatie vorige woning Vorige woning werd gesloopt/gerenoveerd De prijs / kwaliteitverhouding Onvoldoende passende nieuwbouwwoningen Onvoldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen Onvoldoende aanbod aan betaalbare koopwoningen Slechtere kwaliteit Te kleine of geen tuin Mijn vorige woning was niet (meer) aanpasbaar Geen van de bovenstaande redenen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 35

36 Vestigers; motieven woonomgeving Groen/Natuur in de omgeving De rustige woonomgeving Thuisvoelen in de wijk (goede sfeer) De uitstraling van de woonomgeving Voldoende aanbod aan winkels Fijn contact Goede bereikbaarheid per auto Weinig criminaliteit / gevoel van veiligheid De ruimte van de buurt of wijk De ruime opzet van de buurt of wijk Voldoende aanbod aan zorgvoorzieningen Voldoende aanbod scholen, kinderopvang etc. Kindvriendelijke buurt De levendigheid Genoeg parkeergelegenheid Voldoende aanbod culturele voorzieningen Goede bereikbaarheid per openbaar vervoer Goede verkeersveiligheid in de buurt of wijk Geen van de bovenstaande redenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 94% van vestigers voelt zich welkom in gemeente 36

37 Vertrekkers; motieven woonomgeving Onvoldoende aanbod aan winkels Voelde me niet thuis in de wijk Onvoldoende aanbod culturele voorzieningen Onvoldoende levendigheid in de woonomgeving Slechte / matige bereikbaarheid ov Geen kindvriendelijke buurt Slechte / matige bereikbaarheid per auto Onvoldoende aanbod aan zorgvoorzieningen Onvoldoende aanbod scholen, kinderopvang, etc. Geen van de bovenstaande redenen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 37

38 Vestigers; 55+ Komen overwegend (60%) in koopwoningen terecht Indien in een koopwoning; veelal vrijstaande woningen Indien in een huurwoning; veelal seniorenwoningen (maar dit zijn 9 respondenten) Daarnaast komen ze veelal uit gemeenten buiten de regio Zuidwest Drenthe M.u.v. enkelen die aangaven in de Wolden een ouderenwoning te kunnen vinden, zijn er geen andere verschillen tussen de verhuismotieven van oudere (55+) en jongere (<55) vestigers 38

39 Zoekgebied vestigers Vooral in de stad / het dorp waar ik woonde Vooral in een andere stad / dorp in mijn vorige gemeente Vooral in de gemeente De Wolden In de omliggende gemeenten Nvt, ik ben ingetrokken bij mijn partner (familie / vrienden) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Omliggende gemeenten: - Jongeren zochten vaker in Hoogeveen en Hardenberg - Gezinnen en ouderen juist iets vaker in Meppel, Westerveld of Midden- Drenthe 39

40 Prijsniveau 49 vestigersgeven aan dat het prijsniveau in de Wolden gunstiger is ten opzichte van andere gemeenten (waar men gezocht heeft). Voor 32 van hen heeft dit gunstige prijsniveau vervolgens een rol gespeeld om naar de Wolden te verhuizen. 40

41 Zoekgebied vertrekkers Vooral in de kern / wijk waar ik woonde Vooral in de gemeente De Wolden In omliggende gemeenten In een andere gemeente in de provincie Drenthe n de andere gemeente in de provincie Overijssel Elders in Nederland Elders in het buitenland Nvt, ik ben ingetrokken bij mijn partner 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Omliggende gemeenten: - Jongeren zochten vaker in Hoogeveen en Meppel - Gezinnen vooral in Meppel - Ouderen juist iets vaker Hoogeveen of Westerveld 41

42 Waar zijn vertrekkers terechtgekomen? 1. Meppel (14) 2. Hoogeveen (12) 3. Emmen (2) 4. Havelte (2) 5. Nijeveen (2) 6. Zwolle (2) 42

43 Vertrekkers die gezocht hebben in omliggende gemeenten Zijn ongeveer even vaak in een huur-als koopwoning terecht gekomen Wonen nu vooral in appartementen of rij/hoekwoningen 14 van de 25 respondenten die in de omliggende omgeving hebben gezocht, waren in de Wolden blijven wonen bij voldoende aanbod, voorzieningen of werkgelegenheid 8 van de 25 waren starters 43

44 BLIK IN DE TOEKOMST 44

45 Bevolkings- en huishoudensprognose Bevolking Huishoudens Bron: Provincie Drenthe, 2015 Aangepast januari

46 Huishoudensprognose per kernencluster (na correctie) Cluster Zuidwolde Cluster Ruinen Cluster De Wijk Cluster Ruinerwold Cluster Koekange TOTAAL (na correctie) Cluster Zuidwolde Cluster Ruinen 5 10 Cluster De Wijk Cluster Ruinerwold Cluster Koekange TOTAAL

47 Woonprofiel 1-2 phh jaar 26% 5% 18% 26% 25% 1-2 phh jaar 34% 4% 12% 17% 32% 1-2 phh jaar 31% 6% 6% 14% 40% 3% 1-2 phh 75+ jaar 49% 20% 0% 30% gezin 29% 3% 10% 19% 37% 1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Huur egz Huur mgz Koop rij Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop mgz Basis: CBS Microdata, WoON

48 Kwalitatieve vraag Huur eengezins sociaal Huur eengezins vrije sector Huurappartement sociaal Huurappartement vrije sector Koop rij goedkoop Koop rij middelduur Koop 2^1 kap goedkoop Koop 2^1 kap middelduur Koop 2^1 kap duur Koop vrijstaand middeldduur Koop vrijstaand duur Koopappartement goedkoop Koopappartement middelduur Bron: Companen,

49 Kwalitatieve vraag per cluster Cluster Koekange Cluster Ruinerwold Cluster De Wijk Cluster Ruinen Cluster Zuidwolde Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Toevoeging Koop mgz Koop vrijstaand Koop 2^1 kap Koop Rij Huur MGZ Huur egz 49

50 Doelgroepontwikkeling sociale huur Aantal huishoudens met inkomen van.. tot % scenario +1,2% scenario tot Vanaf Totaal Aantal woningen van woningcorporaties in Aantal huishoudens met inkomen < in corporatiewoningin (huidige scheefheid: 23%) Gewenste omvang kernvoorraad 2025 Bij 23% scheefheid: tot Bij 17% scheefheid tot Bij gelijkblijvende scheefheid en economische groei van 1,2%/jaar is er in 2025 een overschot van ca. 75 sociale huurwoningen Taakstelling statushouders: 60 in 2016 (ca 30 woningen). Nog niet meegenomen in bovenstaande raming Verwachting 2017: idem. Daarna daling? 50

51 Wonen en zorg Analyse verhuisstromen: Groep 75 jaar en ouder verhuist zelden Van verhuizende kleine huishoudens van 75 jaar en ouder gaat 67% naar eengezins huurwoning In hoeverre zijn deze woningen geschikt? Maar ook: in hoeverre is de woonomgeving geschikt? 51

52 WoonZorgWeter- intramuraal 260 Vraagontwikkeling Intramurale plaatsen V&V Behoefte aan intramurale plaatsen Onzekerheidsmarge + Onzekerheidsmarge - 52

53 WoonZorgWeter extramuraal 800 Vraagontwikkeling plaatsen Verzorgd Wonen V&V Behoefte aan plaatsen verzorgd wonen Onzekerheidsmarge + Onzekerheidsmarge - 53

54 STELLINGEN EN VRAGEN 54

55 NIEUWBOUW De gemeente houdt vast aan het beleid om in de kleine kernen vraaggestuurdte bouwen en in de grote kernen, inclusief Alteveer/Kerkenveld risicodragend te investeren 55

56 NIEUWBOUW De gemeente zet inmiddels voldoende goedkope nieuwbouwwoningen op de markt, inclusief de verkoopvoorraad van Actium die geschikt is voor starters waardoor er geen extra impulsen voor deze doelgroep meer nodig zijn. De focus moet voor de komende jaren liggen op nieuwbouw in het duurdere segment, om te voldoen aan de wensen van vestigersen doorstromers. 56

57 MIDDENINKOMENS De gemeente wil dat de woningcorporatie mensen met een inkomen boven de ook in aanmerking laat komen voor een goedkope huurwoning. Daarmee wordt geaccepteerd dat andere mensen (met een lager inkomen) mogelijk langer moeten wachten. 57

58 WONEN EN ZORG De bevolkingsprognose laat zien dat de vergrijzing sterk gaat toenemen. Een steeds groter deel van de ouderen woont in een koopwoning. In de toekomst zullen zij steeds vaker in die koopwoning blijven wonen, ook wanneer zij minder mobiel worden en/of zorg nodig hebben. De komende jaren ligt de opgave voor de gemeente vooral in het verstrekken van voorlichting aan ouderen over de bouwkundige en financiële mogelijkheden van woningaanpassingen gericht op het langer zelfstandig thuis wonen. Daarbij is de blijverslening het ondersteunende instrument. 58

59 BESCHIKBAARHEID SOCIALE HUUR Volgens de raming neemt de behoefte aan sociale huurwoningen af (en die aan huurwoningen met een huur boven de 710 euro toe). Hoe staat de raad tegenover verkoop van sociale huurwoningen? 59