Gemeente De Wolden. Een leven lang wonen. 21 maart Woonplan februari 2017

Transcriptie

1 Gemeente De Wolden Een leven lang wonen 21 maart Woonplan februari

2 DATUM 23 februari 2017 TITEL Een leven lang wonen ONDERTITEL 21 maart 2017 Woonplan OPDRACHTGEVER Gemeente De Wolden Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Roosje van Leer Diana Boertien PROJECTNUMMER /G

3

4 Inhoud 1 Inleiding 3 2 Hoofdlijnen Woonplan De Wolden 6 3 Bouwstenen voor het Woonplan Demografische ontwikkelingen Migratie: vertrekkers en vestigersonderzoek, doorstroomanalyse 12 4 Uitgangspunten en ambities per thema Inleiding Ontwikkeling woningvoorraad Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huur Wonen en zorg Toekomstbestendigheid en duurzaamheid Leefbaarheid 31 5 Uitwerking van beleid: programmering Verdeling woningbouw over kernclusters Kwalitatief bouw en transformatieprogramma Monitoring en evaluatie 35 6 Uitvoeringsprogramma 37

5

6 1 Inleiding Aanleiding De woningmarkt is voortdurend in beweging. Demografische veranderingen als vergrijzing en ontgroening, maar ook veranderingen in wet en regelgeving hebben hun invloed op vraag en aanbod en op de doorstroming op de woningmarkt. Het is daarom belangrijk om het gemeentelijk woonbeleid regelmatig te onderwerpen aan een update. Een aantal elementen maakt een update op dit moment extra belangrijk. Ten eerste is daar de invoering van de vernieuwde Woningwet in Deze wet bepaalt dat gemeenten ieder jaar de corporaties uitnodigen om een bod te doen op basis waarvan prestatieafspraken kunnen worden gemaakt. Als basis voor dit bod stelt de gemeente (in overleg met corporaties) een woonvisie op. Corporaties geven in hun bod aan welke bijdrage zij willen leveren aan de doelen die in de woonvisie zijn verwoord. De prestatieafspraken gaan over zaken als nieuwbouw van sociale huurwoningen, betaalbaarheid van de woningen, huisvesting van specifieke (urgente) doelgroepen en kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Het verdient dus aanbeveling om in de woonvisie over deze thema s richtinggevende uitspraken te doen. Als Rijksprioriteit voor de periode geldt naast de genoemde thema s ook het realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen. Hiernaast mogen gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties op lokaal niveau prioriteiten benoemen waar zij met elkaar afspraken over willen maken. De systematiek van prestatieafspraken vraagt om voldoende flexibiliteit in de woonvisie; bij de prestatieafspraken geldt immers een jaarlijkse cyclus, die wordt bemoeilijkt als alle ambities al op detailniveau in beton gegoten zijn in de woonvisie. Een tweede aanleiding voor de update is gelegen in de nieuwe bevolkings en huishoudensprognose die is uitgebracht door de provincie Drenthe (2015). Op verzoek van de gemeenten in Zuidwest Drenthe is op basis hiervan begin 2016 een aangepaste woningbehoefteprognose opgesteld door Companen. De nieuwe prognose laat voor onze gemeente een heel ander beeld laat zien dan de vorige. Waar we in het vorige Woonplan uitgingen van een beperkte groei van het aantal huishoudens en krimp op termijn, gaat de nieuwe prognose uit van een forsere groei die bovendien langer doorzet. Andere elementen die vragen om een update zijn het herstel van de woningmarkt na jaren van crisis en de toegenomen aandacht voor verduurzaming van de woningvoorraad. Een laatste belangrijke ontwikkeling waar de gemeente in dit nieuwe Woonplan rekening mee houdt is de extramuralisering in de (ouderen )zorg. In de visie van de gemeente is wonen een breed begrip. Het gaat dus niet alleen om de vraag hoeveel woningen we willen bouwen, maar ook om de vraag wat voor woningen en voor wie. Verreweg het grootste deel van de woningen waarin onze inwoners in 2025 zullen wonen, staat er al. Om die reden besteden we in dit Woonplan ook aandacht aan de vraag in hoeverre en hoe deze bestaande voorraad aangepast moet worden om te voldoen aan de wensen van onze toekomstige bewoners. Het Woonplan gaat ook in op betaalbaarheid van het wonen, de opgaven op het terrein van wonen en zorg en leefbaarheid in de kernen. Doel van het Woonplan Het Woonplan geeft een overzicht van de belangrijkste woningmarktopgaven in gemeente De Wolden voor de komende jaren. In dit plan legt de gemeente vast wat haar visie is op deze opgaven en op welke manier zij hier richting aan geeft. Dit Woonplan kan gezien worden als basis 3

7 voor het bod van de corporaties 1 en de daaruit voortvloeiende prestatieafspraken. Het is daarnaast ook een uitnodiging aan inwoners, ontwikkelaars en zorgpartijen om een bijdrage te leveren aan het prettig wonen in gemeente De Wolden. Bestaand beleid Bij het opstellen van dit Woonplan is een aantal beleidsdocumenten relevant. De belangrijkste zijn de structuurvisie , de regionale woonvisie en het collegeprogramma Op dit moment wordt gewerkt aan het Actieplan Klimaat en Energie. Hoewel dit nog niet formeel is vastgesteld, zijn de ambities uit dit Actieplan al wel verwerkt in het Woonplan. In dit Woonplan geven we kort weer wat hierover in deze beleidsstukken is opgenomen, om daarna aan te geven wat de gemeente in de komende jaren aanvullend wil doen. Proces Dit Woonplan is tot stand gekomen in een proces waarin naast de gemeente ook woningcorporatie Actium, de huurdersbelangenorganisatie MEVM, andere belanghebbenden uit de gemeente en de gemeenteraad een actieve rol hebben vervuld. Ten behoeve van het nieuwe Woonplan zijn eerst enkele woningmarktverkenningen uitgevoerd op basis van gegevens van het CBS, Actium, het Kadaster, de WOZ registratie en beleidsdocumenten van de gemeente. De huishoudensprognose die begin 2016 voor de gemeenten in Zuidwest Drenthe was opgesteld door Companen is verder uitgewerkt op een lager schaalniveau. Ook zijn prognoses gemaakt voor de verschillende inkomensgroepen om de omvang van de doelgroep sociale huur te kunnen bepalen. Er is een enquête uitgevoerd onder mensen die zich in de afgelopen jaren hebben gevestigd in de gemeente dan wel de gemeente hebben verlaten. Dit om meer zicht te krijgen op verhuismotieven en op de aantrekkelijkheid van de gemeente als woonplaats. Op 22 september 2016 is een stakeholderbijeenkomst gehouden met vertegenwoordigers uit het maatschappelijk middenveld uit alle kernen in gemeente De Wolden: dorpsbelangen, zorginstellingen, corporaties, makelaars. Bij deze bijeenkomst waren ook raadsleden aanwezig. In de bijeenkomst zijn de belangrijkste uitkomsten van de analyses besproken en bespraken de deelnemers wat de belangrijkste woningmarktopgaven zijn voor de komende periode. Dit beeld is verder aangescherpt in het raadsdebat van 18 november Op basis van deze besprekingen is het Woonplan verder uitgewerkt. Het proces is begeleid door een begeleidingsgroep waarin diverse gemeentelijke disciplines waren vertegenwoordigd. Ook Actium en de huurdersbelangenvereniging waren in de begeleidingsgroep actief. Leeswijzer Hoofdstuk 2 biedt een overzicht van de prioriteiten die de gemeente in dit Woonplan stelt. Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de belangrijkste bouwstenen van het Woonplan: de demografische ontwikkelingen en de migratiebewegingen. In hoofdstuk 4 geven we de gemeentelijke uitgangspunten en ambities per thema weer. We gaan in op de ontwikkeling van de woningvoorraad, de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huur, wonen en zorg, toekomstbestendigheid en duurzaamheid van de voorraad en leefbaarheid in de kernen. In elk van deze paragrafen geven we eerst een 1 Actium is in De Wolden verreweg de grootste corporatie. Woonconcept heeft ook nog een aantal woningen, De Veste ook één. Beide corporaties hebben geen actieve investeringsstrategie in De Wolden. Actium is daarom de belangrijkste gesprekspartner voor de gemeente waar het gaat om het maken van prestatieafspraken. 2 De structuurvisie, die op 10 maart 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad, geeft onder meer de ruimtelijke ontwikkelingskaders voor het wonen in de kernen, en is daarmee een belangrijke bouwsteen voor het Woonplan. Kernambitie in deze visie is het versterken van de kenmerken en kwaliteiten die de plattelandsgemeente De Wolden heeft: de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied (het landschap) en de leefbaarheid op het platteland (de maatschappelijke aantrekkelijkheid om in het gebied te wonen en te werken). 4

8 beschrijving van de huidige situatie en de verwachtingen voor de toekomst; daarna gaan we kort in op het bestaande beleid om daarna aan te geven wat de beleidsrichtingen zijn voor de periode In hoofdstuk 5 gaan we nader in op de woningprogrammering. We geven weer hoe de uitwerking van beleid leidt tot een programma voor woningbouw en aanpassingen in de bestaande voorraad, inclusief de wijze van sturing op dit programma. Hoofdstuk 6 gaat in op het uitvoeringsprogramma, waarin we de voorgestelde acties uitzetten in de tijd. 5

9 2 Hoofdlijnen Woonplan De Wolden De Wolden biedt, door de gunstige ligging en de hoge kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving een aantrekkelijk woonmilieu. We willen het herstel van de woningmarkt dan ook benutten om woningzoekenden van binnen, maar ook buiten de gemeente te interesseren voor De Wolden als ideale woonplek. Dat betekent dat we de hoge kwaliteit van de woningvoorraad willen behouden en waar nodig herstellen. Om ook op langere termijn goed aan te sluiten bij de behoeftes van de huidige en toekomstige bewoners moet de woningvoorraad zoveel mogelijk energiezuinig en levensloopbestendig zijn. Voor de komende jaren wordt een (lichte) huishoudensgroei verwacht, onder meer als gevolg van de vergrijzing. Dit betekent dat er ook ruimte is voor nieuwbouw in de gemeente. Voor de komende jaren geeft de gemeente De Wolden prioriteit aan de volgende ontwikkelingen: Kansen voor nieuwbouw benutten waar die zich voordoen. Het behalen van de geprognosticeerde huishoudensgroei is geen doel op zich. De gemeente wil echter wel voldoende ruimte bieden voor mensen die hier willen wonen; zowel nieuwe vestigers als starters die in de gemeente willen blijven wonen. In het licht van de nieuwe woningbehoefteraming kiest het college er voor een netto toename van de woningvoorraad van 440 woningen te faciliteren in de periode Dat betekent dat zo n 88 woningen per jaar kunnen worden toegevoegd. De totale nieuwbouwopgave voor de komende jaren is aanzienlijk. Wij willen daarom ruimte geven aan initiatieven die aantoonbaar inspelen op een vraag, om zo de kansen die zich voordoen optimaal te benutten. Dit betekent dat wij op voorhand niet willen vastleggen welke aantallen woningen in elk van de kernclusters gebouwd mag worden. De gemeente heeft een voorkeur voor inbreiding, vanwege de landschappelijke kwaliteit. Dat betekent dat we ook gebruik willen maken van de mogelijkheden voor herontwikkeling van vrijkomend vastgoed (sloop/nieuwbouw of hergebruik bestaand vastgoed als woonruimte). Wij zijn terughoudend met nieuwbouw in het buitengebied. Betaalbare woonruimte realiseren, zowel huur als koop. Om alle inwoners een passende woning te kunnen bieden, kiest de gemeente voor een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur en koopwoningen. Een deel van de woningzoekenden heeft moeite om een woning te kunnen kopen, terwijl zij ook niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Om te voorkomen dat starters (en andere doelgroepen die behoefte hebben aan een goedkope woning) die in de gemeente willen blijven wonen hun heil moeten zoeken in een andere gemeente met een groter aanbod van betaalbare koopwoningen, houden wij vast aan het ingezette beleid om in te zetten op de bouw van voldoende goedkope koopwoningen (< ). Wij mikken hierbij op een aantal van circa 20 woningen per jaar. Ook de verkoop van sociale huurwoningen biedt kansen voor de genoemde groepen. Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio. De gemeente zal de ambities op het gebied van woningbouw afstemmen met de buurgemeenten. De inzet van de gemeente is hierbij de toevoeging van 440 woningen in de periode (conform provinciale prognose): 80% in de hoofdkernen en 20% in de kleine kernen. Voldoende sociale huurwoningen. De gemeente wil toewerken naar een systeem waarin de beschikbaarheid van sociale huurwoningen leidend is. De gemeente monitort daarom samen met de corporaties jaarlijks de ontwikkeling van de belangstelling voor sociale 6

10 huurwoningen. Zolang deze nieuwe werkwijze nog niet in werking is getreden, verwacht de gemeente van de corporaties (en eventuele marktpartijen) dat zij de sociale voorraad in de gemeente de komende periode ten minste op het huidige peil houden (bijna woningen). Dit betekent dat verkoop van huurwoningen in principe moet worden gecompenseerd door nieuwbouw. Het woningbouwprogramma biedt ruimte voor vervangende nieuwbouw door corporaties om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden en ervoor te zorgen dat de gewenste typen woningen worden aangeboden. Bovenstaande prioriteiten komen tot uitdrukking in het transformatie en nieuwbouwprogramma: Vastgoedstrategie Verkoop sociale huurwoningen Verkoop om nieuwbouw levensloopgeschikte woningen mogelijk te maken Nieuwbouw sociale sector (25%) Levensloopgeschikte huurwoningen (verkoop sociale huurwoningen ter compensatie) Sociale koopwoningen tot (o.a. CPO) Overige nieuwbouw (75%) Enkele accenten voor invulling woningbouwlocaties: Levensloopgeschikte woningen Vrije sector huur Betaalbare koopwoningen tot Energieneutraal, gasloos wonen Doelgroep Middeninkomens Senioren Koopstarters/kleine huishoudens Senioren Middeninkomens Middeninkomens Kerndorpen (80%) Kleine kernen (20%) Saldo Saldo corporatievoorraad corporatie = 0 voorraad = TOTAAL Andere hoofdpunten uit dit Woonplan zijn: Langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken. Wij willen er voor zorgen dat iedereen in de gemeente in een geschikte, toegankelijke woning kan wonen, met bereikbare voorzieningen. Onze woningvoorraad is nu nog niet goed afgestemd op langer thuis wonen van mensen met een zorgvraag. Wij willen er daarom op inzetten dat woningbezitters hun woning tijdig levensloopgeschikt maken en dat ook corporaties hun woningen zoveel mogelijk levensloopgeschikt maken. Daarnaast wil de gemeente helpen de belemmeringen weg te nemen die ouderen ervaren bij het realiseren van een verhuizing naar een geschiktere woning, of helpen alternatieven te bepalen. Ons streven is dat in 2040 alle woningen in De Wolden energieneutraal zijn. Dit vraagt om een grootschalige en ingrijpende aanpak van de bestaande woningvoorraad het grootste deel van de woningen waar onze inwoners in 2040 in zullen wonen, staat er immers al. Dit is ook de ambitie uit de Drentse Energiedeal die we als gemeente omarmen. We stimuleren inwoners en ondernemers om hun vastgoed energiezuiniger te maken. Hierbij sluiten we zoveel als mogelijk aan bij de kansen die de eigen inwoners zien en sluiten we aan bij lokale initiatieven. In de prestatieafspraken maken wij met de woningcorporatie afspraken over de verduurzaming van hun woningvoorraad en over de wijze waarop de corporatie in het geval van planmatige verduurzaming van hun eigen woningen ook particuliere woningeigenaren in de directe omgeving kan laten meeliften. Wij willen de leefbaarheid in de Woldense dorpen goed houden ook als de samenstelling van de bevolking verandert door de vergrijzing en ontgroening. Net als in de voorgaande jaren is ons beleid gericht op samenhangende kernclusters van een grote kern met een aantal omliggende kleinere kernen. Bij voorkeur biedt elk kerncluster een basisaanbod van voorzieningen (zoals basisonderwijs, winkel voor dagelijkse boodschappen, huisarts, 7

11 fysiotherapeut, zorg en welzijns /ontmoetingsvoorzieningen, sportvoorzieningen). We streven er naar om in alle kernen in ieder geval een ontmoetingsfunctie in stand te houden. Kwaliteit van voorzieningen gaat boven nabijheid, het in stand houden van voorzieningen is dus geen doel op zich. Waar een voorziening niet in stand gehouden kan worden, zoekt de gemeente samen met bewoners en aanbieders naar oplossingen die bijdragen aan de bereikbaarheid van voorzieningen elders. Bereikbaarheid is een belangrijke factor in de leefbaarheid. Als er initiatieven ontstaan in de dorpen om door middel van netwerken van dorpsbewoners automobiliteit voor iedere inwoner mogelijk te maken, dan gaan we daar samen mee aan de slag. De gemeente werkt daarnaast samen met inwoners, ondernemers, nutsbedrijven en andere overheden aan de aanleg van snel internet in het buitengebied. Vertaling naar de kernen Op verschillende plaatsen zijn de posities van de kernen reeds de revue gepasseerd. Het volgende schema vat de uitgangspunten per kern samen (voor komende vijf jaar): Kerndorp Kerndorp en clusternummer Kleine kern Kleine kern en clusternummer Concentratie wonen met zorg Bouwen voor eigen behoefte Indien mogelijk wonen met zorg Bouwen voor eigen behoefte, voor senioren en voor vestigers van buiten de gemeente Planmatige uitbreidingen Dorp met mogelijke herstructureringsopgave Bouwen voor concrete vraag uit het dorp Tweelingdorp Alteveer Kerkenveld 8

12 9 Zuidwolde Linde Drogteropslagen Echten Fort Veeningen Alteveer Kerkenveld Ruinen Ansen Eursinge De Wijk Ruinerwold Berghuizen Oosteinde Koekange Koekangerveld Kerntype Wonen met zorg Principe woningbouw Woningbouwclusters Doelgroep woningbouw Herstructurering Locaties: nog te bepalen, in overleg met corporatie

13

14 3 Bouwstenen voor het Woonplan 3.1 Demografische ontwikkelingen Per 1 januari 2017 telde gemeente De Wolden inwoners. In de afgelopen tien jaar is het aantal inwoners in de gemeente licht gestegen, maar het beeld is grillig. Het geboortesaldo is sinds 2007 negatief; de bevolkingsgroei komt dus volledig voor rekening van de (binnenlandse) migratie. Doordat er steeds minder mensen in een huishouden wonen en er steeds meer alleenstaanden zijn (onder meer door de vergrijzing), groeide het aantal huishoudens sterker dan het aantal inwoners. Begin 2016 is er door de regio Zuidwest Drenthe een nieuwe bevolkings en huishoudensprognose opgesteld voor de gemeente De Wolden, naar aanleiding van de provinciale prognose uit Volgens deze nieuwe prognose zal het aantal inwoners na 2015 gaan dalen 3. Vanwege de huishoudensverdunning (afname van het gemiddeld aantal mensen per huishouden) groeit het aantal huishoudens volgens deze prognose nog wel door: tot De bevolking in De Wolden is wat ouder dan gemiddeld in Nederland, en ook wat ouder dan gemiddeld in Drenthe. De vergrijzing zal de komende jaren sterk doorzetten. Tabel 3.1: De Wolden. Ontwikkeling bevolking tot jaar (16%) (14%) (13%) (13%) jaar (19%) (19%) (17%) (16%) jaar (28%) (25%) (23%) (21%) jaar (27%) (30%) (32%) (33%) 75 jaar en ouder (10%) (11%) (14%) (17%) Totaal aantal inwoners Aantal huishoudens Bron: Provincie Drenthe (2015). Volgens de nieuwste prognose wordt er voor de periode een groei van ongeveer 700 huishoudens verwacht. Dit is een ander beeld dan in de voorgaande prognose, toen nog werd uitgegaan van huishoudensdaling na Voor dit Woonplan is de prognose vertaald naar een prognose op het niveau van kernclusters. De gemeente onderscheidt de volgende kernclusters: Zuidwolde (Zuidwolde, Alteveer Kerkenveld, Drogteropslagen, Fort, Linde, Veeningen, Echten). Ruinen (Ruinen, Ansen, Eursinge). de Wijk (de Wijk). Ruinerwold (Ruinerwold, Berghuizen, Oosteinde). Koekange (Koekange, Koekangerveld). Op basis van de huidige leeftijdsopbouw en de migratiebewegingen van de afgelopen jaren is de huishoudensprognose naar kerncluster als volgt: 3 In deze prognoses is geen rekening gehouden met de toegenomen instroom van statushouders. Mede hierdoor is het feitelijk aantal inwoners per 1 januari 2017 wat hoger dan geraamd. 11

15 Tabel 3.2: De Wolden. Ontwikkeling aantal huishoudens tot 2030, naar kerncluster Toename Cluster Zuidwolde Cluster Ruinen Cluster de Wijk Cluster Ruinerwold Cluster Koekange Totaal Bron: Provincie Drenthe 2016, bewerking Companen. 3.2 Migratie: vertrekkers en vestigersonderzoek, doorstroomanalyse Om de kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt beter te kunnen duiden, is een analyse gemaakt van de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren, en is een enquête uitgevoerd onder recente vestigers en vertrekkers. Uit de analyse blijkt dat er per saldo een vertrekoverschot is van jongeren (dit is een gebruikelijk beeld in plattelandsgemeenten) en een vestigingsoverschot van jarigen. Vooral de grotere kernen hebben veel verhuizingen binnen de eigen kern. Voor een belangrijk deel hangt dit samen met het grotere aanbod aan woningen in de grotere kernen, waardoor men makkelijk een volgende stap in de wooncarrière kan maken. Zowel voor vestiging als vertrek geldt dat De Wolden de sterkste verhuisrelaties heeft met Hoogeveen en Meppel; dit geldt voor alle leeftijdscategorieën. Vertrekkers Vertrekkers noemen overwegend persoonlijke motieven als reden om te verhuizen: zij hebben de gemeente verlaten om bijvoorbeeld te gaan samenwonen, of om dichter bij hun werk te gaan wonen. Deze motieven zijn niet of nauwelijks beïnvloedbaar door lokaal beleid. Vertrekredenen die wel door beleid beïnvloedbaar kunnen zijn, zijn veel minder genoemd. Het gaat dan bijvoorbeeld om een te dure woningvoorraad in de gemeente of het gebrek aan voorzieningen. Vestigers Ook vestigers hadden vaak persoonlijke motieven om te verhuizen, maar veel vaker dan vertrekkers ook motieven die te maken hebben met de woning of de woonomgeving. Onder vestigers bestaat een duidelijke wens naar een goede woning op een mooie locatie. Vestigers noemen als verhuismotief vooral de groene en rustige woonomgeving en het feit dat hun huidige woning een grotere tuin heeft. De meeste vestigers hadden voorheen al een koopwoning, en zijn weer naar een koopwoning gegaan. Vrijwel alle vestigers geven aan dat zij zich welkom voelen in de gemeente. 12

16 4 Uitgangspunten en ambities per thema 4.1 Inleiding De Wolden is een echte plattelandsgemeente, centraal gelegen tussen Meppel en Hoogeveen. Het is goed wonen in de gemeente: de landschappelijke kwaliteit is hoog, de woningen en tuinen zijn er ruim bemeten en de sociale cohesie in de dorpen is groot. Dankzij de ligging aan de A28 en A37 zijn Zwolle, maar ook de Randstad goed bereikbaar. Dit maakt de gemeente ook aantrekkelijk voor vestigers van buiten. De Wolden is landschappelijk zeer gevarieerd. Er zijn grootschalige landbouwgebieden met onder andere moderne melkveebedrijven (Ruinerwold, Koekange), afgewisseld met beekdalen (Reestdal, Ruiner Aa), stuwwallen (Nolde), esdorpen (Ansen, Ten Arlo) en bos (Echten). De voornaamste economische dragers van De Wolden zijn landbouw, recreatie en toerisme, met daarnaast kleinschalige industrie, nijverheid en detailhandel. Op het gebied van recreatie en toerisme is in De Wolden veel te beleven. Er zijn talrijke (boeren) campings, bungalowparken, hotels, pensions en horecagelegenheden. De Wolden heeft ook veel aantrekkelijke fiets, wandel en ruiterpaden. Met het Dwingelderveld, het Drents Friesche Wold en de Wieden/Weerribben heeft de gemeente maar liefst drie Nationale Parken binnen handbereik. De Wolden biedt al met al een aantrekkelijk woonmilieu. We willen het herstel van de woningmarkt dan ook benutten om woningzoekenden van binnen, maar ook buiten de gemeente te interesseren voor De Wolden als ideale woonplek. Dat betekent dat we de hoge kwaliteit van de woningvoorraad willen behouden en waar nodig herstellen. De woningvoorraad moet zoveel mogelijk energiezuinig en levensloopbestendig zijn. Daarnaast zetten wij in op het profileren van de gemeente als aantrekkelijke vestigingsplaats. 13

17 Figuur 4.1: De Wolden. Kernen en landschappen 4.2 Ontwikkeling woningvoorraad Situatieschets: de huidige woningvoorraad In De Wolden staan zo n woningen, waarvan het overgrote deel (7.000) bestaat uit koopwoningen. Er zijn ongeveer 600 particuliere huurwoningen en ruim corporatiewoningen. In de kleinste kernen staan vrijwel alleen koopwoningen. Het hoogste aandeel huurwoningen is te vinden in de Wijk, Zuidwolde, Ruinerwold en Ruinen. Een groot deel van de voorraad koopwoningen betreft vrijstaande woningen en tweekappers. Onder corporatiewoningen zijn de rijwoningen dominant. 14

18 Figuur 4.1: De Wolden. Woningvoorraad naar type (exclusief recreatiewoningen) Bron: Gemeente De Wolden, bewerking Companen. Confrontatie vraag en aanbod: woningbehoefteraming Volgens de nieuwste prognoses zal De Wolden in de periode groeien met zo n 700 huishoudens. Een belangrijke vraag is hoe in de komende jaren deze extra huishoudens gehuisvest gaan worden. Het antwoord hierop zal voor een deel liggen in het realiseren van nieuwbouw, maar wellicht ook in transformatie van de huidige voorraad. Een combinatie van de huishoudensprognose met de woonvoorkeuren per leeftijdsgroep leidt tot de volgende raming van de kwalitatieve woningbehoefte voor de periode : Figuur 4.2: De Wolden. Kwalitatieve woningbehoefte tot 2025, naar eigendomssituatie en woningtype Huur eengezins sociaal Huur eengezins vrije sector Huurappartement sociaal Huurappartement vrije sector Koop rij goedkoop Koop rij middelduur Koop 2^1 kap goedkoop Koop 2^1 kap middelduur Koop 2^1 kap duur Koop vrijstaand middeldduur Koop vrijstaand duur Koopappartement goedkoop Koopappartement middelduur Bron: Companen,

19 De indeling in prijsklassen is bepaald op basis van de WOZ registratie. Hierbij is gekeken (per woningtype) waar de grens voor de goedkoopste 30%, duurste 30% en het middensegment ligt. Dit leidt tot de volgende grenzen: Rijwoningen en Appartementen: Goedkoop: tot Middelduur: Duur: meer dan Vrijstaande woningen en 2^1 kapwoningen: Goedkoop: tot Middelduur: Duur: Meer dan De analyse toont aan dat er vooral een vraag is naar grotere woningtypen, zoals vrijstaande woningen en tweekappers. Deze woningtypen trekken de meeste vestigers aan, én zijn geschikt voor doorstromers die al in de gemeente wonen. De raming toont een kleine behoefte aan vrije sector huur (vooral eengezinswoningen). Deze woningen zijn bedoeld voor mensen die willen huren, maar vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning. In het Woonplan werd nadrukkelijk de keuze gemaakt om in te zetten op de bouw van goedkope (starters )woningen. De nieuwe analyse toont voor de komende jaren echter vooral een behoefte aan duurdere woningen. De verschuiving heeft alles te maken met het feit dat vijf jaar geleden de woningmarktcrisis op haar hoogtepunt was. Dure woningen bouwen in de hoop dat hiermee doorstroming op gang zou komen waar starters van konden profiteren, was op dat moment geen verstandig beleid ook vanwege de verwachte huishoudensdaling op termijn. Inmiddels is de situatie anders: De woningmarkt is weer uit het slop, waardoor de doorstroming weer op gang komt. Er is een nieuwe huishoudensprognose die uitgaat van een positief migratiesaldo. Het is dus van belang om woningen te bouwen die aansluiten bij de woonwens van nieuwe vestigers. In de afgelopen jaren is bovendien al veel gebouwd voor de doelgroep starters: 76 van de 136 gerealiseerde woningen in de periode (dus meer dan de helft) viel in de categorie sociale huur of sociale koop (< ). Uit het verhuisgedrag van de afgelopen jaren valt overigens op te maken dat lang niet alle jongeren (18 30 jarigen) behoefte hebben aan een kleine, goedkope woning. Een aanzienlijk deel van deze doelgroep (circa 40%) kwam terecht in een 2 onder 1kap woning of vrijstaande woning. Per cluster van kernen is de kwalitatieve woningbehoefte voor de periode als volgt: 16

20 Figuur 4.3: De Wolden. Kwalitatieve woningbehoefte naar kerncluster Bron: Companen, Het kerncluster Zuidwolde zal ook in de aankomende jaren een belangrijke rol vervullen in de huisvesting van nieuwe huishoudens. Een groot deel van de additionele behoefte komt hier terecht. De geraamde huishoudensontwikkeling en de hieruit volgende woningbehoefteraming is een prognose op basis van nu bekende gegevens en ontwikkelingen in het verleden. De werkelijke ontwikkeling kan afwijken van deze prognose: In de eerste plaats kunnen migratiestromen wijzigen. Dat kan gebeuren door actief beleid van de gemeente (bieden van kwalitatief gewenste woonmilieus). Maar het kan ook het gevolg zijn van gebrek aan mogelijkheden of juist de aanwezigheid van alternatieven elders. Als de gemeente besluit om in een bepaalde kern meer woningbouw te realiseren dan uit de behoefteraming blijkt, dan het gevolgen hebben voor de migratiestromen en dus ook voor de vraag naar woningen in een andere kern. Actueel is daarnaast de komst van asielzoekers naar Nederland. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het huisvesten van statushouders. Deze taakstelling is nog niet verwerkt in de provinciale prognose, en leidt derhalve tot een extra woningbehoefte. Hoe groot de instroom is blijft moeilijk te voorspellen. Zoals gezegd, zal De Wolden in de periode volgens de prognose groeien met zo n 700 huishoudens, wat ongeveer gelijk staat aan de woningbehoefte. Dit Woonplan loopt tot 2022; in de periode zal de woningbehoefte volgens de prognose groeien met 535. In de jaren 2015 en 2016 zijn al circa 90 woningen gerealiseerd. Om het geprognosticeerde aantal van huishoudens in 2022 te kunnen huisvesten, zullen in de komende vijf jaar dus nog 440 woningen moeten worden gebouwd. 17

21 Wat willen we bereiken? De gemeente wil er voor zorgen dat iedereen prettig kan (blijven) wonen en leven in De Wolden. Wij willen betaalbare woonruimte realiseren, zowel huur als koop. Het woningaanbod is niet overal goed afgestemd op de vraag. Samen met ontwikkelaars, initiatiefnemers en woningcorporaties stemmen we vraag en aanbod op elkaar af. Een belangrijk aandachtspunt is het bewaken van de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunten bestaand beleid In de Structuurvisie heeft de gemeente de volgende speerpunten en richtinggevende uitspraken opgenomen: Nieuwe ontwikkelingen vinden bovenal plaats in de kerndorpen en kleine kernen. De grootte van de ontwikkelingen oftewel het aantal woningen moet passend zijn bij de aard en schaal van het dorp. In het buitengebied wordt onder voorwaarden en in zeer beperkte mate woningbouw toegestaan, volgens het principe van landschappelijk bouwen. In de kleine kernen wordt zoveel mogelijk gereageerd op vraag naar woningen. De gemeente heeft hier een faciliterende rol. In de grote kernen zet de gemeente in op aanbodgerelateerd bouwen in grotere projectmatige uitleglocaties. De gemeente neemt initiatief voor de ontwikkeling van uitbreidingswijken. De gemeente vervult daarin een actieve en risicodragende rol. Ook voor het tweelingdorp Alteveer/Kerkenveld kiest de gemeente een actieve risicodragende rol voor vraag gerelateerd bouwen. Bij zowel aanbodgerelateerd als faciliterende woningbouw worden de dorpsvisies in de afweging betrokken. Op de volgende pagina is de plankaart van de Structuurvisie weergegeven. Op deze kaart zijn mogelijke uitbreidingslocaties bij kerndorpen met sterretjes aangegeven. 18

22 In januari 2013 heeft de gemeenteraad (mede naar aanleiding van de Bevolkingsprognose XVII van de provincie Drenthe) besloten om een deel van de contingenten te reserveren voor herontwikkeling accommodaties en LOK projecten (Landschappelijk Ontwikkeling Kader). Daarnaast zijn er voor de grote kernen contingenten gereserveerd voor te her ontwikkelen centrumgebieden (wonen boven winkels) en particuliere initiatieven. In het Ambitiedocument Vitaal Platteland uit 2013 heeft de gemeente ten aanzien van de woningvoorraad de volgende ambities vastgesteld: herstel van de woningmarkt benutten; woningzoekenden interesseren voor De Wolden; behoud en waar nodig herstel van de hoge kwaliteit van de woningvoorraad; een (tijdelijke) invulling even aan panden en percelen zonder functie. Met dit document kwam de focus minder op nieuwbouw te liggen, en meer op mogelijkheden voor hergebruik (bijvoorbeeld van boerderijen die hun agrarische functie verliezen). Het overgrote deel van het bouwvolume werd in de kerndorpen geplaatst. Beleidsrichtingen Het behalen van de geprognosticeerde huishoudensgroei is geen doel op zich. De gemeente wil echter wel voldoende ruimte bieden voor mensen die hier willen wonen; zowel nieuwe vestigers als starters die in de gemeente willen blijven wonen. 19

23 In het licht van de nieuwe woningbehoefteraming kiest het college er voor een netto toename van de woningvoorraad van 440 woningen te faciliteren in de periode Dat betekent dat zo n 88 woningen per jaar kunnen worden toegevoegd. Wij gaan hierbij uit van een flexibiliteit in het programma en ontwikkelingen in kleine bouwstromen. Binnen de nog beschikbare plancapaciteit tot 2020 is er ruimte voor het toevoegen van 274 woningen. Dit betekent dit dat er ruimte is voor aanvullende plannen voor nog eens 170 woningen tot Voor de verdeling over de kernen stelt het college voor om het huidige beleid te continueren: de gemeente investeert risicodragend in grote kernen (inclusief het tweelingdorp Alteveer/Kerkenveld), en bouwt alleen vraaggestuurd in de kleine kernen (in nauw overleg met de dorpen). Wij zijn terughoudend met nieuwbouw in het buitengebied. De totale nieuwbouwopgave voor de komende jaren is aanzienlijk. Als gemeente willen wij daarom ruimte geven aan initiatieven die aantoonbaar inspelen op een vraag, om zo de kansen die zich voordoen optimaal te benutten. Dit betekent dat wij op voorhand niet exact willen vastleggen welke aantallen woningen in elk van de kernclusters gebouwd mag worden. De gemeente heeft een voorkeur voor inbreiding, vanwege de landschappelijke kwaliteit. Dat betekent dat we ook gebruik willen maken van de mogelijkheden voor herontwikkeling van vrijkomend vastgoed (sloop/nieuwbouw of hergebruik bestaand vastgoed als woonruimte). De in 2013 gemaakte reserveringen voor herontwikkeling van centrumgebieden en herontwikkeling van accommodaties sluiten aan bij dit uitgangspunt. Gezien de verwachte huishoudensgroei, zal echter ook uitbreiding noodzakelijk zijn. In 2017 werken wij een plan van aanpak uit voor het verhogen van de nieuwbouwproductie, waarin we aangeven welke (extra) inzet van de gemeente nodig is om de benodigde nieuwbouw te realiseren. Belangrijk onderdeel hiervan is dat wij onderzoeken of de bestaande uitbreidingslocaties (zoals vastgesteld in de Structuurvisie) voldoende zijn en welke inbreidings en uitbreidingslocaties het meest geschikt zijn om te ontwikkelen. Om de markt niet op slot te zetten, hanteert de gemeente in haar anterieure overeenkomst een bouwplicht. Dit houdt in dat een initiatiefnemer binnen drie jaar het woningbouwproject tot ontwikkeling moet brengen. Gebeurt dit niet, dan behoudt het College zich het recht voor de contingenten dit in te trekken en toe te kennen aan een ander woningbouwproject. Daarnaast overweegt de gemeente ook om (in het kader van de Ladder Duurzame Verstedelijking) bij de periodieke actualisatie van bestemmingsplannen de nog niet benutte woonbestemming weg te bestemmen, om zo flexibel te kunnen inspelen op veranderingen. Zij communiceert hierover tijdig met de eigenaren, zodat zij de gelegenheid houden de woonbestemming (alsnog) te realiseren. Met deze aanpak geven we zekerheid aan eigenaren van grond, en realiseren we tegelijkertijd ruimte voor waardevolle nieuwe initiatieven. Wij vragen ontwikkelaars om in hun bouwplannen extra aandacht te besteden aan duurzaamheid, zoals energieneutraal en/of gasloos bouwen (zie verder hoofdstuk 4.5). Doelgroepen Om alle inwoners een passende woning te kunnen bieden, kiest de gemeente voor een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur en koopwoningen. De verdeling over segmenten leggen we niet op voorhand vast, om optimaal aan te kunnen sluiten bij de actuele behoefte. Volgens de woningbehoefteraming is er in de komende jaren nauwelijks behoefte aan nieuwbouw in het goedkoopste segment. Traditioneel is dit segment vooral bedoeld voor starters, de demografische prognose laat echter zien dat deze groep in de komende jaren kleiner zal worden. De behoefteraming gaat bovendien uit van een doorstroomeffect, waarbij nieuwbouw van 20

24 duurdere woningen uiteindelijk ook ten goede komt aan starters en andere doelgroepen die behoefte hebben aan betaalbare woonruimte. De praktijk is echter weerbarstig. De strengere hypotheekeisen, in combinatie met de stijgende woningprijzen, zorgen er voor dat een deel van de woningzoekenden moeite heeft om een woning te kunnen kopen terwijl de strengere regels voor woningcorporaties ervoor zorgen dat zij ook niet altijd meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Om te voorkomen dat starters (en andere doelgroepen die behoefte hebben aan een goedkope woning) die in de gemeente willen blijven wonen hun heil moeten zoeken in een andere gemeente met een groter aanbod van betaalbare koopwoningen, houden wij vast aan het ingezette beleid om in te zetten op de bouw van voldoende goedkope koopwoningen (< ) 4. Wij mikken hierbij op een aantal van circa 20 woningen per jaar dat is iets meer dan in de afgelopen jaren is gerealiseerd. Deze goedkope woningen worden gebouwd met een aangepast programma van eisen, om ervoor te zorgen dat de bewoners na een aantal jaar doorstromen naar een grotere woning en de woning weer vrij komt voor nieuwe gegadigden. Overigens komt ook de verkoop van sociale huurwoningen over het algemeen ten goede aan deze groepen. De gemeente gaat daarom in gesprek met de corporatie over haar verkoopplannen, waarbij ons uitgangspunt is dat verkoop wordt gecompenseerd door nieuwbouw die aansluit bij de toekomstige vraag (levensloopgeschikte woningen). De gemeente benoemt een aantal concrete locaties voor vrije sector huur, die we aanbieden aan investeerders. We gaan het gesprek aan met investeerders over de voorwaarden waaronder ze hier huurwoningen kunnen realiseren. Dit kan dienen als markttoets in het kader van de Woningwet. Bijzondere woonvormen De gemeente staat positief tegenover initiatieven voor bijzondere woonvormen, zoals ecodorpen, tiny houses et cetera. We denken hierbij naast bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) aan meergeneratiewoningen, woonerven en woningen specifiek voor kleine huishoudens. Het betreft hier altijd maatwerk, waarbij initiatiefnemers moeten aangeven dat de behoefte reëel is. Op dit moment loopt binnen de gemeente nog een discussie over het al dan niet legaliseren van wonen op recreatieparken; de uitkomst van deze discussie kan ook van invloed zijn op de behoefte aan dergelijke woonmilieus. In de Structuurvisie is aangegeven dat op enkele plekken in de gemeente 5 de mogelijkheid bestaat om op een landschappelijk verantwoorde wijze enkele woningen te bouwen. Landschappelijk bouwen in of bij een dorp houdt in dat nieuwbouw plaatsvindt passend in de stijl en de opzet van het landschap en het dorp. De randvoorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in het Landschappelijk Ontwikkelingskader De Wolden dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 29 november Landschappelijk bouwen biedt ook mogelijkheden voor specifieke doelgroepen die gezamenlijk een woonerf willen opzetten dat past in het landschap. Monitoring De gemeente monitort samen met de corporaties en marktpartijen (ontwikkelaars, particuliere verhuurders) jaarlijks de gerealiseerde nieuwbouw en de ontwikkeling van de belangstelling voor woningen, om zodoende tijdig te kunnen inspelen op veranderingen in de woningbehoefte. De resultaten van de monitor worden jaarlijks ter informatie voorgelegd aan de gemeenteraad. 4 De gemeente hanteert bij het bepalen van de grondprijs als grens voor sociale koop een hoger bedrag, namelijk Om de verkoopprijzen in het segment tussen en niet nodeloos te laten stijgen, houden wij bij het bepalen van de grondprijs vast aan de grens van Dat is bij de dorpen Linde, Echten, Ansen en Berghuizen en in de linten van de Ommerweg, Oshaarseweg en de Wolddijk. 21

25 De keuzes die de gemeente in dit Woonplan maakt, komen tot uitdrukking in het volgende nieuwbouwprogramma: Tabel 4.1: Gemeente De Wolden. Streefwoningbouwprogramma nieuwbouw Vastgoedstrategie Doelgroep Kerndorpen (80%) Kleine kernen (20%) Verkoop sociale huurwoningen Saldo corporatievoorraad Saldo corporatie Verkoop (om nieuwbouw levensloopgeschikte woningen mogelijk te maken) Middeninkomens = 0 voorraad = 0 Nieuwbouw sociale sector (25%) Levensloopgeschikte huurwoningen (verkoop sociale huurwoningen ter compensatie) Senioren Sociale koopwoningen tot (onder andere CPO) Koopstarters/kleine huishoudens Overige nieuwbouw (75%) Enkele accenten voor invulling woningbouwlocaties: Senioren Levensloopgeschikte woningen Middeninkomens Vrije sector huur Middeninkomens Betaalbare koopwoningen tot Energieneutraal, gasloos wonen TOTAAL Acties woningvoorraad : We gaan jaarlijks samen met corporaties en marktpartijen de vraag naar woningen monitoren. De gemeenteraad ontvangt jaarlijks een terugkoppeling van de afdeling grondzaken over de gerealiseerde nieuwbouw per doelgroep. Onze woningbouwopgave stemmen we jaarlijks af met de gemeenten in Zuidwest Drenthe. We stellen een Plan van Aanpak op voor het verhogen van de nieuwbouwproductie, inclusief onderzoek naar mogelijke nieuwbouwlocaties. We doen onderzoek naar de mogelijkheden van een pakket aan leningen voor diverse doelgroepen: starters op de woningmarkt én woningeigenaren die hun woning willen verbeteren (in het kader van verduurzaming/langer zelfstandig wonen, via het SVn). 4.3 Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huur Situatieschets Het primaire gezamenlijke belang van de gemeente en de woningcorporaties is het aanbieden van voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met de laagste inkomens. Betaalbaarheid van het wonen is de laatste jaren een actueel thema. Het gaat hierbij om het huurprijsniveau, maar ook de energielasten zijn van invloed op de totale woonlasten. De grootste woningcorporatie in De Wolden is Actium. Deze corporatie beheert ongeveer van de sociale huurwoningen in de gemeente. Op dit moment heeft Actium geen woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector). Ruim 90% van de woningvoorraad van Actium heeft een huurprijs onder de aftoppingsgrens van Tabel 4.2: De Wolden. Woningvoorraad Actium naar netto huurprijs/maand (huurprijsklassen gebaseerd op prijspeil 2016) Huurprijsklasse Aantal woningen Aandeel woningen (%) Tot % % % % Totaal % Bron: Actium, De huurprijzen in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op het prijspeil van In 2017 is de aftoppingsgrens verhoogd naar

26 In De Wolden waren er in 2015 bijna huishoudens die op grond van hun inkomen recht hadden op huurtoeslag en dus behoorden tot de primaire doelgroep voor sociale huurwoningen. Een groot deel van deze mensen woonde echter niet in een sociale huurwoning, maar in een koopwoning (of particuliere huurwoning). Er waren in de gemeente circa 700 huishoudens met een inkomen tussen de en , en nog eens circa 700 met een inkomen tussen de en Ook een deel van deze middeninkomens kan terecht in een koopwoning, maar door de strengere hypotheekregels is dat niet altijd mogelijk. Een deel van deze middeninkomens woont daarom ook in een (sociale) huurwoning. Wachttijden Nieuwe huurders van een sociale huurwoning stonden op het moment van toewijzing in 2015 gemiddeld 4,5 jaar ingeschreven als woningzoekende. Dit is korter dan de gemiddelde inschrijftijd in 2012 (vijf/zes jaar), maar wel hoger dan in Ouderen staan gemiddeld langer ingeschreven dan jongeren. Dit geeft het beeld dat het voor ouderen moeilijk is om aan een passende woning te komen. Het gaat hier echter vaak om voorzorgsinschrijvingen : mensen die niet actief zoeken naar een woning, maar zich inschrijven voor het geval zij op enig moment een huurwoning nodig hebben. Woningen die in 2016 werden toegewezen aan 75+ ers, hebben gemiddeld drie reacties gekregen. De druk op deze woningen was dus niet bijzonder hoog. Jongeren hadden, door hun gemiddeld kortere inschrijftijd, meer moeite om een woning te vinden. De woningen die in 2016 werden toegewezen aan een jongere onder de 25 jaar, ontvingen gemiddeld tien reacties. Toch geldt ook voor jongeren onder de 25 jaar dat zij binnen afzienbare tijd een woning kunnen vinden in de gemeente: de jongeren die in 2016 een woning van de corporatie accepteerden, stonden gemiddeld 9 maanden ingeschreven 7. Hoewel het vanwege de lage aantallen lastig is om zware conclusies te verbinden aan de gevonden verschillen, lijkt het er op dat de groep tussen de 25 en 55 jaar de meeste concurrentie ondervindt op de huurmarkt; op woningen die werden toegewezen aan mensen uit deze leeftijdscategorie, kwamen gemiddeld 11 reacties. In de grotere kernen als Zuidwolde, de Wijk en Ruinen zijn de gemiddelde inschrijftijden bij woningtoewijzing het langst dit hangt echter samen met het feit dat dit de kernen zijn waar de meeste ouderen wonen en de meeste voor senioren geschikte woningen staan. Gaan we af op het gemiddeld aantal reacties per woning, dan blijkt de druk in de kern Ruinerwold veel hoger te zijn dan in Ruinen: in Ruinen werd gemiddeld vijf keer op een woning gereageerd in 2016, in Ruinerwold 12 keer. Bekeken naar prijsklassen valt op dat de gemiddelde wachttijd voor dure woningen (> 629/mnd) korter is dan voor goedkopere woningen. Dit heeft alles te maken met de eis van passend toewijzen: mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens mogen niet reageren op deze dure woningen. Dat zorgt ervoor dat er minder woningzoekenden reageren op deze woningen, waardoor het mogelijk is om met een relatief korte wachttijd in deze woningen te komen. Appartementen met lift hebben de hoogste gemiddelde inschrijftijd; dit heeft te maken met de voorzorgsinschrijvingen van ouderen die eerder is benoemd. Het is niet direct een signaal van hoge druk op dit segment: gemiddeld kwamen er maar vijf reacties op de woningen van dit type. Veel meer reacties kwamen er op 2 kappers en rijwoningen (gemiddeld respectievelijk 18 en 11), de druk op dit segment is dus duidelijk hoger. 7 Dit is exclusief de jongeren die (vanwege urgentie) zonder wachttijd een woning toegewezen kregen. 23

27 Betaalbaarheid Uit het Woonlastenonderzoek Drenthe dat Companen in 2014 heeft uitgevoerd, blijkt dat ongeveer één op de drie huishoudens die een corporatiewoning huurt in de gemeente De Wolden een betaalbaarheidsrisico heeft. Dit is in lijn met het gemiddelde beeld in de provincie. Betaalbaarheid is daarmee ook in onze gemeente een belangrijk thema. Corporaties moeten strikte regels naleven bij de toewijzing van huurwoningen. In de eerste plaats heeft de Europese Commissie staatssteungrenzen gesteld. Deze regeling houdt in dat corporaties ten minste 80% van hun vrijkomende huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens uit de primaire doelgroep (inkomen tot ca ) Daarnaast mogen zij maximaal 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de (secundaire doelgroep) en , en nog eens 10% aan huishoudens met een hoger inkomen (met voorrang voor urgenten). Bij deze regel is niet bepaald in welk huurprijsniveau de toegewezen woning moet vallen. Naast de Staatssteunregeling geldt er vanaf 2016 bovendien een norm voor het 'passend toewijzen' van huurwoningen. Passend toewijzen houdt in dat 95% van de huishoudens met een laag inkomen (gedefinieerd als recht op huurtoeslag) een woning toegewezen moet krijgen met een lage huur (bij het prijspeil van 2016 betekent dit een maximale huurprijs tot 586 voor kleine huishoudens of 629 voor huishoudens met 3 personen of meer). Het inkomen van een huishouden bepaalt dus wat de maximale huurprijs van een woning bij toewijzing van zo n woning mag zijn. Dit moet voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die ze niet kunnen betalen. Het moet ook voorkomen dat het Rijk steeds meer moet uitgeven aan huurtoeslag. Benodigde kernvoorraad Bij het opstellen van dit Woonplan is gekeken naar de verwachte vraagontwikkeling naar huurwoningen in de sociale sector. Uitgaande van de eerder genoemde demografische verwachtingen en 1,2% economische groei per jaar neemt de primaire doelgroep sociale huur in de periode af met 210 huishoudens. Omdat in de toekomst (net als nu) een deel van de sociale huurwoningen bewoond zal worden door mensen met een hoger inkomen ( goedkope scheefheid ), neemt de behoefte aan sociale huurwoningen wat minder sterk af. Bij een dergelijke economische groei tot 2025 en gelijkblijvende scheefheid betekent dit dat de huidige woningvoorraad van de woningcorporaties voldoende is om de vraag van huishoudens met een laag inkomen in 2025 op te vangen (het huidige aanbod is woningen; de geraamde vraag in 2025 is woningen). Valt de economische groei echter tegen, dan zijn er toevoegingen gewenst (bij 0% economische groei is er behoefte aan sociale huurwoningen). Tabel 4.3: De Wolden. Benodigde kernvoorraad sociale huur in 2025 Aantal huishoudens dat Gewenste omvang Aantal woningen van behoort tot de primaire kernvoorraad 2025 bij 0% woningcorporaties in 2015 doelgroep sociale huur in economische groei/jr Bij 23% scheefheid: (huidige scheefheid is dus 23%) 1) Bij 17% scheefheid: Gewenste omvang kernvoorraad 2025 bij 1,2% economische groei/jr Bij 23% scheefheid: Bij 17% scheefheid: ) Volgens de Lokale Monitor Wonen van de website Waarstaatjegemeente.nl is de goedkope scheefheid in De Wolden 12,5%. Deze website hanteert echter een smallere definitie: goedkope scheefwoners zijn volgens de daar gehanteerde definitie mensen met een belastbaar huishoudinkomen hoger dan of gelijk aan , die gehuisvest zijn in een woning met een huurprijs lager dan of gelijk aan de liberalisatiegrens ( 699,48). Bron: Companen, Er is een aantal opmerkingen te maken bij deze raming: De extra woningvraag van statushouders (voor zover deze afwijkt van de migratie in de afgelopen jaren) is in deze berekeningen niet meegenomen, deze komt dus bovenop de geraamde behoefte. Ook uitstroom uit GGZ en instroom van arbeidsmigranten is lastig te ramen. 24

28 De discussie over permanente bewoning van recreatieparken is in dit licht ook interessant: als permanente bewoning niet wordt toegestaan en de gemeente gaat handhaven, dan kan dit zorgen voor een grotere vraag naar (sociale) huurwoningen. Kortom: er worden in de sociale huur geen grote overschotten voorzien, maar ook geen grote tekorten. Gezien de gemaakte opmerkingen bij de ramingen is het zaak nauwlettend de vinger aan de pols te houden. Wat willen we bereiken? De gemeente wil zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. Voldoende meten we af aan de beschikbaarheid: het is belangrijk dat de sociale huurwoningen ook werkelijk beschikbaar komen voor de doelgroep. Bij betaalbaarheid kijken we niet alleen naar de netto huurprijs, maar naar de totale woonlasten (dus inclusief energielasten). Daarnaast willen we ervoor zorgen dat er voldoende huurwoningen zijn voor mensen die vanwege hun inkomen niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook geen woning kunnen kopen. De verhuur van woningen aan deze doelgroep moet echter niet ten koste gaan van de primaire doelgroep voor sociale huur. Beleidsrichtingen De gemeente wil toewerken naar een systeem waarin de beschikbaarheid van sociale huurwoningen leidend is. De gemeente monitort daarom samen met de corporaties jaarlijks de ontwikkeling van de belangstelling voor sociale huurwoningen. We bepalen in overleg met de corporaties indicatoren (zoals de gemiddelde actieve zoektijd en de slaagkans) en normen. Bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties betrekt de gemeente de uitkomsten van de jaarlijkse monitor. Zolang deze nieuwe werkwijze nog niet in werking is getreden, verwacht de gemeente van de corporaties (en eventuele marktpartijen) dat zij de sociale voorraad in de gemeente de komende periode ten minste op het huidige peil houden (circa 1.630). Het woningbouwprogramma biedt ruimte voor vervangende nieuwbouw door corporaties om de kwaliteit van de voorraad op peil te houden en ervoor te zorgen dat de gewenste typen woningen worden aangeboden. Om betaalbaar wonen voor iedereen binnen de gemeente bereikbaar te houden en de leefbaarheid van de kernen te waarborgen, vragen wij aan de corporaties om in alle kernclusters sociale huurwoningen aan te blijven bieden. Het is in de wet vastgelegd dat corporaties woningen passend dienen toe te wijzen. Om de slaagkans van woningzoekenden minimaal gelijk te houden, vragen wij aan de corporaties om bij voorkeur alle woningen aan te bieden met een huurprijs tot 629 (prijspeil 2016). Hierbij hanteren wij een minimumgrens van 85%. Dit percentage is gebaseerd op gangbare verdelingen in Nederland van woningzoekenden. Afhankelijk van nadere informatie van de corporaties kan het percentage aangepast worden. Wij gaan graag met de corporaties in gesprek over een brede woonlastenbenadering, gebaseerd op huurprijs en energielasten. De gemeente werkt samen met de corporaties aan verbetering van de situatie van huurders met (langdurige) huurachterstanden. Het gezamenlijk streven is om zo weinig mogelijk huisuitzettingen te doen. In de prestatieafspraken is daarom ook aandacht voor het laatste kans beleid van de corporatie. De gemeente wil graag dat ook mensen met een middeninkomen (inkomen tussen en ) in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning. Om ervoor te zorgen dat de toewijzing van woningen aan woningzoekenden met een middeninkomen niet ten koste gaat van de 25

29 beschikbaarheid van betaalbare woningen voor de primaire doelgroep, gaan wij akkoord met de werkwijze van Actium die voor middeninkomens een ondergrens hanteert van 592 netto huur per maand (prijspeil 2017). De gemeente is verantwoordelijk voor de opvang van statushouders, waarbij de voorkeur uitgaat naar opvang binnen de huurvoorraad. De taakstelling voor de eerste helft van 2017 bedraagt 18 statushouders; naar verwachting zal deze in de tweede helft van 2017 weer iets hoger liggen. Gelet op de instroom van de afgelopen jaren, vragen wij aan de corporatie om minimaal 15 woningen per jaar beschikbaar te stellen voor de opvang van statushouders binnen de gemeente. Bij de halfjaarlijkse vaststelling van de definitieve taakstelling bespreken de corporaties en de gemeente gezamenlijk de opgave. Bij de opvang van statushouders streven we naar huisvesting in kernen met voorzieningen en kernen die met openbaar vervoer bereikbaar zijn. De gemeente heeft, in samenwerking met Vluchtelingenwerk, een inspanningsverplichting in de nazorg bij de huisvesting van statushouders. Acties beschikbaarheid en betaalbaarheid : We monitoren jaarlijks de druk op de sociale voorraad (indicatoren te bepalen in overleg met corporaties: bijvoorbeeld gemiddelde inschrijfduur bij woningtoewijzing en slaagkansen). De resultaten betrekken we bij de jaarlijks te maken prestatieafspraken. Uitgangspunt is dat de slaagkansen niet verslechteren en de gemiddelde inschrijfduur niet oploopt. De gemeente dringt er bij de woningcorporaties op aan op terughoudend te zijn met het verkleinen van de voorraad door verkoop van sociale huurwoningen. We vragen aan de corporaties om minimaal 15 woningen per jaar beschikbaar te houden voor statushouders. Bij de halfjaarlijkse vaststelling van de taakstelling zal de opgave worden besproken. 4.4 Wonen en zorg Situatieschets De bevolkingsprognose laat zien dat de vergrijzing sterk gaat toenemen: er komen dus steeds meer ouderen in de gemeente. In de toekomst zullen deze ouderen steeds vaker blijven wonen in hun eigen woning, ook wanneer zij minder mobiel worden en/of zorg nodig hebben. Het beleid van de rijksoverheid en ook van de gemeente is er immers op gericht dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen woning blijven wonen, ook wanneer zij zorg nodig hebben. Dit is ook de wens van de meerderheid van de mensen zelf. Ook andere zorgdoelgroepen, zoals mensen met een GGZ achtergrond of een lichamelijke of verstandelijke beperking, zullen in de komende jaren vaker zelfstandig wonen. De vraag naar geschikte woningen voor ouderen én andere mensen met een zorgvraag zal daardoor gaan stijgen, en het wordt belangrijker dan ooit om ervoor te zorgen dat mensen in hun eigen omgeving de zorg en begeleiding krijgen die zij nodig hebben. Senioren zijn vaak erg gehecht aan hun woning en (sociale) omgeving en zijn dan ook niet erg geneigd om te verhuizen. Dat maakt de vraag relevant in hoeverre hun huidige woning geschikt is om langer zelfstandig thuis te wonen, of geschikt te maken is. In dat laatste geval gaat het om de aanpasbaarheid van de woning: kan er makkelijk een traplift in bijvoorbeeld, of kan er een aanbouw gerealiseerd worden? In dat licht is het een voordeel dat de woningvoorraad in de gemeente De Wolden voor een groot deel bestaat uit vrijstaande woningen en tweekappers. Doordat er veel ruimte in en om de woning is, zijn aanpassingen in dat type vaak goed mogelijk. Knelpunten voor langer thuis blijven wonen zijn dan eerder gelegen in het onderhoud van de (grote) tuin. Een belangrijke constatering bij dit alles is het feit dat een steeds groter deel van de ouderen in een koopwoning woont, en hier ook zal blijven wonen. Waar het gaat om sociale huurwoningen, ligt er een 26

30 verantwoordelijkheid bij de woningcorporaties om te zorgen voor geschikte woningen. Voor de veel grotere groep ouderen in een koopwoning geldt dat zij als woningeigenaar in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor woningaanpassingen in hun eigen huis. Ook mensen die (nog) geen zorg nodig hebben, hebben soms behoefte aan aanpassingen in hun woning om hun leefgenot te verhogen en bijvoorbeeld om valongelukken te voorkomen. Dit vraagt dus ook preventieve aanpassingen zoals een extra wc op de verdieping of een slaapkamer op de begane grond. Alhoewel de meeste senioren naar volle tevredenheid wonen in de woning waar ze al jaren hebben gewoond, kan er toch een moment komen dat zij vanwege afnemende gezondheid of mobiliteit moeten verhuizen naar een andere woning bijvoorbeeld omdat de woning niet (voldoende) aanpasbaar is of omdat de woonomgeving minder geschikt is om langer thuis te wonen. Een (psychologische) drempel voor woningeigenaren is dat de maandelijkse woonlasten na een verhuizing vaak flink omhoog gaan. Naast een geschikte woning, vraagt langer zelfstandig wonen ook om een geschikte woonomgeving met voldoende sociale contacten, bereikbare diensten en voorzieningen en voldoende aanbod van zorg. Een toegankelijke woonomgeving stelt ook eisen aan het onderhoud en inrichting van de openbare ruimte (aantal bankjes, stoepen, op en afritten, oversteekplaatsen) en de bereikbaarheid van ontmoetingsruimtes. Door de veranderingen in de wet en regelgeving zal de vraag naar intramurale ouderenzorg op korte termijn afnemen (en die naar extramurale zorg toenemen). Dit komt doordat een deel van mensen met een intramurale indicatie komt te overlijden, terwijl er geen nieuwe indicaties meer worden afgegeven voor mensen met een relatief lichte zorgzwaarte. Door de vergrijzing zijn die intramurale plaatsen op termijn echter wel weer nodig: in 2030 zal de behoefte aan intramurale zorg weer ongeveer op het niveau zijn van 2015 zij het dat de bewoners waar het dan om gaat, een zwaardere zorgvraag hebben dan de gemiddelde huidige bewoner. Dit vraagt van zorgorganisaties om verstandig om te gaan met hun vastgoed en dit aan te passen aan de wensen van toekomstige bewoners. Wat willen we bereiken? Wij willen er voor zorgen dat iedereen in de gemeente in een geschikte, toegankelijke woning kan wonen, met bereikbare voorzieningen. Onze woningvoorraad is nu nog niet goed afgestemd op langer thuis wonen van mensen met een zorgvraag. Wij willen er daarom op inzetten dat woningbezitters hun woning tijdig levensloopgeschikt maken en dat ook corporaties hun woningen zoveel mogelijk levensloopgeschikt maken. De gemeente wil er ook voor zorgen dat er voldoende kwalitatief goed intramuraal aanbod is in de gemeente. De gemeente wil nieuwe (kleinschalige) woonzorgconcepten de ruimte geven. Beleidsrichtingen De gemeente gaat onderzoek doen naar de concrete gevolgen van de beleidsveranderingen: hoe ontwikkelt de behoefte aan wonen met zorg zich als gevolg van de nieuwe wet en regelgeving, hoe verhoudt dit zich tot het huidige aanbod en tot welke opgaven leidt dit? Mede op basis van dit onderzoek werken wij, samen met zorgpartijen, corporaties en andere betrokkenen een Actieplan Langer Thuis Wonen uit, ten behoeve van de afstemming van vraag en aanbod rond wonen met zorg. In dit Actieplan zal ook aandacht worden besteed aan monitoring. In het kader van de raamovereenkomst gaan wij in overleg met Actium over de woningtoewijzing aan zorgdoelgroepen, zoals GGZ cliënten die uitstromen uit intramurale instellingen. We gaan stimuleren dat woningbezitters hun woning tijdig levensloopbestendig maken. Daarvoor kunnen ook instrumenten uit de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo) in samenhang worden ingezet. Concreet denken we aan de volgende instrumenten: o Bewustwordingscampagne/voorlichting over ouder worden in woning (inclusief bouwkundige en financiële mogelijkheden voor aanpassing en de mogelijkheden van domotica). 27

31 o Wooncoach voor ouderen die ouderen een scan aanbiedt voor (eenvoudige) woningaanpassingen. o Afspraken maken met aannemers/installateurs over aansluiting voorlichting bij logische momenten, bijvoorbeeld als iemand zijn woning wil verduurzamen of een badkamer aanpast. o Voorlichting bij nieuwbouw over geschiktheid/aanpasbaar bouwen. o Onderzoeken mogelijkheden en wenselijkheid Blijverslening of subsidie voor woningaanpassing om woning geschikt te maken voor langer zelfstandig wonen, al dan niet in combinatie met verduurzaming woning. We maken afspraken met corporaties over het levensloopgeschikt maken van hun woningvoorraad (binnen de context van de jaarlijkse prestatieafspraken). De gemeente wil helpen de belemmeringen weg te nemen die ouderen ervaren bij het realiseren van een verhuizing, of helpen alternatieven te bepalen. Naast de genoemde wooncoach voor ouderen onderzoeken we de mogelijkheid van het inzetten van een verhuisservice, een financiële tegemoetkoming, en specifiek in de huursector overstappen met behoud van huurprijs of een huurgewenningsbijdrage. Wij treden in overleg met zorgpartijen over het bestaande zorgvastgoed in het licht van extramuralisering. Onze inzet is dat zo veel mogelijk gebruik gemaakt wordt van flexibel inzetbaar vastgoed, zodat wooneenheden die niet nodig zijn voor intramurale zorg, kunnen worden verhuurd volgens het concept van scheiden wonen en zorg (en vice versa). Daarnaast faciliteren we kleinschalige particuliere initiatieven op het terrein van wonen en zorg. Om langer zelfstandig thuis wonen mogelijk te maken, wil de gemeente inzetten op een afgestemd aanbod van woon, welzijns en zorgvoorzieningen in de grotere kernen Zuidwolde, Ruinen, Ruinerwold en de Wijk. Daarbij spelen de zorgcentra in die kernen een belangrijke rol. In Zuidwolde en Ruinen zijn met het Tonckenshuys en t Neie Punt prima en toekomstbestendige centra gerealiseerd. De zorgcentra in Ruinerwold en de Wijk ( t Vonder en Dunninghe) voldoen nog niet aan diezelfde standaarden. De gemeente verwacht dat zorgaanbieder Noorderboog zich gaat inspannen om ook deze zorgcentra binnen afzienbare tijd te moderniseren. Wanneer dit uitblijft, dan zullen wij onderzoeken hoe andere aanbieders te interesseren zijn om een aanbod te realiseren in deze kernen. Acties Wonen en zorg : Onderzoek naar ontwikkeling behoefte aan wonen met zorg in de gemeente. Opstellen Actieplan Langer Thuis Wonen in samenwerking met zorgpartijen, corporaties en andere betrokkenen. Afspraken met corporatie over huisvesting zorgdoelgroepen. Onderzoek naar mogelijke instrumenten om woningeigenaren te stimuleren om hun woning aan te passen; keuze uit instrumenten en implementatie hiervan. Onderzoek naar mogelijke instrumenten om belemmeringen voor verhuizen weg te nemen voor ouderen. Afspraken met corporaties over het levensloopgeschikt maken van hun woningvoorraad (binnen de context van de jaarlijkse prestatieafspraken). Overleg met zorgpartijen over het bestaande zorgvastgoed in het licht van extramuralisering. Kleinschalige particuliere initiatieven op het terrein van wonen en zorg faciliteren. 28

32 4.5 Toekomstbestendigheid en duurzaamheid Situatieschets In het SER Energieakkoord (2013) is afgesproken dat alle gebouwen in Nederland in 2050 energieneutraal moeten zijn. In aanvulling hierop heeft de provincie Drenthe in oktober 2016 met de gemeenten, woningcorporaties en andere partijen in de provincie een Energiedeal gesloten. De deelnemers spraken hiermee de ambitie uit dat geen van de woningen in de provincie in 2040 nog afhankelijk is van fossiele brandstoffen. De deal is gericht op verregaande energiebesparing, het gebruik van duurzame energie en het verlagen van de CO2 uitstoot voor woningen. Doel is om, naast de klimaatdoelstellingen uit onder andere het Energieakkoord, de woonlasten voor bewoners beter te beheersen of zelfs te verlagen en om de regionale werkgelegenheid een forse stimulans te geven. Bijkomend voordeel is dat de woningen in de provincie toekomstbestendiger worden en daarmee ook meer waard. De ambities uit het Energieakkoord en de Drentse Energiedeal brengen een grote opgave met zich mee voor de gemeente De Wolden. Uitdagingen zijn er vooral in de bestaande bouw: het verduurzamen van de schil én zorgen dat er minder energie wordt verbruikt. Als verduurzamen en besparen zijn gerealiseerd, komt ook duurzaam opwekken van de resterende energiebehoefte in beeld. Gemeente de Wolden heeft veel wat oudere woningen. Dit verklaart deels het feit dat ongeveer 50% van de woningvoorraad in de Wolden nu een (voorlopig) energielabel heeft van C of hoger. In sommige kleinere dorpen als Eursinge en Berghuizen heeft een groot deel van de voorraad zelfs label F of G. De verklaring hierin ligt vooral in het woningtype en het bouwjaar: de woningen in deze kernen zijn vaak van voor 1945, en het zijn veelal vrijstaande woningen. De voorraad sociale huurwoningen staat er aanzienlijk beter voor. Actium heeft in de afgelopen jaren al een grote duurzaamheidsslag gemaakt, en heeft grote ambities op dit terrein. Op dit moment heeft 80% van de corporatiewoningen in de gemeente een label D of lager; Actium streeft ernaar dat in 2020 de volledige voorraad gemiddeld label B heeft. Wat willen we bereiken? Wij streven er naar dat in 2040 iedereen die in De Wolden woont voor zijn/haar woongenot niet meer afhankelijk is van fossiele energiebronnen, zoals aardgas, kolen en olie. In 2040 wonen mensen in De Wolden energieneutraal, en zijn woningen direct of indirect zelfvoorzienend op energiegebied. Dit vraagt om een grootschalige en ingrijpende aanpak van de bestaande woningvoorraad het grootste deel van de woningen waar onze inwoners in 2040 in zullen wonen, staat er immers al. Dit is ook de ambitie uit de Drentse Energiedeal die we als gemeente omarmen. Een toekomstbestendige woningvoorraad is naast duurzaam ook levensloopgeschikt. In de voorlichting aan woningeigenaren zullen we daarom benadrukken dat het verstandig is om de woning op beide fronten aan te pakken. Beleid afgelopen jaren Gemeente De Wolden heeft in de periode van gewerkt met het MilieuAmbitieplan. Veel acties uit dit plan zijn inmiddels gerealiseerd. De afgelopen zes jaar is er ieder jaar incidenteel budget beschikbaar gesteld voor het thema energie. Daardoor is een praktijk ontstaan waarin feitelijk structureel per jaar beschikbaar was, maar was de continuïteit niet gewaarborgd. De gemeente heeft het initiatief van SEN (Stichting Samen Energie Neutraal) ondersteund. De Stichting SEN heeft tot doel hele dorpen en wijken in het noorden van het land energieneutraal te maken. Dorpsbelangen uit Ruinerwold, Koekangerveld en Ansen hebben de ambitie uitgesproken energieneutraal te worden. De Wijk en Ruinen hebben aangegeven dit ook graag te willen. De gemeente ondersteunt deze lokale initiatieven. 29

33 In de afgelopen jaren ondersteunde de gemeente onder meer ook de volgende activiteiten: Informatiebijeenkomsten/energiecafés over energiebesparing en duurzame alternatieven. Uitvoeren energiescans woningen. Zonne energiecentrale Rheebruggen. - Opzetten werkgroepen (bewustwording, monitoring en energie opwekking). - Deelname gezamenlijk project Goed voorbeeld doet goed volgen (plaatsen simme meters). Beleidsrichtingen Met het oog op de lange termijnopgave en ambities werkt het college voor de komende jaren een Actieplan Klimaat en Energie uit, waarin structureel budget wordt gereserveerd om samen met de inwoners praktische resultaten en een versnelling te behalen. We stimuleren het energiezuiniger maken van woningen. Hierdoor zullen de energielasten dalen. De energierekening bepaalt gedeeltelijk de hoogte van de woonlasten. Allereerst willen we inzicht krijgen in de energieprestaties van het vastgoed. Vervolgens gaan we op zoek naar de financiële mogelijkheden om inwoners en ondernemers te stimuleren om hun vastgoed energiezuiniger te maken. Gemeente De Wolden vindt het belangrijk om met haar energieactiviteiten aan te sluiten op de mogelijkheden en kansen die de eigen inwoners zien en vindt de dialoog over prioriteiten daarbij belangrijk. De gemeente De Wolden ondersteunt lokale initiatieven (Collegeprogramma Loslaten en vertrouwen ). In de prestatieafspraken maken wij met de woningcorporatie afspraken over de verduurzaming van hun woningvoorraad en over de wijze waarop de corporatie in het geval van planmatige verduurzaming van hun eigen woningen ook particuliere woningeigenaren in de directe omgeving kan laten meeliften. We stellen een vast aanspreekpunt binnen de gemeente aan voor het energiedossier. Deze regisseur heeft een totaaloverzicht van alle energieprojecten en initiatieven en regelingen. De regisseur kan partijen aan elkaar koppelen (vraag en aanbod) en samen optrekken stimuleren. Op deze manier ontzorgen we, onder andere door beschikbare kennis en ervaring te ontsluiten en gericht door te verwijzen. Aangezien deze regisseur net als de wooncoach voor ouderen een aanspreekpunt is voor bewoners, ligt het voor de hand dat beide personen hun werkzaamheden op elkaar afstemmen en kennis delen. De gemeente zal ook aandacht vragen voor het vervangen van asbestdaken (uiterlijk in 2024 moeten deze vervangen zijn). Als eigenaren van een groot gebouw hun asbest dak willen vervangen, dan zullen we de kansen beter benutten om er voor te zorgen dat er direct zonnepanelen op geplaatst kunnen worden. Niet wachten maar actief aanpakken en succesvolle voorbeelden delen is het uitgangspunt. Bestaande regelgeving laten we niet belemmerend zijn voor het verkennen van kansen en innovaties. We geven ruimte aan het experiment en vernieuwende samenwerkingsvormen. We zorgen voor de beschikbaarheid van langdurige regelingen, zodat er continuïteit is in het actieprogramma. Denk aan investeringsregelingen, leningen, startkapitaal, het faciliteren van burgerinitiatieven. Er is niet zozeer behoefte aan subsidie voor de uitvoering van maatregelen, maar veel meer aan subsidie als aanjager of het faciliteren van bewonersinitiatieven. Ook moeten we bestaande regelingen bekend(er) maken onder de verschillende doelgroepen. De gemeente wil woningeigenaren goed voorlichten over de bestaande subsidieregelingen en leningen voor woningverbetering. Specifiek voor starters op de woningmarkt heeft de gemeente een Subsidieregeling duurzaamheidsmaatregelen voor starters, waarmee zij subsidie kunnen krijgen voor energiebesparende maatregelen aan hun koopwoning. Samen met provincie Drenthe wordt 30

34 er geld beschikbaar gesteld wordt voor een zonnelening; hiermee kunnen woningeigenaren een bedrag lenen voor zonnepanelen. Voor woningeigenaren is daarnaast ook er een landelijke regeling voor verduurzaming van de woning (met rentekorting via de provincie). Er is ook een landelijke subsidie voor isolerende maatregelen. Wij passen onze website aan zodat informatie over deze regelingen (onder andere via het Drents Energieloket) beter te vinden is. Daarnaast onderzoeken wij de wenselijkheid en mogelijkheden voor een pakket aan leningen voor diverse doelgroepen; een duurzaamheidslening voor álle woningeigenaren zou hier ook onderdeel van kunnen zijn (via het SVn. Mogelijk kunnen we als gemeente een plek of instrument faciliteren waar initiatiefnemers kennis kunnen delen. Door het delen van ervaringen en kennis komen nieuwe ideeën tot stand. We denken bijvoorbeeld aan een duurzaamheidssafari waarbij specifieke groepen (zoals ondernemers of sportverenigingen) bij elkaar op bezoek gaan en met eigen ogen zien welke maatregelen men kan treffen, wat de ervaringen zijn, hoe men dat aanpakt en welke beschikbare regelingen er zijn. Het aanpakken van de schil van bestaande woningen kan in De Wolden tot veel energiewinst kan leiden. Energiebesparing komt vóór duurzame energieopwekking; het is belangrijk dat eigenaren zich daarvan bewust zijn. We willen als gemeente daarom stimuleren dat bewoners, bedrijven, verenigingen een nulmeting bij hun gebouw uitvoeren. Met een dergelijke energiescan wordt in kaart gebracht wat het huidige energieverbruik is en wat er nodig is om dat naar beneden te krijgen. In de nieuwbouw is een hoog ambitieniveau mogelijk. Met bouwbedrijven en de woningcorporatie willen we de gewenste energieprestaties concretiseren. Acties Toekomstbestendigheid en duurzaamheid : Actieplan Klimaat en Energie opstellen. Uitvoeren maatregelen uit Actieplan. Aanbieden Energiescan voor bestaande woningen. Verduurzaming sociale woningvoorraad opnemen in prestatie afspraken met woningcorporaties. Onderzoeken en uitwerken mogelijkheden voor pakket aan leningen voor woningverbetering/ verduurzaming/levensloopgeschikt maken van woningen (via het SVn). 4.6 Leefbaarheid Situatieschets De Wolden is een aantrekkelijke gemeente om te wonen en te recreëren door de kwaliteit van de omgeving, door een veilige woonomgeving en het rijke verenigingsleven en sociale netwerken in de dorpen. Inwoners zijn over het algemeen dan ook zeer tevreden over het wonen in de gemeente. Veranderingen in de bevolkingsopbouw kunnen in de komende jaren betekenis hebben voor de vitaliteit van kernen, onder meer door een afname van het draagvlak van bepaalde voorzieningen. Dit wordt versterkt door enerzijds de schaalvergroting bij veel voorzieningen zoals winkels en anderzijds het gedrag van consumenten, die bijvoorbeeld steeds vaker kiezen voor een (verder gelegen) grote supermarkt dan voor de buurtsuper in het eigen dorp. Dit zorgt ervoor dat niet alle dorpen in de komende jaren hun commercieel en collectief voorzieningenaanbod zullen kunnen behouden. De demografische veranderingen zorgen overigens niet alleen voor een afname van de vraag naar voorzieningen: door de vergrijzing zal er in te toekomst juist meer vraag zijn naar zorgvoorzieningen en andere op ouderen gerichte voorzieningen zij het dat de toekomstige oudere wellicht op een andere manier bediend wil worden dat de huidige oudere. De gemeente heeft in de afgelopen jaren als beleidslijn ingezet dat kwaliteit voor nabijheid gaat: het gaat er niet om voorzieningen in alle dorpen te behouden, maar veel meer om bereikbaarheid van 31

35 voorzieningen in de kerndorpen. Zuidwolde, de Wijk, Ruinen, Ruinerwold en Koekange gelden als kerndorp, net als het tweelingdorp Alteveer/Kerkenveld. In 2013 is gestart met de Monitor Vitaal Platteland, waarmee tweejaarlijks belangrijke indicatoren voor leefbaarheid voor alle kernen in kaart worden gebracht. In de monitor wordt gekeken naar de bevolkingsontwikkeling en opbouw, de ontwikkeling van bedrijvigheid en werkgelegenheid, ontwikkelingen op de woningmarkt en de bereikbaarheid van basisvoorzieningen. Voor de periode laat de monitor geen grote verschuivingen zien. Het past bij de cultuur van onze gemeente om aan te sluiten bij het initiatief van bewoners zelf. In De Wolden zijn zeer veel vrijwilligers actief die zich persoonlijk of in een organisatie sterk maken voor welzijn, zorg, leefbaarheid, cultuur en sport. Inwoners zullen steeds meer zelf verantwoordelijkheid nemen voor hun leefomgeving. De gemeente wordt steeds minder regisseur en meer meedenk en meewerkpartner. Eén van de instrumenten die we hierbij gebruiken, is de dorpsvisie. Alle dorpen van De Wolden hebben hun dorpsvisie inmiddels gereed. De komende jaren staan in het teken van de uitvoering van deze plannen. Bereikbaarheid en mobiliteit zijn essentiële aspecten van leefbaarheid op het platteland. In een plattelandsgemeente als De Wolden neemt de auto een belangrijke plaats in. Het autobezit in de gemeente is hoog. Voor wie geen auto tot zijn beschikking heeft of hier vanwege de hoge leeftijd geen gebruik meer van kan maken, zijn soms andere oplossingen nodig om voorzieningen te kunnen bereiken en sociale contacten te kunnen onderhouden. De meerijdienst Samobiel in Ruinerwold is hier een voorbeeld van. Naast fysieke bereikbaarheid is ook digitale bereikbaarheid belangrijk om het buitengebied vitaal te houden en de gemeente aantrekkelijk te houden. Snel internet wordt steeds belangrijker als basisvoorziening: voor mensen die wonen en werken willen combineren op hun huisadres, maar bijvoorbeeld ook voor zorg op afstand. Het burgerinitiatief Glasvezel De Wolden heeft zich in de afgelopen jaren volop ingezet om snel internet voor De Wolden te realiseren. Op dit moment legt Glasvezel De Wolden in een deel van de gemeente (pilotgebied Ruinerwold Oosteinde) glasvezel aan, in elk huis en bedrijf. De gemeente ondersteunt Glasvezel De Wolden en heeft een lening verstrekt om de aanleg mogelijk te maken. Wat willen we bereiken? De leefbaarheid in de Woldense dorpen is goed. Dat moet ook zo blijven als de samenstelling van de bevolking verandert door de vergrijzing en ontgroening. De inzet van dorpen, inwoners en organisaties is noodzakelijk om de leefbaarheid te behouden. Wij willen hun initiatieven zoveel mogelijk stimuleren en faciliteren. Als er problemen zijn, dan gaan we die samen met betrokkenen oplossen. En niet als oplossing weer nieuwe regels bedenken. Beleidsrichtingen Net als in de voorgaande jaren is ons beleid gericht op samenhangende kernclusters van een grote kern met een aantal omliggende kleinere kernen. Bij voorkeur biedt elk kerncluster een basisaanbod van voorzieningen (zoals basisonderwijs, winkel voor dagelijkse boodschappen, huisarts, fysiotherapeut, zorg en welzijns /ontmoetingsvoorzieningen, sportvoorzieningen). We streven er naar om in alle kernen in ieder geval een ontmoetingsfunctie in stand te houden. Kwaliteit van voorzieningen gaat boven nabijheid; het in stand houden van voorzieningen is dus geen doel op zich. Wij sluiten hiermee aan op de Structuurvisie. Waar een voorziening niet in stand gehouden kan worden, zoekt de gemeente samen met bewoners en aanbieders naar oplossingen die bijdragen aan de bereikbaarheid van voorzieningen elders. Het college blijft investeren in de uitkomsten van de dorpsvisies als de uitvoering hiervan bij de gemeente ligt. Daarnaast kijken we hoe de gemeente als co financier op kan treden om andere 32

36 zaken uit de dorpsvisies mogelijk te maken. De gemeente heeft de subsidieregeling Initiatiefrijk De Wolden ontwikkeld, waarmee tussen 2014 en ,5 miljoen beschikbaar komt voor dorpsinitiatieven. De regeling is met name bedoeld om ideeën en projecten uit de dorpsvisies te realiseren. Elk dorp heeft ook een klein budget ontvangen voor kleinere projecten. Wij gaan het gesprek aan met de dorpen over de gevolgen van demografische ontwikkelingen voor de voorzieningen in de dorpen, gezond oud worden op het platteland en het beroep op naoberschap. Als er initiatieven ontstaan in de dorpen om door middel van netwerken van dorpsbewoners automobiliteit voor iedere inwoner mogelijk te maken, dan gaan we daar samen mee aan de slag. Een eerste initiatief op dit terrein is inmiddels gestart in Ruinerwold (Samobiel). Acties Leefbaarheid : Voortzetten tweejaarlijkse Monitor Vitaal Platteland. Bij dreigend ontstaan witte vlekken op gebied van voorzieningen: gesprek met dorpsbelangenorganisaties en maatschappelijke organisaties over mogelijke oplossingen. Faciliteren acties dorpsvisies. 33

37 5 Uitwerking van beleid: programmering 5.1 Verdeling woningbouw over kernclusters In kerndorpen zijn planmatige uitbreidingen mogelijk, in kleine kernen wordt gebouwd naar concrete vraag. Zoals eerder aangegeven, leggen wij ons niet op voorhand vast op het aantal te bouwen woningen per kerncluster. De volgende verdeling is dus enkel indicatief, gebaseerd op de huishoudensprognose per kerncluster. Kerncluster Aantal toe te voegen woningen Zuidwolde 245 Ruinen 15 De Wijk 20 Ruinerwold 100 Koekange 60 Totaal 440 Marktkenners geven aan dat de marktkansen in de Wijk en Ruinen gunstiger zijn dan uit bovenstaande verdeling blijkt. Wanneer zich concrete kansen voordoen in deze kernclusters, zullen wij deze welwillend tegemoet treden. Gelet op de gunstige ligging van de Wijk (aan de A28) zou een deel van het programma van Zuidwolde ook kunnen landen in de Wijk. 5.2 Kwalitatief bouw en transformatieprogramma De keuzes die de gemeente in dit Woonplan maakt, komen tot uitdrukking in onderstaand transformatie en nieuwbouwprogramma. Vastgoedstrategie Verkoop sociale huurwoningen Verkoop om nieuwbouw levensloopgeschikte woningen mogelijk te maken Nieuwbouw sociale sector (25%) Accenten: Levensloopgeschikte huurwoningen (verkoop sociale huurwoningen ter compensatie) Sociale koopwoningen tot (onder andere CPO) Overige nieuwbouw (75%) Accenten voor invulling woningbouwlocaties: Levensloopgeschikte woningen Vrije sector huur Betaalbare koopwoningen tot Energieneutraal, gasloos wonen Doelgroep Middeninkomens Senioren Koopstarters/ kleine huishoudens Senioren Middeninkomens Middeninkomens Kerndorpen (80%) Kleine kernen (20%) Saldo corporatiewoningen Saldo corporatie = 0 woningen = TOTAAL De verdeling van woningbouw in het vrije sector segment laat de gemeente aan de ontwikkelende partijen. In het schema staat een aantal accenten die de gemeente hierbij wil leggen. Bij het conceptprogramma horen de volgende nuanceringen: De verkoop van sociale huurwoningen komt ten goede aan starters op de woningmarkt en andere potentiële kopers met een beperkt budget. Tegelijkertijd maakt verkoop het de corporatie mogelijk om woningen toe te voegen voor andere doelgroepen (levensloopgeschikte woningen). Het 34

38 programma voorziet daarom in toevoeging van levensloopgeschikte woningen ter compensatie van de verkoop van sociale huurwoningen. Sociale koopwoningen zijn vooral bedoeld voor de inkomensgroepen tot Het accent voor dit type woningen ligt in de kernen Ruinen, Ruinerwold, de Wijk, Koekange en Zuidwolde. Toevoeging van woonzorgarrangementen en nultredenwoningen vindt deels plaats in het sociale segment, deels in het vrije segment (ook vrije sector huur). Hoe voorzien plannen in dit programma De huidige bestemmingsplannen voldoen aan het beleid zoals geformuleerd in het vorige Woonplan, wat betekent dat, zowel in de grote als de kleinere kernen 50% van de nieuwbouwplannen valt in de categorie sociaal (huur én koop) en 50% in de categorie vrije sector. Van de nieuwe plannen die in de komende jaren zullen worden toegevoegd, zal een wat groter deel moeten vallen in de categorie vrije sector. Sturing en regie op woningbouwplannen Met dit Woonplan geeft de gemeente prioriteiten aan in de gewenste ontwikkeling van het wonen. Zij maakt bij de uitvoering van het beleid gebruik van instrumenten vanuit de Wro: De gemeente sluit met ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten af. Dit gebeurt in overleg en samenwerking. Het genoemde programma is hierbij leidend, voor wat de gewenste aandelen sociaal. Wanneer er geen anterieure overeenkomst gesloten wordt, werkt de gemeente de grondexploitatie uit in een bestemmings en exploitatieplan. In het exploitatieplan neemt de gemeente de kosten op die zij maakt voor het bouw en woonrijp maken van de locatie en voor bovenwijkse voorzieningen. Tevens wordt in het exploitatieplan het woningbouwprogramma opgenomen. Bij plannen die reeds een status hebben, houdt de gemeente contact met de ontwikkelende partij om eventueel gewijzigde marktomstandigheden onderling te bespreken, en waar mogelijk en nodig de fasering en programmering daar dan op aan te passen. Op deze wijze moeten behoefte en verdeling van plannen naar typologie en locatie in de loop van de tijd beter op elkaar afgestemd raken. Acties Sturing en regie : In samenspraak met corporaties aanpak bestaande woningvoorraad nader afstemmen. In overleg met ontwikkelende partijen waar nodig komen tot herprogrammering zodat plannen beter aansluiten bij de verdeling naar categorieën. 5.3 Monitoring en evaluatie Er is continu aandacht nodig voor de actualiteit en ontwikkelingen rond het Woonplan, bijvoorbeeld door de gevolgen van nieuwe wet en regelgeving en veranderingen op de woningmarkt. De gemeente De Wolden wil de dynamiek op de woningmarkt structureel volgen door monitoring, bij voorkeur samen met de corporaties. Het doel hiervan: Veranderingen op de woningmarkt signaleren of voorspellen. Tegenvallende of ongewenste ontwikkelingen signaleren en zo mogelijk voorkomen. Wenselijke ontwikkelingen prognosticeren, initiëren en bevorderen. Cijfermatige monitor: eenvoudig en beknopt De gemeente stelt jaarlijks een overzicht van een beperkt aantal kengetallen op. Hierdoor ontstaat inzicht in de veranderende marktomstandigheden. In de beschrijving bij de monitor geeft de gemeente 35

39 de belangrijkste conclusies met betrekking tot het woonbeleid weer en zal indien daartoe aanleiding is haar kaders aanpassen. Belangrijke indicatoren bij de hier geformuleerde beleidsdoelen zijn: Woningbouwprogramma naar ontwikkelingsfase. Nieuwgebouwde woningen per jaar, inclusief samenstelling en verdeling over dorpen. Aantal toegekende leningen (via SVn: onder andere starters en woningverbetering/verduurzaming). Mutaties in de huursector per kern. Toewijzingen in sociale huursector naar inkomensniveau. Aantal verkochte huurwoningen (inclusief aantal aangeboden woningen). Ontwikkeling in de wachttijd voor een huurwoning, per kern, per doelgroep. Groei en samenstelling bevolking van de gemeente De Wolden (inclusief de vergelijking hoe deze zich verhoudt met de meest recente prognose). Kwalitatieve monitor in overleg Naast het verzamelen van cijfers wil de gemeente ook met haar partners in overleg over veranderende omstandigheden. De gemeente wil de jaarlijkse evaluatie en actualisatie van de prestatieafspraken aangrijpen om van gedachten te wisselen met de corporaties. Daarnaast wil de gemeente bestaand overleg met andere partners, zoals de zorginstellingen en huurderbelangenorganisaties continueren. Zo krijgt de gemeente steeds een actueel beeld van de markt en houden de partners van de gemeente zicht op het gemeentelijk beleid. Dit is dus ook goed voor het draagvlak van het gemeentelijk beleid. De resultaten van de monitor worden terug gemeld aan de raadscommissie. De monitor kan aanleiding zijn om het beleid tussentijds bij te sturen. Evaluatie en aanpassing van beleid Naast deze jaarlijkse cyclus ligt een vierjaarlijkse cyclus voor de hand: elke vier jaar veranderen de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig, dat een algehele actualisering van het Woonplan gewenst is. Voorafgaand aan deze actualisatie zal onder andere via een woonconferentie de uitvoering van het woonbeleid worden geëvalueerd en de actualiteit hiervan worden beoordeeld. Acties Monitoring en evaluatie : De gemeente De Wolden maakt prestatieafspraken met de corporaties. De gemeente gaat samen met haar partners de woningmarkt tweejaarlijks monitoren om haar woonbeleid blijvend te toetsen aan de actualiteit. Iedere vier jaar zal het woonbeleid met de betrokken partners integraal worden geëvalueerd en geactualiseerd. 36

40 6 Uitvoeringsprogramma In de uitvoeringsagenda staan opgaven (maatregelen en acties) die voortkomen uit de visie. Deze agenda geeft aan welke maatregelen wanneer en door wie worden genomen. We benoemen niet alle maatregelen, omdat veel maatregelen hun uitwerking krijgen in het woningbouw en transformatieprogramma. Deze herhalen we hier niet. We noemen de belangrijkste projectmatige onderwerpen. In het schema is aangegeven welke partijen bij de verschillende acties een rol spelen. G = Gemeente De Wolden C= Corporatie (Actium) H = Huurdersorganisaties B = Bewoners(organisaties) W = Welzijnsaanbieders Z = Zorginstellingen M = Marktpartijen, projectontwikkelaars Acties Jaar start Jaar gereed Doorlopend Betrokken partijen Woningvoorraad Jaarlijks met corporaties en marktpartijen de vraag naar woningen monitoren. De gemeenteraad ontvangt jaarlijks een terugkoppeling van de afdeling grondzaken over de gerealiseerde nieuwbouw per doelgroep. Aanbieden Woonplan aan GS en buurgemeenten ten behoeve van regionale afstemming. Jaarlijks afstemmen woningbouwopgave met de gemeenten in Zuidwest Drenthe. Plan van Aanpak opstellen voor verhogen nieuwbouwproductie, inclusief onderzoek naar mogelijke nieuwbouwlocaties. Onderzoek naar mogelijkheden pakket aan leningen (via SVn: starterslening, Blijverslening, lening voor verduurzaming woning, lening ten behoeve van aanpassing in het kader van langer zelfstandig wonen). Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huur Jaarlijks monitoren druk op de sociale voorraad; resultaten betrekken bij de jaarlijks te maken prestatieafspraken. Afspraken met corporaties over omvang voorraad en verkoop van sociale huurwoningen. Afspraken met corporaties over beschikbaar stellen woningen voor statushouders; halfjaarlijks afspraken updaten. G, C, H Wonen en zorg Onderzoek naar ontwikkeling behoefte aan wonen met zorg in de gemeente. Opstellen Actieplan Langer Thuis Wonen in samenwerking met zorgpartijen, corporaties en andere betrokkenen. Afspraken met corporaties over huisvesten zorgdoelgroepen. Onderzoek naar mogelijke instrumenten om woningeigenaren te stimuleren om hun woning aan te passen; keuze uit instrumenten en implementatie hiervan. Onderzoek naar mogelijke instrumenten om belemmeringen voor verhuizen weg te nemen voor ouderen. Afspraken met corporaties over het levensloopgeschikt maken van hun woningvoorraad (binnen de context van de jaarlijkse prestatieafspraken). 37