Gemeente Den Haag DSO/ RIS IbbSTARTERSLENING HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS,

Transcriptie

1 Gemeente Den Haag DSO/ RIS IbbSTARTERSLENING HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, Overwegende dat: - in de woonvisie is bepaald dat Den Haag een gevarieerde stad wil zijn die voldoende mogelijkheden biedt om geschikte woonruimte te vinden voor elke levensfase en elk inkomensniveau; - kleinschalig opdrachtgeverschap één van de vormen van stedelijke ontwikkeling is; - kleinschalig opdrachtgeverschap bedoeld is voor elk inkomensniveau; - de lage inkomens nog beperkt participeren in het Kleinschalig Opdrachtgeverschap; - het daarom wenselijk is om de lage inkomens te stimuleren tot deelname; - de gemeente een deelnemingsovereenkomst heeft gesloten met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. - Besluit: I. In te stemmen met de concept Verordening IbbStarterslening en deze toe te zenden aan de raad. II. De algemeen-directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling opdracht te geven tot het aangaan van een aanvullende overeenkomst op de deelnemingsovereenkomst met de Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse Gemeenten (SvN) en het aangaan van een licentieovereenkomst met de Stichting Ik bouw betaalbaar. Den Haag, 26 januari 2016 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de locoburgemeester, mw. A.W.H. Bertram mw. I.K. van Engelshoven

2 DSO/ Toelichting Tijdens de behandeling van de Evaluatie Kleinschalig Opdrachtgeverschap in de raad was de positie van de lagere inkomens een belangrijk gespreksitem. Slechts 13% van de deelnemers heeft een laag inkomen. Zij nemen vooral deel aan het onderdeel kluscomplexen. De wens van de raad om zelfbouw ook voor lagere inkomens toegankelijk te maken - elke burger moet als zelfbouwer gelijke kansen hebben - sluit aan op de woonvisie. Den Haag wil een gevarieerde stad zijn die voldoende mogelijkheden biedt om geschikte woonruimte te vinden voor elke levensfase en elk inkomensniveau. Eigen woningbezit verhoogt bovendien de betrokkenheid bij de buurt en draagt daardoor bij aan de leefbaarheid. Het streven is om de goedkope zelfbouwwoning zoveel mogelijk te integreren met de andere prijsklassen en inkomensniveaus. De woning gaat op in het geheel van de buurt. In september 2015 is de raad geïnformeerd over de bestaande mogelijkheden om de kansen van de lage inkomens voor deelname aan het kleinschalig opdrachtgeverschap te bevorderen zoals canonbetaling, collectief bouwen en gebruik maken van de energiebesparingsclausule van het Rijk (RIS ). Strekking was dat het, ondanks de beschikbare instrumenten, zonder een aanvullende regeling voor de laagste inkomens nog steeds niet mogelijk is om een basiswoning te betalen. Startersregeling Ik bouw betaalbaar (Ibb) In de nu voorgestelde financiële regeling IbbStartersregeling - gaat het niet om subsidie maar om een lening. De koper is en blijft volledig financieel verantwoordelijk en bepaalt zelf - binnen de grenzen van de regeling - het ontwerp en de bouw van de woning. Financiële steun is alleen mogelijk voor zover en voor zolang als nodig en moet volledig worden terug betaald. Gebruik wordt gemaakt van een bestaande formule van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeente (SvN) die in andere gemeenten zoals Almere, Nijmegen en Oud Beijerland met succes wordt toegepast, de zgn. Startersregeling Ik Bouw Betaalbaar (Ibb). Gemeente Den Haag heeft reeds een algemene deelnemersovereenkomst met de SvN. Omdat de IbbStarterslening op enkele punten afwijkt van de standaard starterslening wordt een aanvullende deelnemingsovereenkomst gesloten met de SvN. Om ervaring op te doen heeft de regeling vooralsnog de status van pilot. De eerste 35 kavels plus één kavel voor circa 30 appartementen worden als pilot beschouwd. Na evaluatie wordt besloten of de regeling al dan niet wordt voortgezet. Doelgroep De IbbStartersregeling richt zich op starters op de kopersmarkt met inkomens tussen de ,00 en ,00 bruto per jaar. Indien de kavels niet allemaal direct in optie zijn genomen kunnen ook de hogere inkomensgroepen zich inschrijven om te voorkomen dat het collectief funderen en afstemmen van bouwstromen niet meer mogelijk is. Deze hogere inkomensgroep komt echter niet in aanmerking voor de IbbStarterslening. Hoewel dat niet verplicht is, kan een gunstig neveneffect van de IbbStartersregeling zijn dat kopers een sociale woning achter laten. Financiële uitgangspunten voor deelname De deelnemer financiert zelf maximaal wat hij/zij kan lenen met een eerste hypotheek met Nationale hypotheekgarantie (NHG). Uitgangspunt bij het toekennen van de IbbStarterslening is dat daarnaast de eventueel beschikbare eigen middelen (belastbaar vermogen in box 3, dus boven de vrijstelling) ingezet worden ter financiering van de woning. Voor het verschil tussen de eigen financiering en de maximaal toegestane verwervingskosten wordt een lening verstrekt. De lening is maximaal ,00 doch nooit meer dan 40% van de verwervingskosten (opstal plus Btw op de grondkosten). De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de op het moment van offreren van de IbbStarterslening geldende normen Nationale Hypotheek Garantie (vanaf juli ,00). De lening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. Mogelijk komt hier vanaf 2017 een wijziging in, waardoor vanaf het begin een (beperkt) bedrag per jaar moet worden afgelost conform landelijke regelgeving. SVn is hierover in gesprek met het Rijk. Afhankelijk van de inkomensontwikkeling begint de deelnemer, na 3 jaar rente en aflossing te betalen. Uitgangspunt is dat de volledige lening wordt

3 DSO/ terugbetaald door aflossing gedurende de looptijd van de lening, dan wel op het moment van verkoop van de woning. Bij verkoop van de woning met overwaarde is de deelnemer verplicht om de rentekorting terug te betalen tot een maximum van 50% van de overwaarde. De grond wordt in canonbetaling afgenomen. Bij de overdracht van de kavel betaalt de deelnemer, naast de notariskosten en afsluitprovisie voor de eerste hypotheek, een eenmalige afsluitpremie van 750,00, een deel van de verplichte bouwbegeleiding ( 1.500,00) en de BTW over de grondwaarde. Er wordt direct een uitgifte-overeenkomst gesloten, tegen betaling van een optievergoeding. In de uitgifte-overeenkomst wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen ten aanzien van het niet verkrijgen van financiering en/of omgevingsvergunning. De in Den Haag gebruikelijke grondreserveringsovereenkomst en bijbehorende waarborgsom (10%) wordt daarmee overgeslagen. De IbbStarterslening is gebaseerd op een basiswoning. Toegestane woningtypen zijn tussen- of hoekwoning van twee lagen, appartement en kleine vrijstaande woning van één laag (tiny house). Overige uitgangspunten voor deelname Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels. Catalogusaanbod In samenwerking met de Stichting Ik Bouw Betaalbaar (Ibb) wordt een bouwcatalogus voor Den Haag opgesteld. De bouwcatalogus biedt deelnemers inzicht in de beschikbare en voor hen haalbare bouwconcepten. Daarmee hebben zij de garantie dat zij een woning kunnen ontwikkelen binnen de maximale verwervingskosten. Zij zijn echter niet verplicht om te kiezen uit de bouwcatalogus. Ook andere kavelkopers, die geen gebruik maken van de IbbStarterslening, kunnen putten uit de catalogus om zo de totale investering binnen hun budget te houden. Om de catalogus samen te stellen wordt een uitvraag gedaan aan architecten en bouwers. Hoe breder toepasbaar de catalogus is, hoe aantrekkelijker het is voor architecten en bouwers om hiervoor aanbiedingen te doen. Bouwbegeleiding De deelnemers aan de IbbStarterslening zijn verplicht om gebruik te maken van bouwbegeleiding. De gemeente selecteert daartoe bouwbegeleiders die werken conform de gedragscode van de Stichting Ik Bouw Betaalbaar (Ibb). De deelnemers kiezen echter zelf één van de geselecteerde bouwbegeleiders en zijn ook formeel opdrachtgever zodat de verantwoordelijkheid bij de zelfbouwer zelf ligt. De gemeente draagt wel bij aan de kosten voor de bouwbegeleiding. De bouwbegeleiders spelen o.a. een belangrijke rol bij: 1. Het bewaken van de maximale investering in de woning 2. Het begeleiden van collectieve fundering en de nodige afstemming met de buren 3. Het regelen van de financiering 4. Aanvraag van de omgevingsvergunning 5. Duurzaam en energiezuinig, bij voorkeur energieneutraal, bouwen 6. Afstemming met het collectief in geval van appartementen Duurzaamheid Bij de uitvraag voor het samenstellen van de bouwcatalogus wordt architecten en bouwers met name gevraagd naar Energieneutrale (EPC 0) ontwerpen. Daarnaast wordt per locatie een Duurzaamheidsscan uitgevoerd waarin onder andere ook gekeken wordt naar mogelijkheden om een collectieve duurzame energievoorziening te realiseren, zo nodig met subsidie vanuit het gemeentelijk duurzaamheidsbudget. Deze maatregelen resulteren in een verlaging van de woonlasten van de zelfbouwers. Werkingsgebied De IbbStartersregeling is alleen van toepassing in door het college aan te wijzen gebieden. In het kader van de pilot komen op het moment van in gaan van de IbbStartersregeling de volgende locaties in aanmerking:

4 DSO/ a. Cannenburglaan (11 grondgebonden woningen; start verkoop eind 2016). b. Petroleumhaven (20 à 30 eenheden; appartementencomplex in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; start verkoop eind 2016.) c. Deelplan 20 (23 grondgebonden rijwoningen). Nadat de raad de Verordening IbbStarterslening heeft vastgesteld kan het college nieuwe locaties aanwijzen met kavels die in aanmerking komen voor de IbbStarterslening maar het in het kader van de Pilot te verstrekken aantal leningen blijft maximaal 65. Uitvoering De IbbStartersregeling wordt uitgevoerd door de gemeente in samenwerking met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SvN) en de Stichting Ik Bouw Betaalbaar (Ibb). Daartoe wordt een samenwerkingsovereenkomst gesloten met SvN en Ibb. De rolverdeling ziet er als volgt uit: 1. Gemeente Den Haag De gemeente Den Haag ontwikkelt een bouwcatalogus, levert de kavels bouwrijp op en verzorgt de marketing en communicatie, contractvorming en definitieve toekenning of afwijzing van elke IbbStarterslening; 2. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SvN) De SvN beheert het beschikbare budget. Zij draagt zorg voor de aanvraagformulieren, bereidt de besluitvorming door de gemeente voor door toetsing van de aanvragen en verzorgt de administratieve en financiële afhandeling. Zij draagt zorg voor de uitbetaling via een bouwdepot. De SvN voert ook de inkomenstoets uit die deelnemers na 3, 6, 10 en 15 jaar kunnen aanvragen en doet tevens de afhandeling van de beëindiging van de lening bij verkoop of op verzoek van de deelnemer; 3. Stichting Ik Bouw Betaalbaar (Ibb) De Stichting Ik bouw betaalbaar biedt de gemeente de mogelijkheid om tegen vergoeding van een licentieovereenkomst gebruik te maken van haar producten zoals modelovereenkomst, logo, marketing en formule bouwbegeleiding. De Ibb adviseert en begeleidt de gemeente Den Haag bij de ontwikkeling van de bouwcatalogus en het met de gemeente inhoudelijk afstemmen van de contracten voor de IbbStarterslening. Financiën: kosten, risico s en dekking Kosten Onderscheid wordt gemaakt tussen ontwikkelkosten en kosten voor de uitvoering die bestaan uit eenmalige kosten en jaarlijks terugkerende kosten. De ontwikkelkosten voor de financiële regeling worden begroot op ,00. Dit zijn zowel interne kosten (apparaat) als externe kosten (advies van o.a. Stichting Ik bouw betaalbaar). De eenmalige kosten van de uitvoering bedragen ,00 en de jaarlijks terugkerende kosten maximaal ,00. De kosten voor de uitvoering van de lening zijn: 1. Kosten Gemeente voor afhandeling te verstrekken leningen; 2. De kosten van de bouwbegeleiding; 3. De kosten voor de licentie van de Stichting Ik bouw betaalbaar; 4. De jaarlijks aan de SvN te betalen vergoeding bedraagt 0,5% van het openstaande bedrag aan leningen; 5. Renteverlies Voor de financiering van de 65 leningen uit de pilot ( ,00) wordt een lening gesloten bij de Centrale Treasury (CT) tegen een interne rente van 4%. Het verschil tussen de rente voor de IbbStarterslening (in januari ,4%) en de interne rente van de CT bedraagt 0,6%. In de eerste 3 jaar ontvangt de gemeente geen rente van de deelnemers. De kosten van de rentekorting worden jaarlijks meegenomen in de begroting. Zij vloeien terug bij aflossing van de lening met verplichte deling van de overwaarde ter compensatie van de rentekorting.

5 DSO/ De kosten zijn samengevat in onderstaande tabel. Tabel Kosten van de IbbStartersregeling Ibb Per lening Pilot 65 leningen Interne afhandelingskosten 200, ,00 Bouwbegeleiding 2.000, ,00 Licentievergoeding IBB 300, ,00 Totaal eenmalige kosten 2.500, ,00 Jaarlijkse kosten SVN (0,5%) 150, ,00 Jaarlijks renteverschil (0,6%) 180, ,00 Totaal jaarlijkse kosten 330, ,00 Risico s De IbbStarterslening valt onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) waardoor geen risicovoorziening getroffen hoeft te worden. Dekking De ontwikkelkosten worden gedekt uit het nog resterende deel van het budget Starterslening Woningmarkt. De eenmalige kosten van de uitvoering worden fifty-fifty gedekt uit het Budget Kleinschalig Opdrachtgeverschap en het Budget Betaalbare-woningbouw. De jaarlijks terugkerende kosten van de uitvoering worden via Programma 15 van de begroting gedekt, voorlopig fifty-fifty via de budgetten Kleinschalig Opdrachtgeverschap en Betaalbare woningbouw. Mogelijke opbrengsten Op het moment dat er leningen worden afgelost (bij verkoop of op verzoek van de deelnemer) zijn er inkomsten. Op deze manier ontstaat er een revolverend fonds. Evaluatie Na de uitgifte van de eerste 35 kavels en 30 appartementen wordt de IbbStartersregeling onafhankelijk geëvalueerd om vast te stellen of de regeling een succes is en voortgezet moet worden. Bij de evaluatie zal met name gekeken worden of de doelgroep bereikt is, voor hoeveel kavels ook daadwerkelijk een lening afgesloten is en in hoeverre zicht is op mogelijke opbrengsten c.q. vorming van een revolverend fonds. Daarnaast zal in verband met aanpassing van de jaarlijkse kosten in ieder geval elke drie jaar een evaluatie plaats vinden op de volgende aspecten: 1. Welk percentage van de deelnemers gaat na 3, 6, 9, 12 en 15 jaar daadwerkelijk rente en aflossing betalen 2. Of er woningen verkocht zijn en zo ja of daarbij sprake is van meerwaarde waarmee de rentekorting terug betaald is.