Gemeente Den Haag. Geachte voorzitter,

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur Joris Wijsmuller Gemeente Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte DSO/ RIS september 2015 Mogelijkheid voor 'Zelfbouw voor de Lagere Inkomens' met een Haagse (financiële) regeling Geachte voorzitter, Op 29 april 2015 is het Programma 2015 Kleinschalig Opdrachtgeverschap (Ris ), met als bijlage de evaluatie van het programma Kleinschalig Opdrachtgeverschap (KO), in de raadscommissie Ruimte besproken. Besproken is het voornemen te onderzoeken welke maatregelen mogelijkheden zijn om de bereikbaarheid voor de lagere inkomens binnen het KO verder te vergroten en faciliteren. Met deze commissiebrief informeer ik u over de wijze waarop het college voornemens is zelfbouw in Den Haag ook bereikbaar te maken voor mensen met een laag inkomen. Stand van zaken: KO en lagere inkomens Binnen het programma KO is op verschillende manieren getracht om zelfbouw bereikbaar te maken voor alle inkomensniveaus (voor ieder wat wils). Enerzijds door de regels in het kavelpaspoort voor zelfbouwers aan te passen, anderzijds door de kavels ook ontwikkelbaar te maken voor niet-zelfbouwers, zoals ondernemers, ontwikkelaars en andere investeerders in de stad. Uit de evaluatie KO 2015 (april 2015) is gebleken dat door de sociale doelgroep nog relatief wordt weinig gebouwd: 13% van de zelfbouwers. Met name klushuizen zijn populair bij deze groep. Bij de behandeling van de evaluatie is met de gemeenteraad afgesproken om te bekijken op welke wijze dit percentage van kan worden vergroot. In dit memo is beschreven met welke maatregelen - binnen de principes en methodiek van KO zelfbouw voor de lagere inkomensgroep meer bereikbaar kan worden gemaakt.

2 DSO/ Haags woonbeleid en KO Het Haagse woonbeleid (RIS ) is gericht op het realiseren van een aantrekkelijke en gevarieerde stad met voldoende mogelijkheden voor alle inkomensgroepen. Den Haag wil een gedifferentieerd palet aan woonconcepten bieden, die aansluit op de vraag vanuit de bevolking, die aanhaakt op de Haagse kracht en die bewoners de mogelijkheid geeft voor het bouwen van hun eigen huis. Ongeveer 54% van de Haagse bevolking behoort tot de zogenoemde EU-doelgroep. Dit zijn huishoudens met een inkomen < Deze groep is tevens de doelgroep voor de sociale huurvoorraad met de aantekening dat een groot deel van de doelgroep in particuliere huurwoningen woont. In de evaluatie is als aanbeveling gedaan dat lagere inkomens ook in staat worden gesteld hun eigen woning in Den Haag te kunnen bouwen. Voorwaarde is wel dat ze dit inclusief de bijbehorende risico s zelf kunnen financieren. Voor mensen met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens worden financiële voordelen op de woonlasten vaak tenietgedaan door het wegvallen van de huurtoeslag. Daarom worden de mogelijkheden voor een financiële regeling onderzocht. Met een financiële regeling wordt een eigen woning betaalbaar voor doelgroepen die net buiten de huurtoeslaggrens vallen zoals startende leraren, politieagenten en verpleegkundigen. Zoals Den Haag het KO toepast is een krachtige formule gebleken. Dat betekent dus dat bij de eindgebruiker of investeerder ook de verantwoordelijkheden en risico s komen te liggen. Vertaald naar de financiële kant heeft dit tot nu toe binnen het KO de volgende uitgangspunten opgeleverd. De financiën zijn voor 100% de eigen verantwoordelijkheid van de koper; Als een klant het niet kan betalen, dan kan hij/zij het dus niet betalen (advies gemeente aan klant: dan niet doen ); De gemeente kan informatie faciliteren en adviseren, maar de keuze is en blijft bij de koper. Maatregelen om bereikbaarheid voor lagere inkomens te verbeteren Binnen het KO zijn verschillende maatregelen geïnventariseerd om zelfbouw in Den Haag toegankelijk te maken voor lage inkomens. Deels blijkt dit mogelijk door bestaande instrumenten in te zetten of door producten en processen te optimaliseren. Om uiteindelijk de sociale doelgroep ook in staat te stellen dient de mogelijkheid van een financiële regeling nader te worden verkend. Op de volgende pagina s worden de verschillende mogelijkheden nader omschreven. Het gaat hierbij om de volgende concrete maatregelen (met alvast genoemd de gevolgen voor het inkomen). Verder in de memo wordt op elke maatregel verder ingegaan. Maatregel: Inkomensgroep: 1. Optimalisatie van het KO product en proces bereikbaar met , - 2. Haagse Erfpachtregeling bereikbaar met , - 3. Collectief bouwen bereikbaar met , - 4. Duurzaam/Energetisch bereikbaar met , - 5. Financiële regeling bereikbaar met , - 1 bron: CBS/Regionale inkomensstatistiek, Met ingang van de nieuwe woningwet is de EU doelgroep (tijdelijk) opgerekt naar inkomens tot , -. Zie RIS:

3 DSO/ Optimalisatie van het KO product en -proces Om het bouwen van een eigen woning bereikbaar(der) te maken voor de lagere inkomens zijn er (nieuwe) instrumenten in te zetten die moeten voldoen aan de zes principes van het KO en aan belangrijke bedrijfsmatige aspecten als kosten, effectiviteit en efficiency. Binnen de productvorming en het proces kan hierbij gedacht worden aan maatregelen zoals het aanbieden van goedkope(re) kavels, een lage aanneemsom in de bouw van een woning bevorderen, een scherp catalogusaanbod creëren en gebruikmaking van bouwbegeleiding. Haagse Erfpachtregeling Een klant heeft bij de aankoop van een kavel de keuze om af te nemen in eeuwigdurende erfpacht of in erfpacht met canonbetaling. Door de keuze voor canonbetaling wordt de kavel niet gekocht maar wordt voor het gebruik betaald middels een soort huur, de canon. Hierdoor hoeft geen hypotheek te worden geregeld voor de grond, maar alleen voor het gebouw. Collectief Bouwen Binnen het huidige KO wordt collectief bouwen gestimuleerd maar niet opgelegd. Het is de keuze van de klant in hoeverre hij/zij het alleen of samen doet. Alleen betekent onafhankelijk/duurder, samen betekent afhankelijk/goedkoper. Indien de gemeente het collectief bouwen verplicht maakt, dan neemt de onderlinge afhankelijkheid toe, gaan de bouwkosten omlaag en neemt de bemoeienis van de gemeente in het proces toe (iets opleggen kan alleen als het mogelijk wordt gemaakt). Duurzaam / Energetisch Vanuit het Rijk is een financieringsregelgeving operationeel, de energiebesparingsclausule, waarbij een zelfbouwer voor een aanvullende lening in aanmerking kan komen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat er duurzaam gebouwd wordt tot een minimale EPC-norm van 0,4. Financiële regeling Uit vorengaande blijkt dat met maatregelen als uitgifte in erfpacht en collectief bouwen zelfbouw toegankelijk kan worden gemaakt voor de inkomensgroep , - en hoger zonder een aanvullende financiële regeling. Dit is alleen het geval bij een kavelprijs van , - in de Schilderswijk. Elders in de stad zal deze kavelprijs hoger uitvallen. Daarom gaan we onderzoeken of er met een financiële regeling kan worden gestart, om hiermee de inkomensgroep vanaf alsnog te bereiken en hogere kavelprijzen op te vangen. De Basiswoning ten behoeve van een financiële regeling Met een aanvullende lening, in de vorm van een financiële regeling, is het mogelijk om de huishoudens met een inkomen tussen de , - en , - per jaar in staat te stellen een eigen woning te bouwen. Hierbij wordt uitgegaan van een KO basiswoning, een eengezinswoning met een begane grond, eerste verdieping en tuin. Deze bouwkosten van deze woning betreft circa , - (exclusief grond). Met dit gegeven, en ervan uitgaande dat er in beginsel individueel gebouwd en gefundeerd kan worden op een goedkope kavel, is het van belang om in beeld te hebben wat er maximaal gebouwd kan worden. Om de goedkoopste zelfbouwwoning financieel bereikbaar te maken met een inkomen vanaf , - (en lager), is daarom een grens gesteld. Om te komen tot een basiswoning zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd. De kosten voor de zelfbouwer bestaan uit de grond- (kavelprijs) en bouwkosten (inclusief bijkomende kosten).

4 DSO/ De uitgangspunten van een basiswoning zijn: Geschakeld bouwen; Grondgebonden met tuin; Maximaal 2-laagse bebouwing; Eén fundering met eigen bouwmuren; Individuele bouwstroom (één woning per keer); Eén koper op één kavel; Lage grondprijs (circa , -); Erfpacht (canon). De kavelprijs wordt marktconform berekend en vooral bepaald door de locatie in de stad. Een kavel in de Schilderswijk is onder dezelfde condities (veel) goedkoper dan in Benoordenhout. Daarmee hangt de locatie in de stad samen met de (financiële) bereikbaarheid voor de lagere inkomensgroep. De bouwkosten zijn afhankelijk van de grootte en soort woning. Uitgaande van bovenstaande uitgangspunten dus bij een kavelprijs van , - kost deze woning totaal , -. Bij collectieve bouw (meerdere zelfbouwers bouwen gezamenlijk de woningen) kost deze woning , -. Ikbouwbetaalbaar in Almere Er zijn verschillende gemeenten die financieringsregelingen aanbieden. De bekendste is de regeling Ikbouwbetaalbaar in Almere. Vanuit de Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SvN) is een Starterslening in het leven geroepen. Dit betreft een landelijke basisregeling, bedoelt voor bestaande bouw en nieuwbouw, welke gemeenten op maat kunnen maken en aanbieden zodat starters op de woningmarkt gemakkelijker een eigen woning kunnen kopen. In Almere is de starterslening op maat gemaakt en van toepassing middels de regeling IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA). De regeling IbbA, omvat een sociale koopconstructie die een eengezinswoning in een rij in particulier opdrachtgeverschap bereikbaar maakt voor inkomens tot modaal ( , - t/m , - bruto jaarinkomen). Van belang is dat de regeling is bedoeld voor de startende burger. De regeling wordt uitgevoerd door een opgerichte VOF bestaande uit de gemeente Almere en Woonstichting Lieven de Key. Er wordt een hypotheek afgesloten - met NHG - voor het bedrag dat geleend kan worden. De hoogte moet overeenkomen met minimaal 60% van de investeringskosten van de woning. Voor het resterende bedrag krijg je een starterslening met NHG-garantie en rentekorting. Er wordt geen rente en aflossing betaald zolang dit nodig is, maar in ieder geval voor de eerste drie jaar. Stijgt het inkomen dan wordt een deel van de starterslening rentedragend. Over dat bedrag wordt rente en aflossing betaald. De regeling gaat er vanuit dat de betrokkene na drie jaar zeker de volledige lasten kan betalen zodat de rentekorting komt te vervallen. Bij verkoop van de woning wordt de rentekorting terugbetaald. Dit wordt verrekend met maximaal de helft van de overwaarde. Voor Den Haag zie ik een aantal problemen met de opzet van de starterslening. De IbbA regeling is nogal bewerkelijk en wordt gekenmerkt door hoge administratieve lasten. Bovenal is de regeling gebaseerd op starters en niet specifiek op lagere inkomens, waarbij wordt uitgegaan dat men in potentie met een inkomen minder snel stijgt. Om deze reden wil ik inzetten op een eenvoudige financiële regeling, De Haagse Regeling. Bij de verdere uitwerking van een Haagse Regeling wil ik bezien welke onderdelen van deze regeling alsnog kan worden benut.

5 DSO/ Doelstelling en uitgangspunten voor een Haagse (financiële) Regeling Het is de bedoeling om elke burger en/of zelfbouwer gelijke kansen te bieden op de bouw van een eigen huis. Voor sommige burgers is dit lastig vanwege hun inkomensniveau en/of de financiële eisen die er door kredietverstrekkers aan hypotheekverstrekkingen worden gesteld. Hiervoor bestaat de mogelijkheid om een financiële regeling in het leven te roepen. Hierbij dient te worden onderzocht uit welke middelen de Haagse regeling kan worden gefinancierd. Vanuit de basisprincipes van KO is nagedacht over welke uitgangspunten er nodig zijn, wil een Haagse Regeling dan ook succesvol worden. Deze uitgangspunten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Uitgangspunten bij de Haagse Regeling voor de lagere inkomensgroep 1. De regeling richt zich op de lagere inkomens tussen de , - t/m , - bruto per jaar; 2. De zelfbouwer bepaalt zelf het ontwerp en de bouw van de woning; 3. De koper is volledig zelf (financieel) verantwoordelijk; 4. De taken, verantwoordelijkheden en processen tussen koper en gemeente zijn gescheiden; 5. De regeling en uitvoering is zo simpel en goedkoop mogelijk, al dan niet in stichting; de dekking van de uitvoeringskosten komt uit het programmabudget van KO; 6. In de regeling is geen sprake van subsidie: een lening is alleen mogelijk voor zover en voor zolang als nodig en moet volledig worden terugbetaald, inclusief de rente of indexering en opslag voor risico voor wanbetaling; 7. De financiële regeling is gebaseerd op een KO basiswoning; een grondgebonden eengezinswoning van 2 bouwlagen; 8. Het streven is om de sociale zelfbouwwoning(en) zoveel mogelijk te integreren met andere prijsklassen en inkomensniveaus. Bovenstaande uitgangspunten vormen het vertrekpunt voor de nadere uitwerking. Bij deze uitwerking zal onder meer overleg worden gevoerd met de kredietverstrekkers, de AFM en de NHG en zullen de mogelijke risico s helder in beeld worden gebracht. Eind 2015 kan dan de uitgewerkte regeling aan de gemeenteraad worden gepresenteerd. Met vriendelijke groet, De wethouder van Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur, Joris Wijsmuller