Ruimtelijke onderbouwing

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12, eerste lid onder a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Object: kpn XL vestiging Leiden Rooseveltstraat 82 te Leiden Oorspronkelijk dossier geregistreerd onder nummer Aanvraagdatum Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

2 Inhoudsopgaven 1 INLEIDING AANLEIDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN BEGRENZING PLANGEBIED BESCHRIJVING VAN DE OMGEVINGSVERGUNNING GESCHIEDENIS VAN HET PLANGEBIED INVENTARISATIE PLANGEBIED BESCHRIJVING VAN HET PLAN TOELICHTING OP DE BEDRIJFSVOERING DOEL KPN XL DOELGROEP FUNCTIE VESTIGING OPENINGSTIJDEN LOCATIEKEUZE ECONOMISCHE VOORDELEN UITVOERINGSINFORMATIE EN BOUWPLANNEN INLEIDING ACTIVITEIT BOUW GEVEL RECLAME-UITING OVERIGE BOUWKUNDIGE WERKZAAMHEDEN EXTERIEURE AANPASSINGEN PARKEERGELEGENHEID AANTAL BEZOEKERS EN VERKEERSSITUATIE DISTRIBUTIE MILIEU IMPRESSIE HUIDIGE SITUATIE IMPRESSIE KPN XL BIJLAGEN Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 15 februari 2013 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij de gemeente Leiden ingediend, geregistreerd onder het nummer , voor het object aan de Rooseveltstraat 82 te Leiden. De aanvraag betreft een verbouwing van het huidige leegstaande pand ten behoeve van een kpn XL vestiging. KPN heeft een nieuwe formule geïntroduceerd, waarin beleving en excellente service centraal staan. In deze nieuwe formule bedient KPN primair haar zakelijke klanten, MKB, ZZP en klein zakelijk, op het gebied van telecom en ICT. Daarnaast worden ook particuliere klanten geholpen en/of geadviseerd in het kader van excellente service, zoals een balie voor reparatie en vragen over o.a. facturen. Uit ervaring van andere kpn XL vestigingen blijkt dit aantal particuliere klanten ongeveer 10-20% te zijn. Omdat de aanvraag, voor zowel zakelijke als een dispensatie van 10-20% niet-zakelijke klanten, na de invoering van de WABO is ingediend en in strijd is met het bestemmingsplan, kan de omgevingsvergunning alleen worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 WABO (uitgebreide afwijkingsprocedure). De gemeente heeft aangegeven een positieve grondhouding te hebben voor het verlenen van de omgevingsvergunning.. Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing, zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd op welke gronden de aanvraag tot omgevingsvergunning zou kunnen worden gehonoreerd. 1.2 Vigerend bestemmingsplan Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.3, vigeert op dit moment het bestemmingsplan Leiden Zuid West. Dit plan is vastgesteld op 20 december 2005 en onherroepelijk geworden na de uitspraak van de Raad van State op 5 september De kpn XL vestiging is gelegen op grond met de bestemming 'bedrijfsdoeleinden (BIII)'zie afbeelding. In artikel 7 lid 2 sub b van de voorschriften van het bestemmingsplan staat: Uitsluitend toegestaan zijn bedrijven, die passen in de op de kaart aangegeven categorieën I, II of III (3.1 en/of 3.2.) dan wel een lagere categorie in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een kpn XL vestiging is als zodanig niet als bedrijfsactiviteit opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Wel vinden er in de KPN XL vestiging deels bedrijfsactiviteiten plaats die onder de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen, zoals de categorieën groothandel en handelsbemiddeling en detailhandel en reparatie t.b.v. particulieren. Er is naast een showroom, waar de wereld van KPN wordt tentoongesteld, tevens een kleine werkplaats aanwezig (servicebalie voor o.a. reparaties). Derhalve past de realisatie van een kpn XL vestiging op de gewenste locatie Rooseveltstraat niet een op een in het bestemmingsplan. Om een dergelijk bedrijfsactiviteit op deze specifieke locatie toe te staan, zal een uitgebreide procedure, conform artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 Wabo, gevoerd moeten worden. 1.3 Begrenzing plangebied Rooseveltstraat 82 maakt deel uit van een bedrijfsgebouw dat in tweeën is gesplitst en is gelegen op het bedrijventerrein aan de Rooseveltstraat. In het bestemmingsplan wordt in principe het gehele stadsdeel Zuidwest ondergebracht. De begrenzing van het gebied wordt aan de noordzijde gevormd door de Rijn, aan de oostzijde door de grens van het project Stad en Milieu (het voormalige van Gent & Loosterrein), de spoorweg Leiden-Utrecht en Trekvliet, aan de zuidzijde door de Voorschoterweg en aan de westzijde door de Korte Vliet. De gronden ten zuidwesten van de Voorschoterweg zijn niet in het plan opgenomen. De oppervlakte van het plangebied is ca. 250 ha. Het betreft ongeveer 15% van de gehele gemeente. Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

4 Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

5 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning 2.1 Geschiedenis van het plangebied Het pand waar de kpn XL mogelijk wordt gevestigd, maakt deel uit van het bedrijventerrein aan de Rooseveltstraat. Hier zijn de bedrijven in het gebied geconcentreerd. Rooseveltstraat is een wijkontsluitingsweg voor het bedrijventerrein en wordt zeer druk bereden, met name ook door vrachtverkeer vanwege de goede bereikbaarheid van de rijkswegen. Dit bedrijventerrein ligt in de Gasthuiswijk in Leiden Zuid West. De Gasthuiswijk is een jaren '60 buurt. De wijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen en is van iets later datum. De werkfuncties zijn volledig gescheiden van het wonen. Het bedrijfsgebouw aan de Rooseveltstraat 82, gebouwd in 1980, is het voormalige gebouw van het Leidsch Dagblad. Het pand staat al enkele jaren leeg. 2.2 Inventarisatie plangebied Alleen de globale hoofdstructuur en de invulling zijn aangegeven op het bedrijventerrein. Het gevolg is dat de bedrijfspanden op het bedrijventerrein sterk van elkaar verschillen en er veel soorten van bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend. Dit geeft het gebied een afwisselend karakter. Dit wordt versterkt door relatief diepe bedrijfskavels aan de kant van de Trekvliet met achterkanten naar het water en bebouwing op achterterreinen. De bebouwing aan de zijde van de woonwijk staat met de rug naar de woonbebouwing toe en heeft geen ruimtelijke samenhang met het woongedeelte van Leiden Zuidwest. Op het bedrijventerrein zijn met name bedrijven gevestigd in de sectoren industrie, bouw, handel en transport. In de Rooseveltstraat is een Sligro, Eurobox Storage en autowasstraat H2O gevestigd. De doelgroepen van deze bedrijven zijn gelijkwaardig aan de doelgroep van een kpn XL vestiging. 2.3 Beschrijving van het plan KPN heeft een nieuwe formule geïntroduceerd, waarin beleving en excellente service centraal staan. In deze nieuwe formule bedient KPN primair haar zakelijke klanten, MKB, ZZP en klein zakelijk, op het gebied van telecom en ICT. Alle producten en diensten van KPN zijn in een kpn XL vestiging te ervaren, zodat onze klanten precies weten wat zij aanschaffen. Vanuit onze servicegerichte formule geldt dat elke klant in een KPN XL vestiging met een oplossing de deur uit gaat. Dit betekent onder andere dat in de KPN XL vestigingen speciaal opgeleide medewerkers van KPN Klantenservice aanwezig zijn. Zij staan onze klanten persoonlijk te woord wanneer zij vragen of problemen ervaren met de producten of diensten van KPN. Voor technische problemen of vragen over mobiele telefoons zijn monteurs aanwezig, die in veel gevallen direct de noodzakelijke reparaties kunnen uitvoeren. Naast de KPN XL vestiging blijven onze KPN, Hi en Telfort winkels in het centrum van Leiden in de Haarlemmerstraat uiteraard te allen tijde beschikbaar voor onze (voornamelijk particuliere) klanten. Mocht er echter een particuliere klant onze KPN XL vestiging binnenlopen, dan zullen wij in het kader van service ook deze klant ontvangen en helpen waar nodig. De diensten van de KPN Klantenservice zijn voor particuliere klanten vaak een uitkomst als het gaat om het oplossen van klachten of vragen over onze dienstverlening en/of producten. Juist die vragen waar net dat beetje extra tijd en aandacht noodzakelijk is. Uit ervaring van andere kpn XL vestigingen blijkt dit aantal particuliere klanten ongeveer 10% te zijn. Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

6 2.4 Toelichting op de bedrijfsvoering Doel kpn XL Een sfeervolle vestiging waarin voornamelijk zakelijke klanten en percentage van gemiddeld 10-20% consumenten een warm welkom krijgen en waar zij worden uitgenodigd om te beleven wat KPN te bieden heeft. Daarnaast kunnen klanten vragen over producten of diensten van KPN in de kpn XL vestiging bij de service experts terecht. Of het nu gaat om smartphone-instellingen of een factuurvraag: de medewerkers van kpn XL vestiging nemen graag de tijd voor elke klant zodat zij nooit zonder een oplossing de deur uit gaan. Een nieuw concept dat alles vertegenwoordigt waar KPN voor staat: persoonlijk, eenvoud en vertrouwen. De kpn XL vestiging is de voorkant van het merk KPN. Een formule met een gouden randje waarin sales en service hand in hand gaan Doelgroep De doelgroep van kpn XL is de zakelijke klant, MKB, ZZP en klein zakelijk. Klanten wensen een hoger serviceniveau en uitgebreide mogelijkheden om vragen te stellen, om te producten en diensten van KPN uit te proberen en te beleven. Daarnaast kunnen zij hier terecht voor advies op het gebied van zakelijke telefonie en ICT. De particuliere klanten kunnen in eerste instantie terecht bij de kpn, Hi en Telfort winkels in de Haarlemmerstraat, in de binnenstad van Leiden. Mocht er echter een particuliere klant in de kpn XL vestiging terecht komen of doorverwezen zijn vanuit de kpn winkel, dan staan wij ook voor deze klanten klaar. Zij kunnen bij de kpn XL terecht voor service, klachten, vragen over facturen en advies op maat. KPN wil zicht juist onderscheiden door excellente service te bieden Functie vestiging De kpn XL vestiging in Leiden dient als showroom voor alle producten en diensten die KPN te bieden heeft. Alle producten zijn live te testen. Ook dient deze vestiging als reparatiestation voor mobiele toestellen, vaste toestellen en overige ICT. Tot slot staan onze service experts klaar om klanten te helpen met vragen over hun abonnement, factuurvragen en overige producten of diensten Openingstijden De kpn XL vestiging hanteert onderstaande openingstijden en is in lijn met de openingstijden van de omliggende bedrijven, zoals de Sligro en Gamma. Op zondag is onze vestiging gesloten. Ma Di Woe Do Vrij Za Zo gesloten Locatiekeuze KPN heeft besloten een kpn XL Leiden te vestigen aan de Rooseveltraat 82, omdat het perfecte zichtlocatie is vanaf diverse aanrijroutes. Daarnaast is dit deel van Leiden een opkomend gebied, dat potentie heeft om zich te ontwikkelen tot een bruisend, levendig en economisch waardevol gebied. Het is een locatie waar veel MKB, ZZP en klein zakelijk zich bevindt en daarnaast is het ook toegankelijk voor consumenten vanaf het winkelcentrum de Luifelbaan aan de Vijf Meilaan. Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

7 Op deze locatie verwachten wij de service te kunnen bieden, die wij in de winkels in het centrum niet kunnen leveren. Daarnaast blijkt uit ervaring dat de mogelijkheid om te parkeren voor de deur, de zakelijke klant sneller tussendoor en op de route van en naar werk langs gaat bij de kpn XL vestiging, daar waar zij dit minder snel zouden doen in de gewone kpn winkel Economische voordelen Het vestigen van een kpn XL ziet KPN als een economisch voordeel voor de stad Leiden. Het pand aan de Rooseveltstraat 82 staat al enkele jaren leeg. Daarnaast is het omliggende terrein op dit moment geen aantrekkelijke locatie. Met de plannen van KPN kunnen we deze locatie weer op de kaart zetten. Het is een mooie zichtlocatie en een goed bereikbaar deel van Leiden. Als deze locatie beter wordt benut zal dit ook aantrekkelijker worden voor andere bedrijven om zich te gaan vestigen in dit gebied. Door meer bedrijvigheid aan de Rooseveltstraat zal wellicht ook het winkelcentrum De Luifelbaan (Vijf Meilaan), waar o.a. een AH XL is gevestigd, beter bezocht worden. Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

8 3 Uitvoeringsinformatie en bouwplannen 3.1 Inleiding Op hebben is de omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aangevraagd voor de volgende werkzaamheden: maken van een nieuwe entree, creëren van parkeerplaatsen, plaatsen van nieuwe handelsreclame en 5 vlaggenmasten. Deze aanvraag bestaat uit de volgende activiteiten: Bouw; Reclame; Parkeerplaatsen aanleggen. 3.2 Activiteit bouw Gevel In de bestaande gevel zullen we een nieuwe pui aan de voorzijde van het pand plaatsen. Zie tekening, bijlage 1. Dit is een standaard pui met schuifdeuren. In overeenstemming met de eigenaar is bereikt dat deze nieuwe pui wordt geplaatst in opdracht van KPN en uitgevoerd door de aannemer van de eigenaar. Links en rechts van de schuifdeuren worden ramen gecreëerd. Het aanzicht van de rest van de gevel blijft ongewijzigd. Op de gevel wordt een reclame-uiting geplaatst, zie reclame-uiting in paragraaf De uiterlijke kenmerken van het pand zullen in tact blijven, zoals de blauwe kubus in het midden van het pand Reclame-uiting Op de gevel wordt een verlicht KPN logo geplaatst en een LED lichtlijn boven de entree, zie details in tekening OV-01, bijlage 1. Daarnaast worden vijf baniermasten geplaatst. De hoogte van deze baniermasten inclusief kantelvoet is 7000mm (zie tekening OV-02 in bijlage 1) Overige bouwkundige werkzaamheden Bouwkundig wordt er niets aan het pand gewijzigd. Het interieur zal worden aangepast en enkele voorzetwanden worden verwijderd of geplaatst. Er zullen geen dragende muren worden verwijderd of grote bouwkundige aanpassingen worden verricht aan of om het pand. Het betreft hier dus een cosmetische aanpassing van het pand. De bouwtekeningen van het interieur zijn in bijlage 2 bijgevoegd Exterieure aanpassingen Aan het perceel worden enkele aanpassingen verricht. We creëren nieuwe parkeerplaatsen op eigen terrein. De procentuele grondverharding zal worden toegenomen met 25% (20 parkeervakken, zie tekening in bijlage 3). Daarnaast wordt het wandelpad van de parkeerplaatsen tot aan de entree bestraat. Er worden op het gazon vijf baniermasten geplaatst met kpn vlaggen. Tot slot zullen de groenvoorziening op ons eigen terrein aanpakken Parkeergelegenheid De klanten van KPN kunnen op dit moment nog gebruik maken van de parkeergelegenheid links naastgelegen. Zodra het linkerdeel van het pand in gebruik wordt genomen, mogelijk door McDonalds, is deze parkeervoorziening niet meer beschikbaar. Ter voorbereiding daarop realiseert KPN twintig parkeerplaatsen op eigen terrein ten behoeve van de kpn XL vestiging. KPN verwacht maximaal 12 parkeerplaatsen tegelijkertijd Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

9 nodig te hebben voor bezoekers. De overige parkeerplaatsen kunnen worden gebruikt door personeel. De parkeerplaatsen zijn in overleg met de eigenaar ontworpen op eigen terrein, zie bijlage Aantal bezoekers en verkeerssituatie De prognose van het traffic voor de kpn XL vestiging in Leiden is 688 bezoekers per week. Dit is gebaseerd op basis op de aantallen van de bestaande kpn XL winkels en Business Centers in andere steden in Nederland. De prognose is dat kpn XL Leiden te vergelijken is met onze kpn XL in Zwolle en Groningen. Daar zijn vergelijkbare cijfers bekend van inwoners, aantallen MKB, ZZP en zakelijke klanten. Gemiddeld zal 10-20% van deze bezoekers behoren tot consumenten markt. De prognose is dat er gemiddeld 600 zakelijke klanten worden verwacht per week verdeeld over 6 dagen. Wat in totaal neerkomt op ongeveer 114 bezoeker per dag en 11 bezoekers per uur. Een bezoeker is gemiddeld een half uur tot een uur in de kpn XL aanwezig. Het object is goed bereikbaar via de A4 (Amsterdam Den Haag, Rotterdam) en de rijksweg N11. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is eveneens goed. Het NS station Lammenschans bevindt zich op loopafstand evenals een bushalte met directe verbinding naar het NS station Leiden Centraal. De verwachting is dat het aantal bezoekers van onze kpn XL vestiging de huidige verkeerssituatie niet tot nauwelijks zal beïnvloeden Distributie De kpn XL vestiging zal 5 dagen per week bevoorraad worden. Op maandag tot en met vrijdag zal dit gebeuren met een vrachtwagen van 17 m3 en op zaterdag met een klein bestelbusje van 6 m3, welke maximaal 15 minuten aanwezig zal zijn Milieu De bouw van de kpn XL en de werkzaamheden na de bouw hebben geen invloed op het milieu. Het voorliggende plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit, dat wil zeggen dat het geen bijdrage levert aan een eventuele verslechtering van de luchtkwaliteit in de directe omgeving. Derhalve hoeft er ook geen onderzoek en geen verdere toetsing aan de normen uit de Wet milieubeheer plaats te vinden. In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. De kpn XL zal niet tot geluidsoverlast of extra verkeerslawaai veroorzaken. In de Wet bodembescherming zijn bepalingen opgenomen ter behoud en verbetering van de milieu hygiënische bodemkwaliteit. In Zuidwest zijn in de loop der jaren verscheidene bodemonderzoeken uitgevoerd. De verontreinigingsgevallen die hierbij in het oog springen zijn de zogenaamde ernstige bodemverontreiniging gevallen. Voor deze gevallen bestaat in principe een saneringsnoodzaak. De saneringsurgentie van deze gevallen bepaalt binnen welk tijdbestek deze gevallen gesaneerd dienen te zijn. Wanneer (graaf-) werkzaamheden worden uitgevoerd is een (verkennend) bodemonderzoek aan de orde om te bepalen of het nodig is om eventuele vervuilde grond te saneren. Bij de realisatie van de kpn XL zullen geen graafwerkzaamheden plaatsvinden. Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

10 3.3 Impressie huidige situatie Vooraanzicht Rooseveltstraat 82 Vooraanzicht kpn XL, waar een nieuwe pui in komt Huidige situatie interieur Rechter zijaanzicht Op deze plek komt de nieuwe pui/entree Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei 2013 Backoffice gebied 10

11 3.4 Impressie kpn XL Welkom in De Wereld van KPN Het bureau van onze service experts Carebalie tbv service en reparaties Business Lounges tbv zakelijke gesprekken Tabletkast Live device tafels Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei

12 Bijlagen 1. Plattegrond kpn XL Leiden gevelaanzicht 2. Plattegrond kpn XL Leiden interieur 3. Plattegrond kpn XL Leiden buitenruimte Ruimtelijk onderbouwing vergunningsaanvraag kpn XL Leiden mei