Dolf Geerts / Peter Roest raad maart 2013

Transcriptie

1 Agendapunt commissie: Steller Telefoonnummer Dolf Geerts / Peter Roest dge@valkenswaard.nl Agendapunt kenmerk datum raadsvergadering Onderwerp Huisvesting gemeentewerf en milieustraat. 13raad maart 2013 aan de gemeenteraad A. Samenvatting Met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet op 29 september 2011 van ,- voor het afronden van de voorbereidingsfase van de gemeentewerf is een onderzoek naar nieuwe locaties voor de gemeentewerf gestart. John. F. Kennedylaan 3 te Valkenswaard kwam hierbij als meest geschikte locatie naar voren. Het is een locatie in Schaapsloop op een groot terrein met een aantal grote bedrijfshallen en een kantoortoren in 5 lagen Het voor de gemeentewerf benodigde deel van deze locatie is onderhandeld tussen de ING en gemeente. Om deze locatie te laten voldoen aan de huisvestingeisen die aan de werf worden gesteld is een extra investering vereist. Dit resulteert in een totaal kostenplaatje dat past binnen het restant van de door de raad beschikbaar gestelde krediet voor de BGGP ontwikkeling van 6,8 miljoen. Inmiddels is het punt bereikt dat de voorbereidingsfase, na instemming met de gekozen locatie, over gaat in de uitvoeringsfase waarvoor nieuwe besluitvorming en kredietverstrekking door de raad is vereist. Het voorstel is dan ook om de uitonderhandelde prijs van 2,2 miljoen aanbod te accepteren en de verhuizing, voor wat betreft de gemeentewerf, af te werken voor 1 januari 2014, de datum waarop ons huidige plantendepot weg moet zijn. Tevens blijkt de nieuwe locatie ruimte te bieden voor een verbeterde milieustraat. Dit betekent dat de aanpalende gronden van de gemeente in gebruikt genomen moeten worden voor opslag van ondermeer groen. De relatieve geringe investering van omstreeks waarvan de mogelijkheden nader onderzocht moeten worden. Dat geldt ook voor de haalbaarheid van het huisvesten van gemeentelijke diensten of maatschappelijke partijen in het kantoordeel van deze locatie. Dit kantoordeel van 2500 m2 is aangeboden waarvoor de onderhandelingen nog moeten starten, maar op voorhand als interessant te kwalificeren aanbod. B. Voorgesteld besluit 1. Een krediet beschikbaar te stellen van ,- voor de aankoop van het voor de werf benodigde deel van de John. F. Kennedylaan 3; 2. een krediet beschikbaar te stellen van ,- om de aankooplocatie geschikt te maken voor huisvesting van de werf en te laten voldoen aan de wettelijke huisvestingeisen en -normen; 3. een onderzoekskrediet beschikbaar te stellen van ,- voor de mogelijke verplaatsing van de milieustraat; 4. een optie te nemen op de aankoop van het aanpalende hoge kantoordeel op deze locatie; 1

2 5. een onderzoekskrediet van ,= beschikbaar te stellen voor de uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek voor de kantoorlocatie voor huisvesting gemeentelijke diensten of aan gemeente gerelateerde maatschappelijke instellingen; 6. het restantkrediet van het BGGP gereserveerde gelden, reserveren voor een eventueel vervolg op de genoemde onderzoeken. C. Inleiding Locatiekeuze gemeentewerf. Na het door u beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet hebben wij via een breed intern onderzoek circa 25 mogelijke locaties voor de gemeentewerf inzichtelijk gemaakt. Op basis van een quick scan heeft bureau Stratt+ uit Zwijndrecht, in februari 2012, uit deze locaties de beste 8 geselecteerd en nader onderzocht (ter inzage). John. F. Kennedylaan 3 te Valkenswaard kwam hierbij als meest geschikte locatie naar voren. De belangrijkste argumenten voor deze locatie zijn: o De omvang van de locatie, die goed aansluit bij de vraag; o De andere locaties zijn veelal planologisch niet op een korte termijn in te passen; o De positieve argumenten in planologisch / ruimtelijk ordeningsopzicht; o Ontsluiting / ligging in het industriegebied (aan- en afvoer van gemeentevoertuigen en vrachtwagens). John. F. Kennedylaan 3 is een locatie in Schaapsloop op een groot terrein van 1,6 ha, met een aantal grote bedrijfshallen totaal 6000 m2 en een kantoortoren in 5 lagen van 2500 m2. Hierna is een onderzoek opgesteld naar met name de mogelijkheden van verwerving, de verbouwingskosten en ruimtelijke ordeningsaspecten. Vervolgens zijn de onderhandelingen met makelaar Bossers en Fitters, namens eigenaar ING, opgestart. Dit heeft geresulteerd in een door ons uitgebracht bod van ,-. voor de aankoop van de hallen, het lage kantoordeel en de ondergronden. Dit bod betreft niet het af te splitsen kantoordeel dat ING apart zal moeten verkopen. Uiteraard hebben we tijdens de diverse gesprekken met de vertegenwoordiging van de ING ten aanzien van het aankoopbedrag, altijd het voorbehoud van goedkeuring van de raad ingebracht. Om deze locatie geschikt te maken en volledig te laten voldoen aan het voor de werf opgestelde programma van eisen en de wettelijke huisvestingseisen dienen nog diverse maatregelen getroffen te worden waarvan de kosten in zijn totaliteit geraamd worden op ,- (ter inzage). Dit resulteert in een totaal kostenplaatje dat past binnen het restant van de door de raad beschikbaar gestelde krediet voor de BGGP ontwikkeling van 6,82 miljoen. Na aftrek van de voorbereidingskredieten voor de werf ( ) en de brandweerkazerne ( ) en het uitvoeringskrediet voor de brandweerkazerne ( 3,1 miljoen) rest nog ,-. Het voorstel is dan ook om de uitonderhandelde prijs van 2,2 miljoen aanbod te accepteren en de verhuizing, voor wat betreft de gemeentewerf, af te wikkelen voor 1 januari 2014, de datum waarop ons huidige plantendepot weg moet zijn. 2

3 Verplaatsing milieustraat. Het aan te kopen perceel voldoet uitstekend als locatie voor de gemeentewerf. Op dit perceel kan dan ook het materialen- en groendepot worden ingericht. De grootte van het perceel en de aangrenzende eigen gronden maken het echter ook mogelijk om het terrein dusdanig te herschikken en te optimaliseren dat de milieustraat ook op dit perceel wordt gevestigd. In dat geval worden de aangrenzende gemeentegronden ingericht voor de opslag van materialen- en groendepot. Argumenten om de milieustraat hier te plaatsen zijn: o Het op één locatie vestigen van werf en milieustraat kan belangrijke voordelen hebben als gezamenlijke kantinefaciliteiten, gezamenlijk gebruik van apparatuur om afvalstoffen/materialen te verdichten etc.; o de trend van verdergaande afvalscheiding (meer afvalfracties apart inzamelen, dus meer containers nodig) leidt ertoe dat over enkele jaren de huidige locatie aan De Vest 15 te klein zal zijn; o de nieuwe locatie biedt de mogelijkheid om een moderne, efficiënte routering te creëren, waardoor de wachtrijproblemen verleden tijd zijn; o De kosten van dringend uit te voeren groot onderhoud aan het gebouw op de huidige locatie alsmede de kosten van herstel c.q. demontage van de defecte persinstallatie behoeven niet meer gemaakt te worden; o Verder te behalen financieel voordeel, zie hierna. Deze mogelijkheid is door ons nader onderzocht en blijkt goed uitvoerbaar. De huidige locatie van de milieustraat, De Vest 15, is door ons in 2012 aangekocht van NV Razob/Attero. De huidige WOZ-waarde van deze locatie ligt inmiddels al boven het aankoopbedrag. Een interessant gegeven daar de buren van de milieustraat concreet belangstelling hebben getoond voor deze locatie. Dit gegeven gevoegd bij het gegeven dat ingeval van verplaatsing ook financieel voordeel kan worden behaald door werk met werk te maken maakt het voor ons mogelijk de kosten voor het verplaatsen van de milieustraat te beperken tot omstreeks ,-. Een goede investering indien dit bedrag wordt afgezet tegen bovengenoemde voordelen en te realiseren besparingen. Daarom stellen wij u ook voor het hiervoor benodigde onderzoekskrediet van ,- beschikbaar te stellen ten laste van het voor de verhuizing van de gemeentewerf gereserveerde budget. Optie aankoop hoge kantoorpand. In januari 2013 heeft ING, mogelijk gezien de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, een op het eerste oog aantrekkelijk aanbod gedaan om de totale locatie te kopen. Concreet betekent dit dat de gemeente daarmee eigenaar wordt aanvullend ten opzichte van ons bod van 2,2 miljoen voor relatief gering bedrag eigenaar wordt van het hoge kantoordeel van m² BVO. ING heeft hierbij verzocht om snelheid van afhandeling van dit proces, wat overigens ook overeen komt met ons streven om de werf te verhuizen voor 1 januari Indien wij voor het hoge kantoordeel een goede invulling kunnen vinden is dit een goede aanbieding zeker daar bij deze optie circa ,- bespaard kan worden op de aanpassingkosten van de hallen voor de werf en het parkeerterrein en de splitsing van het hoge kantoordeel met de andere delen. 3

4 De bezetting van het hoge kantoordeel kan mogelijk een aanvullende oplossing bieden bij ons onderzoek dat ICS op dit moment uitvoert naar de mogelijkheden van optimalisering van Cultuurcentrum de Hofnar en de huisvestingsvraagstukken van o.a. Paladijn, VVV, Lumens Groep, de voor onze eigen organisatie voorziene uitbreiding als gevolg van een decentralisatie van taken en de huisvesting van de A2 medewerkers. Inzicht in de mogelijkheden van het kantoordeel, mogelijke aanpassingskosten en afstemming met de ICS businescases is in dat geval vereist. Een quick scan en een mogelijk vervolgonderzoek zijn dan nodig om deze optie te kunnen beoordelen. Hiervoor zal expertise moeten worden ingehuurd immers projectontwikkeling behoort niet tot onze corebusiness. De kosten hiervan worden geraamd op ,-. Deze kosten kunnen uit het voor de werf bestemde deel van ,- worden gedekt. Het spreekt voor zich dat indien een dergelijke invulling haalbaar kan zijn, er dat sprake is van een substantiële besparing doordat de huurlasten van deze instellingen/organisaties op dat moment komen te vervallen. Daarom ziet het voorstel nu uit financieel oogpunt uit als een zeer aantrekkelijke optie. D. Wat willen we bereiken? o Per 1 januari 2014 gehuisvest zijn op een passende locatie voor de gemeentewerf, inclusief plantendepot (deze komt per 1 januari 2014 te vervallen), die voldoet aan de eisen van een professionele beheerorganisatie en aan alle wettelijke huisvestingseisen en normen; o Het effectueren van de verhuizing van de milieustraat in de komende 2 jaar. E. Wat gaan we er voor doen? o Afronden van het aankoopproces en het uitvoeren van de verbouwing (gedeeltelijk) van de nieuwe locatie, gereed per september 2013; o Verhuizing van de werkzaamheden van de huidige werf naar de nieuwe locatie; o De voorbereidingen voor het verplaatsen van de milieustraat; o Het nemen van een optie tot aankoop, direct na uw besluit, van het hoge kantoordeel; o Het instellen van een haalbaarheidsonderzoek van dit kantoordeel en het uitwerken van de verschillende mogelijkheden. F. Financiën 1. Overzicht beschikbare/benodigde budgetten: Reservering voor BGGP locatie ,- AF: Voor de brandweer locatie ,- Af: beide voorbereidingskredieten voor de brandweer en de werf ,- Resterende budget verhuizing gemeentewerf ,- Besluit aankoop werfdeel ,- Besluit verbouwing/aanpassing werfdeel ,- Besluit verplaatsing milieustraat ,- Besluit haalbaarheidsonderzoek optie hoge kantoordeel ,- Per saldo te reserveren deel reserveren voor een eventueel vervolg op de genoemde onderzoeken. Totaal ,- 4

5 2. Dekking van de aan de investeringen verbonden lasten: In de programmabegroting is voor de huisvesting van de werf al rekening gehouden. Er is voor de brandweerkazerne en gemeentewerf rekening gehouden met een investeringomvang van ongeveer 6,8 mln. (brandweerkazerne 3,1 mln. en daarmee resterend voor de gemeentewerf 3,7 mln., exclusief beide voorbereidingskredieten van in totaal ,-). De bijbehorende kapitaallasten zijn tevens vanaf 2014 geraamd en gedekt binnen de huidige meerjarenbegroting. De kapitaallasten van de nu voorliggende investeringen van ,- (aankoop ,-, geschikt maken locatie ,-, onderzoekskrediet milieustraat ,-, en haalbaarheidsonderzoek hoge kantoordeel ,-) zijn dus in principe binnen de huidige meerjarenbegroting gedekt. 3. Exploitatiekosten: Een volledige exploitatieopzet is nog niet gemaakt. Een voorzichtige inschatting geeft aan dat de exploitatielasten niet veel zullen afwijken van de lasten van de huidige werf. G. Vervolgstappen o Aankoop werfdeel; o Verplaatsing milieustraat; o onderzoek mogelijkheden alternatieve aanbieding hoge kantoordeel; o zie ook E. H. Communicatie Wordt nog afgestemd met het cluster communicatie. I. Bijlage(n) Geen. J. Ter inzage liggende stukken Onderstaande stukken liggen ter inzage in de raadsleeskamer o Overzicht van de WOZ waarde van de J.F.K. 3 locatie, hetgeen neerkomt op circa ,= (bijlage 1) o Taxatie van de achterste hallen, inclusief het lage kantoorgebouw ligt op de afdeling ter inzage o Het aanbod van ING, schriftelijk voor het gehele pand (Bijlage III) o Rapportage van de locatieonderzoeken in Valkenswaard door bureau Stratt + te Zwijndrecht, februari 2012 (bijlage IV) o Directieraming verbouwingskosten (bijlage V) o Plattegrond van het kadaster (bijlage VI) Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, 5 februari 2013 secretaris, burgemeester drs. R.F.W. van Eijck. drs. A.B.A.M. Ederveen. 5

6 Voorgesteld besluit BESLUIT De raad van de gemeente Valkenswaard; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 5 februari 2013, nummer 13b&w00049; Gelet op de Gemeentewet; Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 15 maart 2013 BESLUIT: 1. Een krediet beschikbaar te stellen van ,- voor de aankoop van het voor de werf benodigde deel van de John. F. Kennedylaan 3; 2. een krediet beschikbaar te stellen van ,- om de aankooplocatie geschikt te maken voor huisvesting van de werf en te laten voldoen aan de wettelijke huisvestingeisen en -normen; 3. een onderzoekskrediet beschikbaar te stellen van ,- voor de mogelijke verplaatsing van de milieustraat; 4. een optie te nemen op de aankoop van het aanpalende hoge kantoordeel op deze locatie; 5. een onderzoekskrediet van ,= beschikbaar te stellen voor de uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek voor de kantoorlocatie voor huisvesting gemeentelijke diensten of aan gemeente gerelateerde maatschappelijke instellingen; 6. het restantkrediet van het BGGP gereserveerde gelden, reserveren voor een eventueel vervolg op de genoemde onderzoeken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 28 maart 2013, de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 6