gemeente Eindhoven Kantorenstrategie Eindhoven,

Transcriptie

1 A gemeente Eindhoven Kantorenstrategie Eindhoven, fge/sc

2 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven Afdeling Economische Zaken & Arbeidsmarkt Datum 18 juni 2012 gemeente Eindhoven

3 Inhoudsopgave Samenvatting 4 1. Inleiding Kaderstelling Eindhoven s economische ambities Aanleiding Doelstelling Sturingsinstrumenten Gevolgde aanpak Beleidskaders Lokaal beleid Regionaal beleid Provinciaal beleid Landelijk beleid Vraag / aanbod-confrontatie kantoren Trends en ontwikkelingen aan de vraagkant Vraagprognose Planvoorraad Vraag - /aanbodconfrontatie Strategie kantorenmarkt Eindhoven Inleiding Strategische uitgangspunten Strategie nieuwbouw kantoorlocaties Strategie bestaande kantoorlocaties Tot besluit 44 Bijlagen Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven 2. Overzicht kantoorlocaties, behorende tot de planvoorraad in Eindhoven 3. Schets van de Eindhovense kantorenmarkt 4. Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven 5. Aanpak van leegstand: enkele praktijkvoorbeelden uit Eindhoven gemeente Eindhoven 3

4 Samenvatting Strategie algemeen Het vervaardigen van een nieuwe Kantorenstrategie Eindhoven was hard nodig om de gedateerde Kantorennota 2005 te vervangen, maar is niet bedoeld als startschot om te komen tot een volledig nieuw beleid. De strategie borduurt namelijk voort op o.a. Prioriteitennota en andere bestuurlijke maatregelen die afgelopen jaren zijn genomen in reactie op de veranderde kantorenmarkt. Aanbod van- en vraag naar kantoorruimte in Eindhoven lopen steeds verder uiteen. Dit komt tot uiting in een aanbodpercentage van circa 14% per ultimo 2011 (dit is aanbod in zowel bestaande -, als nieuwbouw kantoren, in totaal ruim m²). Er zijn geen aanwijzingen dat de situatie binnen afzienbare termijn substantieel verbetert. De Eindhovense kantorenmarkt is momenteel dus niet gezond en dat vraagt om sturing vanuit de lokale overheid. Op die manier draagt de overheid bij aan het voorkomen van de negatieve effecten van een ongezonde kantorenmarkt; leegstand / verloedering, verslechtering vestigingsklimaat, waardedaling vastgoed e.d. Zeker in vergelijking tot andere regio s, zijn de perspectieven voor Eindhoven niet alleen maar ongunstig. Zo blijft er in de stad dynamiek zichtbaar op de kantorenmarkt; het gaat langzamer met de opname van kantoormeters, maar het ligt zeker niet helemaal stil. Verder blijft de regio het mede dankzij de Brainport-ambities goed doen als vestigingslocatie voor buitenlandse bedrijven (in 2011 sloeg 28% van de buitenlandse investeringen in Brabant, neer in de stad Eindhoven). Voorts concentreert de leegstand zich in Eindhoven niet echt op een beperkt aantal probleemlocaties en zijn er in de stad al behoorlijke successen geboekt met het uit de markt nemen c.q. transformeren van kansarme kantoorgebouwen (o.a. op de locatie Bomansplaats). Door een verwachte afname van de uitbreidingsvraag is in de toekomst minder nieuwe kantoorruimte nodig. De noodzaak tot sturing vanuit de overheid verplaatst zich daarom van de nieuwbouw- naar de bestaande kantorenmarkt. De sturingsmogelijkheden zijn daar echter minder groot door het beperkter beschikbare instrumentarium. De uitdaging voor markt én overheid is erin gelegen om zo veel mogelijk vraag naar kantoorruimte te accommoderen in bestaande gebouwen. Dat houdt overigens niet in dat nieuwbouw van kantoren in Eindhoven in het geheel niet meer mogelijk is c.q. nodig zou zijn; de ruimte die wegvalt in kansloze kantoorpanden aan de onderkant van de markt, kan worden gecompenseerd door op geprioriteerde locaties, duurzame gebouwen te realiseren. Bij nieuwbouw van kantoren gelden de voorwaarden zoals opgenomen in de kantorenparagraaf van de Prioriteitennota Dat houdt in; nieuwbouw alleen in prioritaire gebieden m.u.v. kleinschalige nieuwbouw (tot m2), uitbreiding bestaand kantoorgebouw, sloop / nieuwbouw van kansarm kantoorgebouw. Voorts geldt hierbij als uitgangspunt dat de te realiseren nieuwbouw voor minstens 70% moet zijn 4 gemeente Eindhoven

5 Kantorenstrategie Eindhoven voorverhuurd / verkocht en dat op de bestaande kantorenmarkt aantoonbaar geen redelijkerwijs geschikte, alternatieve huisvesting voorhanden is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrens van Eindhoven dus communiceert met omliggende gemeenten zoals o.a. Best en Veldhoven is het van groot belang om ook op regionaal niveau bestuurlijke afspraken te maken over het kantorenbeleid (analoog aan het bedrijventerreinenbeleid). Het gaat hierbij in hoofdzaak om de gemeenten in de stedelijke regio. De Kantorenstrategie heeft weliswaar betrekking op de periode , maar zal worden geëvalueerd en waar nodig geactualiseerd indien gewijzigde omstandigheden daar aanleiding toe geven. Op die manier kunnen we als gemeente blijven inspelen op de actuele ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Strategie nieuwbouwlocaties Geredeneerd vanuit de stad én de kantoorgebruiker, is het stationsgebied de belangrijkste kantoorlocatie in Eindhoven om verder tot ontwikkeling te brengen. Binnen het stationsgebied wordt prioriteit gegeven aan de ontwikkeling van Stationsgebied Zuidoost, pas daarna volgt de VVV-locatie en (ver) na 2020 de locaties aan de noordzijde van het station (zowel gemeentelijke- als private locaties). In het Centrumschilmilieu (Stadionkwartier en Strijp-S) blijft de verwachte vraag tot 2020 achter bij de beschikbare planvoorraad. Op Strijp-S moeten kansen worden gegrepen om de locatie meer te profileren, een en ander in aansluiting op de huidige gevestigde activiteiten (merendeels creatieve industrie).verder is op Strijp-S het geplande nieuwbouwaanbod erbij gebaat wanneer het, waar mogelijk, wordt opgesplitst in kleinere eenheden. Ook in het snelwegmilieu blijft de verwachte vraag tot 2020 achter bij de beschikbare planvoorraad. Vooral het kantorencluster op Flight Forum heeft daar mogelijk onder te lijden. De attractiviteit van Flight Forum moet daarom worden verbeterd door de locatie multifunctioneler te maken (toevoeging hotel / facilitair centrum). Voorts worden, samen met Flight Forum CV, de mogelijkheden onderzocht om de inrichting van de openbare ruimte te veraangenamen. Verder is het nodig om als gemeente / Flight Forum CV met de zittende gebruikers en eigenaars in gesprek te blijven. Sterk wijzigende marktomstandigheden daar gelaten, is er tot 2020 geen noodzaak om Land Forum uit de ijskast te halen. Verder geldt hierbij als uitgangspunt dat Land Forum, de ontwikkeling van het kantorencluster op Flight Forum niet mag frustreren. Op enkele overige locaties in Eindhoven zijn nog kantoorontwikkelingen mogelijk. In totaal gaat het hier om een bescheiden hoeveelheid vierkante meters. Mede daarom geldt hier als uitgangspunt dat de markt aan zet is, en dat de gemeente voor zover aan de orde de initiatieven per geval toetst op criteria die de haalbaarheid en wenselijkheid inzichtelijk maken. gemeente Eindhoven 5

6 Strategie bestaande kantoorgebouwen Bij het tegengaan van leegstand op de bestaande kantorenmarkt geldt als uitgangspunt dat het initiatief bij marktpartijen ligt. De gemeente Eindhoven gaat dus niet zelf gebouwen opkopen, of anderszins investeren in leegstaand vastgoed om het op die manier weer ingevuld te krijgen. De gemeente wil daarentegen wél zoveel mogelijk regie voeren op de bestaande kantorenmarkt door een stimulerende en faciliterende rol te vervullen. De stimulerende / faciliterende rol die de gemeente Eindhoven vanaf medio 2010 heeft vervuld op de bestaande kantorenmarkt (d.w.z. vanaf het moment dat het door de TU/e, in opdracht van de gemeente Eindhoven, uitgevoerde onderzoek Transformatie kantoorgebouwen is gepubliceerd), mag succesvol worden genoemd. Van de in totaal 14 panden die de TU/e in 2010 heeft aangemerkt als transformeerbaar zijn er al 2 daadwerkelijk getransformeerd, terwijl voor 4 panden concrete transformatieplannen bestaan. Slechts 3 gebouwen staan nog steeds leeg (waaronder het gemeentelijk TDgebouw). Voor de overige 5 panden is op een andere manier een passende invulling gevonden. Al met al is transformeren een goede manier om de kantoorleegstand te verminderen en andere functies te huisvesten. Een relativerende opmerking is echter op zijn plaats; transformatie alléén is onvoldoende om de structurele leegstand op te lossen. Aanvullende maatregelen zijn dus nodig. De stimulerende rol van de gemeente bestaat er o.a. uit dat passende initiatieven die bijdragen aan een verkleining van de kantorenleegstand met open armen zullen worden ontvangen. Daarnaast voorziet de gemeente in gerichte informatieverstrekking aan marktpartijen die kunnen bijdragen aan vermindering van de leegstand. Tot slot zal de gemeente een openbaar toegankelijke leegstandsmonitor opstellen die een actueel overzicht geeft van leegstaande kantoren in Eindhoven. De faciliterende rol van de gemeente bestaat eruit dat actief zal worden meegewerkt aan wenselijke marktinitiatieven die de leegstand verkleinen. Daarbij gaat het o.a. om het meewerken aan bestemmingsplanaanpassingen, verlenen van benodigde vrijstellingen en dergelijke. Omdat de gemeente tot op heden behoorlijke resultaten boekt op het gebied van leegstandbestrijding, ziet zij voorlopig geen noodzaak tot het vaststellen van een gemeentelijke leegstandsverordening. Invoering van de leegstandsverordening vereist veel personele inzet, terwijl de positieve effecten naar verwachting niet of nauwelijks aanwezig zullen zijn. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van de introductie van nieuwe kantoorconcepten in bestaande kantoorgebouwen (zoals Seats2Meet en IGLUU), mits deze voorzien in een marktbehoefte. Met dergelijke initiatieven wordt niet alleen de 6 gemeente Eindhoven

7 Kantorenstrategie Eindhoven leegstand verminderd, ze kunnen ook positief bijdragen aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat in stad en regio. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van de renovatie van bestaande kantoorgebouwen. Het draagt bij aan de duurzaamheidsambities die de gemeente zichzelf stelt. Indien gewenst, kan de gemeente Eindhoven ertoe besluiten om medewerking te verlenen aan een beperkte uitbreiding van een kantoorpand, welke tegelijk met de renovatie tot uitvoer wordt gebracht. Of de gemeente daadwerkelijk meewerkt aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. Indien nodig (bijvoorbeeld bij dreigende verloedering), kan de gemeente Eindhoven marktpartijen ertoe aansporen om de kwaliteit van een kantoorlocatie te verbeteren. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van dit soort initiatieven. Of de gemeente medewerking kan en wil verlenen aan dergelijke initiatieven, wordt per situatie beoordeeld. Daarnaast waakt de gemeente over de gebiedskwaliteit door te controleren en waar nodig te handhaven op buitensporig, illegaal kantoorgebruik. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van transformatie van bestaande kantoorgebouwen, mits passend binnen de actuele, bredere beleidskaders. Transformatie draagt enerzijds bij aan de duurzaamheidsambities die de gemeente zichzelf stelt en het biedt anderzijds kansen om maatschappelijk gewenste alternatieve functies in een gebouw onder te brengen. Indien gewenst, kan de gemeente Eindhoven ertoe besluiten om medewerking te verlenen aan een beperkte uitbreiding van een pand, welke gelijk met de transformatie tot uitvoer wordt gebracht. Of de gemeente daadwerkelijk meewerkt aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. In het geval kantoren al lang leegstaan en bovendien op alle fronten als kansloos moeten worden aangemerkt, wil de gemeente Eindhoven in principe meewerken aan sloop. In het geval dat sloop gepaard gaat met nieuwbouw (herontwikkeling dus), geldt als uitgangspunt dat de nieuwe functie moet passen binnen de actuele, bredere beleidskaders. Verder dient de omvang van het nieuwe gebouw in principe niet groter te zijn dan het gesloopte gebouw. Indien gewenst, kan de gemeente toestemming verlenen om een (beperkte) uitbreiding van de te realiseren oppervlakte toe te staan. Of de gemeente wil meewerken aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. gemeente Eindhoven 7

8 1. Inleiding 1.1. Kaderstelling In hoofdstuk 9.1 (Economische Ontwikkeling) van het vigerende raadsprogramma van de gemeente Eindhoven is vastgelegd dat de centrale opgave van de regio Zuidoost Brabant - met Eindhoven als centrumstad - is: de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio. Aan deze opgave zijn vervolgens ondermeer de volgende ambities gekoppeld: b b b De ambitie van de regio Zuidoost Brabant / Brainport is te excelleren als Europese toptechnologie (kennis-) regio waarin innovatie de motor is voor duurzame economische en maatschappelijke ontwikkeling. Diversificatie van de economische structuur: transformatie van een regio met een overwegend dominante maakindustrie naar een internationaal georiënteerde kennisregio. Zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad: goed investerings- en vestigingsklimaat voor bedrijven. Deze actuele ambities vragen om een daarop afgestemde ruimtelijke vertaling en daarmee om een bestuurlijk vastgesteld beleidskader. Immers, de eisen die de gezamenlijke Eindhovense bedrijven en instellingen heden ten dage stellen aan het gebouw c.q. de locatie waar ze zijn gevestigd, verschilt hemelsbreed ten opzichte van nog maar enkele decennia terug, toen productieactiviteiten de stad nog domineerden. De oorzaak is tweeledig. Op de eerste plaats zijn huisvestingseisen van bedrijven en instellingen in de loop der jaren fors gewijzigd (en nog steeds aan verandering onderhevig). Zo was nog niet zo heel lang geleden een zichtlocatie aan de snelweg het hoogst haalbare voor een ondernemer. Tegenwoordig geeft diezelfde ondernemer veelal de voorkeur aan een locatie in het centrum, met alle voorzieningen in de directe nabijheid. Daarnaast is ook de samenstelling van de Eindhovense bedrijvigheid (de zogenaamde economische structuur ) de afgelopen tijd flink veranderd. Wat dat laatste betreft, springt de veranderde positie van de firma Philips de onderneming die Eindhoven groot heeft gemaakt het meest in het oog. In de jaren 60 van de vorige eeuw verschafte Philips nog werk aan zo n werknemers in Eindhoven. Eind 2010 bedroeg dit aantal nog slechts zo n Het is overigens niet zo dat de krimp van Philips in totaal heeft geleid tot een afname van het aantal arbeidsplaatsen in de stad (c.q. regio). Het tegendeel is waar; Philips heeft de afgelopen decennia weliswaar veel productieactiviteiten verplaatst uit (de regio) Eindhoven. Daar staat tegenover dat de hoogwaardige (veelal kennisintensieve) bedrijfsonderdelen merendeels voor de regio zijn behouden en een verdere groei hebben doorgemaakt (uitzondering daarop is de verplaatsing van het Philips-hoofdkantoor vanuit Eindhoven naar Amsterdam in 1998). Voorts heeft Philips een belangrijk aantal bedrijfsonderdelen ondergebracht in nieuwe ondernemingen. Juist deze bedrijven (o.a. ASML, FEI, Neways en NXP) zijn in de loop der jaren flink gegroeid. 8 gemeente Eindhoven

9 Kantorenstrategie Eindhoven Alleen al de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren bij Philips - en de daarvan afgeleide bedrijvigheid - hebben voorgedaan, is van grote invloed geweest op de ruimtelijke structuur van de stad Eindhoven. Voormalige Philips-productielocaties als de Witte Dame, Strijp-R, en -S zijn of worden herontwikkeld of getransformeerd. Ook heeft een belangrijk deel van de Philips-kantoorgebouwen zijn oorspronkelijke functie verloren. Het gaat daarbij bijv. om gebouwen als De Lichttoren, De Admirant en diverse gebouwen op het complex Vredeoord (langs de Boschdijk). De transformatie van genoemde gebouwen en locaties heeft er in vrijwel alle gevallen toe geleid dat er nieuwe iconen voor de stad zijn ontstaan. Datzelfde geldt voor misschien wel de meest tot de verbeelding sprekende voormalig Philips-icoon; de High Tech Campus Eindhoven (voorheen Philips Natlab). Deze locatie is de afgelopen 10 jaar opengesteld voor niet- Philips bedrijven en juist daardoor uitgegroeid tot de Brainport-locatie bij uitstek. In het Coalitieakkoord Werken aan morgen vatten de Eindhovense coalitiepartners het bovenstaande als volgt samen: Eindhoven is een dynamische (werk)stad: modern, snel en internationaal. Een stad waarin niet zo lang geleden het geld werd verdiend in de nog aanwezige fabrieksgebouwen op Strijp, die zich in rap tempo ontwikkelt naar een stad waarin de wereld van morgen wordt bedacht en ontworpen. Samen met ondernemende bedrijven, groot en klein, en samen met kennisinstellingen. De Brainport-regio is de tweede economie van Nederland. De transitie van industriestad naar een stad waar innovaties worden bedacht en ontworpen heeft er de afgelopen decennia toe geleid dat juist in Eindhoven het aantal fabrieksgebouwen sterk is afgenomen. Dit is terug te zien in onderstaande figuur 1. Hieruit komt duidelijk naar voren dat het aantal banen in de industrie sinds 2000 met ongeveer één derde is gedaald, terwijl de (merendeels) kantoorhoudende werkgelegenheid juist met een kwart is gestegen. In 2009 behoorde bijna de helft van de totale werkgelegenheid in Eindhoven (ruim banen) tot de (merendeels) in kantoren gevestigde sectoren zakelijke dienstverlening en consumentendiensten (tezamen ca banen). Figuur 1: Werkgelegenheidsontwikkeling in de industrie en de dienstensector in Eindhoven banen diversif icatie index ,5 4, , , , , banen industrie banen consumenten diensten banen zakelijke diensten diversificatie index 1,5 1,0 0,5 0 0, gemeente Eindhoven 9

10 Door de groei van het aantal kantoorgebonden banen, is de Eindhovense kantorenvoorraad sinds1990 bijna verdubbeld. Exclusief de kantoorachtige gebouwen, is de Eindhovense kantoorvoorraad in de loop der jaren gegroeid tot een omvang van ca. 1,4 miljoen m², waarmee Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland is. Eindhoven beschikt daarnaast over een relatief grote voorraad kantoorachtige gebouwen. Juist deze gebouwen en -locaties zullen naar verwachting meer dan de reguliere kantoren een rol spelen bij het realiseren van de ambities die de regio zich heeft gesteld in het kader van de visie Brainport 2020; Top Economy, Smart Society (februari 2011) Eindhoven s economische ambities De stad en de regio Eindhoven hebben er vele jaren lang, hard aan gewerkt om haar economische structuur te diversificeren zodat de afhankelijkheid van de van oudsher aanwezige industriële sector minder groot zou worden. Eerdere crises die Eindhoven troffen, zijn aangewend om de economie van de stad sterker te maken. Zo is DAF na het faillissement in 1993 als een veel sterker bedrijf uit zijn as herrezen. Uit dezelfde tijd dateert de operatie Centurion bij Philips. Door fors in te grijpen in de bedrijfsvoering, heeft deze multinational zijn eigen toekomst en daarmee voor een deel ook die van de regio Eindhoven veilig gesteld en versterkt. Het vertrek van het Philips-hoofdkantoor naar Amsterdam eind jaren 90, heeft geleid tot het ontstaan van de huidige High Tech Campus Eindhoven, met zijn werknemers hét icoon van de Brainport. Al met al kan met recht worden gesproken van het Eindhovense Wirtschafstwunder. Gedurende de laatste twee decennia heeft de regio Eindhoven een koppositie ingenomen in de Nederlandse economie. Plastisch uitgedrukt kan men stellen dat China momenteel de snelst groeiende economie van de wereld is. Duitsland geldt in dat opzicht als het China van Europa.. Eindhoven positioneert zich als het Duitsland van onze nationale economie!! Met de kabinetsopdracht Brainport 2020 en de bijbehorende visie en uitvoeringsprogramma, is deze positie op nationaal niveau onderkend en bevestigd. Dit zal leiden tot een verdere verdieping van samenwerking op regionaal, maar ook nationaal en internationaal niveau. De in 2011 verwoorde Brainport-ambitie is er vooral in gelegen dat Zuidoost-Nederland de komende 10 jaar tot de top 3 van toptechnologieregio s in Europa gaat behoren en de top 10 in de wereld. De groei van de regionale economie heeft ertoe geleid dat de dienstverlenende sector in Eindhoven de afgelopen decennia is uitgegroeid tot een bedrijfstak die op zichzelf staat, zonder direct afhankelijk te zijn van de grote industriële bedrijven in de regio. Het is van belang om als gemeentelijke overheid de positie van deze sector verder te verankeren, onder meer door een optimalisering van het vestigingsklimaat. Omdat het merendeel van de dienstverlenende bedrijvigheid is gehuisvest in kantoorgebouwen, wordt de kwaliteit van het vestigingsklimaat voor een belangrijk deel bepaald door de kantorenmarkt en het daarop afgestemde kantorenbeleid. 10 gemeente Eindhoven

11 Kantorenstrategie Eindhoven 1.3. Aanleiding Vanwege de veranderingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan op de kantorenmarkt, sluit de vigerende gemeentelijke Kantorennota 2005 daar niet meer op aan. Deze nota stond vooral in het teken van de vraag: hoe faciliteren we als stad de groeiende behoefte aan kantoorruimte? Zo ongeveer vanaf 2008 is de economische (en vastgoed-) wereld veranderd waardoor onder meer de leegstand flink is toegenomen. Achteraf bezien, is de kantorenmarkt te lang door een roze bril bekeken. Dat geldt zowel voor overheden als voor marktpartijen; er is in bepaalde gevallen onvoldoende gekozen voor slechts een select aantal, meest kansrijke locaties. Per ultimo 2011 werd in Eindhoven circa m² kantoorruimte te huur of te koop aangeboden. Dit komt neer op een aanbodpercentage van circa 14%, hetgeen ongeveer in lijn is met het landelijk gemiddelde (bron: DTZ, Vastgoedmonitor Eindhoven, april 2012). In een gezonde markt ligt dit percentage rond de 6% (zogenaamde frictieleegstand ). Overigens staan niet alle kantoren die worden aangeboden, ook daadwerkelijk leeg. Het leegstandspercentage in Eindhoven wordt door DTZ geraamd op circa12%. Al met al kan de conclusie niet anders zijn dan dat de huidige situatie op de Eindhovense kantorenmarkt niet gezond is (overigens net als de kantorenmarkt in geheel Nederland). Vervolgens is de vraag hoe we als gemeente om moeten gaan met de afnemende behoefte aan kantoren en de daarmee samenhangende dreigende toename van de leegstand. De uitdaging is erin gelegen om kansen te creëren uit de huidige crisis op de vastgoedmarkt, onder andere door leegstaande gebouwen een nieuwe functie te geven die positief bijdraagt aan de ontwikkeling van de Eindhovense economie. Juist op dat punt heeft Eindhoven een naam hoog te houden; (Philips-)gebouwen als de Witte Dame, Admirant, Lichttoren en Strijp-S werden nog niet zo lang geleden geplaagd door leegstand, maar behoren nu tot de pareltjes van de stad. Zo n proces gaat niet vanzelf; het vraagt om actie van eigenaar / gebruikers, maar ook om een proactieve rol van de gemeente. 1.4 Doelstelling De Kantorenstrategie Eindhoven is bedoeld om vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen zodat een goede balans ontstaat, oftewel een gezonde kantorenmarkt met toekomstbestendige locaties. Een gezonde kantorenmarkt draagt ertoe bij dat de dienstverlenende sector en daarmee de economische structuur in Eindhoven verder wordt versterkt. Onder een goede balans tussen beschikbare en gevulde kantoren wordt verstaan dat enerzijds de leegstand niet te groot is en dat er anderzijds voldoende gebouwen beschikbaar zijn voor kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. In een krappe kantorenmarkt is de leegstand kleiner dan 4% waardoor de situatie kan ontstaan dat zoekers geen geschikte ruimte kunnen vinden en daardoor uit de stad vertrekken. Deze situatie dreigde zich eind jaren 90 in (de regio) Eindhoven voor te gemeente Eindhoven 11

12 doen. Sinds die tijd is de kantorenmarkt steeds verder verruimd met als gevolg dat d.d de leegstand zich op een ongezond hoog niveau bevindt. Zoals eerder gezegd, past het in de traditie van Eindhoven om de crisis die zich momenteel voordoet op de vastgoedmarkt, om te buigen in een kans. Daarbij kan de gemeente richting geven door nieuwe gebruikers voor een kantoorgebouw te vinden of door alternatieve functies te bedenken voor leegstaande panden. Het is wel zo dat de middelen die de gemeente daarbij kan inzetten, niet altijd even sterk zijn. Daar zijn twee redenen voor. Op de eerste plaats is de gemeente slechts één van de actoren op de vastgoedmarkt. Verder kent het sturingsinstrumentarium van de gemeente zijn beperkingen. In de volgende paragraaf wordt dit nader uitgewerkt Sturingsinstrumenten Op de kantorenmarkt spelen naast de gemeente diverse andere partijen een rol. Op de eerste plaats kunnen dat andere overheidspartijen zijn, waaronder de provincie en de rijksoverheid die dwingende regels kunnen opleggen aan gemeenten. De belangrijkste rol is evenwel weggelegd voor de kantoorgebruiker; bedrijven of instellingen die kantoorruimte huren of kopen. Rondom deze gebruiker bewegen zich de commerciële vastgoedpartijen. Daartoe behoren: b Makelaar / adviseur: brengt vragende en aanbiedende partijen bij elkaar; b Projectontwikkelaar: spin in het web bij de (her)ontwikkeling van nieuwe of bestaande kantoorgebouwen; b Financier: nodig om de plannen van de projectontwikkelaar / investeerder te bekostigen; b Belegger: moet bereid zijn om te investeren in een gebouw en treedt daarbij op als verhuurder (in de regel met tussenkomst van een beheerder). De gemeente is dus weliswaar slechts één van de actoren op de vastgoedmarkt, maar wél een belangrijke, richtinggevende partij. Onderstaand is het instrumentarium beschreven waarover de gemeente beschikt om het gemeentelijk kantorenbeleid te effectueren. Het sterkste instrument dat de gemeente in handen kan hebben, is het eigendom over de locaties c.q. gebouwen die bestemd zijn voor (de ontwikkeling van) kantoren. In dergelijke gevallen heeft de gemeente het volledige beschikkingsrecht in eigen hand en daarmee het middel om een actief grondbeleid te voeren. In Eindhoven doet deze situatie zich onder andere voor op de locaties Land Forum (welke in 2010 door de gemeente Eindhoven langdurig on hold is gezet), de VVV-locatie (aan zuidzijde station), stationsgebied Zuidoost en de locatie Neckerspoel (busstation aan noordzijde van het NS-station). Verder is de gemeente Eindhoven mede-eigenaar van de kantoorlocatie op Flight Forum. Daarnaast heeft de gemeente nog diverse grotere kantoorgebouwen in eigendom (waaronder het TD-gebouw, NRE-gebouw en het Stadhuis en de aangrenzende GGD-toren ). Overigens is het beschikken over eigendomsposities niet alleen een voordeel. Immers, in zijn rol als eigenaar heeft de gemeente ook in financiële zin last van de huidige situatie op de kantorenmarkt. Dat vraagt om een zorgvuldige 12 gemeente Eindhoven

13 Kantorenstrategie Eindhoven afweging van deze financiële belangen in relatie tot beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. Eigenaar of niet, de gemeente heeft natuurlijk ook altijd haar publiekrechtelijke rol te vervullen. Het bestemmingsplan is daarbij het belangrijkste ruimtelijke ordeningsinstrument. De sturingsmogelijkheid is in dergelijke gevallen weliswaar minder groot dan in het geval er sprake is van eigendom, maar bestemmingsplannen bieden wel een krachtig juridisch kader. Deze sturing geldt vooral voor de jongere bestemmingsplannen. In het geval van een bestaand bestemmingsplan, kan de gemeente vanzelfsprekend niet (kosteloos) geplande kantoren wegbestemmen. Om verzoeken tot bestemmingswijziging op de juiste wijze te kunnen beoordelen, is het nodig om over actuele beleidskaders te beschikken (o.a. op het gebied van kantoren). Alleen op die manier kan de gemeente het instrument bestemmingsplan op de daarvoor bedoelde manier gebruiken om beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren. Tot slot moet er rekening mee worden gehouden dat de gemeente niet alle zeggenschap in handen heeft in het proces dat moet leiden tot een nieuw bestemmingsplan. Immers, belanghebbenden kunnen middels het indienen van zienswijzen invloed uitoefenen op de procedure en de inhoud van het bestemmingsplan. Voorts moeten andere (hogere) overheidsinstanties ook nog bereid zijn om hun goedkeuring verlenen aan een nieuw plan. Door randvoorwaardelijke sturingsinstrumenten in te zetten kan de gemeente in bepaalde gevallen een faciliterende rol spelen. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om praktische instrumenten zoals een aangrenzend gemeentelijk eigendom dat nodig is om een kantoorontwikkeling (on)mogelijk te maken of de wijze waarop normen betreffende parkeren, geluid of het Bouwbesluit worden toegepast. Daarnaast kan gemeentelijk beleid dat geldt op aanpalende beleidsterreinen als instrument worden ingezet om invloed uit te oefenen op de mogelijkheden om kantoren te (her)ontwikkelen of bijvoorbeeld te transformeren. In Eindhoven gaat het daarbij o.a. om de prioriteitennota, het leegstandsbeleid, het mobiliteitsbeleid, et cetera. Tot slot kan de stimulerende rol van de gemeentelijke overheid worden genoemd met betrekking tot de kantorenmarkt. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om inspanningen die de gemeente verricht om het vestigingsklimaat van de stad voor (onder andere) kantoorgebruikers aantrekkelijk te maken en te houden. In het verlengde daarvan houdt de gemeente Eindhoven zich direct, dan wel getrapt (via Brainport Development) bezig met de acquisitie van bedrijven en instellingen. Ook op gebiedsniveau doet de gemeente het nodige aan de verbetering van het verblijfsklimaat op bedrijfs- en kantoorlocaties. In dat kader valt te denken aan de investeringen die de gemeente de laatste jaren heeft gedaan ter verbetering van de wegenstructuur en de kwaliteit van de buitenruimte op onder andere bedrijfslocaties als De Hurk en Achtse Barrier. Ook op andere manieren probeert de gemeente Eindhoven een stimulerende rol op de kantorenmarkt te spelen. Daarbij is ondermeer te denken aan een onderzoek dat het College van B&W in 2010 door de TU/e heeft laten uitvoeren naar de mogelijkheden tot gemeente Eindhoven 13

14 transformatie van leegstaande kantoren in de stad naar (voornamelijk) woonfuncties. Mede naar aanleiding hiervan, hebben meerdere marktpartijen het initiatief genomen om te komen tot transformatie van een aantal van de in het onderzoek meegenomen gebouwen Gevolgde aanpak Voorafgaand aan het opstellen van deze kantorenstrategie heeft de gemeente Eindhoven aan de STEC-groep uit Arnhem opdracht gegeven tot het uitvoeren van een onderzoek naar de Eindhovense kantorenmarkt. Dit onderzoek ( Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt, juni 2011) heeft als basis gediend bij de formulering van deze strategie. Bij de totstandkoming van dit onderzoek zijn meerdere sleutelpersonen binnen de gemeente Eindhoven én diverse marktpartijen geïnterviewd. Voorts heeft in februari 2011een brainstormsessie plaatsgevonden met diverse marktpartijen én sector c.q. afdelingshoofden binnen de gemeentelijke organisatie. De meeste statistische cijfers die in deze kantorenstrategie zijn gebruikt, zijn afkomstig uit de Vastgoedmonitor Eindhoven (april 2011) die de Gemeente Eindhoven jaarlijks laat opstellen door de Researchafdeling van DTZ Zadelhoff. 14 gemeente Eindhoven

15 Kantorenstrategie Eindhoven 2. Beleidskaders 2.1. Lokaal beleid Zoals in het vorige hoofdstuk besproken, is de vigerende Kantorennota 2005 inmiddels door de tijd ingehaald en daarom niet meer bruikbaar als uitgangspunt voor het gemeentelijk kantorenbeleid. Sinds het uitbreken van de economische crisis in 2008, zijn door het gemeentebestuur diverse besluiten genomen en beleidskaders vastgesteld die van invloed zijn op de kantorenmarkt en die hun actualiteitswaarde nog niet hebben verloren. Hieronder staan de belangrijkste genoemd. Prioriteitennota De Prioriteitennota is begin 2011 in werking getreden en is bedoeld om vraag en aanbod op de Eindhovense vastgoedmarkt beter op elkaar af te stemmen. Op de eerste plaats heeft de gemeente een aantal voorkeursgebieden aangewezen die van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. Deze gebieden zijn: b Meerhoven b Stationsgebied / Centrum b Strijp-S b Diverse wijkvernieuwingsgebieden Het is niet zo dat binnen deze voorkeursgebieden alle (al dan niet reeds geplande) ontwikkelingen doorgang kunnen vinden. Ook binnen deze gebieden zal op het evenwicht tussen vraag en aanbod worden gelet (zie het besluit om Land Forum als deellocatie binnen Meerhoven niet langer prioriteit te geven om op die manier o.a. meer ruimte te kunnen bieden aan de ontwikkeling van het nabij gelegen Flight Forum). Initiatieven en projecten binnen de prioritaire gebieden hebben een streepje vóór, maar hebben niet per definitie prioriteit. De Prioriteitennota bevat ook een aparte kantorenparagraaf. Hierin is een aantal criteria opgenomen die ertoe moeten leiden dat in Eindhoven géén bestemmingsplanwijzigingen worden doorgevoerd, op grond waarvan additionele mogelijkheden ontstaan om grootschalige, nieuwe kantoorontwikkelingen te realiseren. Er zijn drie uitzonderingen op deze regel voorzien: b daar waar het gaat om kleinschalige kantoorontwikkelingen (bijv. kantoorvilla s, gemaximeerd tot een oppervlakte van m²); b daar waar het gaat om een kantoorhoudend bedrijf dat uit zijn pand is gegroeid en daarom wil uitbreiden op de huidige locatie; b daar waar het gaat om de sloop van een kansarm kantoorgebouw, om dit vervolgens te vervangen door, c.q. verduurzamen tot een courant gebouw. Aan het verlenen van medewerking aan deze uitzonderingsgevallen zijn aanvullend de voorwaarden gekoppeld dat de nieuw te realiseren gebouwen aantoonbaar voor tenminste 70% moeten zijn voorverhuurd / -verkocht én de initiatiefnemer moet aannemelijk maken dat er op de bestaande kantorenmarkt geen geschikte alternatieve huisvesting voorhanden is. gemeente Eindhoven 15

16 Prioritering lopende grondexploitatieprojecten Medio 2010 heeft de gemeente Eindhoven alle lopende grondexploitatieprojecten tegen het licht gehouden door de vraag te stellen of er vanuit de markt behoefte is aan het vastgoed dat het betreffende project beoogt te realiseren. Het gaat hier om projecten waarbij de gemeente zelf als eigenaar van de grond aan zet is, projecten waarbij de medewerking van de gemeente door wijziging of vrijstelling van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk is of waarbij de gemeente (nog) niet is gebonden door contractuele afspraken met de initiatiefnemer. De screening heeft ertoe geleid dat een flink aantal projecten voorlopig on hold zijn gezet, waaronder ook meerdere kantoorlocaties. De belangrijkste kantoorlocatie waarbij de stekker eruit is getrokken is Land Forum (zie volgende paragraaf). Daarnaast is er nog een aantal kleinere projecten afgeblazen waarin, meestal naast andere typen vastgoed, ook kantoorruimten waren voorzien. Land Forum De locatie Land Forum maakt deel uit van het plangebied Meerhoven en stond daarin gepland als nieuw te ontwikkelen kantoorlocatie, gelegen aan de A2. In de Kantorennota 2005 is de geplande locatie opgenomen met een omvang van m², verdeeld over de deelgebieden Land Forum Oost ( m²) en Land Forum West ( m²). Al in 2007 heeft het College van B&W besloten om de bestemming van Land Forum Oost om te zetten naar wonen. Daarmee is toen al m² planvoorraad kantoorruimte uit de markt genomen. In 2008 is een aanvang gemaakt met de ontwikkeling van Land Forum West (inmiddels aangeduid als Land Forum ) omdat zich destijds twee serieuze gebruikers hadden aangediend (tezamen goed voor ca m²). Er is in 2009 een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor de gehele locatie. Gelijktijdig met de voorbereidingen om te komen tot een nieuwe kantoorlocatie, diende zich in 2008 de economische crisis aan. In de loop van 2009 kwam daardoor de vraag aan de orde of het wel gewenst is om de ontwikkeling van Land Forum door te zetten. Daarop heeft het College van B&W in 2010 besloten om een onderzoek te laten uitvoeren naar de stand van zaken op de kantorenmarkt en in dat licht bezien de wenselijkheid om door te gaan met Land Forum. De uitkomst van het onderzoek heeft ertoe geleid dat het College van B&W in september 2010 het besluit heeft genomen om Land Forum langdurig on hold te zetten. Daarmee is in het plangebied Meerhoven in totaal ruim m² kantoorruimte definitief, dan wel langjarig uit de markt gehaald. Daarnaast is in Meerhoven, eveneens in 2010, de locatie Park Forum Oost langdurig uit de markt gehaald (ca. 20 ha. bedoeld voor bedrijven met, naast andere activiteiten, een relatief omvangrijke kantoorfunctie). Leegstandsbeleid kantoren In 2010 heeft de gemeente Eindhoven door de TU/e een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden tot omvorming van leegstaande c.q. kansarme kantoorgebouwen tot andere functies, in het bijzonder wonen in combinatie met werken. Uit de studie komt naar voren dat transformatie substantieel kan bijdragen aan een vermindering van de kantorenleegstand. Anderzijds maakt het onderzoek duidelijk dat de mogelijkheden om 16 gemeente Eindhoven

17 Kantorenstrategie Eindhoven gebouwen te transformeren ook niet moeten worden overschat; slechts 10 tot 20% van de onderzochte kantoren zijn aangeduid als mogelijk transformeerbaar. Het TU/e-onderzoek heeft eind 2010 geresulteerd in een besluit van het College van B&W waarin als uitgangspunt is gesteld dat transformatie-initiatieven door de markt moeten worden opgepakt, waarbij indien het initiatief beleidsmatig gewenst is de gemeente een positieve grondhouding aanneemt door een faciliterende rol te vervullen. Met name vanaf 2010 hebben meerdere marktpartijen zich bij de gemeente gemeld met initiatieven om (leegstaande) kantoren te transformeren tot andere functies. Een van de meest omvangrijke geslaagde transformaties is het voormalig kantoorgebouw aan de Bomansplaats, waar sinds augustus 2011 ruim 100 (merendeels internationale) studenten zijn gehuisvest in zelfstandige units. Daarnaast kan in dit kader het besluit worden genoemd om medewerking te verlenen aan de sloop en herontwikkeling (tot woningbouw) van ca m² kantoren op de Philips-locatie Vredeoord Regionaal beleid Op regionaal niveau is het SRE (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) de aangewezen partij om binnen haar werkgebied (21 gemeenten in Zuidoost Brabant) beleid te maken en tot uitvoering te brengen ten aanzien van werklocaties. Op het gebied van bedrijventerreinen, neemt het SRE deze rol al jarenlang op zich. Waar het de planning van kantoorlocaties betreft, is deze rol tot nu toe niet ingevuld. Dit terwijl de noodzaak om te komen tot regionale afspraken met betrekking tot kantorenplanning, wel degelijk wordt gevoeld. Dit is er de aanleiding toe geweest dat de betrokken regiobestuurders in 2010 hebben besloten om op het niveau van de stedelijke regio afspraken te maken over de planning van nieuw te bouwen kantoren. Genoemd bestuurlijk besluit heeft ertoe geleid dat de STEC groep begin 2011 opdracht van het SRE heeft gekregen om een inventarisatie te maken van de planvoorraad kantoren in de volgende gemeenten in het stedelijk gebied: Eindhoven, Helmond, Veldhoven, Best, Waalre en Son en Breugel. De gemeenten Geldrop-Mierlo en Nuenen zijn buiten beschouwing gelaten omdat hier nauwelijks sprake is van een kantorenmarkt. Naar aanleiding van de inventarisatie heeft STEC groep een aantal aanbevelingen gedaan die moeten bijdragen aan een gezonder functioneren van de regionale kantorenmarkt. Voor de uitkomsten van het onderzoek wordt verwezen naar het rapport Inventarisatie Kantorenmarkt Stedelijke Regio Eindhoven. De aanbevelingen zullen worden meegenomen in het kader van de herijking van de zogenaamde BORafspraken Provinciaal beleid Evenals op regionaal niveau, is er ook op provinciaal niveau in Brabant dus nooit sprake geweest van een specifiek kantorenbeleid. In het bestuursakkoord Tien voor Brabant ( ) dat het College van GS in april 2011 heeft gesloten, is aangegeven dat de Provincie Brabant zich wil inzetten voor het terugdringen van de leegstand in kantoren. Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er gemeente Eindhoven 17

18 overleg tussen de Provincie en (o.a.) de Gemeente Eindhoven om te bezien op welke manier handen en voeten kan worden gegeven aan deze bestuurlijke ambitie Landelijk beleid Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft maart 2011 het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren aan de Tweede Kamer aangeboden. Doel is om te komen tot een beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn. Dit doel kan worden bereikt door eigenaren met leegstaand vastgoed te stimuleren om leegstaande kantoren te transformeren of herontwikkelen. Uiteindelijk zijn de marktpartijen hierbij als eerste aan zet. De (decentrale) overheden zijn verantwoordelijk voor de fiscale, bestuurlijke en ruimtelijke afbakening van het speelveld. Op regionaal niveau moet daarbij de kantorenplanning en bestuurlijke samenwerking worden verbeterd. Volgens het Actieprogramma kan het Rijk een generieke rol vervullen, bijvoorbeeld door knelpunten op gebied van (bouw)regelgeving aan te pakken en door transformatie naar een andere (tijdelijke) bestemming beter mogelijk te maken. De aanpak vanuit het Ministerie van I en M berust op drie pijlers: 1. In tien gebiedsgerichte pilotgebieden herontwikkeling en transformatie van kantoren stimuleren. 2. Komen tot maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren. 3. Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming van kantoorontwikkelingen. Daarvoor zijn twee acties gepland: a. vraag- en aanbodontwikkeling in beeld brengen en een methodiek opstellen om de kantoorbehoefte beter te kunnen ramen; b. komen tot regionale bestuurlijke afspraken en regionale planning op gemeentelijk en provinciaal niveau. Al met al is vanuit de Rijksoverheid de intentie aanwezig om in samenwerking met gemeenten en provincies te komen tot een gerichte aanpak van de leegstand in kantoren. Op dit moment bevindt het grootste deel van de voorgestelde actiepunten zich nog in de onderzoeksfase. Evenwel wordt geconstateerd dat de voorliggende kantorenstrategie van Eindhoven op dezelfde uitgangspunten is geschoeid als het Rijksbeleid. De ontwikkeling die het leegstandsbeleid van het Ministerie van I en M doormaakt, zal vanuit de gemeente Eindhoven op de voet worden gevolgd en waar mogelijk wordt er op ingehaakt. 18 gemeente Eindhoven

19 Kantorenstrategie Eindhoven 3. Vraag / aanbod-confrontatie kantoren 3.1. Trends en ontwikkelingen aan de vraagkant In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat de kantorenmarkt sinds 2008 in een geheel ander vaarwater terecht is gekomen en op dit moment dan ook niet echt gezond kan worden genoemd. Dit komt duidelijk tot uiting in de leegstandscijfers. Per ultimo 2010 bedroeg de gemiddelde leegstand in Nederland circa 14%, ongeveer twee keer zo hoog als het percentage dat als gezond geldt. In sommige Nederlandse gemeenten is de leegstand echter al opgelopen tot 30% van de voorraad. Er zijn deskundigen die er vanuit gaan dat in de periode in heel Nederland gemiddeld 30% van de kantorenvoorraad leeg zal staan. Dit is terug te voeren op diverse, algemeen geldende factoren welke hieronder kort de revue passeren. Economische crisis De economische crisis die in 2008 in de Verenigde Staten begon, heeft zich in de jaren daarna uitgebreid tot grote delen van de wereld, waaronder Nederland. De vastgoedmarkt en zeker de kantorenmarkt heeft de gevolgen van deze crisis aan den lijve ondervonden. Dat geldt overigens voor alle schakels in de vastgoedketen. Om te beginnen is het aantal kantoorgebruikers dat op zoek is naar nieuwe huisvesting de laatste jaren fors gedaald (dit blijkt duidelijk uit de daling van de kantooropnamecijfers in Eindhoven sinds 2008). De dalende vraag naar kantoorruimte heeft er eveneens toe geleid dat projectontwikkelaars veel terughoudender zijn dan enkele jaren terug. Verder stellen vastgoedfinanciers (veelal banken) veel hogere zekerheidseisen alvorens zij leningen verschaffen op commercieel vastgoed. Tot slot zijn ook de beleggers een stuk kieskeuriger geworden bij het in portefeuille nemen van commercieel vastgoed. Ultimo 2011 ziet het er niet naar uit dat de crisis op de financiële markten op zijn retour is. De eurocrisis die in de tweede helft van 2011 in alle hevigheid losbarstte, lijkt geen rooskleurig uitzicht te bieden op een spoedig herstel van de economie, en daarmee van de vastgoedsector. De mogelijke invloed die de eurocrisis heeft op (onder andere) de vraag naar kantoorruimte, is in de door STEC-groep geraamde vraag (zie volgende paragraaf) niet meegenomen. Demografische ontwikkelingen Buiten de invloed van conjuncturele schommelingen op de Nederlandse kantorenmarkt, zijn er ook demografische ontwikkelingen die leiden tot een verruiming van het aanbod. Door de vergrijzing neemt de omvang van de beroepsbevolking af, waardoor een minder groot aantal mensen werkruimten nodig heeft. Dit heeft een dempend effect op de toekomstige vraag naar kantoorruimten. Het Nieuwe Werken Mede door de ontwikkelingen op ICT-gebied zijn werknemers van kantoorhoudende bedrijven en instellingen steeds minder aan één werkplek gebonden. Het thuis of in een flexibele kantooromgeving werken zal steeds meer gemeengoed worden. Het gevolg is dat het aantal gebruikte vierkante meters kantoorruimte per werknemer (de zogenaamde gemeente Eindhoven 19

20 kantoorquotiënt ) zal afnemen. Aan de andere kant leidt deze ontwikkeling er ook toe dat nieuwe soorten kantoorconcepten en kantoorlocaties gaan ontstaan. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om ontmoetingskantoren zoals die (ook) in Eindhoven op meerdere locaties zijn te vinden, onder andere op Strijp-S (Seats 2 Meet) en in het centrum (Igluu in de Lichttoren). De Strip op de High Tech Campus Eindhoven is een mooi voorbeeld van een ontmoetingsconcept dat aan een bestaande werklocatie is toegevoegd. Al met al is de verwachting dat als gevolg van Het Nieuwe Werken, de vraag naar kantoorruimte oude stijl zal dalen. Naast bovengenoemde, algemeen geldende factoren die een negatieve invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte, kan ook een aantal Eindhoven-specifieke factoren worden genoemd die de vraag naar kantoren juist positief kunnen beïnvloeden. Brainport-ambities Begin 2011 is de visie Brainport 2020, Top Economy, Smart Society gepresenteerd. Uit deze visie komt ondermeer naar voren dat in Zuidoost-Nederland een flink deel van de kost wordt verdiend voor de rest van Nederland. 35% van de landelijke export komt uit deze regio. Samen met de mainports Amsterdam en Rotterdam vormt Zuidoost- Nederland de kurk waar de Nederlandse economie op drijft. Deze vooraanstaande positie moet de komende 10 jaar verder worden versterkt. Vandaar dat in de visie Brainport 2020 onder andere de ambitie is neergelegd dat in 2020 Zuidoost-Nederland als toptechnologieregio een top 3-positie in Europa en een top 10-positie in de wereld in zal nemen. Verder is de ambitie uitgesproken dat de economie in Zuidoost-Nederland in die periode groeit met 3 procent, oftewel bijna tweemaal zo snel als het Nederlandse gemiddelde. Er worden voorts drie grootschalige proeftuinen voorzien die moeten dienen als broedplaats voor innovatieve oplossingen voor de thuiszorg, mobiliteit en duurzame gebouwen. Genoemde ambities zullen gepaard gaan met additionele vraag naar ruimte. Daarbij gaat het niet alleen om kantoorruimte, maar ook en misschien wel met name om vraag die neerslaat in kantoorachtige gebouwen en in (hoogwaardige) productieomgevingen. Eindhoven als kantorenhoofdstad van Zuid Nederland De laatste jaren is een duidelijke trend waarneembaar dat Eindhoven door kantoorgebruikers steeds meer wordt gezien als dé kantorenstad van Zuid-Nederland. Dat blijkt onder andere uit het feit dat alle grote accountants- en consultancybureaus (KPMG, PWC, Deloitte en Ernst & Young) er de afgelopen 10 jaar voor hebben gekozen om de activiteiten voor Zuid-Nederland te concentreren in Eindhoven. Ook overheidsinstellingen kiezen er in toenemende mate voor om zich in Eindhoven te vestigen. In september 2011 is Eindhoven dan ook aangewezen als één van de twaalf gebieden in Nederland waar het Rijk zijn activiteiten in de toekomst gaat concentreren. Tot slot wordt in dit kader nog gemeld dat ook reguliere bedrijven met meerdere vestigingen in Nederland in toenemende mate ervoor kiezen om (ook) in Eindhoven een vestiging onder te brengen. Het gaat daarbij onder andere om recent gevestigde bedrijven als Vodafone, Enexis en T-systems. Overigens gaat het juist in dit soort 20 gemeente Eindhoven

21 Kantorenstrategie Eindhoven gevallen veelal niet om sec kantoorgebruikers, maar meer om kantoorachtige bedrijven. Onderstaand is een aantal kwalitatieve factoren genoemd die ook hun invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte. Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en voorzieningenniveau De eisen van kantoorgebruikers zijn in toenemende mate ingegeven door de wensen die hun werknemers stellen aan hun werkomgeving. Deze mensen willen niet langer op afgelegen locaties werken, maar liefst op goed bereikbare plekken (met auto én openbaar vervoer), in de buurt van centrumvoorzieningen. Verder willen zij in kwalitatief goede gebouwen zitten, voorzien van onder andere goede klimaatinstallaties en snelle internetverbindingen. Duurzaamheid De laatste jaren is bij alle partijen in de vastgoedketen te beginnen bij de gebruiker duidelijk een tendens waarneembaar dat zij duurzaamheid in allerhande opzichten voorop stellen. Dit heeft enerzijds zijn weerslag op de eisen die worden gesteld aan nieuwe huisvesting (energiezuinig, cradle-to-cradle materiaalgebruik, etc.). Aan de andere kant leidt het er ook toe dat de gebruikers het minder snel aandurven om te kiezen voor nieuwbouw. Op die manier willen zij hun steentje bijdragen aan het voorkomen dat leegstand op de bestaande kantorenmarkt. Daartoe aangespoord door slechte voorbeelden elders in het land (de nieuwbouw van m² voor KPMG in Amstelveen geldt daarbij als een soort schrikbeeld), beschouwen veel grotere kantoorgebruikers het inmiddels als not done om zich te vestigen in een nieuw gerealiseerd kantoorgebouw. Zij worden bij deze beslissing vaak geholpen door het feit dat de verhuurder van het gebouw waarin ze op dit moment zijn gevestigd, er alles aan wil doen (dus: gunstiger huurcondities) om zijn huurder te houden. Dreiging van leegstand zet de prijzen van bestaande gebouwen fors onder druk waardoor nieuwbouw in financieel opzicht onaantrekkelijker wordt Vraagprognose Genoemde trends en ontwikkelingen leiden er toe dat voor de komende jaren een behoorlijke afname van de kwantitatieve vraag naar kantoren wordt verwacht. Ook het karakter van de vraag verandert; de vraag naar kantoren zal steeds minder vaak zijn ingegeven door kwantitatieve redenen (tekort aan ruimte), maar daarentegen steeds vaker door kwalitatieve redenen (de kwaliteit van de ruimte die men in gebruik heeft, komt niet overeen met de eisen die daaraan worden gesteld). Anders gezegd; de toekomstige behoefte aan kantoorruimten zal worden gedomineerd door vervangingsvraag (vooral ingegeven door kwalitatieve drijfveren) en in veel mindere mate dan voorheen, door uitbreidingsvraag (vooral ingegeven door kwantitatieve drijfveren). Opgemerkt wordt dat de ramingen die STEC-groep heeft gemaakt, dateren van vóór het moment dat de eurocrisis in alle hevigheid losbarstte (2 e helft 2011). Met de mogelijk gemeente Eindhoven 21