Tussentijds bericht per 31 maart 2008

Transcriptie

1 Tussentijds bericht per 31 maart 2008 Publicatie: 29 april 2008 voor opening van Euronext Amsterdam Inhoudsopgave Verslag van de directie 2 Kerncijfers 13 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 14 Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat 15 Geconsolideerde balans 16 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 17 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 18 Toelichting op de kwartaalcijfers 19 Overige gegevens 23 Financiële agenda 24 1/24

2 VERSLAG VAN DE DIRECTIE Sterke groei portefeuille in eerste kwartaal Nieuwe Investments verhoogt verwachting direct resultaat per aandeel over geheel 2008 De directe resultaten van Nieuwe hebben zich naar verwachting ontwikkeld. Het directe resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg 0,34 per aandeel en wordt geheel als interim-dividend in contanten uitgekeerd. Vanaf het tweede kwartaal draagt ook de eind maart verworven kantorenportefeuille bij aan het directe resultaat. Dat heeft het mede mogelijk gemaakt dat de vennootschap de verwachting voor het directe resultaat per aandeel over geheel 2008 heeft verhoogd. De verwachting is nu tussen de 1,36 en 1,42 tegen 1,34 over De portefeuille nam in het eerste kwartaal door verschillende aankopen in binnen- en buitenland toe met ruim 17%. De verwerving van de kantorenportefeuille heeft door de aankoopkosten wel het indirecte resultaat in het eerste kwartaal eenmalig onder druk gezet. Mede door de daling van de marktwaarde van de derivaten kwam het indirecte resultaat daardoor uit op 0,35 negatief per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam derhalve uit op 0,01 negatief per aandeel. Anka Reijnen, algemeen directeur van Nieuwe Investments zegt in een reactie op de cijfers: Met de verwerving van een winkelcentrum en een kantoorgebouw in Zwitserland hebben wij de eerste stappen gezet in internationalisering van de portefeuille. Tegelijkertijd hebben wij de portefeuille in Nederland versterkt door de grootste aankoop in de geschiedenis van Nieuwe Investments (de Philips-portefeuille). Op 3 april 2008 was Nieuwe Investments 10 jaar beursgenoteerd. De ontwikkelingen in het eerste kwartaal van 2008 tonen aan dat de visie en vitaliteit van Nieuwe Investments na 10 jaar nog onverminderd sterk zijn. Financiële ontwikkelingen Direct resultaat Het directe resultaat bedroeg over het eerste kwartaal ,1 miljoen (eerste kwartaal 2007: 12,1 miljoen). Nieuwe Investments hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De exploitatiekosten (inclusief beheerkosten) bedroegen 10,9% van de huuropbrengsten (eerste kwartaal 2007: 12,9%). In de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement ( 0,9 miljoen) begrepen. Indirect resultaat Het indirecte resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg 12,5 negatief miljoen ( 0,35 negatief per gemiddeld uitstaand aandeel). Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de rentedekkingsinstrumenten (derivaten). Gedurende het eerste kwartaal van 2008 bleef de korte rente nagenoeg op hetzelfde niveau, terwijl de 5-jaars rente daalde. Als gevolg daarvan daalde de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten. 2/24

3 Eind maart 2008 heeft Nieuwe Investments een omvangrijke kantorenportefeuille verworven. Vastgoedbeleggingen worden op het moment van verwerving opgenomen tegen de integrale verkrijgingsprijs (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) tot 31 maart Vanaf 31 maart 2008 wordt de marktwaarde toegepast. Doordat de aankoopkosten niet worden meegenomen in de marktwaarde per 31 maart 2008, ontstaat een negatief herwaarderingsresultaat. Het totale herwaarderingsresultaat bedroeg 5,0 (positief) miljoen op winkels, 0,1 (positief) miljoen op woningen, 0,3 (negatief) miljoen op bedrijfsgebouwen en 11,7 (negatief) miljoen op kantoren. Balansverhoudingen en financiering De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 31 maart % (ultimo 2007: 54-46%). De balansverhouding is beïnvloed door de financieringen van de aankopen. De beschikbare kredietruimte op grond van gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 31 maart ,4 miljoen. De schulden aan kredietinstellingen namen toe van 559,5 ultimo 2007 tot 731,5 miljoen per 31 maart De gemiddelde resterende looptijd van de leningen is 2,7 jaar. Het aandeel vastrentende schuld ging van 81,6% (ultimo 2007) naar 81,9% per 31 maart Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten daalde licht van 4,7% (ultimo 2007) tot 4,6% per 31 maart 2008 per jaar inclusief marge. Door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten is de vennootschap minder gevoelig voor renteveranderingen. Eigen Vermogen Het eigen vermogen daalde in het eerste kwartaal 2008 met 12,0 miljoen tot 641,4 miljoen. Dit was het gevolg van enerzijds de uitkering van het slotdividend over 2007 van 12,2 miljoen en het negatieve totaal beleggingsresultaat ( 0,4 miljoen) en anderzijds de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen. Interim-dividend over het eerste kwartaal 2008 Uitgangspunt van het dividendbeleid is het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Over het eerste kwartaal 2008 wordt ten laste van de winst een interimdividend uitgekeerd van 0,34 per aandeel in contanten. Het aandeel Nieuwe Investments noteert op 16 mei 2008 ex-dividend en het dividend zal op 23 mei 2008 betaalbaar worden gesteld. Beleggingsbeleid en missie Nieuwe Investments streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende vastgoedbeleggingen en het hanteren van de volgende beleggingsstrategie: - een mix van kantoren (40%), winkels (40%) en aangevuld met woningen, bedrijfsmatig en logistiek vastgoed; - beleggingen in het thuisland Nederland en in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. De missie van Nieuwe Investments is: Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam en groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille. 3/24

4 Ontwikkelingen in de portefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg per 31 maart ,1 miljoen. De portefeuille nam in omvang toe door 213,3 miljoen aan aankopen en investeringen in de portefeuille. Daarnaast werd er voor een bedrag van 9,5 miljoen aan vastgoed verkocht en bedroegen de herwaarderingen 6,9 (negatief) miljoen. Nieuwe Investments blijft op zoek naar kwalitatief goede beleggingen ter uitbreiding van haar vastgoedportefeuille maar hecht ook waarde aan duurzaam goede kwaliteit van de portefeuille. In dat kader zijn in het eerste kwartaal van 2008 winkels met 3 bovenwoningen in Haarlem, een kantoorgebouw en winkels in Rijswijk verkocht en elf nieuwe objecten gekocht. De portefeuille bestond per 31 maart 2008 uit 113 woningen en 178 overige objecten, gespreid over: Sectorale spreiding x Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Totaal vastgoedbeleggingen % 1% 42% 52% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Geografische spreiding x Nederland Zwitserland Totaal vastgoedbeleggingen % 96% Nederland Zwitserland 4/24

5 Aankopen Nederland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Nederland verworven: kantoorgebouw aan de Koninginnegracht in Den Haag (2.464 m 2 ); kantoorgebouw aan de Oude Middenweg in Den Haag ( m 2 ); kantoorgebouw aan de Burgemeester De Raadtsingel in Dordrecht (5.594 m 2 ); kantoorgebouw aan de Beukenlaan in Eindhoven (7.357 m 2 ); kantoorgebouw aan de Hooghuisstraat/Keizersgracht in Eindhoven ( m 2 ); kantoorgebouw aan de Haagse Schouwweg in Leiden (4.237 m 2 ); kantoorgebouw aan het Vaste Land in Rotterdam ( m 2 ); kantoorgebouw aan de Engelandlaan in Zoetermeer (2.811 m 2 ); grootschalige detailhandel Mortiere (laatste fase) in Middelburg (5.486 m 2 ). Aankopen Zwitserland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Zwitserland verworven: winkelcentrum Herti met bovengelegen kantoren in Zug (8.129 m 2 ); kantoorgebouw SilverGate in Thalwil ( m 2 ). Bezettingsgraad portefeuille De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 31 maart ,6% (ultimo 2007: 5,9%). Per sector bedroeg de leegstand: 10,2% in kantoren, 0,6% in bedrijfsgebouwen en 2,9% in winkels. De theoretische huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 31 maart 2008 bedroegen 112,0 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten 104,6 miljoen bedroegen. Huurgaranties Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis 0,9 miljoen, zijnde 0,8% (ultimo 2007: 3,1%) ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gewogen, gemiddelde looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 31 maart ,7 jaar. Vooruitzichten 2008 Strategie In het eerste kwartaal van 2008 is Nieuwe Investments goed van start gegaan met de uitvoering van de ambitieuze groeistrategie voor de komende jaren. Doel is een verdubbeling van de portefeuille in drie jaar, vooral door de opbouw van een vastgoedportefeuille buiten Nederland. Naast aankopen buiten Nederland zal Nieuwe Investments ook onverminderd doorgaan met het optimaliseren van de portefeuille in Nederland. Nederland blijft de thuismarkt en een markt waar wij in de loop der jaren grote expertise hebben opgebouwd. Op basis van de blijvende uitgangspunten van financiering met zal Nieuwe Investments dit jaar additioneel eigen vermogen moeten aantrekken. Zodra zich mogelijkheden voordoen om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken, zal Nieuwe Investments overwegen een beroep op de kapitaalmarkt te doen ter versterking van de solvabiliteit. Portefeuille De vastgoedactiviteiten van Nieuwe Investments ontwikkelen zich positief, vooral door aankopen. Voor 2008 wordt een uitbreiding van de portefeuille voorzien met minimaal 250 miljoen aan nieuwe beleggingen in Nederland en in het buitenland. 5/24

6 Nieuwe Investments continueert haar beleid van kwaliteitsverbetering in de portefeuille door objecten met een minder gunstig risico/rendementsprofiel en objecten waar een structurele leegstand aanwezig is of wordt verwacht, te verkopen. De directe gevolgen van de turbulentie op de kredietmarkten voor de vennootschap zullen naar verwachting beperkt zijn. Indirect geeft de crisis kansen omdat concurrenten zijn weggevallen en de aangeboden portefeuilles gemiddeld weer kleiner worden waardoor Nieuwe Investments eerder kan kopen. Bezettingsgraad In de kantorenmarkt lijkt het dieptepunt gepasseerd. De kantorenmarkt neemt weer volumes op en het huurprijsniveau lijkt zich te stabiliseren. Het is, met een groot overschot in aanbod, nog steeds een uitgesproken huurdersmarkt. Dit betekent dat er bij nieuwe verhuur, maar ook bij de gesprekken over verlenging van bestaande contracten, stevig moet worden onderhandeld. In verhouding tot voorgaande jaren is er minder sprake van druk op inkomsten door huurprijsdaling en/of incentives. Wij verwachten dat dit percentage beperkt zal blijven tot circa 5%. De - financiële - leegstand binnen de gehele portefeuille zal naar verwachting tot maximaal 8% beperkt blijven. Resultaten De aankopen in het eerste kwartaal zullen bijdragen aan een groei van het directe resultaat per aandeel over De ontwikkeling van het resultaat per aandeel over heel 2008 zal daarnaast worden beïnvloed door eventuele verdere aan- of verkopen in de vastgoedportefeuille en een daarmee samenhangende mogelijke uitgifte van nieuwe aandelen voor het handhaven van de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen op de balans. Afhankelijk van de ontwikkelingen zal het directe resultaat over geheel 2008 uitkomen tussen 1,36 en 1,42 per aandeel, tegen 1,34 over Het indirecte resultaat bestaat uit enerzijds de wijziging in de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de gerealiseerde verkoopresultaten op verkochte objecten. Over het verloop hiervan kan geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hoorn, 29 april 2008 De directie 6/24

7 Vaste Land, Rotterdam Adres: Vaste Land (even) Categorie: kantoren Bouwjaar: 1975 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 135 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: Engelandlaan, Zoetermeer Adres: Engelandlaan Categorie: kantoren Bouwjaar: 1994 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: voldoende Bezettingsgraad: 57% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

8 Haagse Schouwweg, Leiden Adres: Haagse Schouwweg 8 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1989 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 78 Bezettingsgraad: 91% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: Beukenlaan, Eindhoven Adres: Beukenlaan 143 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1988 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 122 Bezettingsgraad: 93% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

9 Keizersgracht, Eindhoven Adres: Keizersgracht/Hooghuisstraat Categorie: kantoren Bouwjaar: 1970 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 299 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

10 Burgemeester De Raadtsingel 93a, Dordrecht Adres: Burgemeester De Raadtsingel 93a Categorie: kantoren Bouwjaar: 2004 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 45 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

11 Oude Middenweg, Den Haag Adres: Oude Middenweg 3-19 Categorie: kantoren Bouwjaar: 2002 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 367 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: Koninginnegracht, Den Haag Adres: Koninginnegracht Categorie: kantoren Bouwjaar: rond 1900 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 18 Bezettingsgraad: 100% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

12 Silvergate in Thalwil (Zwitserland) Adres: Zürcherstrasse 66 en 68 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1992 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: 387 Bezettingsgraad: 91% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: Herti in Zug (Zwitserland) Adres: Hertistrasse 6,8 Categorie: winkels Bouwjaar: 1983 Totaal verhuurbaar oppervlak: m 2 Parkeergelegenheid: voldoende Bezettingsgraad: 97% Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde: /24

13 Kerncijfers Resultaten (x 1.000) Bruto huuropbrengsten Netto huuropbrengsten Resultaat na belastingen Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat Bezettingsgraad (in %) 93,4 94,1 93,2 Balansgegevens (x 1.000) Beleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen (inclusief derivaten) Verhouding eigen vermogen/schulden aan kredietinstellingen (in %) Geplaatst aandelenkapitaal Gewone aandelen ultimo boekjaar Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in boekjaar Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x 1) Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34 1,34 Indirect beleggingsresultaat - 0,35 0,45 1,04 Totaal beleggingsresultaat - 0,01 0,79 2,38 Gegevens per aandeel (x 1) Interim-dividend 0,34 0,34 1,00 Intrinsieke waarde (voor winstverdeling) 17,93 17,67 18,26 Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers 18,45 23,70 23,70 Laagste koers 16,06 21,66 17,25 Ultimo koers 18,14 21,95 17,65 13/24

14 Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x 1.000) Toelichting 1 ste kwartaal ste kwartaal 2007 Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Herwaardering beleggingen Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Totaal netto opbrengsten uit beleggingen Interest Mutatie marktwaarde derivaten Financieringsresultaat Algemene kosten Herwaarderingskosten Kosten strategische heroriëntatie Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen Gegevens per aandeel (x 1) Resultaat na belastingen - 0,01 0,79 Verwaterd resultaat na belastingen - 0,01 0,79 14/24

15 Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat (x 1.000) Toelichting 1 ste kwartaal ste kwartaal 2007 Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Interest Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Direct beleggingsresultaat Herwaardering beleggingen Netto verkoopresultaat beleggingen Mutatie marktwaarde derivaten Herwaarderingskosten Managementkosten Kosten strategische heroriëntatie Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat Gegevens per aandeel (x 1) Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34 Indirect beleggingsresultaat - 0,35 0,45 Totaal beleggingsresultaat - 0,01 0,79 15/24

16 Geconsolideerde balans vóór verwerking voorstel winstverdeling eerste kwartaal 2008 (x 1.000) Activa Toelichting Vastgoedbeleggingen Vastgoed in aanbouw Totaal beleggingen Goodwill Materiële vaste activa Financiële derivaten Overlopende activa in verband met huurincentives Totaal vaste activa Debiteuren en overige orderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Schulden Hypothecaire geldleningen Financiële derivaten Totaal langlopende schulden Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden en overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal schulden Totaal eigen vermogen en schulden /24

17 Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x 1.000) 1 ste kwartaal ste kwartaal 2007 Resultaat na belastingen Aanpassing voor: Herwaardering beleggingen Financieringsresultaat Kasstroom uit operationele activiteiten Mutatie in debiteuren en overige vorderingen Mutatie kortlopende schulden*) Betaalde interest Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Aankopen vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkopen vastgoedbeleggingen Mutatie overlopende activa in verband met huurincentives Mutatie materiële vaste activa 63-9 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Uitgekeerd dividend Opname leningen Aflossing leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Kortlopende schuld aan banken per 1 januari Kortlopende schuld aan banken per ultimo *) exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen 17/24

18 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (x 1.000) Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2008 was als volgt: onverdeeld geplaatst agio- overige resultaat kapitaal reserve reserves boekjaar totaal Stand per 31 december Winstbestemming Uitgekeerd contant slotdividend Resultaat eerste kwartaal Koersverschillen Stand per 31 maart Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2007 was als volgt: onverdeeld geplaatst agio- overige resultaat kapitaal reserve reserves boekjaar totaal Stand per 31 december Winstbestemming Uitgekeerd contant slotdividend Resultaat eerste kwartaal Stand per 31 maart /24

19 Toelichting op de kwartaalcijfers 1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling De financiële overzichten van Nieuwe over het eerste kwartaal van 2008 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2007 (zie Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 28 april Dit bericht luidt in duizenden euro s, tenzij anders weergegeven. Bij het opstellen van dit tussentijdse bericht zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving Nieuwe en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijkste schattingen in de jaarrekening De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. 2. Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van sectorale spreiding (winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen) en op basis van geografische spreiding (Nederland en Zwitserland). bedrijfswinkels kantoren gebouwen woningen totaal Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat Aankopen en investeringen in bestaande objecten Nederland Zwitserland Totaal Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat Aankopen en investeringen in bestaande objecten /24

20 3. Wisselkoersen Het is het beleid van Nieuwe om ter (gedeeltelijke) afdekking van de valutarisico s, schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro s over het algemeen aan te gaan in de valuta van de belegging. De enige niet in euro s luidende beleggingen en schulden van Nieuwe Investments zijn in Zwitserland. Per 31 maart 2008 was de wisselkoers voor de Zwitserse Frank: CHF 1,5691 is 1 (31 december 2007 CHF 1,5647). 4. Exploitatiekosten en beheerkosten De exploitatiekosten en beheerkosten van het vastgoed in het eerste kwartaal kunnen als volgt worden gespecificeerd: Gemeentelijke belastingen 598 Verzekeringspremies 122 Onderhoudskosten 505 Niet doorberekende servicekosten 304 Bijdrage vereniging van eigenaren 86 Verhuurkosten 417 Vergoeding vastgoedbeheerders 228 Overige kosten 260 Totaal Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Verkoopopbrengst onroerendgoedbeleggingen Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten - 3 Totaal Algemene kosten De algemene kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Managementkosten Accountantskosten 37 Advieskosten 159 Bezoldiging commissarissen en leden beleggingsraad 49 Overige kosten 287 Totaal Beleggingen De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de herwaardering. 20/24

21 Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt: bedrijfswinkels kantoren gebouwen woningen totaal Balans per 1 januari Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen ,855 Balans per 31 maart Nederland Zwitserland Totaal Balans per 1 januari Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen Balans per 31 maart Per 31 maart 2008 waren objecten met een boekwaarde van 1,4 miljard hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van 748,1 miljoen per 31 maart Debiteuren en vorderingen De grootste vorderingen betreft de verkoopopbrengst van de winkels en kantoorgebouw in Rijswijk voor een bedrag van 5,6 miljoen en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van 2,6 miljoen. 9. Eigen vermogen Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet toegenomen. 10. Hypothecaire leningen Het verloop van de hypothecaire leningen in de verslagperiode was als volgt: Stand per 1 januari Opnamen Aflossingen Stand per 31 maart Aflossingsverplichtingen langlopende leningen 104 Stand per 31 maart De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagt 11,2.miljoen (ultimo ,9 miljoen). De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met een resterende gewogen, gemiddelde looptijd van 2,7 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 31 maart 2008 uitstaande hypothecaire leningen en renteswaps bedraagt 4,6% per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%). De vennootschap heeft per 31 maart 2008 niet benutte leningfaciliteiten tot haar beschikking voor een totaalbedrag van 94,4 miljoen (ultimo 2007: 131,7 miljoen). 21/24

22 11. Financiële derivaten De derivaten hebben per balansdatum de volgende marktwaarden: vordering schuld Cap Forward interest rate swap Interest rate swap Totaal aantal contracten nominaal marktwaarde Tot 1 jaar Vanaf 1 jaar t/m 5 jaar Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar Meer dan 10 jaar Totaal Nieuwe Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,85% tot 4,51% en afloopdata van 2008 tot en met Het renterisico op de variabele hypothecaire leningen is per 31 maart 2008 voor 81,9% (ultimo 2007: 81,6%) afgedekt. De rentedekkingsratio bedroeg 3,3 per 31 maart 2008 (ultimo 2007: 3,3). 12. Overige schulden en overlopende passiva De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huur ( 12,9 miljoen), slotdividend ( 12,9 miljoen) en te betalen interest ( 4,7 miljoen). Onder deze post is ook de verkrijgingsprijs van 24,0 miljoen voor de recent aangekochte kantoorbelegging in Eindhoven opgenomen. 13. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Om het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale hoofdsom van 454,3 miljoen (ultimo ,3 miljoen). De Hoge Raad heeft de procedure inzake het juridisch geschil inzake Interglobia Oy verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Het Gerechtshof Amsterdam heeft nog geen uitspraak gedaan of Nieuwe Investments op andere gronden nog iets verschuldigd is aan de verkochte dochtermaatschappij. Per 31 maart 2008 heeft Nieuwe geen andere niet uit de balans blijkende verplichtingen die vermeld zouden moeten worden. Hoorn, 29 april 2008 directie Ing. J.J.M. Reijnen, algemeen directeur R.J.J.M. Storms raad van commissarissen H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA mr. G.L.B. de Greef MRE jhr. mr. A.P. van Lidth de Jeude 22/24

23 Overige gegevens Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht De Autoriteit Financiële Markten heeft Nieuwe op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe hebben geen persoonlijk belang in de door Nieuwe gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben. Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer Nieuwe heeft één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle prioriteitsaandelen. Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%). De datum van voornoemde melding was 1 augustus Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die Nieuwe Investments verplicht zou zijn toe te lichten. Beoordelingsverklaring Aan de aandeelhouders van Nieuwe Opdracht Wij hebben de in dit kwartaalbericht opgenomen tussentijdse financiële informatie van Nieuwe te Hoorn, bestaande uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, het geconsolideerde direct en indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, de geconsolideerde balans per 31 maart 2008, het geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 en het geconsolideerde overzicht mutaties in het eigen vermogen en de toelichting op de geconsolideerde kwartaalcijfers beoordeeld. De directie van Nieuwe is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht waaronder Standaard 2410, Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor de financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af. 23/24

24 Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 Tussentijdse Financiële Verslaggeving, zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet financieel toezicht. Hoorn, 29 april 2008 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. Namens deze Prof drs. J.C.E. van Kollenburg RA Financiële Agenda Publicatie resultaat 1 ste halfjaar juli 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 25 september 2008 Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen oktober 2008 Interim-dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 1 ste kwartaal mei 2008 Notering ex-dividend 16 mei 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 1 ste kwartaal mei 2008 Vaststelling interim-dividend 2 e kwartaal augustus 2008 Notering ex-dividend 15 augustus 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 2 e kwartaal augustus 2008 Vaststelling interim-dividend 3 e kwartaal november 2008 Notering ex-dividend 14 november 2008 Betaalbaarstelling interim-dividend 3 e kwartaal november /24