Gekwalificeerd Advies Projectcommissie Jeruzalem blokken J,K en L

Transcriptie

1 Gekwalificeerd Advies Projectcommissie Jeruzalem blokken J,K en L Datum: zondag 29 mei 2016, versie Definitief Inleiding In navolging op de adviesaanvraag voor blokken J, K en L in Jeruzalem door Rochdale, volgt hierbij het gekwalificeerd advies met betrekking tot de renovatie van blokken JKL, uitgebracht door de Projectcommissie Jeruzalem JKL. De Projectcommissie is verheugd over de reeds geboden gelegenheid voor zowel Projectcommissie als bewoners om een bezoek te brengen aan de proefwoningen. Een jaar van intensieve overleggen tussen Projectcommissie en Rochdale levert tastbare resultaten op in de proefwoningen, alsmede een met grote zorg samengesteld gekwalificeerd advies voor de blokken JKL. De belangrijke onderlegger bij dit gekwalificeerd advies is de bewonersraadpleging JKL. Deze bewonersraadpleging is een belangrijke onderbouwing voor dit gekwalificeerd advies. De Projectcommissie benadrukt en verwacht ook kwaliteit in de reactie van Rochdale op dit gekwalificeerd advies. De verwachte kwaliteit staat beschreven in het Participatieplan Jeruzalem JKL. De Projectcommissie zal vasthouden aan bijbehorende procedures en termijnen. Inhoud Het gekwalificeerd advies JKL gaat inhoudelijk in op de punten uit de adviesaanvraag, te weten: Aanpassingen met huurverhoging Aanpassingen zonder huurverhoging Onderhoudswerkzaamheden Financieel Sociaal Bewonerscommissie Jeruzalem heeft de afgelopen maanden met Rochdale overleg gehad over het Sociaal Plan Jeruzalem. Het onderdeel Sociaal uit de adviesaanvraag, alsmede een evaluatie op initiatief van Projectcommissie JKL en Bewonerscommissie, zullen daarnaast in aparte adviezen vanuit de Bewonerscommissie naar Rochdale worden verstuurd. In deze adviezen wordt ingegaan op onderdelen die betrekking hebben op de gehele wijk en het proces in zijn totaliteit. Met vriendelijke groet, Namens Projectcommissie Jeruzalem Jasper van Riel (voorzitter Projectcommissie JKL)

2 Ontwerpplan De Projectcommissie is na een intensief proces verheugd over de tastbare resultaten van de proefwoningen. Over het ontwerpplan voor de renovatie van de blokken J, K en L is de Projectcommissie op hoofdlijnen positief. Op verschillende onderdelen brengt de Projectcommissie negatief advies uit, of wordt een adviesvoorstel uitgebracht. Aanpassingen met Huurverhoging De uitbreiding van badkamer-toilet is een van de meest ingrijpende veranderingen binnen de woningen. Uit de bewonersraadpleging JKL blijkt dat een significant aantal bewoners moeite heeft met de voorgestelde veranderingen. De Projectcommissie adviseert om met bewoners in gesprek hierover. Aanvullend wordt geadviseerd om maatwerk aan te bieden. Het aanbrengen van isolatie op het bestaand dak zal bijdragen aan het wooncomfort van bewoners en energiebesparing opleveren. De Projectcommissie adviseert daarom positief op dit onderdeel. Ook het aanbrengen van isolatieglas, het zogeheten HR++-glas zal ook het wooncomfort verbeteren en energiebesparing tot gevolg hebben. De Projectcommissie adviseert daarom positief, maar plaats wel de kanttekening dat de prijs voor dit glas aan de hoge kant is. Het plaatsen van ventilatieroosters is wenselijk om de woningen goed te kunnen ventileren en de luchtkwaliteit in de woningen te verbeteren. De Projectcommissie adviseert positief op dit onderdeel. Naast de natuurlijke ventilatie via de roosters is de verwachting dat het installeren van een mechanische ventilatie de luchtkwaliteit in de woning ten goede komt. De Projectcommissie weet dat het functioneren van deze installaties soms te wensen over laat, daarom adviseert de Projectcommissie de MV-installatie onafhankelijk te laten testen (bijvoorbeeld door Cauberg Huygen). Nadat de Projectcommissie inzage heeft in een positief testresultaat kan positief advies op dit onderdeel worden gegeven. Een belangrijke gewenste verbetering van de woningen zijn betere geluidsisolatie en brandveiligheid. Hiervoor is door Rochdale gekozen voor een nieuw type gipsplafond. Ook voor dit onderdeel geldt dat de Projectcommissie nader onderzoek wenselijk vindt om de daadwerkelijke geluidsisolatie in beeld te krijgen. Positief advies kan gegeven worden na inzage in onafhankelijk onderzoek (bijvoorbeeld Cauberg Huygen) naar de geluidsisolatie in de woningen. Tot dan kunnen wij ons niet committeren aan het gipsplafond. Het aanbrengen van individuele CV is een wenselijke verbetering binnen de woningen. De Projectcommissie adviseert positief op dit onderdeel.

3 Aanpassingen zonder Huurverhoging In de bovenwoning c.q. ontduplexte woning (boven) is een keuzemogelijkheid de keuken op de oude plaats te behouden. De Projectcommissie adviseert positief en vindt een goede zaak dat bewoners de optie hebben om hun keuken op de oude plaats te behouden. Aanvullend hierop zouden bewoners ook de wasmachine in de oude keuken moeten kunnen terugplaatsen. Kunststof puien zullen vervangen worden voor houten puien. Over dit voorstel is de Projectcommissie positief, maar met een duidelijke kanttekening. Afwerking en aansluiting van de spijlen/draagconstructie in het kozijn zijn echt onvoldoende. Het afwerkingsniveau staat absoluut niet in verhouding tot de waardevolle investering in de houten puien. Dit is een gemiste kans volgens de Projectcommissie en deze adviseert met een oplossing te komen om de nieuwe houten puien beter aan te laten sluiten op de bestaande draagconstructie. Het verwijderen van de vaste kasten levert extra woonruimte op voor bewoners. De Projectcommissie adviseert positief omdat de hoeveelheid beschikbare ruimte in de woning toeneemt. Over het verwijderen van de oude schouw en het dichtzetten afvoerkanaal advies de Projectcommissie positief. De hoeveelheid beschikbare ruimte in de woning neemt toe en nadelige invloeden als gevolg van het afvoerkanaal worden uitgesloten. De nieuwe voordeuren zijn voor de Projectcommissie een belangrijk punt van discussie. Uit de bewonersraadpleging blijkt dat 70% van de bewoners moeite heeft met het glaswerk in de voordeuren vanwege privacy. De Projectcommissie adviseert daarom negatief, waarbij de Projectcommissie aangeeft dat een gesprek (BMA, Rochdale, PC CF, PC JKL en BC) noodzakelijk is om een alternatief uit te werken. Inmiddels heeft Rochdale per mail (23 mei 2016) aangegeven te zullen meewerken bij de organisatie van het gezamenlijke gesprek. De aanpak van de tuinen is voor de Projectcommissie ook een belangrijk punt van discussie. Uit bewonersraadpleging blijkt dat 70% van de bewoners moeite heeft met het gaasmathek vanwege privacy. De Projectcommissie adviseert daarom negatief en adviseert met elkaar een acceptabele oplossing uit te werken. Bewoners hebben de Projectcommissie ook laten weten niet blij te zijn met het volledig verwijderen van de alle beplanting uit de tuinen. De Projectcommissie adviseert met bewoners in gesprek te gaan en maatwerk aan te bieden.

4 Onderhoudswerkzaamheden In de woningen worden nieuwe keukenblokken geplaatst. De Projectcommissie is tevreden over de ruimte keuze aan materialen en opties en adviseert positief op dit onderdeel. Kanttekening plaats de Projectcommissie bij de aansluitingen voor de vaatwasmachine; de water afvoer en waterkraan in keukenkastjes onder zijn slecht dan wel niet bereikbaar. Deze bevinden zich in de proefwoningen achter de achterwand en daarom adviseert de Projectcommissie deze makkelijk bereikbaar te maken. Het leidingwerk voor gas, water en riolering zal vernieuwd worden. Het spreekt voor zich dat het leidingwerk moet voldoen aan de huidige veiligheidsnormen. De Projectcommissie adviseert daarom positief, maar adviseert het leidingwerk zo veel mogelijk weg te werken om aan het gewenste afwerkingsniveau van bewoners tegemoet te komen. Ook de elektra zal vernieuwd worden. De Projectcommissie adviseert voldoende elektra groepen aan te brengen, zodat het aan hedendaagse maatstaven voldoet. Dit betekent dat wasmachine, afwasmachine, droger en elektrische oven/magnetron gelijktijdig kunnen functioneren. Uit de bewonersraadpleging is naar voren dat het afwerkingsniveau van bijvoorbeeld elektra het draagvlak onder bewoners te vergroten. In de proefwoning (beneden) is de radiator in de entree niet tegen de gewenste muur geplaatst. Op deze plek willen bewoners bijvoorbeeld een kast plaatsen en daarom is het wenselijk deze muur vrij te houden. Het plegen van onderhoud aan de gevel is zeer gewenst. Een schone en nette gevel draagt bij aan een beter aangezicht van de woningen. Bij de Projectcommissie bestaat twijfel over de geluidswering bij de trap en of de voorgenomen maatregelen tegen krakende vloeren voldoende zullen zijn. Bij het controleren van trappen en vloeren is het wenselijk extra isolerende maatregelen te treffen. De Projectcommissie adviseert dit mee te nemen in het aanvullende onderzoek (bijvoorbeeld Cauberg Huygen) naar de geluidsisolatie. Aandachtspunt voor bewoners is de afwerking van muren. Uit bewonersraadpleging blijkt dat een significant aantal bewoners moeite heeft met de geringe afwerking. Men verwacht achteraf daardoor veel extra werk bij het inrichten van de woning. De Projectcommissie adviseert te kiezen voor een hoger niveau van afwerking, wat automatisch leidt tot aanzienlijk meer draagvlak voor het gehele renovatieplan. Over de aanpak van de bestrating in de voortuin is de Projectcommissie positief, omdat dit een beter aangezicht geeft.

5 Over de aanpak van de vloer (buiten) en hekwerk van het balkon adviseert de Projectcommissie positief, omdat het aangezicht wordt verbeterd. De Projectcommissie vindt het een goede zaak dat er een deur in de meterkast in de bovenwoning wordt geplaatst. Positief is dat het signaal van de Projectcommissie tijdens het bezoek aan de proefwoning direct is opgepakt door Rochdale. Ruimte voormalige keuken bovenwoning: radiatorleidingen tussen ramen niet wenselijk. Bij voorkeur in de hoek laten doorlopen De Projectcommissie adviseert het expansievaat in de nieuwe keuken in de bovenwoning mogelijk te verplaatsen naar een locatie waar in eerste instantie de MV-box geplaatst was. Misschien is een openslaand raam dan wel mogelijk. De Projectcommissie adviseert in de badkamer aansluitingen voor verlichting en bijvoorbeeld een scheerapparaat. Financieel De betaalbaarheid van wonen is een belangrijk aandachtspunt voor bewoners. Het bewonersonderzoek uit 2014 heeft laten zien dat veel bewoners een laag inkomen hebben. Daarnaast heeft het huurprijsbeleid van de laatste jaren ertoe geleid dat de huren enorm stijgen. De Projectcommissie vindt het daarom van groot belang dat de betaalbaarheid in de gerenoveerde woningen gewaarborgd zal worden. Rochdale volgt het beleid van de Huurcommissie om de huurverhoging na renovatie te bepalen: - Voor de benedenwoning bedraagt de huurverhoging 42,88 per maand. - Voor de bovenwoning bedraagt de huurverhoging 36,02 per maand. - Voor de ontduplexte woning bedraagt de huurverhoging 51,11 per maand. De Projectcommissie heeft het huurverhogingsvoorstel nauwkeurig bekeken en laten beoordelen door een onafhankelijk deskundige en is tot de conclusie gekomen dat het een redelijk voorstel is. Dit geldt ook voor de aanpassing van de servicekosten zoals beschreven in paragraaf 7.2. van de concept-informatiebrochure. Rochdale kiest binnen de renovatie voor het opsplitsen van niet officieel ontduplexte woningen. Deze bewoners krijgen de mogelijkheid door te schuiven naar een officieel ontduplexte woning, maar tegen de maximale sociale huurprijs van 710. Deze bewoners krijgen te maken met een enorme huursprong. De Projectcommissie adviseert voor deze bewoners de huurverhoging na renovatie voor terugkeerders te hanteren. De Projectcommissie adviseert Rochdale om nader inzicht te verschaffen in de huurverhogingen na renovatie welke Rochdale daadwerkelijk in praktijk heeft

6 doorberekend. Immers bij het bepalen van de daadwerkelijke individuele huurverhoging wordt per bewoner eerst de eigen situatie in kaart gebracht door Rochdale. Vervolgens wordt een huurverhoging vastgesteld. De Projectcommissie adviseert Rochdale over de mogelijkheden van huurgewenning en/of huurtoeslag helder naar bewoners te communiceren. Dit is een aanbeveling voortkomend uit de bewonersraadpleging. De aanvraag van huurgewenning en huurtoeslag moet op eigen initiatief van bewoners gebeuren, dat is niet altijd duidelijk. Huurgewenning dient aangevraagd te worden bij Rochdale en huurtoeslag bij de Belastingdienst. Over het algemeen huurprijsbeleid van Rochdale in Jeruzalem zal de Bewonerscommissie Jeruzalem advies uitbrengen aan Rochdale. Sociaal De sociale afspraken zijn grotendeels onderdeel van overleg geweest tussen Rochdale en de Bewonerscommissie Jeruzalem. De Projectcommissie zal over een aantal van de sociale afspraken advies uitbrengen, maar daarnaast zal de Bewonerscommissie een advies uitbrengen aan Rochdale. De verhuiskostenvergoeding à 5.900,00 (peil 2016) is wettelijk vastgesteld en een minimaal compensatie voor bewoners van Rochdale. Een hogere financiële vergoeding was niet bespreekbaar en daarom heeft de Bewonerscommissie bij Rochdale aangedrongen bewoners op een andere manier tegemoet te komen. Dit heeft geresulteerd in tweemaal twee uur verhuishulp, maximaal 50,- korting bij opslag bij Shurgard en 20% korting (maximaal 250,-) op een verhuizing via AA Verhuizers. De Projectcommissie waardeert de inzet van de Bewonerscommissie op dit punt en is positief over de voorgestelde aanvullende dienstverlening. De extra dienstverlening rond de verhuizing kan het draagvlak onder bewoners vergroten. De renovatie zal in onbewoonde staat uitgevoerd worden. Bewoners kunnen voor een korte periode in een gestoffeerde wisselwoning terecht. De Projectcommissie kan zich vinden in de voorwaarden en afspraken waaronder de wisselwoning gebruikt kan worden door bewoners, met als aanvulling dat het voor bewoners noodzakelijk kan zijn een vaste telefoonaansluiting aan te bieden (i.v.m. ouderen alarm systeem). De herhuisvesting is voor bewoners ingrijpend en sommige bewoners kunnen hier extra begeleiding bij gebruiken. Dit wordt door de bewonersbegeleiders van Rochdale aangeboden. De Projectcommissie vindt het goed dat Rochdale deze begeleiding aanbiedt. De Projectcommissie adviseert positief over de te volgen instemmingsprocedure en de individuele renovatieovereenkomst tussen bewoners en Rochdale. De instemmingsprocedure loopt als volgt; zodra 70% van de vaste huurders hun akkoord geven, gaat Rochdale met alle vaste huurders de uitwerking op hun woningen bespreken. In dit gesprek kunnen bewoners kun keuzes binnen de

7 herhuisvesting aangegeven. Daarna volgt een tweede gesprek. Tijdens dat gesprek worden de plattegrond en technische zaken van de woning besproken. Voordat de renovatie begint komt Rochdale en de aannemer langs om de woning in kaart te brengen. Na de individuele gespreken gaan bewoners met Rochdale een individuele renovatieovereenkomst aan. De Projectcommissie adviseert Rochdale het interim beheer goed te blijven monitoren. Met betrokken partijen (Rochdale, gemeente, politie en bewonerscommissie) moeten nadere afspraken gemaakt worden over het schoon en veilig houden van de buurt. Een periodiek overleg met eerder genoemde partijen is zeer gewenst om alles in praktijk goed te implementeren. In geval van reeds bestaande afspraken tussen Rochdale, gemeente en politie, adviseert de Projectcommissie aan Rochdale om de Bewonerscommissie inzage te verschaffen in de gemaakte afspraken. Tot zover het gekwalificeerd advies JKL, opgesteld en aangeleverd door de Projectcommissie JKL. De Projectcommissie is voornemens om op maandag 6 juni 2016 de reactie van Rochdale op dit advies, intern te bespreken. Hierbij het vriendelijke verzoek om de voorzitter van Projectcommissie JKL even te bellen, direct nadat Rochdale een reactie op dit advies per mail verstuurd heeft.