RODAMCO EUROPE RAPPORTEERT 2,6% STIJGING IN DIRECT RESULTAAT NA BELASTING IN EERSTE DRIE MAANDEN 2007

Transcriptie

1 PERSBERICHT RODAMCO EUROPE RAPPORTEERT 2,6% STIJGING IN DIRECT RESULTAAT NA BELASTING IN EERSTE DRIE MAANDEN 2007 Rotterdam, 8 mei 2007 Rodamco Europe N.V. rapporteert een 2,6% stijging in direct resultaat na belasting. De nettowinst voor aandeelhouders nam toe met bijna 58%. Sterke like for like groei in nettohuuropbrengsten van 7.2%. Triple NAV per aandeel nam toe met 6,0%, terwijl de beleggingsportefeuille groeide met 2,8 % in vergelijking met eindejaar Kerncijfers Q (bedragen in mln): Q Mutatie Beleggingsportefeuille ,8% Beleggingsportefeuille in de winkelsector (%) 93,9% 1 94,0% 1 0,1% Netto aanvangsrendement onroerendgoedbeleggingen (%) 5,3% 5,4% 0,1% Gecommitteerde pipeline ,2% Niet gecommitteerde pipeline ,4% Totale pipeline ,3% Triple NAV (NNNAV) per aandeel (in ) 81,01 76,45 6,0% Triple NAV (NNNAV) ,0% Marktkapitalisatie ,2% Q Direct resultaat na belasting 96,1 93,7 2,6% Indirect resultaat na belasting 290,0 151,1 91,9% Nettowinst voor aandeelhouders 386,1 244,8 57,7% Direct resultaat na belasting per aandeel (in ) 1,07 1,05 2,6% Indirect resultaat na belasting per aandeel (in ) 3,24 1,69 91,9% Nettowinst voor aandeelhouders per aandeel (in ) 4,31 2,74 57,7% Nettohuuropbrengsten 147,8 136,2 8,5% Nettohuuropbrengsten like for likegroei (%) 7,2% 2,5% 4,7% Algehele bezettingsgraad (%) 98,3% 97,7% 0,6% Bezettingsgraad winkelsector (%) 98,9% 98,4% 0,5% Herwaarderingsresultaat op onroerendgoedbeleggingen 323,4 167,1 93,5% 1 Inclusief kantoren in Zweden

2 CEO Maarten Hulshoff: We zijn blij met de goede resultaten in de eerste drie maanden van 2007, vooral met de like for like groei in nettohuuropbrengsten van 7,2%, die vooral te danken is aan de focus van Rodamco Europe op topkwaliteitwinkelbeleggingen op dominante locaties in cruciale Europese steden en eveneens aan ons actieve retail management. Zowel de waarde van onze pipeline als die van onze beleggingsportefeuille bleef groeien tot respectievelijk 2,7 miljard en 10,9 miljard, terwijl de netto winst voor aandeelhouders met bijna 58% toenam. Dit toont nog maar weer eens de voortdurende kracht en evenwichtigheid aan van Rodamco Europe s unieke en hogekwaliteit portefeuille. Wij zijn, meer dan ooit, klaar voor de voorgenomen fusie met Unibail. RESULTATEN PORTEFEUILLE De beleggingsportefeuille nam toe met 297 miljoen tot miljoen in de eerste drie maanden van 2007 vergeleken met miljoen aan het eind van De factoren die aan deze stijging hebben bijgedragen waren de substantiële herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen ( 323 miljoen) en pipeline ( 7 miljoen), investeringen ( 26 miljoen), geactiveerde kosten in onroerendgoedbeleggingen ( 17 miljoen), geactiveerde kosten, rente en investeringen in pipelineprojecten ( 44 miljoen tegen kostprijs), gedeeltelijk gecompenseerd door desinvesteringen (minus 45 miljoen) en overige mutaties (minus 75 miljoen, voornamelijk fluctuaties in koersverschillen). In het eerste kwartaal van 2007 heeft Rodamco Europe 6 kantoorgebouwen geacquireerd in winkelcentrum Leidsenhage in Nederland voor 24 miljoen. Rodamco Europe kocht deze kantoren met de intentie ze te om te bouwen tot winkeleenheden. Rodamco Europe verkocht winkelcentrum Zeilgalerie in Duitsland voor een bedrag van 42 miljoen tegen een nettoaanvangsrendement van 5,3%. PIPELINE De totale pipeline gecommitteerd, niet gecommitteerd en in overweging bedraagt ongeveer 1 miljoen m 2 (naar schatting eenderde van onze totale uitstaande onroerendgoedbeleggingen). De gecommitteerde en niet gecommitteerde pipeline komt uit op rond de m 2 bruto verhuurbaar oppervlak, en bedraagt aan het einde van het eerste kwartaal van ,7 miljard (eind 2006: 2,6 miljard), waarvan ongeveer 49% gecommitteerd en 51% niet gecommitteerd is. Rodamco Europe is nog niet in staat geweest te profiteren van zijn overeengekomen 50% belang in het winkelgedeelte van het Zlote Tarasy winkelcentrum in Warschau, Polen (geopend op 7 februari 2007). Rodamco Europe en ING Real Estate zijn nog steeds in gesprek over de formaliteiten van deze toekomstige eigendomsoverdracht en het retail management. 2

3 TRIPLE NET ASSET VALUE IFRS houdt bij de waardering van onroerendgoedondernemingen geen rekening met een aantal bedrijfsmatige aspecten. In lijn met de Best Practice Policy Recommendations (aanbevelingen voor het best practicebeleid) van de European Public Real Estate Association (EPRA) voor transparante, uniforme en vergelijkbare financiële informatie door onroerendgoedondernemingen, rapporteert Rodamco Europe de triple net asset value ( Triple NAV of NNNAV ). Deze prestatiemaatstaf is geen vervanging van de IFRS toelichting, maar geeft additionele informatie om beleggers nog beter te ondersteunen bij de interpretatie van de resultaten van Rodamco Europe. (in mln) Q Mutatie Intrinsieke waarde (NAV) Herwaarderingssurplus op pipelineprojecten Nominale latente belastingen voorzieningen Contante waarde latente belastingen voorzieningen Marktwaarde leningen en schulden Triple NAV (NNNAV) De Triple NAV steeg met 6,0% tot miljoen aan het eind van het eerste kwartaal 2007, of 81,01 per aandeel (eind 2006: 76,45) voor slotdividend 2006 per aandeel van 2,34, dat vandaag is uitgekeerd. De toename van 409 miljoen werd ondersteund door de netto winst voor aandeelhouders van 386 miljoen, een negatief resultaat op koersverschillen van 15 miljoen, een positieve mutatie in de marktwaarde van leningen en schulden van 8 miljoen, als gevolg van stijgende rentepercentages, een 13 miljoen hoger gecommitteerde pipelineherwaarderings potentieel en een positief netto effect van latente belastingvoorzieningen ter waarde van 17 miljoen. Q Mutatie NAV na belasting ( mln) ,7% Triple NAV (NNNAV) na belasting ( mln) ,0% NAV na belasting per aandeel 76,51 72,37 5,7% Triple NAV (NNNAV) per aandeel 81,01 76,45 6,0% Aandelenkoers einde periode 104,05 100,80 3,2% Premie aandelenkoers versus Triple NAV 28,4% 31,9% 3,5% 3

4 DIRECT RESULTAAT NA BELASTING Rodamco Europe richt zich op het direct resultaat na belasting als de belangrijkste prestatiemaatstaf voor de operationele resultaten en voor het dividendbeleid. Het direct resultaat na belasting steeg met 2,6% naar 96,1 miljoen in de eerste drie maanden van 2007, vergeleken met 93,7 miljoen in dezelfde periode in Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de like for like groei van de nettohuuropbrengsten. HUUROPBRENGSTEN De brutohuuropbrengsten stegen met 7,4% tot 169,6 miljoen (eerste drie maanden 2006: 157,9 miljoen). Deze stijging is het gevolg van huuropbrengsten uit acquisities in 2006 en 2007 ( 2,5 miljoen; voornamelijk Aupark in Slowakije), uit onroerend goed dat in exploitatie is gekomen in 2006 en 2007 ( 3,7 miljoen; voornamelijk winkelcentrum Stadshart Almere in Nederland en uitbreiding van Allee Center in Maagdenburg, Duitsland) en huurverhogingen van 6,2 miljoen. Daarnaast zijn de brutohuuropbrengsten toegenomen vanwege hogere inkomsten uit omzetgerelateerde huur en specialty leasing. De toename in brutohuuropbrengsten werd gedeeltelijk gecompenseerd door het effect van desinvesteringen, vooral van de portefeuille winkels in winkelstraten (in 2006) in Nederland, die de brutohuuropbrengsten deden afnemen met 4,6 miljoen in de eerste drie maanden van Nettohuuropbrengsten namen toe met 8,5% tot 147,8 miljoen, vergeleken met 136,2 miljoen in de eerste drie maanden van De algehele bezettingsgraad daalde licht tot 98,3% vergeleken met 98,4% aan het eind van 2006; de bezettingsgraad in de winkelsector bleef stabiel op 98,9% (eindejaar 2006: 98,9%). Echter, vergeleken met de eerste drie maanden van 2006 steeg de algehele bezettingsgraad en die in de winkelsector met respectievelijk 0,6% en 0,5%. De like for likegroei van de nettohuuropbrengsten bedroeg 7,2% tegen een gewogen gemiddelde indexatie van 2,6%. Deze groei overtreft de like for likegroei van 2,5% van de nettohuuropbrengsten in de eerste drie maanden van 2006 als gevolg van sterke inkomstengroei dankzij nieuwe huurcontracten, een hogere gemiddelde indexatie, omzetgerelateerde huur en additionele inkomsten uit specialty leasing. De 7,2% gerapporteerde like for like groei in de eerste drie maanden van 2007 vertegenwoordigt een hele sterke verbetering van de groei (2006: 4,5% en Q1 2006: 2,5%), maar een deel daarvan (ongeveer 1%) houdt verband met een verbetering in de bezetting van Nederlandse kantoren in de tweede helft van 2006 en met additionele omzetgerelateerde huur in Centraal Europa omdat de uiteindelijke huuromzet in 2006 de verwachtingen overtrof. 4

5 Het huurverlies verbeterde in de eerste drie maanden van 2007 tot 3,3% (aan het eind van 2006: 3,8%), dankzij een solide bedrijfsvoering (minder leegstand, minder huurkortingen) en desinvesteringen. De exploitatiekosten (exclusief nettoservicekosten) namen af met 2,4% tot 20,2 miljoen in de eerste drie maanden van 2007 (eerste drie maanden van 2006: 20,7 miljoen). ALGEMENE KOSTEN De algemene kosten stegen tot 14,1 miljoen in de eerste drie maanden van 2007, vergeleken met 11,2 miljoen in dezelfde periode in Dit werd vooral veroorzaakt door een toename van IT kosten, een toename van het aantal medewerkers als gevolg van de groei van de onroerendgoedbeleggingen in nieuwe markten en een stijging van pensioenkosten. NETTOFINANCIERINGSRESULTAAT De gemiddelde schuld nam iets toe met circa 36 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage nam in de eerste drie maanden van 2007 toe tot 4,12%, ondanks de 73% vastrentende financiering (3,84% in de eerste drie maanden van 2006) die een toename van rentelasten veroorzaakte van 2,4 miljoen. De rentebaten vielen 0,6 miljoen lager uit, vanwege een lagere geactiveerde rente op pipelineprojecten en hogere overige rentelasten van 0,3 miljoen. Dit resulteerde in een stijging van de nettorentelasten van 13,7%, van 30,7 miljoen in de eerste drie maanden van 2006, tot 34,9 miljoen in de eerste drie maanden van Q Leningen als percentage van waarde (loan 31,9% 33,6% to value) Nettorentedekking EBITDA 3,6 3,6 Vrije kasstroom/totale schuld 11,2% 11,6% Onder IFRS zijn de koersverschillen ( 0,7 miljoen) en de reëlewaardemutatie van gehedgde derivaten ook inbegrepen in het nettofinancieringsresultaat. In de eerste drie maanden van 2007 is een positief reëlewaarderesultaat op derivaten gerapporteerd van 0,7 miljoen (als onderdeel van het indirecte resultaat), voornamelijk vanwege waardemutaties in niet gehedgde renteswaps. Deze swaps zijn niet direct gekoppeld aan specifieke leningen en komen daardoor niet in aanmerking voor hedge accounting. 5

6 BELASTINGEN De mutatie in de latente belastingpositie als gevolg van herwaarderingsresultaten en de realisatie van latente belastingvorderingen (compensabele verliezen) resulteerde in 47,0 miljoen aan latente belastingen (eerste drie maanden 2006: 22,9 miljoen). De latente belasting wordt berekend aan de hand van de nominale inkomsten of kapitaalbelastingtarieven voor die landen waar geen belastingvrijstelling geldt, zoals in Nederland (FBI) en in Frankrijk (SIIC). De vennootschapsbelasting bedroeg 3,5 miljoen, vergeleken met 0,7 miljoen in de eerste drie maanden van Een gedeelte van de vennootschapsbelasting ( 0,5 miljoen) is toegerekend aan het indirect resultaat, aangezien dit verband houdt met belastingverplichtingen op het indirect resultaat. NETTOWINST VOOR AANDEELHOUDERS De nettowinst omvat niet alleen het direct resultaat na belasting, maar ook de niet kasstroom gerelateerde posten ( indirect resultaat na belasting ), zoals het herwaarderingsresultaat, de reëlewaardemutatie derivaten, de latente belastingen en, als kas item, het verkoopresultaat onroerendgoedbeleggingen en pipeline. De nettowinst voor aandeelhouders onder IFRS omvat het volledige resultaat van minderheidsbelangen. Onze nettowinst voor aandeelhouders is exclusief minderheidsbelangen en wordt gezien als de belangrijkste indicator voor het gehele resultaat van Rodamco Europe. De toename van 8,5% van de nettohuuropbrengsten en het herwaarderingsresultaat, vergeleken met de eerste drie maanden van 2006, zijn de belangrijkste redenen voor de 57,7% groei van de nettowinst voor aandeelhouders naar 386,1 miljoen. RESULTAAT PER AANDEEL Het direct resultaat na belasting per aandeel steeg met 2,6% naar 1,07 in de eerste drie maanden van 2007, vergeleken met 1,05 in dezelfde periode van De nettowinst voor aandeelhouders per aandeel bedroeg 4,31 in de eerste drie maanden van 2007, een toename van 57,7% vergeleken met 2,74 in dezelfde periode in HERWAARDERINGSRESULTAAT EN RESULTAAT OP DESINVESTERINGEN Het herwaarderingsresultaat van Rodamco Europe s beleggingsportefeuille voegde in de eerste drie maanden van 2007 een waarde toe van 330,6 miljoen. Ongeveer 45% van het herwaarderingsresultaat op de onroerendgoedbeleggingen was toe te schrijven aan gestegen huuropbrengsten, terwijl de overige 55% het gevolg was van een yield shift. Het nettoaanvangsrendement op onroerendgoedbeleggingen ging van van 5,4% eind 2006 naar 5,3% aan het eind van het eerste kwartaal van De herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in de eerste drie maanden van 2007 in alle sectoren positief ( 323,4 miljoen), herwaarderingen van winkelonroerendgoed bedroegen 297,9 miljoen, kantoren lieten een positieve herwaardering zien van 22,1 miljoen 6

7 en bedrijfsruimten 3,4 miljoen. Herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen in alle thuisregio s in deze periode waren als volgt: Nederland en België ( 32,9 miljoen), Frankrijk ( 76,1 miljoen), Spanje ( 98,9 miljoen), Scandinavië ( 59,7 miljoen) en Centraal Europa ( 55,8 miljoen). Er is een nettoherwaarderingsresultaat van 7,2 miljoen gerealiseerd op pipelineprojecten die zijn opgeleverd naar onroerendgoedbeleggingen, voornamelijk dankzij de oplevering van delen van Stadshart Almere en Parade, Bergen op Zoom in Nederland. Rodamco Europe heeft voor een totale verkoopprijs van 52 miljoen onroerend goed gedesinvesteerd, voornamelijk Zeilgalerie in Duitsland. Het totale nettoverkoopresultaat bedroeg 6,7 miljoen voor belasting. OUTLOOK Zoals eerder aangegeven zal het directe resultaat na belasting voor het volledige jaar 2007 naar verwachting groeien met 3% of meer. In deze outlook zijn niet de effecten van de voorgenomen fusie met Unibail Holding S.A. verwerkt. Het geschatte bedrag aan Rodamco s kosten die verband houden met de fusie bedraagt ongeveer 25 miljoen, voornamelijk gebaseerd op succesgerelateerde honoraria. Deze zullen ten laste worden gebracht van de inkomsten in Q2. GEVOELIGHEIDSANALYSE Als een indicatie van gevoeligheid 2, zou een mutatie in de rentevoet van 100 basispunten een effect hebben van 9,0 miljoen op het direct resultaat vóór belasting per jaar; een hogere of lagere yield shift van 50 basispunten zou het indirect resultaat vóór belasting van 2007 negatief beïnvloeden met 918 miljoen (+50 basispunten) tot miljoen positief ( 50 basispunten); een 10% mutatie in de wisselkoers SEK/ zou een effect hebben van 37 miljoen op het eigen vermogen. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM VOORGENOMEN FUSIE RODAMCO EUROPE UNIBAIL Op 10 april heeft Rodamco Europe de voorgenomen fusie met Unibail bekendgemaakt, waardoor de toonaangevende pan Europese commercieel onroerendgoedonderneming ontstaat met een gecombineerde pro forma 2006 portefeuille van 21,7 miljard en pro forma 2006 nettohuuropbrengsten van 974 miljoen. 2 All amounts in this paragraph are estimated amounts. 7

8 De combinatie zal een fusie van gelijken zijn die investeerders een uniek investeringsplatform zal bieden. De fusie zal worden geïmplementeerd door middel van een omwisselingbod (het Bod ) geïnitieerd door Unibail bestaande uit 0,530 gewone aandelen Unibail voor elk gewoon aandeel Rodamco Europe. De voorwaarden van het Bod geven een brede neutraliteit weer in EPS en NNNAV voor alle aandeelhouders. Beide groepen investeerders zullen gelijkwaardig profiteren van de verwachte synergieën. De voorziene transactie vertegenwoordigt: een premie van 15% gebaseerd op de slotkoers van de aandelen van Unibail en Rodamco Europe op 5 april 2007 een premie van 15% gebaseerd op de gewogen gemiddelde slotkoers van de aandelen over de maand eindigend 5 april 2007 De gecombineerde groep zal een uit twee lagen bestaande bestuursstructuur aannemen met een Raad van Commissarissen en een Raad van Bestuur, waarvan de samenstelling de evenwichtige bijdrage van Rodamco Europe en Unibail aan de gecombineerde groep zal weerspiegelen. CEO Maarten Hulshoff (59) van Rodamco Europe heeft besloten geen zitting te nemen in de nieuwe Raad van Bestuur van de nieuwe onderneming. Hij zal officieel zijn functie neerleggen bij gestanddoening van het Bod. Het internationale operationele hoofdkantoor zal worden gevestigd in Nederland en de statutaire zetel komt in Parijs. Naar verwachting wordt in een latere fase een nieuwe naam voor de onderneming geïntroduceerd. Ondertussen is de datum voor de Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Rodamco Europe, waarin de voorgenomen fusie zal worden besproken, vastgesteld begin juni FINANCIËLE KALENDER Publicatie van biedingsbericht en prospectus Medio mei 2007 Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders Begin juni 2007 Formatted: Dutch (Netherlands) 8

9 WEBSITES De websites van een aantal van de in dit persbericht genoemde winkelcentra zijn hieronder weergegeven: center magdeburg.de haus.de almere.nl Voor meer informatie over Rodamco Europe, zie onze website: BEDRIJFSPROFIEL RODAMCO EUROPE N.V. Rodamco Europe, met haar hoofdkantoor in Rotterdam, is zowel belegger als manager van haar vooraanstaande winkelcentra in de thuisregio s in Nederland & België, Scandinavië, Frankrijk, Spanje en Centraal Europa. Topkwaliteit winkels en winkelcentra maken samen ongeveer 94% (2) uit van Rodamco Europe s beleggingsportefeuille van 10,9 miljard. Dit maakt Rodamco Europe de grootste beursgenoteerde belegger en manager in de winkelsector in Europa. Rodamco Europe heeft een notering aan de beurzen van Amsterdam, Parijs, Frankfurt en Brussel. Rodamco Europe is een Euronext 100 onderneming, opgenomen in de Euronext AEX Index (AEX) en in de MSCI World Index. Voor meer informatie over Rodamco Europe, zie onze website: 9

10 Noot voor de redactie, neem voor meer informatie contact op met: Hill & Knowlton Rodamco Europe Frans van der Grint Carina Hamaker (Investor Relations) T : +31 (0) T: +31 (0) E : fvdgrint@hillandknowlton.com E: investors@rodamco.com Charlotte de la Rambelje de Voogd T : +31 (0) E : cdelarambelje@hillandknowlton.com Bepaalde uitspraken die in dit persbericht zijn opgenomen, hebben het karakter van toekomstverwachtingen en vooruitblikkende inschattingen. Deze verwachtingen en inschattingen zijn gebaseerd op de huidige inzichten en aannames van het management en omvatten bekende en onbekende risico s en onzekerheden. De vooruitzichten zijn gebaseerd op de huidige beleggingsportefeuille en verwachte timing van de opleverdata van pipelineprojecten en gaan voorbij aan de mogelijke effecten van acquisities en desinvesteringen en/of aan significante veranderingen in de wisselkoersen en rentepercentages. Actuele resultaten, prestaties of gebeurtenissen zouden uiteindelijk materieel kunnen verschillen van die welke zijn verwoord in de hierboven gedane uitspraken, bijvoorbeeld als gevolg van (a) algemene economische omstandigheden, met name die in Rodamco Europe s thuismarkten, (b) de resultaten van de financiële markten, (c) rentepercentages, (d) wisselkoersen, (e) veranderingen in weten regelgeving en (f) veranderingen in het beleid van regeringen en/of regelgevende autoriteiten. Rodamco Europe aanvaardt geen verplichting om welke toekomstgerelateerde informatie in dit document dan ook tussentijds bij te stellen. 10

11 Rodamco Europe Verklarende woordenlijst/definities Bezettingsgraad De totale jaarlijkse minimaal gegarandeerde huur van huidig verhuurde eenheden aan einde van de verslag periode, uitgedrukt als percentage van de totale jaarlijkse theoretische huuropbrengsten. Leegstaande eenheden waarvoor een huurcontract getekend is dat binnen 12 maanden na einde verlagperiode in gaat, worden als verhuurd beschouwd. De ratio is een momentopname (vooruitblikkend) en geen gemiddeld percentage over de afgelopen verslagperiode (financiële meting). Brutohuuropbrengsten De minimaal gegarandeerde huur voor de verslagperiode voor verhuurde eenheden (exclusief leegstaande eenheden) inclusief omzetgerelateerde huur en overige huuropbrengsten, rekening houdend met eventuele huurkortingen die lineair verdeeld worden over de verhuurperiode. Direct resultaat Direct resultaat na belasting benadert de netto kasstroom van de onderneming over de verslagperiode. Het omvat nettohuuropbrengsten, overige opbrengsten en kosten minus algemene kosten (ook wel EBITDAV genoemd) minus de nettorentelasten, koersverschillen, resultaat overige deelnemingen, vennootschapsbelasting (exclusief het indirecte gedeelte) en een deel van het minderheidsbelang. Dividendrendement Uitgekeerd interim dividend plus voorgesteld slotdividend in verhouding tot de aandelenkoers per einde boekjaar. EBITDA Nettohuuropbrengsten minus algemene kosten, plus het nettoverkoopresultaat op de onroerendgoedbeleggingen plus het nettoresultaat van overige opbrengsten en kosten. Exploitatiekosten Alle kosten die direct gerelateerd zijn aan de huuropbrengsten en omvatten kosten zoals beheerkosten, onroerendezaakbelasting, onderhoud, verzekeringspremies, taxatiekosten etc, die voor rekening zijn van de eigenaar van het onroerend goed. 11

12 Geactiveerde kosten Uitgaven worden geactiveerd op een onroerendgoedbelegging als het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die gekoppeld zijn aan deze uitgaven ten goede komen aan de groep. Indirect resultaat Indirect resultaat wordt gedefinieerd als de totale som van het herwaarderingsresultaat op onroerendgoedbeleggingen, renovatieprojecten en pipelineprojecten plus verkoopresultaat op onroerendgoedbeleggingen plus reëlewaardemutatie derivaten min de latente belastingen en vennootschapsbelasting gerelateerd aan het indirecte resultaat min het resultaat minderheidsbelangen. Intrinsieke waarde per aandeel Het eigen vermogen aandeelhouders van de onderneming gedeeld door het aantal uitstaande aandelen aan het eind van de verslagperiode. Like for like groei Like for like groei vergelijkt de inkomstengroei van dat deel van de portefeuille dat gedurende twee volledige vergelijkingsperioden structureel in exploitatie is geweest (de zogenaamde stabiele portefeuille). Leningen als % van waarde Totale schuld gecorrigeerd voor bankschulden, operationele leases en prepensioenvoorzieningen uitgedrukt als percentage van de beleggingsportefeuille, gecorrigeerd voor latente belastingen. Marktwaarde van onroerendgoedbeleggingen Het geschatte bedrag waarvoor een beleggingsobject verkocht kan worden op de waarderingsdatum door een vrijwillige koper van een vrijwillige verkoper in een arm s length transactie, na een verkoopproces waarbij alle partijen zijn geïnformeerd, en zorgvuldig en zonder dwang handelden. Dit bedrag is exclusief aankoopkosten. Marktwaarde wordt ook wel netto marktwaarde genoemd. Netto aanvangsrendement De geschatte jaarlijkse nettohuuropbrengsten in het eerste jaar, uitgedrukt als % van de brutoopenmarktwaarde (Marktwaarde inclusief aankoopkosten). 12

13 Nettohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten inclusief doorberekende servicekosten en minus exploitatiekosten en servicekosten. NNNAV De intrinsieke waarde gecorrigeerd voor aanpassingen naar reële waarde van vermogenselementen die onder IFRS niet tegen reële waarde worden gewaardeerd. De volgende elementen worden gecorrigeerd naar reële waarde: pipelineprojecten, latente belastingen, leningen en schulden. Pipeline Onroerend goed dat gebouwd wordt (of zal gaan worden) of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als onroerendgoedbelegging. Gecommitteerde pipeline Stand alone projecten en/of uitbreidingsprojecten die gecommitteerd zijn en waarvan de bouw is gestart of in de nabije toekomst zal starten. Niet gecommitteerde pipeline Stand alone projecten en/of uitbreidingsprojecten die intern zijn geïnitieerd en/of goedgekeurd, maar die nog niet extern gecommitteerd zijn. In overweging Overige projecten, in verschillende stadia van planning. 13