De juiste weg vooruit voor onze activiteiten...

Transcriptie

1 RETURN ON RETAIL

2 De juiste weg vooruit voor onze activiteiten...

3 z De missie van Rodamco Europe is het genereren van een consistente groei in aandeelhouderswaarde. Onze missie wordt ondersteund door een duidelijke strategie Return on Retail. We zijn eigenaren en beheerders van hoogwaardig winkelonroerendgoed, voornamelijk winkelcentra en winkels in winkelstraten. Ons winkelonroerendgoed bevindt zich op dominante locaties in meer dan 20 grote steden in 12 Europese landen. We hebben lokale kennis en expertise in de markten waarin wij actief zijn. We hebben een sterke balans. Door onze One Company, One Aspiration-organisatiecultuur, delen onze 578 professionals best practices, synergievoordelen en risicomanagement.

4 z jaarverslag 2005 inhoud return on quality Kerncijfers 05 Profiel 06 Financiële resultaten 08 5-jarenoverzicht kerncijfers 10 Investor relations 17 Top 25 winkelcentra & pipelineprojecten 20 Vooruitzichten 22 return on retail Aan onze aandeelhouders 27 Verslag van de raad van bestuur 28 Risicomanagement 38 Human resources 45 return on management Nederland & België 50 Scandinavië 54 Frankrijk 58 Spanje 62 Centraal-Europa 66 return on governance Corporate Governance 78 Bericht van de raad van commissarissen 81 Remuneratierapport 85 return on assets Onze top 25 winkelcentra 93 return on performance Jaarrekening 123

5 01return on quality t 01

6 s

7 01 return on quality In 2005 heeft Rodamco Europe de volgende return on quality gerealiseerd op de kwaliteitsportefeuille van 9,1 miljard: t Direct resultaat na belasting met 7,5% gestegen naar 340,9 miljoen (2004: 317,0 miljoen) door een toename van de brutohuuropbrengsten van 9,5%; t t Direct resultaat na belasting per aandeel 3,80 (2004: 3,54); t Nettowinst voor aandeelhouders gestegen met 230,3% tot 1.282,1 miljoen, inclusief indirect resultaat na belasting van 941,2 miljoen (2004: 71,2 miljoen); t Herwaarderingsresultaat op onroerendgoedportefeuille 964,5 miljoen wordt voor 80% veroorzaakt door yield shift ; t Triple NAV (NNNAV) met 23,3% gestegen naar miljoen (2004: miljoen), NNNAV per aandeel is 60,44 (2004: 49,01); t Nettohuuropbrengsten gestegen met 9,9% naar 503,5 miljoen (2004: 458,1 miljoen), de like-for-likegroei van de nettohuuropbrengsten was 4,9%; t Algehele bezettingsgraad gestegen naar 97,9% (2004: 97,0%), waarbij de bezettingsgraad in de winkelsector steeg naar 98,6% (2004: 98,4%) aan het eind van het jaar; meer dan 400 miljoen bezoekers; t Beleggingsportefeuille met 21,0% gegroeid naar 9,1 miljard 567 miljoen als gevolg van acquisities en overige investeringen; pipeline-investeringen van 294 miljoen tegen kostprijs; 281 miljoen vanwege desinvesteringen; en miljoen door herwaarderingen; 90,3% van de portefeuille is belegd in de winkelsector (2004: 87,0%); t Ondanks de pipelineprojecten die voor een totaalbedrag van 543 miljoen in 2005 in exploitatie zijn gekomen, waaronder Parquesur in Spanje, Vier Meren en Spazio in Nederland en Chodov in Tsjechië, bedraagt de totale pipeline van gecommitteerde en niet-gecommitteerde projecten aan het eind van het jaar 2,4 miljard; t We hebben een nieuwe Europese markt betreden: Finland, waarmee de geografische spreiding op 13 landen komt; t Voorstel slotdividend voor 2005 is 2,17 per aandeel, totaal dividend 2005 is 3,42 per aandeel, een stijging van 12,1% (2004: 3,05 per aandeel); dividendrendement is 4,9%. 5

8 hoogtepunten 2005/06 acquisitie m 2 in croix-dampierre, frankrijk u januari februari maart april acquisitie stadshart amstelveen, nederland u mei juni juli u s SIIC-status voor de hele Franse portefeuille r parquesur, spanje parquesur uitbreiding opent. PROFIEL Rodamco Europe is met een portefeuille van 9,1 miljard de grootste eigenaar en manager van winkelonroerendgoed in Europa. Hoogwaardige winkels en winkelcentra vormen samen circa 90% van onze totale portefeuille. Onze beleggingen bevinden zich voornamelijk op dominante locaties in belangrijke Europese steden, veelal hoofdsteden. We opereren vanuit vijf thuisregio s Nederland & België; de Scandinavische landen (Zweden, Denemarken en Finland); Frankrijk; Spanje; en Centraal-Europa (Duitsland, Hongarije, Polen, Oekraïne, Oostenrijk, Tsjechië, en vanaf 2006, Slowakije). De teams van Rodamco Europe verzorgen in de meeste van deze landen het management van de portefeuilles. Hierdoor staan we dicht bij onze markten, kunnen we mogelijkheden identificeren en proactief inspelen op trends in de winkelsector. onze missie & visie De missie van Rodamco Europe is het genereren van consistente groei in aandeelhouderswaarde. Het is onze visie om deze missie te realiseren door continue groei van onze portefeuille van eersteklas winkelbeleggingen in heel Europa. Dit is terug te zien in onze Return on Retail-strategie. Kwaliteit staat centraal in alles wat we doen. We managen onze topkwaliteit winkelcentra en overige (winkel)beleggingen volgens de best practices van Rodamco Europe, zodat we kunnen zorgen voor het behoud en de groei van hun waarde, hun dominantie en hun vermogen om topwinkeliers en miljoenen bezoekers te trekken. Pipeline is essentieel in het nastreven van onze missie en visie. Door de lokale kennis en expertise van onze Europese teams kan Rodamco Europe mogelijkheden identificeren voor herontwikkeling en uitbreiding van de bestaande portefeuille, en topkwaliteitpipelineprojecten aankopen die zorgen voor een voorspelbare stroom van nieuwe objecten die in de loop van de tijd in exploitatie komen. onze mensen & cultuur De uitwisseling van kennis en best practice zijn van cruciaal belang voor een succesvolle en gezonde organisatie. Bij Rodamco Europe houden 578 professionals in assetselectie, retail management, finance & control en gerelateerde disciplines zich bezig met het uitbreiden van onze activiteiten. Ons doel is een voorkeurswerkgever te zijn door professionals mogelijkheden te bieden om hun vaardigheden te ontwikkelen binnen een organisatie die in alle opzichten de beste wil zijn. In 2005 hebben we het proces van organisatorische uniformering afgerond. Binnen deze functionele structuur hebben we de rollen en verantwoordelijkheden van elkaar gescheiden en tegelijkertijd een werkomgeving gecreëerd waarin de verantwoordelijkheden duidelijk en transparant zijn. 6

9 profiel acquisitie pipelinewinkelcentrum arkády pankrác, tsjechië u nieuwe markt: acquisitie winkelcentrum jumbo, finland u acquisitie pipeline tour oxygène, frankrijk u aankondiging nieuwe markt: acquisitie winkelcentrum aupark, slowakije u augustus september oktober november december januari maart u r vier meren, nederland, opent. Herfinanciering 500 miljoen doorlopend krediet met meervoudige valuta r spazio, nederland opent. Pipelineportefeuille tot 2,4 miljard gestegen u r centrum chodov, tsjechië, opent. Succesvolle obligatie-lening uitgifte van 500 miljoen u u 23 januari Peter M. van Rossum (49) voorgesteld als Chief Financial Officer met ingang van 1 april maart Rodamco Europe gepromoveerd naar de AEX-index op Euronext Amsterdam 6 maart Groei van 7,5% in gerapporteerd direct resultaat na belastingen over 2005 t onze normen en waarden Onze bedrijfscultuur is gestoeld op vier kernwaarden: kennis uitwisselen, voorspelbaar zijn, teamwork en continue verbetering. De Code of Conduct (gedragscode) van Rodamco Europe zorgt ervoor dat we volgens duidelijke normen handelen. Als organisatie en als individuen zijn we gehouden aan onze waarden en Code of Conduct. Door ze te verweven in ons dagelijks werk, creëren we een werkomgeving die goed is voor Rodamco Europe, haar mensen en belanghebbenden aandeelhouders, retailklanten, huurders, consumenten, zakelijke partners, dienstverleners en toeleveranciers, en de nationale en lokale autoriteiten en gemeenschappen. Daarom brengen we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid tot uitdrukking in deze lokale gemeenschappen. Daarnaast houden we rekening met milieu, gezondheid en veiligheid bij al onze activiteiten. We werken hiervoor nauw samen met de lokale autoriteiten. onze juridische en fiscale status Rodamco Europe N.V. is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en kwalificeert als een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) onder de Nederlandse wet. In Nederland is geen vennootschapsbelasting verschuldigd wanneer aan alle bepalingen van de Nederlandse belastingwetgeving is voldaan. In Frankrijk hebben we geopteerd voor de SIIC-status voor de gehele Franse portefeuille. Over het inkomen en de vermogenswinst uit de portefeuille hoeft in Frankrijk geen belasting betaald te worden. rodamco europe gewogen Standard & Poor s classificeren ons als single A met stabiele vooruitzichten, de beste rating in de Europese onroerendgoedsector. Op 2 maart 2006 is Rodamco Europe gepromoveerd naar de Amsterdam AEX Index. Dit is de referentiegroep van de top 25 ondernemingen met de meest actief verhandelde aandelen. We zijn gepromoveerd uit de Amsterdam Midkap (AMX) naar de AEX. Rodamco Europe maakt verder deel uit van de Euronext top 100 en de MSCI World Indices. We zijn gehouden aan een transparante rapportage aan al onze belanghebbenden. Op onze website is informatie te vinden over al onze overkoepelende en landenactiviteiten, onze financiën, onze corporate governance en investor-relationsactiviteiten. Voor meer informatie over Rodamco Europe: 7

10 FINANCIËLE RESULTATEN IN 2005 s In lijn met onze missie om consistente groei in aandeelhouderswaarde te genereren door middel van de Return on Retail-strategie, hebben we aanzienlijke vooruitgang geboekt. De belangrijkste financiële kerncijfers worden hieronder in detail besproken. In 2005 hebben we Direct resultaat na belasting met 7,5% gestegen naar 340,9 miljoen (2004: 317,0 miljoen) door een toename van de brutohuuropbrengsten van Direct resultaat na belasting per aandeel 3,80 (2004: Nettowinst voor aandeelhouders gestegen met 230,3% tot 1.282,1 miljoen, inclusief indirect resultaat na belasting van 941,2 miljoen (2004: 71,2 Herwaarderingsresultaat op de onroerendgoedbeleggingen 964,5 miljoen, waarvan 80% veroorzaakt door yield shift Triple NAV (NNNAV 1) ) met 23,3% gestegen naar miljoen (2004: miljoen) of 60,44 (2004: 49,01 2) ) per Nettohuuropbrengsten gestegen met 9,9% naar 503,5 miljoen (2004: 458,1 miljoen), de like-for-like-groei van de nettohuuropbrengsten was Algehele bezettingsgraad gestegen naar 97,9% (2004: 97,0%), waarbij de bezettingsgraad in de winkelsector steeg van 98,4% eind 2004 naar 98,6% aan het eind van De beleggingsportefeuille groeide met 21,0% naar 9,1 miljard; 90,3% van de portefeuille geïnvesteerd in de winkelsector (2004: Assetselectie in lijn met de strategische focus op retail heeft geresulteerd in: t 567 miljoen acquisities (retail) en overige investeringen; t 281 miljoen (boekwaarde; 291 miljoen verkoopwaarde) desinvesteringen (kantoren/bedrijfsruimten/winkels); t 294 miljoen pipeline-investeringen tegen kostprijs; t herwaardering, inclusief Ondanks de pipelineprojecten die voor een totaalbedrag van 543 miljoen in 2005 in exploitatie zijn gekomen, bedraagt de totale pipeline van gecommitteerde en niet-gecommitteerde projecten aan het eind van het jaar 2,4 De marktkapitalisatie van Rodamco Europe nam per jaar einde met 20,4% toe tot 6,3 miljard (2004: 5,2 miljard). strategische resultaten portefeuillegroei In 2005 is onze beleggingsportefeuille in waarde toegenomen met miljoen tot miljoen (2004: miljoen). Deze groei kwam voort uit een hogere herwaardering van onze onroerendgoedbeleggingen ( 965 miljoen), een herwaardering van de pipeline van 63 miljoen, acquisities 1) Voor slotdividend 2005 van 2,17 per aandeel. Zie voor definities pagina 11 and 12. 2) Voor slotdividend 2004 van 1,90 per aandeel. z Nieuwe IFRS-regelgeving Met ingang van 1 januari 2005 stelt Rodamco Europe haar financiële informatie (inclusief vergelijkende cijfers over 2004) op in overeenstemming met de Internationale Financiële Rapportage Standaarden (IFRS). Aan het eind van 2004 voorspelden we een mogelijk IFRSeffect op twee van onze indicatoren. We hebben juist ingeschat dat het effect op de kasstroom verwaarloosbaar zou zijn. Het geschatte effect op het eigen vermogen van 30 miljoen negatief is hoger uitgepakt dan verwacht, vanwege de invloed van achtergestelde belastingen (onder IFRS opgenomen tegen nominale in plaats van verdisconteerde waarde). Het totale effect op het eigen vermogen is minus 196 miljoen, waarvan 170 miljoen latente belasting. De belangrijkste IFRS-regelgeving die door Rodamco Europe wordt toegepast en de effecten van de overgang naar IRFS voor Rodamco Europe zijn te vinden op onze website, investor relations. 8

11 financiële resultaten in 2005 en overige investeringen van 567 miljoen, voornamelijk de acquisitie van Stadshart Amstelveen en Jumbo (bruto 453 miljoen), overige investeringen in pipelineprojecten ( 294 miljoen), desinvesteringen ( 281 miljoen) en overige mutaties (minus 31 miljoen). direct resultaat na belasting Rodamco Europe richt zich op het directe resultaat na belasting als de belangrijkste prestatiemaatstaf voor de operationele resultaten en voor het dividendbeleid. Direct resultaat na belasting is ongeveer gelijk aan de kasstroom van de Groep over het jaar. Het omvat nettohuuropbrengsten, overige opbrengsten en kosten minus algemene kosten (EBITDAV) minus de nettorentelasten, de koersverschillen, de vennootschapsbelasting en een deel van het minderheidsbelang. Deze prestatiemaatstaf wordt steeds meer gebruikt bij de analyse van de winstgevendheid. Bij Rodamco Europe is het direct resultaat na belastingen in 2005 gestegen met 7,5% naar 340,9 miljoen (2004: 317,0 miljoen). De belangrijkste oorzaak is de like-for-like-groei van 4,9% van de nettohuuropbrengsten, pipelineprojecten die in exploitatie zijn gekomen en het netto-effect van acquisities en desinvesteringen. kasstroom De totale nettokasstroom uit operationele activiteiten (voor investeringen en financiering) steeg van 364 miljoen in 2004 tot 460 miljoen in In dezelfde periode is 565 miljoen aangewend voor investeringen in onroerend goed. Voor de betaling van 282 miljoen aan slotdividend van 2004 en het interim-dividend van 2005 vereiste dit een additionele nettofinanciering van 519 miljoen. Deze extra financiering werd voornamelijk verkregen door de uitgifte van obligatieleningen in De totale liquide middelen namen in 2005 toe met 7 miljoen tot 72 miljoen. ontwikkelingen financiering De nettofinanciering steeg eind december 2005 naar 3,2 miljard, voornamelijk vanwege de acquisitie van Stadshart Amstelveen, wat volledig met vreemd vermogen gefinancierd is. Circa 68% van onze schulden was per 31 december 2005 gefinancierd tegen vaste rente en de gemiddelde rentevoet op die datum bedroeg 3,86% (einde 2004: 4,35%). aandeel, betaald in oktober Er zal een slotdividend van 2,17 per aandeel worden voorgesteld, waarmee het totale dividend voor 2005 op 3,42 per aandeel komt. Dit is een toename van 12,1% ten opzichte van het dividend over 2004 van 3,05 per aandeel. Gezien de sterke groei van de nettowinst voor aandeelhouders, stelt Rodamco Europe een dividendgroeivoet voor die hoger is dan de groei van het direct resultaat na belasting. De voorgestelde uitkeringsratio per aandeel is voor % van het directe resultaat na belasting, in het midden van de 85-95%-range van het dividendbeleid. mutaties in eigen vermogen en intrinsieke waarde per aandeel mln /aandeel* % Balans 1 januari ,9 - Uitgekeerd slotdividend 2004 (170) (1,9) - Correctie openingsbalans IAS 32/39 (18) (0,2) Herberekende balans 1 januari ,8 100 Nettowinst ,30 31,2 Koersverschillen (5) (0,06) (0,1) Overige mutaties (2) (0,02) 0,0 Totaalresultaat ,22 31,1 Eigen vermogen aandeelhouders voor uitkering dividend ,06 131,1 Interim-dividend 2005 (112) (1,25) (2,7) Eigen vermogen aandeelhouders na interim-dividend ,81 128,4 Marktkapitalisatie op 31 december ,30 - t dividend Het contante interim-dividend voor 2005 werd vastgesteld op 1,25 per Agio op intrinsieke waarde ,5 *Gebaseerd op het totaal aantal uitstaande aandelen aan het eind van het jaar. 9

12 financiële resultaten in jarenoverzicht kerncijfers ( mln) IFRS IFRS Nederlandse GAAP Nederlandse GAAP Nederlandse GAAP onroerendgoedportefeuille Onroerendgoedbeleggingen Renovatieprojecten Pipelineprojecten Financiële vaste activa Totaal beleggingen balans Eigen vermogen aandeelhouders Externe financiering resultaten Brutohuuropbrengsten Nettohuuropbrengsten Bezettingsgraad % 97,9 97,0 97,3 96,2 96,1 s Direct resultaat na belastingen Indirect resultaat na belastingen (48) Nettowinst Overige vermogensmutaties (7) 85 Totaalresultaat Gerapporteerde nettowinst cijfers per aandeel Aantal aandelen einde periode koers Hoogste 72,85 59,75 46,92 47,50 47,70 Laagste 56,60 46,04 40,70 38,55 38,25 Slot 70,30 58,40 46,17 40,25 39,66 Gemiddeld 64,59 51,35 44,04 42,52 42,38 Intrinsieke waarde per aandeel einde periode 58,81 47,94 48,31 48,29 46,81 NNNAV per aandeel einde periode 60,44 49,01 n.v.t. n.v.t. n.v.t. Direct resultaat per aandeel 3,80 3,54 3, Indirect resultaat per aandeel 10,50 0,79 (0,54) - - Totale winst per aandeel gerapporteerd 14,30 4,33 2,80 3,44*/3,57** 3,58 Dividend per aandeel 3,42 3,05 2,85 2,80 2,72 Marktkapitalisatie mln ratio s Rendement op eigen vermogen aandeelhouders (%) 31,2 9,9 6,2 9,3 15,1 Dividendrendement (%) 4,9 5,2 6,2 7,0 6,9 Loan-to-value (leningen als percentage van waarde, %) 35,5 36,2 33,8 29,5 39,2 Rentedekking 4,1 4,2 3,9 3,5 3,2 Koers/winstverhouding 18,5 16,50 13,82 11,70 11,08 *Gebaseerd op 89,6 miljoen uitstaande aandelen en winst gecorrigeerd voor het bedrag aan betaalde rente op de 5% converteerbare lening van 555 miljoen. **Gebaseerd op een gewogen gemiddeld aantal aandelen van 80,5 miljoen. 10

13 financiële resultaten in 2005 gecommitteerde pipeline forum nacka, stockholm, zweden Op zo n vijf kilometer ten zuidoosten van het centrum van de Zweedse hoofdstad Stockholm, ligt dit winkelcentrum in het hart van een van de snelst groeiende gebieden van het land. Een volledige renovatie en uitbreiding is niet alleen vanuit zakelijk oogpunt goed, maar zorgt er ook voor dat Forum Nacka deze levendige regio beter kan bedienen. Met de uitbreiding wordt m 2 extra winkelruimte toegevoegd aan de bestaande m 2. Openingsdatum: 1989 Totaal Verhuurbaar Oppervlak: m 2 ( m 2 ) Parkeergelegenheid: 850 (+ 820) Bezettingsgraad: 94,0% Theoretische Brutojaarhuur: 11,3 (+ 10) mln Marktwaarde: 138 mln; geraamde kostprijs uitbreiding 121 mln Huurherzieningspotentieel: 3,4% Huisvestingslasten: 7,9% Belangrijke Huurders: Coop, Ahold/ICA, Systembolaget, Hennes & Mauritz, Lindex, Stadium t resultaat per aandeel Het directe resultaat na belasting per aandeel steeg in 2005 met 7,5% tot 3,80 (2004: 3,54). De nettowinst voor aandeelhouders per aandeel bedraagt voor ,30, een stijging van 230,3% ten opzichte van 4,33 in epra-best practice In januari 2006 heeft de European Public Real Estate Association (EPRA) Best Practice Policy Recommendations (aanbevelingen voor best-practicebeleid) gepubliceerd voor transparante, uniforme en vergelijkbare financiële informatie door onroerendgoedondernemingen. Wij voldoen in ons jaarverslag aan een aanzienlijk gedeelte van deze aanbevelingen. Rodamco Europe verantwoordt haar resultaten op basis van IFRS. Daarnaast richten we ons op twee indicatoren bij de evaluatie van de resultaten: direct resultaat na belastingen voor de operationele resultaten en Triple NAV voor de intrinsieke waarde. Deze prestatiemaatstaven vervangen niet de IFRS-maatstaven, maar geven additionele informatie om beleggers te ondersteunen bij de interpretatie van de resultaten van de Groep. Beide prestatiemaatstaven worden hieronder besproken en worden volgens de EPRA-aanbevelingen berekend. triple net asset value (nnnav) De Triple NAV steeg met 23,3% naar miljoen aan het eind van 2005, of 60,44 per aandeel (eind 2004: 49,01) na het slotdividend van 2004 van 1,90 per aandeel en het interim-dividend 2005 van 1,25 per aandeel, maar voor het slotdividend over branche (epra) nnnav per aandeel De maatstaf (verwaterde) EPRA NAV per aandeel wordt afgeleid van de (verwaterde) NAV per aandeel (gebaseerd op IFRS) door: (1) aanpassing voor de reëlewaardemutaties op pipelineprojecten, (2) aanpassing voor reëlewaardemutaties van financiële instrumenten die beschouwd worden als economische hedges maar onder IAS 39 niet kwalificeren als hedges, en (3) eliminatie van de latente belastingverplichting. De maatstaf van Triple NAV per aandeel wordt afgeleid van de verwaterde NAV-maatstaf, zoals door EPRA gedefinieerd door: (1) terugdraaien van de reëlewaardemutatie met betrekking tot de financiële instrumenten die gedaan was om de verwaterde NAV per aandeel af te leiden, (2) herstellen van de marked-to-marketaanpassingen volgens IAS 39 met betrekking tot schulden die niet tegen reële waarde in de balans zijn opgenomen, en (3) herstellen van de latente belasting zoals voor de Groep van toepassing. Bij de berekening van de latente belastingen wordt rekening gehouden met het tijdstip en de marktnorm waarbij het onroerend goed wordt afgestoten en de gerelateerde belastingwetgeving. winst per aandeel Het directe resultaat per aandeel wordt berekend in overeenstemming met de best-practice -aanbevelingen van de EPRA over winst per aandeel (de term die EPRA gebruikt voor direct resultaat per aandeel is verwaterde EPRA-winst per aandeel ). Het directe resultaat per aandeel wordt afgeleid van de IFRS (verwaterde) winst per aandeel met aanpassingen voor: (1) reëlewaardemutaties van 11

14 financiële resultaten in 2005 (EPRA) NNNAV voor het jaar eindigend op 31 december 2005 (in miljoen) Per aandeel s Eigen vermogen aandeelhouders op 31 december 2005 volgens IFRS-resultatenrekening ,81 47,94 Reëlewaardeaanpassingen pipelineprojecten ,50 0,25 Reëlewaardeaanpassingen financiële instrumenten (7) (26) (0,08) (0,29) Latente belastingen (nominale waarde) ,03 3,74 Verwaterde EPRA NAV ,26 51,64 Herstel reëlewaardeaanpassingen financiële instrumenten 7-0,08 - Reëlewaardeaanpassingen obligaties en rentedragende leningen (67) (70) (0,75) (0,78) Latente belastingen (marktwaarde) (193) (165) (2,15) (1,85) Verwaterde EPRA NNNAV ,44 49,01 Direct resultaat per aandeel voor het jaar eindigend 31 december 2005 (in miljoen) Per aandeel Nettowinst voor aandeelhouders op 31 december 2005 volgens IFRS-resultatenrekening ,30 4,33 Herwaarderingsresultaat (1.028) (99) (11,47) (1,11) Nettoverkoopresultaat onroerendgoedbeleggingen (10) (1) (0,11) (0,01) Reëlewaarderesultaat derivaten (7) - (0,08) - Latente belastingen ,15 0,33 Minderheidsdeelnemingen met betrekking tot het bovenstaande 1-0,01 - direct resultaat ,80 3,54 12

15 financiële resultaten in 2005 nettohuuropbrengstenbrug Nettohuuropbrengsten in miljoen t 430 Nettohuuropbrengsten 2004 Effect van acquisities 2004/2005 Effect van desinvesteringen 2004/2005 In/uit pipeline 2004/2005 Overig Operationele groei Nettohuuropbrengsten 2005 onroerendgoedbeleggingen en renovatieprojecten, (2) het nettoverkoopresultaat van onroerendgoedbeleggingen, (3) belasting op het nettoverkoopresultaat (indien van toepassing), (4) negatieve goodwill en/of bijzondere waardevermindering goodwill (indien van toepassing), (5) reëlewaardemutaties van derivaten die beschouwd worden als economische hedges maar onder IAS 39 niet kwalificeren als hedges (inclusief gerelateerde valutaverschillen), (6) aanpassing van de latente belasting met betrekking tot de voorgaande posten, en (7) aanpassing voor minderheidsdeelnemingen met betrekking tot het bovenstaande. nettowinst voor aandeelhouders De nettowinst (op basis van IFRS) omvat niet alleen het directe resultaat na belastingen, maar ook niet-kasstroomgerelateerde posten ( indirect resultaat na belastingen ), zoals het herwaarderingsresultaat, het resultaat op desinvesteringen, het reëlewaarderesultaat van de derivaten en de latente belasting. Het resultaat op minderheidsaandelen is onder IFRS volledig opgenomen in de nettowinst. De nettowinst voor aandeelhouders (de nettowinst toekomend aan de aandeelhouders van Rodamco Europe) is exclusief het resultaat op minderheidsaandelen en wordt onder IFRS gebruikt als belangrijkste indicator voor het gehele resultaat van Rodamco Europe. De toename in de nettohuuropbrengsten van 9,9% in vergelijking tot 2004, maar vooral de sterke stijging van het herwaarderingsresultaat in 2005, heeft geleid tot de groei van 230,3% van de nettowinst voor aandeelhouders tot 1.282,1 miljoen. huuropbrengsten De nettohuuropbrengsten stegen met 9,9% tot 503,5 miljoen, vergeleken met 458,1 miljoen in 2004, terwijl de brutohuuropbrengsten stegen met 9,5% tot 594,0 miljoen (2004: 542,7 miljoen). De stijging van de brutohuuropbrengsten komt voornamelijk voort (i) uit de huuropbrengsten uit acquisities die in het laatste deel van 2004 gedaan zijn ( 9,4 miljoen, hoofdzakelijk Väsby in Zweden en Croix Dampierre in Frankrijk) en in 2005 ( 13,0 miljoen, Stadshart Amstelveen in Nederland); (ii) uit onroerend goed dat in exploitatie is gekomen ( 18,1 miljoen, voornamelijk winkelcentra in Nederland, Piazza en Carnisse Veste, in 2004, en Parquesur in Spanje, een gedeelte van Woensel, Vier Meren, Almere en Spazio in Nederland en Chodov in Tsjechië, in 2005); (iii) huurverhogingen van 14,5 miljoen; en (iv) een afname van de voorzieningen voor dubieuze debiteuren van 8,8 miljoen. De toename van de brutohuuropbrengsten werd gedeeltelijk gecompenseerd door het effect van desinvesteringen (voornamelijk kantoren) met een totaal negatief effect op de brutohuuropbrengsten van 13,5 miljoen in De algehele bezettingsgraad is aan het eind van 2005 gestegen naar 97,9%; de bezettingsgraad van de winkelsector steeg tot 98,6%. De like-for-like-groei van de nettohuuropbrengsten 13

16 financiële resultaten in 2005 lag met 4,9% ruim boven de gewogen gemiddelde inflatie van 2,3%. Vooral Frankrijk, Spanje en Centraal-Europa lieten een hoge like-for-likegroei zien. De like-for-like-groei in Zweden en Nederland was beperkt, vanwege een lage indexatie. hebben we in het vierde kwartaal van 2005 besloten om de taxatie van JLL volledig over te nemen voor dit deel van de portefeuille. Het nettoaanvangsrendement 4) op de totale beleggingsportefeuille was op 31 december ,1% (2004: 6,9%). s herwaarderingsresultaat en resultaat op desinvesteringen 3) Het herwaarderingsresultaat van de onroerendgoedportefeuille van Rodamco Europe is in 2005 gestegen naar 1.027,8 miljoen, waarvan 283,6 miljoen in het vierde kwartaal van Het uitzonderlijke herwaarderingsresultaat op de hoge kwaliteit beleggingsportefeuille van Rodamco Europe (circa 65% is A*- en A-kwaliteit) op dominante en eersteklas locaties wordt met name veroorzaakt door de huidige sterke vraag van beleggers in een tijd van lage rente. externe taxatie We hebben, in lijn met het taxatiebeleid van Rodamco Europe, nationale en internationale externe taxateurs in ieder land gevraagd om eindejaarstaxaties uit te voeren op onze totale beleggingsportefeuille. Daarnaast heeft Rodamco Europe, zoals aangekondigd in een persbericht op 18 oktober 2005, en na een Groepsbrede taxatie in het derde kwartaal van 2005, besloten om gelijktijdig Jones Lang LaSalle (JLL) in het vierde kwartaal van 2005 een volledige taxatie te laten uitvoeren voor circa 65% van de beleggingsportefeuille. Dit deel van de portefeuille bestaat voornamelijk uit de grootschalige A*- en A-kwaliteit winkelcentrumbeleggingen. Daarnaast heeft JLL een desktop taxatie uitgevoerd op een portefeuille van A*- en A-kwaliteit winkels in winkelstraten, die ongeveer 6% van de totale beleggingsportefeuille vertegenwoordigt. Het resterende gedeelte van de beleggingsportefeuille van 29% bestaat uit relatief kleinere winkelcentra, winkels in winkelstraten, kantoren en bedrijfsruimten; typen onroerend goed die minder onderhevig zijn aan rendementsdruk ( yield compression ). vraag van investeerders De aanleiding voor dit taxatieproces is de aanhoudende belangstelling van beleggers voor topkwaliteit winkelonroerendgoed in Continentaal Europa. Om de vraag van pan-europese beleggers te weerspiegelen en de behoefte aan consistentie en uniformiteit in de taxatiemethodologie, taxatiebeleid vanaf 2006 Rodamco Europe heeft het taxatieproces in het vierde kwartaal van 2005 geëvalueerd, alvorens een besluit te nemen over het taxatiebeleid van 2006 en verder. Wij hebben besloten om de frequentie van de externe taxatie van de totale portefeuille van winkelcentra omhoog te brengen naar vier per jaar: één volledig en drie desktop. De taxatiefrequentie voor de portefeuille van winkels in winkelstraten blijft ongewijzigd; 25% volledige externe taxatie elk kwartaal en per jaareinde 25% volledige externe taxatie en 75% externe desktop -taxatie. Omwille van de consistentie en uniformiteit en de pan-europese visie op de beleggingen, hebben we besloten om een shortlist van vier pan-europese taxateurs op te stellen (JLL, DTZ, Cushman & Wakefield Healey & Baker, en CB Richard Ellis) en één voor de bedrijfsruimten (King Sturge). positieve herwaarderingsresultaten De herwaarderingsresultaten op onroerendgoedbeleggingen waren in 2005 in alle sectoren positief ( 965 miljoen), het herwaarderingsresultaat op winkelonroerendgoed bedroeg 935 miljoen, kantoren hadden een positieve herwaardering van 18 miljoen en bedrijfsruimten 12 miljoen. De herwaarderingsresultaten van onroerendgoedbeleggingen waren in alle landen eveneens positief: Nederland en België 154 miljoen, Scandinavië 156 miljoen, Frankrijk 322 miljoen, Spanje 215 miljoen en Centraal- Europa 118 miljoen. Circa 80% van het herwaarderingsresultaat kan toegeschreven worden aan een yield shift (verschuiving van het aanvangsrendement) en de resterende 20% aan een toename van de huuropbrengsten. herwaardering pipeline Op pipelineprojecten werd een waarderingsresultaat van 63 miljoen gerealiseerd, met de opening van de uitbreiding van Parquesur in Spanje, Vier Meren en Spazio in Nederland, en Chodov in Tsjechië. Dit resultaat is inclusief een bijzondere waardevermindering van 8 miljoen op de waarde van pipelineprojecten in Nederland. 3) Onder IFRS bestaan onroerendgoedbeleggingen uit beleggingsonroerendgoed (opgenomen tegen marktwaarde), renovatieprojecten (opgenomen tegen marktwaarde) en pipelineprojecten (opgenomen tegen kostprijs minus bijzondere waardevermindering). De laatste werd onder de Nederlandse Algemeen Aanvaarde Waarderingsgrondslagen opgenomen tegen marktwaarde. 4) Netto-aanvangsrendement wordt berekend door de geschatte nettohuuropbrengsten in een jaar uit te drukken als percentage van de bruto-openmarktwaarde (inclusief overdrachtskosten). 14

17 financiële resultaten in 2005 desinvesteringen Rodamco Europe heeft beleggingen voor een totale verkoopprijs van 291 miljoen gedesinvesteerd. Dit betrof voornamelijk de verkoop van Marktveldpassage, MECC en Plaza Arena in Nederland ( 114 miljoen), Hallunda en Sollentuna in Zweden ( 52 miljoen), twee kantoren in Frankrijk, Avenue Marceau en Serbie ( 41 miljoen), Pontis Haus in Duitsland ( 38 miljoen), een aantal kleinere winkelbeleggingen in Nederland en Frankrijk en bedrijfsruimten/overig in Spanje. Deze desinvesteringen hadden in 2005 een boekwinst van 10 miljoen tot gevolg. analyse operationele marge Een belangrijke doelstelling bij Rodamco Europe is het effectieve management van de kostenbasis. We sturen actief op de kosten zoals getoond in de grafiek als percentage van de theoretische brutohuuropbrengsten. De totale algemene kosten zijn de kosten die gemaakt worden op het Corporate Center en bij asset management, HR, financiën en andere staffuncties in onze markten. De totale exploitatiekosten zijn die kosten die niet verhaald kunnen worden op huurders en omvatten posten zoals belastingen, onderhoud, kosten voor onroerendgoedmanagement en verhuurkosten in onze winkelcentra. Onder huurverlies verstaan we drie specifieke posten: leegstand, voorzieningen voor dubieuze debiteuren en huurkortingen. Zoals uit de grafiek blijkt, resulteert actief kostenmanagement in een marge. Het is ons doel om de operationele marge te laten toenemen, waarbij de waarde van ons onroerend goed in de tijd groeit. Actief retail management en de voordelen die dit genereert zijn de belangrijkste middelen. De exploitatiekosten (exclusief nettoservicekosten) stegen in 2005 met 10,8% naar 84,9 miljoen (2004: 76,6 miljoen). Als een eenmalige vrijval van een voorziening in 2004 niet meegerekend wordt, zou de toename 8,3% zijn geweest, wat lager is dan de groei van 9,5% van de brutohuuropbrengsten. De toename van de exploitatiekosten werd gedeeltelijk gecompenseerd door de afname van de nettoservicekosten (doorberekende servicekosten minus servicekosten) van 2,4 miljoen. analyse operationele marge % operationele marge % algemene kosten % huurverlies % exploitatiekosten t De algemene kosten (voorheen managementkosten ) namen in met 22,3% toe tot 44,5 miljoen (2004: 36,4 miljoen). Dit werd veroorzaakt door een groei van de beleggingsportefeuille en door andere investeringen die verband houden met het verbeteren van de concurren ,4 74,0 tiepositie van Rodamco Europe in de markt en een toename van de taxatiekosten vanwege de eerder genoemde pan-europese taxatie, en een toename van de compliance-activiteiten. 20 6,3 5,9 7,2 4,6 Het huurverlies verbeterde significant in 2005 tot 4,6% (2004: 5,9%), gedeeltelijk vanwege een verlaging van de voorziening voor dubieuze debiteuren. 0 14, ,

18 financiële resultaten in 2005 Onze missie is een consistente groei in aandeelhouderswaarde. In 2005 hebben we een toename van 230,3% in winst voor aandeelhouders gerealiseerd en een stijging van het dividend van 12,1% voorgesteld. s overige opbrengsten Overige opbrengsten van 2,1 miljoen in het tweede kwartaal betreft de terugvordering van uitgaven van het pipelineproject Azul Talavera in Spanje, dat van de lijst van pipelineprojecten van Rodamco Europe verwijderd is. nettofinancieringsresultaat De nettorentelasten stegen met 10,4% van 101,2 miljoen in 2004 tot 111,7 miljoen in 2005, wat lager is dan de 16,0% toename van de gemiddelde schuld. De totale nettofinanciering steeg van 2,7 miljard eind december 2004 tot 3,2 miljard eind december Het gemiddelde rentepercentage daalde naar 3,86% aan het eind van 2005 (4,35% aan het eind van 2004). Het lagere gemiddelde rentepercentage werd gedeeltelijk gecompenseerd door de lagere renteopbrengsten van 3,6 miljoen. Onder IFRS zijn de koersverschillen ( 0,1 miljoen) en de reëlewaardemutatie derivaten ook inbegrepen in het nettofinancieringsresultaat. Er was in 2005 een positief reëlewaarderesultaat op de derivaten van 7,1 miljoen, voornamelijk vanwege renteswaps die niet direct gekoppeld zijn aan specifieke leningen, en daardoor niet in aanmerking komen voor hedge accounting. belastingen De mutatie in de latente belastingpositie als gevolg van herwaarderingsresultaten en de realisatie van latente belastingvorderingen (compensabele fiscale verliezen) heeft geresulteerd in een bedrag van 103,1 miljoen aan latente belasting (2004: 29,2 miljoen). De latente belasting wordt berekend aan de hand van de effectieve belastingtarieven voor die landen waar geen belastingvrijstelling geldt, zoals FBI in Nederland en SIIC in Frankrijk. De vennootschapsbelasting bedroeg 7,9 miljoen, vergeleken met 2,7 miljoen in Een aantal belastingposities wordt door de lokale belastingautoriteiten ter discussie gesteld, of zal in de toekomst onderwerp van discussie zijn. Sommige zaken zijn onder behandeling bij een gerechtshof. De potentiële belastingrisico s kunnen variëren van 0 tot een maximum van 61 miljoen, waarvan 19 miljoen is voorzien in de balans, een stijging van 6 miljoen vergeleken met gebeurtenissen na balansdatum Op 27 januari 2005 heeft de Euronext aangekondigd dat het aandeel Rodamco Europe zal worden opgenomen in de AEX-index op Euronext Amsterdam met ingang van 2 maart Op 16 februari 2006 heeft Rodamco Europe bekendgemaakt dat er een aankoopovereenkomst is afgesloten voor een belang van 50% in winkelen entertainmentcentrum Aupark tegen een initiële aankoopprijs van 75 miljoen en een gegarandeerd aanvangsrendement op de initiële investering van 7,75% voor de eerste drie jaar. De uiteindelijke aankoopprijs wordt gebaseerd op de nettohuuropbrengsten in We hebben ook de mogelijkheid ons belang te vergroten. De acquisitie van het belang van 50% geeft ons het recht om een extra belang aan te kopen vanaf De verkopende partij heeft het recht om zijn belang te verkopen vanaf de datum van ondertekening. De afronding van de verkoop en de overdracht van de aandelen moet goedgekeurd worden door de Slowaakse Mededingingsautoriteit, wat naar verwachting in het tweede kwartaal van 2006 zal plaatsvinden. benoemingen Op 23 januari 2006 hebben we ons voornemen bekend gemaakt om op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2006 de heer Peter M. van Rossum (49) te benoemen als Chief Financial Officer en lid van de raad van bestuur met ingang van 1 april

19 INVESTOR RELATIONS Transparantie is een strategisch onderwerp bij Rodamco Europe. Onze doelstelling is volledig transparant te zijn voor belanghebbenden en andere geïnteresseerde partijen: (potentiële) aandeelhouders, huurders, medewerkers, financiële dienstverleners, analisten, rating agencies en de media. Een van onze eerste doelen is om een zodanig niveau van transparantie te bereiken, dat belanghebbenden Rodamco Europe met ondernemingen in alle sectoren kunnen vergelijken. Dit doel wordt ondersteund door een actief investor-relationsprogramma en het leveren van tijdige, gelijkmatige en toereikende informatie, over financiële resultaten, strategie en ontwikkelingen binnen de Groep (o.a. ook via onze website). Onze raad van bestuur is nauw betrokken bij alle investor-relationsactiviteiten. Onze inspanningen werden in 2005 erkend, door de nominatie voor de Sijthoff-prijs, de prestigieuze Nederlandse prijs voor transparantie in de jaarverslaggeving. communicatie met aandeelhouders In 2005 hebben we roadshows gehouden voor beleggers in Europa en de Verenigde Staten. Naast informatie over Rodamco Europe, haar missie, strategie en resultaten, hebben we ons in 2005 gericht op de waardering van onze portefeuille, het belang van de pipeline voor toekomstige groei en de manier waarop we onze gecommitteerde en niet-gecommitteerde pipeline selecteren en uitbreiden. onze website We hebben in 2005 onze website, en de informatie voor aandeelhouders verbeterd. Onze nieuwe website bevat audio webcasts en een groot aantal presentaties die kunnen worden gedownload en waarmee belanghebbenden de ontwikkelingen in de Groep kunnen analyseren en volgen. informatie voor aandeelhouders Rodamco Europe N.V. is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en wordt gekwalificeerd als een Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) onder de Nederlandse wetgeving. Meer informatie over onze FBI-status en de Franse SIIC-status vindt u in het kader op pagina 18. Met noteringen aan de effectenbeurzen van Amsterdam, Brussel, Parijs en Frankfurt, en als een van de top 100 Euronextondernemingen, was Rodamco Europe opgenomen in de Amsterdam Midkap Index (AMX). Met ingang van 2 maart 2006 zijn we gepromoveerd naar de AEX-index, die bestaat uit de t aandeelhoudersrendement ,1 7,5 26,6 25,5 6,2 in % ,8 7,5 19, ,8 7,6 8,6 7,0 11,3 0 (3,8) 1,6-5 02/01/ /12/ /01/ /12/ /01/ /12/ /01/ /12/ /01/ /12/2005 Pre-funded inkomen kapitaal 17

20 investor relations z s FBI- en SIIC-status Rodamco Europe heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) in Nederland en de Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk. Het is onze doelstelling om in beide landen deze status te behouden. fbi De belangrijkste voorwaarden voor de FBI-status zijn: UITSLUITEND BELEGGINGSACTIVITEITEN Het statutaire doel en de daadwerkelijke activiteiten van een FBI mogen uitsluitend bestaan uit beleggingsactiviteiten. UITKERINGSVERPLICHTING Voor het einde van de achtste maand volgend op de afsluiting van het boekjaar dient een FBI al haar fiscale winst van dat jaar uit te keren aan haar aandeelhouders. VREEMD VERMOGEN Het maximale bedrag aan schulden mag niet boven de 60% komen van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken van de FBI en 20% van de fiscale boekwaarde van alle overige beleggingen. Voor deze voorwaarde behoren leningen aangegaan door groepsmaatschappijen die niet onder het FBI-regime vallen, zoals buitenlandse dochters, niet tot de schulden. BEPERKINGEN AANDEELHOUDERSCHAP Indien de aandelen van de FBI genoteerd staan aan de Euronext Amsterdam, dan mag niet meer dan 45% van deze aandelen worden gehouden door: t Een vennootschap (met uitsluiting van andere beursgenoteerde FBI s) die is onderworpen aan een belasting naar de winst; t Een vennootschap (met uitsluiting van andere beursgenoteerde FBI s) waarvan de winst is belast op het niveau van hen die gerechtigd zijn tot het vermogen of tot de winst van die vennootschap; t Twee of meer van de bovengenoemde vennootschappen, indien zulke vennootschappen beschouwd worden als gelieerde ondernemingen onder de Wet op de vennootschapsbelasting. Voorts mag het belang bij een FBI niet voor 25% of meer berusten bij in Nederland gevestigde lichamen door tussenkomst van niet in Nederland gevestigde fondsen voor gemene rekening of van niet in Nederland gevestigde vennootschappen. Een natuurlijk persoon, een niet in Nederland gevestigd fonds voor gemene rekening of een niet in Nederland gevestigde vennootschap mag niet een belang van 25% of meer in de FBI bezitten. BEPERKINGEN VOOR LEDEN VAN RAAD VAN BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN Geen enkel lid van de raad van bestuur en niet meer dan de helft van het totaal aantal leden van de raad van commissarissen van een FBI die genoteerd staat aan de Euronext Amsterdam mag lid zijn van de raad van bestuur of van de raad van commissarissen, of werknemer zijn van een andere entiteit die, met of zonder gelieerde vennootschappen onder de Wet op de vennootschapsbelasting, een belang heeft van 25% of meer in die FBI, tenzij die entiteit een andere op de Euronext Amsterdam genoteerde FBI is. siic De belangrijkste voorwaarden voor deze status zijn: ONROERENDGOEDBELEGGINGSVENNOOTSCHAPPEN Vennootschappen die in aanmerking komen voor de SIIC-status zijn vennootschappen die tot doel hebben onroerend goed aan te kopen en/of te bouwen voor verhuur. MINIMUMAANDELENKAPITAAL Het aandelenkapitaal van de vennootschap moet minimaal 15 miljoen bedragen. BEURSNOTERING De aandelen van de vennootschap staan genoteerd aan een Franse beurs. UITKERINGSVERPLICHTING De vennootschap moet aan haar aandeelhouders minimaal 85% van het Franse van belasting vrijgestelde inkomen uitbetalen voor het eind van het jaar volgend op het jaar waarin het inkomen is gegenereerd. Binnen twee jaar moet ten minste 50% van de van belasting vrijgestelde gerealiseerde vermogenswinst worden uitgekeerd. 18

21 investor relations top 25 meest verhandelde aandelen. Daarnaast maken we ook deel uit van de MSCI World Indices. aandeelhouderswaarde Het is onze missie om een consistente groei in aandeelhouderswaarde te genereren. In de afgelopen tijd hebben we deze groei bereikt door te focussen op de Return on Retailstrategie. Het nauwgezet volgen van deze strategie heeft in 2005 geleid tot een groei van de nettowinst voor aandeelhouders met 230,3% tot 1.282,1 miljoen. Dit kan vertaald worden naar een groei van de aandeelhouderswaarde van 25,5% in het verslagjaar, zoals te zien is in de grafiek op pagina 17. uitstaande aandelen Op 31 december 2005 waren er uitstaande aandelen met een nominale waarde van 8. Op basis van de informatie per 31 december 2005 waren onze grootste aandeelhouders PGGM (24%), ABP (12%) en AEGON (5%). Volgens de definitie van Euronext bedraagt de huidige free float van Rodamco Europe 75% van haar aandelen. belangen van management en medewerkers Op 31 december 2005 hadden de leden van de raad van bestuur van Rodamco Europe gezamenlijk aandelen Rodamco Europe N.V. In 2002 heeft Rodamco Europe een Share Purchase Plan (SPP) ingevoerd voor senior management. Zie pagina 166 voor de details. koersontwikkeling Aan het eind van het jaar was de koers van het aandeel 70,30 (2004: 58,40). Het laagste punt was in april, 56,60, en het hoogste punt in september, 72,85. De marktkapitalisatie van de aandelen Rodamco Europe bedroeg op 31 december miljoen. financiële kalender 4 april 2006 Publicatie Jaarverslag april 2006 Algemene Vergadering van Aandeelhouders 24 april 2006 Aandeel Rodamco Europe wordt ex-dividend genoteerd 28 april 2006 Voorgestelde datum betaalbaarstelling slotdividend 16 mei 2006 Publicatie resultaten eerste kwartaal augustus 2006 Publicatie interim-resultaten november 2006 Publicatie resultaten eerste negen maanden 2006 kostenratio Volgens de Nederlandse Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb) moeten beleggingsinstellingen kostenratio s rapporteren. Dit is ingesteld om heldere en vergelijkbare informatie te geven over de kostenniveaus. Over 2005 bedroeg de kostenratio 5,4% (2004: 5,3%). Deze ratio wordt berekend door de totale kosten, inclusief exploitatiekosten, algemene kosten, nettorentelasten en belastingen, te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. Met ingang van 2006 en in overeenstemming met de Nadere Regeling gedragstoezicht beleggingsinstellingen 2005 van de Nederlandse toezichthouder, AFM, zullen we de kostenratio berekenen als percentage van de totale kosten, exclusief nettorentelasten, tegen de gewogen intrinsieke waarde over de laatste vijf kwartalen. Bij gebruik van deze nieuwe definitie zou de kostenratio 3,0% bedragen (2004: 2,9%). dividend Als Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) en met bepaalde uitzonderingen, is Rodamco Europe verplicht om 100% van haar Nederlandse fiscale winst uit te keren. Tot het einde van 2004 lag de uitkeringsratio tussen de 75 en 85% van het directe resultaat na belastingen gebaseerd op de Nederlandse Algemeen Aanvaarde Waarderingsgrondslagen (GAAP), exclusief buitengewone posten. Met ingang van 1 januari 2005 zijn de Internationale Financiële Rapportage Standaarden (IFRS) van kracht. In de komende jaren is ons dividendbeleid erop gericht om het dividend te laten toenemen in lijn met het directe resultaat na belastingen en met een uitkeringsbandbreedte van 85 tot 95% van het directe resultaat na belastingen. Binnen dit beleid streeft Rodamco Europe ernaar ieder jaar een interim-dividend uit te keren dat circa 40% bedraagt van het totale dividend van het jaar daarvoor. In augustus 2005 is een interim-dividend van 1,25 per aandeel vastgesteld (2004: 1,15). De raad van bestuur stelt voor om voor het volledige jaar 2005 een totaal contant dividend van 3,42 uit te keren (2004: 3,05). Dit is een toename van 12,1% ten opzichte van het dividend van het afgelopen jaar met een uitkeringsratio van 90%, in het midden van onze range. Op basis van de koers van het aandeel aan het eind van 2005 van 70,30 bedraagt het dividendrendement 4,9% (2004: 5,2%). Rodamco Europe is verplicht 25% belasting in te houden op dividenden. De aandelen Rodamco Europe N.V. zullen ex-dividend genoteerd worden op 24 april Het slotdividend zal betaalbaar gesteld worden in contanten op 28 april t 19

22 TOP 25 WINKELCENTRA Locatie Land Totaal Eigendom Bezettingsgraad Marktwaarde verhuurbaar derden m 2 in % mln oppervlak m 2 s La Part-Dieu, Lyon** Frankrijk ,8 459 Donauzentrum, Wenen** Oostenrijk ,5 366 Täby Centrum, Stockholm** Zweden ,9 327 Stadshart Amstelveen, Amstelveen Nederland ,0 316 Parly 2, Parijs Frankrijk ,0 306 Parquesur, Madrid* Spanje ,9 278 Solna Centrum, Stockholm** Zweden ,0 248 Fisketorvet, Kopenhagen Denemarken ,8 228 La Vaguada, Madrid Spanje ,6 201 Vélizy 2, Parijs Frankrijk ,0 192 Stadshart Zoetermeer**/Spazio*, Zoetermeer Nederland ,5 191 Chodov, Praag* Tsjechië ,6 190 Villeneuve 2, Lille Frankrijk ,8 174 Las Glorias, Barcelona Spanje ,3 147 Bonaire, Valencia Spanje ,7 139 Forum Nacka, Stockholm** Zweden ,0 138 Jumbo, Helsinki Finland ,0 137 Galeria Mokotów, Warschau (50% eigendom) Polen ,0 134 St Sever, Rouen Frankrijk ,7 115 Vallsur, Valladolid Spanje ,0 103 Vier Meren (Center 2000*), Hoofddorp Nederland ,9 98 Piazza Center, Eindhoven** Nederland ,0 96 Garbera, San Sebastian Spanje ,0 86 Leidsenhage, Leidschendam Nederland ,0 85 Černý Most, Praag Tsjechië ,8 84 1) Totale brutohuuropbrengsten uit de huidige huurcontracten, inclusief omzetgerelateerde huur en overige inkomsten, plus de markthuur van vacante ruimte die aan het eind van het jaar verhuurbaar was. 2) Huurherzieningspotentieel als percentage van de minimaal gegarandeerde huur. 3) Totale brutohuur inclusief servicekosten (excl. BTW) als percentage van de totale omzet incl. BTW. 4) Geografisch gebied waaruit de consumenten komen die het centrum bezoeken, normaal gesproken verdeeld in segmenten (eerste, tweede en derde). De grootte van het handelsgebied wordt bepaald door toegankelijkheid, afstand, reistijd en locatie van concurrerende faciliteiten. *Inclusief herwaardering pipelineprojecten. **Dit onroerend goed omvat kantoren, Donauzentrum omvat zowel kantoren als een hotel. TOP 5 GECOMMITTEERDE WINKELCENTRA PIPELINEPROJECTEN Locatie Land Totaal verhuurbaar Voorverhuurd Geschatte oppervlak m 2 % ontwikkelkosten mln Stadshart, Almere Nederland * 174 Zlote Tarasy, Warschau (50% eigendom) Polen ** 157 Tour Oxygène, Lyon Frankrijk Forum Nacka, Stockholm Zweden Arkády Pankrác, Praag (75% eigendom) Tsjechië *Voorverhuur (als % van m 2 ) omvat Head of Termscontracten, welke in Nederland bindend zijn. **Geen verhuurrisico s. 20