Positive outlook Dutch warehousing market

Transcriptie

1 Dutch Warehousing Market Bulletin Positive outlook Dutch warehousing market Limited quality product has driven down prime industrial yields across all logistic hot spots Intention of the Dutch government is to treble the annual contribution to the economy from the logistics sector to 10 billion by 2020 Increase in online shopping will substantially increase the direct flow of goods from manufacturers and retailers to consumers

2 2 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010

3 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Voorwoord De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt heeft wisselend gereageerd op de recente financiële crisis. De wereldwijde vraaguitval en de bestedingsafname hadden een daling van goederenstromen en overcapaciteit tot gevolg, maar tegelijkertijd ontstond er een verhoogde vraag naar bulkopslag. Hoewel de logistieke sector hiervan de negatieve gevolgen merkte, had het een positieve invloed op de dynamiek van de markt voor bedrijfsruimte. Die dynamiek bleek echter van zeer tijdelijke aard, gezien het feit dat in 2009 ook de vraag naar bedrijfsruimte daalde. Foreword The Dutch warehousing market has shown varied reactions to the recent financial crisis. The worldwide fall in demand and the reduced spending slowed down the flows of goods while at the same time it created overcapacity. This increased demand for bulk storage. Although the logistics sector did feel the negative effects, these developments also had a positive impact on the dynamics of the warehousing market. Unfortunately, that dynamism proved to be very temporary, because the demand for warehousing also fell in Nu de wereldhandel voorzichtig aantrekt, profiteert Nederland als handelsnatie daarvan, met een sterke toename van de export als gevolg. Dit wordt vooral veroorzaakt door de diverse stimuleringsmaatregelen, de lage koers van de euro en de continue vraag naar producten en diensten vanuit de opkomende markten. Dit kan de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt een nieuwe impuls geven. Aan de andere kant heerst er onzekerheid over het huidige economische herstel. Er zijn grote bezuinigingen in Europa op komst, het effect van de stimuleringsmaatregelen raakt uitgewerkt en er worden mogelijk handelssancties vanuit de Verenigde Staten aan China opgelegd. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt staat dus voor een onzekere periode. Het feit dat deze markt sterk kostprijsgedreven is en met relatief kleine marges werkt, confronteert partijen met nieuwe uitdagingen. Een aantal van deze uitdagingen beschrijven we in dit Dutch Warehousing Market Bulletin. Daarnaast beschrijven we een aantal trends en ontwikkelingen binnen de bedrijfsruimtesector, die partijen interessante mogelijkheden bieden op korte termijn. Ook de vooruitzichten op de (middel)lange termijn voor de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt bieden perspectief, gezien de stabiele werkgelegenheid in Nederland en de wereldwijd toenemende bestedingen en productie in de komende decennia. Wij hopen met deze publicatie te kunnen bijdragen aan het opstellen van een langetermijnvisie voor de bedrijfsruimtesector. Now that world trade is showing cautious signs of recovery, the Netherlands as a trading nation is benefitting in terms of a sharp increase in exports. The stimulus measures, the weak euro and the continuous demand for products and services from emerging markets are the main factors behind the increased exports. These effects may be a boost for the Dutch warehousing market. On the other hand, however, there is some uncertainty about the current economic recovery because major spending cutbacks are on the way in Europe, the impact of the stimulus measures is running out and the US may impose trading sanctions on China. The Dutch warehousing market is therefore entering a period of uncertainty. Given the fact that this market is driven mainly by cost price and works with relatively small margins, the parties on the market are facing new challenges. Some of these challenges are described in this edition of the Dutch Capital Market Bulletin. This bulletin also discusses various trends and developments in the warehousing sector that provide interesting opportunities for parties in the short term. The prospects in the medium to long-term outlook for the Dutch warehousing market are positive too, given the stable level of employment in the Netherlands and the worldwide increase in expenditures and output over the coming decades. We hope that this bulletin will be a help in the creation of a long-term vision for the warehousing sector. Rik Sonneveld Head of Logistics Ruben Langbroek Head of Research

4 4 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Macro-economische trends en ontwikkelingen Macro-economische trends en ontwikkelingen Figure 1: Dutch economic indicators Figure 2: Relevant world trade, Dutch imports and exports % 10.0 % Gross domestic product (GDP) Consumer price index (CPI) Unemployment rate (level in % of labour force) Relevant world trade volume Import price goods Export price competitors Source: CPB, September 2010 Source: CPB, September 2010 Economische situatie Hoewel de Nederlandse economie positieve groeicijfers noteert, heerst er onzekerheid over de robuustheid van het herstel. De aangekondigde overheidsbezuinigingen hebben bovendien tot gevolg dat de economische groei de komende jaren beperkt blijft. In 2010 groeit de Nederlandse economie naar verwachting met 1,75% en in 2011 met 1,5%. Economy Although the Dutch economy continues to record positive growth, there is still uncertainty about the robustness of the recovery. Furthermore, the economy can only grow to a limited extent over the next few years because of the cutbacks announced by the government. The Dutch economy is expected to grow by 1.75% in 2010 and by 1.5% in De huidige economische groei komt voornamelijk voort uit de export. De uitvoer van Nederland is in het tweede kwartaal van 2010 met bijna 10% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode in Bovendien lag het volume van de export voor het eerst sinds de recessie ruim boven het niveau van twee jaar eerder. The current economic growth is driven mainly by exports. The Netherlands exports increased by almost 10% in Q2 of 2010 compared to the same period last year. Furthermore, for the first time since the recession, the volume of exports was well above the level observed two years ago. Ook de omstandigheden voor de Nederlandse export zijn gunstiger geworden. Een voorbeeld hiervan is de daling van de euro ten opzichte van de dollar. Wel waren door de hogere olie-, basismetaal- en chemieprijzen zowel de uitvoerprijzen als de invoerprijzen hoger dan een jaar eerder. Verder oplopende olieen grondstofprijzen blijven een belangrijk punt van aandacht en kunnen op termijn sterk oplopende inflatie veroorzaken. The conditions for Dutch exports including a drop in the value of the euro against the dollar have also improved. However, both export and import prices were higher than last year because of the increase in the price of oil, base metals and chemicals. The continuing increases in the price of oil and raw materials are an important focal point and may lead in due course to sharp increases in inflation.

5 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Figure 3: Dutch imports and exports are benefitting from globalisation America Africa / Oceanic Asia 15% 15% 15% % % 10% % % 5% % Import Export 0% Import Export 0% Import Export Source: CBS, September 2010, edited by Jones Lang LaSalle Globalisering De groeiende wereldhandel is een van de belangrijkste drijfveren voor de bedrijfsruimtesector. De globalisering, de toenemende wereldbevolking en de urbanisatie in opkomende markten hebben een toename van de vraag naar goederen en diensten tot gevolg. Dit geldt voornamelijk voor sterk groeiende economieën als Brazilië, Rusland, India en China, de zogenaamde BRIC -landen. Deze landen ontwikkelen zich economisch zeer snel en ze onttrekken zich bovendien aan de wereldwijde economische malaise. Verwacht wordt dat rond 2050 de meeste van deze landen de huidige westerse economische grootmachten hebben ingehaald. De BRIC-landen vormen een potentiële afzetmarkt van ruim 2,7 miljard mensen en ze worden de komende decennia als gevolg van de ongeremde economische groei belangrijke handelspartners van Europa. De uitbreiding van de Europese Unie, maar ook de toenemende handel met genoemde opkomende economieën, biedt toekomstige groeimogelijkheden voor de Nederlandse bedrijfsruimtesector. Vooral de mainports Rotterdam en Amsterdam profiteren van de groeiende handel. Bovendien blijft Nederland op korte termijn profiteren van de goede handelspositie met Duitsland. Globalisation The growth in world trade is one of the main drivers of the warehousing sector. Globalisation, the growing world population and the urbanisation of emerging markets have resulted in the increased demand for both goods and services, especially in economies that are showing strong growth, such as those in Brazil, Russia, India and China (the so-called BRIC countries). These countries are developing economically at a very fast pace and have also managed to keep clear of the global economic malaise. It is predicted that most of these countries will have caught up with today s western economic superpowers by around The BRIC countries represent a potential sales market of more than 2.7 billion people and their unrestrained economic growth will make them major trading partners for European countries over the coming decades. In addition to the expansion of the European Union, the increasing trade with the aforementioned emerging economies also offers future growth opportunities for the Dutch warehousing sector. The mainports of Rotterdam and Amsterdam will benefit especially from the growing trade. In addition, the Netherlands will continue to benefit in the short term from its positive trading position with Germany.

6 6 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Gebruikersmarkt Figure 4: Supply on Dutch warehousing market by province Occupier market Figure 5: Stock and vacancy rate in logistic hubs '000 m² lfa 10,000 '000 m² 2,500 45% 9,000 8,000 2,000 40% 35% 7,000 6,000 1,500 30% 25% 5,000 4,000 3,000 2,000 1, Q Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Limburg Noord-Brabant Source: Jones Lang LaSalle, October , Stock Vacancy rate Amsterdam/Schriphol Rotterdam Tilburg Arnhem/Nijmegen/Tiel Venlo Eindhoven Moerdijk Breda Utrecht Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Oosterhout Venray Veghel Almere Roosendaal 20% 15% 10% 5% 0% Aanbodontwikkeling De trend van consolideren en concentreren onder gebruikers van bedrijfsruimte lijkt zich voorlopig voort te zetten. Medio 2010 is het aanbod van bedrijfsruimte gestegen tot een niveau van bijna 9,5 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Vooral de Randstad en de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg zagen het aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk toenemen. Development of supply The trend towards consolidation and concentration among the occupiers of warehouses seems to be continuing at the moment. By mid-2010, the supply of warehousing space rose to almost 9.5 million m² of lettable floor area (lfa). The increase was especially significant in the Randstad conurbation and in the southern provinces of Noord-Brabant and Limburg. Binnen het logistieke segment is sinds eind 2008 het aanbod eveneens sterk toegenomen. Daarentegen is het grootschalige aanbod (> m² vvo) in de eerste helft van 2010 licht gedaald en bedraagt het momenteel circa 4,4 miljoen m² vvo. Waar de stijging van het totale aanbod tijdens de crisis voornamelijk toe te rekenen was aan het gereedkomen van niet-verhuurde nieuwbouwontwikkelingen, wordt deze momenteel veroorzaakt door een afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers. Anderzijds wordt er slechts weinig nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Met uitzondering van eigenaargebruikersontwikkelingen is de nieuwbouwpijplijn geheel opgedroogd. De leegstandsproblematiek binnen de bedrijfsruimtesector is aanzienlijk groter dan binnen de logistieke sector. Doordat een groot aantal partijen in het verleden ruimte heeft gehuurd met het oog op potentiële groeimogelijkheden, zitten zij als gevolg van de crisis nu met overtollige ruimte die niet wordt benut. Deze zogenaamde verborgen leegstand wordt ook niet aangeboden aan de markt. De exacte omvang van de verborgen leegstand is daarom onduidelijk. The level of supply has also increased sharply in the logistics segment since the end of However, in the first half of 2010 the amount of lettable floor area available in the form of large properties (> 5,000 m² lfa) fell slightly and currently stands at approximately 4.4 million m² lfa. Whereas the increase of total supply during the crisis was mainly due to the completion of speculative new build, the current increase is the result of the reduced need for space and cutbacks implemented by occupiers. On the other hand, there is only a small amount of new build being added to the current stock. In fact, with the exception of owner-occupier projects, the pipeline has entirely dried up. Vacancy levels are significantly higher in the warehousing sector than in the logistics sector. A large number of organisations let property in the past with a view to potential growth opportunities, but the crisis has now left those organisations with excess space which is not in use. These so-called hidden vacancies are not put on the market for other parties to let either, so the exact extent of hidden vacancies is unclear.

7 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Figure 6: Take-up Dutch warehousing market by province '000 m² lfa 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, H Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Limburg Noord-Brabant Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Opnameontwikkeling Net als vorig jaar komt de dynamiek aan de vraagzijde van de bedrijfsruimtemarkt nagenoeg volledig tot stand vanuit kostenbesparingen. Die besparingen richten zich enerzijds op het terugdringen van de huisvestingslasten en anderzijds op het reduceren van de transportkosten. In de eerste helft van 2010 is op de bedrijfsruimtemarkt circa 1 miljoen m² vvo opgenomen, waarvan bijna 30% betrekking had op logistiek vastgoed. Circa 70% van het totale opnamevolume aan bedrijfsruimte concentreerde zich op de mainports Amsterdam en Rotterdam en op de inland hubs in het zuiden. Ondanks de afgenomen dynamiek op de gebruikersmarkt blijven deze locaties gezien hun ligging en bereikbaarheid strategisch interessant. Naar verwachting vertonen deze locaties daarom als eerste herstel zodra de markt aantrekt. Huurprijzen en incentives Door het geven van incentives in de vorm van huurvrije perioden of een inrichtingsbijdrage, blijven tophuurprijzen relatief stabiel. Door het huidige overaanbod zijn incentives wel een belangrijkere rol gaan spelen, waardoor de effectieve huurprijs aanzienlijk is gedaald. De huidige bandbreedte voor incentives bedraagt 6 tot 12 maanden bij een vijfjarige huurovereenkomst. De huidige tophuur voor hoogwaardige distributiecentra wordt net als voorgaande jaren gerealiseerd op Schiphol en bedraagt 92,50 per m² vvo per jaar. Binnen de Rotterdamse regio staat de tophuur door het ontstane overaanbod onder neerwaartse druk. De huidige tophuur in Rotterdam bedraagt 61,- per m² vvo per jaar. Figure 7: Take-up Dutch logistic market by sector '000 m² lfa Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Q Manufacturing 3PL Retail Other Datacenter Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate) Development in take-up levels Similarly to last year, the movement on the demand side of the warehousing market is almost entirely the result of cost-saving measures. These savings are focussed on cutting back accommodation costs on the one hand and reducing transport costs on the other hand. In H approximately 1 million m² lfa was taken up in the warehousing market, almost 30% of which was logistics space. Almost 70% of the total amount of warehousing space taken up was concentrated in the mainports of Amsterdam and Rotterdam and in the so-called inland hubs in the south. In spite of the less dynamic occupier market, these locations remain strategically interesting because of their position and accessibility. These locations are therefore expected to be the first to show signs of recovery as soon as the market picks up. Rents and incentives Prime rents have been kept relatively stable by giving incentives in the form of rent-free periods or contributions towards fitting-out costs. As a result of the current excess supply, however, incentives have begun to play a more important role, which has in turn significantly reduced the effective rent level. Incentives currently range in duration from 6 to 12 months, based on a five year contract. As in previous years, the present prime rent for high-end distribution centres is at Schiphol and amounts to per m² lfa per annum. Prime rent in the Rotterdam area is under downward pressure because of the excess supply and amounts to 61 per m² lfa per annum.

8 8 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Beleggingsmarkt Investment market Figure 8: Warehousing investment volume and yield development Figure 9: Risk premium for Dutch prime warehousing space EUR millions % % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q *Q year Dutch government bonds Dutch weighted average prime yield Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 (* preliminary estimate) Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Beleggingstransacties In de eerste drie kwartalen van 2010 werd circa 300 miljoen belegd op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Dat is circa 8% van het totale beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt voor commercieel vastgoed. In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar betekent dit een halvering van het beleggingsvolume op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. De grootste transactie in de eerste drie kwartalen van 2010 betrof de aankoop van het circa m² grote voormalige distributiecentrum van Kinzo aan de Celciusstraat in Ede door de David Hart Group. De koopsom bedroeg circa 12 miljoen. Verder kocht het Israëlische Aspen Real Estate Investments in het derde kwartaal van 2010 circa m² aan de Mindenstraat in Zwolle. Eurocommerce verkocht het logistieke centrum voor naar schatting 18,5 miljoen. Ook werd in het derde kwartaal ruim m² aan De Riemsdijk in Tiel verkocht aan ProDelta voor een bedrag van circa 10,5 miljoen. DHL Supply Chain verkocht het object door middel van een sale-andlease-backtransactie. Aanvangsrendementen In de eerste drie maanden van 2010 bleven de aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte voor het vierde kwartaal op rij stabiel. In het tweede en derde kwartaal van 2010 zijn de top netto aanvangsrendementen echter licht aangescherpt met respectievelijk 15 en 5 basispunten. Investment transactions In the first three quarters of 2010 approximately 300 million were invested in the Dutch warehousing market, which is about 8% of the total amount invested on the Dutch commercial property market. This figure is half the amount invested in the same period last year in the Dutch warehousing market. The biggest transactions in the first three quarters of 2010 concerned the purchase by the David Hart Group of a large former Kinzo distribution centre with approximately 30,000 m² of floor space on Celciusstraat in Ede. The purchase price was approximately 12 million. The Israeli company Aspen Real Estate Investments also purchased approximately 26,000 m² of floor space on Mindenstraat in Zwolle in Q3 of Eurocommerce sold the logistics centre for an estimated 18.5 million. Q3 also saw more than 21,000 m² of floor space in De Riemsdijk in Tiel being sold to ProDelta for approximately 10.5 million when DHL Supply Chain sold the property in a sale-andlease-back transaction. Initial yields In the first three months of 2010 the initial yields for warehousing remained stable for the fourth consecutive quarter. In Q2 and Q3 of 2010, however, the prime net initial yields improved slightly by 15 and 5 basis points, respectively.

9 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin e Figure 10: Warehousing investment volume by vendor and purchaser type Q Figure 11: Warehousing investment volume by vendor and purchaser nationality Q EUR Millions EUR Millions 1,200 Open Ended-Funds 1,200 Middle East 1, Institution - Pension Funds & Insurance Public Sector Institution - Banks Closed Ended-Funds 1, Global Unknown / Others Belgium 600 Third Party Fund Manager 600 Germany Vendor Type Purchaser Type Unknown / Others Public Quoted Companies - Property Companies Developer Private Investor - Individuals Owner Occupier Vendor Nationality Purchaser Nationality UK Australia USA Netherlands Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 De scherpste netto aanvangsrendementen zijn te vinden in de regio Amsterdam-Schiphol en vallen momenteel binnen een bandbreedte van 6,80% tot 7,30%. Op de andere logistieke knooppunten, zoals Rotterdam en Noord-Brabant, liggen de aanvangsrendementen respectievelijk 10 tot 30 basispunten hoger. De risicopremie voor prime bedrijfsruimte in Nederland, uitgedrukt als het verschil tussen de rentevrije voet (10-jarige staatsobligatie) en het gewogen gemiddelde top netto aanvangsrendement, is sinds medio 2007 beduidend hoger geworden en toegenomen van 1,2% naar ruim 4%. Actieve beleggers In de afgelopen zeven kwartalen wisselde een kleine 1,2 miljard aan bedrijfsruimte van eigenaar. In deze periode namen opvallend veel eigenaar-gebruikers afscheid van hun bedrijfsmatig vastgoed. Vaak ging het hierbij om een (gedeeltelijke) sale-and-lease-backtransactie. Zoals gebruikelijk waren vooral particuliere beleggers actief in zowel het aankopen als het verkopen van bedrijfsruimte. Ontwikkelaars verkochten in de betreffende periode circa 260 miljoen aan bedrijfsmatig vastgoed. Ook beursgenoteerde vastgoedfondsen stootten relatief veel bedrijfsruimte af en hebben hun beleggingsfocus naar de retailsector verschoven. The best net initial yields are in the Amsterdam-Schiphol region where they currently stand between 6.8% and 7.3%. At the other logistics hubs such as Rotterdam and in Noord-Brabant, initial yields are higher by 10 and 30 basis points, respectively. The risk premium for prime warehousing in the Netherlands expressed as the difference between a zero interest rate (10-year government bond) and the weighted average prime net initial yield has increased significantly since mid-2007 from 1.2% to more than 4%. Active investors Just under 1.2 billion worth of warehousing has changed hands in the last seven quarters. A strikingly large number of owneroccupiers parted with their property during that period often in a full or partial sale-and-lease-back transaction. Private investors were traditionally mainly active as regards both selling and buying of warehousing space. Developers sold approximately 260 million worth of warehousing in the aforementioned period. Public quoted property funds also disposed of a relatively large amount of warehousing and shifted their investment focus to the retail sector.

10 10 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Naast particuliere beleggers waren ontwikkelende beleggers, fondsmanagers en Duitse open-ended fondsen de meest actieve kopers op de Nederlandse beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte. Apart from private investors, developers, fund managers and German open-ended funds were the most active buyers on the Dutch warehousing investment market. Als we kijken naar nationaliteit, dan waren voornamelijk Nederlandse partijen actief op de beleggingsmarkt. Daarnaast verkocht een aantal Amerikaanse en Australische beleggers bedrijfsruimte. Aan de kopende kant waren het, naast Nederlandse, vooral Britse en Duitse beleggers die bedrijfsruimte aankochten. Waardeontwikkeling bedrijfsmatig vastgoed Door de recente aanscherpingen van het aanvangsrendement is er weer sprake van positieve groei van de waarde van bedrijfsmatig vastgoed. Het huurprijsniveau van prime bedrijfsruimte ligt echter nog onder het niveau van een jaar geleden, wat anderzijds een neerwaartse druk op de waardeontwikkeling uitoefent. Gezien de historische waardeontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed, lijkt de markt tegenwoordig beter bij machte te reageren op veranderende marktomstandigheden. De markt is steeds sneller in staat om perioden van negatieve waardeontwikkelingen om te zetten in positieve groei. De markt lijkt hiermee dynamischer dan voorheen. Hieraan ten grondslag liggen onder meer het transparanter worden van de markt en de toename van overheidsinterventies. Bovendien blijkt dat de flexibiliteit van het product, voornamelijk door de snelle bouwtijd, een belangrijk voordeel is voor de bedrijfsruimtesector. As regards nationality, the Dutch were the most active in the investment market. There were also a number of American and Australian investors who sold warehousing space. On the buying side, apart from the Dutch, it was mainly British and German investors who purchased warehousing properties. Changes in the value of warehousing As a result of the recent improvements in the initial yield in Q2 and Q3 of 2010, the values of warehousing properties have shown some positive annual growth. However, as the rent for prime warehousing space is still below last year s level, this is squeezing values of warehouses. In view of the historical developments in the value of warehousing, today s market seems to be better able to react to changing market circumstances because the market is becoming much quicker at converting periods of negative development into positive growth. As a result, the market appears to be more dynamic than it was in the past. This change is based on a number of factors, including the market becoming more transparent and an increase in government interventions. Furthermore is appears that the flexibility in construction mainly caused by the speed of the construction process is an important advantage for the warehousing sector. Figure 12: Year-on-year growth in Dutch prime warehousing capital values 12 quarters 8 9 quarters quarters 11 quarters 50% 4 quarters 8 quarters 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Rental Impact Yield Impact Total Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

11 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Duurzaamheid Sustainability Figure 13: Need for sustainable accommodation Figure 14: Most important sustainability aspects No need, unless mandatory > 10 years More than 5 10 years 6% 15% 4% 5% 2% 24% 23% 17% 4% More than 2 5 years Within 2 years 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Source: VALAD Property Group, May 2010 Management Image Health & comfort Energy Transport Waste Pollution Flexibility Don t know Source: VALAD Property Group, May 2010 Belang van duurzame huisvesting In het vorige Dutch Warehousing Market Bulletin berichtten wij al over het feit dat duurzaamheid binnen de vastgoedsector sterk aan terrein heeft gewonnen. Ook binnen de bedrijfsruimtesector worden er in toenemende mate duurzaamheidsinitiatieven gestart en duurzame maatregelen toegepast. Om inzichtelijk te maken hoe eindgebruikers binnen de sector omgaan met dit thema, heeft VALAD Property Group in het tweede kwartaal van 2010 in samenwerking met Jones Lang LaSalle een duurzaamheidsonderzoek uitgevoerd onder bijna 200 gebruikers van bedrijfsruimte. Op de vraag of duurzaamheid een rol gaat spelen bij toekomstige huisvesting geeft bijna 90% van de respondenten aan dat dit zeker een aspect is dat zij meenemen bij de huisvestingsbeslissing. Daarnaast geeft 70% van de respondenten aan binnen nu en vijf jaar duurzaam gehuisvest te willen zijn. Slechts 9% geeft aan geen behoefte te hebben aan duurzame huisvesting, tenzij dit verplicht wordt gesteld door weten regelgeving. Ten aanzien van duurzame huisvesting is energie het belangrijkste aspect voor gebruikers van bedrijfsruimte. Het verlagen van de energieconsumptie en daarmee het verlagen van de energiekosten, beschouwen de respondenten als belangrijke doelstelling. Deze focus wordt vooral veroorzaakt door de sterk fluctuerende energieprijzen. Ook kunnen maatregelen als regenwateropvang, afvalrecycling, natuurlijke verlichting of gebruik van lichtsensoren al snel een aanzienlijke besparing op de servicekosten opleveren. Importance of sustainable accommodation The fact that sustainability has gained a lot of ground in the property sector was already reported previously in the last Dutch Warehousing Market Bulletin. An increasing number of sustainability initiatives and measures are also being launched and implemented in the warehousing sector. VALAD Property Group and Jones Lang LaSalle therefore conducted a sustainability survey in Q among almost 200 occupiers of warehousing to investigate how end-users in the sector handle this issue. In response to the question about whether sustainability would play a role in future accommodation decisions, almost 90% of the respondents indicated that it would definitely be a factor in the decision. In addition, 70% of the respondents stated their desire to be in sustainable accommodation within the next five years. Only 9% said they did not need sustainable accommodation unless it became a legal requirement. Energy is the most important aspect for occupiers of warehousing space where sustainability is concerned. The respondents see the reduction in energy consumption and energy costs as an important objective which is a result of the strongly fluctuating energy prices. Other measures such as rainwater capture, waste recycling, natural lighting or the use of light sensors can also quickly generate significant savings in service charges.

12 12 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Figure 15: Willingness to pay premium on top of basic rent Figure 16: Importance of different factors when choosing new accommodation Yes, > 9% Visibility Sustainability Yes, 3-9% Appearance Don t know Parking facilities Yes, 1-2% Accessibility Price No, no need Location 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Source: VALAD Property Group, May % 5% 10% 15% 20% 25% Source: VALAD Property Group, May 2010 Ondanks het feit dat duurzame bedrijfshuisvesting voor gebruikers relevanter is geworden, blijven criteria als locatie, prijs en bereikbaarheid belangrijkere factoren bij de keuze voor nieuwe huisvesting. Er is echter ook een direct verband tussen de locatie en duurzaamheid. Locatie en bereikbaarheid kunnen namelijk voor een groot deel bijdragen aan de reductie van de CO2-uitstoot. Een strategische locatiekeuze maakt het mogelijk transportroutes efficiënter in te delen, wat bovendien leidt tot een aanzienlijke transportkostenbesparing. Green lease Ook beleggers kunnen profiteren van kostenbesparingen door duurzame maatregelen. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van een zogenaamde green lease. Dit is een prestatiecontract waarin de belegger en de gebruiker afspraken vastleggen voor het behalen van concrete energiebesparingen. De financiële voordelen van die besparingen voor de gebruiker kunnen via verrekening van een premie op de basishuurprijs verdeeld worden tussen de belegger en de gebruiker. Despite the fact that sustainable commercial accommodation has become a more relevant issue for occupiers, criteria such as location, price and accessibility remain more important factors when choosing new premises. However, there is also a link between the location and sustainability. The location and accessibility can make a major contribution to reducing CO2 emissions. A strategic choice of location, for example, can make it possible to arrange transport routes more efficiently which would also result in significantly lower transportation costs. Green leases Investors can also benefit from cost savings generated by sustainability measures. One possibility is a so-called green lease. A green lease is a performance contract in which the investor and the occupier lay down agreements with a view to achieving specific energy savings. The financial advantages of those savings for the occupier can be divided between the investor and the occupier by means of a premium on the basic rent. Duurzaamheid in de bedrijfsruimtesector is nog niet zo ver ontwikkeld als binnen de kantorensector, maar de bereidheid onder gebruikers om indirect mee te betalen aan investeringen in duurzaamheidsmaatregelen is wel duidelijk aanwezig. In spite of the fact that sustainability in the warehousing sector is not yet as well developed as it is in the office sector, there is a definite willingness among occupiers to pay their share of the cost of investments in sustainability measures

13 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Van de respondenten geeft 41% aan bereid te zijn om een deel tot alle besparingen in de energiekosten boven op de basishuurprijs te betalen. Een huurprijsverhoging van 10% of meer is echter niet gewenst. Gezien de geringe marges binnen de sector wordt een dergelijke verhoging kennelijk als financieel onvoldoende aantrekkelijk ervaren. Roof lease De uitdaging van de ontwikkeling van duurzame bedrijfsruimte zit hem voor de belegger in het kunnen opstellen van een sluitende business case. Naast de hiervoor genoemde green lease zijn er echter ook andere constructies die beleggers financieel voordeel bieden. Een relevante ontwikkeling in dit kader is de toepassing van een zogenaamde roof lease. Bij een roof lease verhuurt de belegger een deel van het dak van zijn distributiecentrum aan een derde partij. Deze partij betaalt een vast bedrag per vierkante meter en plaatst vervolgens zonnepanelen op het dak. De energie die hier wordt opgewekt, gaat rechtstreeks terug naar het elektriciteitsnetwerk en levert de huurder dus geen direct voordeel op. Deze constructie biedt echter wel potentieel voor beleggers, aangezien het een nieuwe, niet eerder overwogen bron van inkomsten kan opleveren. Bovendien vormt het een alternatieve manier om de eigen betrokkenheid van beleggers bij duurzaamheid te verhogen. A total of 41% of the respondents indicated that they would be prepared to pay for some or all of the costs associated with energy-efficiency measures on top of their basic rent. However, they do not want a rent increase of 10% or more because such an increase would be insufficiently attractive given the small margins made by companies in this sector. Roof leases The primary challenge for the investor as regards the development of sustainable warehouse accommodation is the question of a properly balanced business case. Apart from aforementioned green leases, there are also other arrangements which offer financial advantages to investors. In a roof lease, for example, the investor leases part of the roof of his distribution centre to a third party. The third party pays a set amount per square metre and subsequently installs solar panels on the roof. The energy generated by these panels goes directly back to the electricity network and therefore does not provide any direct advantages for the lessee. This construction is of potential benefit to investors though, both as new revenue stream they may not have previously considered and as another route by which investors can increase their own commitment to sustainability.

14 14 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Vooruitblik Outlook De dynamiek op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte is als gevolg van de crisis sterk teruggelopen. De huidige dynamiek op de gebruikersmarkt komt voornamelijk voort uit kostenbeheersing. Doordat verhuizing extra kosten met zich meebrengt, bepalen voornamelijk contractverlengingen de marktdynamiek in de komende periode. Er is echter wel sprake van een aantal trends die een positief effect hebben op het herstel van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt. Toename belang retail en internet Uitbreidingsplannen binnen de internationale retailsector, voornamelijk bij discounters, dragen in toenemende mate bij aan het op peil brengen en houden van de vraag naar logistieke ruimte. Daarnaast neemt door de toename van aankopen via internet de directe goederenstroom van producenten en retailers naar consumenten de komende jaren aanzienlijk toe. In 2009 waren verkopen via online winkels in Nederland goed voor 77 miljoen verstuurde pakketten. De omzet van Nederlandse online winkels is vorig jaar bovendien met 17% gegroeid. In totaal besteedden consumenten voor 6,4 miljard aan online producten en diensten. Internetaankopen maken hierdoor momenteel circa 7% uit van de totale detailhandelsomzet. De verwachte omzetstijging in 2010 bedraagt circa 25%, wat overeenkomt met 8 miljard aan online bestedingen. Deze stijgende trend zet naar verwachting de komende jaren verder door, zij het wel in een minder snel tempo. Door de toename van de goederenstromen ontstaat er een grotere behoefte aan transport, overslag en opslag van producten. Bijkomend effect van de toename van goederenstromen van producent naar consument is de opkomst van service logistiek, waarmee de regie van de after sales service van producten wordt aangeduid. Er is een toenemend aantal dienstverleners dat deze value added logistics -diensten opneemt in haar pakket van diensten. Both the occupier and the investor warehousing markets have become less dynamic as a result of the financial crisis. The current movement in the occupier market is largely due to costcontrol measures. Given that relocating involves extra costs, a significant amount of the activity in the market in the upcoming few quarters will be mainly about contract extensions. In the long term, however, there are a number of trends already evident that will have a positive impact on the recovery of the Dutch warehousing market. Increased importance of retail and the Internet Expansion plans in the international retail sector particularly at discount shops are increasingly helping to raise the level of demand for logistics space. In addition, the increase in online shopping will substantially increase the direct flow of goods from manufacturers and retailers to consumers over the next few years. Sales in online shops in the Netherlands resulted in 77 million packages being sent out in In addition, the turnover of Dutch online shops also increased last year by 17%. Consumers spent a total of 6.4 billion on online products and services. Overall, internet purchases currently account for approximately 7% of total retail turnover. The corresponding increase in turnover in 2010 is expected to be approximately 25%, which represents 8 billion worth of online spending. This upward trend is expected to continue over the next few years, albeit at a lower pace. The increased flows of goods will create a greater need for transport, transhipment and storage of products. One side effect of the increase of the flows of goods from manufacturers to consumers is the emergence of service logistics, which is the term used to describe directing the after-sales service for a company s products. An increasing number of providers include these value-added logistics services within the service offers they already provide.

15 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Veranderde logistieke vraagdynamiek Outsourcing van logistieke processen door producenten naar third party logistic providers, oftewel logistieke dienstverleners, neemt momenteel toe, om zo de kosten te beperken. Tegelijkertijd proberen die logistieke dienstverleners de huisvestingskosten terug te dringen. Dit betekent in veel gevallen concentratie van activiteiten op één relatief grote locatie. Hiervan profiteren de twee mainports, Amsterdam en Rotterdam, maar ook de inland hubs in de provincies Gelderland, Noord-Brabant en Limburg op korte en middellange termijn het meest. Jaarlijks nemen deze mainports en inland hubs 70% tot 80% van de vraagdynamiek binnen de bedrijfsruimtemarkt voor hun rekening. De dynamiek blijft zich naar verwachting ook in de toekomst op deze locaties richten. Door de relatief weinig volatiele huurprijzen bieden deze locaties bovendien een stabiel direct rendement voor beleggers. Het productieproces is door ontwikkelingen als just in time en built to order in de afgelopen jaren sterk veranderd. Dit heeft veel logistieke dienstverleners doen besluiten hun supply chain anders in te richten. Het gevolg was een consolidatieslag, waarbij gebruikers terugkeerden zowel rond de belangrijkste mainports als langs de vervoersassen naar het oosten en zuiden van het land. Dit bewijst eens te meer dat de dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt wel wisselend kan zijn, maar dat er door de jaren heen relatief weinig is veranderd ten aanzien van de locaties die zich al bewezen hebben. Supply chain management De globalisering van de supply chain zet druk op supply chain systemen. Hogere volumes moeten worden getransporteerd van de producentenmarkt naar de consumentenmarkt. In het licht hiervan is optimalisatie van supply chain management (SCM) een belangrijke trend. Het nauwkeurig kunnen voorspellen van goederenstromen en het zorgvuldig plannen daarvan, vormen de basis van een optimale dienstverlening. Door middel van SCMsoftware kan benodigde opslagruimte nauwkeurig worden bepaald en kunnen goederenstromen worden gecombineerd. Deze verbetering in planning leidt tot ruimere mogelijkheden voor rail- en watertransport, waarvoor normaal gesproken verder vooruitgepland moet worden. De beter bereikbare multimodale locaties doen hier in de nabije toekomst hun voordeel mee. Changing dynamics of demand for logistics space Outsourcing of logistic processes by manufacturers to third-party logistics providers is currently increasing, in an attempt to limit the costs. At the same time, these logistics providers try to reduce their overall accommodation costs. This often means that they concentrate their activities at one relatively large location. The main beneficiaries of this tendency are the two mainports, Amsterdam and Rotterdam, as well as the inland hubs in the provinces of Gelderland, Noord-Brabant and Limburg in the short and medium term. These mainports and inland hubs handle 70% to 80% of the annual demand in the warehousing market. It is expected that the focus of demand continues to be on these locations, which also offer a stable income return for investors because of the comparative lack of volatility in their rent levels. The manufacturing process has changed greatly in recent years, because of the emergence of working methods such as just-intime and built-to-order. This changing manufacturing process has led many logistics providers to organise their supply chain differently. This resulted in the consolidation process, which saw occupiers return to locations both close to the most important mainports and alongside the transport arteries to the east and the south of the country. Once again, this is a proof that the dynamics in the warehousing market may change, but relatively little has changed through the years regarding the locations that have already proven their relevance. Supply chain management Increasing globalisation has put pressure on the supply chain systems. Higher volumes must be transported from the manufacturer to the consumer market. Against that background, optimisation of supply chain management (SCM) is an important trend. An optimal service is based on being able to accurately predict flows of goods and carefully plan these flows. SCM software can be used to accurately determine the storage space required and therefore combine different flows of goods. This improvement in the planning system creates broader possibilities for rail and waterborne transport that would normally require plans to be made at an earlier stage. As a result, multimodal locations will benefit from these improvements in the near future.

16 16 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Figure 17: Turnover from Dutch internet sales Figure 18: Logistics developments in the Netherlands EUR millions 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,029 1,358 1,841 2,424 3,093 4,268 5,438 6,375 3, Source: Thuiswinkel.org, September 2010 Zuidoost Zuid-Holland Drechtsteden Zuidwest-Overijssel Conurbation The Hague Noord-Overijssel Kop Noord-Holland Zaanstreek Noordoost Noord-Brabant Arnhem/Nijmegen Midden-Limburg Flevoland Zuidoost Noord-Brabant Zuid-Limburg Utrecht Noord-Limburg Midden Noord-Brabant Groot-Rijnmond West Noord-Brabant Groot-Amsterdam '000 m² Source: Jones Lang LaSalle, October Plan Nieuwbouwontwikkelingen De nieuwbouwontwikkelingen die momenteel geïnitieerd worden, zijn vaak voorverhuurd of ze betreffen een ontwikkeling voor eigenaar-gebruikers. Gezien de toenemende en veranderende dynamiek binnen de retailsector zijn het nu vooral retailers die de goede plekken bemachtigen en die daarbij besluiten een ontwikkeling op maat te initiëren. Voorbeelden hiervan zijn onder andere het onlangs opgeleverde distributiecentrum van Action in Zwaagdijk, de nieuwbouw voor Lidl in Weert en de verhuizing van Spar. Laatstgenoemde gaat de zuidelijke distributiecentra verplaatsen van Zevenbergen (Moerdijk) naar Waalwijk. De reden hiervoor is kostenbesparing door een lagere grondprijs en lagere transportkosten door de centralere ligging. In totaal is er in Nederland momenteel circa m² aan distributiecentra in aanbouw, wat een aanzienlijke daling is ten opzichte van voorgaande jaren. Ontwikkelaars kunnen en willen momenteel niets op risico ontwikkelen. Maar ook de overheid heeft haar beleid aangepast en is kritischer geworden ten aanzien van het uitgeven van nieuwe gronden voor logistieke centra en bedrijventerreinen. New-build developments The new-build developments being launched at the moment are mostly pre-let or concern owner-occupier projects. Given the increasing and changing dynamics in the retail sector, it is now mostly retailers who acquire the prime locations in order to start built-to-suit property developments at these locations. The recently completed Action distribution centre in Zwaagwijk, the new build for Lidl in Weert and the relocation of Spar are good examples. Spar intends to relocate its southern distribution centres from Zevenbergen (Moerdijk) to Waalwijk to cut costs because the land is not as expensive in Waalwijk and transport costs will also be lower because of the more central location. Distribution centres amounting to approximately 200,000 m² of total floor space are currently under construction in the Netherlands, which is considerably less than in previous years. At the moment speculative development activity remains very limited in the open market. In addition, the government has also changed its policy and become more critical in regard to allocating higher quantity of new land to build logistics centres and industrial estates. Convenant Bedrijventerreinen Eind 2009 hebben het Rijk, de provincies en de gemeenten in het Convenant Bedrijventerreinen afspraken gemaakt om verloedering van bestaande bedrijventerreinen tegen te gaan. De belangrijkste afspraken die in het convenant zijn opgenomen, richten zich op de herstructureringsopgave enerzijds en de planningsopgave anderzijds. Industrial Estates Covenant At the end of 2009, the national government and the provincial and municipal authorities signed the Industrial Estates Covenant which contains agreements aimed at preventing the deterioration of existing industrial estates. The most important agreements in the covenant focus on the restructuring and planning issues.

17 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te verminderen, zijn er afspraken opgenomen voor het zorgvuldiger (en beperkter) plannen en het duurzaam aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen. Daarnaast worden er investeringen vrijgemaakt voor de (versnelde) herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en wordt duurzaam beheer en onderhoud gestimuleerd om verdere veroudering tegen te gaan. Het Rijk trekt tot en met 2013 ruim 400 miljoen uit om bestaande bedrijventerreinen door middel van economische stadsvernieuwing versneld te herstructureren. Gemeenten staan centraal in de uitvoering hiervan. Het convenant vraagt de gemeenten regionaal samen te werken bij de planning en (her)ontwikkeling van die bedrijventerreinen. Provincies krijgen in dit nieuwe beleid de regierol en moeten toezien op een strakke regionale planning. De maatregelen uit het convenant moeten het overaanbod aan bouwrijpe grond op bedrijventerreinen reduceren. Daarbij moet er genoeg ruimte voor bedrijvigheid voor de toekomst worden gewaarborgd. Ook een zorgvuldige afstemming tussen regionale vraag en aanbod moet hieraan bijdragen. Investeringen overheid Naast de investeringen van de overheid om de herstructureringsopgave een impuls te geven, wil de overheid de huidige positie van de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ook op andere fronten verder verbeteren. Zo is het Dutch Institute for Advanced Logistics (Dinalog) opgericht, dat ertoe moet bijdragen dat Nederland in 2020 als regisseur van transnationale goederenstromen een Europese marktleiderspositie inneemt. Dinalog is een uitwerking van het door bedrijven en kennisinstellingen uit de logistieke sector opgestelde Innovatieprogramma Logistiek en Supply Chains. De Rijksoverheid heeft 25 miljoen in dit innovatieprogramma geïnvesteerd. Agreements have been made regarding more careful (and more restricted) planning and sustainable construction of new industrial estates with a view to reduce the number of new industrial estates that are being built. Funding is also being released for investment in accelerated restructuring of existing industrial estates, while at the same time sustainable management and maintenance are being encouraged to counter the continuing ageing process. The national government will be spending more than 400 million between now and the end of 2013 on the accelerated restructuring of existing industrial estates as part of economic urban renewal. Municipal authorities are central to this process. The covenant requires the municipal authorities to work together at regional level in the planning and development/redevelopment process of these industrial estates. This new policy gives the provincial authorities the role of directing events, which will include ensuring strict regional planning. The measures set out in the covenant are intended to reduce the amount of surplus land ready for development on industrial estates. At the same time, sufficient room must be guaranteed for business activities for the future. Careful coordination between regional supply and demand must therefore also be part of this process. Government investment In addition to the government investment intended to boost restructuring, the government also aims to continue improving the position of the Dutch warehousing market on other fronts. The Dutch Institute for Advanced Logistics (Dinalog) has been set up, for example, to help make the Netherlands a European market leader of transnational flows of goods by Dinalog is one of the results of the Logistics and Supply Chains Innovation Programme set up by companies and knowledge institutions from the logistics sector. The national government has invested 25 million in this innovation programme. De jaarlijkse bijdrage van de logistieke sector aan de economie moet worden verdriedubbeld naar 10 miljard in Bovendien is het doel om de voorsprong van de Nederlandse logistieke sector in Europa te vergroten, door kennisontwikkeling en innovatie aan te jagen en breed te implementeren. Het bedrijfsleven, de overheid en kennisinstellingen investeren hierin de komende jaren bijna 70 miljoen. The intention is to treble the annual contribution to the economy from the logistics sector to 10 billion by The aim is also to further increase the lead already held by the Dutch logistics sector in Europe by driving knowledge development and innovation and implementing the results on a broad scale. The business community, the government and knowledge institutions will be investing almost 70 million to this end over the next few years.

18 18 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Figure 19: Contribution to Capital Growth from Mainports 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% -12.0% Q Q Q Q Yield impact Q Q Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Q Q Rental impact Q Q Q Figure 20: Mid-point prime warehousing yields Peak - Through Through Europe Western Europe excl. Uk CEE excl. Moscow Netherlands Source: Jones Lang LaSalle, October 2010 Herstel op de beleggingsmarkt De bedrijfsruimtemarkt heeft de afgelopen jaren kunnen rekenen op een sterk groeiende belangstelling bij beleggers. Huurprijzen op toplocaties blijken minder volatiel dan bijvoorbeeld op de kantorenmarkt. Verhuurders van distributieruimte kunnen echter minder variëren met huurprijzen, omdat de marges bij hun huurders relatief klein zijn. Recovery in the investment market The warehousing market has been able to count on a sharp increase in interest from investors in recent years. Rents in prime locations appear to be less volatile than for instance in the office market. However, owners of distribution space are less able to vary rental levels, as the margins of their tenants are relatively small. Kenmerkend voor de huidige situatie op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte is het beschikbare kapitaal in de markt enerzijds en de schaarste aan prime bedrijfsruimte met langjarige huurinkomsten anderzijds. Door de druk op dit prime segment zijn in het tweede kwartaal van 2010 de aanvangsrendementen voor top logistiek vastgoed licht aangescherpt. De verwachte huurgroei en de aanscherping van aanvangsrendementen zullen de komende periode zorgen voor een lichte stijging van de vastgoedprijzen. The main features of the current situation in the investment market for warehousing space are the available of capital in the market, on the one hand, and the scarcity of prime warehousing properties with long-term rental income on the other hand. The pressure in this prime segment resulted in a slight improvement in the initial yields for prime logistics properties in Q2 of The expected increase in rent and the improvement in initial yields will cause a slight increase in property prices in the coming period. Aanvangsrendementen scherpen naar verwachting verder aan in de periode , terwijl een lichte stijging van de tophuur weer mogelijk wordt geacht vanaf De gemiddelde jaarlijkse groei van de verkoopprijs voor prime logistiek vastgoed bedraagt naar verwachting 2,0% in de periode en wordt vanaf 2012 voornamelijk gedreven door een positieve huurgroei. Initial yields are expected to continue improving in the 2011 to 2013 period, while a slight increase in prime rent is possible once again from the end of 2010 or early in The average annual growth in the sale price of prime logistics property is expected to be 2.0% for the period and will be mainly driven by positive rental growth as of 2012.

19 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin Flexibiliteit in huurcontracten Waar voorheen logistieke dienstverleners werden gedwongen om tienjarige contracten af te sluiten, zijn zij door het stijgende aanbod en de dalende opnamevolumes en huurprijzen, nu in de positie een kortere contractduur te eisen. Binnen de transportsector is het inmiddels zeer gebruikelijk dat er contracten worden afgesloten voor een korte periode. De contractduur tussen een logistiek dienstverlener en een producent is vaak drie jaar. De huurtermijn voor het vastgoed is bij voorkeur gelijk aan het contract van de logistieke dienstverlener met de producent. Deze zogenaamde back-toback -afspraken zorgen voor een lastig spanningsveld tussen belegger en gebruiker, aangezien beleggers juist gebaat zijn bij langjarige huurcontracten. De gewijzigde marktomstandigheden hebben echter geresulteerd in een machtspositie voor huurders. Eigenaren zijn daardoor momenteel ook bereid tot het afsluiten van flexibele huurcontracten. De huidige marktomstandigheden kunnen overigens ook voordelen opleveren voor gebruikers die nog wel geïnteresseerd zijn in langjarige huurcontracten. De verbeterde onderhandelingspositie kan resulteren in een lagere effectieve huurprijs wanneer wel aan de vraag van de belegger wordt voldaan, namelijk een langjarige kasstroom. De vastgoedmarkt is echter cyclisch en blijft in beweging. Zodra de marktdynamiek terugkeert, schuift de macht logischerwijs terug naar de belegger. Flexibility in lease contracts Whereas logistics providers used to be obliged to sign ten-year contracts, the increase in supply, the decrease in take-up and the rental levels have put them in a position where they can demand shorter contracts. It is now very common for contracts to be signed for short periods of time in the transport sector. The duration of a contract between a third-party logistics provider and a manufacturer is usually three years. The lease period for the property will preferably be the same as the contract between the logistics provider and the manufacturer. These so-called back-toback agreements create a difficult relationship between investor and occupier because investors benefit from long-term lease contracts. The changed market circumstances have created a position of power for tenants, however. Currently, owners are therefore willing to provide them with flexible lease contracts The current market situation could also be advantageous for occupiers who are still interested in long-term lease contracts, because the improved negotiating position can result in a lower effective rent if the investor s requirement namely a long-term cash flow is met. The property market is cyclic, however, and is constantly changing. As soon as the market dynamics return, power will logically shift back to the investor.

20 20 On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 Samenvattend De belangrijkste trends en ontwikkelingen die op zowel korte als lange termijn bepalend zijn voor het herstel van de bedrijfsruimtesector: Summary The most important trends and developments that will have a decisive impact on the recovery of the warehousing sector in both the short and long term are as follows: Het economische herstel komt voornamelijk voort uit de The economic recovery is mainly driven by exports. export. Door aangekondigde overheidsbezuinigingen groeit However, the Dutch economy will only show limited growth de Nederlandse economie de komende jaren slechts in the next few years, because of the government cutbacks beperkt. that have been announced; De opkomende economieën bepalen voor een belangrijk The emerging economies will determine the Netherlands deel de toekomstige export van Nederland. Voornamelijk de future trading situation to a significant extent. Especially handel met de BRIC-landen vormt een potentiële groei voor trade with the BRIC countries represents a potential growth Nederland. area for the Netherlands; De globalisering van de supply chain zorgt ervoor dat er Global changes to the supply chain mean that higher hogere volumes moeten worden getransporteerd van de volumes must be transported from the manufacturer to the producentenmarkt naar de consumentenmarkt. consumer market; Duurzame huisvesting is voor gebruikers van bedrijfsruimte The demand for sustainable warehousing space is expected van toenemend belang. Bovendien neemt naar verwachting to increase significantly during the next few years as de vraag hiernaar de komende jaren aanzienlijk toe. sustainable accommodation is becoming increasingly important to the occupiers of the warehouses; Gebruikers van bedrijfsruimte zijn al in hoge mate bereid een premie voor duurzame huisvesting te betalen op de Occupiers of warehousing space are to a large extent basishuurprijs. Voor beleggers bieden green leases en already willing to pay a premium for sustainable roof leases interessante financiële mogelijkheden. accommodation on top of the basic rent. Green leases and roof leases offer new financial opportunities for investors; Door de opkomst van internetwinkelen nemen de opslagbehoefte en goederenstroom de komende jaren toe, Due to the emergence of internet shopping, the need for met een positief effect op de vraag naar (logistieke) storage space and flows of goods will increase over the bedrijfsruimte. coming years, which will have a positive impact on the demand for logistics premises; De ontwikkelingspijplijn droogt langzaam op, wat een (huur)prijsopdrijvend effect heeft. In de periode tot 2012 The development pipeline is slowing drying up, which is scherpen rendementen voor hoogwaardige distributiecentra driving prices and rents upwards. Yields for high-end verder aan. distribution centres will continue to improve between now and 2012; Het beleid van de overheid heeft als doel verouderde bedrijventerreinen te herstructureren, selectiever om te gaan The main aims of government policy are to restructure met nieuwbouwplannen en innovatie binnen de logistieke outdated industrial estates, deal more selectively with new- sector te stimuleren. build plans and stimulate innovation in the logistics sector; De huidige huurdersmarkt maakt het voor de gebruiker The current tenant favourable market makes it possible for mogelijk om flexibelere huurcontracten te eisen. the occupier to demand more flexible lease contracts.