* *

Transcriptie

1 * * ESO WDstrt Nota grondprijzen 2017 Inleiding Jaarlijks stelt de gemeenteraad de grondprijzen vast, voor de volgende periode. Nieuwe besluitvorming is verwerkt in deze meest actuele Nota grondprijzen. Daarin staat de bundeling van nieuw beleid van de afgelopen jaren in één overzichtelijke nota. Bestaande uitwerking en toelichting bij categorieën uit de voorgaande nota s en uitwerkingen zijn in lijn gebracht met bovenstaande nieuwe besluiten. Voorliggende nota is de bundeling van de grondprijsnota tot en met de nota voor 2017 (besluit december 2016). Samenvattend totaaloverzicht grondprijzen 2017 per categorie Categorie Wonen - Koop, vrije sector - Huur, vrije sector - Huur, sociale sector - Groen- en reststroken 1 Prijsbepaling - 215,-- /m² - 185,-- /m² - 160,-- /m² - 107,50/m² Bedrijventerreinen - Normaal - Zichtlocaties - 100,-- /m² - 110,-- /m² Kantoren, retail, horeca, overig commercieel - Alle commerciële doeleinden - Maatwerk, case-afhankelijk Maatschappelijk vastgoed - Non-commercieel maatschappelijk vastgoed - Commercieel maatschappelijk vastgoed - Minimaal kostprijs dekkend - Maatwerk, case-afhankelijk Prijzen zijn exclusief belastingen (BTW of overdrachtsbelasting) Op de verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden van toepassing In de hierna volgende toelichting staat per categorie een eventuele toelichting, met betrekking tot voorwaarden of eisen die aan bepaalde categorieën worden gesteld. 1 Bestaande tarief groen- en reststroken in de lijst opgenomen (december 2016) Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst Postbus 6005 / 5960 AA Horst T F

2 Pag. 2 van 7 Toelichting grondprijzen De grondprijzen, voorwaarden en kaders voor prijsbepaling van maatwerk worden in de rest van deze nota toegelicht. Grondprijzen Wonen De gemeente geeft bouwrijpe gronden voor woningbouw uit in drie categorieën: Koopwoningen - vrije sector De uitgifteprijs is 215,-- per m² excl. BTW, ongeacht de omvang van het perceel. Voor appartementen geldt dat het aantal m² bruto vloeroppervlak telt, indien dat groter is dan het kaveloppervlak (floor space index >1,0). Huurwoningen vrije sector huur De uitgifteprijs is 185,-- per m² excl. BTW. Vanaf 2016 vervalt de maximale kavelgrootte voor markthuurwoningen, zodat alle grond tegen dezelfde prijs kan worden gekocht: ontwikkelaars/beleggers moeten zelf bepalen welke kavelgrootte voor hen optimaal is. Voor appartementen geldt dat het aantal m² bruto vloeroppervlak telt als het aantal verkochte m², indien dat groter is dan het kaveloppervlak (floor space index >1,0). De woningen moeten de eerste 10 jaar na oplevering aangeboden worden in de vrije sector huur, om te garanderen dat geen oneerlijke concurrentie bestaat met koopwoningen (anti-speculatiebeding): verkoop kan alleen op straffe van een nabetaling van het prijsverschil met de grondprijs voor koopwoningen. Verhuur in sociale huursector is wel mogelijk, maar leidt niet tot verrekening van de grondprijs achteraf. Vrije markthuur zijn alle huren boven de huurgrens (liberalisatiegrens). Deze grens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De huurliberalisatiegrens van 710,68 is sinds 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. 2 Huurwoningen sociale huur De uitgifteprijs voor sociale huurwoningen is bij raadsbesluit medio 2012 vastgesteld op 160,-- per m². Vanaf 2016 de vervalt maximale kavelgrootte voor sociale huurwoningen, zodat alle grond tegen dezelfde prijs kan worden gekocht: de woningcorporaties moeten zelf bepalen welke kavelgrootte voor hen optimaal is 3. Voor appartementen geldt dat het aantal m² bruto vloeroppervlak telt als het aantal verkochte m², indien dat groter is dan het kaveloppervlak (floor space index >1,0). De woningen moeten de eerste 15 jaar worden geëxploiteerd in de sociale huursector, om te garanderen dat geen oneerlijke concurrentie bestaat met koopwoningen (anti-speculatiebeding), verkoop kan alleen op straffe van een nabetaling van het prijsverschil met de grondprijs voor koopwoningen. Sociale huur is een huur onder de huurgrens (liberalisatiegrens). Deze grens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De huurliberalisatiegrens van 710,68 is sinds 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren. 2 Bron: 3 Zie raadsvoorstel voor evaluatie over het jaar 2016 van deze wijziging

3 Pag. 3 van 7 Grondprijzen Bedrijventerreinen De gemeente geeft bouwrijpe bedrijfsgronden uit in twee categorieën: - Bedrijfslocaties - bedrijventerrein De uitgifteprijs van bedrijfskavels is 100,-- per m² excl. BTW. - Bedrijfslocaties - Zichtlocaties De uitgifteprijs is 110,-- per m² excl. BTW. Zichtlocaties liggen vooraan op een bedrijventerrein, met zicht op de gebouwen vanaf een belangrijke doorgaande route. Deze locaties verhogen de promotiewaarde voor de gevestigde bedrijven en zijn daarom iets duurder. Grondprijsbepaling voor Kantoren, Retail, Horeca en Overige commerciële voorzieningen Voor functies die in de gemeente relatief weinig worden gerealiseerd, worden geen vaste prijzen gehanteerd. Deze prijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie, en de daadwerkelijke functie (vergelijk een snackbar met een supermarkt, of een notariskantoor met een IT-startup). Bij grondverkoop voor commerciële functies stelt het college een situatie-afhankelijke grondprijs vast, deze bevoegdheid is in de Nota Grondbeleid vastgelegd. Bij de prijsbepaling wordt rekening gehouden met de kostprijs van de (bouwrijpe) grond, de marktwaarde (voor zover deze te bepalen is, en indien noodzakelijk ondersteund met een externe taxatie) en het risicoprofiel van de ontwikkeling. De belangrijkste reden om maatwerk te leveren is dat ondernemingen mogelijk niet tot aankoop van een perceel overgaan, als een vaste grondprijs te hoog is voor de betreffende branche of bedrijfstak, of deze op een minder gunstige locatie ligt. Anderzijds kan de gemeente zichzelf te kort doen als een vaste grondprijs te laag zou worden ingestoken, waarbij sterk winstgevende branches minder betalen dan gangbaar is. Kantoorlocaties Het aantal kantoorlocaties in de gemeente is beperkt. Op bedrijfslocatie de Asdonck is ruimte voor kantoren, verder zijn geen substantiële kantoorlocaties in de verkoop op dit moment. Op de Asdonck wordt de grondprijs voor bedrijventerreinen gehanteerd ( 100,-/m² of 110,-/m² voor zichtlocatie), omdat deze locatie een gemengde bestemming heeft. Normaal gesproken leveren kantoorlocaties een wat hogere grondprijs per m² op dan bedrijventerreinen, omdat kantoren een intensiever ruimtegebruik hebben dan bedrijfshallen. Voor kantoren is de locatie ten opzichte van ontsluiting, bereikbaarheid voor (routing, parkeren, openbaar vervoer) en nabijheid van (potentiële) klanten en werknemers erg belangrijk. Daarom is vooraf geen vaste grondprijs voor het hele gemeentelijk grondgebied te bepalen. Ook verschillen de financiële mogelijkheden en eisen voor de huisvesting (grond + gebouw) per branche. Wanneer een nieuwe bestemming kantoren door de gemeente wordt gerealiseerd, wordt de verkoopprijs case-afhankelijk bepaald. Dat betekent dat in de bestemmingsplanprocedure voor een nieuwe kantoorlocatie wordt vastgesteld welke verkoopprijzen in de grondexploitatie worden gehanteerd.

4 Pag. 4 van 7 Retail, horeca, overige commerciële voorzieningen Ook het aantal uitbreidingen van winkellocaties en horecavoorzieningen is in de gemeente Horst aan de Maas beperkt. De nadruk ligt op behoud en revitalisering van het winkelhart en bestaande horeca-locaties, waarbij slechts beperkte uitbreiding aan de orde is. Daarom wordt ook voor retail, horeca en andere weinig voorkomende commerciële activiteiten een case-afhankelijke grondprijs bepaald, waarbij de prijsmechanismen vergelijkbaar zijn met die van kantoorlocaties. Case-afhankelijke grondprijsbepaling commercieel vastgoed Bij commerciële functies wordt een case-afhankelijke grondprijs bepaald. Bij de prijsbepaling is een aantal prijsmechanismen van belang voor de grondprijsbepaling, waaronder (maar niet uitsluitend): Geprognosticeerde marktwaarde van de grond Richtlijn: De marktwaarde moet vooraf zo goed mogelijk worden benaderd, om oneigenlijke bevoordeling van bedrijven te voorkomen (ongeoorloofde staatssteun/concurrentievervalsing). Waardebepaling vooraf kan gebeuren op basis van de vergelijkingsmethode met vergelijkbare locaties, de residuele waardemethode of discounted cash flow methode (DCF-methode) 4. Omdat niet van elke locatie of bedrijfstak evenveel marktinformatie bekend is, wordt niet overal dezelfde waardebepaling gehanteerd. Indien mogelijk worden meerdere benaderingen gebruikt om tot de grondwaardebepaling te komen. Taxateurs en adviesbureaus hanteren ook een of meerdere van deze methoden bij het opstellen van taxaties en/of verkoopadviezen. Kostprijs van de (bouwrijpe) grond Richtlijn: Als zich geen onverwacht hoge kosten voordoen is de richtlijn dat een locatie zichzelf minimaal terugverdient. De kostprijs bestaat in hoofdlijnen uit verwervingskosten, planontwikkelingskosten, voorbereiding en toezicht, civiele werken voor bouw- en woonrijp maken van het gebied en reserveringen voor LKM / bovenwijkse voorzieningen en advieskosten. Daarnaast kunnen planschade, archeologie of saneringsopgaven de kostprijs verhogen. Haalbaarheid en risicoprofiel van de grondexploitatie Richtlijn: De grondwaarden in een exploitatiegebied moeten voldoende zijn om de grondexploitatie minimaal sluitend te maken. Dat betekent dat de geprognosticeerde marktwaarde hoger moet zijn dan de kostprijs. De financiële en technische haalbaarheid van een plan wegen mee in de besluitvorming om een locatie te gaan ontwikkelen. Aspecten zoals ruimtelijke inpassing, ontsluiting, hinder en concurrentie worden uiteraard mee gewogen. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met uitgifteperiode, rentelasten en marktrisico s. Wenselijkheid van de ontwikkeling op de locatie Het is mogelijk dat de kostprijs van de grond hoger is dan de marktwaarde. Normaal gesproken komt een dergelijke ontwikkeling dan niet tot stand, omdat de grondverkoop verliesgevend is. Wanneer bijvoorbeeld uitgebreid archeologisch onderzoek nodig is, of als er relatief veel openbare ruimte wordt aangelegd en weinig grond beschikbaar is voor verkoop, dan zou een grondexploitatie niet sluitend 4 DCF-methode: De waarde van de grond wordt bepaald op basis van de waarde van het vastgoed dat er gebouwd zal worden, aan de hand van de jaaromzetten en jaarlijkse kosten die in die branche gangbaar zijn. De methode is geschikt als vooraf al duidelijk is welke functie zal worden gerealiseerd en als voldoende marktinformatie bekend is over die functie.

5 Pag. 5 van 7 zijn. Denk aan het revitaliseren van een plein of buurt, waarbij ook ruimte ontstaat voor een snackbar of dorpswinkeltje/postagentschap. De kosten voor civiele werken zijn dan veel hoger dan de grondopbrengsten, en de commerciële functie is ondersteunend aan het concept van een levendige buurt of dorpskern. Van een kostprijsdekkende grondprijs in de grondexploitatie kan dan niet worden gesproken, omdat niet alle kosten aan het relatief kleine uitgeefbare oppervlak kunnen worden toegerekend. In voorkomende gevallen kunnen zwaarder wegende belangen spelen dan terugverdienen van de kosten, bijvoorbeeld om werkgelegenheid te creëren, een locatie te saneren of milieuhinder op te heffen. Daarom hebben ook dan maatwerkoplossingen op basis van een reële marktwaarde en met zorgvuldige besluitvorming de voorkeur boven een al te strak keurslijf van vooraf bepaalde vaste prijzen. Samenvatting werkwijze maatwerk Samenvattend wordt gesteld dat een locatie zich onder normale omstandigheden in elk geval moet terugverdienen. Ook mogen ondernemers geen onevenredige bevoordeling ontvangen ten opzichte van concurrenten (zgn. ongeoorloofde staatssteun), dus wordt een marktconforme grondprijs bepaald. Binnen deze kaders worden kansen gecreëerd om bedrijvigheid de ruimte te bieden en waar nodig maatwerk te leveren. Bij bijzondere gevallen is zorgvuldige besluitvorming en weging van belangen de basis voor afwijken van de richtlijnen. Bij maatwerk zoals hierboven aangegeven wordt van tevoren het seniorenconvent geraadpleegd, in die gevallen waarin dit niet leidt tot te ver gaande vertraging in de besluitvorming. Verkoop van gronden met dit soort bestemmingen komen overigens slechts sporadisch voor. Grondprijzen Maatschappelijk vastgoed Grondprijzen voor Maatschappelijk vastgoed worden eveneens situatie-afhankelijk bepaald met onderscheid naar commercieel en niet-commercieel maatschappelijk vastgoed Voor maatschappelijk vastgoed stellen wij een vergelijkbare methodiek voor als bij kantoorlocaties. Aan de hand van de hierboven genoemde aspecten van waarde, kosten en wenselijkheid wordt door ons college een integrale afweging gemaakt over de uitgifte van gronden voor maatschappelijke doeleinden. Daarnaast is in maatschappelijk vastgoed een onderscheid te maken tussen commercieel maatschappelijk vastgoed voor draagkrachtige ondernemers, zoals een huisarts en apotheek, en vastgoed met een non-profit oogmerk, zoals basisscholen, gemeenschapshuizen en voedselbank. Het streven voor niet-commercieel maatschappelijk vastgoed is in ieder geval een kostprijs dekkende grondprijs, waarbij alle kosten omtrent het bouw- en woonrijp maken van de locatie worden meegenomen. Daaronder kunnen onder anderen vallen: de gemeentelijke kosten voor verwerving, sanering, planvorming en RO-traject, bouwrijp maken en woonrijp maken. Voor commercieel maatschappelijk vastgoed wordt een marktconforme prijs nagestreefd, op basis van één of meerdere marktwaarde-benaderingen (en daar waar noodzakelijk geacht ondersteund door een externe taxatie), middels een vergelijkbare methodiek als voor kantoorlocaties.

6 Pag. 6 van 7 Collegebevoegdheid afwijken grondprijzen Het kan in sommige gevallen noodzakelijk of zinvol zijn om af te wijken van de standaard grondprijzen. Afwijken van de genoemde grondprijzen is mogelijk, als ons college hiertoe een onderbouwd besluit neemt. Dit is reeds staand beleid en opgenomen in de Nota Grondbeleid (2016) Levering in huidige staat (overdrachtsbelasting) Een situatie waarin een afwijkende grondprijs kan worden gevraagd, is grond die niet (volledig) bouwrijp wordt geleverd, of eventueel nog zonder de gewenste bestemming. De koper is dan zelf verantwoordelijk voor het planologische traject en mogelijk zelfs voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. De kosten en planrisico s voor de gemeente zijn dan lager, zodat een lagere grondprijs mogelijk is. Die wordt dan situatieafhankelijk bepaald en eventueel ondersteund door een externe taxatie. Kaders voor korting op kavels We onderscheiden 3 categorieën moeilijk(-er) verkoopbare woonkavels. Deze kavels kunnen tegen een lagere prijs worden aangeboden om de verkoopbaarheid te vergroten. Voordat een dergelijke korting wordt vastgesteld, worden ook eerst alternatieven overwogen, zoals herverkaveling of herbestemming, met de kosten-baten analyse. Incourante kavels Kavels die vanwege ligging in de omgeving, afwijkende omvang, of onregelmatige vorm minder gewild zijn bij kopers. De ligging in de omgeving kan ongunstig zijn vanwege vele redenen, bijvoorbeeld ligging ten opzichte van naastgelegen functies of bebouwing, bezonning, of kavels die minder goed passen bij de aanliggende kavelmaten (bijvoorbeeld een grote kavel voor een vrijstaande woning tussen starterswoningen en huur). Aanwijzen van incourante kavels vindt plaats met een onderbouwd collegebesluit. Grote kavels (overmaat) Kavels van een omvang groter dan 750 m² (kader) liggen minder gemakkelijk in de markt, mede door de aangescherpte hypotheekregels en beperkte waardegroei en/of waardedaling van vastgoed van de afgelopen jaren. Restkavels Dit zijn losse, overgebleven kavels liggen in een gebied liggen dat verder al volledig is afgebouwd en ingericht. Om welke reden dan ook worden deze kavels al enkele jaren niet verkocht, en trekken weinig interesse van potentiële kopers. Dit kunnen tegelijk grote of incourante kavels zijn, maar dat hoeft niet zo te zijn. Bedrijfskavels De genoemde categorieën incourante kavels en restkavels voor woningbouw kunnen ook van toepassing zijn op kavels op bedrijventerreinen. Het is mogelijk dat een (rest-)kavel te klein (m²) of te smal (m 1 ) is voor de gangbare bedrijfstypen op een bedrijventerrein. Normaal gesproken wordt daar bij uitgifte rekening mee gehouden, maar dit is niet altijd afdoende. Overmaat van bedrijfskavels zal zelden voorkomen, omdat een perceel dan meestal gesplitst kan worden voor 2 of meer bedrijven.

7 Pag. 7 van 7 Aanpalend Beleid In de Nota stimuleringsmaatregelen woningbouw worden de (tijdelijke) maatregelen beschreven die in de loop der jaren zijn ingevoerd om het eigen woningbezit en doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Voor zover daarin kortingen of premies worden vertrekt, gaan deze uit de vaste prijzen in deze nota grondprijzen, waarop in de betreffende regeling een korting of premie wordt gegeven. Voor de inhoud van de stimuleringsmaatregelen verwijzen we naar bovengenoemde nota. In de Nota Grondbeleid wordt de gemeentelijke visie op het grondbeleid verwoord. Onderdeel daarvan is deze nota grondprijzen. Geldigheid van deze nota De grondprijzen en bepalingen in deze nota zijn geldig totdat hierover een nieuw Raadsbesluit wordt genomen. Normaal gesproken worden de grondprijzen jaarlijks bijgesteld, dit neemt niet weg dat genoemde prijzen bij uitstel of afstel van een nieuwe nota grondprijzen geldig blijven.