SynVest biedt perspectief voor vermogensgroei

Transcriptie

1 INFORMATIEF MAGAZINE OVER BELEGGEN BIJ SYNVEST. Editie voorjaar 2015 SynVest biedt perspectief voor vermogensgroei In deze uitgave: Succesvolle start 2015 en verdere groei Wat is het verschil tussen actief en passief beleggen? Rendabel investeren met een horizon van tien jaar Commercieel vastgoed in Nederland nog steeds lastig

2 Inhoudsopgave SYNFORMATIE voorjaar Succesvolle start 2015 en verdere groei 05 Wat is het verschil tussen actief en passief beleggen? De eerste vijf maanden van 2015 zijn in grote lijnen voorspoedig verlopen. Vanuit de markt neemt zowel het vertrouwen als de noodzaak bij - nieuwe - klanten aanzienlijk toe om te beleggen. Vermogen opbouwen voor de toekomst is inmiddels geen vrijblijvende zaak meer. Succesvolle start 2015 en verdere groei Rendabel investeren met een horizon van tien jaar Succesvolle start 2015 en verdere groei Wat is het verschil tussen actief en passief beleggen? SynVest RealEstate Fund: Kasstroom op peil houden Dorien Groenwold in dienst bij SynVest SynVest German RealEstate Fund: Gunstige ontwikkeling 2014 en goede verwachting 2015 Pas op met obligaties Rendabel investeren met een horizon van tien jaar Hoe profiteert u van de lage rente? Vermogen opbouwen bij SynVest: een uitgekiend concept Online tools Nieuw Stichtingsbestuur en Raad van Advies Ontwikkelingen Nederlandse vastgoedportefeuille Column - Vastgoedbelegger: opgepast! Meer weten over onze producten en fondsen? Bezoek of stuur een naar info@synvest.nl. U kunt ons telefonisch bereiken op SynVest biedt beleggers de mogelijkheid om met hun inleg (geautomatiseerd) een flexibele keuze te maken uit vijf vastgoed-, aandelen- en obligatiefondsen. Dit kan ook met fiscaal beklemd vermogen, waaronder bestaande en expirerende lijfrente- of koopsompolissen. Hierbij dienen risico s voor de belegger tot een minimum beperkt te zijn bij een redelijk rendement. Dit is mede afhankelijk van het beleggersprofiel. Iemand van 40 heeft een langere beleggingshorizon en kan dus iets meer risico nemen dan bijvoorbeeld een 60-jarige, die dichter tegen zijn of haar pensioen aan zit, zegt Martin van Gooswilligen, directeur van SynVest Fund Management. Natuurlijke partner voor vermogensgroei Hij vervolgt: Parallel aan de marktontwikkelingen heeft SynVest in de afgelopen periode veel activiteiten ontplooid en afgerond. Er vindt een continue kwaliteitsslag plaats om onze organisatie goed in te richten op de financiële toekomst van de klant. We hebben goede mensen in dienst, een uitgekiend concept om vermogen op te bouwen, moderne IT-systemen en de juiste interne procedures. De organisatie staat, aldus Van Gooswilligen. Een weg terug is er in Nederland niet meer. Mensen moeten financieel steeds meer voor zichzelf gaan zorgen. Wij willen daarbij een natuurlijke partner voor onze klanten zijn. Nu en in de toekomst, zegt hij. Vanuit deze filosofie wil SynVest de belegger die vermogen wil opbouwen voor toekomstige financiële verplichtingen, zo breed en flexibel mogelijk van dienst zijn. Hiertoe wordt overigens ook vaak nauw samengewerkt met gespecialiseerde financiële dienstverleners en partners. Duits vastgoed redelijk alternatief Risico en rendement zijn twee elementen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De De afgelopen tijd is de rente fors gedaald, terwijl de aandelen flink in waarde zijn gestegen. afgelopen tijd is de rente fors gedaald, mede als gevolg van het stimuleringsbeleid van de ECB, en zijn aandelen fors in waarde gestegen. Het één kan natuurlijk niet los gezien worden van het ander, maar beleggers zijn dan op zoek naar redelijke alternatieven. We zien dat er de afgelopen tijd een grote instroom is geweest van vermogen van beleggers naar ons fonds met vastgoed in Duitsland, het SynVest German RealEstate Fund. Duitsland is de sterkste economie van Europa en onroerend goed is in specifieke geografische gebieden en bepaalde segmenten nog steeds relatief goedkoop. Bovendien is de (hypotheek)rente laag dus is het een goed moment om te investeren. Niettemin ligt concurrentie - en daarmee prijsopdrijving - op de loer. En in Lees verder op pagina 4 2 3

3 Vervolg pagina 3 sommige steden is zelfs sprake van een overspannen situatie. We moeten goed bij de les blijven, aldus Van Gooswilligen. De waarde van de Duitse vastgoedbeleggingen bedroeg ultimo 2014 circa 43 miljoen. Na aankoop van een vijftal objecten was dat eind mei 2015 circa 85 miljoen. Rond de zomer zal de waarde van de portefeuille naar verwachting rond de 120 miljoen uitkomen. Het streven is dit fonds gestaag te laten groeien om een verdere risicospreiding en schaalvoordelen te realiseren. Van Gooswilligen: Dit is wel onder het voorbehoud van een blijvende instroom van eigen vermogen én dat we in staat zijn de objecten aan te kopen die aan onze criteria voldoen. Met deze direct ingaande lijfrente als mogelijkheid is SynVest echt uniek. Als gevolg van de groei in Duitsland kan er steeds efficiënter (met de beheerders) worden gewerkt en is er een betere spreiding in de portefeuille van objecten, huurders, geografische gebieden en financieringstermijnen. Dit geeft een goede invulling aan risicospreiding. Nederlands vastgoed nog moeizaam Het Nederlandse (commercieel) vastgoed bevindt zich in een lastiger pakket. Het herstel van de sector gaat langzaam en in bepaalde segmenten is nog steeds sprake van een structureel over-aanbod. Daarnaast is de financieringsbereidheid van traditionele banken laag en zijn werkbare alternatieven nog niet voorhanden. De structuur van het SynVest RealEstate Fund NV wordt deze zomer geformaliseerd naar closed-end. Defacto geen verschil met de huidige situatie. Het fonds krijgt uiteraard onverminderd aandacht van SynVest en de relatieve performance is niet slecht. Ook al daalt de kasstroom licht, de bezettingsgraad is hoog. Helaas wordt het grootste deel van het dividend (verplicht) gebruikt om de leningen af te lossen. Daar kunnen we niets aan veranderen op dit moment. Op zichzelf is aflossen positief, maar de belegger ziet hier pas op langere termijn iets van terug en dat is begrijpelijkerwijs erg vervelend. Fiscaal vermogen beleggen via SynVest Vanuit de markt krijgt SynVest in toenemende mate ook aanvragen voor beleggingsmogelijkheden voor fiscaal beklemd vermogen. Dit betreft (expirerende) lijfrente contracten of koopsompolissen, die moeten worden (her)belegd, maar soms ook direct moeten worden uitgekeerd. Van Gooswilligen: Met de direct ingaande lijfrente als mogelijkheid is SynVest echt uniek. Via onze nieuwe aandelen- en obligatiefondsen bieden wij deze mogelijkheden. Niet dat de fondsen uniek zijn, wel de structuur waarop deze mogelijkheid is gebaseerd. Ook steeds meer intermediairs vinden de weg naar SynVest. WAT LEEST U VERDER IN DEZE SYNFORMATIE In deze SynFormatie wordt verder aandacht gegeven aan de continue focus op bestaande activiteiten, waaronder de cijfermatige ontwikkelingen over 2014, alsmede de ontwikkelingen van de Nederlandse en Duitse vastgoedportefeuille. Ook wordt stilgestaan bij het uitgekiende concept om vermogen op te bouwen via de SynVest Beleggingsfondsen (pagina 14). Per 23 december 2014 is een nieuw Stichtingsbestuur voor SynVest Beleggingsfondsen benoemd. De backoffice en andere servicegerichte activiteiten voor lijfrente klanten worden van extra ondersteuning voorzien door Dorien Groenwold, die per 1 juni bij SynVest in dienst is getreden. Dorien is afkomstig van SNS Reaal. De SynVest-organisatie in het nieuwe kantoor aan de Hogehilweg 5 in Amsterdam, dat in april werd betrokken, staat hiermee garant voor kwalitatieve groei van de activiteiten in de komende jaren. Wat is het verschil tussen actief en passief beleggen? De laatste jaren wordt er veel gepubliceerd over de voordelen en nadelen van actief of passief beleggen. Wat is het verschil en wat biedt SynVest haar klanten? Met een indexfonds belegt men één op één in aandelen of obligaties in een bepaalde index, zonder te kijken of een aandeel goedkoop of duur is of wat bijvoorbeeld de kansen van een bedrijf in een bepaalde markt zijn. Dit noemt men passief beleggen. De theorie erachter is dat men in een index de goede en minder goede aandelen of obligaties koopt en zo altijd het gemiddelde krijgt. Voorstanders van deze manier van beleggen stellen dat actief beheerde fondsen het zelden beter doen dan het gemiddelde van de markt. De kosten van passief beleggen zijn over het algemeen lager dan de kosten van een beleggingsfonds en dat kan een voordeel zijn. Indextrackers, of Exchange Traded Funds (ETF s) volgen dus zo nauwkeurig mogelijk (één op één) de koersontwikkeling van een index, inclusief de dividenduitkering. Voorbeelden van indextrackers: AEX indextracker, die de AEX volgt door (vrijwel) exact dezelfde aandelen, in dezelfde verhouding, op te nemen als in de AEX index. Indextrackers die geen bekende beursindex volgen, maar beleggen in een sector, opkomende markt, grondstof of valuta. Naast dit passieve beleggen, kun je ook actief beleggen. Dit betekent dat men op grond van een bepaalde visie over risico en rendement bepaalde aandelen of obligaties wel of niet koopt. Hiermee probeert het fonds een extra rendement te behalen ten opzichte van de index. Het volgen van marktontwikkelingen en bedrijven continu analyseren kost veel tijd en vraagt vakmanschap. Het is daarom ook duurder, maar deze kosten zouden gecompenseerd moeten worden door een hoger rendement dan het gemiddelde. Voor beide is wat te zeggen. Beleggen in een geselecteerd mandje aandelen of obligaties waarmee betracht wordt een hoger rendement, ook na kosten, getracht te behalen dan de markt óf beleggen in een grote mand met aandelen of obligaties die een gemiddelde geeft met veel spreiding. Wellicht is Een combinatie is wellicht een goede keuze, maar dit kan voor iedereen anders zijn. een combinatie een goede keuze, maar dit kan voor iedereen anders zijn. Ons aanbod SynVest heeft drie actief beheerde fondsen. Dit zijn twee vastgoedfondsen (beleggingen in Duitsland en Nederland) en het aandelenfonds SynVest Value Investment Fund. Daarnaast bieden wij drie indexfondsen (het SynVest Rente, Obligatie en Aandelen Index fonds). 4 5

4 Verdeling m 2 naar type De totale oppervlakte van de portefeuille is nu ca m 2. Bezettingsgraad per type (excl. Wijnhaven/Rotterdam) SynVest RealEstate Fund NV heeft de huurinkomsten over 2014 redelijk op peil gehouden. Op jaarbasis zijn deze gedaald van 8,1 miljoen naar 7,5 miljoen. Ultimo 2014 bedroeg de leegstand 12,8% (ultimo 2013: 9,2%). Gezien de in mei 2015 geëffectueerde verkoopovereenkomst van het beleggingspand aan de Wijnhaven te Rotterdam zal het leegstandpercentage in de eerste helft van 2015 dalen naar circa 7%. Logistiek: 52% Kantoren: 24% Winkels: 22% Woningen: 2% dividenden. In dat kader zijn per 1 juni van het afgelopen jaar de dividenduitkeringen aanzienlijk verlaagd. Het maandelijks interimdividend bedraagt effectief 1,2% op jaarbasis, uitgaande van een waarde per certificaat van 1.020,- per 2 juni ,98% 99,19% 86,74% 100,00% 93,58% Logistiek Kantoor Winkel Woningen Totaal SynVest RealEstate Fund: Kasstroom op peil houden Goede prestatie fonds De markt laat momenteel gemiddeld een leegstand zien van 17% voor kantoren/bedrijfsruimten en 9% voor winkels. Daarmee vergeleken - en zeker na de verkoop van het pand in Rotterdam - presteert het fonds goed, aldus Frits Panhuyzen. Ultimo boekjaar is de portefeuille van het fonds opnieuw getaxeerd. In 2014 is een ongerealiseerde waardedaling berekend van 7,2 miljoen. Zonder waarde mutaties zou over 2014 een winst behaald zijn van 0,95 miljoen (2013: 1,84 miljoen) met een gemiddeld rendement van 5,7%. Door de afwaardering van de beleggingen bedraagt het rendement op het eigen vermogen 36% negatief (2013: 33,9% negatief). De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 31 december 2014 zo n 79,5 miljoen (ultimo 2013: 87,5 miljoen). Dit is het saldo van investeringen, verkopen en herwaarderingen. De loan to value (beleningsgraad) nam per 31 december 2014 toe tot 85% (ultimo 2013: 79%). Eind 2014 waren er 118 huurders verdeeld over 38 locaties. Restschulden dalen Panhuyzen: Leegstand is slecht voor het fonds. Wij blijven ons inspannen voor een optimaal resultaat en om te voorkomen dat de leegstand in de portefeuille toeneemt. Door heronderhandelingen van bestaande huurovereenkomsten trachten wij deze te verlengen. Het is van groot belang om de cashflow op niveau te houden. Zoals eerder aangegeven wordt er inmiddels op de bestaande leningen gemiddeld 2,2% per jaar afgelost, waardoor de restschulden dalen. Bij gelijkblijvende taxatiewaarden zal hierdoor het eigen vermogensdeel van de financiering op termijn weer verbeteren. Als gevolg van de verhoogde aflossingen is er minder ruimte voor de uitkering van (voorschot) In 2014 zijn geen nieuwe leningen afgesloten, maar wel gedeeltelijk afgelost. De leningen zijn verstrekt door FGH Bank en Syntrus Achmea. Per 31 december had bijna 14 miljoen van de circa 67 miljoen van de leningen een looptijd langer dan vijf jaar. Momenteel is SynVest in gesprek met de FGH Bank om een deel van de leningen in 2015 te verlengen. Hiertoe wordt een financieringsvoorstel voorbereid. Thans worden de leningen telkens voor drie maanden verlengd tegen variabele rente. Dieptepunt bereikt Binnenkort zal een formeel besluit worden genomen over de juridische structuur van het fonds, waarbij afscheid zal worden genomen van de open-end status. Hierover Op langere termijn blijft SynVest gematigd optimistisch over het herstel van de vastgoedmarkt. zijn de beleggers in dit fonds inmiddels geïnformeerd. Op langere termijn blijft SynVest gematigd optimistisch over het herstel van de vastgoedmarkt. Het lijkt erop dat het dieptepunt nu toch vrijwel bereikt is, al zal de weg omhoog nog geruime tijd in beslag nemen, besluit Panhuyzen. DORIEN GROENWOLD IN DIENST BIJ SYNVEST Op 1 juni is Dorien Groenwold in dienst getreden van SynVest. Dorien heeft in 2011 haar Master Economics afgerond aan de Vrije Universiteit van Amsterdam. Zij zal zich bij SynVest bezighouden met de backoffice en andere dienstverlenende activiteiten voor onze klanten met lijfrente producten. Dorien heeft sinds 2012 gewerkt bij SNS Reaal als projectmedewerkster Inter mediair Services en later op de afdelingen Acceptatie en Kenniscentrum Leven. Vanuit die achtergrond heeft Dorien onder meer veel kennis en ervaring opgebouwd met betrekking tot hersteladvies van beleggingsverzekeringen. 6 7

5 SynVest German RealEstate Fund: Gunstige ontwikkeling 2014 en goede verwachting 2015 SynVest German RealEstate Fund NV blijft zich naar volle tevredenheid en conform verwachting ontwikkelen. Sinds de oprichting eind 2011 is het eigen vermogen gegroeid naar ruim 25,3 miljoen ultimo De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op dat moment 43,1 miljoen, met een rendement over het boekjaar 2014 van 4,5% (over het gemiddeld belegd vermogen). De bezettingsgraad van de portefeuille is hoog en bedraagt per eind 2014 bijna 95%. Er wordt intensief gewerkt om dit nog verder te verhogen. Zo worden de commerciële ruimten in het pand in Wolgast omgebouwd tot wonen in combinatie met zorg. Deze herontwikkeling heeft naar verwachting een positief effect op de waarde van het complex en daarnaast kennen woningen een lager risicoprofiel, aldus Rémy Voskamp, mede verantwoordelijk voor het vastgoed van SynVest Beleggingsfondsen. Dividenduitkeringen Het fonds keert een voorschotdividend uit van 7,4%* op jaarbasis, wat enigszins drukt op het rendement. Er gaat namelijk een relatief lange periode overheen voordat het vermogen van nieuwe beleggers is geïnvesteerd in vastgoed. Duitsland heeft in de regel lange aankooptrajecten (4-6 maanden) voordat men de eerste huur ontvangt. Pas dan maken we echt rendement met dit nieuwe eigen vermogen. Naarmate het fonds verder groeit is het percentage nieuw vermogen kleiner ten opzichte van het reeds geïnvesteerde eigen vermogen en neemt dit effect steeds sterker af, aldus Voskamp. Dit is een normaal gegeven bij een open-end fonds. Over 2014 zijn de huurinkomsten gestegen naar 2,7 miljoen (2013: 1,1 miljoen) en zijn zes nieuwe beleggingsobjecten aangekocht. Dit betreft een supermarkt in Bünde, een complex met supermarkt en woningen in Geldern, een winkelcentrum in Hallenberg, een complex met 59 woningen en 14 winkels in Overath, een woon- en winkelgebouw in het centrum van Recklinghausen en een winkelcentrum in Rees. Per 31 december 2014 is de portefeuille verdeeld over 12 locaties en 206 huurders. In de eerste maanden van 2015 zijn inmiddels vijf objecten aangekocht, veelal in een mix van woningen en winkels die voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Deze panden zijn langjarig verhuurd aan sterke huurders, in centra van steden als Potsdam, Wiesbaden en Bad Ems. Strategie aankoop vastgoed Bij de aankoop van nieuwe objecten richten we ons op spreiding van risico s door een selectie van panden op goede locaties met stabiele huurders. Eind 2014 bestaat deze mix uit winkels (85,3%), woningen (14,6%) en parkeerplaatsen. Eind 2015 zal binnen het segment woningen aanzienlijk meer geïnvesteerd zijn, al is dit niet eenvoudig gezien het beperkte aanbod. Het risico wordt verder beperkt doordat het vreemd vermogen langjarig wordt gefinancierd met een vast rentetarief. Er is hierdoor slechts in beperkte mate sprake van rentegevoeligheid voor wijzigingen in het markt-renteniveau. Rémy Voskamp: Duitsland is momenteel de sterkst groeiende economie in Europa en dit heeft positieve gevolgen voor de prijzen van onroerend goed. De vraag naar goede beleggingspanden is groot. Daarbij dient wel te worden aangetekend dat de prijzen en de vraag naar onroerend goed in Duitsland zeer verschillend en afhankelijk van de regio zijn. Duitsland is een groot land en over het algemeen zijn de prijzen in kleinere steden lager, door de lagere inkomens en afnemende bevolking. Behoudens enkele grote steden is er ook nog steeds een verschil tussen Westen Oost-Duitsland. De Duitse winkelmarkt bevindt zich ook in een expansiefase met eveneens een tweedeling tussen krimpende en groeiende steden, waar nieuwbouwontwikkelingen zich steeds meer op binnenstedelijke locaties richten. Ook de Duitse kantorenmarkt trekt aan. Gezien de ontwikkelingen en goede vooruitzichten, blijven wij zoeken naar nieuwe beleggingsobjecten. Nieuwe beleggingsobjecten Gezien de ontwikkelingen en goede vooruitzichten blijft SynVest naar nieuwe beleggingsobjecten in Duitsland zoeken, indien het vermogen van het fonds groeit en nieuwe liquiditeiten vrijkomen. Door de gunstige aanvangsrendementen en economische ontwikkelingen in de Bondsrepubliek blijft dit vooralsnog interessant. * Effectief voorschot dividend rendement op jaarbasis per

6 Pas op met obligaties Door 3 miljard aan euro-schuldpapier in de markt te zetten, voegde Berkshire Hathaway zich bij een schare Amerikaanse bedrijven die nu bedrijfsobligaties uitgeven in de Euro. In februari deed Coca-Cola met 8,5 miljard euro al deze stap. De trend is deel van een bredere ontwikkeling op de Europese markten: de vraag van beleggers naar bedrijfsobligaties blijft groeien, of ze nu van Amerikaanse of van Europese bedrijven afkomstig zijn. Obligaties van het Zwitserse Nestlé werden in februari voor het eerst met negatieve rente verhandeld. Ook schuldpapier van Shell dook kort onder nul. Beleggers betalen nu rente om geld uit te lenen. Het is een vreemd verschijnsel dat zich nog sterker bij staatsobligaties van een aantal eurolanden voordoet. De gemiddelde rente op bedrijfsobligaties in de eurozone met een looptijd van vijf jaar was onlangs gezakt tot 0,77 procent, het laagste niveau sinds 2008, om aan het eind van die week weer iets op te veren. Wat is er aan de hand? De daling van rentes op bedrijfsobligaties is al gaande sinds Toen begon de Europese Centrale Bank stapsgewijs de rente te verlagen en in de zomer van dat jaar zei ECB president Draghi dat hij al het nodige zou doen om de euro te redden. Dat had een direct effect op de rentes op staatsobligaties en indirect een effect op bedrijfsobligaties. Door deze woorden wisten beleggers dat staatsobligaties veilig waren op de langere termijn. De rentes op staatsobligaties namen af en de rentes op bedrijfsobligaties daalden mee. Dat laatste gebeurt omdat beleggers op zoek gaan naar beleggingsproducten met een hogere opbrengst en bedrijfsobligaties bieden dit. Regeringen worden op de markten als betrouwbaarder gezien dan bedrijven. Bedrijven betalen dus meer rente dan overheden. Ligt de gemiddelde rente op vijfjarige bedrijfsobligaties in euro s net nog boven nul, die op vijfjarige staatsobligaties in de eurozone is gemiddeld al negatief. bedrijfsobligaties toeneemt, recentelijk vooral uit Amerika. Voor Amerikaanse bedrijven is het inmiddels een stuk goedkoper om te lenen in euro s. De rente op obligaties in euro s ligt zo n 1,5 procentpunt lager dan die op dollar schuldpapier. Maar de vraag blijft het aanbod overtreffen. Tekenend voor de honger van beleggers naar rendement is dat vrijwel elke uitgifte van bedrijfsobligaties overtekend wordt. Bij Coca-Cola (uitgifte 8,5 miljard) hadden beleggers voor 20 miljard euro ingetekend. De meesten vingen dus bot. Het is een fijne trend voor grote bedrijven, die steeds goedkoper geld kunnen lenen door obligaties uit te geven, op een moment dat banken nog steeds voorzichtig zijn met leningen. Maar risico s zijn er ook. In de zoektocht naar hogere opbrengsten worden ook steeds meer risicovolle obligaties gekocht en obligaties met een lange looptijd. Dan wordt gedoeld op risicovolle zogenaamde High Yield bedrijfsobligaties. Deze obligaties, vaak van zwakkere bedrijven, hebben een De rentes op staatsobligaties namen af en de rentes op bedrijfsobligaties daalden mee. lage kredietscore (B of lager). De rente is hoger dan bij Investment Grade obligaties met een laag risico (A tot AAA). Hoe lang kan dit doorgaan? Volgens de experts is de bodem binnen bereik. Negatieve rentes op bedrijfsobligaties, zoals bij Nestlé, zullen de uitzondering blijven. De grote stimulans achter de lage rentestanden, het QE-beleid van Draghi, loopt misschien eerder op zijn einde dan werd verwacht. Het programma loopt in principe tot september 2016, maar als de ECB eerder wil stoppen, dan kan dat. Een extra stimulans voor de run op bedrijfsobligaties was de laatste paar weken vooral dat beleggers zich opmaakten voor het besluit van de ECB om kwantitatieve verruiming toe te passen: de grootschalige aankoop van vooral staatsobligaties. Rentes op staatsobligaties daalden verder, rentes op bedrijfsobligaties zakten weer mee. Dit ondanks het feit dat ook het aanbod van De rente op álle bedrijfsobligaties wordt lager, dus ook op die met een hoog risico. Het kan lang goed blijven gaan, maar als bedrijven in de problemen komen, bijvoorbeeld bij economische tegenwind, kunnen de verliezen groot zijn. Beleggers lijken bereid steeds meer risico te aanvaarden. In de contracten die verbonden zijn aan de obligatiekoop wordt het beschermingsniveau van beleggers steeds zwakker

7 Rendabel investeren met een horizon van tien jaar SYNVEST Georg Krijgh U wilt vermogen opbouwen. Maar wat is een rendabele investering over 10 jaar? Momenteel breken veel beleggers zich het hoofd over de vraag wat te doen met hun vermogen. Sparen of staatsleningen zijn nogal een onzekere categorie, want wat zijn deze beleggingen waard in Dan de assetclass vastgoed. Net zoals obligatieleningen zijn de prijzen hiervan echter omgekeerd afhankelijk van de renteontwikkeling. Gaat de rente weer omhoog dan dalen de prijzen. Een goede mogelijkheid is dan een S&P 500 Indexfonds. Daarmee bezit u een klein deel van 500 bedrijven, waarvan een groot deel over tien jaar waarschijnlijk meer waard is. De prijs van deze index is momenteel 17 keer de winst van deze bedrijven versus een gemiddelde over de afgelopen decennia van 16. Het verbaast mij zeer dat de prijs niet hoger is gezien de lage rente. Ongeveer 40% van de winst komt van buiten de USA. Zo heeft de investeerder via een betrouwbaar rechtssysteem een aandeel in bedrijven in o.a. Azië en Afrika. Op basis van statistische gegevens en de huidige prijs is het realistisch om een gemiddeld rendement per jaar te verwachten van 5-6% inclusief dividenden. Wanneer geld verder waarde zou verliezen dan kunnen bedrijven de prijzen aanpassen wat een bepaalde bescherming biedt. De prijs van de S&P 500 Index zal wellicht wilde golfbewegingen laten zien op basis van sentiment. Over langere tijd zullen de intrinsieke waarden van de bedrijven echter zwaarder wegen. Is er een nog betere optie? Berkshire Hathaway, het holding bedrijf dat zijn succes grotendeels te danken heeft aan de investeringen van Warren Buffett, heeft belangen in meer dan 85 bedrijven met leidende posities in verschillende sectoren. De holding is een soort indexfonds met een grotere concentratie dan de S&P 500 en met bovengemiddeld sterke bedrijven. Bovendien zijn er geen kosten. De kans is groot dat Berkshire Hathaway een beter gemiddeld rendement geeft in de komende tien jaar dan de S&P 500 Index. Waarom ben ik zelf gaan investeren? Enerzijds omdat mijn werk is voortgekomen uit een grote passie voor dit vak. Anderzijds omdat de privé rendementen gemiddeld sinds het begin van de 21e eeuw net wat beter zijn dan de stijging in de boekwaarde per aandeel van Berkshire Hathaway. Het is onduidelijk of dit geluk is of talent en onzeker of het te continueren is. Mijn analyse roept echter steeds de cruciale vraag op: Ben ik bereid om mijn gehele vermogen op deze prijs in deze onderneming te investeren voor minimaal tien jaar? Indien het antwoord op deze vraag bevestigend is, dan kan het bedrijf een plaats krijgen in de portefeuille. In 2025 zullen we het resultaat vergelijken met de S&P 500 en Berkshire Hathaway. Hoe profiteert u van de lage rente? SYNVEST German RealEstate Fund NV Vastgoed wordt in de regel gefinancierd met vreemd vermogen en eigen vermogen. Dit vreemde vermogen verstrekt een bank in de vorm van een hypothecaire lening met een bepaalde rente en looptijd. Dit geld kost op dit moment ongeveer 2,5% in Duitsland. Dit lage rentepercentage betekent dat de kosten lager zijn en dit draagt bij aan het fondsrendement. Op deze manier profiteert u van de lage rente. Dit is in het kort de werkwijze van SynVest met vastgoedbeleggingen. Het wordt wel de leverage (hefboomwerking) bij financieringen genoemd. Het beleggingsfonds SynVest German RealEstate Fund N.V. investeert in woningen, zorgwoningen en winkels (voor dagelijkse levensbehoeften) in Duitsland en profiteert daarmee van de lage rente bij de (hypothecaire) financieringen. Met een focus op lange termijn vermogensgroei wordt belegd in degelijke objecten met goede huurders en langjarige huurcontracten. Gezien de nog relatief lage onroerend goed prijzen in Duitsland zijn de risico s daarmee beperkt. Beperking van de risico s wordt verder gerealiseerd door goede landelijke spreiding van diverse soorten vastgoed in economisch sterke gebieden en lange huurcontracten. Het voorschotdividend is momenteel 7,4%* op jaarbasis en het fondsvermogen bedraagt circa 85 miljoen. Maandelijks treden er nieuwe beleggers toe en daardoor groeit het fonds verder. Met Duits vastgoed investeert u in de sterkste economie van Europa, met ervaren management, een bewezen track record en mocht de inflatie aantrekken dan is dat alleen maar gunstig. Onroerend goed prijzen gaan dan stijgen. Andere redenen om te investeren in dit fonds zijn: Het voorschotdividend wordt maandelijks uitgekeerd of herbelegd Flexibel in- en uitstappen is mogelijk Geen emissiekosten AFM vergunning Deelname vanaf 5.000,- of met periodieke inleg vanaf 100,- Voorbeeld berekening Dit voorbeeld geeft aan hoe het rendement tot stand komt. Zonder rekening te houden met waarde mutaties, fiscale activering en afschrijvingen. Deze berekening kan per object verschillen. Investering Aankoop voorbeeld object Investering (koopsom + kosten koper) Hypotheek Eigen Vermogen Jaarlijkse Kosten Rente Fonds-, Property & Assetmanagement Reservering Onderhoud Reservering Leegstand Eigenaarslasten Reservering Körperschaftsteuer (Belasting) Totaal kosten per jaar Huurinkomsten per jaar Resultaat per jaar (exclusief activering en afschrijvingen) Rendement op het Eigen Vermogen % ,42 * Effectief voorschotdividend rendement op jaarbasis per

8 Vermogen opbouwen bij SynVest: een uitgekiend concept SYNVEST licht toe Met de huidige lage rente en sterk gestegen koersen op de effectenbeurzen is het steeds lastiger een goede keuze te maken ten aanzien van vermogens- of pensioenopbouw op langere termijn. SynVest heeft op deze ontwikkelingen geanticipeerd met een uitgekiend en flexibel concept van producten en (fiscale) spaar- en beleggingsmogelijkheden. In toenemende mate zullen velen aan vermogensopbouw voor de langere termijn moeten werken met het oog op (aanvullend) pensioen, (onvoorziene) zorgkosten voor later, of studie van de kinderen. Er kunnen nog tal van andere overwegingen zijn in het kader van de participatiesamenleving. SynVest tracht u oplossingen te bieden met flexibiliteit en beperking van risico s door het kunnen maken van bepaalde keuzes en kunnen aanpassen van uw belegging. Het gaat namelijk over uw geld, uw oude dag, een (expirerende) lijfrente waar veel vermogen in zit, of uw onderneming die u heeft verkocht. Optimale flexibiliteit en voor iedere persoonlijke situatie een oplossing. Afhankelijk van het product kunnen fiscale aspecten bij vermogensopbouw een rol spelen, maar dit hoeft niet. De fondsen Bij SynVest kunt u in verschillende soorten fondsen terecht: aandelen, obligaties en vastgoed. Wat betreft aandelen heeft u de keuze tussen het Synvest Aandelen Index Fonds, dat belegt in een aantal indexfondsen in Europa, Noord-Amerika en opkomende landen, of u belegt in het SynVest Value Investment Fund dat belegt in aandelen die na zorgvuldige analyse en selectie worden gekocht voor langere termijn. Voor obligaties kunt u terecht bij het SynVest Rente (Index) Fonds dat belegt in staatsobligatie indexfondsen, of bij het SynVest Obligatie (Index) Fonds dat belegt in bedrijfsobligatie indexfondsen dat streeft naar een wat hoger obligatie rendement. Ten slotte hebben wij twee vastgoedfondsen: voor Nederlands vastgoed en Duits vastgoed, waarvan alleen de laatste een open fonds is. Een kort overzicht van de fondsen ziet u op de pagina hiernaast. Sparen of beleggen Wilt u periodiek inleggen of eenmalig een bedrag inleggen? Die keuze hoeft u bij SynVest in feite niet meer te maken. U kunt voor beide mogelijkheden bij ons terecht. In de vijf fondsen kunt u met een eenmalige inleg starten vanaf 5.000,-. Maar ook is er de mogelijkheid deel te nemen met een periodieke inleg per maand of kwartaal. U stort dan minimaal 100,- per maand. Binnen twee jaar dient u dan ten minste 2.000,- te hebben ingelegd. U hoeft de keuze tussen sparen of beleggen dus letterlijk niet meer te maken, want u kunt het één doen (eenmalige inleg), zonder het andere te laten (periodieke inleg). U bent daarnaast vrij in uw fondskeuze en kunt op elk moment aanpassingen doen. Bovendien kunt u er voor kiezen uw inleg (geautomatiseerd) te spreiden over een mix van fondsen. Optimale flexibiliteit dus en voor iedere persoonlijke situatie een oplossing. Fiscaal via de lijfrente Maar wat als ik een (expirerende) lijfrente of koopsompolis heb? Dat is de vraag die ons ook vaak wordt gesteld. Ook daar is aan gedacht. Velen starten bij SynVest met vrij vermogen, maar er zijn ook producten voor degenen die fiscaal vermogen willen (her)beleggen door middel van een lijfrente. Met uitzondering van de vastgoedfondsen zijn de vier aandelen- en obligatiefondsen geschikt voor uw (expirerende) lijfrente of koopsompolis. Of indien u een bestaande (niet renderende) lijfrente, koopsom- of woekerpolis voor een beter rendement en tegen redelijke kosten wilt oversluiten. De SynVest lijfrente is bovendien uitermate flexibel. Deze kunt u tussentijds verhogen, verlagen, stopzetten, etc. Ook kan de uitkering direct ingaan of uitgesteld worden en dit kan ook kosteloos weer worden gewijzigd. Wel moet rekening worden gehouden met de fiscale spelregels. In de SynVest fondsen deelnemen? Eenmalige inleg Maandelijks toetreden tot de fondsen Flexibel uitstappen Inleg (geautomatiseerd) spreiden over een mix van de fondsen Deelnemen vanaf 5.000,- Maandelijks bedrag (periodieke inleg) Elke maand een bedrag storten vanaf 100,- Binnen twee jaar minimaal 2.000,- inleggen Lijfrente of koopsompolis Aandelen- en obligatiefondsen geschikt voor expirerende lijfrente of koopsompolis Op synvest.nl eigen berekening maken, offerteaanvraagformulier downloaden of bij Synvest opvragen Herbeleggen of uitbetalen Het dividend wordt volgens uw beleggingsmix herbelegd Bij SynVest lijfrente kiezen tussen direct ingaande en uitgestelde uitkeringen Bij SynVest German RealEstate Fund kiezen tussen herbeleggen of maandelijkse uitkeringen Beleggen brengt risico s met zich mee. Wij raden u aan u vooraf goed te (laten) informeren en de essentiële beleggingsinformaties (EBI), financiële bijsluiters en prospecti door te nemen. Deze vindt u op onze website en kunt u bij ons opvragen. De beleggingsfondsen Beleggen bij SynVest kan via verschillende fondsen. Het aanbod is overzichtelijk en biedt keuze voor elk type belegger. Wij bieden obligatie indexfondsen, een aandelen indexfonds en een aandelenfonds dat actief wordt beheerd. Daarnaast kunt u investeren in een vastgoedfonds. Elk fonds heeft zijn eigen risico-rendement profiel zodat er altijd een fonds is dat bij u past. Kiezen of combineren Voor uw belegging kunt u voor één fonds kiezen, of een combinatie van meerdere fondsen. SynVest Rente Fonds Dit fonds belegt hoofzakelijk in indexfondsen van Europese staatsobligaties. De nadruk ligt op kapitaalbehoud. Het netto streefrendement is 2% -4%*. SynVest Obligatie Fonds Dit fonds belegt voornamelijk in indexfondsen van Europese bedrijfsobligaties. Het netto streef-rendement is 3% - 5%*. SynVest Aandelen Index Fonds Dit fonds belegt in aandelen indexfondsen van Europese, Amerikaanse en opkomende markten. Het netto streefrendement is 6% - 8%*. SynVest Value Investment Fund Aandelenfonds met actief beheer dat belegt volgens de value investment principes. Het netto streefrendement is 6% - 8%*. SynVest German RealEstate Fund Belegt direct in woningen en winkels in Duitsland. De doelstelling is waardegroei op lange termijn met daarbij een hoog dividend rendement. Netto streefrendement is 7,4%**. SynVest RealEstate Fund De portefeuille van dit vastgoedfonds bestaat uit Nederlands commercieel vastgoed. De huidige portefeuille bedraagt 79,5 miljoen en is verdeeld over 38 locaties en 118 huurders. Dit fonds is momenteel voor beleggers gesloten. Kijk op voor een uitgebreide beschrijving van de fondsen, brochures en prospectussen. * Gemiddeld rendement op basis van uitgangspunten en verwachtingen. Resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst. ** Effectief voorschotdividend rendement op jaarbasis per , op basis van een koers van 4.150,

9 Online tools Online tools Bij SynVest hebben beleggers online inzicht in hun beleggingen. Men kan op elke gewenst moment, waar men ook is (vermits er internet is natuurlijk) de status zien van zijn of haar belegging. Bent u nog geen klant, maar heeft u wel interesse in het beleggen bij SynVest? Dan kunt u via een online rekentool inzichtelijk krijgen welke mogelijkheden er zijn. Mijn SynVest Via de online omgeving Mijn SynVest hebben klanten met hun persoonlijke inlogcode inzicht in hun beleggingen, jaaroverzichten en bijvoorbeeld maandnota s. Zelf berekeningen maken Zowel nieuwe als bestaande klanten kunnen via zelf berekeningen maken. Hoeveel vermogen bouw ik op als ik 100,- per maand in een bepaald fonds inleg voor 15 jaar, of wat is mijn eenmalige inleg van ,- waard over 10 jaar bij een belegging in het value fonds? Dat soort vragen worden beantwoord. Met de online rekenmodule kunt u uw risicoprofiel bepalen en aan de hand daarvan - vrijblijvend - uw U kunt op elk moment de status van uw beleggingen inzien via de online tool. beleggingsmix samenstellen (verhouding aandelen, obligaties en vastgoed). Vervolgens ziet u welk resultaat u naar verwachting tegemoet kunt zien. Drie scenario s worden geschetst: een pessimistisch, een historisch en een voorbeeldscenario. Aan de hand van verschuivingen in de mix ziet u direct wat voor gevolgen dat heeft voor uw resultaat. Uiteraard hoeft u dit niet allemaal te doorlopen. Als u weet in welk fonds of combinatie van fondsen u wilt beleggen, dan kunt u dit ook direct doen. Ontdek online welke belegging bij u past Wilt u uw vermogen beleggen of opbouwen voor een studie (van de kinderen), voor een tweede huis, te verwachten zorgkosten of gewoon een appeltje voor de dorst? Heeft u een expirerende lijfrente of bent u niet tevreden met het rendement van uw bestaande lijfrentepolis of koopsompolis en wilt u deze oversluiten? Of wilt u extra pensioen opbouwen? De online tools helpen u op weg. En heeft u vragen, dan staan wij u uiteraard graag te woord. Nieuw Stichtingsbestuur en Raad van Advies Per 23 december 2014 heeft SynVest Beleggingsfondsen een nieuw bestuur van de Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen. Tot die datum werd deze gevormd door prof. dr. W.A.F.G. Vermeend en de heer drs. R.J.X. Wanders. Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen Sinds 23 december 2014 wordt het bestuur gevormd door: ing. Th. Oskam (1963) De heer Oskam studeerde Bedrijfskunde en heeft sinds 1987 diverse managementfuncties bij de Rabobank bekleed. Van 2007 tot 2013 was hij als directeur van Ergo Insurance Benelux N.V. (dochter van Munich Re Insurance) verantwoordelijk voor de Benelux. Sinds 2013 is hij directeur van Einstein Books, een uitgever die vooral actief is in de wereld van het internet. mr. J.B.L.M. van Besouw (1954) De heer Van Besouw is na zijn Studie Notarieel Recht in Utrecht zijn carrière in 1980 begonnen bij Rabobank Nederland. Hierna heeft hij zeven jaar als directeur Legal en Compliance gewerkt voor ING Barings in Amsterdam en Londen. In 2002 werd hij Secretaris van de Raad van Bestuur van Van der Moolen Holding N.V. Sinds 2004 is hij Directeur Juridische Zaken van Aegon Nederland N.V. en momenteel freelance adviseur van diverse opdrachtgevers op het gebied van Compliance. Het bestuur heeft een aantal belangrijke taken: Toezicht houden op de activiteiten van het bestuur van de fondsen. Toekennen van contracten aan de beleggers. Verwerven van juridisch eigendom van gewone aandelen in de fondsen. Uitkeren van dividend aan de beleggende deelnemers. Raad van Advies De Raad van Advies ondersteunt desgevraagd de beheerder in voorkomende gevallen. Zij wordt gevormd door: prof. dr. W.A.F.G. Vermeend (1948) De heer Vermeend was gedurende de periode lid van de Tweede Kamer der Staten Generaal als specialist op het fiscale, financiële en economische vlak. Van 1994 tot 2000 was hij Staatssecretaris van Financiën en tot 2002 Minister van Sociale Zaken. De heer Vermeend is onder meer actief als internet ondernemer en bijzonder hoogleraar European Fiscal Economics aan de Universiteit van Maastricht. SynVest bedankt de heer Wanders voor zijn jarenlange inzet en betrokkenheid bij de succesvolle ontwikkeling van SynVest

10 Ontwikkelingen Nederlandse vastgoedportefeuille Vastgoedbelegger: opgepast! COLUMN Frits Panhuyzen SYNVEST RealEstate Fund NV Voor SynVest RealEstate Fund laat de vastgoedmarkt enkele lichtpuntjes zien. Er wordt hard gewerkt om een optimaal resultaat te realiseren, gezien de marktomstandigheden. Verkoop is door het ontbreken van financierende banken bijna onmogelijk en verhuur verloopt in het algemeen moeizaam. Niettemin is het pand aan de Wijnhaven in Rotterdam verkocht en zijn anderen objecten weer (gedeeltelijk) verhuurd. De bezettingsgraad is hiermee gestegen naar 93% (per maart 2015). Rotterdam De eerdere voorlopige overeenkomst voor de verkoop van het kantoorpand in Rotterdam, Wijnhaven 69, is medio april 2015 definitief geworden. Hiermee is het object in mei voor bijna 5 miljoen euro eigendom geworden van een projectontwikkelaar. Deze heeft herontwikkelingsplannen en een vergunning van de gemeente; circa 100 appartementen met op de begane grond een commerciële plint, waaronder een stadssupermarkt. Per saldo voor alle stakeholders een positieve ontwikkeling. Frits Panhuyzen, algemeen directeur van SynVest Fund Management: Dit is een buitengewoon mooi resultaat, gezien de boekwaarde eind 2013 van circa 3 miljoen, terwijl het pand leeg stond. Tot 1 mei 2014 was het object verhuurd aan de gemeente voor een bedrag van bijna ,- per jaar. Met de opbrengst heeft SynVest de resterende hypothecaire lening afgelost ( 4,2 miljoen), plus een deel van de andere leningen. Hierdoor neemt het vreemd vermogen van het totale fonds af, waarmee ook de rentelast daalt. Bussum De drie panden aan de Nieuwe Brink in Bussum zijn sinds eind 2014 tijdelijk verhuurd, weliswaar tegen een relatief lage huurprijs, maar leegstand is veel slechter. SynVest is in afwachting van een herontwikkeling van de aangrenzende locatie welke eind 2014 is gekocht door Ahold Vastgoed. Indien daar bijvoorbeeld een Albert Heijn supermarkt komt worden de panden aantrekkelijk voor huurders en heeft dit een positief effect op de waarde en de kasstroom. Almere De drie bedrijfs- annex kantoorpanden van SynVest in Almere zijn inmiddels grotendeels verhuurd. De combinatie van een relatief beperkt aanbod van dit soort objecten en een scherpe prijs heeft tot dit resultaat geleid, aldus Frits Panhuyzen. Emmen In Emmen beschikt SynVest over een groot winkelcentrum (De Weiert) met zo n m 2 bruto vloeroppervlak en een huuropbrengst eind 2014 van 1,56 miljoen op jaarbasis. Als gevolg van het faillissement van Miss Etam wordt - vooralsnog - circa 10% van de huuropbrengst gemist. Een doorstart van (de helft van de winkels van) Miss Etam zou wellicht een oplossing kunnen bieden. Maar met welke winkels wordt doorgegaan is op dit moment helaas nog niet duidelijk. Het vastgoed Stel kritische vragen aan de aanbieder. Wat is de voorgeschiedenis van het vastgoed? Van wie is of wordt er gekocht? Wordt er rechtstreeks van de eigenaar gekocht of zit er een handelaar tussen? Als er geen of een onduidelijk antwoord op dit soort vragen komt dan is deze informatie eventueel ook gemakkelijk via de website van het Kadaster op te vragen Sommige aanbieders kopen eerst zelf het vastgoed goedkoper in en strijken dan de winst op. Een dergelijke niet-transparante handelswijze zet u als belegger meteen op achterstand. Het pand is, door de winst van de aanbieder, immers voor meer dan de marktprijs door het fonds aangekocht. De volgende vragen dienen zich aan: is er een taxatierapport van een gerenommeerd taxatiebureau en is het taxatierapport eventueel ter inzage? Gaat het om buitenlands vastgoed realiseer u dan goed dat in andere landen het eigendomsrecht vaak heel anders in elkaar zit dan in Nederland. Daarnaast is het heel moeilijk inzicht te krijgen in de economische vooruitzichten van landen die ver van Nederland afstaan. Wij hebben de afgelopen jaren hier veel ongelukken gezien. Variërend van aanbieders die het geld in eigen zak staken (Golden Sun Resort in Turkije) tot aanbieders die het met de beleggingen niet zo nauw namen (Royal Dubai). Gaat het om bijzondere objecten dan zijn de risico s vaak ook bijzonder. Wat te denken van een investering in een parkeergarage behorende bij Malafide aanbieders van vastgoedbeleggingen zien opnieuw kansen in de markt, gezien de lage rente. Beleggers kijken naar renderende alternatieven. Er zijn echter veel valkuilen. Men kan niet voorzichtig genoeg zijn bij het nemen van een beleggingsbeslissing. In het algemeen zou ik u willen meegeven: Als het te mooi is om waar te zijn, dat is dat vaak ook zo. een ziekenhuis. Op het eerste gezicht een weinig risicovolle belegging. Maar schijn kan bedriegen. Stel dat het ziekenhuis failliet gaat? Met de huidige bezuinigingen op de gezondheidszorg zeker niet irreëel. Dan staat die garage ineens leeg en is het dus beter beleggen in een mandje parkeergarages. De kans dat deze allemaal leeg komen is niet erg groot. De Controle Om goed inzicht in de belegging te krijgen, is het belangrijk dat de jaarrekening door een accountant gecontroleerd wordt. Een registeraccountant geeft bij een gecontroleerde jaarrekening een verklaring af, op zijn eigen briefpapier, dat de cijfers een zo getrouw mogelijk beeld van de werkelijkheid geven. Let bij een prospectus ook op of er een, door een accountant op realiteitszin getoetste, cijfermatige prognose van de toekomstverwachtingen aanwezig is. Vraag erom als dat niet zo is. Het toezicht Heeft de aanbieder een Raad van Toezicht of een Raad van Commissarissen? Wie zitten daarin en wat is hun achtergrond? Heeft de aanbieder een onafhankelijke Stichting die de belangen van de beleggers behartigd? Ook hier is weer van belang wie zijn het en wat is hun achtergrond. Frits Panhuyzen is algemeen directeur van SynVest Fund Management. Deze column was de derde uit een serie van drie. Zijn columns zijn ook te lezen op DFT.nl/goeroes

11 Meer weten over SynVest? Bekijk onze website, stuur een of neem telefonisch contact met ons op! SynVest Fund Management BV Hogehilweg CA Amsterdam T info@synvest.nl Alle gegevens in deze uitgave zijn met zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan de inhoud worden ontleend. Niets van deze uitgave mag op enigerlei wijze worden gereproduceerd of vermenigvuldigd zonder voorafgaande toestemming van SynVest Fund Management BV.