Raadsvoorstel. Aan de raad,

Transcriptie

1 Pag. 1/7 Datum vergadering 22 december 2011 Nr. 08 Omschrijving agendapunt Voorstel tot het vaststellen van de Verordening tweede woningen Sluis Portefeuillehouder wethouder P.P.M. Ploegaert MPM Samenvatting Het voorstel heeft de strekking om de bestaande Verordening tweede woningen Sluis te wijzigen, waarbij het werkingsgebied van de verordening wordt beperkt tot de vijf grotere kernen in de gemeente (Aardenburg, Breskens, Oostburg, Sluis en IJzendijke) en enkele aangewezen gebieden in de kleinere kernen. In de kern Sluis valt Groenevelt buiten het werkingsgebied, in de kern Breskens valt een gebied ten noorden en westen van het Spuiplein buiten het werkingsgebied. Daarnaast vinden nog enkele kleinere aanpassingen plaats. De verdere wijziging van de verordening heeft voornamelijk betrekking op het vergunningenstelsel. Tenslotte komen de woningen, welke per 1 mei 2011 in gebruik zijn als tweede woning, onder het overgangsrecht te vallen. Aan de raad, Inleiding De Commissie Ruimte/Algemeen Bestuur van 1 juni 2011 is het startsein geweest van de inspraakprocedure tot vaststelling van een gewijzigde Verordening tweede woningen Sluis. De conceptverordening heeft in de periode van 9 juni tot 20 augustus 2011 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 11 zienswijzen ingediend. Op 29 en 30 juni 2011 zijn informatieavonden gehouden voor respectievelijk makelaars en dorpsraden. Een samenvatting van de zienswijzen, de verslagen van de informatieavonden en onze reactie hierop, zijn bij dit voorstel gevoegd en vormen samen het eindverslag zoals dit is genoemd in de inspraakverordening van de gemeente. Bestaand beleid in de gemeente Sluis De huidige redactie van de Verordening tweede woningen Sluis dateert van 27 januari Daarna is de verordening bij raadsbesluit van 25 september 2008 gewijzigd, waarbij St. Anna ter Muiden uit het geldingsgebied van de verordening is geschrapt. Dat houdt in dat de verordening op dit moment geldt voor de kernen Aardenburg, Breskens, Cadzand-Dorp, Eede, Groede, Hoofdplaat, Nieuwvliet-Dorp, Oostburg, Retranchement, Schoondijke, St. Kruis, Sluis, Waterlandkerkje, IJzendijke en Zuidzande. Voorts is er in het Uitvoeringsprogramma Woningbouw Breskens een regeling opgenomen, waarbij is aangegeven dat in bepaalde straten recreatieve bewoning kan worden toegestaan. Na 2005 is gebleken dat de begrenzing van het geldingsgebied in de kernen Nieuwvliet en Zuidzande aanpassing behoefde. In de uitvoering van de verordening is hierop ingespeeld door de begrenzing van deze twee kernen aan te passen, vooruitlopende op een algehele aanpassing van de verordening. De huidige redactie van de verordening met bijlagen en tekeningen liggen voor u ter inzage. Bij de stukken is een overzicht gevoegd van de verkochte woningen in de kleine kernen vanaf Uit dit overzicht blijkt dat een substantieel aantal woningen gedurende deze periode is verkocht als tweede woning. Dit is mede het gevolg van het feit dat er in het verleden geen sprake is geweest van een structurele handhaving van de verordening. Een van de oorzaken hiervoor is het gebrek aan menskracht bij de gemeente hiervoor. De verordening zal ongetwijfeld in incidentele gevallen een preventieve werking hebben gehad, maar in welke mate dit het geval is, is niet bekend. Besluit van de Raad d.d.

2 Pag. 2/7 Voorgesteld beleid, zoals dit is neergelegd in de conceptverordening, welke ter inzage heeft gelegen De voorgestelde aanpassing van het beleid is naast een andere kijk op het verschijnsel tweede woningen ook ingegeven door de krimp die zich manifesteert in de gemeente. Het aantal inwoners daalt, het aantal huishoudens gaat dalen, waardoor er een overschot optreedt op de woningmarkt. Als onderdeel van het nieuwe beleid dat de gemeente hiervoor aan het ontwikkelen is, kan ook een aanpassing van het tweede woningenbeleid een oplossing geven om langdurige leegstand van woningen te verminderen. De voorgestelde aanpassingen kwamen neer op het volgende: 1. De verordening blijft uitsluitend gelden voor de vijf grotere kernen van de gemeente: Aardenburg, Breskens, Oostburg, Sluis en IJzendijke. 2. In deze vijf kernen zijn enkele gebiedscorrecties aangebracht. De belangrijkste betreffen de kernen Breskens en Sluis. In Breskens valt het gebied ten noorden van het Spuiplein alsmede de Boulevard buiten het toepassingsgebied van de verordening; in Sluis valt de wijk Groenevelt buiten het toepassingsgebied van de verordening. 3. In de vigerende verordening zijn voor de vaststelling of een persoon zijn hoofdverblijf in de gemeente heeft, twee criteria van belang, nl. inschrijving in de GBA en een aaneengesloten verblijf van 180 dagen in de gemeente. Het laatste criterium is geschrapt, omdat dit niet te controleren is zonder de inzet van extra fte s. 4. In artikel 5 van de verordening staan de criteria genoemd op basis waarvan uw college vergunning kan verlenen. De vereisten om voor de criteria vererving en schenking in aanmerking te komen, zijn bijna onveranderd gebleven. Wel is hierin de datum van 1 mei 2011 opgenomen: woningen die op deze datum in gebruik zijn als tweede woning vallen onder het overgangsrecht. Dit is gedaan omdat het ondoenlijk is om voor alle woningen in de dragende kernen, die op dit moment formeel illegaal in gebruik zijn als tweede woning, een handhavingstraject te starten. Het criterium ongeschiktheid voor permanente bewoning is wel aangepast. De woning moet gedurende een half jaar vruchteloos te koop zijn aangeboden in plaats van één jaar. In dit half jaar kan de procedure al gestart worden om voor dit criterium in aanmerking te komen. De beoordeling van een dergelijke woning geschiedt op basis van een bouwkundig inspectierapport. In overleg met in- en externe bouwkundigen zal worden bezien of de normen, zoals die tot op heden worden gehanteerd bij deze toetsing, niet bijgesteld moeten worden. Tenslotte is er nog een criterium toegevoegd. Uw college kan in het belang van de volkshuisvesting woningen of groepen van woningen aanwijzen waarop de verordening buiten toepassing wordt verklaard. Het kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om binnen de vijf dragende kernen te kunnen inspelen op veranderende omstandigheden, bijvoorbeeld in het kader van het Transformatieplan Aantrekkelijk Oostburg. Een zodanig besluit zal ter kennis van de raad worden gebracht. Nu voorgesteld beleid Als gevolg van de ingediende zienswijzen en een voortschrijdend inzicht van onze zijde op deze problematiek hebben wij gemeend enkele wijzigingen aan te brengen in de conceptverordening, zoals die nu ter vaststelling wordt aangeboden. Om een goed overzicht te krijgen op de aangebrachte wijzigingen hebben wij in een bijlage bij dit voorstel de teksten van de bestaande verordening, de conceptverordening zoals die ter inzage heeft gelegen en de conceptverordening, zoals die thans ter vaststelling wordt aangeboden, naast elkaar gezet. De essentie van de voorgestelde wijzigingen ten aanzien van de vigerende verordening wordt hieronder weergegeven. Artikel 1 Toegevoegd zijn onder meer de omschrijvingen van de begrippen permanente bewoning en woonkernen. Het enige criterium op basis waarvan wordt beoordeeld of sprake is van permanente bewoning is de inschrijving in de GBA. De bepaling dat ook een minimaal aantal dagen per jaar in de woning doorgebracht moet worden is geschrapt, daar de controle hierop moeilijk is en extra fte s zal vergen. Het begrip woonkernen is toegevoegd omdat het geldingsgebied van de verordening niet meer is gekoppeld aan de bebouwde kom ingevolge de Wegenverkeerswet.

3 Pag. 3/7 Artikel 2 De vigerende verordening is van toepassing in 15 kernen in de gemeente. De conceptverordening, zoals die ter inzage heeft gelegen, gold uitsluitend voor de 5 grootste kernen in de gemeente. In de thans voorgestelde redactie van dit artikel is hieraan een tweede lid toegevoegd, waarin de bepaling is opgenomen dat de verordening van toepassing blijft in de overige woonkernen op woningen, gebouwd na 1980 (als basis geldt het bouwjaar zoals dit is vermeld in de WOZ-gegevens). De achtergrond van deze bepaling is dat nieuwere woningen in deze kernen interessant zijn voor mensen, die anders moeten uitwijken naar de recreatieparken in de gemeente. Door deze bepaling op te nemen blijven deze woningen in de woonkernen beschikbaar voor de lokale/regionale bevolking en treedt er geen concurrentie op met de recreatieparken. Artikel 4 In de conceptverordening zoals die ter inzage heeft gelegen en in de thans voorgestelde conceptverordening is een overgangsbepaling opgenomen welke aangeeft dat woningen die op 1 mei 2011 in gebruik zijn als tweede woningen, onder het overgangsrecht vallen. Deze woningen mogen dus in gebruik blijven als tweede woning. Echter, deze uitzonderingsbepaling heeft een persoonlijk karakter en vervalt indien de woning weer voor permanente bewoning in gebruik wordt genomen en/of er een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Om misverstanden te voorkomen is in een bijlage van de verordening een lijst opgenomen van woningen welke op 1 mei in gebruik waren als tweede woning. De woningen welke op dat moment te koop stonden, maken geen onderdeel uit van deze lijst. Daarnaast wordt aan de eigenaren van een tweede woning per 1 mei 2011 een persoonsgebonden beschikking toegezonden, zodat er naar de toekomst toe geen misverstanden optreden. Artikel 5 In de conceptverordening zoals deze ter inzage heeft gelegen zijn enkele wijzigingen aangebracht. Er is een vergunningscriterium Verkoop toegevoegd. De praktijk heeft uitgewezen dat verkoop aan een 1 ste of 2 de graad bloed- of aanverwant op fiscale gronden aantrekkelijker is dan schenking. Voorgesteld wordt om dit eveneens toe te staan onder overigens dezelfde bepalingen als bij het criterium schenking. Bij het criterium ongeschiktheid voor permanente bewoning beoordeelt de gemeente of de woning al dan niet geschikt is voor permanente bewoning. De gemeente stelt hiervoor een bouwtechnisch rapport op, waarin de mogelijke gebreken zijn opgesomd. De methode van beoordeling was in het verleden gebaseerd op een uitgave van de VNG welke al enkele decennia oud is. Thans wordt voorgesteld om de toetsing te verrichten op basis van het Bouwbesluit, zoals dat van toepassing is voor bestaande woningen. Aan de hand van het bouwtechnisch rapport dat wordt opgemaakt maakt het college de afweging of de woning al dan niet voor permanente bewoning geschikt is. Aan de hand van dit rapport stelt de gemeente een lijst op van de te treffen maatregelen om de woning te laten voldoen aan het Bouwbesluit. Tevens stelt de gemeente een raming op van de kosten van deze maatregelen. Op basis van de hoogte van deze kosten, gezien ook in relatie tot de economische waarde van de woning, wordt de afweging gemaakt om een vergunning al dan niet te verlenen. NB. De grootte van een woning is niet altijd bepalend of een vergunning wordt verleend. Een kleine woning kan uitstekend geschikt zijn voor een eenpersoons huishouden of voor een zgn. starter op de woningmarkt. Wordt geen vergunning verleend en blijkt dat de woning onverkocht blijft, kan het college de overweging maken om alsnog vergunning te verlenen. Om in dat geval in aanmerking te komen voor een vergunning, moet aan de volgende bepalingen worden voldaan: 1. De woning moet vanaf het moment dat de vergunning is geweigerd, gedurende één jaar te koop hebben gestaan. 2. De woning moet te koop hebben gestaan bij een erkende makelaar. 3. De vraagprijs van de woning moet gerelateerd zijn aan de economische waarde van de woning. Er moet een taxatierapport liggen van een erkende taxateur. De gemeente baseert zich hierbij in eerste instantie op de WOZ-waarde van de woning. 4. De woning moet gedurende dat jaar te koop hebben gestaan via de website en/of

4 Pag. 4/7 Mogelijke gevolgen ten gevolge van het wijzigen van de verordening In de hierboven genoemde notitie van 1 juni 2011 is reeds een aantal mogelijke gevolgen genoemd van de wijziging van de verordening. Deze zijn nog steeds actueel: 1. Mogelijke afname van de vraag naar woningen in nieuwe/bestaande recreatieparken. Wij gaan ervan uit dat de koper van een recreatiewoning in een park in het algemeen een andere is dan een koper van een tweede woning in een woonkern. Een recreatiewoning in een park is in grote mate een beleggingsobject, dat een enkele keer per jaar wordt gebruikt door de koper en verder wordt verhuurd. De koper van een tweede woning in een woonkern bezoekt frequenter per jaar de woning en zal deze ook niet snel aan derden verhuren. Indien woningen in de kleinere kernen beschikbaar komen voor de recreatiesector, die kwalitatief en qua prijs vergelijkbaar zijn met woningen in recreatieparken, zou hierdoor een ongewilde concurrentieverhouding kunnen ontstaan. De redactie van artikel 2, lid 2, voorkomt dit. 2. De leefbaarheid in de kernen. Hier is in de beantwoording van de zienswijzen reeds op ingegaan. Leefbaarheid is een vrij abstract begrip dat voor meerdere interpretaties vatbaar is. Voor de een zijn het voorzieningen, zoals de aanwezigheid van winkels en scholen, voor de ander zijn het de sociale contacten. Een aantal ontwikkelingen heeft de gemeente niet zelf in de hand, zoals de daling van het aantal inwoners en het aantal huishoudens. Ook is leefbaarheid niet enkel afhankelijk van de aanwezigheid van voorzieningen. De voorzieningen staan niet alleen onder druk als gevolg van demografische ontwikkelingen, maar ook als gevolg van autonome ontwikkelingen als de schaalvergroting en de toegenomen mobiliteit. In de thans voorgestelde verordening blijven de nieuwere wijken en straten onder het regime van de verordening vallen. Als in de toekomst blijkt dat deze woningen niet of slechts na lange tijd verkocht worden, zullen wij u hierover informeren en eventuele beleidsaanpassingen voorstellen. 3. Daling van het aantal inwoners heeft gevolgen voor de uitkering van het rijk in het gemeentefonds (bedrag per inwoner). De gemeente compenseert dit door aan niet-ingezetenen een forensenbelasting op te leggen. Indien deze compensatie 100% is levert dit geen kostenderving op voor de gemeente. Indien de woning leeg staat en niet gemeubileerd is, is er geen grondslag om forensenbelasting op te leggen. Dit impliceert dus, dat hoe sneller een woning verkocht wordt en ingericht, hoe hoger de inkomsten voor de gemeente zijn. 4. In het kader van de Onroerende Zaak Belasting zijn er geen gevolgen bij wijziging van de verordening. Als de WOZ-waarden van de woningen hoger komen te liggen, dan daalt het tarief zodat de inkomsten van de gemeente per saldo gelijk blijven. Bij de berekening van de algemene uitkering wordt een maatstaf eigen inkomsten als aftrekpost op de overige maatstaven toegepast. Nemen de WOZ-waarden toe, dan neemt ook de aftrekpost op de algemene uitkering toe. 5. Over woningen die leeg staan wordt geen gebruikersheffing gerekend. Hoe langer een woning leeg staat, hoe lager de inkomsten zijn uit de afvalstoffenheffing en de rioolheffing. Daar staat tegenover dat ook de kosten lager zijn, vanwege lagere inzamelings- en verwerkingskosten. Indien woningen in gebruik worden genomen als tweede woningen, vallen deze onder de duurste categorie van de afvalstoffenheffing. In dit opzicht zouden dus de inkomsten kunnen toenemen. Zoals hierboven al is aangegeven heeft handhaving van de verordening in het verleden geen prioriteit gehad. Dit zal moeten veranderen wil ook deze verordening geen papieren tijger worden. Wij zullen dan ook extra menskracht instellen voor een controle- en aanschrijvingsbeleid. Aangezien in de nieuwe verordening uitsluitend gekeken wordt naar de inschrijving in het GBA, zal de handhaving beperkt blijven tot een administratief/juridische. Wij stellen u voor om de Verordening tweede woningen Sluis 2012 vast te stellen, overeenkomstig het aan u voorgelegd concept.

5 Pag. 5/7 Oostburg, 15 november 2011 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN SLUIS, De secretaris, De wnd. burgemeester, J. Dijkstra J. Suurmond Bijlage(n): a Verordening tweede woningen Sluis Tekst verordening. b Verordening tweede woningen Sluis Artikelsgewijze toelichting. c Verordening tweede woningen Sluis Bijlage bij art. 5, lid 2. d 1 Art. 2, lid 1. Kaart Aardenburg. 2 Art. 2, lid 1. Kaart Breskens. 3 Art. 2, lid 1. Kaart Oostburg. 4 Art. 2, lid 1. Kaart Sluis. 5 Art. 2, lid 1. Kaart IJzendijke. e 1 Art. 2, lid 2. Kaart Cadzand-Dorp. 2 Art. 2, lid 2. Kaart Eede. 3 Art. 2, lid 2. Kaart Groede. 4 Art. 2, lid 2. Kaart Hoofdplaat. 5 Art. 2, lid 2. Kaart Nieuwvliet-Dorp. 6 Art. 2, lid 2. Kaart Retranchement. 7 Art. 2, lid 2. Kaart Schoondijke. 8 Art. 2, lid 2. Kaart Sint Kruis. 9 Art. 2, lid 2. Kaart Waterlandkerkje. 10 Art. 2, lid 2. Kaart Zuidzande. f Overzicht tweede woningen per 1 mei g 1 (Geanonimiseerde) lijst ingediende zienswijzen conceptverordening tweede woningen Sluis met reactie B&W. 2 Bijlage 1 van g1. Overzicht verkochte woningen kleine kernen, waarop de verordening van toepassing is, vanaf Bijlage 2 van g1. Overzicht/prognoses leerlingenaantallen scholen. h 1 Drieluik bestaande, ter inzage gelegen en vast te stellen verordening: tekst verordening. 2 Drieluik bestaande, ter inzage gelegen en vast te stellen verordening: artikelsgewijze toelichting. 3 Drieluik bestaande, ter inzage gelegen en vast te stellen verordening: tekst bijlage bij art. 5. Ter inzage liggende stukken: 1 a De notitie voor de Commissie Ruimte/AB d.d. 1 juni b De conceptverordening, die ter inzage heeft gelegen. c Artikelsgewijze toelichting conceptverordening. d Bijlage bij artikel 5 van de conceptverordening. e Kaart Aardenburg (art. 2, conceptverordening). f Kaart Breskens (art. 2, conceptverordening). g Kaart Oostburg (art. 2, conceptverordening). h Kaart Sluis (art. 2, conceptverordening). i Kaart IJzendijke (art. 2, conceptverordening). 2 Bekendmaking van de terinzagelegging. 3 a Verslag informatieavond makelaars d.d. 29 juni b Verslag informatieavond dorpsraden d.d 30 juni a Zienswijze reclamant 1 (vertrouwelijk). b Zienswijze reclamant 2 (vertrouwelijk). c Zienswijze reclamant 3 (vertrouwelijk).

6 Pag. 6/7 d Zienswijze reclamant 4 (vertrouwelijk). e Zienswijze reclamant 5 (vertrouwelijk). f Zienswijze reclamant 6 (vertrouwelijk). g Zienswijze reclamant 7 (vertrouwelijk). h Zienswijze reclamant 8 (vertrouwelijk). i Zienswijze reclamant 9 (vertrouwelijk). j Zienswijze reclamant 10 (vertrouwelijk). k Zienswijze reclamant 11 (vertrouwelijk). 5 a Lijst ingediende zienswijzen conceptverordening tweede woningen Sluis met reactie B&W (vertrouwelijk). b Overzicht verkochte woningen kleine kernen, waarop de verordening van toepassing is, vanaf 2005 (idem bijlage g.2). c Overzicht/prognoses leerlingenaantallen scholen (idem bijlage g.3). 6 Het eindverslag, als bedoeld in artikel 7 van de Inspraakverordening gemeente Sluis. 7 a De vigerende Verordening tweede woningen Sluis: tekst van de verordening. b Artikelsgewijze toelichting op de vigerende Verordening tweede woningen gemeente Sluis. c Bijlage artikel 5 van de vigerende Verordening gemeente Sluis. d Toelichting bij de situatietekeningen, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. e Kaart Aardenburg, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. f Kaart Breskens, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. g Kaart Cadzand-Dorp, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. h Kaart Eede, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. i Kaart Groede, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. j Kaart Hoofdplaat, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. k Kaart Nieuwvliet, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. l Kaart Oostburg, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. m Kaart Retranchement, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. n Kaart Schoondijke, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. o Kaart Sint Kruis, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. p Kaart Sluis, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. q Kaart Waterlandkerkje, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. r Kaart IJzendijke, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. s Kaart Zuidzande, horende bij de vigerende Verordening tweede woningen Sluis. 8 Inspraakverordening gemeente Sluis.

7 Raadsbesluit Pag. 7/7 DE RAAD VAN DE GEMEENTE SLUIS gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 15 november 2011; gelet op de artikelen 2 en 30 van de Huisvestingswet; BESLUIT: vast te stellen de navolgende Verordening tweede woningen Sluis Oostburg, 22 december 2011 DE RAAD VOORNOEMD, De griffier, De voorzitter, mr. P.T.G. Claeijs J. Suurmond