WOONMARKETING BREDA Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem. Rapportage eerste fase. Breda, 1 oktober 2008

Transcriptie

1 WOONMARKETING BREDA Op weg naar een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem Rapportage eerste fase Breda, 1 oktober 2008

2 INLEIDING EVALUATIE WOONLOKET BREDA Korte geschiedenis februari 2003 februari Positieve en negatieve punten van het huidige woonruimtebemiddelingsysteem Samenvatting ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN OPGAVEN IN BEELD Opgaven bezien vanuit de woningmarkt Opgaven bezien vanuit de woningzoekenden Kritische zoekers Snelzoekers Spoedzoekers Maatwerk Conclusie: naar een woonwebsite met uitgebreide informatie TWEE VARIANTEN VOOR EEN VIRTUEEL WOONPLEIN Eerste Variant: Virtueel Woonplein van de drie Bredase woningcorporaties Tweede Variant: Virtueel Woonplein Breda breed UITGANGSPUNTEN VAN EEN NIEUW MODEL Keuzevrijheid Eigen verantwoordelijkheid Inzichtelijk en transparant Systeemeisen HET MODEL EN DE DIENSTEN De modules Het woningaanbod in de etalage Het aanbod aan woonproducten en woondiensten in de etalage Woonmarketing service HET MODEL EN DE REGELS Inschrijving Passendheid Voorrang en labeling Maatwerk met het oog op leefbaarheid Vrije toewijzingsruimte overbodig MANAGEMENT- EN MARKTINFORMATIE Managementinformatie Klantinformatie FASE Draagvlakverkenning Virtueel Woonplein Het model en de spelregels Ontwikkeling informatie- en dienstenpakket Automatisering Management- en marktinformatie Website Voorlichting en PR Eindproducten: Automatisering Communicatie PLANNING EN KOSTENINDICATIE BEGRIPPENLIJST Overzicht onderzoeken naar woonruimtebemiddeling in Breda Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

3 INLEIDING Het is alweer 5 jaar geleden dat, op 17 februari 2003, Woonloket Breda werd geïntroduceerd. Een optiemodel voor de bemiddeling van de sociale huurwoningen van de drie Bredase woningcorpo - raties. Een mooi moment voor een pas op de plaats waarbij de volgende vragen gesteld kunnen worden. Voldoet het huidige model aan de verwachtingen, past het nog wel bij de ontwikkelingen op het gebied van de regionale en lokale woningmarkt, sluit het voldoende aan bij het meer gedifferentieerde woning- en woonproductenaanbod van de corporaties. Past het nog in de consumententrends? Wat zijn de ontwikkelingen op het gebied van de woonruimtebemiddeling en kunnen we daar nog wat mee? De betrokken corporaties gaven de Overleggroep Woonmarketing Breda de opdracht het huidige model kritisch te bekijken en meer toe te snijden op de eisen van deze tijd en de servicevragen van de woningzoekenden. ORKA-advies Tineke Booi begeleidde hen daarbij. Dit rapport is het resultaat van deze verkenning en het schetst de mogelijke ontwikkeling van een woonruimtebemiddelingmodel naar een virtueel woonplein waar de woonconsument eenvoudig zelf zijn weg op de woningmarkt kan vinden en waarbij hij efficiënt wordt gefaciliteerd in zijn zoektocht naar een nieuw of een ander thuis. Leeswijzer In deze rapportage benoemen we in hoofdstuk 1 de evaluatie van het huidige optiemodel. In hoofdstuk 2 worden algemene trends van de veranderende woningmarkt, de veranderende woningzoekenden en de veranderende rol van de woningcorporaties bekeken. Ook kijken we naar de mogelijkheden die de nieuwe technologie op het gebied van communicatie en marketing ons biedt. In hoofdstuk 3 worden de opgaven bezien vanuit de situatie op de woningmarkt, de woningzoekende klant en de specifieke doelgroepen. Deze analyses geven tegelijkertijd de ontwikkelingsrichting van een nieuw model aan. Hoofdstuk 4 geeft de uitgangspunten voor het nieuwe systeem aan, terwijl in hoofdstuk 5 en 6 het model en de diensten en het model en de regels worden weergegeven. Hoofdstuk 7 gaat over de management- en marktinformatie. In hoofdstuk 8 wordt het vervolg van het project Fase 2 beschreven. Daarmee geeft deze startnotitie de contouren van een in een volgende fase uit te werken nieuwe manier van woonruimtebemiddeling, Woonmarketing in Breda. De Overleggroep Woonmarketing Breda vertrouwt erop met deze startnotitie een goede basis voor de toekomst te hebben gelegd. Tineke Booi Janet Schmits Yvonne van den Braken Peter Ernest Bruno Gruijters Perry van Happen Tanja Appels Helmy van Baal Mieke van der Does Rian Rommens ORKA-advies Laurentius - manager Wonen WonenBreburg beleidsadviseur WonenBreburg verhuurmedewerker WonenBreburg, manager Woonwinkel-Verhuur AlleeWonen adviseur Markt en Innovatie AlleeWonen adviseur Markt en Innovatie Singelveste AlleeWonen teamleider Service en Verhuur Woonloket Breda consulent bijzondere doelgroepen Woonloket Breda - coördinator Breda, 1 oktober 2008 Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

4 1 EVALUATIE WOONLOKET BREDA 1.1 Korte geschiedenis februari 2003 februari 2008 Uitgangspunten Woonloket Breda is een samenwerkingsverband tussen de drie Bredase woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. In juni 2002 werden de spelregels voor een nieuw woonruimtebemiddelingsysteem vastgesteld. Als uitgangspunt voor het nieuwe systeem om corporatiewoningen onder de maximale huurtoeslaggrens te bemiddelen, is het optiemodel gekozen. Voorop staat de optimale keuzevrijheid voor de woningzoekenden. Er worden geen beperkingen aan het aantal te nemen opties gesteld en woningzoekenden mogen hun opties op elk moment wijzigen. Er zijn slechts enkele passendheidscriteria geformuleerd. Woningzoekenden kunnen actief (dus direct bemiddelbaar) of passief ingeschreven staan. Passieve woningzoekenden bouwen wel inschrijfduur op, maar willen nog geen woningtoewijzing. In februari 2003 is Woonloket Breda en daarmee het optiemodel in gebruik genomen. Inschrijfduur De toewijzing van woonruimte volgens het optiemodel gebeurt op basis van opgebouwde inschrijfduur. Wanneer er een woning vrij komt, wordt deze in het systeem ingevoerd en het systeem kijkt welke kandidaten in aanmerking willen komen voor de betreffende woning. Daarbij wordt naast de genomen optie ook gekeken naar aanvullende woningeisen, zoals een open of dichte keuken, een vaste trap naar zolder en dergelijke. De woningzoekende met de langste inschrijfduur krijgt als eerste de woning aangeboden. Als deze de woning weigert, komt de tweede kandidaat in de wachtrij aan de beurt en zo voorts. Een deel van de woningen wordt buiten de wachtrij om toegewezen aan bij voorbeeld woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang, de statushouders of woningzoekenden vanuit de herstructurering. Woninglabeling en extra inschrijfduur Vanaf 2003 worden studentenwoningen specifiek gereserveerd voor studenten en een deel van het woningbezit is gelabeld voor senioren van 55 jaar en ouder. Sinds september 2007 is een ander deel van de woningen gelabeld voor jonge starters. Sinds 2003 kennen de Bredase woningcorporaties een zeer beperkt urgentiesysteem. Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen komt een woningzoekende in aanmerking voor urgentie. Woningzoekenden die vanwege ergonomische beperkingen andere woonruimte nodig hebben krijgen op basis van de Wmo-beschikking extra inschrijfduur aan hun inschrijving toegevoegd, maximaal 40 maanden. Woningzoekenden die vanwege beëindiging van hun relatie als herstarter op de woningmarkt komen krijgen 30 maanden extra, waarbij dan wel de beperking wordt gemaakt dat men binnen zes maanden woonruimte moet accepteren en dat men een aangeboden woning niet mag weigeren. Ook krijgen woningzoekenden die vanuit een corporatiewoning inschrijven een extra inschrijfduur van 15 maanden om de doorstroming te bevorderen. Ontwikkeling van het aantal woningzoekenden In februari 2003 werden circa woningzoekenden vanuit het oude woningzoekendenbestand overgezet naar het nieuwe woonruimtebemiddelingsysteem. Woningzoekenden kunnen Woonloket Breda goed vinden en zij zijn op de hoogte van toewijzing op basis van inschrijfduur. In toenemende mate schrijft men zich in om inschrijfduur op te bouwen, om dat op een (veel) later moment om te zetten naar een specifiek gewenste woonruimte. De afgelopen jaren is voor een deel van de Bredase woningzoekenden het systeem een woningverzekering geworden. 1.2 Positieve en negatieve punten van het huidige woonruimtebemiddelingsysteem Aan elke woonruimtebemiddelingmodel zijn voor- en nadelen verbonden en ook voor Woonloket Breda geldt dat het niet voor 100% een succes verhaal is. Op basis van de onderzoeken (zie overzicht op pagina 35) die in de afgelopen jaren zijn gehouden en vanuit de dagelijkse klantcontacten kennen we de volgende voor- en nadelen. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

5 Positieve punten De toewijzing van woonruimte op basis van inschrijfduur wordt door een overgrote meerderheid van de woningzoekenden als positief ervaren. Men vindt het eerlijk dat de langst wachtende het eerste aan de beurt komt. Overigens sluit dit aan bij de landelijke ervaringen. Het Optiemodel is voor een deel van de woningzoekenden een goed systeem. Woningzoekenden die genoeg inschrijfduur hebben opgebouwd, of degene die tijd hebben om te wachten vinden het optiemodel een gemakkelijk systeem. Men hoeft maar één keer moeite te doen om opties te nemen en daarna kan men wachten tot de gewenste woning aangeboden wordt. Er hoeft niet actief gekeken worden naar vrijkomende woningen en door het huidige systeem zal men geen woningaanbod mislopen. De wekelijkse verantwoording van de nieuw verhuurde woningen en de verantwoording bij de opties van de toewijzingen van de afgelopen twaalf maanden wordt door woningzoekenden gewaardeerd. Uit de websitestatistieken blijkt dat woningzoekenden deze verantwoording ook volgen. De keuzevrijheid van het onbeperkt opties nemen, opties wijzigen en switchen tussen actief en passief ingeschreven staan wordt door woningzoekenden positief beoordeeld. De informatie over de woningen wordt als goed ervaren, alhoewel er een groep woningzoekenden is die juist nog meer informatie verwacht, terwijl een andere groep woningzoekenden de hoeveelheid informatie te groot vindt waardoor zoeken onduidelijk wordt. Het beperkte aantal regels omtrent inkomen en huishoudgrootte wordt positief gewaardeerd omdat dit de keuzevrijheid vergroot. Het toewijzen aan bijzondere doelgroepen zoals herstructureringskandidaten of woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang wordt begrepen en rechtvaardig gevonden, al heeft men er soms moeite mee dat men een gewenste woning hierdoor niet krijgt toegewezen. Negatieve punten Woonloket Breda benadert alle woningzoekenden op dezelfde manier en zij hebben ook allemaal te maken met dezelfde spelregels. Het maakt niet uit of de woningzoekende een 17 jarige student is of een 80 jarige senior die een aanleunwoning zoekt, de communicatie en spelregels zijn voor alle groepen nagenoeg gelijk. Er wordt in de rapportages wel onderscheid gemaakt tussen categorieën woningzoekenden op basis van huishoudgrootte en leeftijd, maar er wordt door Woonloket Breda nauwelijks maatwerk geleverd. Het voordeel van één keer de opties bepalen en daarna geen omkijken meer hebben naar een woningtoewijzing wordt door een groep woningzoekenden juist als nadeel ervaren. Zij willen graag zelf actief zoeken en reageren en juist niet afwachten tot er een woningaanbieding komt. De belangrijkste vragen die actieve woningzoekenden hebben is: wanneer krijg ik een woning? of Op welke plaats sta ik in de wachtrij? Beide vragen kunnen vanuit Woonloket Breda niet worden beantwoord. Omdat toewijzing op basis van inschrijfduur gebeurt en woningzoekenden onbeperkt opties mogen nemen en wijzigen, verandert de wachtrij voortdurend. Langer ingeschreven woningzoekenden die een optie nemen schuiven hoog in de wachtrij in en anderen die hun opties laten vervallen (of woonruimte accepteren) verdwijnen weer uit de wachtrij. Elke twee maanden actualiseert Woonloket Breda de verwachtte inschrijfduur (op basis van de bovenste kandidaten in de wachtrij) bij de opties, maar dat is niet meer dan een indicatie die per periode flink kan schommelen. Woningzoekenden die snel woonruimte nodig hebben, maar nog geen inschrijfduur hebben kunnen opbouwen hebben de eerste jaren nog geen zicht op woonruimte via Woonloket Breda. De inschrijfduur in Breda is al jaren met gemiddeld 48 maanden onverminderd hoog. Omdat langdurige passieve woningzoekenden met een lange inschrijfduur actief worden, zijn zij het eerst aan de beurt bij toewijzing en wordt de wachttijd voor een woning voor de andere woningzoekenden weer langer. In de loop van de jaren kregen groepen zoals Wmo-kandidaten of herstarters een hogere extra inschrijfduur om hun kansen op een passende woning te vergroten, maar ook daarmee wordt de inschrijfduur hoog gehouden. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

6 Het verhuren van studentenwoonruimte en de woningen met een dure huur via het optiemodel gaat ook niet altijd probleemloos. Studenten hebben erg wisselende wensen; zij willen vandaag graag iets, maar als dat pas volgende week beschikbaar is, is er geen interesse meer. De woningzoekenden op de dure huurmarkt kunnen tussen de sociale huurwoningen minder goed hun weg naar de gewenste woonruimte vinden. Het feit dat een deel van de woningen (± woningen) in verband met labeling voor jonge starters of senioren niet bereikbaar is voor de reguliere woningzoekenden wordt als een forse beperking van de keuzevrijheid ervaren. Bij de inschrijving worden alleen die gegevens van woningzoekenden gevraagd, die van belang zijn voor de toewijzing van woonruimte. Gegevens over de te verlaten woning en de reden van inschrijving worden niet geregistreerd. Dit is een probleem bij het genereren van markt- en managementinformatie. Tot slot is bij de evaluatie geconstateerd dat de veranderende rol en werkwijze van de woningcorporaties binnen Woonloket Breda niet of nauwelijks zijn in te passen. Ontwikkelingen als Koopgarant, Slimme Koop en Te Woon vragen om een gedifferentieerde benadering van de woningzoekendenmarkt. 1.3 Samenvatting Onvoldoende toegesneden op de diversiteit in klantgroepen Kijkend naar de woningvraag kunnen we drie categorieën woningzoekenden onderscheiden: - de kritische zoekers: die al wonen maar specifieke woonwensen hebben en op termijn willen verhuizen; - de snelzoekers: actieve woningzoekenden die binnen een afzienbare termijn een woning wensen; - de spoedzoekers: urgente woningzoekenden die met spoed een woning nodig hebben. We zien dat ons Optiemodel goed aansluit bij de eerste categorie maar onvoldoende werkt voor de laatste 2 groepen. Het huidige model houdt onvoldoende rekening met een differentiatie in woningzoekenden. Onvoldoende toegesneden op het productenaanbod Daarnaast richt het Optiemodel zich uitsluitend op de sociale huursector, terwijl het woningaanbod van de corporaties in de loop van de tijd behoorlijk is gedifferentieerd. Ook zien we dat de leeftijdsindeling niets zegt over het gewenste woonproduct (en overigens in het kader van Europese wetgeving ook verboden is). Dé 55 plusser bestaat niet, daarvoor zijn de woonwensen van de 55 plussers veel te uiteenlopend. Daarentegen kennen we wel de woningzoekende met een speciale woonwens bijvoorbeeld vanwege een zorgbehoefte of een handicap. Het model sluit dus onvoldoende aan bij het productenaanbod van de corporaties en de woningvraag van de woningzoekenden. Onvoldoende toegesneden op woningmarktsegmenten Het huidige model houdt ook onvoldoende rekening met verschillende deelwoningmarkten (woningzoekenden in de duurdere huursfeer vinden minder goed hun weg). De doorstroming wordt in het huidige model gestimuleerd door extra wachttijd toe te kennen. In de praktijk blijkt echter dat de doorstroming beter kan worden gestimuleerd door te sturen op een gericht aanbod in specifieke marktsegmenten of aan specifieke doelgroepen. Spelregels duidelijk en voldoende, labeling contraproductief Positief aan het huidige model zijn de spelregels: de keuzevrijheid van de woonconsument, de transparantie van het model en het voorkomen van de remmende werking van de beweging in de woningmarkt door minimale regels. Labeling echter werkt contraproductief: het zorgt voor wachtlijstjes (remmend op de marktbeweging) en woningzoekenden voelen zich beperkt in hun keuze. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

7 2 ALGEMENE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Woonruimtebemiddeling is in ontwikkeling, zowel op het gebied van de regelgeving als ook op het gebied van de verdelingssystematiek. Op diverse plaatsen worden, om verschillende redenen, nieuwe modellen geïntroduceerd. In dit hoofdstuk een samenvatting van de trends en per trend een doorkijkje naar het Bredase. Zoveel groepen woningzoekenden, zoveel mogelijkheden Woningcorporaties gaan over het algemeen steeds meer doelgroepgericht werken. Bijvoorbeeld omdat dé woningzoekende niet bestaat maar er verschillende klantgroepen kunnen worden onderscheiden die elk hun eigen manier van zoeken hebben. Zo zien we in den lande dat steeds meer met combinatiemodellen wordt gewerkt waarin verschillende zoeksystemen zijn opgenomen. In het vorige hoofdstuk gaven we al aan dat we verschillen in zoekgedrag kennen: de snelzoekers, de spoedzoekers en de kritische woningzoekenden. In de diverse modellen wordt daarop geanticipeerd. Zo is een Aanbodmodel, waarin de vrijkomende woningen worden geadverteerd en waarop een woningzoekende kan reageren, gericht op de actieve en kritische woningzoekende. Een Optiemodel, waarin de woningzoekende eenmalig een optie neemt op een woning en afwacht tot de keuzewoning vrijkomt, is meer gericht op de kritische en passieve woningzoekende. We zien dat veel ouderen hiervan gebruik maken. Een Lotingmodel, waarbij de vrijkomende woning wordt verloot onder diegenen die er op reageren, is meer geschikt voor spoed- en snelzoekers. We zien dat vaak woningzoekenden die zich urgent voelen hiermee hun voordeel doen. Of juist jongeren die op basis van wachttijd altijd achteraan de lijst hangen. Het Direct Wonen Model, waarbij de eerste die reageert ook direct de woning krijgt aangeboden, is meer gericht op de spoed- en snelzoekers en een krimpende markt. In Breda wordt op dit moment een verdeling gehanteerd op basis van leeftijd en huishoudgrootte. Deze verdeling is echter meer een statistisch gegeven dan een middel om de categorieën woningzoekenden afzonderlijk te bedienen. De afgelopen jaren is er tussen de categorieën weinig verschuiving te zien. De algemene trend is dat er steeds meer één- en twee persoonshuishoudens komen. Op dit moment maken zij 85% van alle woningzoekenden uit. Het percentage gezinnen dat woonruimte zoekt, ligt rond de 15%. De senioren (55+) één- en tweepersoonshuishoudens maken al enkele jaren circa 30% van alle woningzoekenden uit. In plaats van een verdeling op leeftijd en huishoudgrootte kan beter een onderscheid worden gemaakt in de vraag (woonwensen) van woningzoekenden en de manier waarop zij woonruimte zoeken. De gewijzigde regelgeving De Tweede Kamer heeft nog net voor haar zomerreces de kadernotitie aangenomen voor de herziening van de Huisvestingswet. De concept tekst is nog niet gereed maar de contouren zijn er al wel. Essentie is dat er meer marktwerking nodig is, dus VROM/WWI gaat uit van het principe van vrije vestiging: de huisvestingsverordening is niet meer nodig. Een gemeente kan een huisvestingsverordening wel weer invoeren voor specifieke delen van de woningmarkt / wijken, en voor een beperkte tijd- maar dan onder strikte voorwaarden: een aantoonbare krappe woningmarkt en in wijken/buurten met ernstige leefbaarheidproblemen waarbij woonruimtebemiddeling een substantiële bijdrage levert aan de verbetering daarvan en als onderdeel van een totaalpakket aan maatregelen. Over de definities wordt nog gestoeid. De gemeente Breda is vertegenwoordigd in een klankbordgroep van Aedes/VNG die de minister adviseert. ORKA-advies leidt de discussies van deze klankbordgroep. Op termijn, naar verwachting in het voorjaar van 2010, zal dit thema ook in Breda spelen. De gemeente dient dan de verordening af te schaffen of opnieuw in te voeren. Belangrijk is dat de wetgever uitgaat van een convenant tussen de corporaties en de gemeente betreffende de woonruimtebemiddeling en vooral prestatieafspraken daarover. Overigens zitten we in Breda, kijkend naar de huidige huisvestingsverordening, al op de goede weg. Van een andere invloed is de Europese wetgeving. Zo mogen geen leeftijdeisen worden gesteld in het kader van de woonruimtebemiddeling. Voor de groep studenten regelt een campuscontract Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

8 de tijd die men een studentenwoning mag bewonen. In andere gevallen (aangepaste woning, specifieke complexen met zorg, wordt via de woonruimtebemiddeling en bijv. het huurcontract de specifieke link gelegd tussen aard van bewoning en specifieke eis aan de bewoner. Voor Breda betekent dit, dat labeling op basis van leeftijd niet meer is toegestaan. Labeling op basis van specifieke kenmerken, zoals aangepaste woningen, nultreden woningen en dergelijke blijven wel mogelijk. Inspelen op nieuwe diensten en services Nieuwe technologische ontwikkelingen bieden kansen voor nieuwe diensten en producten bijvoorbeeld het zoekadvies, de slaagkans en het tipbericht. De woningzoekende stelt meer eisen aan informatie en wil zelf een eigen afweging ku nnen maken tussen de woonwens en de eventuele wachttijd. In het voorgaande hoofdstuk wordt al gewezen op het feit dat onze verantwoordingstabel over het algemeen goed gelezen wordt. Uit landelijk onderzoek bleek dat deze zo populair is omdat men denkt daaruit de vermoedelijke wachttijd af te kunnen leiden. In situaties waarin de woningzoekende direct kan zien wat de vermoedelijke slaagkans of wachttijd is voor een door hem uitgezochte woning, blijkt de verantwoordingstabel aan populariteit af te nemen. Woningzoekenden maken steeds meer afwegingen bij het kiezen voor woonruimte. Niet alleen de woning zelf is belangrijk, maar ook de woonomgeving, de aanwezigheid van voorzieningen en het sociale netwerk. Een woonwebsite met nieuwe technologie (zoals Google Earth, aansluiting op GIS, de 360 gr view) biedt uitgebreide informatie over type, huurprijs, ligging, buurt en voorzieningen al dan niet gelardeerd met plattegronden, foto s en filmpjes. Inspelen op ontwikkelingen op de woningmarkt De woningmarkt is niet eenduidig. Vaak hebben gemeenten en corporaties te m aken met krappe maar ook minder krappe deelmarkten. Verhuren van woningen gaat niet meer altijd vanzelfsprekend. Elke deelmarkt kent een eigen dynamiek waarop de woonruimtebemiddeling kan worden afgestemd. Minder krappe woningmarkten kunnen het beste bediend worden door de module Directe Huur (wie het eerst komt, het eerst maalt) of de Lotingmodule. Ook kunnen corporaties meer gebruik maken van de Direct Marketingmodule. Als men bijvoorbeeld de doorstroming wil bevorderen vanuit een bepaald segment woningen kunnen de woningzoekenden uit dit segment worden aangeschreven en getipt worden over een geschikt aanbod. Wmo-kandidaten kunnen bijvoorbeeld worden uitgedraaid en gericht een aanbod voor een nultredenwoning krijgen. Hogere inkomens kunnen worden geselecteerd en geattendeerd worden op een specifiek project om de doorstroming te bevorderen. In Breda is een overwegend krappe sociale huurwoningmarkt, maar bij enkele segmenten zien we wel een meer gedifferentieerde markt. Gemiddeld over alle woningen is de inschrijfduur 4 jaar, maar voor aanleunwoningen moeten woningzoekenden gemiddeld meer dan 7 jaar ingeschreven staan. Voor eengezinswoningen is de gemiddelde inschrijfduur 5 jaar en 7 maanden. Er zijn in de buurten Heuvel en Tuinzigt enkele complexen met een gemiddelde inschrijfduur van iets korter dan 3 jaar, maar daar tegenover staan meer dan 10 complexen in de buurten Ginneken, Blauwe Kei, Prinsenbeek en Princenhagen die meer dan 9 jaar inschrijfduur hebben. De gemiddelde inschrijfduur voor 55+ woningen is 5 jaar. In Geeren-Noord en Kesteren staan enkele complexen waar de inschrijfduur korter dan 2 jaar is, maar 65% van alle voor seniorengelabelde woningen heeft een inschrijfduur van 4 tot 9 jaar. Bij studentenwoonruimte is er aan het begin van het studiejaar een grote vraag, maar in de loop van het studiejaar neemt die weer af. De nieuwbouwcomplexen in de luxe huur (vanaf 631,73) zijn bij oplevering snel verhuurd. Wanneer er echter in de luxe huur een woning opnieuw vrij komt, dan is het moeilijker om de woning opnieuw te verhuren. Inspelen op de woningvraag De woningzoekende is veranderd, de woningmarkt dynamiseert en tot slot zien we dat de corporaties hun producten hebben verbreed. Woningcorporaties richten zich allang niet meer op alleen huurwoningen maar ook op de koopmarkt of bieden tussenvormen aan. Daarnaast wordt ook steeds meer een koppeling gelegd met het aanbieden van diensten al dan niet in samenwerking met andere partijen bijvoorbeeld op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

9 Woon- en leefstijlen We zien grofweg drie ontwikkelingen: - Leefstijl indeling van de woningzoekenden, selectieve keus. De woningzoekenden worden, via een vragenlijst, ingedeeld naar woonmilieu en krijgen de keus uit het woningaanbod dat daarbij past. Woningcorporatie Ymere heeft een geautomatiseerde vragenlijst (Gibraltar) waarbij de woningzoekende naar het aanbod wordt geleid wat bij zijn leefstijl past. - Woonmilieu indeling van de wijken/buurten, vrije keus. De woningzoekende wordt uitgebreid geïnformeerd over de verschillende woonmilieus in de stad zodat hij zelf gericht kan kie zen voor een specifieke buurt. Bij Woonbron Maasoevers is bij de advertentie in de aanbodkrant informatie opgenomen over het karakter van het wonen in de buurt. - Individueel vraaggesprek naar gedragskenmerken en gerichte aanbieding. Via een intakegesprek, aan de hand van een vragenformulier vooral gericht op gedragskenmerken, wordt de woningzoekende een gericht woningaanbod gedaan. Woningcorporatie Woondrecht kent het POLmodel. Zij houdt een intakegesprek, aan de hand van dit gesprek wordt de woningzoekende een specifiek aanbod gedaan waar op men vervolgens een optie neemt. Via loting wordt de eerste kandidaat geselecteerd. De eerste twee methoden zijn vooral gericht op indeling van wijken en buurten op basis van individuele waarden en beleving. Zo kent Smart Agent een onderscheid in Dynamische individualisten, ongebondenen, stille luxers, samenlevers, verankerden en terugtreders. Motivaction zoekt het in de verdeling in postmoderne hedonisten, postmaterialisten, opwaarts mobielen, kosmopolieten, nieuwe conservatieven, moderne burgers, traditionele burgers, gemaksgeoriënteerden. Overigens liggen de indelingen niet vast maar nog voortdurend in ontwikkeling. In Breda wordt bij de bemiddeling geen rekening gehouden met woon- en leefstijlen. Singelveste AlleeWonen heeft echter in verband met de positionering van haar woningbezit een leefstijlenkaart ontwikkeld. Interessant is te bekijken in hoeverre we bij de ontwikkeling van een model daarbij kunnen aansluiten, met als doel dit te gebruiken als informatievoorziening. De wijkinformatie die daarmee beschikbaar is, kan mogelijk gebruikt worden. Sturen op leefbaarheid Een actueel thema is het met de woonruimtebemiddeling sturen op leefbaarheid. Doel is om de samenstelling van bewoners in een wijk, waarbij die samenstelling een van de veroorzakers is van de leefbaarheidproblemen, te veranderen via de woonruimtebemiddeling. Verschillende experimenten zijn hiermee gehouden. Bijvoorbeeld in Rotterdam werden alleen woningzoekenden met een hoger inkomen toegelaten (eenzijdige inkomensamenstelling doorbreken). In Utrecht, Overvecht, alleen woningzoekenden boven de 30 (jongeren en studenten veroorzaken overlast) en hogere inkomens. In Nijmegen stelt men de voorwaarde dat een woningzoekende een vaste baan heeft (bevordering van de emancipatie van de wijk), in Dordrecht en Arnhem mogen corporaties in sommige wijken een bewijs van goed gedrag via de politie opvragen (voorkomen van criminaliteit) voordat een woningkandidaat wordt bemiddeld. Het RIGO onderzocht eind 2007 de resultaten. Uit het evaluatieonderzoek bleek dat er niet tot nauwelijks resultaten zijn geboekt. De hogere inkomens reageerden niet op de woning, de instromers in Overvecht gebruikten de situatie als overstap naar een koopwoning elders. Alleen het bewijs van goed gedrag werkte. Over het algemeen wordt er van uitgegaan dat het sturen op de voorraad en op sociaal beheer meer succes heeft. In Breda is de discussie meerdere malen gevoerd. Het gaat om een aantal aandachtsgebieden, verspreid over de stad. Op verschillende plaatsen wordt er ook al actief opgetreden. WonenBreburg experimenteert bijv. in Tilburg-Noord in één complex met KansWonen. Bij toekomstige huurders wordt hun persoonlijke situatie bekeken en of zij gebruik kunnen maken van KansWonen. Er wordt met hen gekeken naar de mogelijkheden voor scholing en het vi nden van werk. In Tilburg-West loopt het project Kruidenbuurt op slot waarbij ook gevraagd wordt naar een verklaring van goed gedrag en de nieuwe huurders werk moeten hebben. De bestuurders hebben dan ook expliciet aandacht voor dit thema gevraagd bij de ontwikkeling van het nieuwe model. We komen er verder op in dit rapport nog op terug. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

10 Een Centraal Virtueel Woonplein Een laatste ontwikkeling is de koppeling van de woonmarketing aan een vorm van citymarketing. Een website waarbij het wonen in Breda wordt gepromoot en (alle) aanbieders van woningen en woonproducten betrokken zijn: het aanbod moet zo breed mogelijk zijn. Dit zou de meest ideale situatie voor woningzoekenden zijn. Zij zoeken op de eerste plaats een woning (of aanverwant product) en niet zo zeer de aanbieder ervan. Ook voor de betrokken woningcorporaties, makelaars en organisaties heeft het voordelen: de aantrekkingskracht van één centraal punt, de profilering etc. Op de website, het woonplein, zou men dan bijvoorbeeld terecht kunnen voor: - woningen (huur, koop en alles wat er tussen zit); - woonproducten (garages, parkeerplaatsen, bedrijfspanden); - woondiensten, bijvoorbeeld Woonenergie, klussendienst, verzekeringen; - zo veel mogelijk relevante informatie en links, bijvoorbeeld naar het gemeenteloket, NIBUD-wijzer (woonlasten), de leenwijzer en eventueel naar een hypotheekadviseur, woninginrichters en architecten; - debat, opinie en kleinschalig onderzoek: bijvoorbeeld over specifieke projecten, woonwensen, klantenpanels en onderzoek. Belangrijke andere deelnemers zouden kunnen zijn o.a.: - overige woningcorporaties in de regio: de woningzoekenden zijn minder plaatsgebonden. Woningzoekenden zijn mobieler en zoeken meer in een regio dan in de gemeente; - de gemeente: bijvoorbeeld met het WMO loket, het vergunningenloket, belangrijke gemeentelijke informatie op het gebied van bouwen en wonen; - makelaars: met het actuele aanbod in de regio; - projectontwikkelaars en bouwers: met informatie over hun laatste projecten in de nieuwbouw en het actuele aanbod. Van woonruimtebemiddeling naar woonmarketing Het voorgaande overziend dekt de term woonruimtebemiddeling de lading niet meer. Het gaat om meer dan alleen woningbemiddeling. Een corporatie weegt af welke woningen in welke deelma rkt op welke wijze zouden kunnen worden gepositioneerd en aangeboden. Hij weegt af welke projecten op welke manier het best kunnen worden gepromoot. Hij weegt af waar er woningzoekenden verleid kunnen worden om door te stromen. Kortom er is een dynamiek in de woonruimtebemiddeling gekomen die er eerder niet was. We spreken daarom nauwelijks meer over woonruimtebemiddeling maar steeds meer over woonmarketing. Sturen op nieuwbouw en aanpassing Woonruimtebemiddeling is daarom allang geen beleidsinstrument meer waarmee we de woningmarkt kunnen sturen. Met woonmarketing faciliteren we de woningzoekende in zijn zoektocht naar een nieuwe of een andere woning. We kunnen de beweging in de woningmarkt wel een beetje stimuleren of juist afremmen. Het zo min mogelijk hanteren van regeltjes en zo zuinig mogelijk zijn met labelen van woningen versterkt de beweging op de woningmarkt. En via direct mail of tipberichten kunnen we potentiële doorstromers verleiden. Maar de beweging op de woningmarkt wordt in feite alleen effectief beïnvloed door nieuwbouw (kwantiteit) en/of aanpassing van de bestaande voorraad (kwaliteit). Maatwerk en Vangnet Corporaties streven meer en meer naar een gezamenlijk combinatiemodel, één zoekmachine en één etalage. Feit blijft dat de corporaties hun eigen specifieke aanbod hebben en wellicht in specifieke deelmarkten werken. Daarom blijft het uitgangspunt dat de corporaties binnen het centrale, eenduidige model, individuele keuzes kunnen maken en corporatiemaatwerk kunnen blijven leveren. Ook blijft uitgangspunt de dienstverlening aan de woningzoekende. Opvang voor diegenen die niet met internet kunnen werken, dienstverlening aan de balie, maatwerk voor individuele problemen. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

11 3 OPGAVEN IN BEELD 3.1 Opgaven bezien vanuit de woningmarkt Voor het benoemen van de opgaven waarvoor de Bredase woningmarkt staat is geen specifiek woningmarktonderzoek gedaan. Het benoemen van de opgaven is gebaseerd op de jaar - en kwartaalrapportages van de afgelopen vijf jaar, de eerdere onderzoeken en de bevindingen in de praktijk van de woonwinkels en de deelnemers aan de Overleggroep. Opgaven: De Bredase woningmarkt / de krappe voorraad sociale huurwoningen zorgvuldig verdelen De Bredase woningmarkt telt ongeveer woningen. Daarvan verhuren de woningcorporat ie Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg circa woningen, ofwel éénderde deel. Uit onderzoek blijkt dat er tot 2020 geen sprake is van krimp op de West-Babantse woningmarkt. Breda is hierbij duidelijk de motor. (zie Managementsamenvatting Onderzoek Krimp in West-Brabant van Gerrichhauzen en Partners). De mutatiegraad lag de afgelopen jaren rond de 10%. Dat komt neer op woningen per jaar. Breda kent al tientallen jaren woonruimtebemiddeling op basis van inschrijfduur. Veel woningzoekenden hebben zich uit voorzorg ingeschreven en komen op het moment dat zij actief worden op de woningmarkt op basis van (een lange) inschrijfduur in de wachtrij bij een optie. De gemiddelde inschrijfduur is daardoor rond de 4 jaar. Dit is al enkele jaren stabiel. De onderstaande grafiek laat de ontwikkeling zien van het aantal ingeschreven woningzoekenden en het percentage actieve woningzoekenden van 2002 tot en met de eerste helft van / Aantal woningzoekenden Percentage actieven Sociale huurwoningen De druk op de huurmarkt ligt voor bepaalde segmenten nog hoog. Dit geldt vooral voor: - aanleunwoningen (voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie) gemiddelde inschrijfduur 7 jaar en 1 maand - nul-treden seniorenwoningen gemiddelde inschrijfduur 5 jaar - aangepaste woonruimten is maatwerk, gemiddelde inschrijfduur 1 jaar en 9 maanden - eengezinswoningen in de sociale huurklasse tot 535,33 (huurtoeslaggrens voor gezinnen met kinderen) gemiddelde inschrijfduur 5 jaar en 7 maanden De druk op de sociale huurmarkt (tot 535,33) wordt versterkt door: - de grote herstructureringsopgaven die er de komende jaren liggen - de opvang van specifieke doelgroepen, zoals woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang- en zorginstellingen, de vergunninghouders en woningzoekenden uit de generaal pardonregeling. In totaal gaat het om ± 30% van alle toewijzingen. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

12 Er is wel verschil tussen wijken/buurten. Er zijn zeer populaire wijken en iets minder populaire wijken, maar ook in de iets minder populaire buurten is de inschrijfduur gemiddeld meer dan 3 jaar. Een deel van het woningbezit is gelabeld voor jonge starters. Ook voor deze groep woningzoekenden geldt een gemiddelde inschrijfduur van 3 jaar. Ontwikkelingsrichting: Voor een deel van het woningbezit is er sprake van schaarste. De vraag overtreft het aanbod en daarom blijft het nodig de beschikbare woningen zorgvuldig te verdelen. Het geheel loslaten van regels is in deze krappe markt nog niet mogelijk, want daardoor zouden groepen woningzoekenden buiten de boot vallen. Bij de verdeling kan onderscheid wor den gemaakt tussen de woningzoekenden die kritisch op zoek zijn naar woonruimte en daarop ook geruime tijd kunnen/willen wachten en de woningzoekenden die graag binnen niet al te lange tijd (andere) woonruimte zoeken omdat hun persoonlijke omstandigheden dat noodzakelijk maken. Als basisprincipe voor het eerlijk verdelen van schaarste kan het selectiecriterium inschrijfduur worden gehandhaafd (Aanbodmodule, Optiemodule). Voor de categorie starters werkt het selectiecriterium inschrijfduur negatief uit (te nzij er woningen specifiek worden gelabeld, maar dat kan niet meer). Zij hangen immers altijd achteraan. Voor hen zou selectie op basis van loting positiever zijn (Loting Module). Opgaven: De duurdere huurmarkt en luxe huurwoningen adequaat verhuren Er is sprake van een ontspannen markt voor dure huurwoningen. Via Woonloket Breda worden 315 woningen in de dure huur (vanaf 631,73) verhuurd, maar de woningcorporaties zijn daarbij niet gebonden aan de spelregels die voor de sociale huurwoningen gelden. De woningzoekenden die zich inschrijven via Woonloket Breda worden wel meegenomen in de toewijzing van dure huurwoningen, maar dit gebeurt lang niet altijd op basis van opties en inschrijfduur. Een deel van de dure huurwoningen valt onder de categorie luxe huurwoningen. Het afwerkniveau van deze woningen is hoger dan gemiddeld in de duurdere huurwoningen. Ook de huurprijzen liggen fors hoger dan de grens voor dure huur van 631,73. Bij nieuwbouw krijgen woningzoekenden medezeggenschap bij het bepalen van de inrichting. Als er een nieuwbouw complex in de dure/luxe huur wordt opgeleverd, levert de verhuring geen problemen op. Bij mutatie in de bestaande bouw moet er wel veel moeite worden gedaan om een nieuwe huurder te vinden. Er zijn geen betrouwbare cijfers over de verhuurbaarheid van dure/luxe huurwoningen uit de database van Woonloket Breda te halen, maar de corporatiemedewerkers ervaren moeite om bestaande dure/luxe huurwoningen te verhuren. Of er is een krimpmarkt voor bijvoorbeeld kwaliteit versus prijs, of we bereiken de doelgroep niet voldoende. Dit marktsegment moet dus qua marketing anders worden aangepakt om de huurders, zowel van binnen als van buiten aan te trekken. Er kunnen ook middelen worden ingezet om zittende huurders met een hoger inkomen te bewegen om door te stromen naar de luxe huurwoningen. Ontwikkelingsrichting: Woningen die een hoge aanbiedingsgraad kennen moeten met een snellere mutatietijd op de markt worden gebracht. Hierbij werkt het selectiecriterium: wie het eerst komt, het eerst krijgt (Directe Huur Module). Opqaven: Het bevorderen van de doorstroming vanuit het goedkopere huursegment wooncarrière In het huidige systeem krijgen alle woningzoekenden die vanuit een corporatiewoning verhuizen naar een andere corporatiewoning een extra inschrijfduur van 15 maanden. Bij de start van Woonloket Breda in 2003 hoopte men dat dit de doorstroming zou bevorderen. Dit mid del blijkt niet voldoende. In de praktijk blijkt dit geen stimulans voor bewoners te zijn om daardoor sneller door te stromen naar andere woonruimte. Slechts 20% van alle ingeschreven woningzoekenden zal bij verhuizing een corporatiewoning vrijmaken. Voor studenten die vanuit een studentenkamer willen doorstromen naar zelfstandige of reguliere huisvesting is doorstroming wel een goed middel om hun kansen te vergroten, maar dit kan ook worden gerealiseerd in het campuscontract. Huurders zullen veel meer dan tot nu toe verleid moeten worden om vanuit hun huidige woning door te stromen naar andere woonruimte. Er moet inzicht komen in wat woningzoekenden belangrijk vinden bij het doorstromen naar andere woningen en het aanbod zal daarop afgestemd moeten worden. Als huurders waarvan het inkomen in de loopt der jaren is gestegen verleid Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

13 kunnen worden om door te stromen naar een duurder segment, komen er weer woningen beschikbaar voor woningzoekenden die lager op de wooncarrièreladder staan. Ontwikkelingsrichting: Met een Makelmodule kan specifiek ingespeeld worden op de gewenste verhuisketens. Zo kan uit de registratie van woningzoekenden een uitdraai gemaakt worden op basis van leeftijd, inkomen, buurt en achter te laten woning. Als een corporatie een nieuwbouwcomplex koopwoningen op de markt wil brengen om de doorstroming van hogere inkomens te bevorderen, wordt de lijst met hogere inkomens uitgedraaid en wordt elke woningzoekende uit deze groep apart getipt of g d. Als een corporatie de doorstroming van hoogbejaarden wil stimuleren, kan zij bij een nieuwbouwproject deze groep per persoon uitdraaien en een tipbericht of een advertentie sturen. Woningzoekenden met een zodanig zoekprofiel dat dit een belangrijke doorstroming op zou kunnen leveren kan een tipbericht ontvangen met een geschikte woning. Een dergelijke specifiek, individueel ingezette systematiek, werkt gerichter dan het huidige generieke systeem. Opgaven: Koopvarianten De Bredase woningcorporaties bieden woningen aan in verschillende koopconstructies, zoals bij voorbeeld Koopgarant of Slimme koop. Singelveste wil in de nabije toekomst het Te Woonconcept invoeren, waarbij de nieuwe bewoner de keuze heeft tussen het huren of het kopen van de vrijkomende woning. Ontwikkelingsrichting: Woningzoekenden via Woonloket maar ook kopers elders op de markt verwachten (nog) niet dat men ook woningen die via Woonloket worden aangeboden kan kopen of zelfs kan kopen met korting. Het woonruimtezoeksysteem in Breda moet ook voor deze (potentiële) doelgroepen het vanzelfsprekende platform worden om een (koop)woning te zoeken. Ook moet eenvoudig herkenbaar zijn welke woningen gelabeld zijn met Te Woon. Te Woon is niet gebonden aan een bepaald woonruimtebemiddelingmodel. Opgaven: Wijken onder druk/ Leefbaarheid in de buurten behouden Een paar buurten in Breda hebben te kampen met leefbaarheidproblemen. Een aantal voorbeelden: In Breda-Noordoost zijn grote problemen. De problematiek ten aanzien van de instroom van sociaal kwetsbare huurders neemt in Geeren-Noord, maar ook in Geeren-Zuid toe. Om deze op te lossen zijn er vele projecten, waarbij de gemeente, de woningcorporaties en andere instellingen samenwerken. Er is voor heel Breda Noord een veiligheidsregisseur, er zijn buurtvaders, grote broer -projecten, huiskamers voor allochtone vrouwen, buurtmeesters en zo voorts. WonenBreburg en Singelveste hebben samen een sociaal programma om hier meer greep op te krijgen. Ontwikkelingsrichting: Om de leefbaarheid in buurten te behouden c.q. terug te brengen moeten er mogelijkheden worden ontwikkeld om te sturen aan de voordeur. Er kunnen regels worden gemaakt, waarbij bij woningtoewijzing iets wordt gestuurd. Maar voor de woningzoekenden die hierdoor worden overgeslagen moeten wel andere kansen worden aangegeven/gecreëerd. Om de leefbaarheid te bevorderen kan gedacht worden aan een goed gedrag check voor nieuwe bewoners, bij voorbeeld een verklaring omtrent het gedrag moet overlegd worden om voor een bepaalde woning in aanmerking te kunnen komen. In Nijmegen zijn goede ervaringen met een goed-gedrag-check en nieuwe huurders die een baan hebben. Alle andere voorbeelden van sturen op leeftijd of inkomen blijken op de lange termijn minder succesvol. De ervaringen met de experimenten in Tilburg worden afgewacht. Conclusie: aan de hand van de bovenstaande opgaven is er gekeken naar de ontwikkelingen die er momenteel al bestaan en toepasbaar zijn om de woonmarketing in Breda in de toekomst vorm te geven. Daarbij is duidelijk dat één woonruimtebemiddelingmodel voor alle woningzoekenden, geen goede oplossing biedt. Woonruimtebemiddeling moet een combinatie worden van verschillende modellen, toegespitst op de verschillende zoekgroepen en eventuele deelmarkten. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

14 3.2 Opgaven bezien vanuit de woningzoekenden Het huidige onderscheid van woningzoekenden op leeftijd en huishoudgrootte voldoet niet meer. In de rapportage wordt nog van de volgende categorieën woningzoekenden uitgegaan: - Studenten (aan een MBO of HBO dagopleiding in Breda) - Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 23 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 23 tot 55 jaar; - Gezinnen met kinderen - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 tot 65 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 65 tot 75 jaar; - Eén- en tweepersoonshuishoudens vanaf 75 jaar en ouder. Waar het om draait: woningzoekenden binnen redelijke termijnen kansen bieden op de woningmarkt, ongeacht sociale status, inkomen en leeftijd. Centraal staat de woningzoekende met zijn of haar woonwens. Ieder moet zelf de afweging kunnen maken tussen de gewenste kwaliteit (woningtype, aantal kamers en buurt), de gewenste wachttijd (snel, kan iets langer wachten) en prijs. Dat vereist: - inzicht in de woonwens: een zoekprofiel - inzicht in de aanbodmogelijkheden en de bijbehorende kansen op de woningmarkt: een centrale etalage en de slaagkans per aangeboden woning. - een transparant aanbod waarin men ook nog eens verleid kan worden tot een van tevoren niet bedachte stap in de wooncarrière: dus het totale aanbod van woningen, op de huurmarkt, de (bereikbare) koop, de klant kiest etc. een flexibel zoeksysteem: een combinatiemodel, waarin elke woningzoekende in elke module, soms meerdere tegelijkertijd, terecht kan. Woonwensen zijn niet meer gekoppeld aan leeftijd, we moeten inzoomen op de wensen en de manieren van zoeken van mensen. Kijkend naar het zoekgedrag van woningzoekenden zien we: Kritische zoekers Dit zijn woningzoekenden met een (zeer) beperkte woonwens en tijd om te wachten. Zij beschikken over adequate woonruimte, maar willen in de toekomst veranderen van woonruimte die aansluit op hun veranderende situatie. Met name senioren behoren tot deze groep. Kritische woningzoekenden worden met het Optiemodel goed bediend Snelzoekers Snelzoekers zijn woningzoekenden die op korte termijn woonruimte willen, die minder kieskeurig zijn en een afweging maken tussen woonwens en wachttijd. Zij willen zelf actief zoeken naar woonruimte. Voor snelzoekers zijn de Aanbod- en Lotingmodule goede manieren om woonruimte te vinden. Tot de snelzoekers behoren de volgende groepen: Studenten Studenten zijn woningzoekenden die studeren aan een MBO- of HBO dagopleiding in Breda. De NHTV is een internationale opleiding, die zowel veel studenten uit het buitenland als uit de rest van Nederland trekt. De Avans Hogeschool heeft met de kunstacademie een landelijke opleiding in huis, terwijl de overige academies een meer regionale uitstraling hebben. Ook binnen de hogescholen zien we een toename van het aantal buitenlandse studenten, die variërend van enkele semesters tot enkele jaren aan de opleiding studeren. De Bredase woningcorporaties verhuren 814 studentenkamers en 392 zelfstandige studentenwoonruimten. In de maanden juli tot en met november krijgen de nieuwe (nuldejaars) studenten die zich daarvoor hebben aangemeld woonruimte aangeboden via de zogenaamde nuldejaarsgarantieregeling. De woningcorporaties garanderen een kamer voor 1 januari daarop volgend. In de eerste maanden van een nieuw studiejaar is de vraag groot. Tussen november en februari/maart is er nog wel vraag naar studentenkamers, maar wordt de druk op deze Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

15 woningmarkt al beduidend minder. Vanaf maart tot en met juni is de studentenkamermarkt heel ontspannen, waarbij via direct te huur snel een kamer is te vinden en de corporaties in enkele gevallen te maken hebben met leegstand van kamers. Opgaven: Studentenwoonruimte met een snelle doorlooptijd blijven verhuren en de studentenklant blijven binden. Er is een bulk aan het begin van het studiejaar die weggewerkt moet worden: de primaire taak is zorgen voor 100% bezetting, de studenten binnenhalen en daarna door laten verhuizen naar de gewenste plek. Werken op basis van inschrijven/inschrijfduur is bij studenten lastig. Het maakt vaak niet uit voor studenten waar ze wonen als het maar in het centrum of omgeving van de opleiding is. Ze zoeken een plek, maar die kan snel wisselen. Studentenhuisvesting is een dynamische woningmarkt (44% mutatiegraad in 2007). HBO-studenten gaan mogelijk minder snel op kamers, maar zodra ze op de studentenmarkt komen is er geen verschil met de universitaire studenten. Naast de reguliere studenten zijn er ook de buitenlandse studenten. Hiervoor kunnen afspraken met de opleidingen gemaakt worden. Korte contracten voor studenten die enkele maanden in Breda studeren, stagelopende studen ten en dergelijke. In het huidige woonruimtebemiddeling systeem is hiervoor geen plaats, maar ook deze groep ruimte bieden is noodzakelijk. Om te voorkomen dat studenten binnen Breda vertrekken naar andere woonruimte moeten er voor hen ook binnen het corporatiebezit goede doorstroommogelijkheden zijn: van een nietzelfstandige naar een zelfstandige studentenwoonruimte en na de studie mogelijkheden zijn voor een jonge starterwoning. Ontwikkelingsrichting: - er zijn al goede studentenmodellen in gebruik, met een goede look and feel. Via Kencis zijn ze goed te bekijken; - met een studentenmodel biedt je elke dag nieuwe kamers aan, waarop meteen gereageerd kan worden en waar de toewijzing, bij voorbeeld loting, dezelfde dag nog wordt geregeld. De volgende dag is er dan weer nieuw aanbod. Het is een dynamische doelgroep; - doe alles via internet; - studenten zijn bekend met het fenomeen loting; - ook bij dit studentenmodel kun je prima werken met sms en tipberichten en zelfs rekening houden met speciale eisen/studentengroepen, zoals atelierwoningen en dergelijke; - naast de eigen woonruimte van de corporaties ook bemiddelen bij particuliere kamers e.d.; - naast de kamerbemiddeling kun je op de website nog veel meer informatie kwijt, zoals goedkoop eten, leuke terrassen, uitgaan en dergelijke (zelf zichtbaar maken, niet met banners); - ook doorlinken maken naar artsen, ziekenhuis, en dergelijke. (Je moet de markt wel goed kennen voordat je de website inricht.) Jonge starters Jonge starters zijn woningzoekenden die nog geen 28 jaar zijn en vanuit een niet-zelfstandige woonsituatie (ouders of studentenwoonruimte) op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte. Dat kan al een koopwoning zijn, maar gezien de inkomenspositie van jongeren tot 28 jaar zullen dit voornamelijk starters op de huurwoningmarkt zijn. Pas sinds september 2007 zijn door de Bredase corporaties groepen woningen specifiek voor jonge starters gelabeld. We zien dat de gemiddelde inschrijfduur voor deze jonge starterswoningen lager is dan bij de woninge n waartoe alle woningzoekenden toegang hebben. Dit hoeft niet te betekenen dat jonge starters nu sneller aan woonruimte komen, als wel dat de woningen die nu gelabeld zijn voor jonge starters vanwege de woninggrootte, de ligging en de huurprijs het aantrekkelijkst zijn voor woningzoekenden die genoegen nemen met kleinere woonruimte. Veelal de jonge starters. Een deel van de jonge starters is bekend met de toewijzing op inschrijfduur en ook bij deze groep woningzoekenden zien we dat slechts 15% van hen actief op zoek is naar woonruimte. Opgaven: Jonge starters op de woningmarkt moeten zicht krijgen op een wooncarrière. Als zij het perspectief hebben dat er binnen enkele jaren een doorstroommogelijkheid is om vanuit een Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

16 kleine starterwoning door te stromen naar andere woonruimte, dan komt er meer dynamiek bij deze groep woningzoekenden. Jonge starters die van buiten Breda komen, omdat zij bij voorbeeld hier een baan hebben gevonden, ook zonder lange inschrijfduur mogelijkheden bieden. Ontwikkelingsrichting: De labeling voor jonge starters loslaten. De meeste kleine woonruimten hebben nu toch al meer de interesse van jonge starters. Omdat de jonge startende woningzoekenden maar voor een deel vooruitkijken en inschrijfduur hebben opgebouwd, moet er voor deze groep ook een mogelijkheid zijn om snel iets te vinden. Een (aanbod- en een) lotingmodel voor deze groep verhoogt de slaagkansen voor degene die geen inschrijfduur hebben (kunnen) opgebouwd Spoedzoekers Spoedzoekers zijn mensen die zichzelf urgent achten en dringend andere woonruimte nodig hebben. Zij hebben geen inschrijfduur opgebouwd. Tot de spoedzoekers rekenen we: Herstarters Een groep woningzoekenden zal opnieuw en dan meestal met spoed, woonruimte zoeken omdat men door beëindiging van een langdurige relatie of gedwongen verkoop van de huidige woonruimte moet verlaten. De woningcorporaties onderkenden in het verleden de problematiek van deze woningzoekenden al en heeft hen meer mogelijkheden gegeven op de woningmarkt door ze een beperkte tijd extra inschrijfduur toe te kennen. In feite hoef je deze groep niet meer als zodanig te benomen. Ook hiervoor geldt dat een specifieke, individueel gerichte systematiek, beter werkt dan een generieke maatregel. Indien men specifieke woningen heeft die geschikt zijn voor deze groep kunnen ze in de Lotingmodule of de Directe Huurmodule worden ondergebracht. De herstarter maakt ook een eigen afweging tussen de gewenste kwaliteit en de bijbehorende wachttijd Maatwerk Er zullen specifieke groepen woningzoekenden blijven die niet of in beperkte mate zelf op zoek kunnen naar woonruimte. Voor deze groep wordt maatwerk geboden. We onderscheiden daarbij de volgende groepen: Woningzoekenden met een zorgbehoefte of fysieke beperkingen Het onderscheid op basis van leeftijd wordt losgelaten. Niet de leeftijd maar de beperking of de zorgvraag is maatgevend voor de toegankelijkheid van het aangepaste deel van de woningvoorraad. In Breda kennen we nu twee Wmo-beschikkingen: één voor verhuizing naar een gelijkvloerse woning bereikbaar zonder trappen en één voor rolstoel toe- en doorgankelijke woningen. De eerste groep moet met extra inschrijfduur zelf op zoek naar woonruimte die voldoet aan de criteria zoals in de beschikking staat aangegeven. De tweede groep krijgt een passende woning aangeboden. Vanwege de schaarste aan aangepaste woningen heeft de gehandicapte woningzoekende niets/weinig te kiezen wat betreft buurt en dergelijke. Daarnaast zijn er aanleunwoningen waarvoor woningzoekenden met een zorgvraag (CIZindicatie) in aanmerking komen. Opgaven: De Wmo-kandidaten die naar een nultreden woning moeten binnen de gestelde termijn (van 3, 6 of 12 maanden) aan passende woonruimte helpen. De Wmo-kandidaten die een rolstoeltoe- en doorgankelijke woning nodig hebben, moeten zelf ook keuzes kunnen maken en niet afhankelijk zijn van de woningen die op dat moment vrij komen. De woningzoekenden met een zorgvraag moeten adequaat worden geholpen. De transparantie moet daarbij worden verbeterd. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

17 Ontwikkelingsrichting: Bij nultreden woningen die via het aanbodmodel worden aangeboden, kan voorrang voor deze doelgroep worden aangegeven. In het optiemodel kunnen woningen op basis van de huidige pictogrammen worden gelabeld: nultreden voor woningzoekenden met een Wmo-beschikking gelijkvloers, opgepluste woningen labelen voor doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn enz. Er moet een lijst komen van aangepaste woningen (of aanpasbare woningen) waar ook de gehandicapte woningzoekenden op kunnen reageren. De aanleunwoningen moeten op een eenduidige manier worden toegewezen, de nu ontbrekende transparantie moet worden verbeterd. Maatschappelijke Opvang- en Zorginstellingen en Vergunninghouders De woningcorporaties hebben afspraken gemaakt met de instellingen voor maatschappelijke opvang en zorg en de gemeente over het huisvesten van woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang of woningzoekenden met een vergunning tot verblijf (vergunninghouders). Ook in de toekomst zal een deel van de vrijkomende woonruimten moeten worden gereserveerd voor deze woningzoekenden. De verwachting is dat de druk vanuit de maatschappelijke opvang groter wordt, onder andere door de extramuralisering van de instellingen. Op dit moment zijn er tussen de woningcorporaties en de instellingen voor maatschappelijke opvang twee overeenkomsten: de taakstellingen om jaarlijks een x-aantal woningen beschikbaar te stellen en de individuele afspraken tussen corporaties en instellingen voor het leveren van woonruimte als daaraan behoefte is. De taakstelling (83 in 2007) ligt per jaar in aantallen vast, de individuele afspraken hebben een open einde. Voor vergunninghouders wordt door het Ministerie van Justitie jaarlijks een taakstelling bepaald. Deze taakstelling schommelt qua aantallen, maar naar verwachting blijft er een jaarlijkse taakstelling bestaan. (In 2007 was de taakstelling 51 personen). Woningzoekenden vanuit de maatschappelijke opvang/vergunninghouders hebben geen keuze in woonruimte en zij mogen een woningaanbieding niet weigeren. Opgaven: De woningcorporaties hebben een taak bij het huisvesten van woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang of/en de vergunninghouders. Voorrang bij deze doelgroep blijft dus noodzakelijk. Ontwikkelingsrichting: Bemiddelen van woningzoekenden vanuit de Maatschappelijke Opvang en van vergunninghouders blijft maatwerk. Het betreft een kwetsbare groep, waarvoor niet elke beschikbare woning geschikt zal zijn. Wel zal meer dan tot nu toe, rekening worden gehouden met de wensen van de woningzoekende cliënt. Woningzoekenden vanuit de herstructurering De drie Bredase woningcorporaties zullen de komende jaren nog een groot aantal woningen herstructureren. Tot 2017 gaat het om woningen. In het huidige systeem hebben deze woningzoekenden absolute voorrang op andere woningzoekenden. Zij mogen kiezen uit alle opties, zolang de toekomstige woning maar passend is bij hun gezinssituatie of het een woning betreft die gelijkwaardig is aan de te verlaten woning. We zien dat hierdoor zeer gewilde woningen met een lange inschrijfduur naar herstructureringskandidaten gaan in plaats van de woningzoekende die al meer dan 10 jaar in de wachtrij staat. Door de toewijzing aan de herstructureringskandidaten zien we ook dat hele buurten op slot gaan voor reguliere woningzoekenden en dat de inschrijfduur voor deze buurten verder oploopt. Opgaven: De woningzoekenden uit de herstructurering op een adequate manier huisvesten, zodat de woningen op het juiste moment leeg zijn voor sloop. Ontwikkelingsrichting: Het is van belang om de huurders zo snel mogelijk uit de herstructureringscomplexen te verplaatsen. Na het inwerkingtreden van het sociaal statuut, hebben de huurders 18 maanden om te verhuizen. De eerste negen maanden mogen zij zelf op zoek naar woonruimte/ zelf reageren op vrijkomende woningen. Zij worden daarbij ondersteund met een zoekprofiel en tipberichten. Bij toewijzing hebben zij absolute voorrang op andere woningzoekenden. Als de herstructurerings-kandidaat na 9 maanden zelf geen woonruimte heeft gevonden, dan volgt bemiddeling door de woningcorporatie. Bij het opstellen van het zoekprofiel kan mogelijk gebruik worden gemaakt van Woonquest, een woonwensenenquête. Calamiteiten Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

18 Er zullen ook in de toekomst soms calamiteiten, zoals brand of een levensbedreigende situatie, ontstaan, die een zeer snelle toewijzing van woonruimte noodzakelijk maken. Ook zullen woningcorporaties vanwege hun verplichting om huurders woongenot te verschaffen, problemen moeten oplossen door het verhuizen van huurders. Die ruimte moet binnen het woonruimtebemiddelingmodel blijven bestaan. Opgaven: Woningzoekenden die vanwege een calamiteit direct andere woonruimte nodig hebben, moeten snel worden geholpen. De woningcorporaties moeten ernstige (beheers)problemen waarbij verhuizing van een partij de enige oplossing is, kunnen oplossen. Ontwikkelingsrichting: Woningzoekenden die vanwege een calamiteit woonruimte nodig hebben, worden één op één bemiddeld naar woonruimte. Voor het oplossen van (beheer)problemen binnen het corporatiebezit is er een (beperkte) vrije toewijzingsruimte voor de woningcorporaties Conclusie: naar een woonwebsite met uitgebreide informatie Gedacht kan worden aan uitbreiding van de huidige site bijvoorbeeld met: - uitbreiding met het totale woningaanbod van de corporaties, - eventueel uitbreiding met het dienstenpakket als bijbehorende service, - uitbreiding van de informatie, - uitbreiding met een aantal services zoals: tipbericht en slaagkans. Uitbreiding van het Optiemodel: een Combinatiemodel Kritische woningzoekenden worden met de Optiemodule goed gediend. Zij hebben specifieke, beperkte woonwensen en de tijd om op woonruimte te wachten. Een Aanbodmodule voor de woningzoekenden die zelf graag actief zijn bij het zoeken van woonruimte. Zij zullen zelf een afweging maken tussen hun wensen en de slaagkansen die er zijn. Voor hen is een Aanbodmodule een goede mogelijkheid. De snelzoekers maken hier kans op woonruimte op het moment dat zij woonruimte wensen. Voor de spoedzoekers is een Lotingmodule of Directe Huurmodule een oplossing. Snel reageren en snel duidelijkheid is voor deze groep belangrijk. Iedereen heeft evenveel kans, ook als men geen inschrijfduur heeft opgebouwd. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

19 4. TWEE VARIANTEN VOOR EEN VIRTUEEL WOONPLEIN Eerste Variant: Virtueel Woonplein van de drie Bredase woningcorporaties Een virtueel woonplein voldoet goed aan de hiervoor genoemde uitgangspunten. Een centraal punt waar de woningzoekende terecht kan voor informatie over het totale beschikbare woningaanbod, waar men zich kan laten registreren als mogelijke klant en waarop de woningzoekende tevens direct kan reageren op de aangeboden woningen. In één etalage worden alle vrijkomende woningen gepresenteerd. Er zijn verschillende zoekstructuren afgestemd op de verschillende klantgroepen maar overigens voor iedereen toegankelijk. In de verschillende winkels op deze website kunnen woningzoekenden gaan shoppen en hun uiteindelijke keuzes maken. Ook de woningzoekenden uit de bijzondere doelgroepen kunnen hier terecht en zelf een keuze maken. Nader te bepalen (groepen) woningzoekenden kunnen een voorrangstatus krijgen, prefferres client met voorrang geholpen. Het is mogelijk om de onderdelen los van elkaar te ontwikkelen. De studentenhuisvesting hoeft niet te wachten op de ontwikkeling van de andere onderdelen. Op de centrale website wordt gewerkt met eenzelfde format, maar verder kan alles verschillend worden ingevuld. De corporaties kunnen zich zelf profileren; er kan een profilering zijn per marktsegment; verschillende doelgroepen kunnen verschillend worden aangesproken; er kunnen nieuwsitems op het woonplein komen; er moet een uitwisseling zijn tussen de centrale website en de corporatiesites (doorlinken) e.d.. Op de centrale website moet alle informatie te vinden zijn. Er kan nog wel schriftelijk mate riaal zijn, maar dat wordt zo veel mogelijk beperkt. De onderdelen die op de gezamenlijke website kunnen komen, worden uitgewerkt in Hoofdstuk 5. Tweede Variant: Virtueel Woonplein Breda breed Vanuit het belang van de klant en vanuit het oogpunt van marketing is het wellicht aantrekkelijk alle informatie, woningaanbod en aanbod van diensten te centraliseren op een virtueel Woonplein. Een woonplein waarop je niet alleen wordt geïnformeerd maar ook daadwerkelijk zaken kan doen. Het nieuwe woonmarketingmodel van de woningcorporaties Breda kan hierin in zijn geheel worden opgenomen. Het Woonplein biedt alles wat met wonen te maken te heeft: - Woningen: koop, huur, tussenvormen, Te Woon, nieuwbouwprojecten, speciale woonprojecten, wonen met zorg etc. - Woonproducten: garages, parkeerplaatsen, maatschappelijk vastgoed, hypotheken, energieproducten, interieuradviezen, tuinadviezen, bouwhulp etc. - Woondiensten: zoekprofiel, tipbericht, slaagkans, informatie - Gemeentelijke informatie en diensten: zoals bijv. de gemeentelijke informatiepagina wonen, het virtueel loket bouwvergunningen, WMO-loket Mogelijke invulling van het Vituele Woonplein Breda breed (niet uitputtend, louter ideeën): - Woonwinkel Breda - Projectontwikkelaars - Aannemers en bouwbedrijven - Makelaars - Gemeenten - (Landschaps) architecten - Woonwinkels en woninginrichters - Tuinklusbedrijven - Gamma, Praxis ed. - Instellingen en huurderorganisaties. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van

20 Focus op klantbinding De ontwikkeling van een Virtueel Woonplein gaat uit van drie bewegingen: Toegang Transactie Perspectief. Toegang: Het gaat om zoveel mogelijk bezoekers te trekken en traffic te genereren: promotie van de Bredase regio, van de onderscheiden gemeenten en informatie over wat de verschillende deelnemers op het plein te bieden hebben op het gebied van wonen. Transactie: Eenmaal als bezoeker geregistreerd is, gaat het er om hem vast te houden, en dat kan het beste door transacties direct mogelijk te maken, bijvoorbeeld door registratie, selectie en reactie op het nieuwe woonmarketingmodel van de woningcorporaties, door belangstellendenregistratie van andere woningaanbieders of reacties op het aanbod van de makelaars. Perspectief: Niet direct geholpen, toch zorgen dat de bezoeker nog enige tijd blijft. Door bijvoorbeeld aanbieden van een zoekprofiel, een tipbericht, te registreren voor direct-mail etc. Maar ook: een platform bieden om mee te denken, mee te praten over belangrijke projecten of ontwikkelingen op het gebied van wonen. Dit zouden de uitgangspunten kunnen zijn voor een nadere verkenning. Focus op klantbeleving Stap 1: Aandacht trekken en interesseren Stap 2: Informeren en oriënteren Stap 3: Binden en transactie Promotie en Informatie over de gemeente Informatie over wonen, werken en recreëren Informatie over het woningaanbod van alle aanbieders Informatie over de gemeente, de wijken en de buurten, 360 foto s Informatie over de voorzieningen Info over de woningen, type, prijs, indeling, plattegrond, foto s Informatie over specifieke projecten Registreren als woningzoekende of als geïnteresseerde koper Reageren op een woning via het woonwinkelmodel Losstaande ontwikkeltrajecten De corporaties kunnen hun nieuwe woonmarketingmodel los ontwikkelen van het voorgaande idee. Op enig moment is de koppeling van belang, namelijk daar waar het gaat om de ontwikkeling van de gezamenlijke website van het Virtuele Woonplein. De gezamenlijke website is aan de orde nadat het woonmarketingmodel gereed is. Beide trajecten, verdere ontwikkeling van model en draagvlakverkenning van een virtueel woonplein Breda zouden dus gelijkertijd kunnen lopen. Tegen de tijd dat een draagvlak - verkenning zicht geeft op de (on)mogelijkheden kan eventueel een koppeling worden gelegd. Concept notitie WOONMARKETING BREDA versie van