WONEN IN DE DRECHTSTEDEN 2012

Transcriptie

1 Drechtsteden WONEN IN DE DRECHTSTEDEN 2012 Woonmonitor en vooruitblik Programma: Wonen en Stedelijke Vernieuwing Auteurs: M. Val, M. Morlog en J.J. Visser, beleidsadviseurs IKC Drechtsteden m.m.v. Jan Schalk en Marius Bakx, Onderzoekcentrum Drechtsteden mei 2012 Pagina 1 van 18

2 Inhoud 1. Inleiding en samenvatting 3 2. Ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling 2.2 Ontwikkelingen woningmarkt 2.3 Conclusies verhuisonderzoek 2.4 Ontwikkelingen Rijk en Provincie 2.5 Foto van de Drechtsteden 3. Ontwikkeling woningvoorraad Opgave 3.2 Marktruimte nieuwbouw 3.3 Planaanbod 3.4 Planaanbod versus opgave en marktruimte 3.5 Toets aanbod koopwoningen 2012 t/m Vergroting aanbod markt-huurwoningen 3.7 Enkele opmerkingen per gemeente 3.8 Sloopprogramma 3.9 Doorkijk tot Afstemmen programma s: faseren en doseren 4. Overige afspraken en acties in de regio Sociale voorraad, middengroepen 4.2 Kwaliteitsverbetering particuliere voorraad 4.3 Kwaliteit van de nieuwbouw 4.4 Woonservicezones en huisvesting senioren 4.5 Herstructurering 4.6 Spreiding en huisvesting bijzondere doelgroepen 4.7 Particulier opdrachtgeverschap en keuzevrijheid 4.8 Woonpromotie 4.9 Provinciale Woonvisie 5. Conclusies en voorstellen 16 Bijlagen *) A. Begrippen, doelgroepen, prijsgrenzen en afspraken 2012 B. Trends op een rij C. Verhuisonderzoek Drechtsteden 2009 D. Opgave nieuwbouw en onttrekkingen E. Berekening marktruimte nieuwbouw F. Overzicht nieuwbouwprojecten G. Overzicht aanbod marktkoopappartementen in verkoop H. overzicht huurappartementen marktsector I. Overzicht verleende GPR licenties en scores *) De bijlagen zijn in een separaat document opgenomen. Pagina 2 van 18

3 1. Inleiding Wonen in de Drechtsteden geeft de stand van zaken weer rond het wonen en vormt een uitwerking van de Woonvisie Drechtsteden De rapportage van dit jaar wijkt niet zeer veel af van die van vorig jaar, immers is er weinig beweging op de woningmarkt. Anderzijds zal aangegeven worden wat gedaan is met de afspraken en conclusies van vorig jaar. Daarnaast is nagedacht over andere mogelijkheden en onmogelijkheden om de woningmarkt toch op gang te krijgen. Immers, de ambities uit de Woonvisie staan nog steeds overeind! De nadruk ligt alleen meer op kwaliteit, omdat de kwantiteit zich moeilijk tot niet laat sturen. De energie moet vooral gestoken worden in kleine zaken waar echt iets aan gedaan kan worden. Naast gegevens over ontwikkelingen, is het woningbouwprogramma een belangrijk onderdeel van deze rapportage. Het planaanbod is niet alleen getoetst aan de gemaakte afspraken, maar ook afgezet tegen de huidige marktsituatie. Een verandering bij de planningen is een procesmatige, namelijk het opheffen van de Task Force Woningbouw Drechtsteden. Haar taak, als aanjager van het woningbouwprogramma, wordt in deze tijd niet meer als dusdanig zinvol geacht. Tot slot is het goed mee te geven dat de focus voornamelijk ligt op de korte termijn en er een doorkijk wordt gegeven naar de lange termijn. Het laatste hoofdstuk bevat de stand van zaken van een aantal concrete afspraken. Gezien de teruggang in verkoop, marktruimte en de toename van het overaanbod, blijft het zaak om clustergewijs tot een optimale afstemming van het planaanbod te komen en om alle kansen zo goed mogelijk te benutten. Daartoe kunnen grotere delen van het programma in de sfeer van markthuur worden gepositioneerd, of met particulier opdrachtgeverschap tot stand worden gebracht, individueel dan wel collectief. Om de relatieve positie van de regio te verbeteren blijft het zaak aandacht voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat te hebben en voldoende aandacht voor promotie en marketing te hebben. In 2012 willen we samen met de corporaties de gevolgen voor de sociale sector beter in beeld brengen: toegenomen vraag, nieuwe regels, de veranderende positie van de corporaties. Aan de hand daarvan gaan we kijken in hoeverre de PALT-afspraken aangepast moeten worden. 2. Ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling Lange termijn Landelijk wordt verwacht dat de bevolking nog enige tijd zal toenemen. Vanaf 2040 wordt er daadwerkelijk een bevolkingskrimp verwacht. Dit betekent ook een afname van de beroepsbevolking, wat mogelijk gevolgen heeft voor de koopkracht. In de provincie Zuid-Holland is de komende tien jaar sprake van een afnemende bevolkingsgroei, waarbij deze bevolkingsgroei uitsluitend voor rekening komt van de 60-plussers. Voorlopig zal het aantal huishoudens nog groeien, dit komt vooral door het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens. De gemiddelde huishoudengrootte daalt steeds meer, van 2,26 in 2000 tot 2,13 in Laatste jaren Evenals voorgaande jaren is de bevolking in de Drechtsteden gegroeid. Dit heeft voornamelijk als oorzaak dat alle gemeenten een positief migratiesaldo en geboorteoverschot kennen. Opvallend is hierbij dat er sinds 2010 een positieve buitenlandse migratie plaatsvindt. Ook binnen de Drechtsteden is het aantal eenpersoonshuishoudens toegenomen. De bevolkingsgroei was veruit het grootst in Hendrik-Ido-ambacht, wat gezien de nieuwbouw in de Volgerlanden ook logisch is. Pagina 3 van 18

4 Een groot deel van de nieuwe inwoners in de Drechtsteden hebben een laag- of middeninkomen. Daartegenover kan gesteld worden dat relatief het migratiesaldo van middeninkomens het grootst is. Overigens zijn de goedkopere woningen ook bij verhuizers binnen de Drechtsteden het meest populair. Jongeren t/m 24 jaar trekken het meeste weg. Binnen de Drechtsteden wordt het meest verhuisd tussen Dordrecht en Zwijndrecht. De groei van het aantal huishoudens komt vooral op conto van de nieuwbouw in de Volgerlanden (meer mensen met hoog inkomen) Ontwikkelingen woningmarkt Algemeen Nederland heeft, vooral in vergelijking met andere landen, een groot schuldenprobleem in de woningmarkt. Zeer veel is met leningen / hypotheken gefinancierd. De banken hebben een matige solvabiliteit, zeker gezien de grootte in verhouding met de Nederlandse economie. Dat betekent, dat in Nederland een grote opgaaf ligt om de particuliere schulden tot een acceptabel niveau terug te brengen. Dit leidt tot afnemende vraag naar woningen en vervolgens tot prijsdaling. Dit leidt weer tot extra noodzaak om de schuldenberg te verlagen, zeker gezien het grote aantal tophypotheken. Het ziet er niet naar uit dat deze cirkel op korte termijn doorbroken wordt. Waar er vorig jaar in dit document gesteld werd dat de meest zwartgallige scenario s ten aanzien van het instorten van huizenprijzen niet zijn uitgekomen, zijn ze dit jaar ieder geval niet rooskleuriger geworden. Zo waren de verkochte bestaande koopwoningen in november gemiddeld 3,3 procent goedkoper dan in november 2010.In november wisselden bijna 9,5 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen 6 procent lager dan een jaar eerder, waarin het ook al slecht was. In de eerste elf maanden van 2011 zijn er woningen verkocht, tegen een gemiddelde verkoopprijs van De meest opvallende stap die in 2011 landelijk is gezet om de doorstroming op de woningmarkt weer op gang te brengen, is het verlagen van de overdrachtsbelasting. Per 1 juli werd deze verlaagd naar 2% en de resultaten waren er direct: meer bezichtigingen en ook wel wat meer transacties. Een half jaar later is het effect weggeëbd, het is dan ook niet dé oplossing van de crisis op de woningmarkt. Ondertussen zet de prijsdaling van de woningen door, waardoor het voor woningeigenaren lastig is om door te stromen. Dat wordt nog versterkt doordat hypotheekverstrekkers strengere eisen stellen en het tevens niet langer mogelijk is om een eventuele restschuld te financieren. Een andere belangrijke landelijke ontwikkeling is de huisvesting van middeninkomens. Sinds 1 januari 2011 moet 90 procent van alle sociale huurwoningen ( 664,66 euro huur per maand, prijspeil ) worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot euro (prijspeil ). Ondanks bezwaren in de Tweede Kamer, is het besluit door de Europese Commissie doorgezet. Dit betekent enerzijds meer ruimte voor mensen met een laag inkomen, maar tegelijkertijd minder mogelijkheden voor de middeninkomens. Om het scheefwonen tegen te gaan een logische oplossing, maar de overgang is erg groot. Daarnaast speelde de vraag of er wel voldoende betaalbare woningen zijn voor deze inkomensgroep (tot een jaarinkomen van ,-). In de Drechtsteden zijn er nog geen signalen dat er als gevolg van deze maatregel grote knelpunten ontstaan voor middeninkomens. Dit wil niet zeggen dat er geen problemen zijn, mogelijk zijn ze nog niet zichtbaar omdat de huishoudens met een middeninkomen weten dat zij niet langer bij corporaties terecht kunnen. Het aantal mutaties is namelijk wel behoorlijk afgenomen. De corporaties konden halverwege 2011 een deel van de 10% ruimte voor middeninkomens gaan benutten, toen duidelijk werd dat aan de 90% eis kon worden voldaan. Drechtsteden Uiteraard zijn de gevolgen van de economische- en woningmarktcrisis ook in de Drechtsteden zichtbaar. In de hele regio zijn 360 nieuwbouw woningen verkocht, met een gemiddelde prijs van ,-. Het aantal opgeleverde woningen is iets hoger dan vorig jaar, 982, tegenover 881 in Nieuwbouwwoningen Opgeleverde nieuwbouw (koop en huur) Verkochte nieuwbouw (bron: Verkoopmonitor Drechtsteden, OCD) Pagina 4 van 18

5 Het aantal verkochte bestaande woningen is ook minder dan vorig jaar: tegenover Dit is vergelijkbaar met de landelijke lijn. De gemiddelde prijs van deze woningen ( ) is wel stabiel, ook iets wat in lijn ligt met de rest van Nederland. De belangrijkste reden om een woning in de Drechtsteden te kopen of huren in de Drechtsteden, is dat het type aantrekkelijk is en / of de woning snel beschikbaar was. Particuliere huurwoningen Opvallend is, dat de laatste jaren ook in de markthuursector een behoorlijk aantal woningen is afgezet. Ontwikkelaars zetten steeds vaker koopprojecten om in huur. De verwachting is dat dit, mede gezien de veranderingen op de sociale huurmarkt, de komende jaren gaat toenemen. Sociale huurmarkt De positie van de corporaties is moeilijker geworden. Als gevolg van de Europese regelgeving kunnen zij alleen nog voor sociale woningbouw geborgde leningen krijgen, waardoor realisatie van gemengde koop/huurcomplexen of complexen met voorzieningen in de plint duurder is geworden. Tegelijk zijn de algemene eisen die de banken stellen aan leningen veel zwaarder geworden. Ook de exclusieve verhuur van de sociale huurwoningen aan de lagere inkomensgroepen heeft grote gevolgen. Het aantal mutaties en daarmee verhuurde woningen van corporaties, die via Woonkeus Drechtsteden en Woonbron woningen verhuren, nam met bijna een kwart (23%) af. Het aantal actief woningzoekenden nam echter ook af. De gemiddelde slaagkans bleef daardoor vrijwel gelijk. Het is waarschijnlijk dat de afname van het aantal mutaties het gevolg is van meerdere, elkaar versterkende factoren: de crisis, strengere hypotheekeisen en het blijven zitten van middeninkomens vanwege de Europese regelgeving. De doorstroming in de woningmarkt is hierdoor afgenomen. Onduidelijk is, of dit gebrek aan doorstroming in dit segment een gevolg is van de economische crisis of van de nieuwe verhuurregels voor sociale huur. In dat laatste geval blijven de middeninkomens kennelijk nu in de sociale huurwoning zitten, maar is er een groot risico dat de huisvesting voor deze groep zich over enkele jaren als knelpunt manifesteert. Deze vermoedens worden bevestigd doordat uit informatie van de belastingdienst blijkt dat regionaal tussen de 16 en 27% van de huishoudens in een corporatiewoning, meer dan ,- per jaar verdient. Vanaf 1 juli 2012 mogen de corporaties de huren van deze scheefwoners met 5% extra verhogen (bovenop de reguliere huurverhoging, die inflatievolgend is). De regionale corporaties gaan van deze mogelijkheid gebruik maken. 2.3 Conclusies Verhuisonderzoek Drechtsteden 2009 Het verhuisonderzoek geeft de verhuisstromen in 2009 weer, evenals bijvoorbeeld verhuisredenen en kenmerken van de verhuisde personen. Een belangrijke conclusie, die niet bijdraagt aan onze beleidsdoelstelling, is het feit dat een groot aandeel van de midden- en hoge inkomens vertrekt uit onze regio. Dit is voor een groot deel te verklaren door de terugloop in nieuwbouw en daarmee het niet of weinig toevoegen van duurdere woningen. Over het totaal genomen vertrekken er meer huishoudens dan er naar de Drechtsteden toekomen. Dit betreft ook de lagere inkomensgroepen. Het grootste deel vestigde zich in 2009 in Hendrik-Ido- Ambacht en Zwijndrecht. Dit is te verklaren door de nieuwbouwprojecten die daar zijn opgeleverd. De voornaamste reden om zich in de Drechtsteden te vestigen is de aantrekkelijke prijs en het snel beschikbaar zijn van een woning. Men trekt voornamelijk weg vanwege het werk, de woonomgeving en het woontype. Voor de doelstellingen in de Drechtstedelijke Woonvisie betekent dit dat er gewerkt moet blijven worden aan verbetering van het woningaanbod om daarmee de midden- en hoge inkomensgroepen aan te trekken en te binden. Daarnaast is opmerkelijk dat de vestigers in de regio voor driekwart ook uit de Drechtsteden komen (eengezinswoningen 82%, meergezinswoningen 68%). Woon- en gebiedspromotie zal zowel gericht moeten zijn op het behoud van midden-hoge en hogere inkomens als op het aantrekken van deze groepen van buiten de regio. 2.4 Ontwikkelingen Rijk en Provincie Zowel het Rijk als de Provincie Zuid-Holland hebben in 2011 in een woonvisie hun visie op het wonen gegeven. Inzet van het Rijk is om in deze tijd van crisis het vertrouwen in de koopmarkt weer te herstellen. De maatregelen die het rijk neemt zijn: Geen wijzingen hypotheekrenteaftrek, Stringentere hypotheekvoorwaarden ter bescherming vn de kopers, Tijdelijke verlaging overdrachtsbelastig van 6% naar 2%, Recht van huurders bij corporaties om hun huurwoning te kopen. Extra huurverhoging voor hogere inkomens Pagina 5 van 18

6 Betere splitsing bij corporaties van kerntaken en niet kerntaken met oog op de staatssubsidie. Hervormingen op de woningmarkt blijven vooralsnog uit. Het effect van de lagere overdrachtsbelasting leek vorig jaar snel uitgewerkt. Aan de kant van de huur zien we vooral toename van regulering. Het recht van koop van de eigen huurwoning op een toch al ruime koopmarkt helpt ook niet, terwijl het anderzijds de corporaties tot een afwachtende houding aanzet, in plaats van tot een actieve samenwerking bij de bestrijding van de stagnerende woningmarkt. Al met al is de verwachting niet dat de woningmarkt hiermee wordt vlotgetrokken. Wellicht dat het manifest met voorstellen voor drastische hervorming van de woningmarkt van 22 vooraanstaande economen van afgelopen februari de regering tot meer beweging kan aanzetten. In 2011 heeft ook de Provincie Zuid-Holland een nieuwe woonvisie vastgesteld. Naast de verwoording van de eerder in de verstedelijkingsafspraken vastgestelde ambities heeft de provincie oog voor de realisatiekansen, ook in de huidige tijd. De provincie vraagt daartoe van de regio s dat er een actuele woonvisie is vastgesteld. De provincie heeft en viertal opgaven van provinciaal belang benoemd, waarop de provincie het regionale beleid toetst: Is er voldoende sociale woningbouw Is er sprake van een uitvoerbaar woningbouwprogramma Voldoet het locatieaanbod aan het afwegingskader woningbouw Zijn de woonmilieus in balans Daarnaast benoemt de provincie een aantal aandachtspunten: Aandacht voor doelgroepen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten tweede woningen inzicht doelgroep met een inkomen tussen de en is er een regionale taal voor woonsferen De woonvisie van de Drechtsteden is vastgesteld in 2010 en wordt daarmee door de provincie als een actuele woonvisie gezien. Daar onze woonvisie van voor de provinciale woonvisie dateert wordt in hoofdstuk 4 op een aantal punten in een aanvulling voorzien. 2.5 Foto van de Drechtsteden Begin 2012 is door Atlas voor gemeenten een Foto regio Drechtsteden opgesteld. In de analyse van Atlas voor gemeenten wordt het belang van een goed woonklimaat als een belangrijke voorwaarde uitgewerkt voor een bloeiende economie. Waar vroeger het aanbod van werk bepalend was of men ergens ging wonen, wordt dat nu voor 60% bepaald door een aantrekkelijke woonklimaat. Bedrijven vestigen zich vervolgens waar de mensen graag wonen. Het woonklimaat wordt op haar beurt weer bepaald door, naast een goed woningaanbod, een aantrekkelijke omgeving: goede stedelijke voorzieningen, zoals cultureel aanbod, culinair aanbod, natuur en recreatie, zo mogelijk in een historische, waterrijke omgeving. De Drechtsteden scoren op een aantal punten goed. Het bereikbare aanbod is bijvoorbeeld hoog. Ten aanzien van het wonen en de omgevingsfactoren valt er nog het een en ander te verbeteren. Met een historische binnenstad en het vele water scoren we goed. Het woningaanbod kan beter: veel sociale huur, veel hoogbouw en veel kleine woningen. Het cultureel en culinair aanbod is matig. Ook de bereikbaarheid van natuur scoort matig. Intussen wordt er al op veel punten gewerkt aan verbetering, denk bijvoorbeeld aan het nieuwe theater de Willem en de sportboulevard en het Energiehuis in Dordrecht. Het is een goede zaak om hier aan te blijven werken en de samenhang te onderkennen tussen economie, wonen en voorzieningen. Pagina 6 van 18

7 3. Ontwikkeling woningvoorraad Hebben we voldoende planaanbod? Moeten we het planaanbod beperken als gevolg van de economische crisis? In deze crisistijden komt het er op aan om overaanbod te voorkomen. In de volgende paragrafen bepalen we net als in 2011 eerst de marktruimte, de ruimte die er is om plannen af te zetten. We geven de resultaten weer van de jaarlijkse inventarisatie van het planaanbod. Vervolgens zetten we beiden naast elkaar. Dit doen we per categorie: sociale sector, eengezinswoningen in de marktsector en meergezinswoningen in de marktsector en ingedeeld naar de in 2011 benoemde clusters. Zowel aan de vraagkant als de aanbodkant zijn tal van onzekerheden. Absolute oordelen over teveel en te weinig in de toekomstige ontwikkelingen kunnen we niet geven. Het blijft daarom zaak om regelmatig de ontwikkelingen op de woningmarkt opnieuw tegen het licht te houden en het aanbod goed af te stemmen. Anders dan in andere jaren is het programma niet getoetst op haalbaarheid door de Taskforce Woningbouw Drechtsteden. In de economische crisis liggen de grootste knelpunten niet meer bij de planontwikkeling, maar op de afzetmogelijkheden. 3.1 Opgave In de Woonvisie is een opgave vastgelegd met een bandbreedte van à woningen voor de periode Daarnaast is een sloopprogramma opgenomen van à woningen, zodat netto à woningen worden toegevoegd. De demografische ontwikkeling en de regionale ambitie zijn hierbij het uitgangspunt geweest. De opgave is aan de hand van de ontwikkeling van de verschillende bevolkingsgroepen verder uitgewerkt naar woonmilieus en woningcategorieën per gemeente. In het Jaarplan Wonen 2010 zijn hier per gemeente afspraken over geformuleerd, waarbij per gemeente en per woonmilieu het aantal woningen is uitgewerkt. In onderstaand schema is de bouwopgave in hoofdlijnen samengevat. Bovenop de opgave van woningen in de sociale sector is met de provincie nog een afspraak van 700 woningen met een kostenniveau onder de ,- Bouwopgave Sector Bouwopgave Sloopopgave Netto aantal woningen aantal woningen Sociale sector à à EGW markt à à MGW markt à à Totaal à à à Zie ook bijlage C 3.2 Marktruimte nieuwbouw Op grond van een analyse van de verkoopresultaten van 2011 en voorgaande jaren en een verwachting van de economische ontwikkeling, is de inschatting van vorig jaar voor de afzetmogelijkheden voor de komende jaren bijgesteld. Uitgangspunt is een verkoop in 2012 gelijk aan 2011 en vanaf 2013 een geleidelijk herstel. Deze prognose voor de afzetmogelijkheden is vervolgens vertaald in een prognose voor het aantal opleveringen. Dit resulteert in een verwachting van een marktruimte voor oplevering van in totaal woningen van 2010 tot Van 2010 tot 2015 zijn dit ca woningen en van 2015 tot 2020 ca woningen. De marktruimte is daarmee ca woningen lager dan in We zien hierin de tegenvallende verkoop in 2011 terug. Wel is in de eerste periode de marktruimte toegenomen. Dat komt doordat de opleveringen 2010 en 2011 al zijn gerealiseerd en ook in 2012 nagenoeg zeker zijn, namelijk al in aanbouw. Hierbinnen zitten veel plannen die al in de pijplijn zaten. Vanaf 2013 en 2014 zal de productie dalen als gevolg van de lagere afzet in 2011 en De verwachting is dat de productie daarna weer langzaam zal stijgen. Nogmaals, prognose en verwachting geven aan hoe we er op dit moment tegenaan kijken. De actuele situatie kan echter snel veranderen. Het is zaak regelmatig te bekijken of de verwachtingen nog kloppen. Pagina 7 van 18

8 Marktruimte (inzicht ) Sector Aantal woningen 2012 Was in 2011 Sociale sector EGW markt MGW markt Totaal Planaanbod Door elke gemeente is opgegeven wat per de inschatting van het planaanbod per jaar en per categorie is. Dit jaar is het aanbod niet gescreend op haalbaarheid door de Taskforce Woningbouw Drechtsteden, in de veronderstelling dat elke gemeente zelf daar de afgelopen jaren voldoende ervaring mee heeft opgedaan. Het totaal planaanbod is teruggelopen tot ca woningen. Enkele projecten zijn vervallen, in diverse projecten is de productie doorgeschoven naar na In de volgende tabel is het planaanbod per gemeente en per categorie en per woonmilieu weergegeven. Planaanbod per gemeente nr. gemeente tot. soc. markt markt won. sector EGW MGW 1 Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal Planaanbod per woonmilieu nr. gemeente tot. soc. markt markt won. sector EGW MGW 1 1 Centrum Levendig stedelijk Rustig stedelijk Stadswijk Suburbaan Rustig groen totaal Zie ook bijlagen E t/m H Planaanbod vgl. 2011/ nr. jaar tot. soc. markt markt won. sector EGW MGW totaal in totaal in verschil Het aanbod voor blijkt met ca. 700 woningen te zijn afgenomen. In de sociale sector is het bijna 300 toegenomen. In de sfeer van markt-eengezinswoningen is er een afname van krap 200. Bij de marktappartementen een afname van ruim 700 woningen. We zien dat daarmee op veel plekken wordt ingespeeld op de gewijzigde marktomstandigheden, zij het nog niet in die mate als in 2011 werd geadviseerd. Pagina 8 van 18

9 3.4 Planaanbod versus opgave en marktruimte De marktruimte ligt lager dan de opgave uit de Woonvisie. Daarom wordt het totale planaanbod getoetst aan de marktruimte. In onderstaande tabel is de berekening weergegeven, totaal en per sector. Toets planaanbod versus opgave en marktruimte per Analyse totaal sociale EGW MGW sector markt markt opgave max opgave min marktruimte planaanbod planaanbod -/- uitval (20%) berekend overaanbod PM vergelijking berekend overaanbod in De marktruimte wordt door de slechte verkoop in 2011 nu ingeschat op woningen. In 2012 werd hij nog op woningen ingeschat. Dit betekent dat er tussen de marktruimte en het planaanbod ruimte zit ter grootte van woningen. Om te kunnen bepalen hoeveel en in welke sector er sprake is van mogelijk overaanbod moet er, gezien de onzekerheid in de markt en de onzekerheid bij de planontwikkeling, een marge worden ingebouwd in het planaanbod van ca. 20%. Dit is per sector bekeken. In de sociale sector is niet getoetst aan de marktruimte maar aan de opgave. Het aanbod ligt ca. 800 woningen hoger. In de huidige marktomstandigheden is hier geen sprake van een afzetprobleem. Na aftrek van de marge van 20% is er nog steeds sprake van een extra aanbod van 300 woningen. Op zich is een lichte verschuiving richting sociale sector acceptabel als bijdrage om toch te voorzien in voldoende woningen. Anderzijds voldoen we daarmee minder aan de doelstelling om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en meer te verschuiven naar het marktsegment. Het aandeel sociaal zou hiermee stijgen naar 26% ten opzichte van de beoogde 15%. Het is zaak om samen met de corporaties te bespreken in welke mate deze verhoging acceptabel is. In de sfeer van eengezins-marktwoningen is er sprake van een overaanbod van woningen, ca. 40% van het totale aanbod.. Dit is woningen meer dan in We zien in deze categorie, dat het planaanbod nauwelijks is veranderd, terwijl de afzet wel lager wordt ingeschat. In principe gaat het hier om projecten die ook in kleine porties op de markt kunnen worden gebracht. Het risico van leegstand en van niet starten van de bouw door onvoldoende voorverkoop zal zich niet echt voordoen. Wel liggen er grote risico s in de sfeer van de grondexploitaties, doordat de grond veel later afgenomen wordt. In de sfeer van de markt-appartementen komt het overaanbod uit op 600 woningen. Dit ligt hiermee 700 woningen lager dan in Het planaanbod aan appartementen is wel teruggebracht. Bovendien zijn een aantal projecten intussen in de huursector gepositioneerd, waarmee extra ruimte ontstaat. Al met al ligt er een inschatting van een overaanbod van woningen waarvoor nadere afstemming gewenst is. Verdeeld over de vier clusters ziet het overaanbod er uit als aangegeven in onderstaande tabel. Pagina 9 van 18

10 Overaanbod per cluster per was in 2011 EGW MGW EGW MGW markt markt markt markt Dordt/Zwijndr./HIA Centrum/ levendig stedelijk Rustig stedelijk/ stadswijk Suburbaan/ rustig groen Albl./Pap./Sliedr overaanbod Toets aanbod koopwoningen 2012 t/m 2014 Naast een afstemming op de lange termijn tot 2020 is het uit oogpunt van een goed verlopende verkoop zaak om juist op de korte termijn naar het aanbod te kijken: zijn er niet teveel projecten gelijktijdig op de markt, waardoor de situatie dreigt, dat geen van de projecten het vereiste voorverkooppercentage haalt. Vooral in de sfeer van appartementen is dat van belang, omdat deze moeilijker in kleine porties kunnen worden aangeboden. In onderstaand schema is het cumulatief aanbod aan appartementen in beeld gebracht. Cumulatief in verkoop zijnde aantal appartementen Drechtsteden appartementen in verkoop huidige planning Drechtsteden totaal verkocht rest in 2011 verkoop saldo/reeds in verkoop nieuw in verkoop prognose verkoop Saldo Uitwerking naar gemeenten en grote projecten: zie bijlage I Duidelijk is, dat de voorgenomen nieuwe projecten cumulatief leiden tot een steeds groter aantal woningen in verkoop. Juist dit leidt tot de noodzaak van prioriteren: welke projecten zetten we als eerste in de verkoop. Daarnaast leidt een verschuiving naar de huursector tot vergroting van de afzetmogelijkheden. 3.6 Kansen benutten, meer markt-huurwoningen, meer PO Er is sprake van een toename van het aandeel huurappartementen in de huursector. Tot nu toe zien we dit alleen in de sfeer van appartementen. Het effect is, dat de afzet van de appartementen beter verloopt dan die van eengezinswoningen. In donderstaand schema is de afzet weergegeven in opgeleverde woningen, waarmee ook de projecten voor de komende jaren nagenoeg zeker zijn, namelijk al in aanbouw. Met vergroten van het aandeel in de huursector en uitbreiding naar de eengezinswoningen liggen er enige kansen voor een toenemende productie. projecten markthuur huidige planning jaar van oplevering totaal Een andere kans ligt in een groter aandeel particulier opdrachtgeverschap, in andere regio s worden hiermee forse successen geboekt. Intussen staan er een aantal projecten voor collectief particulier opdrachtgeverschap op de rol. Om uitbreiding van het planaanbod te vermijden moet ontwikkeling in deze sfeer bij voorkeur in het bestaande planaanbod worden gezocht. Momenteel zijn van het totale planaanbod 1100 woningen aangemerkt als particulier opdrachtgeverschap. Vooral het project De Volgerlanden-oost springt er daarbij uit, deels na Pagina 10 van 18

11 3.7 Enkele opmerkingen per gemeente In bovenstaande paragrafen is de ontwikkeling geschetst voor de Drechtsteden als geheel en per cluster. Als we de aandacht richten op de ontwikkeling op gemeentelijk niveau, dan vallen daar een aantal opvallende zaken te signaleren, vooral met te optimistische verwachtingen. Zie hiervoor ook de grafieken en tabellen,zo als opgenomen in de bijlagen. In Dordrecht is vooral voor de jaren 2015 en 2016 een verwachte oplevering van marktappartementen geprogrammeerd van boven de 300 woningen, vooral in het levendig stedelijke milieu. In de sfeer van eengezinswoningen wordt juist aan het eind van de periode vanaf 2017 een forse toename voorzien. In Zwijndrecht is er een zekere concentratie van de oplevering van marktappartementen in de jaren 2014 en In Hendrik Ido Ambacht (De Volgerlanden) is er sprake van een evenwichtige planning, wel is de verwachting van eengezinswoningen te optimistisch. In Alblasserdam zien we een concentratie van teveel eengezinswoningen rond Oorzaak is de huidige planning van het Merconterrein over drie jaar. De realisatie van dit plan zal waarschijnlijk langer duren. In Papendrecht is sprake van een redelijk evenwichtige planning. In Sliedrecht is rond 2014 en 2015 een concentratie van eengezinswoningen en rond 2016 en 2017 een concentratie van appartementen in de planning opgenomen. Bij een verdere actualisatie van de planningen per project en per gemeente is het zaak te streven naar een betere spreiding in tijd. 3.8 Sloopprogramma In de Woonvisie is een sloopprogramma voor benoemd van à woningen. Intussen is het benoemde sloopprogramma toegenomen tot ruim woningen, waarmee op dit punt ruim wordt voldaan aan de afgesproken opgave. Dit is bijzonder, waar in veel andere regio s de voorgenomen sloop juist is afgenomen. De vraag is, of het programma waargemaakt kan worden, daar waar de vervangende nieuwbouw stagneert. Enkel sloop zonder tijdige nieuwbouw doet de woningvoorraad alleen afnemen. De toename biedt wel ruimte voor een wat groter programma voor meer nieuwbouw in de sociale sector. Een andere optie is de sloop uit te stellen en meer kansen voor tijdelijke huisvesting te organiseren. Een belangrijke factor in dit geheel blijft de financiële haalbaarheid. De veranderende financieringsmogelijkheden voor de corporaties en de veranderende EU-regelgeving kan hier grote gevolgen hebben. 3.9 Doorkijk tot 2030 In totaal is er nu een planaanbod van ca , waarvan ruim voor 2020 en de rest vanaf 2020 staat gepland. Uitgaande van de verwachting dat we ca woningen zullen bouwen, is er voor de periode vanaf 2020 nog een planaanbod van rond de woningen aanwezig. Zoals we er nu tegen aan kijken groeit het aantal huishoudens tussen 2020 en 2030 met ca (Bron: Provinciale WBR2010), waarmee ook een uitbreidingsbehoefte ontstaat van woningen. Daarnaast is er ook in die tijd een vervangingsbehoefte. In geval van verdunning is dan enige extra ruimte nodig. Wel kunnen we constateren, dat er voldoende planaanbod aanwezig is en dat er geen ruimte is om nieuwe projecten toe te voegen, ook niet op de lange termijn Afstemmen programma s: faseren en doseren In de huidige economische situatie is het uit oogpunt van afzetmogelijkheden een kwestie van faseren en doseren geworden, om op elk moment ruim genoeg, maar ook niet teveel planaanbod gereed te hebben. Juist uit oogpunt van het beperken van de financiële risico s is dit van belang. Zowel gemeenten als de corporaties en marktpartijen lopen grote risico s met de benodigde voorinvesteringen in de grondexploitaties en de ontwikkeling van plannen. Om een dreigend overaanbod te beperken is er allereerst, gezien het te grote planaanbod nu al, op de korte en lange termijn geen ruimte om nieuwe projecten toe te voegen. Mocht er aanleiding zijn toch nieuw planaanbod tot stand te brengen, dan moeten deze bij de gewenste afstemming van het al aanwezige planaanbod worden betrokken. Ter voorkoming van overaanbod dient per cluster bekeken te worden hoe het planaanbod optimaal op elkaar afgestemd kan worden. Afstemmen hoeft niet zondermeer te betekenen de lange termijnplanning aangepast moet worden. Een inspannende discussie om woningen net over de jaargrens van 2019/2020 te verschuiven zet geen zoden aan de dijk. De focus kan dan beter gericht Pagina 11 van 18

12 worden op een evenwichtig aanbod op de korte termijn. Wel moet beseft worden, dat de kans van uitlopende planning op de lange termijn grote financiële risico s oplevert. Zaak blijft regelmatig te bezien hoe de marktruimte en het planaanbod zich ontwikkelen. Voor het daadwerkelijk sturen op de programma s per project zijn de gemeenten zelf verantwoordelijk. Zij stemmen daarbij per cluster af met de betrokken gemeenten en de overige partijen. Hiermee ontstaat een taakverdeling tussen regio en gemeenten: De regio heeft de rol van inventariseren, adviseren, aanspreken en monitoren. Afstemming vindt plaats op subregionaal niveau. De daadwerkelijke sturing geschiedt gemeentelijk. Ook in het overleg met andere partijen kan dit onderscheid worden gemaakt. Regionaal wordt er overlegd en gediscussieerd in het Platform Drechtsteden Bouwt en zonodig in PALT-verband. Daadwerkelijke afspraken over projecten worden tussen de lokale partijen gemaakt. 4. Overige afspraken en acties in de regio In de Woonvisie Drechtsteden, maar ook na dit document via bijvoorbeeld besluiten die genomen zijn door het Drechtstedenbestuur, zijn zowel gemeentelijke als regionale afspraken gemaakt. Per onderwerp lopen we hier de stand van zaken van deze afspraken na Sociale voorraad Eind 2010 zijn de Prestatie Afspraken Lange Termijn (PALT) ondertekend. Kern van PALT zijn niet afspraken over woningbouwaantallen, maar de ontwikkelingsrichting van de sociale voorraad. Ingezet wordt op kwaliteitsverbetering, betere spreiding en verkleinen van de regionale sociale voorraad. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad weergegeven op basis van het huidige planaanbod. Daarbij is de aanname van verkoop gelijk aan de Woonvisie. We zien dat de resultaten van de bouw-, sloop- en verkoopactiviteiten dichtbij de afgesproken percentages liggen. Ontwikkeling voorraad per gemeente huidige verdeling afgesproken opgave effect planaanbod gemeente aandeel 2010 aandeel 2020 aandeel 2020 % sociaal % soc.huur % sociaal % soc.huur % sociaal % soc.huur Dordrecht 51% 38% 44% 30% 44% 32% Hendrik Ido Ambacht 26% 20% 24% 18% 24% 18% Zwijndrecht 42% 32% 37% 26% 39% 30% Alblasserdam 23% 20% 21% 17% 21% 18% Papendrecht 29% 22% 28% 21% 28% 22% Sliedrecht 39% 33% 36% 27% 33% 27% totaal 42% 32% 37% 26% 37% 27% NB. Deze tabel is gebaseerd op gegevens effecten bouw en sloopprogramma. In werkelijkheid stijgt statistisch het aandeel sociaal. Dat wordt veroorzaakt, doordat de prijsgrens sociaal met de jaarlijkse indexatie stijgt, terwijl momenteel de WOZwaarde daalt als gevolg van de prijsdalingen in de markt. Zoals eerder gesteld is het afgelopen jaar veel gesproken over het huisvesten van de nieuwe doelgroep. Het verkopen van woningen door corporaties, al dan niet onder voorwaarden, wordt gezien als een goede oplossing. Het is daarbij van belang dat niet teveel woningen per gebied uit de sociale voorraad onttrokken worden. Hierover worden aanvullende (PALT) afspraken voorbereid. Uit een eerste inventarisatie blijkt overigens dat 16% - 27% van de huishoudens met een inkomen van meer dan ,- in een sociale huurwoning woont! Voor deze groep wordt in het voorjaar van 2012 een huurstijging doorgevoerd. Het scheefwonen in de Drechtsteden wordt hier ieder geval mee Pagina 12 van 18

13 bevestigd. De effecten van de maatregelen die de woningbouwcorporaties nemen, zullen volgend jaar inzichtelijk zijn. In bijlage A zijn de prijsgrenzen aangepast. De meeste prijsgrenzen zijn geïndexeerd met de stijging van de huurprijsgrenzen: 2,3%. Voor de bovengrens van de sociale huursector is aansluiting gezocht bij de nieuwe regelgeving voor de sociale sector vanuit de Europese Unie. Hiervoor is de liberalisatiegrens aangehouden, een huur van 664,66 per maand. De inkomensgrens voor de primaire doelgroep gaat uit van een inkomen tot ,- (prijspeil 2012), de inkomensgrens voor de secundaire doelgroep blijft ongewijzigd op , Kwaliteitsverbetering particuliere voorraad Vooralsnog is alleen voor Dordrecht hierover een afspraak gemaakt. In 2011 is het beleid voor de particuliere woningvoorraad vastgesteld aan de hand van een inventarisatie en pilots in diverse wijken. Van hieruit worden in samenspraak met de bewoners voorstellen gedaan voor eventuele verbeteringen in de buurten en in de bestaande woningvoorraad. Deze aanpak zal de basis zijn voor de ontwikkeling van instrumenten die ook elders kunnen worden toegepast. In 2012 wordt in Dordrecht de nota Particuliere Woningvoorraad aan de Raad aangeboden. De kwaliteitsverbetering van de particuliere voorraad zal de komende jaren meer aandacht vragen. Aangezien de nieuwbouwmarkt voor een groot deel stil ligt en de particuliere voorraad in sommige gevallen verouderd, impopulair, niet duurzaam en / of lang te koop staat, zal nagedacht moeten worden over maatregelen ter verbetering van de bestaande voorraad. Verhuizen is minder populair, waardoor investeren in de eigen woning aan populariteit wint. Als overheid kan wellicht een steentje worden bijgedragen door bijvoorbeeld duurzaamheidleningen. Ook kan het opknappen van een bestaande woning die te koop staat, zorgen voor een betere verkoopmogelijkheid, wat de doorstroming op de markt bevordert. In 2012 zal hier verder over worden nagedacht Kwaliteit van de nieuwbouw Halverwege 2011 hebben gemeenten, corporaties en bijna alle ontwikkelaars in de regio het Convenant Kwaliteitseisen Nieuwbouw Drechtsteden ondertekend. Hiermee hebben alle partijen het belang van kwaliteit in nieuwbouw onderstreept en zijn concrete afspraken gemaakt. De kwaliteit van de nieuwbouw meten wij in de Drechtsteden met het GPR gebouw systeem. Op het gebied van gebruikskwaliteit, energie, milieu, toekomstwaarde en gezondheid moeten bepaalde scores behaald worden. Daarnaast is er een belangrijke rol weggelegd voor adviesorganen zoals de VAC. Op de website van de Drechtsteden is hier meer informatie over te vinden. De GPR licenties waarmee de kwaliteit van nieuwbouwplannen getoetst kan worden, waren sinds 1 januari 2011 beschikbaar. In bijlage j is te lezen voor welke projecten een licentie is aangevraagd en wat de behaalde scores zijn. Helaas zijn niet alleen weinig licenties aangevraagd, maar ook de scores zijn niet altijd voldoende. Er zijn een aantal verklaringen te geven: Halverwege het jaar is het convenant pas getekend en er zijn nog niet veel nieuwbouwprojecten die zich in de vo/do-fase bevinden. Het Havenkwartier in Sliedrecht is een project dat zowel GPR goed heeft ingevuld, maar ook goede scores behaald. Dit geldt ook voor De Royaen in Zwijndrecht en Wonen aan het Wantij in Dordrecht. Nu de afspraken daadwerkelijk vastliggen, de ontwikkelaars zich hier ook aan gecommitteerd hebben en in iedere gemeente een presentatie is gehouden aan alle betrokken medewerkers, weet iedereen wat hem / haar te doen staat. In 2012 zullen dan ook alle vo s en do s ingevuld worden in het GPR gebouw systeem en de aanwezige adviesraden de plannen tegen het licht houden kan gezien worden als opstart jaar, maar in 2012 zullen de afspraken echt nagekomen worden Woonservicezones en huisvesting senioren De eisen voor levensloopbestendige woningen zijn opgenomen in het systeem GPR gebouw (zie hierboven). Voor het thema gebruikskwaliteit moet zelfs bovengemiddeld gescoord worden. Daarnaast zijn afspraken opgenomen over grondgebonden nultredenwoningen en woningen in woonzorgcomplexen. Ook zijn afspraken opgenomen over woonservicezones. De diverse Drechtstedengemeenten bevinden zich in verschillende fases. 4.5 Herstructurering De ISV wet is per ingetrokken, maar er zijn nog middelen beschikbaar tot en met Het budget is wel fors minder dan voorgaande jaren. Voor Dordrecht zijn deze toegevoegd aan de uitkering uit het gemeentefonds. Voor de overige gemeenten moet net als in de voorgaande periode een afspraak met de provincie worden gemaakt. In april 2011 zijn deze afspraken ondertekend, waarna de provincie de middelen via jaarlijkse voorschotten zal uitbetalen. Komend jaar zal tijdens de Pagina 13 van 18

14 midterm review bekeken worden wat de stand van zaken is omtrent de projecten die een ISV subsidie toebedeeld hebben gekregen Spreiding en huisvesting bijzondere doelgroepen Het Convenant Gespreide Huisvesting en Zorg voor Bijzondere Groepen is in 2011 geëvalueerd, waarna door het PFO Sociaal is besloten voortaan een eenvoudiger afsprakenkader te hanteren: a. Indien een zoekvraag voor huisvesting en zorg van een bijzondere (potentieel overlastgevende) groep niet door betrokken instellingen kan worden opgelost zonder interventie van een gemeente of van de regio en de betreffende gemeente niet zonder meer zelf aan de zoekvraag kan voldoen, dan wel de zoekvraag aan de regio wordt gesteld, wordt de vraag geagendeerd voor het Portefeuillehoudersoverleg Sociaal. b. Het Portefeuillehoudersoverleg zet de zoekvraag uit in de hele regio en maakt op basis van een analyse van voor- en nadelen van verschillende mogelijke locaties een keuze na een afweging van alle voor- en nadelen van de verschillende locaties. Daarbij speelt de draagkracht van de omgeving en dus ook de reeds bestaande belasting met voorzieningen van bijzondere groepen een rol. c. Bureau Drechtsteden begeleidt het zoekproces, waar nodig in samenwerking met wooncorporaties en stemt af met de betrokken gemeenten en de betrokken instelling. De nieuwe afspraken worden in 2012 ook in PALT opgenomen, ter vervanging van de oude afspraken. In de afspraken tussen de gemeenten worden nog niet de asielzoekers als groepering benoemd. Vorig jaar hadden een aantal gemeenten door een aantal oorzaken een behoorlijke achterstand op hun taakstelling. Inmiddels is de achterstand door goede inspanningen weggewerkt. De huisvesting van asielzoekers blijft een onderwerp dat ook gezamenlijk de benodigde aandacht verdient Particulier opdrachtgeverschap en keuzevrijheid Particulier Opdrachtgeverschap, al dan niet in collectieve vorm, is zowel in de Woonvisie als in de PALT afspraken een belangrijke onderwerp. Een inventarisatie hieromtrent heeft (nog) niet plaatsgevonden. Wel kan enerzijds geconcludeerd worden dat als gevolg van de crisis met name de verkoop in het hogere segment moeilijk verloopt en daarmee de verkoop van kavels is afgenomen. Anderzijds kan (collectief) particulier opdrachtgeverschap gezien worden als één van de niches in de markt. Immers wordt hiermee een ultieme vorm van keuzevrijheid aangeboden en een unieke woning op de markt gebracht. In Wonen in de Drechtsteden 2011 is afgesproken dat er een nee, tenzij beleid is ten aanzien van woningbouwinitiatieven. Particulier opdrachtgeverschap, al dan niet collectief, is een goede invulling van de tenzij. Intussen liggen er concrete voornemens om CPO-projecten te starten: o.a. WOW in Dordrecht en in De Volgerlanden. Daarnaast zijn er steeds meer vormen van keuzevrijheid voor de koper, zoals in De Royaen (Koninginneweg, Zwijndrecht). Tot slot wordt ook nagedacht over het verkopen van woningen als kluswoningen, zodat ook hierin mensen een grote mate van vrijheid hebben Het voornemen bestaat om aan de hand van concrete vragen vanuit de lopende projecten een ambtelijke bijeenkomst te organiseren met het landelijke aanjaagteam, mede om nieuwe projecten te stimuleren. Ook wordt gedacht aan extra aandacht voor dit onderwerp op de Woondag Woonpromotie Het is juist voor de regio Drechtsteden nodig om te blijven werken aan verbetering van de aantrekkelijkheid van het woonklimaat en aan het onder de aandacht brengen van de aantrekkelijkheid van de regio. In het kader van gebiedspromotie moet niet alleen aandacht worden besteen aan de beschikbare woningen, maar ook de werkgelegenheid en voorzieningen. De Woondag 2011 vond plaats in de Biesboschhal in Dordrecht. Ondanks de crisis werd de Woondag met ruim bezoekers redelijk bezocht, ( Bezoekers, 2010: bezoekers, , bezoekers). Februari 2012 is, met een nieuwe website een nieuwe marketingcampagne van start gegaan. Dit is het resultaat van de extra inzet op het gebied van woonpromotie van een aantal partijen op voorstel van Stichting Marketing Dordrecht. Doel is de regio niet alleen rond de Woondag, maar ook gedurende de rest van het jaar onder de aandacht te brengen. Pagina 14 van 18

15 4.9 Toets provinciale woonvisie In 2010 zijn onze ambities voor woningbouw ook vastgelegd in de verstedelijkingsafspraken. In 2011 heeft de provincie Zuid-Holland een nieuwe woonvisie vastgesteld. Naast de verwoording van de ambities heeft de provincie ook oog voor de realisatiekansen, ook in de huidige tijd. De provincie vraagt daartoe van de regio s dat er een actuele woonvisie is vastgesteld. De provincie heeft en viertal opgaven van provinciaal belang benoemd, waarop de provincie het regionale beleid toetst: Is er voldoende sociale woningbouw Is er sprake van een uitvoerbaar woningbouwprogramma Voldoet het locatieaanbod aan het afwegingskader woningbouw Zijn de woonmilieus in balans Daarnaast benoemt de provincie een aantal aandachtspunten: Aandacht voor doelgroepen, waaronder de huisvesting van arbeidsmigranten tweede woningen inzicht doelgroep met een inkomen tussen de en is er een regionale taal voor woonsferen De woonvisie van de Drechtsteden is vastgesteld in 2010 en wordt daarmee door de provincie als een actuele woonvisie gezien. Daar onze woonvisie van voor de provinciale woonvisie dateert wordt hier op een aantal punten in een aanvulling voorzien. Is er voldoende sociale woningbouw? Het in de Woonvisie Drechtsteden opgenomen programma is afgesproken met de provincie: de bouw van 1500 sociale sectorwoningen van 2010 tot 2020 en daar bovenop 700 extra woningen in de prijsklasse net er boven. Intussen neemt het programma enigszins toe. Is er sprake van een uitvoerbaar woningbouwprogramma? Met het benoemen van een marktruimte en het toetsen van het planaanbod daaraan wordt het programma regelmatig geactualiseerd. Voldoet het locatieaanbod aan het afwegingskader woningbouw? In het afwegingskader wordt gesteld, dat voor uitbreiding van de woningvoorraad eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwing moeten worden onde4rzocht, dan locaties binnen het stedelijk gebied, vervolgens uitbreidingslocaties binnen de verstedelijkingscontour en als laatste pas nieuwe locaties buiten de verstedelijkingscontour. De nadruk van het programma ligt in de Drechtsteden op binnenstedelijke locaties. Binnen de regio wordt ook gebouwd op uitleglocaties. Deze zijn echter al lang geleden vastgelegd en inmiddels in uitvoering. Van nieuwe bouwlocaties buiten de verstedelijkingscontour is geen sprake. Het totaalaanbod voldoet aan de afgesproken bouw van 80% binnenstedelijk. In de praktijk kan de uitkomst hier enigszins van afwijken doordat plannen vervallen en her realisatietempo vertraagd onder de huidige omstandigheden. Zijn de woonmilieus in balans? Belangrijker dan de kwantitatieve ambities zijn de kwalitatieve ambities. De regio heeft daartoe een aantal woonmilieus benoemd aan de hand waarvan een gedifferentieerd programma is opgesteld. Met enige moeite zijn deze woonmilieus herleidbaar tot de provinciale woonmilieus. In de eerdere paragrafen van dit hoofdstuk is aandacht aan de verschillende doelgroepen. Van tweede woningen is in de Drechtsteden nauwelijks sprake. Pagina 15 van 18

16 5. Conclusies en vervolg 1. Vertrekoverschot van lage en van hoge inkomens In de regio is ook in 2009 sprake geweest van een vertrekoverschot uit de Drechtsteden. In het middensegment zijn er netto iets meer huishoudens naar de regio toegekomen. Vooral het vertrek van de hoge inkomensgroepen baart zorgen. Dit wordt onderstreept door de verhuismotieven: de vestigers komen veelal vanwege de lage prijs. De vertrekkers gaan weg, omdat ze geen woning naar hun zin kunnen vinden. Ook in de Foto van de regio Drechtsteden komt naar voren, dat onze woningvoorraad nog steeds als matig wordt beoordeeld, slechter dan in andere regio s : klein, veel sociale huur, veel hoogbouw. De noodzaak blijft bestaan om in te zetten op de bouw van ontbrekende, duurdere woningen en verbetering van bestaande woningen en omgeving, om daarmee de hogere inkomens beter te binden en aan te trekken. 2. Marktruimte en programma afgenomen, overaanbod toegenomen De marktruimte tussen 2010 en 2020 is afgenomen tot woningen. Ook het programma is wat afgenomen, het overaanbod aan planaanbod is echter toegenomen naar woningen. De tegenvallende verkopen hebben het overaanbod vooral bij de eengezinswoningen doen toenemen naar woningen. In de sfeer van de marktappartementen is het programma scherper bijgesteld en is er sprake van meer afzet van huurappartementen, waardoor het overaanbod hier nu 600 woningen bedraagt. 3. Marktruimte en programma afgenomen, overaanbod toegenomen Het berekende overaanbod is als volgt over de vier onderscheiden clusters verdeeld: Analyse EGW MGW markt markt Dordt/Zwijndr./HIA Centrum/ levendig stedelijk 150 Rustig stedelijk/ stadswijk Suburbaan/ rustig groen Albl./Pap./Sliedr overaanbod Vooral in het suburbane milieu is er sprake van overaanbod in de sfeer van eengezinswoningen. Dit betreft grotendeels locaties, waarvan nu al een deel na 2020 is gepland. Zaak is om hier goed te doseren op de korte termijn. Acute aanpassing van de planning lange termijn is in dit geval niet nodig, wel moet rekening gehouden worden met extra financiële risico s als gevolg van uitlopende planning. 4. Wat staat ons nog te wachten? Prijsdaling en schuldenafbouw Het antwoord op deze vraag heeft niemand, maar de prognoses zijn niet rooskleurig. Mede door het voortduren van de eurocrisis en de onzekere tijden blijft men nog terughoudend met investeringen. Het grote woningaanbod en de geringe verkopen betekenen een grote kans op verdere prijsdaling. De strengere eisen voor nieuwe hypotheken, mede een gevolg van de overmaat aan hypotheken en de financiële positie van de banken, zetten de woningmarkt verder onder druk. Conclusie is, dat de verkoop van woningen niet snel weer zal toenemen, zeker niet in de nieuwbouw. In onze berekening is uitgegaan van een eerst gelijkblijvende verkoop en daarna geleidelijk langzaam herstel. 5. Wat te doen qua bouwprogramma? De eurocrisis is internationaal, de gevolgen voor de woningmarkt hebben een landelijk karakter en hangt samen met het gebrek aan vertrouwen bij de consument. De lokale overheid heeft niet de mogelijkheid om het landelijke marktfalen te verhelpen. Dit betekent niet dat de Drechtsteden moet stilzitten. Een aantal gemeenten verstrekken startersleningen, welke goed lopen. Dit zijn goede, maar ook risicovolle oplossingen, ze hebben ook maar een beperkte bijdrage. Verdere acties zijn: Beperken van het nieuwbouwaanbod: geen nieuwe plannen Per cluster afstemmen (faseren) van het planaanbod en op de korte termijn doseren van het concrete aanbod dat concreet op daadwerkelijk in verkoop komt, Beter benutten van kansen buiten het reguliere aanbod: markthuur, particulier opdrachtgeverschap, combinaties van wonen met voorzieningen. 6. Hoe sturen we? Pagina 16 van 18