Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

Transcriptie

1 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden Beter voor de Drechtsteden Regio Drechtsteden April 2010 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 1

2 Colofon vastgesteld in het Drechtstedenbestuur van 22 april 2010 opgesteld in opdracht van Bureau Drechtsteden contacpersoon WSV Ary Blokland Secretariaat: Charlene Ciggaar Bureau Drechtsteden Postbus AP Dordrecht projectleider in overleg met o.m. afbeeldingen omslag Rien Val, Stadsontwikkeling Beleid Dordrecht Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid, kamer Drechtsteden Provincie Zuid-Holland Rien Val voor informatie Dordrecht Rien Val Zwijndrecht Melanie Morlog Hendrik Ido Ambacht Katrien van Gils Aad Koudstaal (De Volgerlanden) Alblasserdam Evelyn Bijl Papendrecht Rosalinde Leuris Sliedrecht Ineke Verkerk datum april Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

3 I Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 2 Samenvatting 5 3 Resultaten programma Ontwikkelingen 2009 met oog op vooruitzicht vanaf Programma en toets locatieaanbod Programma en toets locatieaanbod Tegenwind 16 8 Afspraken per gemeente 17 B Bijlagen B 1 Definities en prijsgrenzen 36 B 3 Totalen woningbouwprogramma B 5-1 Planaanbod totaal B 5-2 Planaanbod sociale sector B 5-3 Planaanbod eengezinswoningen marktsector B 5-4 Planaanbod appartementen marktsector B 5-5 Vergelijking planaanbod met gewenst programma per gemeente 48 B 6-1 Vergelijking planaanbod met gewenst programma per gemeente 50 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 3

4 1 Inleiding In december 2009 is de Woonvisie Drechtsteden voor de periode vastgesteld. In dit Jaarplan zijn de in de Woonvisie benoemde uitvoeringsactiviteiten zoveel mogelijk omgezet in concrete afspraken. Verder is het concrete planaanbod voor de nieuwbouw vergeleken met het gewenste bouwprogramma, zoals benoemd in de Woonvisie. Dit laatste was ook in het Jaarplan van 2009 al gedaan, maar is nu geactualiseerd. Om het Jaarplan nog bondiger te maken, zijn de afspraken per gemeente nu opgenomen in de tekst en zijn tabellen en grafieken zoveel mogelijk opgenomen in de bijlagen. 2 Samenvatting Over de periode is met woningen meer gebouwd dan alleen voor de eigen behoefte. Vooral in de laatste jaren van deze periode zijn veel woningen opgeleverd. Daarmee is de netto uitstroom aan huishoudens uit de voorgaande periode tot staan gebracht. We hebben echter niet kunnen voldoen aan de afspraak van woningen. We hebben hiermee slechts heel beperkt invulling gegeven aan de extra taakstelling voor de opvang van het locatietekort in de Stadsregio Rotterdam. De oorzaken waren divers, onder meer onvoldoende aandacht voor goede planning, tegenvallers bij de Sophia-spoortunnel, en in de laatste jaren ook de gevolgen van de economische crisis in de Woonvisie is voor deze periode een gewenst bouwprogramma uitgewerkt. De ambitie is om à woningen toe te voegen aan de voorraad. Gezien de laatste huishoudensprognose, die een groei voorziet van ruim huishoudens in de periode , is het een ambitieus, maar realistisch programma. Veel belangrijker nog is de kwalitatieve uitwerking van het programma in woonmilieus en soorten woningen. Het programma richt zich, samen met de programma s voor werken, voorzieningen, verkeer en milieu, op het maken van een kwaliteitssprong in de Drechtsteden. Tegelijk sluit het programma redelijk aan bij de resultaten van woonwensenonderzoek, verhuisonderzoek, enz. Het programma voorziet vooral in de grote vraag aan duurdere woningen in levendig stedelijke en rustig groene woonmilieus. In dit Jaarplan is het gewenste programma uit de woonvisie vergeleken met het beschikbare aanbod aan locaties. In grote lijnen blijkt het locatieaanbod goed aan te sluiten op het gewenste programma. Op enkele onderdelen is bijsturing gewenst. Het totale aanbod is ruim woningen, met oog op de benodigde reservecapaciteit, voldoende voor de beoogde productie van à woningen. Rekening houdend met de benodigde reservecapaciteit is het aanbod in Centrum en Levendig stedelijk voldoende, in de herstructurering ( Rustig stedelijk en Stadswijk ) aan de krappe kant, in de suburbane wijken erg ruim. Alleen in het milieu Rustig groen is er te weinig aanbod aan grondgebonden woningen. In de Woonvisie staat dan ook als taakstelling opgenomen om delen van de locaties De Volgerlanden en Oostpolder te bestemmen voor het milieu Rustig groen. In bijna alle woningcategorieën wordt behoorlijk voorzien. o In de sociale sector is weinig reserve. Het aantal zal echter nog stijgen als meer vervangingsplannen worden uitgewerkt. Het aanbod aan grondgebonden woningen is te klein, een verschuiving van appartementen naar grondgebonden is gewenst. 4 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

5 o Voor de grondgebonden woningen in de marktsector is er te weinig reservecapaciteit. o Tegelijkertijd is er sprake van een behoorlijk aanbod aan appartementen. In de milieus Suburbaan en Rustig groen is er sprake van een te groot aantal appartementen., waarvoor binnen de regio waarschijnlijk onvoldoende afzetmogelijkheden gevonden kunnen worden. In het woonmilieu Stadswijk worden te weinig grondgebonden woningen aangeboden. Het aandeel appartementen in het woonmilieu Rustig groen is maar liefst een derde en daarmee te hoog. Een groter aanbod grondgebonden woningen is gewenst. De oorzaak is vooral gelegen in het grote aanbod aan appartementen op de oeverlocaties uit dit woonmilieu. Nog niet de gehele sloopopgave is al ingevuld. Hierdoor zal het aanbod in de milieus rustig stedelijk en stadswijk nog enigszins toenemen Om ook op de korte termijn het programma beter in beeld te hebben is ook een programma uitgewerkt voor de periode van à woningen. We zien in deze periode een overaanbod aan locatieaanbod van ruim woningen op basis van de opgave van de gemeente. Een toets op realiteit door de Taskforce laat zien, dat het kansrijke aanbod beperkt is tot ca woningen, ternauwernood genoeg om aan het gewenste programma te voldoen. Daar komt nog bij, dat de economische crisis zeker de eerste jaren de afzet en daarmee de productie nog verder zal beperken. Voorgesteld wordt om als eerste de aandacht te beperken tot het kansrijke deel en alles op alles te zetten om dit deel de komende tijd te realiseren. Daarnaast wordt voorgesteld een volgordebepaling uit te werken voor inzet capaciteit en middelen. Belangrijk is om daarbij een goede balans te vinden tussen een goed gedifferentieerd aanbod, waarbij de vraag uit alle deelsegmenten goed worden bediend en anderzijds niet een overaanbod aan projecten op de markt te hebben, die elkaars afzet belemmeren. Sturing Om ten aanzien van de in de conclusies weergegeven tekortkomingen in het programma bij te kunnen sturen ondernemen we de volgende acties: De Taskforce Woningbouw krijgt een belangrijke rol om ook de kwalitatieve invulling van alle locaties te bewaken. De programmapunten komen terug in de per gemeente te maken afspraken. Met Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht bespreken we hoe delen van De Volgerlanden en Oostpolder kunnen voorzien in het tekort aan grondgebonden woningen in het milieu rustig groen. Met alle gemeenten bespreken we hoe het aanbod aan appartementen in suburbaan en rustig groen terug gebracht kan worden. Met de corporaties bespreken we hoe binnen de sociale sector geschoven kan worden van appartementen naar grondgebonden woningen. Met Dordrecht en Hendrik Ido Ambacht bespreken we hoe in de periode het aandeel het kansrijke aanbod aan grondgebonden woningen kan worden vergroot. We brengen regionaal in beeld welk aanbod verkocht is en nog in verkoop is. We brengen per woonmilieu per categorie het aanbod in beeld en bespreken het resultaat met de betrokken partijen. We brengen per woonmilieu per categorie het aanbod in beeld en stellen een volgorde op van prioriteit. Waar nodig gebruiken we deze volgorde voor de lange termijn voor sturing op de ontwikkeling van de plannen. Voor de korte termijn kunnen we zo nodig de volgorde gebruiken voor sturing het op de markt brengen er van. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 5

6 3 Resultaten programma Doelstellingen woonvisie versus resultaten In de woonvisie wordt de hoofddoelstelling van meer zeggenschap en keuzevrijheid uitgewerkt in een zevental subdoelstellingen: 1) meer aanbod voor hoge inkomens, 2) meer kwaliteit in de sociale sector, 3) meer levensloopbestendige woningen, 4) meer aanbod voor speciale doelgroepen. 5) Meer hoogwaardige stedelijke woonmilieus, 6) Meer aanbod aan duur, groen en blauw wonen, 7) Versterken van de wijken door investeren. Zetten we de resultaten af tegen het in de Woonvisie Spetterend Wonen uit 2004, dan zien we een beeld dat op de meeste aspecten de doelen niet zijn gehaald. Op diverse aspecten zaten we er echter niet ver van af. Vooral in de herstructurering zijn goede resultaten behaald. Doelstellingen woonvisie versus resultaten Drechtsteden afspraak gerealiseerd Dordt HIA Zwijndr. Albl. Papendr. Sliedr. gerealiseerde nieuwbouw part. opdrachtgeverschap ,32% nieuwbouw marktsector nieuwbouw sociale sector aandeel sociale sector 25% 26% onttrekkingen verkoop sociale sector onbekend nultredewoningen aanbod speciale doelgroepen niet in cijfers uitgewerkt stedelijke woonmilieus dun duur groen/blauw wonen herstructurering toelichting doelstelling gehaald doelstelling niet gehaald Nieuwbouw totaal Opgave woningen, resultaat woningen Volgens de prognose van het Rijk was er in de Drechtsteden een woningbehoefte van woningen. Door het Rijk is destijds gevraagd de taakstelling te verhogen naar woningen omdat de Stadsregio Rotterdam haar taakstelling niet kon halen. De regio heeft daar toen mee ingestemd, omdat ze toch voor ca woningen plannen in voorbereiding had. Een resultaat van 75% zou dan haalbaar moeten zijn Vanwege verschillende oorzaken was al een aantal jaren geleden duidelijk dat we het aantal niet zouden halen. Het uiteindelijk resultaat is ruim woningen, ruim 70% van de taakstelling van woningen. Oorzaken van de lagere productie zijn onder meer de vertraging als gevolg van de Sophia Spoortunnel in De Volgerlanden, te kort ingeplande ontwikkelingsfasen en - bouwtijd, langere procedures op het gebied van de Ruimtelijke Ordening en wijzigingen in de bouwprogramma s. Met name de invloed van de aanleg van de Sophia Spoortunnel heeft het behalen van de taakstelling sterk beïnvloed (ca woningen minder). In het laatste jaar hebben ook de gevolgen van de recessie er aan bij gedragen. Zeggenschap en keuzevrijheid Opgave 900 woningen particulier opdrachtgeverschap, resultaat 212 woningen 6 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

7 Van alle doelstellingen is aan deze doelstelling het minste voldaan: in plaats van de beoogde 10% is slechts 3,32% gebouwd. De regio heeft hier een kans laten liggen om de beoogde doelgroep van hoge inkomens te binden en om invulling te geven aan vergroting van de eigen keuzemogelijkheid van bewoners. Ad 1) Meer aanbod voor hoge inkomens Opgave woningen, gerealiseerd woningen Het beoogde programma is niet gehaald. Voor de meting is het programma boven de grens van sociale sector aangehouden. Positief is, dat binnen dit totaal is een behoorlijk aantal plannen in de dure segmenten is gerealiseerd, in plannen als De Hoven, Plan Tij en ook op de locaties De Volgerlanden en Oostpolder. Ad 2) Meer kwaliteit in sociale sector Opgave woningen, gerealiseerd woningen Opgave: minimaal 25% van de nieuwbouw, gerealiseerd 26% Opgave: Sloop: opgave woningen, gerealiseerd: woningen Samen met het totale woningbouwprogramma is ook aantal woningen in de sociale sector achtergebleven. Wel is voldaan aan de provinciale eis van minimaal 25%, hetgeen zeker gezien de lage prijsgrens die wij in deze regio aanhouden, een prestatie mag worden genoemd van de corporaties. Het aantal gesloopte woningen is groter dan was gepland. Netto is de sociale woningvoorraad hiermee ongeveer gelijk gebleven. Wel zijn ook woningen verkocht in deze periode. Ad 3) Meer levensloopbestendige woningen Opgave woningen, gerealiseerd woningen Met de verdere afname van het totaal is ook het aantal nultredenwoningen achtergebleven. Ad 4) Meer aanbod voor speciale doelgroepen Dit aanbod wordt niet als aparte categorie in aantallen bijgehouden. In 2006 zijn met alle betrokken partijen afspraken gemaakt hoe aan vragen die zich voordoen een antwoord moet worden gegeven, waarbij ingaan op de specifieke vraag en een betere spreiding over alle gemeenten belangrijke uitgangspunten zijn. Deze afspraak wordt in de praktijk voldoende uitvoering gegeven. Ad 5) Meer hoogwaardige stedelijke woonmilieus Opgave woningen, gerealiseerd 794 woningen Hiertoe zijn in de woonvisie drie woonmilieus benoemd: centrum en levendig stedelijk. Juist in deze woonmilieus is een groot aantal woningen uitgevallen. Met name de vertragingen op de oeverlocaties zijn hier debet aan. Ad 6) Meer aanbod aan duur groen en blauw wonen Opgave woningen, gerealiseerd 879 woningen Voor de beoordeling op dit punt is het woonmilieu Rustig groen in ogenschouw genomen. Het aanbod blijft nog iets meer achter dan in Met name langs de oevers is dit milieu niet van de grond te komen. Spijtig is, dat de van de plannen voor Waterhoven (Alblasserdam, Noordoevers (Zwijndrecht/HIA) en Watertorenterrein (Sliedrecht) niet tijdig tot uitvoering konden komen. Ad 7) Versterken kwaliteit van de wijken door investeren Opgave bouw woningen, gerealiseerd woningen Opgave sloop woningen, gerealiseerd woningen Van alle woonmilieus is nog het meeste uitvoering gegeven aan de woonmilieus Rustig stedelijk en Stadswijk. Ook hier is het programma enigszins achtergebleven, toch zien we dat voortvarend is gewerkt aan de herstructurering van de oude wijken. Goede resultaten zijn te vinden in Oud Krispijn (Dordrecht, Sterrenbuurt (Zwijndrecht), en ook kleinere opgaven in Alblasserdam, H.I.Ambacht, Alblasserdam, en Sliedrecht. De resultaten in Wielwijk (Dordrecht) en Burgemeester Winklerplein (Sliedrecht) blijven achter. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 7

8 Gerealiseerd per gemeente gemeente totaal gebouwd totaal nultredewon. totaal PO onttrokken opgave oplev. verschil opgave oplev. verschil opgave oplev. verschil opgave oplev. verschil Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal Gerealiseerd per gemeente gemeente totaal sociaal aandeel sociaal in % totaal marktsector opgave oplev. verschil opgave oplev. verschil opgave oplev. verschil Dordrecht % 15% -4% Hendrik Ido Ambacht % 48% 16% Zwijndrecht % 2% -2% Alblasserdam % 34% 1% Papendrecht % 15% -8% Sliedrecht % 35% -9% totaal % 26% 1% NB Voor de gemeente Zwijndrecht is hier een aantal van 951 woningen aangehouden. In 2005 zijn door het CBS een aantal van 185 woningen als toegevoegd weergegeven, waarvan 53 als nieuwbouw. Welk type woningen het hier om gaat is niet meer te achterhalen. Deze woningen zijn daarom niet in de kwalitatieve overzichten te verwerken. Zie ook bijlage BLS, Besluit Locatiegebonden Subsidies Een belangrijke reden voor het maken van woningbouwafspraken is de relatie met de locatiesubsidies die hier voor beschikbaar waren gesteld. Nu de periode voorbij is, kan hiervoor een definitieve stand van zaken worden opgemaakt. Met het afsluiten van het Convenant Woningbouwafspraken Drechtsteden is er aan de Drechtsteden voor de periode (Vinac) op grond van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) voor de grondkostensubsidie van woningbouwlocaties een budget van circa 9 miljoen euro beschikbaar. Bovendien blijft het restant van de periode (Vinex) eveneens beschikbaar, een bedrag van ruim 13,2 miljoen euro. Budgethouder voor de Drechtstedengemeenten is de provincie Zuid-Holland. Samen is hiermee circa 22,2 miljoen euro gemoeid. Uiteindelijk hebben we hier 18,7 miljoen euro kunnen benutten. Van de 9 miljoen aan Vinexsubsidies vervalt ca. 3,5 miljoen als gevolg van de achterblijvende bouwproductie. Het besluit voor inzet van de middelen uit 2005 is in 2007 vastgelegd in de Overeenkomst Locatiegebonden Subsidies. Er wordt een bedrag per woning gegeven voor woningen in de herstructurering, op oeverlocaties, per sociale sectorwoning en een extra bedrag voor sociale sectorwoningen in De Volgerlanden. De bedragen kunnen ook in combinatie worden gegeven. Voorts is de regeling zo uitgewerkt dat er voor elke met particulier opdrachtgeverschap gebouwde woning een bijdrage wordt verkregen van 1.600,-. Op grond van deze verdeelsleutel krijgen de gemeenten uiteindelijk 15,2 miljoen uitgekeerd. Daarnaast krijgt de regio een bedrag van 0,5 miljoen uitgekeerd. Het resterende bedrag van ca. 3,0 miljoen euro zal, zoals afgesproken, naar rato van het totale aantal opgeleverde woningen over de gemeenten worden verdeeld. In de bijlage 3 is een tabel met de voorlopige bedragen opgenomen. 8 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

9 De definitieve vaststelling volgt na de definitieve vaststelling van de subsidiebeschikkingen per gemeente. Met oog op de subsidievoorwaarden en administratieve correcties kan deze enigszins afwijken van bovengenoemde bedragen. 4 Ontwikkelingen 2009 met oog op vooruitzicht vanaf Verkoop afgelopen jaren De economische crisis heeft overal geleid tot een fors dalende verkoop van woningen. In de Drechtsteden zijn we er tot nu toe nog gunstig van af gekomen. Vorig jaar zijn 516 woningen verkocht, waarvan zo n 350 grondgebonden woningen en 170 appartementen. Er waren op 1 januari 2010 ca woningen in aanbouw. Intussen lijken zich enige tekenen van herstel af te tekenen, ook op de woningmarkt. Verkoop nog in verkoop in aantocht (proj > 10 won.) op EGW appartementen kavels waarvan MGE totaal gem./mnd Alblasserdam Dordrecht HIAmbacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Met 1360 opgeleverde woningen was 2009 een goed jaar. Evenzo werden er nog de nodige projecten gestart met de bouw, eind 2009 waren ruim woningen in aanbouw. De verwachting is, dat er in 2010 zo n woningen worden opgeleverd. De start bouw van een aantal projecten werd gestimuleerd vanuit de tijdelijke stimuleringsregeling woningbouw van het Rijk. Voor de regio werden zowel voor de eerste tranche als voor de tweede tranche de benodigde aanvragen ingediend. 4.2 Prognose huishoudensontwikkeling Eind 2009 verscheen ook de nieuwe Primos-bevolkingsprognose. Voor de Drechtsteden wordt daarin de volgende toename van het aantal huishoudens verwacht: toename aantal huishoudens Drechtsteden 10/15 15/20 20/25 25/30 totaal bron : primos 2009 bewerking IKC We zien tot 2020 een verwachte groei van ruim huishoudens, en voor de periode tot 2030 van ruim huishoudens. Deze aantallen liggen wat hoger dan de vorige prognose. Ze komen redelijk overeen met het voorgestelde bouwprogramma. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 9

10 5 Programma en toets locatieaanbod Meer kwaliteit is het centrale motto van de woonvisie. Dat betekent, dat de focus vooral ligt op de goede woning op de goede plek, toevoegen wat nog ontbreekt. Het behalen van aantallen is daar aan ondergeschikt. Om wel te kunnen bewaken of we de gewenste resultaten bereiken is het programma wel kwantitatief uitgewerkt, vooral ook naar aantallen voor de verschillende kwalitatieve onderdelen. Die onderdelen staan daarmee voorop. Wat betreft de aantallen gaat het wel om een inspanningsverplichting, maar niet om een taakstelling. Gelijk naast de opgave of het gewenste programma wordt hier het beschikbare locatieaanbod gezet. 5.1 Kwantitatieve opgave In de eind 2009 vastgestelde Woonvisie Drechtsteden (en ook in het Basisdocument Verstedelijkingsafspraken) wordt als ambitie voor het woningbouwprogramma de volgende aantallen aangehouden: Uitbreiding voorraad à 8000 woningen Onttrekkingen/vervangende nieuwbouw à woningen Totale bouwopgave à woningen Deze aantallen zijn ook overgenomen in Zuidvleugelverband, waarbij van het aantal van wordt uitgegaan. Ook in dit verband ligt de focus vooral op de te behalen kwaliteiten, het gaat om een inspanningsverplichting en niet om een taakstelling. In totaal is er een planaanbod voor ca woningen. Hiervan is ruim gepland voor oplevering voor Uitgaande van een reservecapaciteit van ca. 30% is het voldoende voor de bouw van en iets tekort voor de bouw van woningen. De conclusie is, dat het planaanbod voldoende is en dat er zeker van overaanbod geen sprake is. Diverse projecten lopen qua planning over de periodegrens van 2020 heen. Met een nauwkeuriger afstemming op de vraag kan t.z.t. op het dan juiste gewenste aantal worden ingespeeld. 5.2 Kwalitatieve opgave naar woningcategorieën en woonmilieus Het in de woonvisie voorgestelde programma is vooral opgesteld om bij te dragen aan de gewenste kwaliteitssprong, ook al wordt het uiteindelijk vertaald in aantallen. De belangrijkste opgave is dan ook om de gewenste woningtypen te bouwen in de gewenste woonmilieus. In onderstaande schema s is dit vertaald in een programma per woonmilieu en per gemeente. Met het afnemen van de bouwproductie worden de mogelijkheden om bij te sturen in de bestaande woningvoorraad kleiner. Bij de opstelling van het programma is dan ook een belangrijk criterium is dan ook geweest, dat voor de specifieke vraag wordt gebouwd, aanvullend op de bestaande woningvoorraad. Gewenst programma naar woonmilieu Drechtsteden Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Centrum % Levendig sted % 78% Rustig sted % 58% Stadswijk % 55% Suburbaan % 39% Rustig groen % totaal % 50% 10 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

11 Gewenst programma per gemeente Drechtsteden Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Dordrecht % 59% Hendrik Ido Ambacht % 31% Zwijndrecht % 58% Alblasserdam % 44% Papendrecht % 50% Sliedrecht % 38% totaal % In bijlage 5-5 is de uitwerking naar woonmilieu per gemeente nog eens weergegeven. 50% In onderstaande schema s zijn het gewenste programma en het locatieaanbod uitgesplitst per segment met elkaar vergeleken. Het betreft het bruto programma en planaanbod, inclusief vervangende nieuwbouw. Een uitgebreide toelichting per segment is te vinden in de bijlagen , 5-3 en 5-4. Verschil gewenst programma en totaal locatieaanbod per woonmilieu gewenst programma plannen verschil woonmilieu EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. Centrum Levendig stedelijk Rustig stedelijk Stadswijk Suburbaan Rustig groen totaal per gemeente gewenst programma plannen verschil gemeente EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal We zien een aantal opvallende verschillen: Het totaal aanbod is ruim woningen, voldoende voor de beoogde productie van à Rekening houdend met de benodigde reservecapaciteit is het aanbod in Centrum en Levendig stedelijk voldoende, in de herstructurering ( Rustig stedelijk en Stadswijk ) aan de krappe kant, in de suburbane wijken erg ruim. Alleen in het milieu Rustig groen is er te weinig aanbod aan grondgebonden woningen. In de Woonvisie staat daartoe als taakstelling om delen van de locaties De Volgerlanden en Oostpolder te bestemmen voor het milieu Rustig groen. In bijna alle woningcategorieën wordt behoorlijk voorzien. o In de sociale sector is weinig reserve. Het aantal zal echter nog stijgen als meer vervangingsplannen worden uitgewerkt. Het aanbod aan grondgebonden woningen is te klein, een verschuiving van appartementen naar grondgebonden is gewenst. o Voor de grondgebonden woningen in de marktsector is er te weinig reservecapaciteit. o Tegelijkertijd is er sprake van een behoorlijk aanbod aan appartementen. In de milieus Suburbaan en Rustig groen is er sprake van een te groot aantal appartementen, waarvoor binnen de regio waarschijnlijk onvoldoende afzetmogelijkheden gevonden kunnen worden. In het woonmilieu Stadswijk worden te weinig grondgebonden woningen aangeboden. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 11

12 Het aandeel appartementen in het woonmilieu Rustig groen is maar liefst een derde en daarmee te hoog. Een groter aanbod grondgebonden woningen is gewenst. De oorzaak is vooral gelegen in het grote aanbod aan appartementen op de oeverlocaties uit dit woonmilieu. Nog niet de gehele sloopopgave is al ingevuld. Hierdoor zal het aanbod in de milieus rustig stedelijk en stadswijk nog enigszins toenemen. Ook per gemeente een aantal conclusies: in Dordrecht en Sliedrecht is er sprake van een nogal groot aanbod aan appartementen. Vanuit het totaal bezien is er echter geen sprake van te groot overaanbod. Zwijndrecht kan slechts krap aan het beoogde programma voldoen. 5.3 Onttrekkingen Onderdeel van het programma is de onttrekking van à woningen. Het blijkt, dat het programma al goeddeels is ingevuld met sloopplannen: voor ca woningen. Veel van deze plannen zullen, in samenhang met de vervangende nieuwbouw, nog nader besproken en uitgewerkt moeten worden. Met deze plannen zijn nu al wel belangrijke stappen gezet op weg naar de verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad. Onttrekkingen gewenst programma plannen verschil gemeente EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal Levensloopbestendige woningen Eén van de opgaven is het voorzien in levensloopbestendige woningen. Daartoe moeten woningen goed toegankelijk zijn en aanpasbaar voor ouderen en mensen met een handicap. Binnen dit programma gaan we er van uit, dat alle appartementen zo uitgevoerd worden dat ze voldoen aan de Kwaliteitseisen Nieuwbouw (of de opvolger daarvan): ca appartementen. Alleen in een enkel geval zal dit niet mogelijk zijn, bijvoorbeeld doordat in een bestaande situatie met slechts enkele nieuwbouwwoningen de inbouw van een lift niet mogelijk is. Daarnaast is in de woonvisie een programma geformuleerd van 500 grondgebonden nultredenwoningen. Dat betekent, dat bijna 10% van alle woningen in de marktsector als zodanig uitgevoerd moeten worden. Met een aanbod van appartementen kan hier aan worden voldaan. Grondgebonden nultredenwoningen worden niet apart geregistreerd, binnen het totale aanbod moet dit echter haalbaar zijn. Wel is er voor de grondgebonden woningen is in alle gemeenten een extra inspanning nodig om te zorgen dat ze er daadwerkelijk komen. 5.5 Particulier opdrachtgeverschap Een belangrijk middel om de invloed van de consument te vergroten en om hogere inkomens meer aan de regio te binden is het ruimte geven aan particulier opdrachtgeverschap. In de Woonvisie wordt de ambitie uitgesproken om hier de komende periode meer werk van te maken en uit te gaan van een aandeel particulier opdrachtgeverschap van ca. 10% van de woningen in de marktsector. In de woonvisie is een theoretische berekening gemaakt voor een gewenst programma per gemeente naar reguliere kavels, stadskavels en collectief particulier opdrachtgeverschap in eengezinswoningen en appartementen: 12 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

13 Theoretisch gewenst programma PO per gemeente stadskavels gewone cpo cpo Totaal kavels EGW app. Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal Met het besef dat bij diverse plannen al afspraken zijn gemaakt en plannen al ontwikkeld of zelfs in aanbouw zijn, gelden deze aantallen slechts als indicatie. Van een meer realistisch programma is pas sprake als de daadwerkelijke mogelijkheden beter in kaart zijn gebracht. Om toch stappen voorwaarts te maken met de uitvoering van particulier opdrachtgeverschap is de volgende taakstelling per gemeente meegegeven: 1. De gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht spannen zich in voor de realisatie van stadskavels en wijzen beide een locatie daarvoor aan. 2. Elke gemeente wijst een locatie aan voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Gezien de omvang van het programma wijst Dordrecht voor elk van de drie stadsdelen een locatie aan. Het kan zowel gaan om grondgebonden woningen als om appartementen. 3. Elke gemeente maakt serieus werk van het aanbieden van reguliere kavels. Op grond van een nadere inventarisatie wordt per gemeente een afspraak gemaakt over realisering ervan. 4. In de prestatieafspraken voor de lange termijn wordt een afspraak opgenomen over particulier opdrachtgeverschap binnen het programma van de corporaties. Leggen we het nu bekende planaanbod naast deze uitgangspunten, zien we dat het voorlopige aanbod van groter is dan in de vorige periode, het is nog onvoldoende om aan de ambitie te voldoen. Hiervoor liggen in het planaanbod de komende jaren betere kansen dan de afgelopen jaren. Het voornemen is om hier in De Volgerlanden Oost en de Zuidrand van Dordrecht meer op in te zetten. Daarnaast zijn inmiddels plannen voor collectief opdrachtgeverschap in voorbereiding. Om de doelstelling te bereiken zullen meer acties nodig zijn. In de afspraken per gemeente komt dit onderwerp dan ook terug. 5.6 Provinciale programmapunten De Drechtsteden maken deel uit van de Zuidvleugel. Over het hier voorgestelde programma is ook een intentieafspraak gemaakt in het kader van de Verstedelijkingsafspraken. Daarbij is extra aandacht gevraagd voor binnenstedelijke bouw en voor de woonmilieubalans. Daarnaast heeft de provincie er op aangedrongen, dat een groter aandeel sociale sector wordt gebouwd binnen de iets hogere prijsgrens van de provincie. Afgesproken is, dat gestreefd om van alle woningbouw 80% binnen de grens van Bestaand Binennstedelijk gebied te bouwen. Op dit moment leidt de woningbouw op alle bekende locaties tot 79%, waarmee nagenoeg aan deze afspraak wordt voldaan. Na de voltooiing van de grote Vinex-uitleglocaties zal dit percentage steeds verder toenemen. Op Zuidvleugelniveau wordt een andere indeling aan woonmilieus gehanteerd. Met een vertaalsleutel is hier wel een vergelijking te maken. Net als in de Drechtsteden wordt vooral een tekort geconstateerd aan centrumstedelijk (centrum en levendig stedelijk) en aan groenstedelijk en landelijk (rustig groen). Dat zijn de milieus waar we in de Drechtsteden ook op in zetten. Daarmee dragen we ook bij aan een betere woonmilieubalans op Zuidvleugelniveau. Met de provincie is afgesproken dat, boven op ons eigen programma sociale woningbouw nog eens 700 woningen gebouwd worden tussen de prijsgrenzen van ,- en circa ,-. Dit programma gaat af van het aandeel woningen in de marktsector. Om te kunnen zien of we het aantal gehaald hebben gaan we dit segment apart monitoren. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 13

14 5.7 Sturing Om ten aanzien van de in de conclusies weergegeven tekortkomingen in het programma bij te sturen ondernemen we de volgende acties: De Taskforce Woningbouw krijgt een belangrijke rol om ook de kwalitatieve invulling van alle locaties te bewaken. Alle programmapunten komen terug in de per gemeente te maken afspraken. Met Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht bespreken we hoe delen van De Volgerlanden en Oostpolder kunnen voorzien in het tekort aan grondgebonden woningen in het milieu rustig groen. Met alle gemeenten bespreken we hoe het aanbod aan appartementen in suburbaan en rustig groen terug gebracht kan worden. Met de corporaties bespreken we hoe het aandeel sociale sectorwoningen iets kan worden verhoogd en hoe we kunnen voorzien in het aanvullende programma tot circa ,-. 6 Programma en toets locatieaanbod Om beter op het programma te kunnen sturen is het totale programma ook het programma in beschouwing genomen. 6.1 Kwantitatieve opgave Hiervoor is de helft van het totaal aangehouden à woningen. De projecten zijn gescreend door de Taskforce Woningbouw Drechtsteden. Daarbij is bepaald of er sprake is van een risicoproject, een project waar dusdanige risico s in de planontwikkeling spelen dat de kans groot is dat het niet voor 2015 wordt opgeleverd. Voor de bepaling van het kansrijke aanbod zijn deze risicovolle projecten buiten beschouwing gelaten. Voor de periode tot 2015 blijkt er sprake van een kansrijk planaanbod van ca woningen. Dit is ruim onder het gewenste aantal van woningen. Samen met de risico s van afzetbaarheid is het thans zeer de vraag of de regio in de periode de gewenste aantallen woningen zal realiseren. 6.2 Kwalitatieve opgave naar woningcategorieën en woonmilieus Vertaald naar de periode ziet het gewenste programma er als volgt uit: Gewenst programma naar woonmilieu Drechtsteden Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onnttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Centrum % Levendig sted % 67% Rustig sted % 67% Stadswijk % 50% Suburbaan % 37% Rustig groen % totaal % 44% 14 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

15 Gewenst programma per gemeente Drechtsteden Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onnttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Dordrecht % 50% Hendrik Ido Ambacht % 23% Zwijndrecht % 60% Alblasserdam % 58% Papendrecht % 50% Sliedrecht % 44% totaal % Gezien de demografische ontwikkeling is daarbij voor een groter accent op 44% grondgebonden woningen gelegd. Na 2015 verschuift in samenhang met de vergrijzing het programma naar een groter aandeel appartementen. In onderstaande schema s zijn het gewenste programma en het locatieaanbod met elkaar vergeleken. Verschil gewenst programma en totaal locatieaanbod per woonmilieu gewenst programma plannen verschil woonmilieu EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. Centrum Levendig stedelijk Rustig stedelijk Stadswijk Suburbaan Rustig groen totaal per gemeente gewenst programma planaanbod verschil gemeente EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. EGW MGW EGW App. tot. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. sociaal sociaal markt markt won. Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Zwijndrecht Alblasserdam Papendrecht Sliedrecht totaal Ook voor deze schema s is in bijlage 6-1 een weergave per gemeente te vinden. Ook hier een aantal conclusies: In totaal is er een aanbod van ruim woningen (hier niet getoond), ruim voldoende. Een groot deel hiervan moet echter als risicovol worden aangemerkt. Het kansrijke aanbod van krap woningen is onvoldoende om aan het gewenste programma te voldoen. Vooral het aanbod aan grondgebonden woningen is te klein in bijna elk van de woonmilieus. Het aantal appartementen is redelijk in evenwicht: een overaanbod van 50 per jaar, hetgeen binnen de marges van reservecapaciteit valt. Wel is het enigszins eenzijdig in Dordrecht gesitueerd. 6.3 Sturing Om ten aanzien van de in de conclusies weergegeven tekortkomingen in het programma bij te sturen ondernemen we de volgende acties: Met Dordrecht en Hendrik Ido Ambacht bespreken we, hoe het aandeel het kansrijke aanbod aan grondgebonden woningen kan worden vergroot. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 15

16 7 Tegenwind Het gewenste programma in de woonvisie is opgesteld om in onze ambitie van kwaliteitsverbetering te voorzien. Het programma wordt ondersteund door de uitkomsten van de diverse prognoses en onderzoeken. Op grond daarvan kan het gekenschetst worden als ambitieus maar wel realistisch. Vanuit een optimistische kijk en met inzet van de betrokken partijen is het mogelijk het programma uit te voeren. Toch is de realisatie allerminst zeker. De onzekerheid over de afzetmogelijkheden is op dit moment de grootste bedreiging over de voortgang van woningbouw. Als gevolg hiervan zullen met name in de eerste jaren van de periode minder woningen worden verkocht en gebouwd. Juist het duurdere aanbod en het aanbod aan appartementen vindt momenteel minder aftrek. De vraag is, trekt de markt weer aan of blijft de verkoop op een lager peil? De verwachting is dat er na enige jaren sprake zijn van een inhaalslag, hoe groot zal deze zijn? We zullen rekening moeten houden met de mogelijkheid van een substantieel lagere verkoop. Met een nog steeds groeiende bevolking zullen er ook in de nabije toekomst nog steeds woningen nodig zijn. De woonwensen zullen daarbij in grote lijnen nog steeds dezelfde zijn, samenhangend met de samenstelling van de bevolking. Veel meer dan voorheen geldt als voorwaarde een goed evenwicht tussen prijs en kwaliteit. De prijzen in de bestaande voorraad zijn gedaald. Dat betekent, dat ook de nieuwbouw zich daarbij aan moet sluiten. Op de langere termijn verandert de vraag ingrijpend. De groei van de bevolking neemt steeds verder af. De vraag naar uitbreiding van de woningvoorraad daarmee ook. Uitstel van grote projecten tot na 2020 kan tot gevolg hebben, dat gezien de afnemende vraag het afzetrisico voor deze projecten groter is. Nog belangrijker is de kwalitatieve vraag. Op dit moment zit de naoorlogse geboortegolf nog rond de 60 jaar. De grote vraag uit deze groep gaat nu naar meer kwaliteit in woning en woonomgeving: meer ruimte en comfort. In 2020 is de leeftijd van deze groep rond de 70. Na 2020 verschuift de extra vraag meer en meer naar woningen met meer aandacht voor gemak, zorg en comfort in de woning, in de buitenruimte en in de omgeving. Voor de afzet van een project is het zaak niet teveel andere concurrerende projecten tegelijk op de markt te hebben; een veelheid van half verkochte projecten kan tot gevolg hebben dat geen enkel project van start gaat. Vanuit het totaal bekeken is het zaak om een breed aanbod op de markt te hebben, om zo goed mogelijk de gedifferentieerde vraag en elke niche te kunnen bedienen. Het concrete aanbod zal hiertussen een balans moeten vinden: om goed in te spelen op de markt zal gedoseerd met nieuw aanbod gekomen moeten worden, verdeeld in kleine hoeveelheden die elk van de segmenten bedienen. Er moeten niet teveel nieuwe plannen tegelijk op de markt komen. Volgens de verkoopmonitor (nieuwbouw) stonden per nog ca. 250 eengezinswoningen en ruim 500 appartementen te koop. Intussen is dat al meer geworden en ook staan diverse projecten op het punt van in verkoop gaan en zijn diverse projecten tijdelijk uit de markt gehaald. Dat betekent dat nog eens zo n woningen in verkoop zouden gaan. In de huidige markt is dit teveel. Om in de voorzichtig opkrabbelende markt de verkoop tot een succes te maken dient een volgorde bepaald te worden voor het in verkoop brengen van projecten, waarbij enerzijds sprake is van een goede differentiatie in het aanbod en anderzijds het gelijksoortige aanbod wordt beperkt. In het Portefeuillehoudersoverleg en het Platform Drechtsteden Bouwt willen we bespreken hoe hier vorm aan gegeven kan worden. Voor de sturing op lange termijn moeten we zo nodig prioriteiten kunnen stellen tussen projecten. Voorop staan de ambities. Om hierin te voorzien hebben we programma s 16 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

17 geformuleerd en zijn locaties beschikbaar. Met projecten die op een locatie een deel van het programma uitvoeren wordt in de ambities voorzien. We willen goed in beeld hebben, of de som van de projecten niet te groot wordt voor het programma. Tegelijk moet duidelijk zijn, of er ook voldoende middelen zijn om de projecten tot stand te brengen. Door projecten per woonmilieu te bundelen ontstaat een eerste inzicht in projecten die concurrerend zijn. Binnen deze bundeling kunnen de projecten in volgorde gezet worden vanuit de bijdrage aan de ambitie. Zo kan telkens een koppeling gelegd worden tussen ambities, locaties, programma s en projectaanbod. Programmatisch biedt dit Jaarplan hiervoor een eerste inzicht. Ook op korte termijn doet zich de sturingsvraag voor. De vraag spitst zich vooral toe op het tempo en de omvang waarin projecten op de markt gebracht worden. Gezien het grote aantal betrokken partijen zal het lastig zijn om hierover bindende afspraken te maken. Echter het bieden van inzicht over en weer helpt alle betrokkenen al veel beter om goede afwegingen te kunnen maken. Bij discussies over het bevorderen van de woningbouw blijft het besef nodig, dat voor succes het algemene vestigingsklimaat op orde is en dat de mensen ook buiten de regio weten, dat het hier goed wonen is. Voor het eerste blijft het nodig om onverdroten te blijven werken aan verbetering van de kwaliteit: een beter stedelijk voorzieningenaanbod in het centrum, betere groen- en recreatievoorzieningen. Daartoe staat nu het nodige op stapel. Voor het tweede is van belang te onderkennen, dat naast woonpromotie ook de kwaliteit van het gebied als geheel beter onder de aandacht gebracht moeten worden. Sturing Om ten aanzien van de in de conclusies weergegeven tekortkomingen in het programma bij te sturen ondernemen we de volgende acties: We brengen regionaal in beeld welk aanbod verkocht is en nog in verkoop is. We brengen per woonmilieu per categorie het aanbod in beeld en bespreken het resultaat met de betrokken partijen. We brengen per woonmilieu per categorie het aanbod in beeld en stellen een volgorde op van prioriteit. Waar nodig gebruiken we deze volgorde voor de lange termijn voor sturing op de ontwikkeling van de plannen. Voor de korte termijn kunnen we zo nodig de volgorde gebruiken voor sturing het op de markt brengen er van. 8 Afspraken per gemeente en met de regio Om uitvoering te geven aan de uitvoeringsacties uit de woonvisie over het woningbouwprogramma staan in dit hoofdstuk per gemeente afspraken geformuleerd. Daarbij is ook een afspraak opgenomen voor de taken van de regio. Deze afspraken sluiten nauw aan bij de afspraken zoals deze met de corporaties worden overeengekomen (PALT). Naast afspraken onderling tussen de gemeente worden ook afspraken gemaakt met andere partijen. Voor het BO-MIRT van mei 2010 is een voorstel voor Verstedelijkingsafspraken met Rijk en provincie in voorbereiding. Naast afspraken over woningbouw zijn hier juist voor andere beleidsterreinen afspraken opgenomen, gerelateerd aan verstedelijking. Ook de afspraken met de corporaties (PALT) over de periode zijn in voorbereiding en zullen dit voorjaar nog worden gemaakt. Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 17

18 In het Platform Drechtsteden Bouwt wordt gezamenlijk tussen de bestuurders van ontwikkelaars, corporaties en gemeenten overlegd over hoe er meer vaart gebracht kan worden in de woningbouwproductie. Het project Gespreide Huisvesting en Zorg voor Bijzondere Doelgroepen heeft in 2006 geleid tot een convenant tussen de deelnemende partijen, gemeenten, corporaties en zorginstellingen. In het convenant zijn afspraken gemaakt over de gewenste spreiding en over de procedure om te bepalen hoe en waar het beste in een nieuwe vraag voor huisvesting voor bijzondere doelgroepen kan worden voorzien. De komende tijd zullen we de afspraken evalueren en zonodig aanscherpen. Om de woningbouwproductie en het ISV-programma in de gemeenten kritisch te volgen, is de Taskforce Woningbouw Drechtsteden in het leven geroepen. De regio werkt een voorstel uit hoe de taskforce voortaan juist ook de kwalitatieve aspecten onder haar hoede neemt. 18 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden

19 Afspraken woningbouw en stedelijke vernieuwing Gemeente Alblasserdam Met de gemeente Alblasserdam worden de volgende afspraken gemaakt: 1) Doelstelling naar Woonmilieu Bij de aanpak per gebied geldt het volgende uitgangspunt: Aanpak naar woonmilieu in Alblasserdam Rustig stedelijk Alblasserdam Alblasserwerf transformeren Suburbaan Alblasserdam Drentse Buurt behouden Alblasserdam Blokweer behouden Alblasserdam Souburgh behouden Alblasserdam Centrum versterken Alblasserdam Kinderdijk versterken/herstructurering Rustig en groen Alblasserdam Dijklint behouden Alblasserdam Kinderdijk versterken/ herstructurering Alblasserdam Merconterrein transformeren Alblasserdam Waterhoven ontwikkelen 2) Woningbouwprogramma 2.1) De gemeente spant zich in de periode in voor het volgende programma voor woningbouw en onttrekkingen per woonmilieu: Indicatief programma naar woonmilieu Alblasserdam Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onnttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Centrum Levendig sted. Rustig sted % Stadswijk Suburbaan % 50% Rustig groen % totaal % 44% 2.2) De gemeente spant zich in de periode in voor het volgende programma voor woningbouw en onttrekkingen per woonmilieu: Indicatief programma naar woonmilieu Alblasserdam Slopen Bouwen Aandeel sociaal EGW MGW EGW App. Totaal aandeel aandeel onnttr. sociaal sociaal markt markt sociaal app. Centrum Levendig sted. Rustig sted % Stadswijk Suburbaan % 100% Rustig groen % totaal % 58% 2.3) Om hiertoe in te voorzien zijn door de gemeente als belangrijke projecten opgegeven: o Alblasserwerf o Merconterrein o Waterhoven o Oude Wipmolenlocatie o Hof en Singel Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden 19

20 2.4) De gemeente spant zich in om in het woonmilieu rustig groen het aanbod aan appartementen te beperken en het aanbod aan grondgebonden woningen te vergroten. 2.5) De gemeente spant zich in om de realisatie van de door de Taskforce als kansrijk aangemerkte projecten te verzekeren. 3) Sociale voorraad De spreiding van de sociale voorraad over de regio moet voor het aandeel sociale huurwoningen in de totale voorraad leiden tot de volgende resultaten voor Alblasserdam: Gemeente Sociale voorraad (koop & huur) Sociale huur Alblasserdam Aandeel 23% 21% 20% 17% 4) Kwaliteitsverbetering en particuliere woningvoorraad. De gemeente stelt in 2010/2011, gekoppeld aan de leefbaarheidsenquête, een inventarisatie op van mogelijke knelpunten in de bestaande buurten. Van hieruit worden in samenspraak met de bewoners voorstellen gedaan voor eventuele verbeteringen in de buurten en in de bestaande woningvoorraad. 5) Kwaliteit van de nieuwbouw De gemeente ziet er met behulp van het systeem GPR Gebouw op toe dat nieuwbouwwoningen voldoen aan de afgesproken normen ten aanzien van gebruikskwaliteit, energie, duurzaamheid, toekomstwaarde en gezondheid. 4) Woonservicezones en huisvesting senioren De gemeente ziet er op toe, dat van dit programma alle appartementen en 25 eengezinswoningen als levensloopbestendige woning worden uitgevoerd door te voldoen aan de extra eisen in de kwaliteitseisen nieuwbouw. De gemeente werkt uit hoe een deel van deze woningen als woonzorgcomplex worden uitgevoerd. De gemeente spant zich in voor realisatie van de lokaal aangewezen woonservicezones. 5) Herstructurering n.v.t. 6) Spreiding en huisvesting bijzondere doelgroepen Bij voorstellen voor nieuwe projecten voor huisvesting van mensen die extra begeleiding nodig hebben, worden de afspraken van het Convenant Gespreide huisvesting en zorg voor bijzondere groepen in acht genomen. 7) Particulier opdrachtgeverschap en keuzevrijheid De gemeente wijst in overleg met Woningstichting Westwaard Wonen een (1) locatie aan voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Het kan zowel gaan om grondgebonden woningen als om appartementen. De gemeente maakt serieus werk van het aanbieden van reguliere vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap. De gemeenten stimuleert in de projecten de ontwikkeling van nieuwe woonvormen gericht op nieuwe vormen van één- en tweepersoonshuishoudens 20 Jaarplan wonen en stedelijke vernieuwing 2010 Drechtsteden