Geldermalsen-Hondsgemet Marktonderzoek retail park

Transcriptie

1 Geldermalsen-Hondsgemet Marktonderzoek retail park 13 februari 2012 Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

2 Status: Eindrapport Datum: 13 februari 2012 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam Team Detailhandel en Leisure: Drs. Toine Hooft Ineke Deelen MSc. Voor meer informatie: In opdracht van: Focus Retail Development B.V. De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2011.A.603 Referentie: pagina 2

3 Inhoudsopgave Pagina Inleiding 4 Samenvatting, beantwoording onderzoeksvragen 5 1 Trends en ontwikkelingen Trends en ontwikkelingen 1.2 Beleid 2 Positie Geldermalsen in regionaal krachtenveld Primair verzorgingsgebied 2.2 Secundair verzorgingsgebied 2.3 Regionaal krachtenveld 2.4 Projectlocatie en SWOT 3 Marktmogelijkheden Winkeldichtheden 3.2 Benchmarkanalyse 3.3 Referentieprojecten 3.4 Succesvolle retail parken 3.5 Marktmogelijkheden en indicatief programma 4 Economische effecten (Economische) effecten 4.2 Verdringing (centrum) Bijlage: 1. Overzicht relevante ontwikkelingen Masterplan Centrum Geldermalsen 35 Bijlage: 2. Tabel benchmark grootschalige winkelconcentraties 36 pagina 3

4 Inleiding Focus Retail Development B.V. is voornemens om op het bedrijventerrein Hondsgemet in Geldermalsen een retail park te ontwikkelen. Op dit bedrijventerrein, vlakbij de afrit van de A15, is een kavel van circa 1,7 hectare gereserveerd voor detailhandel in volumineuze goederen. Op het terrein is ruimte voor circa m² bvo perifere/grootschalige detailhandel, eventueel aangevuld met extra meters op de verdieping (indicatief m² bvo). Een bouwmarkt heeft al concrete interesse getoond voor een vestiging van m² bvo. Bureau Stedelijke Planning is als onafhankelijke deskundige gevraagd om een marktonderzoek te verrichten voor de Hondsgemet-locatie in Geldermalsen. Het marktonderzoek fungeert enerzijds als onderlegger voor interne en anderzijds voor ambtelijke en bestuurlijke 1 besluitvorming. Daarnaast kan dit rapport ook dienen als achtergrondinformatie voor kandidaat-huurders en beleggers. Voor het onderzoek is afstemming geweest met Focus Retail Development B.V. als opdrachtgever, Van Aken architecten, J.C. van Kessel Geldermalsen Beheer B.V. en de gemeente Geldermalsen. Vraagstelling De vraagstelling voor het marktonderzoek is tweeledig en luidt als volgt: Wat zijn de (markt)mogelijkheden voor grootschalige detailhandel op het bedrijventerrein Hondsgemet te Geldermalsen? Wat zijn de (economische) effecten van de voorgenomen ontwikkeling, in het bijzonder voor de bestaande detailhandel in het centrum van Geldermalsen? Leeswijzer Na deze inleiding volgt een samenvatting van de belangrijkste conclusies, waarbij tevens de onderzoeksvragen zijn beantwoord. In het hoofdrapport komt achtereenvolgens aan bod: De belangrijkste trends, ontwikkelingen en beleidsaspecten (hoofdstuk 1). De positie van Geldermalsen in het regionaal krachtenveld (hoofdstuk 2). De marktmogelijkheden voor grootschalige detailhandel, horeca en vrijetijdsvoorzieningen op het bedrijventerrein Hondsgemet (hoofdstuk 3). De effecten van de vooringenomen ontwikkeling, mede in relatie tot het centrum van Geldermalsen (hoofdstuk 4). 1 In het vigerend bestemmingsplan is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor volumineuze detailhandel. Aangetoond dient te worden dat: Ruimtelijke inpassing in een winkelcentrum c.q. woongebied niet mogelijk is. De vestiging geen structurele verstoring van het bestaande voorzieningenniveau met zich meebrengt; De distributieve haalbaarheid door de initiatiefnemer door middel van een onderzoek is aangetoond. pagina 4

5 Samenvatting, beantwoording onderzoeksvragen Vraag 1 Wat zijn de (markt)mogelijkheden voor grootschalige detailhandel op het bedrijventerrein Hondsgemet te Geldermalsen? Geldermalsen is als dragende kern met een subregionale functie (met opvangtaak voor de gemeenten Lingewaal, Neerrijnen en Culemborg) de aangewezen plaats voor een cluster van grootschalige detailhandel. Een dergelijk cluster ontbreekt tot op heden: het huidig grootschalig aanbod is beperkt van omvang en functie en versnipperd gelegen over verschillende bedrijventerreinen. Het primair draagvlak neemt (fors) toe als gevolg van de geplande nieuwbouw van woningen in De Plantage, direct aangrenzend aan de planlocatie. Het bedrijventerrein Hondsgemet is een prima locatie voor concentratie van grootschalige detailhandel. Dit vanwege de gunstige ligging (bij de afslag rijksweg A15, de entree van de plaats en bedrijventerrein), met een ultieme (auto)bereikbaarheid, parkeergelegenheid en zichtbaarheid. Bovendien is de grootste (woon)winkel in Geldermalsen, Van den Oever, op een steenworp afstand gelegen. Door deze gunstige ligging is naar verwachting een substantieel deel van de omzet afkomstig uit de omliggende gemeenten, passerend verkeer en werkconsumenten. Met dit potentieel zijn er voldoende marktmogelijkheden om m² bvo grootschalige detailhandel, eventueel aangevuld met extra meters op de verdieping (indicatief m² bvo), te ontwikkelen. In nagenoeg alle branches is marktruimte, niet alleen voor volumineuze detailhandel, maar ook voor aanverwante functies en branches. De doe-het-zelf-branche is een van de weinige branches die oververtegenwoordigd is. Toch is de toevoeging van een bouwmarkt opportuun omdat het huidig aanbod onvolledig is (de voltallige top 3 ontbreekt), er concrete interesse is vanuit de markt en de bouwmarkt een belangrijke peiler is onder de ontwikkeling. Woonwinkels en de bouwmarkt en de woonwinkels, eventueel aangevuld met een eigentijds tuincentrum (bijvoorbeeld Welkoop of Boerenbond) en automaterialen en/of rijwielhandel, vormen de basis van het programma. Een horecagelegenheid - broodjeszaak, fast food en/of lunchroom is een welkome en logische aanvulling. Andere kansrijke functies en branches zijn: Sport & Spel (gespecialiseerde sportzaak, sportartikelen), Bruin & Witgoed (elektronica), Overig/partijgoederen en (Grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen (bijvoorbeeld indoor speelparadijs). Projectlocatie retail park Geldermalsen-Hondsgemet Bron: Google maps, Van Aken Architecten, 2012, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 5

6 Vraag 2 Wat zijn de (economische) effecten van de voorgenomen ontwikkeling, in relatie tot het centrum van Geldermalsen? De ontwikkeling van grootschalige detailhandel op bedrijventerrein Hondsgemet levert een omzetimplus op van circa 15 en 20 miljoen per jaar, met een directe werkgelegenheid van 120 tot 160 arbeidsplaatsen en ook nog indirecte (bij toeleverende bedrijven) werkgelegenheid. Deze banen zijn niet volledig additioneel. Een deel betreft verplaatsing binnen Geldermalsen, een deel vanuit de regio en naar Geldermalsen vanwege gewijzigde kooporiëntaties. Daarnaast treden zogenaamde uitstralingseffecten op, zoals: een impuls voor de lokale middenstand, structuurversterking van de detailhandel, imagoversterking (Geldermalsen wordt aantrekkelijker als vestigingsplaats voor bedrijven en bewoners), kruisbestuiving tussen het retail park en het centrum van Geldermalsen, versterking van de entree van de plaats, en werkt de ontwikkeling als katalysator voor nieuwe investeringen. De ontwikkeling kan uiteraard gepaard gaan met verdringing. Een invulling met volumineuze detailhandel zal geen aantoonbare negatieve effecten hebben op het centrum. Deze type winkels is namelijk geheel niet of zeer beperkt vertegenwoordigd in het centrum. Het ligt overigens in de lijn der verwachting dat een aantal slecht functionerende winkels, zeker op solitaire locaties, in de toekomst zullen verdwijnen. Dit is een autonome trend, die ook optreedt zonder de vestiging van grootschalig aanbod, maar wel met een initiatief als Hondsgemet wordt versneld. Daarmee verdwijnen in de regel slechte meters. De totale structuur wordt dus juist versterkt. De ontwikkeling van het retail park op Hondsgemet zal dus niet leiden tot duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur in Geldermalsen en in het verzorgingsgebied. Het centrum kan zelfs meeliften op de aantrekkingskracht van het retail park. Als Geldermalsen als hét streekverzorgend voorzieningencentrum wordt geprofileerd, met twee krachtige onderscheidende proposities, treedt er kruisbestuiving op. De slaagkans voor de consument vergroot. Deze zal frequenter komen en/of aan combinatiebezoek doen, dat wil zeggen beide winkelgebieden bezoeken in een winkeltrip. Het is hierbij tevens van belang dat de realisatie van Hondsgemet wordt aangegrepen om ook een hernieuwde impuls te geven aan het bestaande centrum. Impressie retail park Geldermalsen-Hondsgemet Bron: Van Aken architecten, 2012 pagina 6

7 1 Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de landelijke trends en ontwikkelingen en het vigerende beleid op landelijk, provinciaal en lokaal niveau. 1.1 Trends en ontwikkelingen In deze paragraaf zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst. Daarbij is onderscheid gemaakt naar meer algemene trends die ook van invloed zijn op de beoogde ontwikkeling en meer specifieke ontwikkelingen voor grootschalige detailhandel (op bedrijventerreinen). Nederland staat bekend om zijn fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur. Iedere buurt of wijk kent zijn eigen winkelvoorziening, gedimensioneerd op het aantal inwoners in het verzorgingsgebied. Hierdoor kent Nederland in verhouding tot het buitenland relatief veel op korte afstand te bereiken winkels en winkelmeters per inwoner (1,8 m² wvo per inwoner). (Maar) het Nederlandse winkellandschap verandert onder invloed van schaalvergroting. Er vindt schaalvergroting plaats van zowel winkels als winkelgebieden. De meest krachtige winkels en winkelgebieden versterken zich. Aan de onderkant van de traditionele hiërarchie, onder de buurtvoorzieningen, kleine kernen en C-locaties, vindt uitval plaats. Dergelijke centra bieden niet de keuzemogelijkheden waar consumenten steeds meer aan gehecht raken. Hetzelfde geldt voor wijkwinkelcentra met een beperkt en/of onvolledig aanbod. De behoefte van consumenten aan ruime keuzemogelijkheid leidt daarnaast tot branchevervaging. Winkels breiden hun assortiment uit met branchevreemde producten om op die manier een zo compleet mogelijk aanbod te creëren. Ontwikkelingen buiten de bestaande winkelstructuur zijn in Nederland aan strenge regels gebonden. Een grote trek naar de periferie zoals in landen als België, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk is daardoor uitgebleven. Een uitzondering is gemaakt voor zogenaamde perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen, waartoe onder andere woonwinkels en bouwmarkten behoren. Dit heeft geleid tot een typisch Nederlands fenomeen: de meubel- of woonboulevards. De groei van de Nederlandse winkelvoorraad heeft zich de afgelopen decennia vooral gemanifesteerd in meubel- en woonboulevards. De vraag heeft daarbij geen gelijke tred met het aanbod gehouden2. Ook is sprake van een hoge mate van eenvormigheid (middle of the road) met veel geijkte formules en een hoge mate van dupliceerbaarheid. Daarnaast is er de afgelopen jaren onder invloed van marktontwikkelingen en verminderde overheidsbemoeienis (deregulering) sprake van een toename van andere branches en functies in de periferie. Het gaat dan veelal om grootschalige winkels in de branches Huishoudelijke & Luxe Artikelen (Xenos, Blokker, Action) Sport & Spel (Intersport, Sport2000, Toys R Us), Bruin & Witgoed (Media Markt, BCC), Auto & Fiets (Halfords) en Doe-Het-Zelf (Praxis, Gamma) en ook om grootschalige horeca (zoals McDonalds) en vrijetijdsvoorvoorzieningen. 2 HBD (2004) Woonboulevards, huidige positie en toekomstperspectief, p.27 pagina 7

8 De tendens is om verdere versnippering tegen te gaan en grootschalige detailhandel te concentreren in zogenaamde retail parken op de meest aangewezen locaties, te weten de plekken met: Een logische ligging aan de hoofdinfrastructuur en ultieme bereikbaarheid, parkeergelegenheid en zichtbaarheid; En aan de rand van de woonbebouwing (dichtbij de consument). Vaak voldoen (grotere) bedrijventerreinen aan deze criteria, zo ook de locatie van retail park Geldermalsen-Hondsgemet. De projectlocatie ligt aan de Randweg, vlakbij de afrit van de A15 (ontsluiting richting Rotterdam/Nijmegen) en de nieuw aangelegde van Plettenburglaan die het bedrijventerrein met Geldermalsen ontsluit. Volumineuze detailhandel wordt steeds vaker gezien als middel om bedrijventerreinen een meer multifunctionele en hoogwaardige invulling te geven, leegstand tegen te gaan, te verlevendigen en te vermarkten, zeker in deze tijd. Daarnaast heeft een tweetal meer algemene trends en ontwikkelingen invloed de detailhandel in Nederland: Internet. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. De detailhandelsbestedingen via internet groeien met dubbele cijfers per jaar, ook in tijden van recessie, en bedragen inmiddels ruim 3 miljard (6% van alle non-food detailhandelsverkopen). Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed, al zijn de bestedingen aan modische artikelen aan een flinke opmars bezig. Vergrijzing. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65. Dit is ten opzichte van 2010 een groei 62%. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in winkels dan 65-minners. De nieuwe generatie 65- plussers is fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden. Senioren hebben echter minder koopdrang ze hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig meer te vervangen en meer keuzevrijheid en tijd. Ze zijn de ultiem kritische consumenten. De uitdaging is hoe de sterk groeiende groep oudere consumenten te verleiden. Comfort is daarbij het sleutelwoord: service gerichte retailers, makkelijk parkeren, voldoende horeca, ontspanning en cultuur, aangename sfeer, en uiteraard schoon, heel en veilig. Tot slot: door de economische crisis staan de omzetten van winkeliers onder druk. Non-foodwinkels zagen hun omzet met 7,0% dalen in In 2010 en 2011 bleef herstel uit; de omzet daalde met 1,5% en 2,0%. De leegstand liep op tot 6,0%. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus, nu is veelal stabilisatie en daling aan de orde. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of versoberd. De crisis noodzaakt tot een weloverwogen detailhandelsbeleid en structuurversterking. Het is verstandig om bovenlokale voorzieningen te clusteren op de meest kansrijke locaties en versnippering tegen te gaan. pagina 8

9 1.2 Beleid Europees en nationaal niveau 3 Van oudsher gelden vanuit de Rijksoverheid branchebeperkingen voor winkels buiten bestaande of geplande winkelgebieden, het zogenoemde PDV-beleid. In de jaren negentig is dit beleid iets verruimd om (concentraties van) grootschalige detailhandelsvestigingen mogelijk te maken. Hierbij was niet de branchering relevant, maar de oppervlakte van de winkels. Bekende voorbeelden van grootschalige concentraties die in deze tijd zijn ontstaan zijn de ArenA-boulevard in Amsterdam, de Megastores in Den Haag en Alexandrium in Rotterdam. In 2004 is de verantwoordelijkheid voor het PDV/GDV-beleid in de Nota Ruimte 2004 overgeheveld naar provincies en gemeenten. Na de behandeling van de Nota Ruimte in de Tweede Kamer zijn in 2006 enkele uitgangspunten aan het Rijksbeleid toegevoegd. Zo mogen nieuwe ontwikkelingen niet ten koste gaan van de detailhandelsstructuur van binnensteden en wijkwinkelcentra. Daarnaast worden provincies verzocht om gezamenlijk richtlijnen op te stellen voor branchebeperkingen op perifere locaties en deze voor te leggen aan het kabinet. Tenslotte hebben gemeenten de mogelijkheid om detailhandel als aparte bestemming op te nemen. Begin 2010 is de Europese Dienstenrichtlijn van kracht geworden. Economische motieven, zoals concurrentie of omzetderving, zijn niet (meer) van belang bij het al dan niet verlenen van een vergunning. Vertaald naar de Nederlandse context mogen er geen economische criteria ten grondslag liggen aan eisen die in een bestemmingsplan zijn opgenomen. Uit jurisprudentie blijkt dat de Nederlandse wetgever brancheringsregels in het bestemmingsplan alleen toestaat indien er een ruimtelijke of planologische noodzaak is. Een voorbeeld van zo n planologische noodzaak is duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur. Formule- en/of assortimentsbeperking kan niet (meer) publiekrechtelijk worden gereguleerd. Regionale en lokale overheden kunnen wel voorkeuren (in detailhandelsvisies) en richtlijnen (in bestemmingsplannen) opnemen. Hieronder volgen de belangrijkste regionale en lokale beleidsuitgangspunten wat betreft (volumineuze) detailhandel. Provinciaal en regionaal beleid De provincie Gelderland heeft in 2010 een Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties opgesteld 4. Dit is de meest recente aanpassing op het beleid aangaande bedrijventerreinen uit het Streekplan Vanwege de verwachting van een sterke afname van de vraag naar bedrijventerreinen (na 2020) en zelfs krimp (vanaf 2025) én de maatschappelijke weerstand tegen de verrommeling van het landschap wil de provincie sturen op het (her)ontwikkelen van bedrijventerreinen. Het nieuwe beleid houdt in:. dat er eerst optimaal gebruik wordt gemaakt van bestaande bedrijventerreinen voordat er nieuwe worden ontwikkeld. Voldoende ruimte voor bedrijvigheid blijft beleidsuitgangspunt, maar overschot aan bedrijventerrein moet worden voorkomen. Verder vraagt de provincie Gelderland aan de gemeenten om extra aandacht te besteden aan kwalitatieve aspecten, zoals een goede ruimtelijke inpassing, een zorgvuldige vormgeving en een zo laag mogelijke milieubelasting. 3 Bronnen: Planbureau voor de Leefomgeving (2011), Beleidsdossier detailhandel en Kamer van Koophandel Utrecht (2005), Winkelstructuur in evenwicht, Structuurvisie Detailhandel Regio Utrect Structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties. Naar een regionale planning van bedrijventerreinen, Provincie Gelderland (juni 2010). pagina 9

10 Op regionaal niveau zijn in het EPO Rivierenland 5, wat gezien moet worden als concrete bouwsteen voor bovengenoemde Structuurvisie bedrijventerreinen, een aantal afspraken vastgelegd. De volgende afspraken zijn relevant: Bundeling van bedrijvigheid: nieuwe bedrijvigheid moet zoveel mogelijk gebundeld worden op een beperkt aantal locaties in het Rivierenland. Het zwaartepunt voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen ligt tot 2015 bij de (sub-)regionale kernen Tiel, Geldermalsen, Culemborg, Zaltbommel en Druten. Voor het accommoderen en verplaatsen van lokale bedrijvigheid worden bij kleinere kernen lokale bedrijventerreinen ontwikkeld. Dit standpunt blijkt ook het Convenant Bedrijventerreinen Rivierenland 6 (2001). Functiemenging: er wordt terughoudend omgegaan met de vestiging van detailhandel en leisure op nieuwe bedrijventerreinen. De voorkeur gaat uit naar vestiging van deze bedrijvigheid op bestaande bedrijventerreinen, zodat ze bij kunnen dragen aan de herstructurering van deze bedrijventerreinen. De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in het Streekplan Gelderland Het is in september 2005 van kracht geworden en geldt nog steeds. De provincie wil ruimte bieden om veranderingen in vraag en aanbod mogelijk te maken. Voor grootschalige detailhandel (en voorzieningen) geldt concentratie in stedelijke netwerken nabij centra/knooppunten met een regionale functie en bij voorkeur op een stedelijk dienstenterrein. Een dergelijk cluster dient qua functie complementair te zijn aan de bestaande winkelgebieden. Daarnaast mag de ontwikkeling van (een cluster van) grootschalige detailhandel geen duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur tot gevolg hebben. Per stedelijk netwerk wordt binnen het bundelingsgebied de mogelijkheid geboden één cluster van grootschalige detailhandel te vestigen. Detailhandel in voedings- en genotmiddelen (waaronder supermarkten) mag niet perifeer gevestigd worden. Lokaal beleid De Structuurvisie Geldermalsen geeft aan dat de gemeente Geldermalsen over twee locaties beschikt voor de uitbreiding van bedrijventerreinen: Hondsgemet bij Geldermalsen en Beesd-Noord. Dit is gebaseerd op het Streekplan Gelderland (2005). De kern Geldermalsen wordt hierin gezien als subregionale opvangfunctie op het gebied van werken en er wordt hier een groei van regionale bedrijvigheid voorzien. Hiervoor is Hondsgemet aangewezen, langs de A15 van Tiel tot Geldermalsen. De A2-zone tussen Culemborg en Zaltbommel moet zoveel mogelijk open blijven. In de beleidsnotitie bedrijventerreinen (Raadsbesluit september 2011) zijn twee bedrijventerreinen aangewezen voor concentratie van volumineuze detailhandel: Bedrijventerrein Oudenhof met een overloop naar Kalenberg en de Schakelzone. Bedrijventerrein Hondsgemet, het zuidelijk deel. Door concentratie van volumineuze detailhandel weet de consument waar hij aan toe is. Zo vergroot de koopkrachtbinding en kan koopkrachtafvloeiing worden voorkomen. De bereikbaarheid van (het nieuwe) bedrijventerrein Hondsgemet is volgens de gemeente te verkiezen boven de bereikbaarheid van de bestaande bedrijventerreinen. 5 Economisch programmerings- en ontwikkelingsdocument. Regio Rivierenland (juni 2009). 6 Convenant bedrijventerreinen Rivierenland (2001), ondertekend door alle gemeenten in de regio Rivierenland. 7 Structuurvisie gemeente Gelderlmalsen Lekker leven langs de Linge. pagina 10

11 Uit het Bestemmingsplan Hondsgemet-Zuid (feb. 2007) worden vier hoofdsgroepen bedrijvigheid onderscheiden: volumineuze detailhandel, bedrijfshal met kantoor, bedrijfshal zonder open opslag en bedrijfshal met open opslag. Voor volumineuze detailhandel komen de volgende locaties in aanmerking: De gehele westrand van het bedrijventerrein parallel aan de Randweg 5 e fase. De zuidkant van de Plettenburglaan. Deze weg heeft een openbaar karakter en wordt niet afgesloten buiten bedrijfstijden. In het bestemmingsplan is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor volumineuze detailhandel. Aangetoond dient te worden dat: Ruimtelijke inpassing in een winkelcentrum c.q. woongebied niet mogelijk is. De vestiging geen structurele verstoring van het bestaande voorzieningenniveau met zich meebrengt; Wat betreft horeca wordt het volgende vermeld: De gemeente wil een horecavoorziening (genoemd worden een servicepunt met congres- en vergaderfaciliteiten, restauratieve voorzieningen en een eenvoudige, in omvang bescheiden overnachtinggelegenheid) onder voorwaarden toestaan. De voorkeur voor deze voorzieningen gaat uit naar de zone direct langs de Randweg. Als dit niet mogelijk is gaat de voorkeur uit naar de zone langs de Plettenburglaan en de westkant van het bedrijventerrein (de projectlocatie van het retail park). Deze zone acht de gemeente echter niet geschikt voor een overnachtinggelegenheid. Op 31 mei 2011 is een herziening op het bestemmingsplan Hondsgemet Zuid opgesteld. Er is een uitzondering gemaakt voor showrooms ten behoeve van autohandel. Het plangebied van de herziening betreft m² waar tevens soortgelijke andere vestigingen toegestaan worden. pagina 11

12 2 Positie Geldermalsen in regionaal krachtenveld In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: Afbakening en kenmerken van het primaire en secundaire verzorgingsgebied (2.1); Regionaal krachtenveld (2.2); Projectlocatie en SWOT (2.3). 2.1 Primair verzorgingsgebied Geldermalsen ligt midden in de Betuwe, in de oksel van de rijkswegen A2 en A15 (deze kruisen elkaar bij het knooppunt Deil), en maakt deel uit van de regio Rivierenland 8. De gemeente bestaat uit 11 dorpen 9, met in totaal inwoners. De dorpen zijn aan het riviertje De Linge gelegen. Geldermalsen is met inwoners veruit de grootste kern. De dorpen kenmerken zich door hun sociale cohesie, dat onder andere blijkt uit het actieve verenigingsleven. De dorpen worden ook wel gezien als een eenheid in verscheidenheid. Kenmerkend aan Geldermalsen is het grote aantal kerkelijke gemeenschappen, de kern Geldermalsen alleen al telt er 7. Belangrijke plaatsen binnen een straal van vijftien kilometer rondom Geldermalsen zijn Tiel, Buren, Culemborg, Leerdam en Zaltbommel. Figuur 1 Ligging gemeente Geldermalsen Bron: Google Maps, 2012; bewerking Bureau Stedelijke Planning 8 Regio Rivierenland is een samenwerkingsverband van 10 gemeenten tussen de grote rivieren: de Betuwe, Bommelerwaard en een stukje van het Land van Maas en Waal. Het wordt gevormd door de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Lingewaal, Maasdriel, Neder-Betuwe, Neerijnen, Tiel, West Maas en Waal en Zaltbommel. 9 Acquoy, Beesd, Buurmalsen, Deil, Enspijk, Geldermalsen, Gellicum, Meteren, Rhenoy, Rumpt en Tricht. pagina 12

13 De gemeente wordt in twee delen gesplitst door de rijksweg A2 s-hertogenbosch- Utrecht. De kernen Tricht, Buurmalsen, Meteren zijn het sterkst op Geldermalsen gericht. Deze kernen samen worden ook wel Groot Geldermalsen genoemd. Groot Geldermalsen kan beschouwd worden als het primaire verzorgingsgebied (zie onderstaande figuur 2). Figuur 2 Primair verzorgingsgebied retail park Hondsgemet Bron: Google Maps, 2012; bewerking Bureau Stedelijke Planning Bevolkingsprofiel In totaal wonen mensen in het primaire verzorgingsgebied. Het gebied komt wat de bevolkingssamenstelling betreft erg dicht in de buurt van de Nederlandse gemiddelden. Binnen de gemeente Geldermalsen zijn de verschillen tussen de dorpen niet groot. Er wonen in het primaire verzorgingsgebied, net als in de gehele gemeente Geldermalsen, iets meer kinderen van 0 tot 15 jaar ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde. Er is sprake van een relatief jonge bevolking, wat ook blijkt aan de relatief hoge huishoudengrootte (gemiddeld 2,6 personen per huishouden in het primaire verzorgingsgebied ten opzichte van 2,2 landelijk). Er wonen daartegenover iets minder 15 tot 45 jarigen en ouderen vergeleken met het landelijke gemiddelde. Deels komt dit door het (al dan niet tijdelijk) wegtrekken van jonge mensen die gaan studeren. Niet-westerse allochtonen zijn er weinig. Tenslotte hebben de inwoners van Groot Geldermalsen iets meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander. Het inkomen in Groot Geldermalsen en de gehele gemeente Geldermalsen ligt respectievelijk 3 en 4% hoger dan het landelijke gemiddelde. pagina 13

14 Tabel 1 Demografische kenmerken en inkomensgegevens primair en secundair verzorgingsgebied, gemeente Geldermalsen en Nederland Gebied Primair verz.gebied 10 - Geldermalsen - Meteren - Tricht - Buurmalsen Secundair verz.gebied 11 - Overig Gelderm. - Lingewaal - Neerrijnen - Culemborg - Buren - Tiel - Leerdam Gemeente Geldermalsen Inw Gem hh- grootte 2,6 2,5 2,6 % Niet- westerse allocht Gem. inkomen Per inw Nederland , Bron: CBS Statline 2011, inkomensgegevens betreffen Secundair verzorgingsgebied Vanwege de functie die Geldermalsen vervult, en de ligging aan de A15 aan de hoofdentree van bedrijventerrein Hondsgemet zal het retail park aantrekkelijk zijn voor bezoekers van buiten Groot Geldermalsen. Dit geldt voor: Overig Geldermalsen (8.820 inwoners); De buurgemeenten waarvoor Geldermalsen als subregionale plaats een opvangtaak vervult, te weten: Lingewaal, Neerrijnen en Culemborg ( inwoners); De andere buurgemeenten Buren, Tiel en Leerdam ( inwoners); Werkconsumenten. Het retail park zal ook in trek zijn bij mensen die in Geldermalsen werken en elders wonen. Vanwege haar centrale ligging is Geldermalsen een aantrekkelijke locatie voor bedrijfshuisvesting. Onder meer het landelijke distributiecentrum voor houdbare producten van Albert Heijn en het distributiecentrum van Blokker zijn in Geldermalsen gevestigd. De gemeente Geldermalsen telde in 2010 in totaal banen, waarvan in de kern Geldermalsen. In de sectoren Groot & Detailhandel (17%) en Vervoer & Opslag (14%) zijn de meeste banen te vinden. Passerend verkeer over de A15. Dagjesmensen. Het Rivierenland een gewilde bestemming voor toeristen en dagjesmensen. Hiervan kan ook het retail park een graantje meepikken. 10 Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit de kernen Geldermalsen, Meteren, Tricht en Buurmalsen. 11 Het secundaire verzorgingsgebied bestaat uit de overige dorpen van Geldermalsen (Deil, Enspijk, Rumpt, Gellicum, Beesd, Rhenoy en Acquoy), en de gemeenten Buren, Culemborg, Tiel, Neerijnen, Leerdam en Lingewaal. pagina 14

15 Echt grote concentraties van volumineuze detailhandel ontbreken in dit gebied. Aangetekend zij wel dat Tiel de gemeente is met een regionale opvang en een omvangrijk grootschalig detailhandelsaanbod kent en daarmee de oostkant van het secundair gebied van Geldermalsen afroomt. Gorinchem oefent enige aantrekkingskracht uit op het westelijke deel van het secundair verzorgingsgebied. Figuur 3 Secundair verzorgingsgebied retail park Hondsgemet Bron: Google Maps, 2012; bewerking Bureau Stedelijke Planning Figuur 4 De Linge ter hoogte van Tricht (foto links) en fruitboomgaard (foto rechts) Bron: Flicr.nl (2012) Het bevolkingsprofiel van het secundaire verzorgingsgebied valt op te maken uit tabel 1. Vergeleken met het primaire verzorgingsgebied wonen er iets minder jonge kinderen, iets meer niet-westerse allochtonen en ligt het gemiddelde inkomen per persoon lager (en iets lager dan het landelijke gemiddelde). Ontwikkeling van het draagvlak Om te onderzoeken hoe het draagvlak zich gaat ontwikkelen in de toekomst is gekeken naar de bevolkingsprognoses en woningbouwplannen binnen de gemeente Geldermalsen. pagina 15

16 Bevolkingsontwikkeling Het CBS voorspelt een groeiende bevolking, tot inwoners in 2020 en inwoners in 2030 (een toename van 4% in 2020 tot 7% in 2030). Als ingezoomd wordt op de verschillende leeftijdsgroepen blijkt dat de gemeente zal de komende jaren zal vergrijzen, gezien de groei van het aantal 65-plussers en afname van het aantal jonge mensen en kinderen. (Woningbouw)plannen Woningbouwlocatie De Plantage. Tussen Meteren en bedrijventerrein Hondsgemet zijn woningen gepland. Momenteel zijn bouwvergunningen afgegeven voor de eerste woningen. De meest recente planning is in 2012 te starten met de bouw van de eerste fase. Oplevering zal eind 2012/ begin 2013 zijn. De wijk krijgt een basisschool met openbaar en christelijk onderwijs, een opvang en een peuterspeelzaal. Ook is de het Multi Functioneel Centrum (MFC) vlakbij de wijk gepland. Naar dit gebouw zullen cultureel/maatschappelijke instellingen verhuizen, waaronder de bibliotheek (zie paragraaf 2.3). Masterplan Centrum Geldermalsen. Hieruit blijkt onder andere dat de gemeente Geldermalsen de relatie met het riviertje de Linge wil versterken. Het plan omvat detailhandel- en woningbouwplannen op een aantal locaties in de kern Geldermalsen. Vanwege de economische recessie zijn de plannen getemporiseerd. Er worden nog wel een aantal woningen gebouwd. Voor een korte samenvatting van het Masterplan Centrum Geldermalsen zie bijlage 1. Een andere relevante gebiedsontwikkeling betreft de spoorverbreding bij Geldermalsen en de realisering van de stationstraverse, een busstation en P+R gelegenheid aan de westzijde van het station. De traverse verbindt beide zijden van het spoor met elkaar voor voetgangers, ter verbetering van de toegankelijkheid. Daarnaast zijn er, aan de oostkant van het spoor, plannen voor ontwikkeling van woongebied de Terp. Deze planvorming is momenteel in procedure. 2.3 Regionaal krachtenveld De regio rond Geldermalsen kent een aantal concentraties waar een grootschalig aanbod van volumineuze detailhandel te vinden is. Onderstaande tabel 2 geeft deze locaties op bedrijventerreinen weer, op volgorde van afstand tot de projectlocatie Hondsgemet. De grootste concentraties in de regio zijn te vinden in Culemborg (woonboulevard de Pavijen, m² wvo), Gorinchem (Woonboulevard Spijkse Poort, m² wvo) en Leerdam (Nieuw Schaik met onder andere woon- en doe-hetzelf winkels en autozaken m² wvo). Culemborg en Tiel hebben meerdere concentraties die bij elkaar opgeteld het grootste aanbod detailhandel op bedrijventerreinen weergeven. In Tiel zijn de bedrijventerreinen gescheiden door de snelweg A15, in Culemborg zijn op de Van Diemenstraat met name woonwinkels (waaronder Kwantum, Leen Bakker, Carpetright) en bouwmarkt Gamma gevestigd. pagina 16

17 Tabel 2 Regionaal krachtenveld volumineuze detailhandel Gemeente Naam Omvang Aantal Afstand tot (m² wvo) vkp projectlocatie Geldermalsen Verspreid Tiel Buitenbulkweg ,5km/13min Latenstein&Kellen ,6km/13min Zaltbommel Van Voordenpark ,5km/13min Culemborg Pavijen ,6km/17min Van Diemenstraat ,4km/17min Leerdam Nieuw Schaik ,2km/18min Gorinchem Woonboulevard Spijkse Poort ,2km/18min Newtonweg ,8km/21min Branchering Doe-het-zelf, plant&dier Wonen, doe-het-zelf Wonen, doe-het-zelf, plant&dier Supermarkt, mode, tuin, wonen Wonen Wonen, doe-het-zelf Wonen, doe-het-zelf, auto* Wonen, doe-het-zelf Wonen, auto, tuin Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, sept. 2009; bewerking Bureau Stedelijke Planning *telt niet mee in m² wvo Als gekeken wordt naar het aanbod per bedrijventerrein zijn de volgende woonwinkels de grootste spelers in het primaire en secundaire gebied (naar omvang van het winkelvloeroppervlak): De Meubelkoning in Leerdam (9.514 m² wvo), Van den Oever Wonen en Slapen (6.000 m² bvo 12 over twee verdiepingen), Bradaal (wonen, m² wvo), Van der Wal (wonen, m² wvo). Opvallend genoeg zijn dit allemaal zelfstandige ondernemers. Hierna volgen de (landelijk opererende) bouwmarkten Gamma (3.545 m² wvo) en Karwei (3.571 m² wvo) in Tiel. Het secundaire verzorgingsgebied (inclusief Gorinchem) kent een groot aanbod bouwmarkten en winkels in de branche doe-het-zelf (in totaal 49 winkels, en m² wvo). De grootste hiervan zijn de Karwei in Gorinchem (5.494 m² wvo), de Karwei in Leerdam (4.940 m² wvo) en de Praxis in Tiel (4.612 m² wvo). Geldermalsen heeft vergeleken met het regionale krachtenveld, op Zaltbommel na, het minste aanbod volumineuze detailhandel. Ook telt het aanbod momenteel slechts 6 verkooppunten in alleen de branches doe-het-zelf en plant & dier en één woonwinkel. Buiten het primaire en secundaire verzorgingsgebied zijn onderstaande concentraties volumineuze detailhandel relevant. Deze ontwikkelingen spelen allen op behoorlijke afstand van Geldermalsen en zullen nauwelijks of geen invloed hebben op de ontwikkelingen op Hondsgemet. De Bossche Boulevard (op ca. 27 km afstand/ 21 minuten). Deze woonboulevard telt 20 woonwinkels, m² wvo en heeft 230 parkeerplaatsen. De belangrijkste retailers zijn Praxis, Trendhopper, Prenatal en Kwantum. Echte trekkers, zoals bijzondere formules, aanvullende branches en het (middel)hoge segment ontbreken. Utrecht-Kanaleneiland (op ca. 38 km afstand/ 30 minuten). Deze woonboulevard is een van de grootste grootschalige concentraties in Nederland met ruim m² wvo. Hier is ook, vanuit Geldermalsen, de dichtstbijzijnde IKEA gevestigd. Woonboulevard Waalwijk (op ca. 50 km afstand/ 33 minuten). Deze woonboulevard heeft ongeveer m² wvo aan woonwinkels te bieden. 12 Opgaaf website Van den Oever Wonen en Slapen. pagina 17

18 Woonboulevard Oss (op ca. 44 km afstand/ 35 minuten). Deze woonboulevard heeft een aanbod van ongeveer m² wvo. Woonboulevard Arnhem (op ca. 50 km afstand/ 36 minuten). Hier is voor ongeveer m² aan woonwinkels te vinden. Detailhandelsplannen Retail park Tiel. Het huidige bedrijventerrein Latenstein in Tiel wordt zeer waarschijnlijk uitgebreid met een retail park. Aanvankelijk ging dit om een oppervlakte van m² wvo volumineuze detailhandel, momenteel kiest de ontwikkelaar voor een oppervlakte van m² wvo. Ook komt er een Aldisupermarkt. Bedrijventerrein Latenstein ligt op korte aftand (12,8 km en circa 13 minuten per auto) van Geldermalsen. De bouw van het retail park kan in het derde of vierde kwartaal van 2012 beginnen 13. Schakelzone. In navolging van het Ruimtelijk-economische onderzoek Centrum Geldermalsen (DTNP, juli 2009) adviseert de gemeente geen supermarkt te vestigen op de locatie Schakelzone-Oost. In de beleidsnotitie bedrijventerreinen is opgenomen dat op bedrijventerrein Oudenhof met beperkte overloop naar de Schakelzone-West volumineuze detailhandel gevestigd kan worden. Uit een eerder DPO blijkt dat er geen ruimte is voor een extra bouwmarkt in Geldermalsen. Het Multi Functioneel Centrum (MFC, zie bijlage 1) is ook gepland op de Schakelzone. Tuincentrum Welkoop, momenteel gevestigd aan de Rijnstraat in Geldermalsen, is voornemens te verhuizen naar de Schakelzone (tegenover Aldi). Men heeft hier grondpositie verworven en zal daarnaast de vestiging uitbreiden. Utrecht, herontwikkeling Woonboulevard Utrecht Kanaleneiland. De IKEA wil graag uitbreiden en de gemeente Utrecht faciliteert deze ontwikkeling in een groter plan tot herontwikkeling van de woonboulevard en de wijk Kanaleneiland. Tuincentrum van den Hurk (Culemborg) mag verhuizen en uitbreiden. Op de oude locatie (Honddijk) komt woningbouw. De nieuwe locatie is aan de Rijksstraatweg/N320. Het project De Stripp in het nabijgelegen Zaltbommel vindt geen doorgang. Het ging om een plan tot ontwikkeling van m² wvo detailhandel, inclusief een vestiging van IKEA. Lokaal krachtenveld (winkelaanbod Geldermalsen) Het detailhandelsaanbod in de gemeente Geldermalsen omvat in totaal m² wvo. Hiervan is m² wvo dagelijkse detailhandel en m² wvo nietdagelijkse detailhandel. Niet verwonderlijk, is het grootste aandeel hiervan te vinden in de kern Geldermalsen. De kern Geldermalsen heeft m² wvo aan dagelijkse en m² wvo aan niet-dagelijkse detailhandel. Zie onderstaande tabel. 13 De Gelderlander, 22 december Artikel: Tiel begint aan plan Retailpark Latenstein. pagina 18

19 Tabel 3 Detailhandel gemeente en kern Geldermalsen Hoofdbranche Omvang M² wvo Gemeente Geldermalsen Dagelijks Niet-dagelijks Kern Geldermalsen Dagelijks Niet-dagelijks Totaal M² wvo Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, sept. 2011; bewerking Bureau Stedelijke Planning De detailhandelsstructuur in Geldermalsen bestaat voornamelijk uit winkels in het centrum en een aantal solitair gevestigde winkels en bedrijven. In figuur 4 is een overzicht van de detailhandelsstructuur en branchering in het centrum van Geldermalsen te zien. In het centrum zijn in totaal 83 winkels gevestigd die in totaal een aanbod van m² wvo. De levensmiddelenbranche is het sterkst vertegenwoordigd in het centrum van Geldermalsen (3.302 m² wvo), gevolgd door de modische branche (3.196 m² wvo). De Hema (1.235 m² wvo) fungeert samen met de supermarkten als belangrijkste trekker van het centrum. De gemeente Geldermalsen telt 8 supermarkten (in totaal m² wvo supermarkt) waarvan er 4 (totaal m² wvo) in Geldermalsen gevestigd zijn. Dit zijn twee Albert Heijn-supermarkten (Prinses Maximaplein, m² wvo en Achter t Veer, m² wvo), een Coop (748 m² wvo) en een Lidl-supermarkt (708 m² wvo, heeft in september 2011 een uitbreiding ondergaan). In het nabijgelegen Meteren is een Aldisupermarkt gevestigd (789 m² wvo). De Coop-supermarkt is zeer centraal gevestigd in het centrum van Geldermalsen maar ondervindt veel concurrentie. De afgelopen jaren is deze supermarkt regelmatig van formule veranderd (WP, Konmar, Edah). De gemeente onderstreept het belang van supermarkten in het centrum, aangezien zij juist de koopstromen naar het centrum van Geldermalsen wil versterken. In het centrum van Geldermalsen staat ongeveer m² wvo aan winkels leeg. Figuur 5 Branchering centrum Geldermalsen Bron: DTNP, Ruimtelijk-economisch onderzoek centrum Geldermalsen (juli 2009); bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 19

20 In de gemeente Geldermalsen zijn een aantal bedrijventerreinen aanwezig, namelijk in Beesd, Deil, Geldermalsen en Tricht. In Beesd, Deil en Tricht betreffen dit meestal autobedrijven. Geldermalsen heeft ook 6 bedrijven uit de branche Automotive (is officieel geen detailhandel). Onderstaande tabel geeft het volumineuze detailhandelsaanbod weer in Geldermalsen. Het betreft 2 doe-het-zelf zaken (Wellner Klussen & Wonen en Formido) en twee winkels in de branche plant en dier (Bos & Tuin en Welkoop). Olivier behoort volgens Locatus ook tot de volumineuze detailhandel maar dit kan gezien het productaanbod (steenfabriek en bouwmaterialen) in twijfel genomen worden. Daarnaast is de woonwinkel Van den Oever gevestigd op bedrijventerrein Hondsgemet. Tabel 4 Aanbod volumineuze detailhandel in Geldermalsen Formule/winkel Branche Locatie Omvang Formido Wellner Klussen & Wonen Welkoop Olivier Van den Oever Doe-het-zelf/bouwmarkt Doe-het-zelf/bouwmarkt Tuin Bouwmateriaal/steenfabriek Wonen Oudenhof Rijnstraat Rijnstraat J.F. Kennedylaan Elzenhof (Hondsgemet) (m² wvo) n.b. 14 Totaal Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, sept. 2011; bewerking Bureau Stedelijke Planning Figuur 6 Grootschalige detailhandel in de kern Geldermalsen Bron: Google Maps, 2012; bewerking Bureau Stedelijke Planning 14 De winkel Van den Oever Wonen en Slapen is niet opgenomen in de Locatus Verkooppunt Verkenner van september 2011, waardoor wij geen exact metrage kunnen geven. pagina 20

21 2.4 Projectlocatie en SWOT Bedrijventerrein Hondsgemet ligt direct aan de afslag 30 van de rijksweg A15, in de oksel van de Randweg en de A15. Het bedrijventerrein, dat nog in ontwikkeling is, is gelegen op de gronden gelegen tussen de spoorlijn Tiel-Geldermalsen, de Randweg, de Betuweroute/A15 en het AVRIterrein(afvalverwijdering Rivierenland). Figuur 7 Projectlocatie Hondsgemet Bron: Van Aken Architecten, 2012 Hondsgemet-Zuid, de projectlocatie voor het retail park, is gelegen tussen de Betuweroute/A15, de Randweg en de nieuw aangelegde Van Plettenburglaan. Deze weg dient als centrale ontsluitingsweg van het bedrijventerrein. Op de kop van de Plettenburglaan is een verkooppunt voor brandstoffen voorzien. De betreffende kavel meet 1,7 hectare. Op het terrein is ruimte voor circa m² bvo perifere/grootschalige detailhandel, eventueel aangevuld met extra meters op de verdieping (indicatief m² bvo). Er is een centraal maaiveldparkeerplein met 173 parkeerplaatsen. Dit komt neer op 1,5 tot 2,0 parkeerplaats per 100 m² bvo, afhankelijk van invulling van de extra meters op de verdieping. N.B.1: Bij de conceptontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de afsluitbaarheid van het bedrijventerrein tijdens de avonduren. Het retail park mag hier op geen enkele wijze hinder van ondervinden. Ons inziens moet de (auto)consument zich te allen tijde welkom voelen en niet worden geconfronteerd (ook niet visueel) met afsluitingen (slagbomen of paaltjes) dan wel allerlei verbodsborden. N.B.2: Ook is het bij de conceptontwikkeling van belang om faseringsmogelijkheden in te bouwen, evenals rekening te houden met een verdere uitbreiding op termijn. pagina 21

22 Figuur 8 Impressie Retail Park Geldermalsen-Hondsgemet Bron: Van Aken architecten, 2012 SWOT-analyse SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van buiten komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingskrimp. Tabel 2 SWOT-analyse grootschalige detailhandel Geldermalsen Sterktes Functie Geldermalsen als streekverzorgend voorzieningencentrum Diverse locaties beschikbaar voor grootschalige detailhandel w.o. Hondsgemet Goede bereikbaarheid Hondsgemet, aan Kansen hoofdentree Geldermalsen Groeiend direct potentieel: toevoeging woningen direct grenzend aan planlocatie Groot secundair verzorgingsgebied van ruim inwoners door gunstige ligging Hondsgemet. Kansen passerend verkeer, dagrecreanten en werkconsumenten. Zwaktes Huidig perifeer aanbod versnipperd en onvolledig Geen expliciete keuze voor concentratie grootschalige detailhandel op één (bedrijven)terrein Bedreigingen Smalle directe basis (omvang bevolking Groot Geldermalsen) Mogelijke versterking concurrentie in secundair verzorgingsgebied SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor de detailhandelsstructuur in Geldermalsen en grootschalige detailhandel in het bijzonder. pagina 22

23 Meest veelbelovend Het centrum van Geldermalsen heeft van oudsher een streekverzorgende functie. Het is verstandig om (economische) functies, ook grootschalige detailhandel, te clusteren op de meest aangewezen locaties. De planlocatie Hondsgemet-Zuid is een logische keuze voor concentratie van grootschalige detailhandel: aan de rijksweg A15, aan de hoofdentree van de plaats. Voor het centrum is een proces van revitalisatie en versterking in gang gezet. Met de verdere ontwikkeling van Hondsgemet ontstaat een tweede krachtige, onderscheidende poot. De functie van beide (winkel)gebieden kan zodoende naar een hoger schaalniveau getild worden. Dit heeft een (positieve) uitwerking op de gehele detailhandelsstructuur. Structuurversterking impliceert ook het ontmoedigen (dus niet faciliteren) van vergelijkbare initiatieven elders in het verzorgingsgebied en het saneren van winkelmeters buiten deze hoofdstructuur. Meest bedreigend Het functioneren van detailhandel staat onder druk. Het huidig perifeer aanbod is beperkt van omvang, weinig attractief en sterk versnipperd. Verder concentratie is dringend gewenst en noodzakelijk. Wanneer de detailhandelsstructuur geen impuls krijgt zal Geldermalsen de streekverzorgende positie steeds minder kunnen waarmaken en in omvang en functie worden teruggebracht naar een meer lokale verzorgingsfunctie. Sanering van winkelmeters lijkt dan op termijn onafwendbaar, te meer daar de concurrentie niet stil staat. Figuur 9 Impressie Retail Park Hondsgemet Bron: Van Aken architecten, 2012 pagina 23

24 3 Marktmogelijkheden In dit hoofdstuk zijn de marktmogelijkheden voor grootschalige, perifere detailhandel ingeschat. Hierbij is gebruik gemaakt van de volgende methoden: Winkeldichtheden (paragraaf 3.1). Het primaire en secundaire verzorgingsgebied (de gemeente Geldermalsen en de omliggende gemeenten) vergeleken met het provinciale en nationale gemiddelde. Benchmark (paragraaf 3.2) met marktgebieden die qua omvang vergelijkbaar zijn met groot Geldermalsen. Referentieprojecten (paragraaf 3.3). In deze paragraaf zijn vergelijkbare winkelgebieden grootschalige detailhandel op bedrijventerreinen geanalyseerd. Retail parken (paragraaf 3.4). Tot slot zijn een aantal nieuwe retail parken onder de loep genomen. De uitkomsten monden samen met de bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken uit in een indicatief programma (paragraaf 3.5) voor Retailpark Hondsgemet. 3.1 Winkeldichtheden In deze paragraaf zijn winkeldichtheden winkelvloeroppervlak per inwoners in het primaire en secundaire verzorgingsgebied per branche vergeleken met het provinciale en nationale gemiddelde. Tabel 3 Winkeldichtheden (per inwoners) Verz geb. Gelderland Nederland Verschil t.o.v. Geld. t.o.v. NL wvo Vkp* wvo vkp wvo Vkp wvo wvo Levensmiddelen 281 1, , , Persoonlijke verzorging 35 0,3 44 0,3 46 0, Warenhuis 26 0,0 51 0,0 51 0, Kleding & Mode 145 0, , , Schoenen & Lederwaren 39 0,2 50 0,2 46 0, Juwelier & Optiek 13 0,2 15 0,2 15 0, Huishoudelijke & Luxe art. 49 0,3 57 0,2 52 0, Antiek & Kunst 10 0,1 10 0,1 10 0,1 0 0 Sport & Spel 68 0,2 62 0,2 66 0,2 5 1 Hobby 31 0,1 18 0,2 14 0, Media 16 0,1 23 0,2 24 0, Plant & Dier 240 0, , , Bruin & Witgoed 35 0,3 43 0,3 45 0, Auto & Fiets 33 0,2 46 0,2 38 0, Doe-Het-Zelf 224 0, , , Wonen 403 0, , , Detailhandel overig 42 0,3 48 0,3 49 0, Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, september 2011 *vkp = verkooppunt Vet gemarkeerd zijn de zogenaamde perifere detailhandelsbranches, cursief de aanverwante branches (ook wel PDV plus). pagina 24

25 In rood is de oververtegenwoordiging (positief getal) aan aanbod in Geldermalsen te zien (ten opzichte van Gelderland en Nederland), in groen is de ondervertegenwoordiging (negatief getal) aan winkelaanbod in Geldermalsen te zien. Uit de tabel blijkt dat de winkeldichtheden in het primaire en secundaire verzorgingsgebied (de gemeente Geldermalsen en omliggende gemeenten), over het algemeen laag zijn. Vooral de branches Kleding & Mode en Waren huis zijn ondervertegenwoordigd. De winkeldichtheden van de perifere detailhandelsbranches Plant & Dier en Doe-Het-Zelf zijn ruim vertegenwoordigd in vergelijking met het provinciale en landelijk gemiddelde. Het metrage per inwoners in de Wonenbranche is ten opzichte van het provinciale gemiddelde laag, maar ligt nagenoeg op landelijk niveau. Wanneer enkel het primaire verzorgingsgebied in ogenschouw wordt genomen (dus Groot Geldermalsen, inwoners), ontstaat een (deels) ander beeld. In groot Geldermalsen zijn de branches Plant & Dier en Wonen zwaar ondervertegenwoordigd (respectievelijk 42 en 315 m² wvo per inwoners onder het landelijk gemiddelde). De branche Doe-Het-Zelf is echter oververtegenwoordigd met 181 m² wvo per inwoners boven het landelijk gemiddelde. Andere voor Retailpark Hondsgemet interessante branches (PDV+) zijn Sport & Spel, Bruin & Witgoed en Auto & Fiets. Eerst genoemde is licht oververtegenwoordigd in het primaire en secundaire verzorgingsgebied. Voor de laatste twee branches geldt dat het aantal m² wvo per inwoners onder het provinciale en landelijk gemiddelde ligt. Wanneer alleen rekening wordt gehouden met het primaire verzorgingsgebied (Groot Geldermalsen), dan geldt voor alle drie deze branches dat zij ten opzichte van zowel provinciale als landelijk gemiddelden fors ondervertegenwoordigd zijn. Onderstaande tabel toont de winkeldichtheden van de voor Retailpark Hondsgemet relevante branches in het primaire verzorgingsgebied. Tabel 4 Winkeldichtheden (per inwoners) Groot Gelderm. Gelderland Nederland Verschil t.o.v. Geld. wvo vkp* wvo vkp wvo vkp wvo wvo Sport & Spel 22 0,2 62 0,2 66 0, Plant & Dier 128 0, , , Bruin & Witgoed 16 0,3 43 0,3 45 0, Auto & Fiets 25 0,2 46 0,2 38 0, Doe-Het-Zelf 342 0, , , Wonen 83 0, , , Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, september 2011 *vkp=verkooppunt pagina 25