De nauwkeurigheid van taxaties in juridisch perspectief

Transcriptie

1 De nauwkeurigheid van taxaties in juridisch perspectief Wat mag een opdrachtgever van een taxatie van vastgoed verwachten van de nauwkeurigheid van de getaxeerde waarde van een object. In een neergaande markt vindt veelvuldig de confrontatie plaats tussen taxaties en de werkelijke verkoop of executieopbrengst van onroerend goed. Het is juist in een dergelijke markt dat er negatieve verschillen zichtbaar worden tussen de afgegeven waardering en de uiteindelijke verkoop of executieopbrengst. Banken, verzekeraars en andere opdrachtgevers of belanghebbenden trachten op dat moment verhaal te zoeken bij de (makelaar) taxateur. De vraag is of dat terecht is. Anders gesteld, wat mag een opdrachtgever van een taxatie van vastgoed eigenlijk verwachten van de nauwkeurigheid van de getaxeerde waarde van een vastgoed object. De taxatie Het uitbrengen van een taxatie of het taxeren is het schatten van de waarde [ii], dat houdt in dat de waarde niet exact (schatten) is te bepalen. Over welke waarde gaat het dan en wie voert die schatting uit. Nationale regelgeving gaat niet echt in op de definiëring en of normering van het begrip waarderen of schatten [iii]. Daarvoor moet breder gekeken worden naar internationalere regelgeving. De International Valuation Standards Council (IVSC) houdt zich op meerdere gebieden bezig met de beschrijving en normering van taxaties en waarde begrippen. Dat loopt uiteen van de waardering van vastgoed tot de waardering van bedrijven en financiële waarden. Daarbij zoekt zij nauwe aansluiting bij regelgeving die uit de hoek van de financiële verslaglegging komt [iv]. Haar definities en normstelsel legt de IVSC vast in de Internationale Valuation Standard [v] (IVS) die zij recent in juni 2011 weer heeft vernieuwd. Ten aanzien van de waardering van onroerend goed hanteert de IVS het begrip market value, vertaald marktwaarde. Deze marktwaarde [vi] wordt als volgt gedefinieerd: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld. Berkhout en Hordijk (2009) besteden een studie naar de uiteenrafeling van deze definitie [vii]. Ten aanzien van de marktwaarde merken zij op: Zij (de marktwaarde) vertegenwoordigt het bedrag dat op de taxatiedatum in een hypothetische verkoopovereenkomst opgenomen zou worden." Uitgaande van een hypothetische verkoopovereenkomst dan vertegenwoordigt de marktwaarde het resultaat van een ideale verkooptransactie. Oftewel een verkooptransactie die, op de betreffende peildatum, in zijn veronderstellingen redelijk geabstraheerd is van de werkelijkheid van alle dag [viii] en zijn sentimenten. Zeker die van een dalende markt. Een waardering volgens het waardebegrip van de IVS levert dus een schatting op van een 1 / 6

2 hypothetische transactie, op een bepaalde peildatum onder ideale omstandigheden. Bij de gehanteerde waarde begrippen onderhandse verkoopwaarde of waarde economisch verkeer gaat of ging men van min of meer vergelijkbare veronderstellingen uit. Een taxateur De taxateur is de uitbrenger van de schatting. In de regel geschiedt het uitbrengen van een schatting op basis van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400BW en eist van de opdrachtnemer dat hij/zij bij de uitvoering van zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht neemt. De taxateur dient daarbij dus als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk te gaan [ix] Deze norm ten aanzien van de taxateur, ziende op vakkennis en de wijze van uitvoering van de taxatie zegt zoveel als dat de maat van de taxateur bepaald wordt door zijn peer group en hetgeen daarin gebruikelijk en redelijk is. Zo was de handelwijze bij het uitbrengen van een taxatie door taxateur A [x] duidelijk niet in overeenstemming met de norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer. A verklaarde daarin bij monde van haar advocaat: dat de waardering in het taxatierapport van 19 mei 2005 met een doelredenering tot stand is gekomen. [A] was op de hoogte van het bedrag waarvoor de woning was verkocht en heeft met dat bedrag in haar achterhoofd naar omstandigheden gezocht om tot een bij de verkoopprijs aansluitende waardering te komen. De handelwijze van taxateur B [xi] was wel in overeenstemming met de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer. Er bleken achteraf meer bouwkundige gebreken dan in het taxatierapport waren vermeld. De taxateur verweerde zich met succes als volgt: "De taxatie is verricht om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een hypotheekaanvraag en omvat geen bouwkundige keuring. Het taxatierapport bevat een expliciete waarschuwing en advies om bouwkundig onderzoek te laten doen. De taxateur is zich als een goed taxateur bewust geweest van het feit dat aankleding en inrichting van de woning (100 jaar oud) hem belemmerde zich een goed beeld te vormen van de onderhoudstoestand van bepaalde bouwkundige onderdelen en heeft daarom geadviseerd tot nader onderzoek en dit voorbehoud bij de waarde gemaakt. Een taxateur is dus een deskundige in het verrichten van schattingen van de waarde van onroerend goed. De uitvoering van zijn opdracht geschiedt lang de lijnen van het handelen met een redelijke bekwaamheid gelijk een redelijk handelend vakgenoot. Deze norm wordt in de rechtspraak, bij geschillen steeds situationeel ingevuld. De taxatiewaarde Hiervoor is uiteengezet wat onder een taxatie wordt verstaan en wat er van een taxateur(opdrachtnemer) verwacht mag worden indien hij een taxatie uitbrengt. Vraag die daarop logischerwijze volgt is wat dan de nauwkeurigheid is van de uitgebrachte taxatie? Of te wel binnen 2 / 6

3 welke bandbreedte van nauwkeurigheid mag de opdrachtgever het waardeoordeel (de schatting) verwachten? Ik vermijd hier met opzet de term betrouwbaarheid. Deze term ziet meer op de door de taxateur gepleegde onderzoekingen om tot zijn waarde oordeel te komen. Als hij/zij zich baseert op onnauwkeurige of foute gegevens dan is de taxatie daarmee onbetrouwbaar. Uitgaande van de gegeven definitie van de marktwaarde, zijnde de ideale transactie en de norm die aan de taxateur wordt opgelegd op het gebied van kennis en uitvoering wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering van een courant object tussen taxateurs geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10% plus of min van de waarde. Hierbij baseert men zich op een onderzoek dat uitgevoerd is door de Raad van Vastgoed Informatie [RAVI] in opdracht van het Ministerie van VROM (1990) ter voorbereiding op de Wet Waardebepaling Onroerende Zaken [xii]. Een dergelijk standpunt is begrijpelijk, zeker in die situaties waar het gaat om taxaties die betrekking hebben op de hypothetische transacties bij uitstek als de waarderingen ten behoeve van de WOZ. Ten Have haalt het zelfde onderzoek aan in zijn boeken [xiii] en betoogd op grond daarvan dat de kans groot is dat twee taxaties, behoudens uitzonderlijke omstandigheden, binnen een marge van twee maal 10% liggen. Bij een taxatie als gedefinieerd en een taxateur die zijn werk uitvoert als redelijk handelend en redelijk bekwaam opdrachtnemer acht ik het, op grond van het voorgaande, aannemelijk dat de uitkomst van de taxatie binnen een bandbreedte van twee maal 10% ligt. Aannemelijk omdat uit het voorgaande niet valt op te maken dat het, onder de gedefinieerde omstandigheden, anders of binnen een kleinere bandbreedte kan. De reikwijdte Wat is de reikwijdte van de vuistregel dat de taxatie uitkomst vermoed binnen plus of min 10% van de realiteit ligt. Is dat altijd het geval of zijn daar uitzonderingen op? Ten Have maakt in zijn geciteerde betoog al een belangrijke uitzondering. De 10% regel gaat op, behoudens ingeval van incourant onroerend goed of een instabiele markt. Het onderzoek van C. Schrekkerman (ASRE /MSRE 2004) [xiv] toont dat ook aan. Schrekkerman heeft onderzocht hoe de uitkomst van taxaties zich verhouden tot de uiteindelijke verkoopopbrengst van gehouden vastgoedtenders. Schrekkerman constateert daarin een verschil tussen prijs en waarde. In twee derde van de onderzochte taxaties bedroeg de bandbreedte 20% plus of min ten opzichte van de gerealiseerde verkoopopbrengst. De facto komt Ten Have met zijn behoudens ingeval van incourant onroerend goed of een instabiele markt impliciet tot dezelfde constatering. Ter illustratie een voorbeeld uit eigen praktijk, Op enig moment krijg ik ter waardering een voormalig bankkantoor in een middelgrote stad. Waardering volgens de regels der kunst een goede 5K destijds in guldens. Advies aan de bank: Dit is de verkoopwaarde, maar ik adviseer u een inschrijving te houden. Aldus geschiedt en de verkoop opbrengst bedroeg een ruime 8K wederom guldens. Vraag die dan rijst: Mankeerde er iets aan de taxatie? Antwoord: Nee! Er is een 3 / 6

4 andere factor in het spel gekomen zijnde het sentiment, bestaande uit het fenomeen ik wil dat snoepje hebben. Vergelijkbaar aan een dergelijk sentiment zijner meer factoren te benoemen of te bedenken die een (sterke) invloed op de prijs kunnen hebben. Zonder te pretenderen compleet te zijn. Schrekkerman noemde al de verkoop middels een tender, daarnaast de verkoop bij inschrijving, de executieveiling en de wijze van financiering van de koper. Deze laatste twee vereisen wellicht enige toelichting. Nederland heeft, behoudens Amsterdam, een nauwelijks functionerend veilingstelsel voor onroerend goed. Zeker in de woningmarkt worden dergelijke veilingen gedomineerd door inkopers van de executerende hypotheekbank of handelaren. Deze houden er eigen afwegingen [xv] op na om tot prijsvorming te komen. Indien een bank aan de taxateur om een executie waarde vraagt, hetgeen hopelijk niet meer voorkomt, dan neemt de taxateur de marktwaarde als uitgangspunt en past daarop een discount toe van 15%. Deze 15% is de rekenkundige neerslag van de extra kosten koper waarmee een koper op de veiling geconfronteerd wordt. Het is op geen enkele wijze een weergave van het sentiment wat de prijs op een veiling beïnvloedt, laat staan een weerslag van het denken van inkopers van banken of handelaren. Ook de financieringstechniek van de koper kan een belangrijke rol spelen in de prijsvorming. Immers uitgaande van een gelijk rendement (IRR [xvi] ) op eigen vermogen is de koper die werkt met vreemd vermogen dat qua kostprijs lager ligt [xvii] dan de gehanteerde IRR-eis duidelijk in het voordeel en kan een hogere prijs betalen. Toen in de jaren het geld tegen de plinten klotste was dit een van de factoren die mede prijsbepalend is geweest voor de verwerving van menig woningportefeuille. Er zijn dus nogal wat factoren te benoemen die invloed hebben op de prijs en een substantiële afwijking veroorzaken van de waarde. Deze bijzondere en vaak incidentele factoren zijn niet in een taxatie te vangen. De ontmoeting tussen waarde en prijs, wat is de norm? Zoals in de inleiding al aangegeven, op het moment dat in een neergaande markt de confrontatie plaats vindt tussen waarde en prijs, ontstaat het probleem en gaan partijen verhaal zoeken. In de jurisprudentie zijn diverse uitspraken [xviii] te vinden waarin een bank verhaal zoekt bij de taxateur als gevolg van het feit dat de executieopbrengst sterk afwijkt van de marktwaarde minus de aangegeven discount van 15%. Rechters trachten zich dan een oordeel te vormen over de vraag of, niet tegenstaande de afwijking, de taxateur al dan niet gehandeld heeft als een goed opdrachtnemer. De vraag (voor de rechter) zou echter moeten luiden: Heeft de taxateur zijn werk goed gedaan naar maatstaven van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdracht nemer?. Volgende vraag is dan: Is de opgetreden afwijking verklaarbaar uit een afwijkende marktomstandigheid als een executieveiling of andere inbreuk op de randvoorwaarden uit de definitie van marktwaarde en 4 / 6

5 derhalve voorzienbaar of beredeneer baar voor een opdrachtgever van een taxatie. Het antwoord op de tweede vraag kan alleen gegeven worden als het antwoord op de eerste vraag naar objectieve maatstaven is vast te stellen. Dat is nu alleen mogelijk door het middels jurisprudentie invullen van het criterium handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer. Zowel vanuit het perspectief van de taxateur (bescherming) als het perspectief van de opdrachtgever (wat mag ik nu eigenlijk verwachten van die taxatie) een dun verhaal. Beter ware het als het criterium handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer middels een norm geobjectiveerd zou kunnen worden. Op zich zijn er normen die daarvoor in aanmerking komen. In dit artikel is al verwezen naar de International Valuation Standard (IVS) Deze heeft echter het nadeel dat zij regels en voorschriften omvat die redelijk abstract zijn en daardoor in de dagelijkse praktijk wat minder eenvoudig zijn te vertalen in concreet toepasbare en toetsbare regels. Meer concreet en bereikbaar op dit gebied is het RICS Redbook. Daarnaast is recent, powered bij NVM (business), door het Taxatie Management Instituut (TMI) een Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed (TCV) als best practice uitgegeven. Deze set regels omvat een praktische handleiding voor opdrachtverstrekking, onderzoek door de taxateur en verslaglegging in lijn met de IVS en het RICS Redbook. Hoofdregel voor alle normen is dat opdrachtgever en opdrachtnemer overeen komen dat een bepaalde set regels van toepassing is op de uitvoering van de taxatie. Daarmee mag veracht worden dat de taxatie zich binnen de marge van plus of min 10% bevindt. Daarnaast kan dan gekeken worden wat een redelijke inschatting is van de bijzondere factoren die markt en object met zich mee brengen. In rechte zou dat dan ook de toets volgorde moeten zijn die een rechter, naast de individuele feiten, als uitgangspunt neemt voor de invulling van het criterium handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer. Daarbij ligt er dus ook duidelijk een verantwoordelijkheid bij de opdrachtverstrekker van de taxatie. Conclusie Langs obligatoire lijn zouden opdrachtgever en opdrachtnemer van een taxatie een norm van toepassing moeten verklaren op de uitvoering van de taxatie. Een op dergelijke wijze uitgevoerde taxatie voldoet dan aan de definitie van een taxatie volgens marktwaarde. De op die wijze vastgestelde waarde kan dan als uitgangspunt dienen om iets te vinden van de uiteindelijke prijs die bij een transactie tot stand komt. Die beoordelingsvolgorde zou ook in de rechtspraak gemeengoed moeten worden in de beoordeling van taxatie fouten door taxateurs. oktober / 6

6 Powered by TCPDF ( Door: mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS [i] [i] Mr Onno G. Tacoma MRE MRICS is als advocaat verbonden aan Weebers Vastgoedadvocaten NV. Daarvoor is hij twintig jaar makelaar en taxateur geweest. [ii] P.M. Leerink, Praktisch procederen p.171 [iii] Uitzonderingen hierop zijn uitgebreid beschreven door DRS. P.C. van Arnhem MRE RT FRICS, De taxateur als scheidsrechter, Reed Busdiness bv Doetichem 2008 [iv] International Financial Reporting Standards (IFRS) [v] Recent (juni 2011) is verschenen de IVS 2011 verkrijgbaar via [vi] IVS 2011, IVS Framework p 20 (30) [vii] T.M. Berkhout MRE MRICS en AC Hordijk MFRICS Nederlandse taxatiestandaarden: aansluiten bij internationale waarde begrippen (IVS) editie 2009 p.8 [viii] IVS 2011 p 15 (9) [ix] HR 9 november 1990, NJ 1991, 26 aangehaald uit R.A.D. Blaauw, Aansprakelijkheid van de taxateur van onroerende zaken, bouw nr 9-septmeber 2010 [x] LJN:BQ7495 Gerechtshof sgravenhage Amstelhuys NV tegen A van 26 april 2011 rechtsoverweging 5.5 [xi] LJN: BR44104, Rechtbank Middelburg, 68746? HA ZA aansprakelijkheid taxateur van woning [xii] R.A.D. Blaauw, bouw nr 9-september 2010 p732, G.G.M. ten Have Taxatieleer onroerende zaken 2005 pp en G.G.M. ten Have Fundamentele taxatieleer (jaartal onbekend) p. 64. [xiii] G.G.M. ten Have Taxatieleer onroerende zaken 2005 pp en G.G.M. ten Have Fundamentele taxatieleer (jaartal onbekend) p. 64. [xiv] C. Schrekkerman, Nauwkeurigheid in taxaties een onderzoek naar de nauwkeurigheid van taxaties en (on) mogelijkheden om betrouwbaarheid van taxaties te vergroten (masterthesis in het kader van de Post doctorale opleiding MSRE aan de ASRE, oktober 2004, te raadplegen via [xv] Kamervragen Boris van der Ham aan de minister van Economische zaken en Wonen Wijken en Integratie naar aanleiding van de oratie Een maal Andermaal van prof. Dr. Brounen [xvi] IRR staat voor Internal Rate of Return, interne rentevoet waarbij de netto contante waarde gelijk is aan 0 vermogen (Peter J. Vlek en anderen, Investeren in Vastgoed, grond en gebieden p 380 Management producties 2009) [xvii] In de economie bekent als hefboomwerking, de term voor het effect dat ingeval van gemengde financiering het rendement op eigen vermogen gunstig of ongunstig beïnvloed kan worden door het verschil tussen het rendement op het totale vermogen en rente verschuldigd op het vreemd vermogen (Peter J. Vlek en anderen, Investeren in Vastgoed, grond en gebieden p 380 Management producties 2009) [xviii] Onder andere rechtbank den Haag 2 mei 2007, LJN BA 4361, Rechtbank Almelo 9 mei 2007, LJN BA 6339, zoals opgenomen in het artikel van P.M. Leerink, Onjuiste taxaties? Praktisch procederen p / 6