Voorstel aan de Raad. Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 6 juli 2005 / 152/2005. Onderwerp Nieuwbouw Doornroosje

Transcriptie

1 Voorstel aan de Raad Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 6 juli 2005 / 152/2005 Onderwerp Nieuwbouw Doornroosje Programma / Programmanummer Grondbeleid / 4310 Portefeuillehouder P. Depla Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 31 mei 2005 Samenvatting Op 27 april 2005 heeft de Raad ingestemd met de verdere uitwerking van de plannen voor de realisatie van nieuwbouw voor Doornroosje op de voormalige TPG locatie op het Stationsplein. Dit voorstel bevat de randvoorwaarden voor het proces voor de aanbesteding van de nieuwbouw voor Doornroosje en ook de inhoudelijke randvoorwaarden voor de totale projectontwikkeling (poppodium, woningbouw, parkeren, etc). Voorstel om te besluiten - het plan van aanpak aanbesteding Doornroosje vast te stellen en de aanbesteding uit te voeren; - het ruimtelijk- en planologische kader vast te stellen. Opgesteld door, telefoonnummer P320 Henk Berends, 2833 Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

2 Voorstel aan de Raad Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Op 27 april heeft de raad ingestemd met de verdere uitwerking van het proces voor de realisatie van nieuwbouw voor het poppodium Doornroosje. Na een locatieonderzoek is de locatie van de voormalige TPG aan het Stationsplein gekozen als de locatie voor nieuwbouw. Het poppodium maakt onderdeel uit van een breder samengesteld project: woningbouw, studentenwoningen, eventueel kantoorfunctie, parkeren, etc. Na onderzoeken naar de haalbaarheid van nieuwbouw als onderdeel van een integraal project is gebleken dat een meer traditionele manier van financiering van de nieuwbouw, waarbij de gemeente eigenaar wordt, nu niet haalbaar is: daarvoor zijn te weinig middelen gereserveerd op de gemeentelijke begroting. Bij de opzet van de projectontwikkeling wordt daarom uitgegaan van (gedeeltelijke) private financiering van het project. Nadere voorstellen en informatie over de financieringsopzet en financiële haalbaarheid van het poppodium treft u aan in het separate raadsvoorstel. Hierin vindt u ook informatie omtrent de inpassing van regelgeving m.b.t. staatssteun. In dit voorstel worden de randvoorwaarden voor de totale, integrale projectontwikkeling aangegeven en de procedure voor de selectie van marktpartijen door een aanbestedingsprocedure beschreven. Met de vaststelling is het kader voor de projectontwikkeling (inclusief poppodium) vastgelegd tussen College van B&W en de Gemeenteraad. Randvoorwaarden voor herontwikkeling voormalige TPG-locatie. De complete set aan inhoudelijke randvoorwaarden treft u aan in bijlage 1. Samengevat zijn de belangrijkste randvoorwaarden: Stedenbouwkundig: Gestreefd wordt naar een combinatie van poppodium Doornroosje, woningbouw, studentenhuisvesting (minimaal 40% van het totaal aantal wooneenheden en minimaal 150 stuks), parkeren en mogelijk kantoren en andere functies. De eenzijdige invulling met kantoren van Spoorzone wordt hiermee doorbroken. De markante positie aan het Stationsplein rechtvaardigt een belangrijk hoogbouwaccent op deze locatie (25 tot 30 bouwlagen) zoals ook was opgenomen in het Spoorboekje. De hoogbouwlocaties zoals Hezelpoort en de Knoop Graafseweg en de voormalige TPG-locaties zullen zo de belangrijke locaties in de Spoorzone markeren. Inpassing van hoogbouw zal bij moeten dragen aan de doelstelling het Stationsplein een intiemer, meer besloten karakter te geven. Hiertoe zou rondom het plein een soort plint ontwikkeld moeten worden van ca. 5 bouwlagen (idem bij mogelijke overkluizing Tunnelweg en herontwikkeling Metterswane). Deze plint moet de overgang begeleiden van het plein naar de hoogbouw. In de plint is ruimte voor bijzondere functies zoals Doornroosje. De hoogbouw zal vooral een woonfunctie krijgen. Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

3 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 2 Aandachtspunten bij de projectontwikkeling zijn de aansluiting op de openbare ruimte (voetgangersstromen en fietsers, auto en fiets). Ook moet er een goede overgang tot stand moeten worden gebracht met het politiebureau. Hergebruik van (onderdelen) van het bestaande gebouw is een nader te onderzoeken optie. De parkeervoorziening zal op eigen terrein tot stand moeten worden gebracht. Het aanwezige hoogteverschil in de kuil biedt hiervoor mogelijkheden. Verkeer In eerdere plannen voor de herontwikkeling van de TPG locatie is uitgegaan van de realisatie van een busbuffer op deze locatie. Zoals door ons College was vermeld in het raadsvoorstel van 27 april is de busbuffer niet te combineren met een poppodium in een gebouw op de voormalige TPG-locatie (financieel, ruimtelijk, constructief). In deze plannen wordt er daarom vanuit gegaan dat de ooit als tijdelijke busbuffer aangelegde plaatsen langs de Burg. Hustinxstraat en de Spoorstraat permanent deze functie krijgen. Dit zal tot gevolg hebben dat geen subsidie wordt verkregen voor de realisatie van een busbuffer op de TPGlocatie (wel opgenomen in beschikking Verkeer en Waterstaat voor de Spoorzone uit Opgemerkt wordt dat de formele realisatietermijn van deze subsidie al is verstreken). De parkeervoorziening voor het project zal op eigen terrein plaats vinden volgens de normen van het CROW, volgens gemeentelijk beleid (parkeervisie). Er wordt voor het project geen parkeervoorziening gemaakt voor de bezoeker van Doornroosje. Zij zullen gebruik gaan maken van de te realiseren parkeergarage onder de Van Schaeck Mathonsingel. Voor fietsers is wel een stallingsmogelijkheid opgenomen in de randvoorwaarden. De politie Gelderland-Zuid heeft eerder aangegeven over extra parkeergelegenheid te willen beschikken. Zij huurt hiertoe nu ook terrein van de gemeente dat in de herontwikkeling wordt betrokken. Ook heeft de politie een wens voor een extra ontsluitingsweg van haar pand naar de openbare weg. Deze zaken zullen verder worden onderzocht met de politie en vooralsnog als wens worden meegenomen. Milieu Geluid, bodem, luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is noodzakelijk. Risico s zijn ook aanwezig wat betreft de bodemkwaliteit en de noodzakelijke grondwatersanering. Voor deze onderwerpen wordt verwezen naar de bijlage. Programma Uitgangspunt is realisatie van een poppodium van ca m2 bvo voor Doornroosje, minimaal 150 studenteneenheden (en aandeel van 40% in totaal aantal wooneenheden), aangevuld met vrije sector woningbouw, mogelijk aanvullende functies (geen detailhandel wel kleinschaligere kantoren) en parkeren. Nadere informatie treft u aan in bijlage 1. Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

4 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 3 Procedure selectie marktpartijen en aanbesteding poppodium. Uitgangspunt is dat de projectontwikkeling plaatsvindt binnen kaders van regelgeving op het gebied van aanbesteding. In bijlage 2 treft u een plan van aanpak aan voor de aanbesteding. In het voorstel worden de verschillende mogelijke aanbestedingsvormen beschreven en wordt geadviseerd te kiezen voor een niet openbare procedure (voorselectie). Doel is dat de gemeente een inkoopresultaat behaalt voor haar programma van eisen maar ook de regie behoudt op het vervolgproces (denk bijvoorbeeld aan situatie na afloop van beschikbaarheidsperiode poppodium). Betrokken partijen zijn in bijlage twee genoemd. De belangrijkste zijn: Doornroosje (huurder/gebruiker poppodium), SSHN (opdrachtgever/eigenaar studentenwoningen),. eventueel de politie Gelderland-Zuid (mogelijke realisatie extra voorzieningen zoals hierboven aangegeven voor eigen rekening en risico). De voorwaarden wat betreft projectontwikkeling zijn dat er een minimale grondprijs wordt gehanteerd voor de TPG-locatie van 3,5 miljoen. Met deze opbrengst is de planexploitatie Spoorzone-onderdeel TPG sluitend. Inzet van de aanbesteding is om met de inzet van gemeentelijke middelen (zie Raadsvoorstel nieuwbouw Doornroosje) de beschikbaarheid te verkrijgen over een poppodium cnf programma van eisen van Doornroosje gedurende een periode van 15 jaar. De uiteindelijke grondopbrengst van de locatie zal residueel worden bepaald. Meeropbrengsten boven de 3,5 miljoen zullen gelijkelijk worden gedeeld tussen de planexploitatie Spoorzone (afdekking risico s) en het poppodium (bijvoorbeeld beschikbaarheidperiode verlengen). In de procedure is opgenomen dat de gemeente na afloop van de beschikbaarheidperiode van 15 jaar een afweging kan maken voor doorzetting van de huur danwel koop van het poppodium. Door dit tijdig te doen kan tzt worden afgewogen of de benodigde middelen in de gemeentebegroting worden vrijgemaakt, wat Doornroosje zelf aan huur kan betalen, etc. Voor verder informatie wordt verwezen naar het plan van aanpak aanbesteding. 2 Doelstelling De doelstellingen voor de herontwikkeling van de voormalige TPG-locatie zijn: - realisatie van een multifunctioneel, stedelijk gebouw met een hoogteaccent waarmee de eenzijdige invulling van de spoorzone met kantoren wordt doorbroken; 3 Argumenten Zie onder 1. 4 Financiën De kosten en opbrengsten van het project worden verantwoord in de exploitatie Spoorzone. De ontwikkeling zoals hier opgenomen past binnen deze planexploitatie. Voorlopig wordt er van uitgaan dat de gemeente bouw- en woonrijp maakt en hier dus ook de risico s loopt (oa bodem/grondwater sanering en sloop van het gebouw). Mogelijk Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

5 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 4 dat het uiteindelijke voorstel dat is dat dit door marktpartijen gebeurt. De minimale grondprijs zal dan worden verlaagd. Uiteindelijk zal pas na de aanbesteding duidelijk zijn of het een haalbaar plan is. Mocht het plan toch geen doorgang vinden dan zullen de kosten van de aanbesteding ten laste worden gebracht van het programma cultuur. De wethouder Ontwikkelingsbedrijf is verantwoordelijk voor de totale projectontwikkeling van de TPG-locatie (inhoudelijk en financieel). De wethouder Cultuur is binnen het College verantwoordelijk voor het poppodium (inhoudelijk en financieel). 5 Juridische aspecten Hiervoor is al ingegaan op aanbestedingsregels. Hier moet ook de positie van NS Vastgoed worden vermeld. Eerder is al gemeld dat zij op grond van een intentieovereenkomst het ontwikkelrecht van de locatie hebben. Indien NS Vastgoed hier gebruik van wil maken zal zij de aanbesteding voor de gemeente moeten organiseren. Op grond van een eerste, informele, reactie is daar in dit voorstel niet van uit gegaan. Inmiddels is de NS een aanbieding gedaan. Zij bestuderen dit nog. Indien zij toch gebruik wenst te maken van haar ontwikkelrecht, zal dit leiden tot een andere uitgangssituatie. 6 Communicatie N.v.t. 7 Uitvoering Na besluitvorming in de Raad zullen de volgende stappen worden doorlopen: - opstellen aanbestedingsleidraad - opstellen advertentie publicatieblad EU - opstellen overeenkomsten - opstellen uitnodiging tot inschrijving (met bijlagen) - opstellen biedingsdocument Het besluit tot gunning zal worden genomen door uw Raad. Gepland is dat in de Raad van februari 2006 plaats vindt. Voor realisatie van het plan zal een bestemmingsplanwijzging doorlopen moeten worden. De vroegste start van de bouw is voorzien in 2007, oplevering in College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

6 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 5 mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Bijlage(n): 1: ruimtelijk- en planologisch kader TPG-locatie 2:plan van aanpak aanbesteding Raad Doornroosje nieuwbouw.doc

7 Memorandum Directie Grondgebied Projectbureau Projectleiding Datum 24 mei 2005 Opgesteld door, telefoonnummer Hans Eijsbouts, Onderwerp Ruimtelijk- en planologische kader TPG-locatie A. Inleiding Na een jarenlange zoektocht is politiek besloten de TPG-locatie Stationsplein aan te wijzen als de nieuwe vestigingsplaats voor poppodium Doornroosje. De locatie biedt daarnaast mogelijkheden voor de ontwikkeling van enkele andere functies. Reeds aangewezen zijn in dit verband plm. 150 studenteneenheden. Onderzocht moet worden welke andere functies naast Doornroosje ter plaatse wenselijk en ook goed inpasbaar zijn. Stedenbouwkundig is de TPG-locatie in de ontwikkeling van de Stationsomgeving een belangrijke beeldbepalende opgave. Zowel in het Masterplan Stationsomgeving van 1995 als het in 2004 gepresenteerde Spoorboekje Nijmegen is dit belang onderkend. Verschillende ideëen zijn intussen de revue gepasseerd maar tot concrete invulling is het tot op heden niet gekomen. Met de nu voorgestane aanpak wordt gezocht naar een definitieve invulling van de locatie. Bij de realisatie van het busstation in 1997 is vanwege het toen niet beschikbaar zijn van de TPG-locatie een tijdelijke busbuffer gecreëerd langs de Burgemeester Hustinxstraat en de Spoorstraat. Deze functioneert tot op heden als zodanig. Telkens weer bleek bij studies voor herontwikkeling van de TPG-locatie dat het programma voor de busbuffer een zware claim legt op de ruimtelijke invulling van die TPG-locatie. Om die reden wordt in de nu voorliggende opgave uitgegaan van een invulling van de TPG-locatie zonder busbuffer. Voor Doornroosje wordt een bijzondere financieringsconstructie toegepast. De in de gemeentelijke begroting als sinds jaren gereserveerde gemeentelijke financiële middelen worden voor Doornroosje ingezet als investering. De benodigde aanvullende investering moet worden verzorgd door marktpartijen. Daaraan is een contractperiode van 15 jaar gekoppeld. Feitelijk wordt Doornroosje daarmee huurster voor een periode van 15 jaar, na afloop van deze periode is de gemeente Nijmegen Raad bijlage doc

8 Memorandum Vervolgvel 1 financieel niet meer in beeld. Doornroosje zal in de nieuwe situatie die dan intreedt ook nieuwe afspraken moeten maken met marktpartijen voor het vervolg. Bij voorkeur zal dat zijn op de TPG-locatie. Mocht na 15 jaar blijken dat Doornroosje op die plek niet meer verder kan of wil dan moet de voor Doornroosje ontwikkelde ruimte/accommodatie een aanvaardbare herbestemming kunnen krijgen. Deze omstandigheid stelt eisen aan vormgeving en flexibele inzetbaarheid van de accommodatie voor Doornroosje. Daardoor is het nu al noodzakelijk rekening te houden met de mogelijkheden, om te blijven combineren met de andere functies die op de TPG locatie tot stand worden gebracht. Uiteraard zal ook het bestemmingsplan hierop moeten anticiperen. C. De ruimtelijk-functionele randvoorwaarden Opmerkingen vooraf: a. Deze randvoorwaarden zijn bestemd voor nieuwe ontwerpen en zijn dus niet de reactie op een bestaand voorstel voor de locatie van buro Soeters en van Eldonk. b. de uiterste grenzen voor herontwikkeling van de locatie Stationsplein zijn opgezocht ter maximalisering van de haalbaarheid van de herontwikkeling van de locatie inclusief Doornroosje. c. in elk geval maken Doornroosje en plm. 150 studenteneenheden deel uit van het te realiseren programma. Voor het overige zijn in het programma op te nemen: - plm. 150 koopappartementen - kantoren en/of overige economische functies tot maximaal m 2. De bij dit programma behorende voorzieningen (bijvoorbeeld parkeeraccommodatie) worden concreet benoemd en onderbouwd. Opgave is om met een goede mix van functies een belangrijke bijdrage te leveren aan het stedelijk karakter van de stationsomgeving; de eenzijdige invulling met kantoorfuncties wordt hiermee doorbroken. d. de randvoorwaarden moeten marktpartijen een reële kans geven op korte termijn haalbare en technisch uitvoerbare plannen te ontwikkelen e. de randvoorwaarden zijn concreet en toegespitst op de locatie TPG, zij bevatten bijvoorbeeld zo weinig mogelijk verwijzingen naar andere documenten of naar wet- en regelgeving. f. de randvoorwaarden moeten in beeld brengen welke effecten/knelpunten kunnen gaan spelen als uitvloeisel van de herontwikkeling van de locatie inclusief poppodium Doornroosje. g. het politieburo maakt momenteel nog gebruik van het bestaande parkeerterrein van TPG voor de stalling van voertuigen die te hoog zijn voor de eigen parkeergarage. Voor het overige wordt de parkeergarage van de politie hoofdzakelijk gebruikt voor het parkeren van auto s die politiefunctionarissen gebruiken in het woon-werkverkeer. h. de huidige TPG-functie in het gebouw blijft misschien op dezelfde locatie gehandhaafd in een nieuwbouw situatie (optie). Raad bijlage doc

9 Memorandum Vervolgvel 2 De concrete uitwerking van de randvoorwaarden Milieu en veiligheid: Geluid: Er bestaan vrijwel zeker geen beperkingen (als gevolg van de nabijheid van spoorlijn en het wegverkeer) voor het oprichten van een poppodium. De voorkeur bestaat voor het positioneren van Doornroosje aan de zijde van de spoorlijn (westzijde). De studenten- en de overige woningen kunnen dan worden ontwikkeld aan de oostzijde. Aan de oostzijde lijken de problemen als gevolg van de geluidbelasting in het ontwerp op te lossen. Vanuit wet en beleid zijn de volgende voorwaarden van toepassing: > de appartementen worden uitgevoerd met een dove gevel aan de geluidbelaste zijde > de appartementen worden eveneens voorzien van een geluidluwe zijde, hier worden ook de eventuele buitenruimte opgenomen. Dit leidt tot een gesloten cordon naar de geluidsbronnen toe met een geluidluwe binnenruimte. > er worden maximaal één woonkamer en één slaapkamer aan de geluidsbelaste zijde geprojecteerd. Er dienen echter serieuze inspanningen te worden gedaan om de slaapruimte in elk geval aan de geluidluwe zijde te situeren als de studentenwonngen als 2-kamerappartementen worden uitgevoerd. > er wordt gecompenseerd voor de geluidsbelasting die ter plaatse zal worden ondervonden middels gevelisolatie. Luchtbehandeling, parkeerontsluiting, horeca en overige activiteiten worden zodanig gerealiseerd dat de geluidsbelasting voldoet aan de normen zoals gesteld in de Wet Milieubeheer. De binnenakoestiek vergt nog aanvullend onderzoek in verband met de aanwezigheid van het poppodium Doornroosje. Woningbouw ondervindt zeker beperkingen als gevolg van de normering t.a.v de luchtkwaliteit. Ook woningen die op grotere hoogte worden ontwikkeld zullen waarschijnlijk nog steeds sterk milieubelast zijn (geluid en luchtkwaliteit). De beperkingen als gevolg van de luchtkwaliteitsnormering kunnen sterk verminderen indien tenminste een groot deel van de lijnbussen op gas gaat rijden. Het NS-station en het emplacement vormen geen relevante bron m.b.t. de luchtkwaliteit. Het is vrijwel zeker dat Doornroosje als ontvanger geen gevoelige bestemming is vanuit de optiek van luchtkwaliteit. Hetzelfde geldt voor de kantoren van Doornroosje en eventuele andere economische functies. Over precieze berekeningen en/of metingen zal nader geadviseerd moeten worden zodra meer gegevens over bouwplannen en verkeersstromen bekend Raad bijlage doc

10 Memorandum Vervolgvel 3 zijn. De situatie is te ingewikkeld om als gemeente nu al berekeningen uit te voeren met CAR II. Deze berekeningen en eventuele metingen zullen extern moeten worden uitgevoerd. Bodem: De locatie valt binnen het gasfabrieksterrein. De bodem is in 1994 en in 1999 onderzocht en vastgesteld is dat de TPG locatie zich bevindt binnen een geval van ernstige bodemverontreiniging. De daarop van toepassing zijde procedure moet derhalve worden doorlopen. Nog in 2005 zal een saneringsonderzoek naar de verontreinigingen worden uitgevoerd. De keuze voor herinrichting van de TPG-locatie maakt het opstellen van een saneringsplan noodzakelijk. De saneringskosten worden bepaald door de hoeveelheid grondverzet; deze hoeveelheid kan aanzienlijk zijn indien een forse parkeergarage wordt ontwikkeld. Verder moet rekening worden gehouden met de grondwaterverontreiniging (grondwaterbemaling mag niet zonder meer worden toegepast, daarnaast mag de herontwikkeling en herinrichting van de locatie een toekomstige grondwatersanering niet in de weg staan). Verkeer, vervoer, parkeren: Situatie: De Stieltjesstraat, Spoorstraat en Burgemeester Hustinxstraat zijn gecategoriseerd als 50 km wegen, gebiedsontsluitingswegen categorie B. Het stukje Stationsplein is gecategoriseerd als erftoegangsweg. Op het Stationsplein zelf geldt een maximumsnelheid van 20 km/u. Parkeren: ter hoogte van het TPG-gebouw/Stieltjesstraat is een fietsparkeerverbod (buiten de stallingen) van kracht, autoparkeren buiten de vakken is niet toegestaan. Parkeereisen: Er moeten voldoende parkeerplaatsen worden gemaakt om de parkeerbehoefte van het geheel van de nieuwe functies te dekken. In de Parkeervisie wordt hiervoor een verantwoordelijkheid gelegd bij de ontwikkelaar van de desbetreffende plannen. Ter bepaling van de aantallen (behoefte) hanteert de gemeente de kengetallen zoals die door het CROW zijn opgesteld (in publicatie 182). Hierbij wordt uigegaan van gemiddelden zoals die gelden voor centrumlocaties in sterk stedelijke gebieden. Hiervan kan in bepaalde mate afgeweken worden op basis van locatie- of functiespecifieke eisen. Voor Doornroosje moet worden gerekend met een minimale parkeerbehoefte van 150 plaatsen, te realiseren in een openbare garage. In geprojecteerde openbare garages is met deze behoefte (nog) geen rekening gehouden (Van Schaeck Mathonsingel). Nader onderzocht moet worden of dit leidt tot een hogere capaciteit van de garage Van Schaeck Mathonsingel of dat dit leidt tot een betere bezettingsgraad. De financiele gevolgen zullen worden meegenomen in de uitwerking van de garage Van Schaeck Raad bijlage doc

11 Memorandum Vervolgvel 4 Mathonsingel. Aanbevelingen: >de openingstijden van de garages zo mogelijk afstemmen op de openingstijden van Doornroosje Voor 150 studenteneenheden zijn 68 parkeerplaatsen nodig. Voor de kantoorfunctie is hier de norm 1,15 parkeerplaats per 100 m2 BVO, daarbij wordt uitgegaan van ca 30m2 BVO per arbeidsplaats Voor de hotelfunctie (indien van toepassing) dient 1 parkeerplaats per hotelkamer te worden gerealiseerd. Parkeren fiets: In of vlakbij het gebouw moet een fietsenstalling worden opgenomen die voldoet aan de eisen van fietsparkeurmerk van de stichting FIPAVO. Deze stalling moet ruimte bieden aan 275 fietsen. De ontsluiting van deze stalling wordt zo direct mogelijk aan de Snelbinder ontsloten. Bij het ontwerp van het buitenterrein moet er voor worden gezorgd dat zo weinig mogelijk aanleiding wordt gegeven de fiets buiten de stalling aan te binden aan hekken en palen. Voorzieningen voor fietsers en voetgangers: In het stadscentrum moet de voetgangersbewegwijzering naar Doornroosje worden opgepakt en verwijzing zal via de Tunnelweg moeten verlopen. De toegang tot de entree van Doornroosje en de andere publieksfuncties mogen niet uitnodigen om via de meest rechte lijn over het busstation te verlopen. De entree daarom te situeren aan de Stieltjesstraat en/of de westzijde van het NS station. Indien alleen aan de Stieltjesstraat een entree wordt gevestigd, dan moet een duidelijke en uitnodigende looproute over Stationsplein en busroute daar naartoe leiden. Expeditie: De bevoorrading en backstage ingang van Doornroosje zal bereikbaar moeten zijn voor grote en lange voertuigen. Desgewenst kan deze op het niveau van de zalen worden gerealiseerd. In dat geval moet de bevoorrading wel geschieden aan de Stieltjesstraat; op het busstation is dit niet toegestaan. Het bereiken van voldoende veiligheid ivm het kruisende fietsverkeer is een belangrijke ontwerpopgave; vrachtauto s e.d. mogen geen belemmerende manoeuvres uitvoeren op de openbare weg. De aanrijroute kan lopen vanaf Tunnelweg/Spoorstraat en de afrijroute gaat via Stieltjesstraat of Stationsplein via de Burgemeester Hustinxstraat naar de Tunnelweg. Bereikbaarheid voor personenauto s: Hiervoor worden dezelfde aan-/afrijroutes aangehouden als voor de expeditie. Er bestaat een voorkeur voor ontsluiting via de Tunnelweg, dit ter beperking van de overlast op de Stieltjesstraat. De linksafbeweging vanuit de Tunnel, nu nog allen voor bussen, zal algemeen mogelijk gemaakt moeten worden. E.e.a. middels autobewegwijzering aan te Raad bijlage doc

12 Memorandum Vervolgvel 5 geven. Bereikbaarheid van de parkeervoorziening in het gebouw: deze kan vanaf het niveau meter +NAP met een hellingbaan worden uitgevoerd, deze valt mogelijk te realiseren via het terrein van het politieburo aangezien voor het politieburo een tweede ontsluiting gewenst is. Stedenbouwkundige randvoorwaarden: De TPG-locatie heeft een markante positie aan het Stationsplein. In het Spoorboekje Nijmegen is aangegeven dat deze positie kan worden vertaald naar een belangrijk hoogteaccent (circa 25 tot 30 bouwlagen). In principe is de gehele Spooorzone een gebied met goede kansen voor hoogbouw, maar voor de TPG-locatie geldt dat in bijzondere mate. Samen zullen de verschillende hoogbouwlocaties de markante plekken van de Spoorzone accentueren, zoals bij de knoop Graafseweg en de Hezelpoort. Bij inpassing van hoogbouw in een stedelijke omgeving dient grote zorgvuldigheid in acht te worden genomen. Het Spoorboekje Nijmegen geeft daarbij als nadrukkelijke wens aan, dat het Stationsplein een intiemer en meer besloten karakter moet krijgen. Hiertoe zou op verschillende locaties rondom het Stationsplein een soort plint ontwikkeld moeten worden van ongeveer 5 bouwlagen. Naast deellocaties waarvoor ontwikkelingsstudies worden opgezet zou deze plint ook van toepassing moeten zijn bij de herontwikkeling van de TPG-locatie. Hiermee wordt een goede overgang gerealiseerd van het plein naar de toekomstige hoogbouw. In deze plint is ruimte voor bijzondere functies zoals poppodium Doornroosje. De hoogbouw zal vooral een woonfunctie krijgen.de maat en vorm van de TPG locatie maken het mogelijk dat aan de noordzijde (tegenover het politiebureau) volume wordt toegevoegd. De hoogte van deze bebouwing zal moeten worden afgestemd op het politiebureau. Binnen de contouren van de totale locatie is het mogelijk de verschillende programmaonderdelen in te passen Aan de zijde van het NS-station en de noordvleugel daarvan moet een goede overgang worden gecreëerd. De herontwikkeling van de noordelijke stationsvleugel in relatie tot de TPG-locatie kan en meer integrale invulling mogelijk maken. Bij de aansluiting op het plein moet de direct aangrenzende openbare ruimte worden betrokken. De aansluiting op het plein vraagt ook aandacht voor de inrichting van de direct aangrenzende openbare ruimte. De toekomstige nieuwbouw kijkt uit op de achterkant van het busstation en er is hier maar beperkte ruimte voor de voetganger. Met name voor publiekstrekkende functies zoals Doornroosje is een goede aansluiting voor voetgangersstromen en fietsers met de omgeving een vereiste. Aan de westzijde grenst de TPG-locatie aan het 1 ste perron van het NSstation. Vele duizenden reizigers passeren hier dagelijks, de Raad bijlage doc

13 Memorandum Vervolgvel 6 toekomstige bebouwing zal met name aan deze zijde hierop ontworpen moeten worden. Extra aandacht is daarbij nodig voor de aansluiting op de stationsoverkapping. Aan de noordzijde (politiebureau) is ook een passende overgang nodig in de bebouwing. Speciale aandacht vraagt hier de invulling van de ongeveer 9 meter diepe kuil. Momenteel is deze ingezet als gebouwde parkeervoorziening voor de politie, een optie die ook voor de toekomstige functies in het TPG-gebouw aantrekkelijk kan zijn. Volledige nieuwbouw of handhaving (deel van) huidige TPG-gebouw? Tot nu toe is bij verschillende studies steeds uitgegaan van totale nieuwbouw. Indien de busbuffer uit het programma wegvalt zijnoplossingen denkbaar waarbij het bestaande gebouw voor herontwikkeling als vertrekpunt wordt genomen. Aan de achterzijde kunnen dan bijvoorbeeld volumes worden toegevoegd (zoals de zalen van Doornroosje) en op de oostelijke kop het gewenste hoogte-effect. Het bestaande gebouw dient dan een meer open karakter te krijgen, te realiseren in de hiervoor beschreven plint rondom het Stationsplein. Beeldkwaliteit: De kwaliteit van een groot deel van de huidge bebouwing rondom het Stationsplein laat sterk te wesnsen over: veel anonieme en introverte gebouwen. Voor een samenhangende beeldkwaliteit tussen de verschillende deelprojecten is gedegen afstemming noodzakelijk, deze zal wanneer nodig tijdens het planproces door de gemeente worden geïnitieerd. Samenvatting van de stedenbouwkundige randvoorwaarden: > volume-opbouw gaat uit van hoogte accent (25 tot 30 bouwlagen in combinatie met een plint van plm 5 bouwlagen > een goede ruimtelijke en functionele aansluiting op perron 1 is voorwaarde > binnen de huidige hoofdopzet van het Stationsplein worden aanpassingen doorgevoerd ten dienste van een veilige geleiding van fietsers en voetgangers > o.m. de kuil wordt ingezet voor de eigen behoefte aan parkeren, daarbij is afstemming noodzakelijk met de politie i.v.m. huidige gebruik. > inpassing van het bestaande gebouw TPG is een serieus te onderzoeken optie > afstemming beeldkwaliteit met andere projecten aan het Stationsplein is noodzakelijk. Ontwikkeling en toekomstwaarde locatie: Omdat de contractperiode voor Doornroosje eindigt na 15 jaar is het Raad bijlage doc

14 Memorandum Vervolgvel 7 noodzakelijk dat de accommodatie voor Doornroosje van meet af aan aanpasbaar wordt gebouwd. Dus geschikt moet worden gemaakt voor passend opvolgend gebruik, indien nodig. Concreet houdt dit in dat Doornroosje niet beneden maaiveld kan worden gebouwd. bevoorrading en parkeeroplossingen kunnen desgewenst wel beneden maaiveld worden gerealiseerd. Economische functies: Ondersteunende horeca: Deze functie is nu al aanwezig bij Doornroosje en kan ondervoorwaarden (zie: hierna) ook in de nieuwe situatie worden opgenomen. Ondersteunende horeca kan vaak moeilijk los worden gekoppeld van de hoofdfunctie; voor het goed functioneren van een voorziening als Doornroosje is ook vanuit de klant geredeneerd- ondersteunende horeca een noodzaak. Daar staat tegenover dat voorkomen moet worden dat het toestaan van ondersteunende horeca leidt tot ongewenste concurrentie met bestaande normale horecavoorzieningen. Derhalve moeten regels worden gesteld aan de omvang van de ondersteunende horeca-activiteiten. In het op te stellen bestemmingsplan dient de bepaling te worden opgenomen dat ondersteunende horeca is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de beleidslijn geldt alleen voor ondersteunende horeca die voldoet aan de volgende criteria > de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdactiviteit (poppodium) > de openingstijden van de horeca zijn aangepast aan de openingstijden van de hoofdactiviteit > de toegang tot de horeca-activiteit is uitsluitend via die van de hoofdactiviteit; er is dus geen aparte ingang > het aantal m2 s ondersteunende horeca is gemaximeerd ten opzichte van de hoofdfunctie > er is in het pand vrij toegankelijke sanitaire ruimte >voor de horeca-activiteit mag geen afzonderlijke reclame worden gemaakt. 2. de volgende beperkingen gelden: > het aantal m 2 s ondersteunende horeca dient gemaximeerd te worden ten opzichte van de hoofdfunctie. Het aantal m 2 s mag voor bijzondere en recreatieve doeleinden (de hoofdfunctie) niet boven 10% van het totale oppervlak van die hoofdfunctie uitkomen. (definitie van gehanteerde oppervlakte: de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, ten dienste van de ondersteunende horeca functie, niet inbegrepen de daarbij behorende ruimten als opslag, keuken en toiletruimten). Kantoren: Raad bijlage doc

15 Memorandum Vervolgvel 8 Bij raadsbesluit in oktober 2000 is de Stationsomgeving aangewezen als A-locatie voor kantoren. Gezien de huidige marktontwikkelingen lijkt het niet haalbaar en wenselijk dat er op dit moment grootschalige kantoren op deze locatie worden ontwikkeld. Meer kleinschalige kantoren aan het Stationsplein behoren in principe wel tot de mogelijkheden. Detailhandel: Detailhandel op deze locatie wordt niet toegestaan, omdat de locatie geen onderdeel vormt van de bestaande voorzieningenstructuur van het centrum van Nijmegen. Hotelfunctie: Binnen het centrum van Nijmegen is markttechnisch nog ruimte voor een hotelfunctie. Of en hoe deze functie op de TPG-locatie kan worden gerealiseerd is mede afhankelijk van de plannen die er op dit punt zijn bij de Stadsschouwburg. In elk geval zou de TPG-locatie een alternatief kunnen zijn wanneer hotelplannen bij de Stadsschouwburg geen doorgang zouden vinden. De plannen bij de stadsschouwburg hebben echter de voorkeur van ons college. Raad bijlage doc

16 Doornroosje te Nijmegen Plan van Aanpak aanbesteding Werknummer bbn : 4767 Datum : 25 mei 2005 Rapportnummer : 001 Tekstgedeelte : 17 pagina s Versie : 003 Aantal bijlagen : 0 Status : definitief Opgesteld door : ir. J. de Wildt / mr. ing. J.W.A Geel info@bbn.nl Doorkiesnummer : Faxnummer : Internet :

17 INHOUDSOPGAVE blz. 1. Inleiding Achtergrond Opzet van dit rapport Uitgangspunt bij aanbesteding Het project Inleiding De opdrachtgever Dagelijkse coördinatie Omvang van het project Planning Betrokken partijen Stedenbouwkundige procedures Risico s Overeenkomst tussen gemeente en NS Vastgoed Verontreinigde grond en/of grondwater Diversiteit partijen en belangen Parkeergelegenheid en tweede ontsluiting parkeerplaats De risico s van vertraging in de beoogde planning Bezoekersstromen en parkeerproblemen Bouwen nabij spoor Afbreukrisico s Financieel Investering Opbrengsten Exploitatie Communicatie Vastlegging taken en verantwoordelijkheden Keuze aanbestedingsprocedure Europese aanbesteding Mogelijke procedures Openbare procedure Niet-openbare procedure Voor- en nadelen van beide procedures tegenover elkaar Conclusie Kaderstellende randvoorwaarden Inleiding Programma s van eisen Programma van eisen Doornroosje Programma van eisen studentenwoningen Programma van eisen reguliere woningen Programma van eisen TNT Real Estate Programma van eisen parkeergelegenheid... 14

18 4.3. Stedenbouwkundige randvoorwaarden Randvoorwaarden programmering Randvoorwaarden financiële kanten overeenkomsten Looptijden overeenkomsten Overig Vervolgtraject... 17

19 1. INLEIDING 1.1. ACHTERGROND De gemeente Nijmegen heeft zich de laatste jaren gebogen over de toekomst van het poppodium Doornroosje. Bij beantwoording van de vraag waar en hoe Doornroosje gehuisvest dient te zijn, is een locatieonderzoek verricht en is vastgesteld welk ambitieniveau met Doornroosje dient te worden nagestreefd. De gemeente heeft besloten tot het ambitieniveau van regionale topper, dat wil zeggen een zelfstandig poppodium met een kleine zaal van 400 en een grote zaal van staanplaatsen. Voor een poppodium met een dergelijke opzet volstaat de huidige huisvesting niet en is nieuwbouw vereist. De gemeente heeft daarbij gekozen voor de TPG-locatie (voormalige PTT-gebouw) aan het Stationsplein. Naast het poppodium omvat het project studentenwoningen, koopappartementen, en kantoorruimte. Na uitvoerige onderzoeken naar de haalbaarheid van de nieuwbouw met de beschikbare gemeentelijke middelen, is de gemeente tot de conclusie gekomen dat de traditionele wijze van financiering ontoereikend is, en dat aan alternatieve vormen van financiering moet worden gedacht om realisatie met het gewenste ambitieniveau mogelijk te maken. Bij de opzet van de planontwikkeling wordt daarom uitgegaan van (deels) private financiering van het project OPZET VAN DIT RAPPORT Voordat uiteindelijk kan worden overgegaan tot het starten van de aanbestedingsprocedure zullen nog enkele stappen genomen moeten worden. Dit rapport neemt enkele van die stappen, en beoogt enerzijds weer te geven wat reeds vaststaat, en anderzijds te inventariseren welke onduidelijkheden nog weggenomen moeten worden. Daar waar nodig zullen in de tekst vragen worden gesteld over zaken die nog verduidelijking behoeven. In hoofdstuk 2 zijn de kenmerken van het project weergegeven. Hoofdstuk 3 geeft de mogelijke aanbestedingsprocedures weer, en beargumenteert welke procedure in het onderhavige geval het meest geschikt is. Voordat de aanbestedingsprocedure gestart kan worden is het nodig helder voor ogen te hebben wat gevraagd moet worden aan de ontwikkelaar. Daarom komen in hoofdstuk 3 de kaderstellende randvoorwaarden aan de orde. Dit rapport sluit af (hoofdstuk 4) met een weergave van de stappen die nog zullen volgen.

20 1.3. UITGANGSPUNT BIJ AANBESTEDING Uitgangspunt van bbn is de aanbestedingsprocedure namens de gemeente zodanig in te richten, dat de gemeente een goed inkoopresultaat behaalt voor de basisspecificaties, en tegelijkertijd de regie behoudt over het vervolgproces. Doel is kort gezegd positiebehoud van de opdrachtgever. De definitieve vraagspecificatie en met name de contracten moeten de gemeente in staat stellen om de gewenste kwaliteit in het verdere verloop van het proces af te dwingen, maar dienen daarnaast speelruimte te laten om toekomstige ontwikkelingen en voortschrijdend inzicht tegen acceptabele condities te verwerken in de plannen. Hierdoor ontstaat een merkwaardig spanningsveld. Immers dient enerzijds alles vast te liggen, en er anderzijds sprake te zijn van flexibiliteit en speelruimte. In dit spanningsveld heeft bbn inmiddels bij een groot aantal vergelijkbare projecten succesvol geopereerd, met name door gebruik te maken van innovatieve aanbestedingsvormen. Sommige contractvormen geven de benodigde speelruimte weg. Indien de gemeente bijvoorbeeld zou contracteren op basis van turnkey, dan draagt zij hiermee in een betrekkelijk vroeg stadium de regie over het proces in belangrijke mate over aan de ontwikkelaar, en is het programma van eisen haar enige punt van houvast. De door bbn op te stellen modelcontracten zullen de opdrachtgever juist in de gelegenheid stellen om de regie zelf te behouden.

21 2. HET PROJECT 2.1. INLEIDING In dit hoofdstuk worden de kenmerken van het project kort weergegeven DE OPDRACHTGEVER De opdrachtgever c.q. aanbestedende dienst is: Gemeente Nijmegen Postbus HG NIJMEGEN Contactpersonen namens Gemeente Nijmegen: de heer drs. J.H. Berends, projectontwikkelaar bij Directie Wijk & Stad DAGELIJKSE COÖRDINATIE De (dagelijkse) coördinatie bij de aanbestedingsprocedure zal worden uitgevoerd door de heer J. de Wildt, senior projectmanager bij bbn OMVANG VAN HET PROJECT Het project omvat het ontwerp en de realisatie van ten minste: een poppodium met een kleine zaal van 400 en een grote zaal van staanplaatsen (totaal m 2 bvo); minimaal 150 studentenwoningen (totaal circa 40 m 2 bvo per woning) en minimaal 40% van het totale woningbouwprogramma; 150 (reguliere) koopappartementen naar idee van de ontwikkelaar (afmetingen nog niet bekend); parkeergelegenheid (parkeergarage en/of parkeerterrein), zie randwoorwaardennotitie; eventueel kantoorruimte voor TNT Real Estate (totaal circa m 2 bvo en 2400 m 2 onbebouwde ruimte).

22 2.5. PLANNING definitief Plan van Aanpak aanbesteding College van B&W Commissie Stedelijke Samenleving beslissing Raad over: - aanbestedingswijze Doornroosje - inzet private financiering - kaderstellende randvoorwaarden en - gemeentelijke bijdrage voor investering en programmering begin juli 2005 advertentie opstellen en publiceren medio september 2005 inleveren aanmeldingen ontwikkelaars eind september 2005 voorselectie gegadigden/ontwikkelaars door gemeente aanbesteding okt / nov 2005 opstellen aanbiedingen door gegadigden/ontwikkelaars eind november 2005 inleveren aanbiedingen gegadigden/ontwikkelaars december 2005 keuze gegadigde/ontwikkelaar contractering jan / feb 2006 uitwerking overeenkomst met gegadigde/ontwikkelaar planontwikkeling maart 2006 tot en met door ontwikkelaar maart 2007 sloop en november 2006 tot en met door gemeente sanering februari 2007 realisatie maart 2007 tot en met door ontwikkelaar december 2008 januari /februari 2009 ingebruikname accommodatie Doornroosje 2.6. BETROKKEN PARTIJEN De volgende partijen zijn betrokken bij het project: de gemeente als eigenaar van de grond, opdrachtgever en aanbestedende dienst; Doornroosje als huurder (gebruiker) van het pand; Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN) als opdrachtgever en later als eigenaar van de studentenwoningen; Politie Gelderland Zuid voor zover het betreft het voor eigen rekening en risico realiseren van een nieuwe tweede parkeerontsluiting voor haar eigen terrein; TNT Real Estate is niet zozeer betrokken bij het project, maar heeft wel aangetoond geïnteresseerd te zijn in huur van de nieuw te ontwikkelen kantoorruimte, hetgeen van belang kan zijn bij het opstellen van het programma van eisen;

23 NS Vastgoed is betrokken bij het project voor zover het betreft de met de gemeente gesloten intentieovereenkomst (hierover later meer) STEDENBOUWKUNDIGE PROCEDURES Resterende vragen: Kan de gemeente aan bbn aangeven wat het bestemmingsplan bepaalt voor de TPG-locatie? Welke RO-procedures zijn noodzakelijk bij afwijking van het bestemmingsplan om de huisvesting toch te kunnen verwezenlijken? Artikel 19 lid 1? Lid 2? Artikel 10? De Hogere Grenswaarde Procedure? 2.8. RISICO S Er dient een risico-inventarisatie plaats te vinden van de risico s die het plan kent. Vooralsnog zijn de volgende risico s te onderkennen Overeenkomst tussen gemeente en NS Vastgoed De gemeente en NS Vastgoed hebben een overeenkomst gesloten waarbij aan NS Vastgoed een eerste ontwikkelrecht is toegekend. Indien NS Vastgoed van dit recht gebruik maakt, zal zij het poppodium voor de gemeente moeten aanbesteden. Hierover vindt overleg plaats met NS Vastgoed. Voordat de aanbesteding in gang wordt gezet, dient hierover duidelijkheid te zijn Verontreinigde grond en/of grondwater De grond en/of het grondwater van de voormalige gasfabriek blijkt verontreinigd te zijn. De gemeente heeft besloten de sanering zelf uit te voeren. Bbn adviseert de gemeente om de bouwkundige situatie onder de bestaande nog te slopen bebouwing in kaart te brengen, om zodoende zicht te krijgen op de kosten van sanering. Vraag daarbij is bijvoorbeeld of er nog damwanden aanwezig zijn. Indien dat niet het geval is, moet er rekening mee worden gehouden dat deze geplaatst moeten worden om verzakkingen van de grond bij de sanering te voorkomen. Voorts is van belang reeds heden de mate van vervuiling vast te laten stellen, om de benodigde maatregelen en de kosten daarvan te kunnen bepalen. Zo lang de mate van vervuiling niet bekend is, blijft de verontreinigde grond een onzekere factor in het project en bestaat het risico van vertraging en budgetoverschrijding Diversiteit partijen en belangen Bij het project zijn diverse partijen betrokken, hetgeen een grote diversiteit aan belangen met zich brengt. Goede communicatie is hierbij zeer belangrijk. Ook moet hierbij gedacht worden aan niet direct bij het project betrokken partijen als De

24 Matrixx en de inwoners van Nijmegen. Wat betreft de laatste groep heeft de gemeente aangegeven de voorkeur te geven aan een recht van reactie in plaats van inspraak Parkeergelegenheid en tweede ontsluiting parkeerplaats Naast de te ontwikkelen locatie is Politie Gelderland Zuid gehuisvest. De politie wenst een tweede ontsluiting voor de parkeerplaats. Er moet in kaart worden gebracht wat voor effecten op het beschikbare kavel de uitwerking van de ontsluiting heeft De risico s van vertraging in de beoogde planning Risico s: Hoe lang gaat de huidige huisvesting van Doornroosje nog mee en hoe wordt de instandhouding bekostigd? Wat voor beperkingen worden door de beoogde TPG-locatie opgelegd? Wat zijn de beperkingen ten gevolge van milieu- en geluidseisen? Bezoekersstromen en parkeerproblemen Er kunnen risico s ontstaan door grote bezoekersstromen en daarmee gepaard gaande parkeerproblemen. Er komt een parkeergarage in de directe nabijheid van de te ontwikkelen locatie. Risico s: Zijn met genoemde parkeergarage alle parkeerproblemen opgelost? Wat hebben de bezoekersstromen en de parkeerproblemen voor invloed op het plan? Bouwen nabij spoor Bouwen nabij het spoor heeft zijn beperkingen en er worden verschillende eisen gesteld aan het bouwen Afbreukrisico s De afbreukrisico s moeten in kaart worden gebracht om deze te kunnen beperken. Dit dient geschieden voordat gecontracteerd wordt. Afbreukrisico s moeten worden voorkomen of contractueel worden verdeeld. In de conceptcontracten zal hieraan aandacht moeten worden besteed. Zaken als wat te doen indien de verhuurder failliet gaat of de huurder/gebruiker failliet gaat moeten worden geregeld.

25 2.9. FINANCIEEL Investering Duidelijk moet worden hoeveel geld er beschikbaar is om te investeren in de nieuwe huisvesting. Er worden verschillende bedragen genoemd, en een deel van het gereserveerde geld is reeds besteed aan de voorbereiding tot nu toe Opbrengsten Hier wordt er van uitgegaan dat de opbrengsten uit de huidige locatie van Doornroosje (netto 0,5 miljoen) onderdeel uitmaken van de beschikbare 4,5 miljoen. Als grondopbrengst van de nieuwe locatie moet minimaal 3,5 miljoen worden opgebracht. Het meerdere wordt gebruikt voor Doornroosje en gedeeld met het grondbedrijf (50%-50% verdeling) Exploitatie Kortheidshalev wordt hier verwezen naar het Raadsvoorstel ter zake COMMUNICATIE Er zal een communicatieplan moeten worden opgesteld voor de wijze waarop met betrokken partijen wordt gecommuniceerd. De Raad zal moeten worden geïnformeerd. Er moet voldoende transparantie in het traject zijn. De burgers moeten worden geïnformeerd. De betreffende partijen moeten worden betrokken bij het te doorlopen proces. Wellicht moet er een tentoonstelling worden gehouden van in te dienen plannen door gegadigden van de aanbesteding, en kan aan de bewoners een reactiemogelijkheid worden gegeven. Er kan via de internetsite van de gemeente informatie worden verstrekt. Er moet nog nader worden vastgesteld op welke manier gaan we met bovenstaande zaken om zullen gaan VASTLEGGING TAKEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN Vastgelegd moet worden bij wie de verantwoordelijkheid ligt van de verschillende uit te voeren taken. Bbn stelt voor om in een schema vast te leggen wat de verantwoordelijkheden zijn van elke partij, zowel interne (gemeentelijke) partijen als externe partijen als bijvoorbeeld de gebruiker Doornroosje. Voor het poppodium is de wethouder Cultuur opdrachtgever, ambtelijk E. Janssen. Voor het totale project is de wethouder Ontwikkelingsbedrijf opdrachtgever, ambtelijk H. Berends. De Raad zal in zoverre bij het project zijn betrokken, dat:

26 een beslissing wordt gevraagd omtrent de start van het project (lees: heden); een beslissing zal worden gevraagd omtrent het gunnen van de opdracht (februari 2006)

27 3. KEUZE AANBESTEDINGSPROCEDURE 3.1. EUROPESE AANBESTEDING Gezien de aard van de opdracht (ontwerp en realisatie) en de geraamde waarde van de opdracht zal Europees moeten worden aanbesteed volgens de Richtlijn Werken (93/37/EEG) MOGELIJKE PROCEDURES Op grond van Richtlijn Werken is in het onderhavige geval de keuze mogelijk uit twee procedures, te weten: de openbare procedure; de niet-openbare procedure. De Richtlijn Werken spreekt ook over zogenaamde onderhandelingsprocedures, maar die kunnen slechts in uitzonderingssituaties worden toegepast, en van die uitzonderingssituaties is bij het onderhavige project niet in voldoende mate sprake. De keuze tussen de openbare procedure en de niet-openbare procedure is vrij. In de volgende paragraaf zullen beide procedures in het kort worden beschreven, in de paragraaf daarop zullen de voor- en nadelen van beide procedures tegenover elkaar worden gezet, om te kunnen komen tot een conclusie OPENBARE PROCEDURE Bij deze procedure kunnen alle belangstellende ontwikkelaars direct een offerte indienen naar aanleiding van de publicatie van de betreffende opdracht door het Bureau voor Officiële Publicaties dat de europese aanbestedingen regelt. De aanbestedende dienst moet rechtstreeks uit deze offertes, op grond van objectieve selectie- en gunningscriteria (die vooraf zijn bekendgemaakt), een keuze maken aan wie de opdracht wordt gegund NIET-OPENBARE PROCEDURE Deze procedure bestaat uit twee fasen. In de eerste fase kunnen belangstellende ontwikkelaars zich naar aanleiding van een publicatie door het Bureau voor Officiële Publicaties als gegadigde melden. Vervolgens selecteert de aanbestedende dienst op grond van vooraf bekendgemaakte objectieve selectiecriteria een aantal ontwikkelaars dat zal worden uitgenodigd een offerte in te dienen. Dit aantal mag niet minder zijn dan vijf. Uit deze offertes maakt de aanbestedende dienst, dit maal op grond van vooraf bekendgemaakte objectieve gunningscriteria, een keuze aan wie de opdracht wordt gegund.

28 3.5. VOOR- EN NADELEN VAN BEIDE PROCEDURES TEGENOVER ELKAAR voordelen nadelen algemeen/conclusie openbare procedure - Kortere looptijd dan nietopenbare procedure - Bestek wordt mogelijk in grote aantallen opgevraagd. - Kan veel offertes opleveren die allemaal beoordeeld moeten worden. Minder geschikt: - Voor complexe offertetrajecten. niet-openbare procedure - Meer sturing over wie een offerte mag uitbrengen. - Minder offertes te beoordelen. - Langere doorlooptijd dan openbare procedure. - De eenmaal geselecteerde potentiële aanbieders zijn gelijkwaardig en later niet meer op de selectiegronden te beoordelen. Minder geschikt: - Voor trajecten waarbij een minimale doorlooptijd gewenst is. - Indien er slechts weinig aanbieders van het gevraagde werk zijn CONCLUSIE Gezien de bovenstaande voor- en nadelen adviseert bbn de niet-openbare procedure te volgen bij de aanbesteding van dit project.

29 4. KADERSTELLENDE RANDVOORWAARDEN 4.1. INLEIDING Om de opgave aan de gegadigden die zich voor de aanbesteding willen inschrijven duidelijk te definiëren, zullen verschillende kaderstellende randvoorwaarden moeten worden vastgesteld. Te denken val hierbij onder meer aan: programma s van eisen; stedenbouwkundige randvoorwaarden; randvoorwaarden met betrekking tot programmering; randvoorwaarden met betrekking tot de financiële kanten van de te sluiten overeenkomsten; looptijden van de overeenkomsten. In de volgende paragrafen zullen deze randvoorwaarden aan de orde komen PROGRAMMA S VAN EISEN Programma van eisen Doornroosje Het programma van eisen van Doornroosje d.d. 8 februari 2002 dat is opgesteld door de klankbordgroep Nieuwbouw Doornroosje is - naar de mening van bbn - niet toereikend om de gewenste kwaliteit bij aanbesteding te waarborgen. Inmiddels is bbn in het bezit van een door de directeur van Doornroosje opgesteld programma, dat ook kan worden gebruikt bij het door bbn op te stellen gedetailleerd programma van eisen Programma van eisen studentenwoningen Dit zal in overleg met SSHN worden opgesteld Programma van eisen reguliere woningen Het programma van eisen voor de reguliere woningen (de niet-studenten-woningen) zal worden bepaald door de ontwikkelaar Programma van eisen TNT Real Estate Dit programma van eisen zal in overleg met TNT RE worden opgesteld Programma van eisen parkeergelegenheid Zie randvoorwaardennotitie gemeente.