Nota Grondbeleid

Transcriptie

1

2 Case Poststuk Behandeld door het college op 6 december 2016 Voorgelegd aan de opinieraad op 10 januari 2017 Vastgesteld door de gemeenteraad op 24 januari

3 Inhoudsopgave Nota Grondbeleid Inleiding Doel Nota Grondbeleid Aanleiding actualisering Nota Grondbeleid Relatie Nota Grondbeleid en andere (beleids)nota s Leeswijzer Verschillende vormen van grondbeleid Plaats van het grondbeleid Actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een mengvorm Kenmerken van de verschillende vormen van grondbeleid Ontwikkelstrategie Keuze gemeente Reimerswaal Grondbeleidsinstrumentarium Grondbeleidsinstrumenten bij actief grondbeleid Verwervingsbeleid Gronduitgifte verschillende varianten Gronduitgifte projectmatige gronden Beleidsmatige koers Grondbeleidsinstrumenten bij faciliterend grondbeleid Planvorming marktpartij met grondpositie Planvorming marktpartij zonder grondpositie Beheer van gronden en vastgoed en interne doorlevering Sturing en beheersing van de grondbedrijfsfunctie Projectmatig werken Overgang projectfasen Financiële sturing en beheersing Grondexploitatie Meerjarenprognose Grondbedrijf Voorraad gronden en panden Risicomanagement actief grondbeleid Risicomanagement faciliterend grondbeleid Informatievoorziening en kaderstelling Informatiekader grondbedrijf Rapportages uit de gemeentelijke planning- en controlcyclus Algemene rapportages vanuit het grondbedrijf Specifieke rapportages actief grondbeleid Specifieke rapportages faciliterend grondbeleid Samenvatting rollen raad en college

4 1. Inleiding Voor u ligt de nieuwe Nota Grondbeleid Deze nota staat in het teken van een toekomstbestendig grondbeleid en geeft aan waar de gemeente Reimerswaal in de komende jaren met haar grondbeleid naar toe wil. Deze nota borduurt voort op de Nota Grondbeleid Waar nodig liggen de accenten anders. Opnieuw zal de nadruk liggen op samenwerking. De in deze nota opgenomen kaders geven vooral de hoofdlijnen aan van het gemeentelijk grondbeleid en van het gronduitgiftebeleid. De nota biedt meer dan voorheen de mogelijkheid om flexibel in te spelen op wijzigingen in de markt. De centrale vraag die gesteld moet worden bij het uitvoeren van grondbeleid moet niet langer zijn: Wat gaan we realiseren? We moeten ons vooral afvragen waarom willen we iets realiseren en hoe gaan we tot realisatie over? 1.1 Doel Nota Grondbeleid Grondbeleid is geen doel op zich. Het grondbeleid is een middel om de beleidsdoelstellingen van de gemeente Reimerswaal op een verantwoorde manier te kunnen realiseren. De belangrijkste beleidsdoelstellingen van de nota zijn: Het stellen van (bestuurlijke) kaders: formuleren van uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente en aangeven van de speerpunten. Informeren: aangeven welke ambitie de gemeente Reimerswaal heeft en hoe deze wordt waargemaakt. Wat mag men verwachten van de gemeente? Binnen welke financiële kaders wordt er geopereerd? Faciliteren: benoemen van de positie van het gemeentelijk grondbedrijf en van de bestuurlijke rolverdeling. 2. Herijken van het bestaande beleid In deze nota wordt de strategie van de gemeente op het gebied van het grondbeleid opnieuw tegen het licht gehouden. Waar nodig worden andere nuances gelegd. 3. Gewijzigde wet- en regelgeving In de afgelopen jaren hebben zich diverse aanpassingen voorgedaan in de wet- en regelgeving. Ook wordt voor zover mogelijk alvast voorgesorteerd op de invoering van de Omgevingswet. Deze nieuwe Nota Grondbeleid is hierop afgestemd. Het Besluit Begroting en Verantwoording is bijvoorbeeld in de afgelopen tijd ingrijpend gewijzigd. 4. Verdere professionalisering van de financiële beheersing De Nota Grondbeleid schetst de kaders voor een goede financiële beheersing voor zowel nieuwe als lopende exploitaties. 1.3 Relatie Nota Grondbeleid en andere (beleids)nota s De Nota Grondbeleid staat niet een op zichzelf. Grondbeleid is immers een middel om doelen te realiseren. Er is een relatie aanwezig met diverse andere nota s (figuur 1). Ook moet er omtrent het te voeren grondbeleid verantwoording worden afgelegd via reguliere rapportages op vooraf vastgestelde momenten in het kader van de planning en control cyclus. In de Nota Grondbeleid wordt bovendien de basis gelegd voor een aantal andere nota s zoals de jaarlijks vast te stellen Meerjarenprognose Grondexploitatie en de eveneens jaarlijks vast te stellen Grondprijsbrief. 1.2 Aanleiding actualisering Nota Grondbeleid De voorgaande Nota Grondbeleid is op 28 mei 2013 door de raad vastgesteld. Deze nota had een looptijd tot en met Redenen om nu tot het vaststellen van een nieuwe Nota Grondbeleid over te gaan zijn er voldoende. In ieder geval spelen de volgende omstandigheden een rol: 1. Gewijzigde marktomstandigheden Eind 2008 werd Nederland geconfronteerd met een economische crisis. Bij de opstelling van de voorgaande nota in 2013 was de crisis in volle hevigheid merkbaar. Deze crisis ligt nu achter ons. Er ontstaat meer vraag naar bouwgrond, waardoor de dynamiek verandert. Voor het eerst in jaren ontstaat er weer enige krapte. Ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven kloppen in toenemende mate weer aan bij de gemeente. Er is nog steeds behoefte aan een helder eenduidig afsprakenkader

5 Hoofdstuk 3 Grondbeleidsinstrumentarium In dit hoofdstuk wordt beschreven welke instrumenten de gemeente beschikbaar heeft om haar grondbeleid te voeren. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Hoofdstuk 4 Sturing en beheersing van de grondbedrijfsfunctie Hoofdstuk 4 gaat in op de manier waarop sturing gegeven kan worden aan de activiteiten binnen de grondbedrijfsfunctie. Hoofdstuk 5 Informatievoorziening en kaderstelling Tenslotte wordt er in hoofdstuk 5 ingegaan op de informatievoorziening aan de hand van verschillende rapportages. Ook komt de rolverdeling tussen de raad en het college aan de orde. Tenslotte wordt de kader stellende rol van de raad belicht. Figuur 1 relatie tussen de Nota Grondbeleid en andere (beleids)nota's en rapportages 1.4 Leeswijzer Deze nota is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In elk hoofdstuk wordt een deelaspect beschreven. De nota is zo opgebouwd dat ieder hoofdstuk op zichzelf leesbaar is. In de nota worden verschillende voorbeelden gegeven. Hoofdstuk 2 Verschillende vormen van grondbeleid Hoofdstuk 2 gaat in op de verschillende vormen van grondbeleid, de afweging tussen deze verschillende vormen en de gemeentelijke voorkeur

6 2. Verschillende vormen van grondbeleid Grondbeleid is een middel om doelen te realiseren. Grondbeleid ondersteunt andere beleidsvelden. Het grondbeleid zeer veel raakvlakken met andere beleidsvelden. In dit hoofdstuk worden de meest voorkomende vormen van grondbeleid beschreven. 2.1 Plaats van het grondbeleid De wettelijke basis van het grondbeleid is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). 2.2 Actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een mengvorm De gemeente kan op verschillende manieren haar grondbeleid vormgeven. Veelal wordt er onderscheid gemaakt tussen actief- en faciliterend (passief) grondbeleid. Hoe het grondbeleid van een gemeente getypeerd wordt, hangt af van de gemeentelijke bemoeienis bij grondtransacties en grondontwikkeling. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Planontwikkeling Grondverwerving Bouwrijp maken Grond verkopen Gemeentelijke grondexploitatie Actief grondbeleid Indien de gemeente actief grondbeleid bedrijft, voert de gemeente de meeste werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt een plan, verwerft de grond en maakt deze bouw- en woonrijp. De invloed van de gemeente bij deze vorm van grondbeleid is maximaal. De gemeente bepaalt alles zelf. De eventuele inkomsten komen volledig ten goede aan de gemeente. Hier tegenover staat dat de gemeente ook alle risico s zelf loopt en zelf opdraait voor de mogelijke tegenvallers of een eventueel tekort. Voorbeeld: de gemeente realiseert een woningbouwplan De gemeente wil een nieuwe woonwijk realiseren. Het plan hiervoor wordt door de gemeente zelf gemaakt. De grond wordt gekocht door de gemeente, waarna deze grond bouwrijp gemaakt wordt. De verkoop vindt direct aan particulieren plaats. Dit is het meest klassieke voorbeeld van actief grondbeleid. Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente de initiatieven vooral over aan de markt. Private ontwikkelingen worden getoetst en (indien ze passen binnen het gemeentelijk beleid, zoals dat is vastgelegd in beide structuurvisies) gefaciliteerd. De private partij ontwikkelt een plan en laat eventueel een ruimtelijk (bestemmings)plan maken. De gemeente begeleidt de vaststellingsprocedure. Als vergoeding voor de gemeentelijke kosten, betaalt de initiatiefnemer een exploitatiebijdrage. De invloed van de gemeente op het uiteindelijke programma is veel beperkter dan bij een actief grondbeleid. De eventuele opbrengsten komen toe aan de initiatiefnemer. Hier tegenover staat dat de initiatiefnemer zelf alle risico s loopt en de eventuele tekorten meestal (afhankelijk van de gemaakte afspraken, voor zijn rekening komen). Privaat initiatief Planontwikkeling Opstellen BP Exploitatie bijdrage Voorbeeld: een ontwikkelaar heeft een plan Een ontwikkelaar kan van een private eigenaar een perceel grond kopen. Deze ontwikkelaar informeert bij de gemeente naar de mogelijkheden om op dit perceel een woningbouwplan te realiseren. De gemeente geeft de kaders aan waarna de ontwikkelaar voor 'eigen rekening en risico' een plan ontwikkelt en de woningen binnen dit plan verkoopt aan particulieren. De gemeente geeft hier de kaders aan waarbinnen een derde partij kan ontwikkelen. Dit is een voorbeeld van faciliterend grondbeleid. Private grondexploitatie Figuur 2 schematische weergave actief- & faciliterend grondbeleid

7 Ko Voordelen actief grondbeleid a. Doordat het eigendom bij de gemeente ligt ontstaat optimale sturing en regie op het gewenste grondgebruik. b. Het eigendom stelt de gemeente in staat om initiatieven te ontplooien die door de markt niet worden opgepakt. c. Veelal kunnen de kosten van de grondexploitatie worden terugverdiend of kan er winst worden behaald. d. De keuze voor het programma binnen een plangebied wordt door de gemeente bepaald. Ko Voordelen faciliterend grondbeleid a. De gemeente loopt minder ontwikkelrisico's indien ze niet zelf participeert. b. De gemeente beperkt zich meer tot haar kerntaken en behartigt vooral het publieke belang. Ko Nadelen actief grondbeleid a. De gemeente loopt risico's bij actieve grondpolitiek. Niet alleen de winsten zijn voor de gemeente, ook de verliezen. b. De gemeente heeft bij het voeren van actieve grondpolitiek zowel een publiek als privaat belang. Dit kan met elkaar conflicteren. Ko Nadelen faciliterend grondbeleid a. De gemeente heeft geen zekerheid of een initiatief ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. b. De mogelijkheden om invloed uit te oefenen of tussentijds bij te sturen zijn beperkter. c. Vaak is het niet mogelijk om alle kosten te verhalen. De omvang van het kostenverhaal wordt beperkt tot de maximale grondopbrengsten. d. De gemeente kan ook bij een particuliere grondexploitatie worden geconfronteerd met tekorten (exploitatieplan). e. Bij een failissement van een initiatiefnemer heeft de gemeente vaak het nakijken. f. Winst op de ontwikkeling vervalt aan de marktpartij. Figuur 3 voor- en nadelen actief en faciliterend grondbeleid Nota Grondbeleid Mengvormen van grondbeleid Naast actief en faciliterend grondbeleid zijn er nog tal van mengvormen denkbaar. Dit wordt veelal samengevat als een Publiek Private Samenwerking (PPS). Voorbeelden hiervan zijn het concessiemodel, het joint-venturemodel en het bouwclaimmodel. De verschillende modellen worden in figuur 5 kort uiteengezet. Welk model wordt ingezet, hangt voor een groot deel af van de wensen en doelen die de gemeente nastreeft. Kostenverhaal Ook wezenlijk anders is de manier waarop de kosten door de gemeente worden verhaald. Bij actief grondbeleid vindt dit plaats via de verkoop van de gronden. Het kostenverhaal is dan een onderdeel van de grondprijs. Bij faciliterend grondbeleid dient de gemeente de kosten te verhalen bij de initiatiefnemer. Het kostenverhaal vindt dan plaats binnen de kaders van de afdeling grondexploitatie in de Wro. De gemeente heeft in dat kader 2 instrumenten om haar kosten te verhalen. - Middels een anterieure overeenkomst. - Middels het exploitatieplan. Actief grondbeleid Grondexploitaties Anterieure overeenkomst Faciliterend grondbeleid Figuur 4 kostenverhaal bij actief en faciliterend grondbeleid Exploitatieplan Indien de gemeente kosten verhaalt op basis van een anterieure overeenkomst is de vrijheid van de gemeente groter. In principe kunnen partijen onderling allerlei afspraken maken. Ook hier is het echter van belang dat de plankosten op een transparante manier in beeld worden gebracht. De hoogte van de verhaalbare kosten staat vast. Indien de daadwerkelijke kosten lager zijn wordt er geen terugbetaling verlangd. Indien de daadwerkelijke kosten hoger zijn, komen deze voor rekening van de gemeente. Vaak wordt gedacht dat er bij het voeren van faciliterend grondbeleid geen financiële risico s bestaan. Dit is pertinent onjuist. Indien de gemeente kosten verhaalt op basis van een exploitatieplan, kan de gemeente maar kosten verhalen tot de maximale grondopbrengsten in het exploitatieplan. Op basis van nacalculatie moet de gemeente aantonen dat de kosten ook daadwerkelijk zijn gemaakt. Indien de kosten substantieel lager uitvallen, is de gemeente verplicht het teveel verhaalde terug te betalen. Indien de kosten hoger uitvallen, zijn deze voor rekening van de gemeente. Alleen de kosten- Aan beide vormen van grondbeleid kleven dus voor- en nadelen. Vaak wordt er gekozen voor een mengvorm die de nadelen zoveel mogelijk minimaliseert en de voordelen zoveel mogelijk benut. soorten die voorkomen op de kostensoortenlijst kunnen worden verhaald

8 2.3 Kenmerken van de verschillende vormen van grondbeleid Het onderstaande schema geeft inzicht in de verschillende (tussen)vormen van grondbeleid. Type grondexploitatmodel Strategische overweging Gemeentelijke GREX Actieve grondexploitatie (traditioneel model) Bouwclaimmodel voortkomt. Figuur 5 verschillende vormen van grondbeleid De sturing is binnen dit model maximaal. De financiële consequenties en de risico's zijn geheel voor de gemeente. De overweging te werken in het traditionele model (actieve grondexploitatie) hangt nauw samen met het feit of de gemeente grond eigenaar is. Indien dit niet het geval is, moet worden overwogen in welke mate de gemeente sturing wenst. Dit moet worden afgezet tegenover de risico's die de gemeente wil, en kan nemen. Uitgangspunt is dat de gemeente de gronden bezit of zich actief inspant deze te verwerven. In dit model draagt de private partij haar grond over aan de gemeente voor een afgesproken prijs, in ruil voor een toekomstig recht op afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels. De risico's worden hier meer gespreid dan in het traditionele model. De gemeente loopt het risico om langdurig aan gemaakte afspraken gebonden te zijn, zonder dat de gereserveerde grond wordt afgenomen. Hiertoe is het van belang om in een bouwclaimovereenkomst duidelijke afspraken te maken over het moment van afname en de looptijd van de overeenkomst. Gezamenlijke GREX Joint-venture model De gemeente en de private partij richten gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij op die de grondexploitatie voert. Soms wordt dit ook gecombineerd met een gezamenlijke opstalexploitatie. De risico's worden gedeeld en de sturing vindt gezamenlijk plaats. Punt van aandacht is het beperken van de risico's bij de gemeente in het geval dat de ontwikkeling anders loopt dan op voorhand gedacht. Private GREX Concessiemodel De gehele grondexploitatie wordt aan de markt overgelaten. De gemeente stelt daarbij op voorhand randvoorwaarden waaraan het openbaar gebied moet voldoen. De kosten voor de aanleg van voorzieningen en infrastructuur worden door de private partij gedragen. Het voordeel is dat de gemeente hier weinig risico's loopt, terwijl er wel voorwaarden kunnen worden gesteld aan de realisatie. Veelal zet de gemeente zelf een concessie in de markt via een openbare (Europese) aanbesteding. Van essentieel belang is wel dat de gemeente al haar ambities en wensen in de aanbesteding neerleegt. Degene die de concessie gegund krijgt, betaalt een van tevoren bepaalde prijs voor de grond. Faciliterend grondbeleid (private realisatie) De ontwikkeling wordt geheel overgelaten aan de markt. De gemeente stelt zich passief op en verleent alleen faciliterende diensten. Daarmee schept ze het kader om een plan te kunnen realiseren. De gemeente heeft in dit model nauwelijks invloed op het uiteindelijke resultaat. Afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst waarin geen eenzijdige afspraken kunnen worden opgelegd. Van beide partijen is wilsovereenstemming nodig. De gemeente loopt geen financieel risico indien er efficiënt wordt omgegaan met het kostenverhaal. Indien blijkt dat het niet mogelijk is om met alle partijen (grondeigenaars) afspraken te maken omtrent de te realiseren ontwikkeling heeft de gemeente de mogelijkheid om tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Hierin kunnen dwingende regels worden opgenomen omtrent programma en fasering. Deze regels worden doorgelegd in de omgevingsvergunning. Keerzijde van deze publiekrechtelijke bemoeienis is dat de gemeente opdraait voor het mogelijke financiële tekort op de GREX dat uit het exploitatieplan

9 2.4 Ontwikkelstrategie Klassieke grondproductie wordt in steeds meer gemeenten niet meer als kerntaak gezien. Ook in Reimerswaal, van oudsher een gemeente waar veel actieve grondexploitatie wordt bedreven, is er sprake van een kentering. Steeds vaker worden ontwikkelingen aan de markt overgelaten. Nieuwe uitbreidingslocaties worden alleen nog ontwikkeld, indien er een concrete behoefte ontstaat die niet door herstructurering of inbreiding kan worden ingevuld. In de Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen heeft de gemeenteraad bovendien uitgesproken dat de prioriteit ligt bij herstructurering en inbreiding. Dit vraagt om een andere (meer marktgerichte) benadering, waarbij het van belang is om vroegtijdig in het gebiedsontwikkelingsproces de doelstellingen en de ruimtelijke randvoorwaarden te definiëren. Door het vroegtijdig benoemen van ambities en het scheppen van een ruimtelijk kader om deze ambities mogelijk te maken, kunnen ook meer initiatieven aan de markt worden overgelaten. Dat het voeren van actief grondbeleid risico s met zich meebrengt is de afgelopen jaren wel duidelijk geworden. De economische crisis heeft gezorgd voor een vraaguitval in de markt. Samen met de demografische ontwikkelingen heeft de crisis tot gevolg gehad dat de afzet van kavels nagenoeg tot stilstand kwam, terwijl er wel op voorhand geïnvesteerd is in het bouw- en woonrijp maken van plangebieden in gemeentelijke exploitatiegebieden. Het is niet langer vanzelfsprekend dat deze investeringen kunnen worden terugverdiend. Samenwerking, faseerbaarheid en flexibiliteit bij het bedenken van nieuwe plannen zijn nadrukkelijk voorwaarden geworden om nieuwe ontwikkelingen nog mogelijk te maken. Met name voor complexe en/of grotere projecten met een hoog risicoprofiel zal er steeds meer gezocht moeten worden naar samenwerkingsverbanden. Zowel de marktpartij als de gemeente kunnen de risico s die verbonden zijn aan de realisatie van een project niet meer zelfstandig dragen. Deze noodzakelijke samenwerking maakt een weloverwogen ontwikkelstrategie noodzakelijk. Hoewel de gemeente minder projecten in eigen beheer uit zal voeren is het markeren van (bestuurlijke) beslismomenten hierbij noodzakelijker dan ooit. De beslisboom samenwerkingsvormen in figuur 6 geeft een goed handvat om per project de juiste strategie te kunnen kiezen. Hierbij helpt ook het schema dat is weergegeven als figuur 3 voor- en nadelen actief en faciliterend grondbeleid. Het schema is richtinggevend opgesteld. Er zijn meerdere keuzes mogelijk. De uiteindelijke keuze is mede afhankelijk van het te voeren beleid en de te realiseren ambities van de gemeente. Daarnaast speelt de actuele marktsituatie een grote rol. Het schema helpt bij het opzetten van een ontwikkelstrategie. Het uiteindelijke besluit hiertoe ligt bij de raad. Ja Ja Gemeente Wil de gemeente risico's dragen en/of kunnen sturen in het project? Figuur 6 beslisboom samenwerkingsvormen Wie is grondeigenaar? Gedeeld Ontw ikkelaar Heeft de gemeente zelfstandig voldoende capaciteit en financiële draagkracht voor het project? Nee Gemeentelijke grondexploitatie Nee Ja Ja Wil de gemeente risico's dragen en/of kunnen sturen in het project? Wil de gemeente risico's dragen en/of kunnen sturen in het project? In de beslisboom wordt onderscheid gemaakt op basis van de eigendom van de grond. Er zijn 3 mogelijkheden: 1. De gemeente is eigenaar van de grond. 2. De gemeente en een private partij hebben beiden eigendommen. 3. Het eigendom rust geheel bij een private partij. Deze uitgangspositie heeft verschillende consequenties. Duidelijk is dat de gemeente de meeste mogelijkheden en vrijheden heeft indien de eigendom van de grond bij de Nee Nee Concessie Joint-venture Bouw claim Private zelfrealisatie Ja Ja Nee Nee

10 gemeente zelf ligt. In het onderstaande schema worden de mogelijkheden op hoofdlij- nen verder belicht. Kolom2 Gemeentelijke grondexploitatie Samenwerkingsvorm Private grondexploitatie Sturing op realisatie gemeentelijke doelstellingen Mogelijkheid kostenverhaal Maximale sturing mogelijk Figuur 7 mogelijkheden binnen de vormen van grondbeleid Het kostenverhaal wordt in de grondprijs verrekend Afhankelijk van de gekozen samenwerkingsvorm Minimaal, tenzij er een exploitatieplan wordt vastgesteld Afhankelijk van de gekozen a. Door het vaststellen van een exploitatieplan samenwerkingsvorm, bij gemeentelijke tot het niveau van de grondopbrengsten participatie komt een deel van de kosten voor rekening van de gemeente b. Door het vaststellen van een anterieure overeenkomst, waarbij de hoogte van de verhaalbare kosten wordt vastgesteld op basis van de plankostenscan Benodigde financiële ruimte Afhankelijk van de voorinvesteringen Afhankelijk van de gekozen samenwerkingsvorm Door slim contracteren kan de benodigde ruimte alsmede de ambitie van de partners worden beperkt Financieel risico Gemiddeld (woningbouw), tot hoog (bedrijventerrein) Afhankelijk van de gekozen samenwerkingsvorm Klein, de gemeente faciliteert alleen maar alsmede de ambitie van de partners Verdienmodel Afhankelijk van de ambitie Afhankelijk van de ambitie Alleen kostenverhaal 2.5 Keuze gemeente Reimerswaal De keuze tussen actief of faciliterend grondbeleid is lastig op voorhand te maken. Dit zal per project verschillen. Wel kan worden gesteld dat de gemeente op de locaties waar de gemeente een grondpositie heeft (in de vorm van eigendom) kiest voor actieve grondpolitiek in de vorm van een gemeentelijke grondexploitatie. Eventueel kan er worden samengewerkt met een marktpartij, maar de gemeente behoudt hierbij de regie. Dit kan bijvoorbeeld door het verlenen van een concessie of een bouwclaim. Op locaties waar de gemeente geen grondpositie heeft, zal ze kiezen voor faciliterend grondbeleid waarbij de regie bij de markt ligt. De gemeente werkt dan mee aan de planvorming. Hiervan kan worden afgeweken indien de gemeente wensen heeft die de marktpartij niet kan of wil realiseren. In een voorkomend geval zal de gemeente trachten haar invloed te vergroten. Op welke manieren dit kan, komt in het vervolg van deze nota aan bod. Keuze: situationeel grondbeleid Ieder initiatief wordt door de gemeente getoetst aan de (strategische) beleidskaders. Past een initiatief binnen het gestelde kader, dan wordt gekeken hoe dit initiatief het beste gerealiseerd kan worden. In sommige gevallen kan dit alleen door de gemeente zelf. In andere gevallen kan realisatie prima aan de 'markt' worden overgelaten. Soms is leidt samenwerking tot de meest optimale vorm. Past een initiatief niet binnen een vastgesteld kader, dan wordt getoetst of het wenselijk is een initiatief toch te realiseren. Vervolgens wordt gekeken hoe dit initiatief gerealiseerd kan worden. Per situatie wordt een afweging gemaakt. Dit wordt situationeel grondbeleid genoemd. Deze benadering vraagt ook om een kritische beschouwing van bestaande projecten. Belangen moeten tegen elkaar worden afgewogen. Niet de planning, maar de daadwerkelijke behoefte moet leidend zijn!

11 3. Grondbeleidsinstrumentarium Afhankelijk van welke ontwikkelstrategie er gekozen wordt, zal de gemeente kiezen voor actief grondbeleid of faciliterend grondbeleid. Deze verschillende vormen van grondbeleid hebben ieder een eigen instrumentarium. In dit hoofdstuk wordt daarbij stilgestaan. Tot slot wordt kort aandacht gegeven aan beheer van gronden en vastgoed en aan interne leveringen. 3.1 Grondbeleidsinstrumenten bij actief grondbeleid Het zelf hebben van een grondpositie biedt nog steeds de beste garantie om gemeentelijke doelstellingen en ambities te realiseren. Het verwerven en beheren van grond om hier vervolgens een plan op te realiseren is echter niet zonder risico s. Dit vraagt om een afgewogen verwervingsbeleid. De gemeente heeft een aantal instrumenten om gronden te verwerven. Per project moet de verwervingsstrategie worden afgewogen. Iedere ontwikkeling is te verdelen in vier verschillende fases. Als er wordt gekozen voor actief grondbeleid in de klassieke vorm doet de gemeente nagenoeg alles zelf. Initiatief In de initiatieffase wordt de haalbaarheid van een plan onderzocht. Het kan gaan om één of meer varianten. In ieder geval wordt aandacht besteed aan het programma (wat komt er), de ruimte (afbakening van het plangebied) en de financiën (is het plan betaalbaar). Bij de afronding van de initiatieffase moet er op hoofdlijnen duidelijkheid zijn. Daarnaast wordt er eventueel een verwervingsstrategie gekozen. Deze fase wordt afgesloten met een besluit om door te gaan of te stoppen met een ontwikkeling. Hoewel deze fase heel relevant is voor een ontwikkeling valt deze fase niet binnen de grondbedrijfsfunctie. Planontwikkeling In de planontwikkelingsfase worden de grote lijnen verder ingekleurd. De planprocedure wordt opgestart en de grondexploitatie (kosten en opbrengsten) wordt door de raad vastgesteld. Indien tijdens de initiatieffase nog onduidelijkheid bestond over de haalbaarheid van het plan, dient de onzekerheid in deze fase te worden weggenomen. Indien van toepassing wordt een partij geselecteerd om het project daadwerkelijk te realiseren (hierover later meer). Deze fase wordt afgesloten met een besluit om al dan niet door te gaan met de ontwikkeling. Als afsluiting van deze fase wordt een grondexploitatie door de raad vastgesteld. Figuur 8 fasering bij actief grondbeleid Realisatie In deze fase wordt de uitvoering ter hand genomen. De gemeente draagt zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie en selecteert de juiste partijen om de aanleg van het openbaar gebied te verzorgen. Ook de uitgifte van de kavels in het plangebied neemt de gemeente zelf ter hand. Hierbij kan het gaan om directe uitgifte aan bedrijven of particulieren. Daarnaast kan het zo zijn dat een deel van het plangebied projectmatig wordt uitgegeven. In een voorkomend geval zal de gemeente een contract sluiten met een ontwikkelaar of een andere marktpartij. Na afronding van deze fase is het plan (nagenoeg) gerealiseerd en kan de eindbalans worden opgemaakt. Tijdens de realisatiefase wordt de raad jaarlijks geïnformeerd over de voortgang in de jaarrekening. Nazorg De laatste fase van een ontwikkeling is de nazorgfase. Hier worden eventueel de laatste punten op de i gezet en wordt het onderhoud verzorgd. In beginsel is deze fase niet eindig. Strikt formeel valt deze fase niet onder de grondbedrijfsfunctie

12 3.1.1 Verwervingsbeleid De gemeente kan verschillende verwervingsinstrumenten inzetten om de beschikking te krijgen over de percelen die nodig zijn. De gemeente kan ervoor kiezen om één instrument in te zetten of meerdere instrumenten tegelijkertijd. In beginsel kan de gemeente deze instrumenten ook inzetten bij de ondersteuning van faciliterend grondbeleid ten behoeve van een derde partij. Uiteraard dient de gemeente hier terughoudend mee om te gaan. De gemeente dient immers het algemeen maatschappelijk belang. Gemeentelijk voorkeursrecht en onteigening kunnen middelen zijn om maatschappelijke doelen te bereiken. Het toepassen van deze instrumenten, met de bedoeling gronden door te leveren aan een marktpartij, en op die manier een zuiver commercieel doel te dienen past niet in deze gedachte. Minnelijke verwerving Bij minnelijke verwerving wordt er met de eigenaar van een perceel onderhandeld over de mogelijkheid om tot een aankoop te komen. Beide partijen zijn gelijkwaardig aan elkaar. Van beide partijen is wilsovereenstemming vereist. Parallel aan het spoor van minnelijke verwerving kunnen ook de hierna beschreven instrumenten worden ingezet. Gemeentelijk voorkeursrecht De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt de gemeente de mogelijkheid om af te dwingen dat een eigenaar, bij een voorgenomen verkoop, de grond eerst aan de gemeente moet aanbieden. Vervolgens moeten de eigenaar en de gemeente het eens worden over de prijs. De Wet voorkeursrecht gemeenten is een passief middel. Zolang de eigenaar de grond niet te koop aanbiedt, gebeurt er niets. Het gemeentelijk voorkeursrecht werkt daarom het beste als flankerend instrument. Van het vestigen van een voorkeursrecht gaat ook een bepaald signaal uit. Het wekt een bepaald vertrouwen bij een eigenaar. Het uitoefenen van het voorkeursrecht is daarmee ook niet vrijblijvend. Onteigening Onteigening is een methode van grondverkrijging die heel diep ingrijpt in de levenssfeer van diegene die onteigend wordt. De overheid gebruikt hier haar publieke middelen ter verkrijging van een persoonlijk eigendom, waarvan de eigenaar in het voortraject reeds heeft aangegeven dat hij/zij dit niet minnelijk wenst te verkopen. Dat hier een vergoeding tegenover staat, maakt dit niet anders. Onteigening is alleen mogelijk indien wordt aangetoond dat het publieke belang zwaarder weegt dan het persoonlijke belang. Bovendien moet duidelijk zijn dat er getracht is om het perceel eerst minnelijk te verwerven. Duidelijk mag zijn dat onteigening niet het eerste middel is dat de gemeente gebruikt om gronden te verwerven. Soms is hier echter niet aan te ontkomen omdat minnelijke verwerving en verwerving via een gemeentelijk voorkeursrecht niet succesvol is geweest. Onteigening is alleen mogelijk op basis van een vastgesteld ruimtelijk plan. Nota Grondbeleid Indien na het vaststellen van dit plan de verwerving nog niet minnelijk heeft plaatsgevonden, moet de onteigening worden doorgezet. Vaak is tijdens de procedure om te komen tot een plan al duidelijk dat minnelijke verwerving geen kans van slagen heeft. In een voorkomend geval zal in het kader van het tweesporenbeleid tijdens de totstandkoming van het plan reeds een onteigeningsdossier worden opgebouwd, ter voorkoming van veel tijdverlies Gronduitgifte verschillende varianten Wanneer de gemeente Reimerswaal zich bezig houdt met actief grondbeleid verwerft ze zelf gronden zoals in de vorige paragraaf beschreven. Daarna wordt de grond bouwrijp gemaakt met als doel kavels uit te geven. Uitgifte van grond kan op verschillende manieren plaatsvinden. Via individueel particulier opdrachtgeverschap (PO) waarbij een koper een kavel afneemt en vervolgens een aannemer zoekt om het vastgoed te realiseren. Via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Bij CPO zijn de toekomstige bewoners zelf projectontwikkelaar. Gedurende het gehele ontwikkel- en bouwtraject nemen zij, georganiseerd in een vereniging, de beslissingen. Ze kiezen een architect en een aannemer en werken direct samen met alle professionele partijen in het bouwproces. Zo ontstaan er binnen ieders budget goede woningen, die aan alle individuele wensen voldoen. CPO wordt in Reimerswaal tot op heden nog niet gebruikt. Aan een marktpartij om, al dan niet in samenwerking met de gemeente, een plan te ontwikkelen. Bij het maken van een planopzet wordt gekeken welke soort woningen of bedrijven de gemeente in het plan wil laten komen. Bij woningen wordt grofweg gekozen voor rijwoningen, twee onder één kap woningen of vrijstaande woningen. Verder is van belang of de gemeente alleen inzet op koopwoningen, of ook huurwoningen wenst. Tenslotte wordt aan de hand van dit programma bepaald of alle kavels direct aan particulieren worden uitgegeven of dat er wellicht ook projectmatig kavels worden uitgegeven. Mede op basis van deze selectie wordt een verkaveling gemaakt. Bij de uitgifte van bedrijfsgrond wordt voornamelijk gekeken naar het type bedrijven dat de gemeente op een bedrijventerrein wil toestaan. De verkaveling op een bedrijventerrein is vaak globaler dan in een woonwijk. Op de uitgifte van gronden is het Grondprijsbeleid uit 2013 van kracht. In dit beleid wordt op hoofdlijnen uitgewerkt hoe de gemeente te werk gaat bij de uitgifte van gronden. Onder meer de waardering van de gronden wordt hierin verder uitgewerkt.

13 Voor de uitgifte zelf hanteert de gemeente contracten met standaardbepalingen, die van toepassing zijn op directe uitgifte. Naast het verkopen van grond, is het ook mogelijk om grond in eeuwigdurende erfpacht af te nemen. Voor zowel de verkoopvariant als de erfpachtvariant zijn er specifieke algemene voorwaarden vastgesteld. Indien een particulier interesse heeft in een kavel moet deze zich inschrijven als belangstellende. Dit kan zowel op papier als digitaal. Inschrijven kan alleen indien een project of een locatie ook daadwerkelijk in verkoop is genomen. Inschrijven op een plan dat in voorbereiding is, is vooralsnog niet mogelijk. Papieren variant Men kan zich via een inschrijfformulier aanmelden als gegadigde voor het gewenste bouwkavel binnen een bepaald project. Het inschrijfformulier dient door de gegadigde geprint te worden, waarna het ingevuld en ondertekend naar de gemeente gestuurd moet worden. Er wordt een ontvangstbevestiging gestuurd met daarop de datum en tijd van binnenkomst. Digitale variant Op de gemeentelijke website komt, bij de projecten die daadwerkelijk in verkoop zijn een digitaal formulier te staan. Indien een particuliere gegadigde inlogt met zijn DigiD worden de gegevens vanuit de DigiD overgenomen. Specifieke gegevens en wensen kunnen worden aangevuld. Na het invullen en controleren van de gegevens, worden deze verzonden. Men krijgt per een bevestiging. Voor beide varianten geldt: Er wordt geen inschrijfgeld gevraagd. Na inschrijving verkrijgt men een optie op de grond. De duur van de optieperiode wordt vermeld op de gemeentelijke website. De volgorde van inschrijving is bepalend. Degene die zich als eerste heeft ingeschreven heeft ook de eerste keus. Van de bovenstaande regels kan gemotiveerd worden afgeweken. Bijvoorbeeld omdat er erg veel belangstelling wordt verwacht. In een voorkomend geval wordt er gebruik gemaakt van een ongewogen loting. Dit wordt op voorhand bekend gemaakt. Keuze aankoop grond of eeuwigdurende erfpacht In de gemeente Reimerswaal hebben particulieren sinds september 2015 de keuze tussen de aankoop van een woningbouwperceel of de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Voor bedrijven was het altijd al mogelijk om een perceel aan te kopen of voor bepaalde tijd in erfpacht te nemen. In het eerste kwartaal van 2016 is ook voor bedrijven de erfpachtregeling aangepast sindsdien is ook hier sprake van eeuwigdurende erfpacht. Nota Grondbeleid Verkoop en uitgifte van grond vindt plaats tegen een vooraf vastgestelde grondprijs. Deze grondprijs wordt jaarlijks gepubliceerd in de Grondprijsbrief. De grondslag voor de erfpachtcanon is de vastgestelde grondprijs. Voor particulieren wordt deze grondprijs vermeerderd met de btw zodat deze in de maandtermijn zit. Bedrijven betalen de btw geheel op voorhand. Algemene voorwaarden De gemeente hanteert verschillende algemene voorwaarden: Algemene Verkoopvoorwaarden Reimerswaal 2012 Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van woningbouwkavels Reimerswaal 2015 Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van bedrijfsterrein Reimerswaal 2016 In de afgelopen jaren is gebleken dat deze voorwaarden niet op alle punten voldoen. In de loop van 2017 zullen alle voorwaarden daarom kritisch tegen het licht worden gehouden. Daarnaast dient er een aparte set voorwaarden te komen voor de projectmatige uitgifte van gronden. Kostenverhaal en planschade Indien de gemeente zich beperkt tot actief grondbeleid in de klassieke vorm (ze geeft bouwrijpe kavels uit op basis van een vastgesteld ruimtelijk plan) dan is het kostenverhaal verrekend in de grondprijs. Ook het uitbetalen van een tegemoetkoming in eventuele planschade is voor rekening van de gemeente. Indien er op verzoek van een marktpartij of een particulier wordt afgeweken van het ruimtelijke plan, dan wordt zowel het kostenverhaal als de planschade afgewenteld op de initiatiefnemer. De hoogte van de plankosten worden vooraf begroot. Voor de bouw van 1 woning wordt een vast bedrag gerekend van (prijspeil 2016)Voor alle andere plannen wordt gebruik gemaakt van een model. Indien het ruimtelijk plan op verzoek van een initiatiefnemer wordt herzien, wordt het planschaderisico altijd afgewenteld op de initiatiefnemer. Indien er veel planschade te voorzien is, kan dit gevolgen hebben voor de economische uitvoerbaarheid Gronduitgifte projectmatige gronden De uitgifte van grond binnen de gemeentelijke exploitaties vindt in de meeste gevallen direct aan particulieren of bedrijven plaats. Met name op herstructureringslocaties of inbreidingslocaties wordt in toenemende mate aan marktpartijen gevraagd om een plan te ontwikkelen.

14 Selectie marktpartijen Bij de selectie van een marktpartij is het van belang om een partij te zoeken die in staat is om de vastgoedontwikkeling tot een goed einde te brengen. Een partij moet beschikken over voldoende kennis en ervaring. Ook moet de partij in staat zijn om een plan te ontwikkelen dat recht doet aan de beleidsdoelstellingen en de wensen die de gemeente heeft voor een bepaalde locatie. Bij een selectie van marktpartijen worden altijd meerdere partijen gevraagd. Eén op één gunnen van een plangebied aan een marktpartij behoort hiermee tot het verleden (behoudens oude afspraken). De uitvraag vindt digitaal plaats. Aanbestedingsregelgeving Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij de gemeente het noodzakelijk vindt om aanvullende eisen aan de vastgoedontwikkeling te stellen bij een grondverkoop. Hierdoor kan de gemeente worden aangemerkt als opdrachtgever in het kader van de Europese aanbestedingsregelgeving. Vanwege de mogelijke financiële en juridische consequenties moet de gemeente uiterst terughoudend omgaan met het stellen van dergelijke eisen. Verkoopovereenkomst Na het gunnen van een plan wordt met deze partij een overeenkomst gesloten. De meest voorkomende overeenkomst is een verkoopovereenkomst. In deze overeenkomst wordt in ieder geval gedefinieerd wat het plan is, en waaraan dit plan moet voldoen. Er worden afspraken gemaakt over de prijs en het moment van levering. Daarnaast worden er afspraken gemaakt over de eventuele verandering van het bestemmingsplan en de afwenteling van eventuele planschade. Indien een aanpassing van het bestemmingsplan aan de orde is, wordt er veelal gebruik gemaakt van een anterieure overeenkomst, waarbij de verkoop gecombineerd wordt met een anterieur deel. Hierin wordt afgesproken hoe het bestemmingsplan wordt aangepast en binnen welke termijn. Tenslotte kan er gebruik worden gemaakt van een concessieovereenkomst. Deze vorm wordt in de gemeente Reimerswaal tot op heden niet gebruikt Beleidsmatige koers Al in 2012 is door de gemeenteraad de Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen vastgesteld. Hierin is uiteengezet dat de gemeente prioriteit geeft aan herstructurering en inbreiding boven uitbreiding. De actieve grondpolitiek van de gemeente vind plaats volgens dit afwegingskader. Niet het wat, maar het waarom en hoe staat hierin centraal. Inschrijving Bij een selectie van marktpartijen zal de gemeente haar visie op een plangebied geven en marktpartijen vragen hier in een eventueel plan rekening mee te houden. De gemeente geeft per project grond uit. Na bekendmaking van uitgifte kunnen belangstellenden zich inschrijven door voor de sluitingstermijn een plan aan te leveren waarin wordt ingegaan op de vraag van de gemeente. Bij de selectie van partijen zijn 2 zaken van belang. 1. Een partij moet in staat zijn om het voorziene plan tot een goed einde te brengen. Dit betekent dat de partij de beschikking moet hebben over voldoende kennis en ervaring. 2. Een partij zal voldoende financiële middelen moeten kunnen aanwenden om het plan ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren. Gunning Na de sluitingstermijn worden alle plannen tegelijkertijd beoordeeld. Alle partijen krijgen na de daadwerkelijke beoordeling bericht. Daarbij wordt de uitkomst van de beoordeling meegezonden zodat volledig transparant inzichtelijk wordt gemaakt op welke gronden een project wordt gegund aan een bepaalde partij of een combinatie van partijen. Figuur 9 afwegingskader woningbouw (bron: Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen 2012)

15 3.2 Grondbeleidsinstrumenten bij faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente een (groot) deel van de planvorming over aan de markt. Hierbij maakt het in beginsel niet uit of een partij een grondpositie heeft of niet. De gemeente reageert op de initiatieven die via de markt worden aangedragen en bepaalt op basis van haar beleid of ze kan meewerken aan een initiatief en zo ja onder welke voorwaarden dit gebeurt. Zoals uit figuur 9 blijkt, zijn de fasen die een project doorloopt gelijk aan die van actief grondbeleid. De rollen die de verschillende partijen innemen zijn echter wezenlijk anders. Dit geldt ook voor de instrumenten die de gemeente kan inzetten om invloed te kunnen uitoefenen op de ontwikkeling en haar kosten te kunnen verhalen. De te volgen procedure is afhankelijk van de ontwikkelstrategie die de gemeente volgt. De meest bepalende factor is hoeveel invloed de gemeente wil hebben op de planvorming en of ze al dan niet betrokken wil zijn bij de uitvoering van een plan binnen een gebied. Laat de gemeente alles aan de markt over of wenst ze zelf ook actief betrokken te zijn binnen het plangebied? zijn leges verschuldigd. Van belang voor het vervolgtraject is of een bouwplan past binnen de bestemming. Bouwplan dat niet past binnen de bestemming Op basis van een ambtelijk vooronderzoek wordt het college geadviseerd om al dan niet medewerking te verlenen aan het plan of project. Hiervoor is een planwijziging of een vrijstelling benodigd. Aan het verlenen van medewerking kunnen voorwaarden worden verbonden. Een principeverzoek wordt afgesloten met een standpunt van het college. De initiatiefnemer heeft twee jaar de tijd om tot realisatie over te gaan. Gebeur dit niet, dan kan er geen recht meer worden ontleent aan het collegestandpunt. De kosten die verband houden met het voeren van een procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Bouwplan dat past binnen de bestemming Indien een voorgenomen plan binnen het bestemmingsplan gerealiseerd kan worden is een principeverzoek niet nodig. Veelal vindt er toch een vorm van vooroverleg plaats. De economische haalbaarheid is door de marktpartij getoetst. Hier staat de gemeente buiten. Hierna start gelijk de realisatiefase. De gemeente heeft in dit geval nagenoeg geen invloed. Anterieure overeenkomst Sinds 1 juli 2008 is iedere gemeente verplicht om bij particuliere ontwikkelingen kosten te verhalen. Dit kan via een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk) of door het vaststellen van een exploitatieplan (publiekrechtelijk). De gemeente Reimerswaal kiest bij voorkeur voor het verhalen van kosten via de anterieure overeenkomst. Het sluiten van een anterieure overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Deze overeenkomst hoeft pas ondertekend te zijn op het moment dat het bestemmingsplan door de raad wordt vastgesteld. Bij voorkeur gebeurt dit echter voordat er een begin wordt gemaakt met de werkzaamheden die verband houden met de planaanpassing. Figuur 10 fasering bij faciliterend grondbeleid Planvorming marktpartij met grondpositie Principeverzoek In verreweg de meeste gevallen zal een partij zich bij de gemeente melden met een verzoek om een bepaald plan te mogen realiseren. Een dergelijk verzoek wordt beoordeeld als principeverzoek. Voor het in behandeling nemen van een principeverzoek In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over het programma, de eventuele locatie eisen, de fasering, de hoogte van de te verhalen kosten, en het moment waarop deze kosten betaald moeten worden. De anterieure overeenkomst is een overeenkomst die op basis van gelijkwaardigheid met een particulier of marktpartij wordt gesloten. Hoewel het sluiten van de overeenkomst een bevoegdheid van het college is, dient de raad bij het vaststellen van het bestemmingsplan te besluiten dat het kostenverhaal met het sluiten van een overeenkomst afdoende is verzekerd. Het college zal derhalve altijd de overeenkomst voorleggen aan de gemeenteraad en in de overeenkomst zal

16 een voorbehoud worden opgenomen waarin wordt bepaald dat de gemeenteraad moet instemmen met de inhoud ervan. In de overeenkomst moet het risico voor de gemeente zo klein mogelijk worden gemaakt. Derhalve zal aandacht geschonken moeten worden aan regelingen die de schade beperken indien een ontwikkeling niet loopt zoals verwacht. Fasering en inrichting openbare ruimte In de overeenkomst dienen afspraken gemaakt te worden over de planfasering. Deze fasering heeft een duidelijke link met de beëindigingsregeling. Ook moeten er afspraken gemaakt worden over de aanleg van de openbare ruimte en de eisen waaraan deze moet voldoen. Berekening van het kostenverhaal Indien er op verzoek van een marktpartij of een particulier wordt afgeweken van het ruimtelijke plan, dan wordt het kostenverhaal afgewenteld op de initiatiefnemer. De hoogte van de plankosten worden vooraf begroot. Voor de bouw van 1 woning wordt een vast bedrag gerekend van (prijspeil 2016) Voor alle andere plannen wordt gebruik gemaakt van een model. Planschade wordt 1 op 1 afgewenteld Indien het ruimtelijk plan op verzoek van een initiatiefnemer wordt herzien, wordt het planschaderisico altijd afgewenteld op de initiatiefnemer. Indien er veel planschade te voorzien is, kan dit gevolgen hebben voor de economische uitvoerbaarheid. Insolventie In het ruimtelijk plan dient de economische uitvoerbaarheid te worden aangetoond. Veelal wordt hiervoor een standaard stuk tekst aangeleverd. Dit zegt niets over de daadwerkelijke situatie waarin een initiatiefnemer verkeert. Er wordt simpelweg een verwachting uitgesproken. Het daadwerkelijk toetsen hoe een initiatiefnemer ervoor staat is bijna niet te doen. In de anterieure overeenkomst kan wel een bepaling opgenomen waarin wordt aangegeven hoe er gehandeld moet worden bij insolventie. Over het algemeen kan het risico voor de gemeente worden beperkt indien de betalingsmomenten zo vroeg mogelijk in het proces plaatsvinden. Met betrekking tot levering van grond dient te worden bepaald dat percelen pas geleverd worden indien de betaling daadwerkelijk binnen is. Zekerheden en garanties Bij grotere projecten kan het college een bankgarantie of een concerngarantie vragen. Beëindigingsregeling Hoewel de markt weer aantrekt kan het nog steeds zo zijn dat een ontwikkeling niet loopt zoals op voorhand verwacht. In een dergelijk geval is het van belang dat partijen op een goede (contractueel afgesproken) manier afscheid van elkaar kunnen nemen. Iedere overeenkomst bevat hiervoor ten minste een planning en duidelijke termijnen. Worden de termijnen niet gehaald, dan moeten partijen afscheid van elkaar kunnen nemen zonder dat hier vanuit de gemeente een financiële verplichting tegenover staat. Zo wordt voorkomen dat planologische capaciteit gedurende langere tijd onbenut blijft omdat deze is geclaimd binnen een project met een onduidelijke status. Exploitatieplan Indien de gemeente ten behoeve van een ontwikkeling een ruimtelijk plan wil vaststellen maar (nog) niet met alle initiatiefnemers een anterieure overeenkomst heeft kunnen sluiten, is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het ruimtelijk plan een exploitatieplan vast te stellen om de kosten te verhalen. Een exploitatieplan bevat in ieder geval een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving van werken en werkzaamheden en een exploitatieopzet. Hierbij gaat de wet uit van de fictie dat de gemeente de enige exploitant is. De mogelijkheden tot kostenverhaal zijn beperkter. De exploitatiebijdrage moet uiterlijk worden betaald op het moment dat de omgevingsvergunning wordt verleend. Alleen de kosten die opgenomen zijn in de kostensoortenlijst in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kunnen worden verhaald. Indien het exploitatieplan sluit met een tekort, staat de gemeente hiervoor aan de lat Planvorming marktpartij zonder grondpositie Het komt voor dat marktpartijen een plan willen realiseren op een perceel dat in eigendom is bij de gemeente. Indien de gemeente dit perceel niet zelf wil ontwikkelen, kan ze medewerking verlenen aan planvorming van een derde. De gemeente faciliteert in zo n geval alleen maar. In de vorige paragraaf is al aangegeven dat de gemeente niet meer 1 op 1 gunt aan een marktpartij. Dit geldt ook indien een marktpartij de gemeente verrast met een passend plan. Ook in een voorkomend geval zal de onderstaande procedure worden gevolgd. Selectie marktpartijen Bij de selectie van een marktpartij is het van belang om een partij te zoeken die in staat is om de vastgoedontwikkeling tot een goed einde te brengen. Een partij moet beschikken over voldoende kennis en ervaring. Ook moet de partij in staat zijn om een plan te ontwikkelen dat recht doet aan de beleidsdoelstellingen en de wensen die de

17 gemeente heeft voor een bepaalde locatie. Bij een selectie van marktpartijen worden altijd meerdere partijen gevraagd. 1 op 1 gunnen van een plangebied aan een marktpartij behoort hiermee tot het verleden (behoudens oude afspraken). De uitvraag vindt digitaal plaats. Aanbestedingsregelgeving Er kunnen zich omstandigheden voordoen waarbij de gemeente het noodzakelijk vindt om aanvullende eisen aan de vastgoedontwikkeling te stellen bij een grondverkoop. Hierdoor kan de gemeente worden aangemerkt als opdrachtgever in het kader van de Europese aanbestedingsregelgeving. Vanwege de mogelijke financiële en juridische consequenties moet de gemeente uiterst terughoudend zijn in het stellen van dergelijke eisen. Inschrijving Bij een selectie van marktpartijen zal de gemeente haar visie op een plangebied geven en marktpartijen vragen hier in een eventueel plan rekening mee te houden. De gemeente geeft per project grond uit. Na bekendmaking van uitgifte kunnen belangstellenden zich inschrijven door voor de sluitingstermijn een plan aan te leveren waarin wordt ingegaan op de uitvraag van de gemeente. schaadt. Daarbij dient gekeken te worden naar tijdelijk gebruik (pachtcontract) of voortgezet gebruik. Interne doorlevering van gronden en vastgoed gebeurt in beginsel tegen de boekwaarde. Keuze: nadruk op herstructurering en inbreiding De inhoudelijke (kwalitatieve) lange termijndoelen voor de gemeente zijn vastgelegd in een structuurvisie. De nadruk ligt op herstructurering en inbreiding. Bij het voeren van de regie zal de gemeente per project kiezen welke aanpak het beste past. De ene keer zal dat actief grondbeleid zijn, de andere keer zal de gemeente kiezen voor een meer faciliterende rol. Speerpunt voor de komende periode is het toevoegen van kwaliteit in de bestaande omgeving, waarbij de eindgebruiker centraal staat. Samenwerking is hierbij essentieel. De toegevoegde waarde van de gemeente zit vooral in het bij elkaar brengen van mogelijkheden en het participeren (actief of door te faciliteren) in het proces. Gunning Na de sluitingstermijn worden alle plannen tegelijkertijd beoordeeld. Alle partijen krijgen na de daadwerkelijke beoordeling bericht. Daarbij wordt de uitkomst van de beoordeling meegezonden zodat volledig transparant inzichtelijk wordt gemaakt op welke gronden een project wordt gegund aan een bepaalde partij of een combinatie van partijen. Sluiten overeenkomst Tot slot wordt met de initiatiefnemer een koopovereenkomst met een anterieur deel gesloten. 3.3 Beheer van gronden en vastgoed en interne doorlevering Binnen het grondbedrijf worden gronden verworven en beheerd. De kosten die hiermee gemoeid zijn drukken op de verschillende grondexploitaties binnen de grondbedrijfsfunctie. Gronden die in het verleden om strategische redenen zijn aangekocht, of gronden die nog niet direct worden ontwikkeld, zijn ondergebracht onder de post strategische gronden. Beheer van grond en vastgoed gaat ook om het beheersen van de kosten. Het is van belang om deze kosten zo laag mogelijk te houden zonder dat dit de omgeving

18 4. Sturing en beheersing van de grondbedrijfsfunctie In het grondbedrijf gaat veel geld om. Dit vraagt om een goede afweging van belangen. Besluiten moeten afgewogen en transparant genomen worden. Dit kan alleen indien er voldoende inzicht wordt gegeven in de projectenportefeuille van het grondbedrijf. De portefeuille moet actief en inzichtelijk worden beheerd. Deze beheerfunctie wordt aangeduid als de grondbedrijfsfunctie. Deze grondbedrijfsfunctie richt zich op het beheer van de grondexploitatieactiviteiten. In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze projecten worden beheerd. Ook wordt vastgelegd op welke wijze financiële consequenties in beeld worden gebracht. 4.1 Projectmatig werken Grondbeleid gaat vooral om het maken van keuzes. Het gemeentebestuur moet zich periodiek afvragen op welke wijze de gemeentelijke doelstellingen en ambities het beste kunnen worden verwezenlijkt. De portefeuille van het grondbedrijf bevat projecten in verschillende fasen. Zoals in paragraaf 3.1 aangegeven wordt er onderscheid gemaakt in vier fasen: Figuur 11 projectmatig werken in relatie tot de grondbedrijfsfunctie Initiatief (buiten de grondbedrijfsfunctie) In de initiatieffase word de haalbaarheid van een plan onderzocht. Hoewel deze fase heel relevant is voor een ontwikkeling valt deze fase niet binnen de grondbedrijfsfunctie. Planontwikkeling (binnen de grondbedrijfsfunctie) In de planontwikkelingsfase worden de grote lijnen verder ingekleurd. Projecten in de planontwikkelingsfase zijn voorzien van: een globale beschrijving van het project; een luchtfoto met daarop de afbakening; een globale inrichtingstekening (indien beschikbaar); een globaal programma; een globale berekening (indien beschikbaar). Realisatie (binnen de grondbedrijfsfunctie) In deze fase wordt de uitvoering ter hand genomen. Projecten in de realisatiefase zijn voorzien van: een beschrijving per project; een luchtfoto met daarop de afbakening van het projectgebied; een grondgebruikskaart; een programma; een gedetailleerde grondexploitatieberekening; een verschillenanalyse ten opzichte van de MPG; een globale inschatting van de risico s. Nazorg (buiten de grondbedrijfsfunctie) De laatste fase van een ontwikkeling is de nazorg en beheerfase. Hier wordt het onderhoud verzorgt. In beginsel is deze fase niet eindig. Strikt formeel valt deze fase niet onder de grondbedrijfsfunctie Overgang projectfasen De hierboven verwoorde indeling in fasen geeft inzicht in de verschillende ijkmomenten. Voor de sturing van gebiedsontwikkelingsprocessen zijn 3 ijkmomenten van belang: 1. Het moment dat een (potentieel) project daadwerkelijk in ontwikkeling wordt genomen, met het doel dit ook te realiseren. Dit moment ontstaat bij de overgang van initiatief- naar ontwerpfase. In de ontwerpfase wordt de financiële haalbaarheid onderzocht. 2. De overgang van ontwerp- naar uitvoeringsfase. Op grond van een gedetailleerd plan en financieel inzicht wordt besloten een plan daadwerkelijk te gaan uitvoeren. 3. Het moment dat een project financieel wordt afgerond en geëvalueerd (de overgang van uitvoerings- naar beheerfase). Voor projecten binnen actief grondbeleid geldt dat de raad een besluit neemt om een project over te laten gaan naar een andere fase. Voor facilitaire projecten geldt dat de raad in ieder geval het project beoordeelt in de initiatieffase en de ontwerpfase. Deze fasen zijn opgenomen in het jaarlijks bij de jaarrekening vast te stellen Meerjarenprognose Grondexploitatie (MPG). Projectfases worden gestart en verantwoord met zo concreet mogelijk benoemde doelen, middelen en resultaten. Deze manier van werken helpt om keuzes zo helder en transparant mogelijk te maken en sluit aan bij de ambitie van de gemeente om een professionele en betrouwbare partij te zijn. Projectmatig werken is voor de plannings- en besluitvormingsprocessen van elementair belang. Een fasegewijze benadering van gebiedsontwikkelingsprocessen is zowel bij actief als facilitair grondbeleid relevant, zowel voor de inhoudelijke en de strategi

19 sche besluitvorming als voor de begroting en verantwoording van (financiële) besluiten. 4.2 Financiële sturing en beheersing Tijdens de initiatieffase en het haalbaarheidsonderzoek is er nog geen grondexploitatie vastgesteld. Omdat er in deze fase wel kosten worden gemaakt, is het van belang om te zorgen dat deze kosten ook daadwerkelijk drukken op het project, of verhaald worden op de initiatiefnemer. Een goede manier om dit te regelen is door gebruik te maken van een projectopdracht. In deze opdracht worden de kaders gesteld. Indien de gemeente kiest om de grondexploitatie zelf te gaan uitvoeren zal, na het eerste globale onderzoek, aan de raad een voorbereidingskrediet moeten worden gevraagd. Kosten die gemaakt worden voordat er een voorbereidingskrediet is gevraagd worden tot nu toe ten laste gebracht van de post stedenbouwkundige kosten. Het is denkbaar dat hiervoor binnen de grondbedrijfsfunctie een aparte post wordt aangemaakt waarop de voorbereidingskosten per project kunnen drukken. Hieraan dient dan wel een maximum te worden verbonden. Indien het gaat om een initiatief dat de gemeente alleen faciliteert, zullen de eerste kosten worden gedekt uit de leges voor een principeverzoek. Daarna zullen de kosten worden verhaald in de vorm van plankosten, zoals bedoeld in de Wro. Initiatief Projectopdracht Planvorming: Voorlopig ontw erp Haalbaarheidsonderzoek Voorbereidingskrediet Planvorming: Definitief ontw erp Figuur 12 projectmatig werken in relatie tot een grondexploitatie Uitvoering Vastgestelde grondexploitatie Grondexploitatie Een grondexploitatie is de financiële vertaling van de productie van bouwrijpe grond. Alle kosten die verband houden met de aankoop en het bouw- en woonrijp maken van de grond zijn in de exploitatie opgenomen. Ook alle opbrengsten die verband houden met de gronduitgifte worden in de grondexploitatie opgenomen evenals de bijdragen van derden en de eventuele subsidies waarvoor een subsidiebeschikking is ontvangen. De kosten en de opbrengsten worden uitgezet in de tijd. Deze worden in de grondexploitatie opgenomen in het jaar dat de kosten en/of de opbrengsten daadwerkelijk worden gerealiseerd. Ook wordt er rekening gehouden met te betalen en te ontvangen rente evenals met kosten en opbrengstenstijgingen. Al deze variabelen bepalen de uitkomst van een grondexploitatie. Een grondexploitatie is gebaseerd op een groot aantal aannames. Het uiteindelijke resultaat wordt bepaald door de prijs, het programma en de planning. Vooral bij de start van een grondexploitatie zijn er veel onzekere factoren. Naarmate de realisatie vordert, wordt het aantal onzekerheden in een grondexploitatie minder. Herziening grondexploitatie De grondexploitatie vormt na vaststelling het financiële kader waarbinnen een project moet worden gerealiseerd. De jaarschrijf van de grondexploitatie sluit aan bij de begroting. Het resultaat van een grondexploitatie sluit aan bij de jaarrekening. Iedere grondexploitatie wordt jaarlijks herzien. Daarnaast wordt iedere grondexploitatie in het kader van de bestuursrapportage tussentijds bekeken. Voor de herziening wordt de peildatum 1 januari aangehouden. Voor de tussentijdse check wordt 1 juli aangehouden. De herziening van de grondexploitatie leidt tot een aangepast financieel beeld. De resultaten van deze herzieningen worden opgenomen in de Meerjarenprognose Grondexploitatie. Deze prognose vormt de basis voor de begroting. Parameters Om de grondexploitaties in de tijd uit te zetten en te zorgen dat de verschillende grondexploitaties onderling vergelijkbaar zijn, wordt er gebruik gemaakt van parameters. Deze parameters gelden voor alle exploitaties en worden vastgelegd in de Meerjarenprognose Grondexploitatie. Kostensoorten Naast vergelijkbare parameters wordt er gebruik gemaakt van een vaste lijst van kostensoorten. Op deze kostensoortenlijst worden alle directe kosten en opbrengstensoorten vermeld die mogen worden opgenomen in een grondexpoitatie. De kostensoortenlijst is opgebouwd en gecodeerd zoals de kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening. Hier ligt derhalve een directe relatie. Bovenplanse kosten De hoogte van bovenplanse kosten is lastig te bepalen. Nog lastiger is het om deze kosten op een eerlijke manier toe te rekenen. Indien er in een bepaalde ontwikkeling gewerkt wordt met bovenplanse kosten zullen deze worden berekend volgens de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Hierbij zal de richtlijn van het Besluit Begroten en Verantwoorden (BBV) worden aangehouden

20 Voorzieningen en/of afboeking negatieve resultaten grondexploitaties Voor negatieve resultaten zal een voorziening per exploitatie worden opgenomen conform het voorschrift in het BBV. Indien dit verlies onafwendbaar lijkt, kan er bovendien gekozen worden voor een eenmalige afboeking. Indien een grondexploitatie verlieslatend blijkt, zal hier in de Meerjarenprognose Grondexploitatie melding van worden gemaakt. Bovendien zal worden geadviseerd hoe er het beste met het tekort kan worden omgegaan. Verdiencapaciteit positieve resultaten Het positieve resultaat komt beschikbaar bij het afsluiten van de grondexploitatie, danwel bij het nemen van tussentijdse winst op basis van de Notitie tussentijdse winstnemingen. Dit resultaat komt ten gunste van het resultaat van het grondbedrijf. Hiermee worden allereerst de voorzieningen afgedekt. Er zijn verschillende soorten voorzieningen denkbaar. Een voorziening kan bijvoorbeeld nodig zijn om een tekort in de grondexploitatie af te dekken. Soms wordt een grondexploitatie afgesloten, waarbij nog enkele werkzaamheden moeten plaatsvinden. In een voorkomend geval wordt een voorziening in de vorm van een restbudget opgenomen. Met het overschot wordt de risicoreserve gevuld. Indien daarna nog iets overschiet zal dit worden toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf. Hiermee kunnen nieuwe projecten worden geïnitieerd. Afsluiten grondexploitatie Een grondexploitatie wordt afgesloten als het voorziene programma geheel of nagenoeg geheel is afgerond. De resultaten van de grondexploitatie komen ten gunste van het resultaat van het grondbedrijf. Het kan voorkomen dat nagenoeg alle werkzaamheden zijn afgerond en er alleen nog sprake is van de verkoop van gronden. In dat geval kunnen deze restkavels overgeheveld worden naar de voorraad gronden en wordt de grondexploitatie alsnog afgesloten. Indien er nog enkele werkzaamheden uitgevoerd moeten worden, kan hiervoor een voorziening worden opgenomen Meerjarenprognose Grondbedrijf Met de MPG wordt inzicht geboden in de projectportefeuille van de totale grondbedrijfsfunctie van de gemeente met de daaraan verbonden financiële gevolgen en risico s. Het doel van de MPG is een periodiek beeld te geven van de bedrijfseconomische situatie. Op basis van dit integrale beeld kan het gemeentebestuur nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw ruimtelijk beleid afwegen. Daarmee vormt de MPG een kader voor besluitvorming waaraan financiële en programmatische gevolgen verbonden zijn Voorraad gronden en panden De voorraad gronden en panden bevat alle bezittingen met ontwikkelpotentie die niet zijn ondergebracht in grondexploitaties. Panden en gronden die de gemeente permanent exploiteert vallen hier niet onder. In de voorraad is een indeling in 2 categorieën te maken: 1. Strategische bezittingen voor toekomstige ontwikkelingen 2. Af te stoten bezittingen die in het verleden zijn verworven voor ontwikkelingen die niet meer worden gerealiseerd. Daarnaast vallen ook de restkavels van de inmiddels afgesloten grondexploitatie hieronder. De waardering van de gronden en gebouwen is gebonden aan de eisen van het BBV en mag de marktwaarde niet overstijgen. Deze bezittingen worden door een onafhankelijk taxateur getaxeerd zodat de waarde onafhankelijk wordt vastgesteld. Beperkte voorraad De gemeente heeft een beperkte voorraad strategisch aangekochte grond van circa 10 hectare. Tot 31 december 2015 werd deze grond geregistreerd als niet in exploitatie genomen grond (NIEGG). Per 1 januari 2016 komt de balanscategorie 'niet in exploitatie genomen bouwgronden' niet meer voor in het BBV. Dit betekent dat de gemeente de niet in exploitatie genomen gronden moet herrubriceren van de voorraden naar terreinen en gronden bij de materiele vaste activa (MVA). MVA hebben als waarderingsgrondslag de verkrijgingsprijs of de duurzaam lagere marktwaarde. Deze omzetting heeft gevolgen voor de waardering van deze gronden op de balans van gemeente. Om gemeenten de mogelijkheid te geven de grond binnen de portefeuille te evalueren en duidelijkheid te krijgen over de bestemming van de grond is in het BBV een aantal wijzigingen en een overgangsbepaling opgenomen. Deze overgangsbepaling betekent het volgende. Huidige niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en bouwgronden in exploitatie (BIE) die per 1 januari 2016 uit exploitatie worden genomen, worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari Deze overgangsbepaling heeft een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden om te komen tot een uiteindelijke waardering. Uitgangspunt is dat er moet worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Herrubricering van de oude NIEGG-gronden onder de MVA betekent dat het met ingang van 1 januari 2016 niet meer is toegestaan om rente of overige kosten toe te rekenen aan deze gronden Risicomanagement actief grondbeleid De gemeente Reimerswaal is een actieve gemeente. Verreweg de meeste projecten bevinden zich in de uitvoeringsfase. Een beperkt aantal projecten bevindt zich in de ontwerpfase. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties wordt jaarlijks een inventarisatie gemaakt van de risico s. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen projectgebonden risico s en conjuncturele risico s. Er is systematisch gezocht naar oorzaken,

21 waardoor het financiële resultaat van de grondexploitaties beïnvloed zou kunnen worden. Vervolgens is voor de benoemde oorzaken het negatieve effect ingeschat en de kans dat het effect zich daadwerkelijk zou kunnen voordoen. Door de effecten te vermenigvuldigen met de kans ontstaat een gewogen risico. Sommatie van de gewogen risicoeffecten levert de totale som op voor alle projecten in uitvoering tezamen. Aangenomen is dat de aangegeven risico s zich niet allemaal tegelijk zullen voordoen. Op deze manier kan op relatief eenvoudige wijze een reële inschatting worden gemaakt van het bedrag dat nodig is om de risico s af te dekken. Uitgangspunt voor het bepalen van de benodigde risicodekking is dat de gewogen positieve risico s buiten beschouwing worden gelaten. Aangenomen wordt dat optimalisaties pas in de grondexploitatie worden opgenomen als ze zich daadwerkelijk hebben voorgedaan. Anders zou tegenover elk negatief risico dat zich voordoet een positief risico moeten staan dat zich ook daadwerkelijk voordoet. Projectgebonden risico s De projectgebonden risico s zijn in de risicoanalyse het meest concreet. Dit zijn risico s die specifiek met (het voornemen van) een project te maken hebben. Deze risico s hebben direct negatieve of positieve gevolgen voor het toekomstige saldo van de exploitatieberekening. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van een generieke omschrijving van de risico s. Daar waar een risico alleen in 1 project voorkomt wordt dit vermeld. Er wordt gewerkt met een gewogen risicowaardering met de volgende risicoklassering: 25% de kans dat het risico zich daadwerkelijk voordoet is klein; 50% de kans dat het risico zich daadwerkelijk voordoet is gemiddeld; 75% de kans dat het risico zich daadwerkelijk voordoet is hoog. Conjuncturele risico s Onder conjuncturele risico s worden de niet-projectgebonden risico s verstaan. Deze risico s zijn niet beïnvloedbaar binnen de projecten en liggen op het vlak van macroeconomische trends en wet- en regelgeving van hogere overheden. Hierbij is de aandacht gericht op de projecten die vallen onder het actieve grondbeleid. Bij de facilitaire projecten liggen de marktrisico s immers bij derden. De analyse van conjuncturele risico s binnen het actieve grondbeleid van de gemeente Reimerswaal richt zich op de volgende uitgangspunten: algehele vertraging in de voortgang van de gemeentelijke projecten als gevolg van een stagnerende markt. verdere daling van de grondprijzen als gevolg van een verdere daling van de woningmarktprijzen. verhoogde belastingdruk als gevolg van nieuwe wetgeving. Risicomanagement een jaarlijks terugkerend onderdeel van de MPG De risicoinventarisatie van de actieve projecten binnen de grondbedrijfsportefeuille vindt jaarlijks plaats en vormt een onderdeel van de MPG. In deze rapportage wordt een gewogen inschatting gemaakt van zowel de projectgebonden risico s als de conjuncturele risico s. Op basis hiervan wordt het benodigde weerstandsvermogen berekend. Door de omvang van de huidige reserve af te trekken van de benodigde reserve en deze vervolgens te vermeerderen met de verliesvoorziening(en). Hierdoor ontstaat er een beeld van het totaal benodigde weerstandsvermogen. In tabelvorm ziet dit er als volgt uit: Benodigd weerstandsvermogen Projectgebonden risico s actief grondbeleid Conjuncturele risico s actief grondbeleid + Totaal benodigde risicoreserve actief grondbeleid Huidige stand risicoreserve - Benodigde extra voorziening Tabel 1 berekening systematiek benodigd weerstandsvermogen actief grondbeleid Risicomanagement faciliterend grondbeleid Faciliterend grondbeleid is niet vrij van risico s. Daarom is het verstandig om ook bij deze vorm van grondbeleid rekening te gaan houden met de risico s die zich voor kunnen doen. Tot op heden wordt hier geen aandacht aan geschonken. In het verleden is het voorgekomen dat de gemeente juist bij faciliterend grondbeleid risico liep, bijvoorbeeld doordat er onvoldoende kosten konden worden verhaald of doordat kosten die gemaakt werden voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst niet konden worden gefactureerd omdat de overeenkomst zelf nooit tot stand is gekomen. Met ingang van 2017 al er ook voor faciliterend grondbeleid rekening worden gehouden met risicomanagement volgens dezelfde systematiek als bij actief grondbeleid. De berekeningsmethode die de gemeente toepast voor haar eigen projecten is ook prima toepasbaar voor projecten van derden. De omvang van de risico s zal naar verwachting wel lager zijn. De inventarisatie van de risico s vindt plaats aan de hand van de afspraken die in de anterieure overeenkomsten zijn gemaakt. Keuze: risicomanagement zowel bij actief- als bij faciliterend grondbeleid Risicomanagement bij actief grondbeleid is de laatste jaren zeer succesvol gebleken. Enerzijds is er meer nagedacht over risico's, anderzijds zijn deze risico's afgedekt door het creeren van een risicoreserve. Ook bij het voeren van faciliterend grondbeleid worden risico's gelopen. Deze risico's zullen op eenzelfde manier worden afgedekt

22 5. Informatievoorziening en kaderstelling In de Gemeentewet worden onder meer de rollen en de taken van de gemeenteraad en het college beschreven. In het BBV worden nadere regels gedefinieerd met betrekking tot onder andere de begroting en de jaarrekening. In dit laatste hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de informatievoorziening en de kaderstelling. Rolverdeling Raad College Ambtelijk apparaat Kolom3 kaderstellende rol controlerende rol besturende rol afleggen van verantw oording over het gevoerde bestuur beleidsvoorbereidende advisering beleidsuitvoering Figuur 13 rolverdeling raad, college en ambtelijk apparaat De rol van de raad is het meest abstract. De raad houdt zich vooral bezig met strategische zaken. Het college voert de strategie binnen de kaders uit die door de raad zijn gegeven. Het college opereert veelal tactisch. De ambtelijke organisatie adviseert en bereidt beleid voor. 5.1 Informatiekader grondbedrijf De informatievoorziening rondom de portefeuille van het grondbedrijf verloopt over drie lagen. 1. De rapportages uit de gemeentelijke planning- en controlcyclus. 2. De rapportages vanuit het grondbedrijf. 3. Project specifieke rapportages Rapportages uit de gemeentelijke planning- en controlcyclus Het BBV schrijft vaste momenten in het jaar voor waarop de raad geïnformeerd wordt. Op deze manier kan dit bestuursorgaan invulling geven aan de kader stellende en controlerende rol. Schematisch ziet de planning- en controlcyclus er in de gemeente Reimerswaal als volgt uit: Figuur 14 planning en control cyclus gemeente Reimerswaal In de begroting en de jaarrekening wordt informatie verstrekt met betrekking tot ruimtelijke projecten en de daarbij behorende grondexploitaties. Hierbij wordt cijfermatig op hoofdlijnen ingegaan op de stand van zaken. Ook wordt er een korte toelichting gegeven op de balans. In de paragraaf Grondbeleid wordt een toelichting gegeven op de ontwikkelingen die zich voordoen binnen de portefeuille van het grondbedrijf Algemene rapportages vanuit het grondbedrijf Vanuit het grondbedrijf worden er verschillende rapportages opgesteld. Een deel hiervan dient ter ondersteuning van de planning- en controlcyclus. Het doel van deze rapportages is om de informatie zo compact en helder mogelijk beschikbaar te maken. Met dit doel voor ogen is er enkele jaren geleden voor gekozen om verreweg de meeste informatie te bundelen in de MPG. De MPG wordt aan het begin van ieder kalenderjaar opgesteld en geeft de stand van zaken weer zoals die was aan het begin van het lopende jaar. Aan de hand van de Bestuursrapportage wordt er in de tweede helft van het jaar een doorkijk gegeven van de stand van zaken. Indien gewenst wordt er bijgestuurd in de ramingen