Inspectie Leefomgeving en Transport Min isrerie van Infrastructuur en Milieu

Transcriptie

1 Inspectie Leefomgeving en Transport Min isrerie van Infrastructuur en Milieu > Retouradres Postbus BD DEN HAAG College van Burgemeester en Wethouders Postbus BZ MAASTRICHT Corporaties Domein Wonen, Water en Producten Handhaving Wonen / Toezicht Koningskade 4 Den Haag Postbus ED DEN HAAG Contactpersoon bram van der weele T bram.vander.weele ilent.ni Datum 21 mei 2015 Betreft bezwaarschrift goedkeuringsbesluit verkoop woningen Wif dd 05-2OiO00O Uw kenmerk Geacht College, Inleiding Bij besluit van S februari 2015, met het kenmerk , heb ik, gelet op artikel lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), goedkeuring verleend aan de voorgenomen verkoop van woningen door de toegelaten instelling vereniging Wooninvesteringsfonds (Wif) aan belegger Round Hill Dutch Residential Investment SCS (Round Hili), gelegen in 30 gemeenten, waaronder 33 woningen aan het Fatimaplein in uw gemeente. Een kopie van dit besluit is u toegezonden bij brief van 6 februari Bezwaarschrift Tegen dit besluit hebt u bij brief van 11 maart 2015 op grond van de Algemene wet bestuursrecht bij mij een bezwaarschrift ingediend. Ik stel vast dat het bezwaarschrift (Awb) tijdig is ingediend. Bij mailbericht van 17 maart 2015 is de goede ontvangst van uw bezwaarschrift bevestigd, waarbij de gemeente tevens is opgeroepen beschikbare data door te geven voor het houden van een hoorzitting. Na overleg met de heer Bunk van uw gemeente heeft de hoorzitting plaatsgevonden op 9 april Van deze hoorzitting is een verslag opgemaakt, dat u als bijlage bij deze brief aantreft. Overwegingen inzake het bezwaarschrift Uit het ingediende bezwaarschrift en uit de op 9 april 2015 daarop gegeven toelichting is mij gebleken dat u, kort gezegd, 1. twijfels hebt ten aanzien van de houdbaarheid van de stelling dat er bij gelegenheid van het besluit van het Wif om tot verkoop van de woningen over te gaan geen enkel alternatief zou zijn om de per 31 maart 2015 voorziene herfinanciering van de leningenportefeuille te kunnen bekostigen; 2. bezwaar hebt tegen het feit dat de verkoop niet plaats vindt aan een of meer lokaal werkzame toegelaten instellingen; 3. van oordeel bent dat ik in het door u bestreden besluit niet of in onvoldoende mate ben ingegaan op de volkshuisvestelijke argumenten uit uw zienswijze van 23 juni 2014 en van 15 december Graag wil ik op deze punten nader ingaan. Bij lage (n) verslag hoorzitting Pagina 1 van 8

2 herfinanciering van de ongeborgde leningenportefeuille per 31 maart 2015 te onvoldoende eigen vermogen dan wel garantievermogen heeft om tot kunnen komen. Overigens is het herfinancieringsmoment op basis van een kortlopende herfinanciering uitgesteld tot 1 juli achtervang op het moment van dit besluit nog geen sprake is, al lijkt dat aan en met andere gemeenten loopt nog het gesprek. Feit is dat van voldoende Daarnaast is er dus het punt van de benodigde achtervang door de gemeenten. aangegeven garant te zullen staan, een enkele gemeente geeft dat voorwaardelijk Die zoektocht loopt voort en is nog niet afgerond. Enkele gemeenten hebben krijgen en het is ook maar de vraag of dat zal lukken. op heden is er onvoldoende aanbod om het restbedrag collegiaal gefinancierd te geborgd kan laten herfinancieren. Op basis van de WOZ-waarde zou er, aldus het waar de financieringsbehoefte per 1 juli 2015 ca. 273 mln euro bedraagt. Ik merk daarbij op dat het WSW alle bezittingen van het Wif als onderpand wenst voor een dergelijke partiële herfinanciering. Dat laat geen ruimte voor bijvoorbeeld commerciële herfinanciering van het restbedrag. Het is denkbaar dat andere dergelijk verzoek is door het Wif uitgezet bij de leden/certificaathouders, doch tot restbedrag, maar daar worden door het WSW aanvullende eisen aan gesteld. Een corporaties (zoals Woonbron) collegiale financiering gaan verstrekken voor het Wif, sprake kunnen zijn van een geborgde herfinanciering van ca. 230 mln euro, de volledige leningenportefeuille en in het gunstigste geval slechts een deel Ik stel vast dat het Wif niet in aanmerking komt voor geborgde herfinanciering van Wif wel voldoet aan de WSW-normen. 2. de achtervang van de totale te borgen lening is nog niet door een of 3. niet alle leden/certificaathouders zijn bereid af te zien van de opgebouwde meerdere gemeenten tot stand gekomen; en 1. geen dekkingsratio van maximaal 50%; en onvoorwaardelijke herfinanciering, omdat het Wif niet voldoet aan de WSW gevolg waarvan door het WSW niet kan worden vastgesteld of het Wif aan de WSW aan dat het Wif op dat aanbod van 20 november 2014 niet is ingegaan, als voor borging door het WSW in aanmerking zou kunnen komen. Tevens geeft het november 2014 te kennen is gegeven dat onder een aantal voorwaarden het Wif rente en/of op te bouwen rente op de certificaten tot het moment dat het voorwaarden zou kunnen voldoen. Bij brief van 13 april 2015 laat het Wif mij weten dat op de datum van die brief nog steeds geen sprake is van een sluitende normen: Bij brief van 9 april 2015 laat het WSW mij weten dat aan het Wif bij brief van 20 WSW om in aanmerking te kunnen komen voor geborgde herfinanciering voor de (WSW) de vraag is voorgelegd of het Wif voldoet aan de voorwaarden van het van 3 april 2015 aan het Bestuur van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de gehele leningenportefeuille dekkende) en onvoorwaardelijke naar voren gebracht dat ten aanzien van de herfinancieringsproblematiek bij brief herfinancieringsvariant sprake kan zijn. uitstaande leningenportefeuille, in andere woorden of er van een sluitende (dus Tijdens de gehouden hoorzitting is door de Inspectie Leefomgeving en Transport De verkoop van de woningen vloeit voort uit de wens van het Wif om een 21 mei 2015 houdbare oplossing te vinden voor de ontstane situatie, waarin het Wif Kenmerk Datum Pagina 2 van 8

3 mogelijkerwijs wel gerealiseerd te kunnen gaan worden. En tenslotte kan aan de hand van de door het Wif verstrekte informatie worden Datum vastgesteld dat niet alle leden/certificaathouders bereid zijn af te zien van de 21 mei 2015 opgebouwde rente en/of op te bouwen rente op de certificaten tot het moment dat Kenmerk het Wif wel voldoet aan de WSW-normen. Tot op de dag van vandaag handhaaft het WSW deze eis. Kortom, er kan (wederom) worden geconstateerd dat ongeborgde herfinanciering in feite onwaarschijnlijk/onmogelijk is en op zijn hoogst in het oplossen van een deel van het probleem kan voorzien. Het is bekend dat er voorstellen zijn om te voorzien in het oplossen van het restprobleem, maar ook die voorstellen zijn niet onvoorwaardelijk en definitief. Kortom, dit is geen basis om een voornemen tot verkoop op af te wijzen. De verkoop voorziet immers in een volledige aflossing van de renteportefeuille en andere verplichtingen en leidt gegarandeerd niet tot een sanering. Ad 2 Op grond van circulaire MG inzake de verkoopregels van toegelaten instellingen dienen te verkopen woningen primair te worden aangeboden aan de zittende huurders, vervolgens aan een andere toegelaten instelling en daarna aan een derde op basis van een openbare aanbieding. In die circulaire is tevens aangegeven dat van deze verkoopvolgorde slechts gemotiveerd kan worden afgeweken, als in het kader van een (pre)sanering of in het kader van een herstelplan inzake verscherpt toezicht met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) algemene afspraken zijn gemaakt over verkoop. Het Wif staat sinds 15 november 2012 onder verscherpt toezicht van het CFV. Wanneer het Wif om welke reden dan ook niet in staat is of in staat wordt gesteld om per 31 maart 2015 tot herfinanciering van de leningenportefeuille te kunnen overgaan en ook anderszins niet voorzien kan worden in het aflossen van betreffende portefeuille leidt dat tot een acuut financieel probleem voor de volkshuisvesting van circa 290 mln. resp. ca 273 mln, per Het Wif heeft desondanks gemeend jj toegelaten instellingen, waaronder dus ook de deelnemende toegelaten instellingen aan het Wif en de instellingen die Maastricht als statutair werkgebied hebben, te moeten attenderen op de te koop aangeboden woningen in de werkgebieden van die instellingen, en wel bij brief van 20 februari In deze brief wordt uitgelegd, dat het Wif aan de vooravond staat van een herfinancieringsoperatie en dat om die reden (delen van) de woningportefeuille wordt aangeboden aan andere toegelaten instellingen. De instellingen wordt gevraagd voor 15 maart 2014 te reageren. Na inventarisatie van de geïnteresseerde instellingen zullen nadere afspraken worden gemaakt over een eventuele verkoop. Het Wif kondigt tevens aan dat voor de delen van de woningportefeuille waarvoor geen belangstelling tot koop bij andere toegelaten instelling bestaat vanaf 15 maart 2014 marktpartijen zullen worden benaderd. Bij brief van 28 mei 2014, waarin een toelichting wordt gegeven op het verkoopproces, inclusief de betrokken woningcomplexen in uw gemeente, heeft het Wif u verzocht om voor 4 juli 2014 een zienswijze af te geven voor de verkoop van 33 woningen. Bij brief van 23 juni 2014 geeft u die zienswijze. Deze zienswijze is positief, zij het onder de voorwaarde dat de betrokken woningen behouden blijven voor de doelgroep van beleid; bovendien vindt u het ongewenst Pagina 3 van 8

4 dat de nieuwe eigenaar na aankoop individueel gaat uitponden. Datum Bij brief van 8 december 2014 heb ik aan alle 30 gemeenten gevraagd om, mede 21 mei 2015 gebaseerd op de naam van de uiteindelijke koper, een definitieve zienswijze te Kenmerk verstrekken. Bij brief van 15 december 2015 herhaalt u uw eerder afgegeven zienswijze, zeker nu de koper een belegger is. Tijdens de op 9 april 2015 gehouden hoorzitting hebt u aangegeven niet tegen de verkoop als zodanig te zijn, maar wel tegen het gegeven dat er wordt verkocht aan een belegger. Ik merk hierbij op dat het Wif de woningen tweemaal voor verkoop heeft aangeboden, te weten primair aan toegelaten instellingen en nadien via publicatie in het Financieel Dagblad, hetgeen toen ook niet heeft geleid tot enig bod van welke toegelaten instelling dan ook. Aan de voorkeur voor verkoop aan een andere toegelaten instelling kan geen gevolg worden gegeven, omdat die mogelijkheid er niet is. Dergelijke toegelaten instellingen hebben immers geen bod gedaan. Ad 3 In het door u bestreden besluit ben ik in het algemene deel op pagina 3, 4 en 5 ingegaan op de punten die u thans in uw bezwaarschrift aan de orde stelt ten aan zien van het behouden van de woningen voor de doelgroep van beleid en de be taalbaarheid. Onder het kopje Maastricht ben ik vervolgens specifiek ingegaan op de situatie in uw gemeente. De door mij hierboven aangegeven passages in het door u be streden besluit kunnen hier als herhaald en ingevoegd worden beschouwd. Op grond van artikel lid van het Bbsh en de daarop gebaseerde circulaire MG , beoordeel ik aan mij voorgelegde verzoeken om goedkeuring van een voorgenomen verkoop van woningen op basis van de aldaar geformuleerde voor waarden. De aanleiding tot verkoop, in casu de herfinancieringsproblematiek, is overigens geen beoordelingscriterium om al dan niet een goedkeuringsbesluit af te geven. Op basis van uw inzichten met betrekking tot de druk op de omvang van de betaalbare voorraad sociale huurwoningen in relatie tot de omvang van de doelgroep die daar nu en de komende jaren van afhankelijk blijft, hebt u in beide zienswijzen aangegeven dat deze voorgenomen verkoop vanuit het lokale belang van de volkshuisvesting niet gewenst is. U herhaalt deze argumenten in uw bezwaarschrift van 11 maart 2015 en tijdens de op 9 april 2015 gehouden hoorzitting. Ten aanzien hiervan merk ik op, dat de status van sociale huurwoningen (gereguleerd en onder de liberalisatiegrens) niet wijzigt als gevolg van de verkoop aan een belegger, waardoor er, anders dan u meent, geen sprake is van het kleiner worden van de voorraad sociale huurwoningen; voor de verhuur van deze woningen kan immers gebruik worden gemaakt van een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet. Op deze wijze kan uw gemeente toch blijvend invloed uitoefenen op het huisvesten van de doelgroep; het afgeven van een huisvestingsvergunning geldt immers ook voor een commerciële partij, zoals Round Hill. Het is niet aan mij om lokaal invulling te geven aan het schaarstebegrip, maar het scheelt natuurlijk nogal of het bij een voorgenomen verkoop gaat om bijvoorbeeld 60% van de corporatiewoningen in Maastricht of (zoals in dit geval) 0,2%. Pagina 4 van 8

5 Daarnaast hebt u aangegeven dat er met een belegger anders dan met toegelaten instellingen geen prestatieafspraken kunnen worden gemaakt. Ten aanzien hiervan Datum merk ik op, dat beleggers weliswaar niet vallen onder de werkingssfeer van het 21 mei 2015 Bbsh, maar dat dat niet in de weg staat dat er wel degelijk met een belegger Kenmerk afspraken kunnen worden gemaakt In feite geldt nu als gevolg van de verkoop- voor een klein deel (O, 2%) van de woningen dat u niet langer de basis van de Woningwet en het Bbsh hebt om prestatieafspraken te maken met de verhuurder. Prestatieafspraken die u overigens ook niet hebt gemaakt met het Wif, waar dat instrument u toen ook al voor handen stond. Een deel van deze woningen is en blijft echter gereguleerd en blijft behoren tot de categorie sociale huurwoningen. Een alternatief instrument als de huisvestingsverordening staat u voor handen om invloed uit te oefenen op het beleid van de verhuurder. Kortom, uw belang wordt tamelijk beperkt geraakt en ik weeg dat af tegen andere (volkshuisvestelijke) belangen. Dat is niet alleen het bedrijfsbelang van het Wif, maar ook het belang van de huurders van het Wif, het sectoraal belang en de lokale volkshuisvestelijke belangen die daarachter weer schuil gaan (zie verder). Ik neem dus afstand van uw bewering dat sprake is van een besluit op basis van een systeembelang. Er is getoetst aan het volkshuisvestelijk belang dat bestaat uit meerdere belangen en dat meer is dan het lokaal belang van de gemeente Maastricht. Daarbij komt in deze specifieke casus dat corporaties hun woningen destijds aan het Wif hebben verkocht om met die middelen andere investeringen mogelijk te maken. Die woningen behoorden dus al niet meer tot wat corporaties als hun kernvoorraad beschouwden. Alle door het Wif verworven woningen zijn onmiddel lijk geoormerkt voor verkoop, passend bij de status van het Wif als uitpondorgani satie. Het Wif heeft continu een actieve verkoopstrategie gevolgd, onder andere gericht op verkoop aan de eigen huurders of bij mutatie aan nieuwe bewoners. Dat heeft ertoe geleid dat al eerder 30% van zijn bezit is verkocht aan huurders, particulieren en corporaties. Ik stel vast dat u dat tot op heden ook niet heeft geprobeerd te verhinderen. U heeft er ook geen invloed op proberen uit te oefenen. Vanuit het arrangement van woonvisie en prestatieafspraken had u hierover nadere afspraken met het Wif kunnen maken. Van een dergelijke inzet is geen sprake geweest en er is niet eens gestreefd om te komen tot prestatieafspraken met het Wif, noch over het ver koopbeleid, noch over het huurbeleid van deze toegelaten instelling. Anders dan u van oordeel bent, heb ik het belang van de volkshuisvesting zwaar laten meewegen in het door u bestreden besluit. Het volkshuisvestingsbelang be perkt zich evenwel niet uitsluitend tot het lokale of regionale belang. In de circu laire MG is opgenomen dat ik een zwaarwegend belang hecht aan de gemeentelijke zienswijze, waarvan slechts in bijzondere situaties kan worden af geweken wanneer sprake is van een negatieve gemeentelijke zienswijze die evi dent en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Hierbij merk ik overigens op dat het gewicht dat aan een gemeentelijke zienswijze op grond van het Bbsh wordt gehecht, niet anders is dan op voet van de per 1 juli 2015 in werking te treden gewijzigde Woningwet. Ik heb vastgesteld dat in geval van het Wif sprake is van een dergelijke bijzondere situatie; wanneer het Wif er niet tijdig voor inmiddels 1 juli in slaagt de herfinanciering afdoende te regelen ontstaat er een situatie waarbij het Wif niet Pagina 5 van 8

6 van de gemeenten, ook die van Maastricht, gewogen. Kenmerk Het is evident dat een sanering van ca. 273 mln. ultimo juni 2015 niet in het gemeenten. Naar mijn oordeel voldoet uw bezwaar, voor zover dat betrekking Het besluit ziet evenwel toe op de goedkeuring van verkoop van woningen in 30 In uw bezwaarschrift geeft u aan dat u bezwaar maakt tegen het gehele besluit. geheel, ook bij heroverweging, zwaar heb meegewogen. is, waarbij ik het belang van de verkoop voor het Wif, maar ook voor de sector als dat de voorgenomen verkoop aan Round HilI in het belang van de volkshuisvesting Op basis van alle ingebrachte zienswijzen ben ik aldus tot de conclusie gekomen investeringscapaciteit aldaar met alle volkshuisvestelijke gevolgen van dien), maar met corporatiebezit, dan dat ze beter worden. Zo zal naar verwachting het onder sanering zal het bedrijfsbelang voorop staan ten opzichte van bijvoorbeeld een gemeentelijk belang. ophalen van geld bij andere corporaties (hetgeen negatief zal doorwerken op de belang versus een financieel belang. Achter het financieel belang schuilt namelijk huurbeleid en verkoopbeleid. De uitkomsten van dat proces zullen in volkshuisves telijke zin naar verwachting eerder negatiever uit gaan vallen voor de gemeenten uitponden en gestreefd gaan worden naar huurmaximalisatie. Tevens ligt het in de verwachting dat complexgewijze verkoop zal worden doorgezet. In een fase van Het gaat hier overigens niet om een afweging van een lokaal volkshuisvestelijk houd naar een minimum worden teruggebracht, zal blijvend worden ingezet op wel degelijk een volkshuisvestelijk belang. Saneren leidt immers niet alleen tot het zal ook doorwerken in eisen ten aanzien van het Wif op het punt van onderhoud, sanering in aanmerking komen op basis van normen die zijn vastgelegd in de 8eleidsregels van het CFV. financiering leidt tot sanering is daarmee objectief vastgesteld. Het CFV is immers Dat het niet doorgaan van de verkoop in combinatie van de mogelijkheid van her de instantie die bepaalt wanneer corporaties gesaneerd dienen te worden c.q. voor king tot de voorgenomen verkoop van de vastgoedportefeuille van het Wif aan nen en Rijksdienst inzake toestemming voor de verkoop op 3 december 2014 sanering. Door het bestuur van het Wif is in het verzoek aan de minister voor Wo derivatenportefeuille. Het CR1 geeft dan ook een positieve zienswijze met betrek aangegeven dat alle andere alternatieven om tot herfinanciering van de huidige urgente financieringsproblematiek van het Wif en dat daarmee een sanering kan Het CFV acht het van groot belang voor de volkshuisvesting dat een toegelaten Round HilI. Dit aangezien de voorgenomen verkoop een oplossing biedt Voor de saneren, heeft juist om die reden dan ook een positief advies gegeven om de belang van de volkshuisvesting is. Het CFV, die tevens de bevoegdheid heeft om te instelling eerst zelfstandig alle mogelijke maatregelen treft om financiële proble men te beheersen, alvorens een beroep wordt gedaan op de collectiviteit van de verkoop goed te keuren. Het CFV heeft daartoe het volgende overwogen. kredietfaciliteit te komen zijn onderzocht en niet haalbaar zijn gebleken, behalve voldoende om de gehele banklening af te kunnen lossen inclusief de afkoop van de de verkoop van de vastgoedportefeuille. De verkoopopbrengst van 365 mln is worden voorkomen. financiële toezichthouder het CFV, ten gevolge waarvan alle corporaties daaraan Datum meer aan zijn financiële verplichtingen kan voldoen en dreigt er sanering door de Pagina 6 van 8 hun bijdrage zullen moeten leveren. Tegen deze achtergrond heb ik de zienswijzen 21 mei 2015

7 heeft op de toestemming voor verkoop van woningen in andere gemeenten dan Maastricht, niet aan het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb. Artikel Datum lie, eerste lid, van het Bbsh in casu het vragen van een gemeentelijke zienswij- 21 mei 2015 ze- strekt immers uitsluitend tot bescherming van de belangen van de gemeente Kenmerk Maastricht voor zover het sociale huurwoningen in uw gemeente betreft en niet voor zover het gaat om woningen in andere gemeenten. Besluit Op grond van hetgeen ik hiervoor heb overwogen, acht ik uw bezwaren onge grond, zodat ik mijn besluit van 5 februari 2015 handhaaf; bovendien voldoet uw bezwaarschrift niet aan het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb. Slot Een kopie van dit besluit zend ik ter informatie aan het Wif. Hoogachtend, De minister voor Wonen en Rijksdienst, namens deze, A.J. van der Weele 4 senior inspecteur toezicht corporaties Pagina 7 van 8

8 Bezoekadres: Sint Annadal 1, 6214 PA Maastricht Telefoonnummer Postadres: Postbus 1988, 6201 BZ Maastricht de rechtbank Limburg, sector bestuursrecht het verschuldigd zijn van het griffierecht en geeft daarbij aan op welke wijze het verschuldigde griffierecht moet worden voldaan. bevatten: waartegen het beroepschrift zich richt; gelet op de betrokken belangen dat vereist. besluit, waarop het geschil betrekking heeft. kunt verzoeken een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, Voorts wijs ik u erop dat u de voorzieningenrechter van voornoemde rechtbank De griffier van de betrokken rechtbank wijst de indiener van het beroepschrift op Zo mogelijk dient bij het beroepschrift een fotokopie te worden gevoegd van het 2) de dagtekening; 3) vermelding van de datum en het nummer of kenmerk van het besluit Voor de behandeling van het beroepschrift wordt een bedrag aan griffie geheven. 1) naam en adres van de indiener; Het beroepschrift dient te zijn ondertekend en tenminste het volgende te 4) een opgave van de redenen waarom u zich niet met het besluit kunt verenigen. Indien u het niet eens bent met vorenstaande staande beslissing staat u de Datum mogelijkheid open om binnen zes weken, na ingang van de dag na die waarop de 21 m& 2015 Beroep Pagina 8 van 8 beslissing is bekendgemaakt/verzonden, beroep instellen bij Kenmerk