Wooninvesteringsfonds J.J.M. Thielen Postbus AA ZEIST. Datum 5 februari 2015 L2119 WIF verkoop 3817 woningen aan Round Hill.

Transcriptie

1 > Retouradres Postbus BD DEN HAAG Wooninvesteringsfonds J.J.M. Thielen Postbus AA ZEIST Domein Wonen, water en producten Volkshuisvestelijk toezicht corporaties Graadt van Roggenweg 500 Utrecht Postbus BD DEN HAAG Contactpersoon Ronald van der Lee / Betreft L2119 WIF verkoop 3817 woningen aan Round Hill Uw kenmerk Geacht bestuur, Bij de door mij op 10 december 2014 ontvangen aanvraag en een aanvullende mail van 21 januari 2015 met de zienswijzen van huurders meldde u mij conform artikel 11d Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) uw voornemen tot verkoop van woningen in 30 gemeenten, waarvan de 114 complexen gelegen zijn in Aalburg, Alblasserdam, Apeldoorn, Breda, Delft, Delfzijl, Den Haag, Dordrecht, Eindhoven, Groningen, Halderberge, Heerlen, Landgraaf, Maasdriel, Maastricht, Moerdijk, Nieuwegein, Papendrecht, Purmerend, Rotterdam, Schiedam, Sittard- Geleen, Stadskanaal, Twenterand, Veendam, Veenendaal, Veere, Woensdrecht, Zaltbommel, Zoetermeer en Zwijndrecht (zie bijlage) aan Round Hill Dutch Residential Investment SCS, gevestigd te Luxemburg. De voorgenomen verkoop komt voort uit de wens van het Wooninvesteringsfonds (hierna: WIF) om een houdbare oplossing te vinden voor de thans ontstane situatie waarin het WIF onvoldoende eigen vermogen c.q. garantievermogen heeft voor het waarborgen van de financiële continuïteit i.c. de gevolgen van het niet kunnen opbrengen van de huidige financiering die eind maart 2015 afloopt. Aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), dat sinds november 2012 verscherpt toezicht houdt, zijn herstelplannen voorgelegd om het herfinancieringsprobleem op te lossen. U geeft aan dat u diverse alternatieven - saneringssteun, herfinanciering op de kapitaalmarkt of borging - heeft onderzocht maar nadat die niet haalbaar bleken u heeft besloten tot verkoop met het oog op de dringende situatie. De variant van uw leden(vergadering) die recent onder mijn aandacht is gebracht heeft evenmin geleid tot een andere conclusie. U geeft voorts aan dat u met de verkoop beoogt de bankfinanciering uiterlijk eind maart 2015 af te lossen, een zo hoog mogelijke waardering van de certificaten te creëren en de gehele woningportefeuille voor eind maart 2015 over te dragen en het personeel op die manier onder te brengen bij de koper. Beoordeling van het meldingsplichtig besluit Uw melding is door mij beoordeeld op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en MG Ik acht de stukken die u mij heeft toegestuurd voldoende om uw melding in het onderhavige geval te kunnen Pagina 1 van 11

2 beoordelen. Toetsing aan het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) Verkoop van woningen aan anderen dan aan natuurlijke personen voor eigen bewoning is slechts toegestaan tegen een prijs van minimaal 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (artikel 11c, lid 1 Bbsh). De leegwaarde van bovengenoemde woningen (inclusief overige eenheden) is vastgesteld op basis van gevalideerde taxaties en bedraagt ,00. De verkoopprijs van de betreffende woningen (inclusief overige eenheden) bedraagt ,00. Het aandeel van de overige eenheden (parkeerplaatsen, garages, bergingen) in het totale pakket is qua omvang minimaal. De verkoopprijs van de overige eenheden is niet gespecificeerd in de verkoopovereenkomst. Ik acht het redelijk om aan te nemen dat het percentage van de verkoopprijs van die eenheden in dezelfde verhouding staat tot de getaxeerde leegwaarde van die eenheden, als de verhouding van de verkoopprijs van de woningen ten opzichte van de getaxeerde leegwaarde van de woningen. Op basis van die aanname stel ik vast dat de woongelegenheden zijn verkocht voor minder dan 90% van de waarde vrij van huur en gebruik (85,1%). Ontheffing op basis van artikel 11c van het Besluit beheer sociale-huursector is derhalve vereist. Toetsing aan MG Inzake de voorkeursvolgorde moeten sociale huurwoningen worden aangeboden aan de zittende huurders, aan een andere toegelaten instelling en daarna aan een derde op basis van een openbare aanbieding. Hiervan mag slechts gemotiveerd worden afgeweken. Daarnaast dienen de zienswijzen van de gemeenten in beginsel positief te zijn. In MG is opgenomen dat een melding in behandeling wordt genomen zonder dat bovengenoemde aanbiedingsvolgorde is gehanteerd, als in het kader van een (pre)sanering of in het kader van een herstelplan inzake verscherpt toezicht met het CFV algemene afspraken zijn gemaakt over verkoop. Ik stel vast dat aan laatstgenoemde voorwaarde is voldaan en dat de eis van de voorkeursvolgorde achterwege kan blijven. Overigens heb ik tevens geconstateerd dat het WIF andere corporaties expliciet heeft geattendeerd op de te koop aangeboden woningen in de desbetreffende werkgebieden. Ik constateer dat u de woningen openbaar hebt aangeboden. Ik stel vast dat het niet mogelijk is geweest om een Verklaring Omtrent Gedrag RP ten aanzien van de koper in te dienen, omdat het gaat om een buitenlandse rechtspersoon. Dat betekent dat er op een andere manier vastgesteld diende te worden dat er sprake was van een bonafide koper. In dit kader is een uittreksel van het strafregister (Casier Judiciaire) van het Groothertogdom Luxemburg overlegd, aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de koper in dit register niet voorkomt. Daarnaast heb ik vastgesteld dat u een onderzoek heeft laten uitvoeren naar de organisatie Round Hill middels een screening door een extern bureau. Uit de door u overlegde stukken en voor het overige is mij niet gebleken van bezwaren tegen de beoogde koper. De betrokken gemeenten en enkele huurders(organisaties) hebben hun zienswijzen ingediend. Pagina 2 van 11

3 Het naleven van de IVBN gedragscodes Verkoop (complexen) huurwoningen 2007 en Zorgvuldig, ethisch en integer handelen 2008 is in het koopcontract aan Round Hill opgelegd en door de koper met de ondertekening daarvan aanvaard. Zienswijze CFV In MG is opgenomen dat ik ten aanzien van verkoopmeldingen een zienswijze aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) kan vragen met betrekking tot de financiële gevolgen van het voornemen tot verkoop. Gezien de omvang van de verkoop en het feit dat het hier gaat om een corporatie onder verscherpt toezicht heb ik van die mogelijkheid gebruik gemaakt. In reactie daarop heeft het CFV mij op 23 januari 2015 een positieve zienswijze verstrekt over de voorgenomen verkoop. Het WIF is een vereniging met de status van toegelaten instelling die in 2005 is opgericht met als doel om woningen van corporaties aan te kopen en vervolgens later te verkopen om daarmee corporaties te voorzien van liquiditeiten voor herstructurerings- en nieuwbouwopgaven. Het WIF heeft een garantievermogen dat is verstrekt door 77 corporaties door middel van achtergestelde leningen (certificaten). Daarnaast beschikt het WIF over een (ongeborgde) kredietfaciliteit die eindigt per 31 maart Het WIF heeft door heel Nederland woningcomplexen overgenomen van woningcorporaties. Alle verworven woningen zijn direct geoormerkt voor de verkoop, verkoop aan huurders of leegstaande woningen aan particulieren. Het WIF heeft inmiddels een aanzienlijk deel (30%) van zijn bezit verkocht aan huurders, particulieren en corporaties. Als gevolg van marktomstandigheden en niet gerealiseerde verwachtingen is de financiële continuïteit van het WIF onder druk komen te staan. Voor het oplossen van de (her)financieringsproblematiek heeft het WIF sinds eind 2012 diverse herstelplannen en medio 2014 een saneringsaanvraag ingediend. De herstelplannen zijn door het CFV niet goedgekeurd omdat die onvoldoende uitzicht boden op het oplossen van de (her)financieringsproblematiek. Eind maart 2015 loopt het bestaande financieringsarrangement af. Tot op heden is niet mogelijk gebleken om tot een adequate herfinanciering te komen. Resumerend stel ik vast dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF, er tot op heden geen andere, sluitende herfinanciering mogelijk is gebleken en verkoop daarmee de enige manier vormt om een sanering te voorkomen. De verkoopopbrengst wordt volgens het CFV voldoende geacht om de banklening en naar verwachting een deel van de leningen aan certificaathouders af te lossen. Zienswijze huurders In MG is opgenomen dat een melding van een voorgenomen verkoop voorzien moet zijn van een zienswijze van de huurders(organisatie). Deze zienswijze moet in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te verkopen adressen en de koper. Het WIF heeft de ca huurders van de blijvend gereguleerde complexen om een zienswijze gevraagd over de voorgenomen verkoop. Een zeer beperkt aantal huurders en enkele huurdersorganisaties hebben gereageerd met opmerkingen over de mogelijkheid tot koop, het beheer, het recht op informatie van Pagina 3 van 11

4 bewonersorganisaties en het behoud van de woningen voor de corporatiesector. Ik heb geconstateerd dat het WIF steeds actief is geweest met het aanbieden van individuele huurwoningen aan de huurders en aan de markt. Periodiek heeft het WIF huurders aangeschreven en op haar website geïnformeerd over een concreet koopaanbod dan wel de mogelijkheid te kopen. Ik stel voorts vast dat Round Hill zich heeft gecommiteerd aan de IVBN gedragscode sociaal verhuurgedrag en dat de huurwetgeving en de Wet Overleg huurders en verhuurder ook gelden voor niet-toegelaten instellingen en rechten van huurders worden beschermd. Voor sociale huurwoningen geldt dat ook na verkoop aan Round Hill de normale regulering van de huur(verhoging) van toepassing blijft en dat geldt voor voorliggend pakket voor bijna 60% van de woningen. Zienswijzen gemeenten In de MG is opgenomen dat een melding van verkoop gepaard dient te gaan met een zienswijze van de gemeente. Tevens is opgenomen dat er een zwaarwegend belang aan deze gemeentelijke zienswijze wordt gehecht en dat er slechts tot een ander oordeel zal worden gekomen dan de gemeente in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze naar het oordeel van de minister oordeel evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Vastgesteld kan worden dat er hier sprake is van een bijzondere situatie. De financiële problemen waarin het WIF terecht is gekomen zijn urgent. Alle alternatieven tot herfinanciering van de kredietfaciliteit uiterlijk eind maart zijn niet haalbaar gebleken, behalve de verkoop van de vastgoedportefeuille. Vanaf de oprichting in 2005 is het WIF gericht geweest op verkoop van woningcomplexen van woningcorporaties. Het WIF had daarmee geen doel tot behoud van de sociale woningvoorraad. Tegen die achtergrond zijn de zienswijzen van de gemeenten gewogen. Ik heb zowel een categorale weging gedaan op die zienswijzen die door meer gemeenten zijn genoemd als een specifieke weging per gemeente met een negatieve of voorwaardelijk positieve zienswijze, waarna ik ben overgegaan tot een beoordeling. Ik ga er vanuit dat de desbetreffende gemeenten hun zienswijze terug zullen vinden en herkennen in de categorale beschrijvingen. Om te beginnen stel ik vast dat er overwegend ca. de helft van de 30 gemeenten - sprake is van gemeenten die (onvoorwaardelijk) een positieve zienswijze geven. De gemeenten Aalburg, Alblasserdam, Delfzijl, Den Haag, Dordrecht, Halderberge, Heerlen, Papendrecht, Schiedam, Stadskanaal, Twenterand, Veendam, Veere, Woensdrecht en Zwijndrecht hebben een positieve zienswijze afgegeven zonder voorwaarden. Een aantal gemeenten wijst op de voorkeursvolgorde die van toepassing is bij de verkoop van woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit betreft de aanbieding aan zittende huurders en aan andere toegelaten instellingen. Ik heb geconstateerd dat het WIF, ofschoon het daartoe niet strikt verplicht was, voorafgaand aan de start van het verkoopproces alle corporaties op 20 februari jl. heeft aangeschreven ten einde complexverkopen aan corporaties te realiseren. Hieruit is één transactie voortgekomen. Tijdens het verkoopproces hebben corporaties simultaan met derden de mogelijkheid gekregen om een bieding uit te brengen. Pagina 4 van 11

5 Gelet op de urgentie van de hierboven beschreven (her)financieringsproblematiek bij het WIF acht ik het redelijk om in die situatie voorrang te geven aan verkoop aan Round Hill boven een verkoop aan een andere toegelaten instelling. Ik heb bij die afweging meegewogen het feit dat het in alle gevallen gaat om een relatief klein deel van het aantal corporatiewoningen in de desbetreffende gemeenten. Tevens heb ik betrokken het vereiste dat ook een niet-toegelaten instelling zich dient te houden aan de huurwetgeving en er dus beperkingen zijn aan het huurbeleid dat na verkoop kan worden uitgeoefend. Voor sociale huurwoningen geldt dus dat ongeacht de eigenaar de normale regulering van de huur(verhoging) van toepassing blijft. Zienswijze per gemeente De gemeenten met een negatieve zienswijze, een positieve zienswijze met voorwaarden of waar aanvullend op de positieve zienswijze een toelichting aan de orde is worden onderstaand genoemd. Aalburg De gemeente Aalburg heeft een op 23 juni 2014 positieve zienswijze afgegeven, waarbij op dat moment de naam van de koper nog niet bekend was. Deze zienswijze is na de bekendmaking van de naam van de koper en ondanks het opvragen van een nieuwe zienswijze op basis daarvan, niet meer gewijzigd of bevestigd. Wel heeft de Stichting Woonlinie een bieding uitgebracht op de 38 woningen, waarvan 50 % te liberaliseren, van het WIF in de gemeente. Deze woningen zijn eerder door Woonlinie aan het WIF verkocht met een voorkeursrecht tot koop door Woonlinie bij verkoop door het WIF. Het WIF en Woonlinie zijn overeengekomen dit voorkeursrecht waarmee de verkoop aan een derde partij door Woonlinie is toegestaan. Woonlinie heeft haar bieding ingetrokken. Apeldoorn De gemeente Apeldoorn geeft aan geen volkshuisvestelijke bezwaren te hebben tegen de verkoop. Zij geeft aan dat zij zich kan voorstellen dat ook de optie herfinanciering wordt onderzocht. Ik verwijs hiervoor naar de bovenstaande algemene opmerkingen over de situatie van het WIF en de mogelijkheid tot herfinanciering. Breda De gemeente Breda geeft aan in essentie geen bezwaar te hebben, maar noemt een aantal randvoorwaarden. Deze betreffen de verkoop van woningen in de wijk Blauwe Kei, die huurbescherming genieten en niet gesplitst en afzonderlijk als koopwoning verkocht mogen worden. Verder wijst de gemeente op de aanbiedingsplicht aan huurders van woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens en aan een toegelaten instelling. Zij geven aan dat de woningen onder de huurtoeslaggrens bij voorkeur niet geliberaliseerd worden en dat participatie en inspraak van bewoners geborgd moet zijn. Ik stel vast dat de bepalingen ten aanzien van niet-splitsen en geen afzonderlijke verkoop van de woningen in de Blauwe Kei geen belemmering zijn voor deze verkoop. Het gaat immers om complexgewijze verkoop, waarbij de koper op de hoogte is van deze bepalingen en daar ook aan gehouden is. Zoals hierboven aangegeven zijn de woningen aangeboden aan huurders en toegelaten Pagina 5 van 11

6 instellingen. De desbetreffende woningen vallen op basis van hun WWS-puntental blijvend onder de liberalisatiegrens. Met betrekking tot de opmerkingen over participatie en inspraak van huurders verwijs ik naar bovenstaande tekst onder het kopje Zienswijze huurders. Op basis van het bovenstaande stel ik vast dat aan de voorwaarden van de gemeente Breda is voldaan en dat hun verklaring van geen bezwaar daarmee van toepassing is. Delft De gemeente Delft heeft een negatieve zienswijze afgegeven. Zij achten het van groot belang dat de complexen en met name de grote woningen behouden blijven voor de sociale voorraad en geven aan dat woningzoekenden nu al in de knel komen. Dit vanwege de beperkte beschikbaarheid van dit soort woningen op de Delftse woningmarkt, het tekort aan sociale huurwoningen in de regio en de druk op de betaalbare woningmarkt in het algemeen. Zij pleit voor een verkoop of overdracht aan corporaties die Delft als statutair werkgebied hebben. Voorts verwijst de gemeente naar afspraken die in 2012 zijn gemaakt met de corporaties dat de opbrengst van verkoop moet bijdragen aan diverse volkshuisvestelijke doelen en geeft aan dat bij de huidige verkoop niet aangegeven wordt welke volkshuisvestelijke doelen worden gediend en of de baten weer terugvloeien naar het maatschappelijk presteren in Delft. Tot slot constateert de gemeente dat verkoop bij de huidige marktomstandigheden leidt tot zeer lage biedingen en dat een deugdelijke motivering voor de verkoop ontbreekt, met name op het punt waarom het WIF niet verkoopt aan een andere toegelaten instelling. Ik constateer dat de verkoop van 302 woningen (waarvan ongeveer de helft sociaal en de helft te liberaliseren/geliberaliseerd) in Delft 1,7 % van het aantal corporatiewoningen in Delft betreft en daarmee 0,6 % van de totale woningvoorraad in Delft (CBS 2013). De 156 woningen met een puntenaantal onder de liberalisatiegrens vallen ook na de verkoop onder de sociale huurvoorraad. Bovendien waren alle woningen al geoormerkt voor en door de verkoop aan het WIF. De woningen zijn aangeboden aan de lokale corporaties, wat niet heeft geleid tot een bieding. In het licht van de gemaakte afspraken zijn bij verkoop van de woningen aan het WIF destijds al revenuen terechtgekomen bij de verkopende corporatie(s) in Delft en daarmee beschikbaar voor maatschappelijke prestaties. Ik wijs voorts op de noodzaak tot verkoop van het WIF waarbij ik opmerk dat de geboden prijs voor deze woningen voldoet aan de criteria zoals vastgesteld in de circulaire MG Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Eindhoven De gemeente Eindhoven stelt dat Round Hill een private equity bedrijf is en geen institutionele belegger die langere termijn rendementen nastreeft. Naar verwachting zal dit bedrijf op korte termijn winst willen behalen door doorverkoop naar de beste bieder. Zij vinden het niet wenselijk dat een deel van de sociale woningvoorraad in handen komt van een private equity bedrijf. Daarnaast verwijst de gemeente naar de mogelijkheid tot herfinanciering. Zij geven de voorkeur aan dit alternatief. Gezien deze overwegingen, kan de gemeente Eindhoven niet instemmen met de verkoop. Ik constateer dat de 153 te verkopen woningen voor 99 % in de Pagina 6 van 11

7 geliberaliseerde/te liberaliseren voorraad vallen. Ik verwijs ook naar de algemene stelling dat bij de verkoop aan het WIF deze woningen al geen vast onderdeel meer uitmaakten van de kernvoorraad huurwoningen, maar al bestemd waren voor uitponding. Voor de opmerkingen ten aanzien van herfinanciering verwijs ik naar de bovenstaande algemene opmerkingen over de situatie van het WIF en de mogelijkheid tot herfinanciering. Groningen De gemeente Groningen pleit voor onderzoek naar andere mogelijkheden dan verkoop aan een buitenlandse investeerder omdat dit naar hun mening betere garanties biedt op betaalbare huren, goed onderhoud en goede dienstverlening. Ook kan daarmee op langere termijn alsnog verkocht worden aan particuliere eigenaren, wat goed is voor de Groningse woningmarkt. Bovendien noemt de gemeente dat een lokale corporatie via WIF-certificaten een groot belang heeft bij een alternatieve oplossing. Ik stel vast dat de woningen zijn aangeboden aan de lokale corporaties, hetgeen niet heeft geleid tot een bieding. Voor de urgentie van de situatie bij het WIF en de mogelijkheid tot herfinanciering verwijs ik naar bovenstaande algemene opmerkingen in dit besluit. De koper heeft de desbetreffende IVBN-gedragscode ondertekend. De wettelijke bepalingen met betrekking tot verhuur zijn ook van toepassing op de nieuwe eigenaar. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Landgraaf De gemeente Landgraaf stelt dat uitponden van dit versnipperde bezit en deze incourante woningen ongewenst is in verband met de lokale en regionale woningmarkt. De gemeente wil het complex onttrekken aan de woningmarkt in de toekomst en de regie houden op transformatiemogelijkheden. De leegstand voor de regio is nu 4,3 % en 3,6 % voor Landgraaf. Vanwege het tekort aan huurwoningen opteert de gemeente voor behoud van dit complex voor de woningvoorraad. Op dit moment vindt er planvorming plaats voor de wijk Schaesberg, waarin dit complex Romeinenplein is gelegen. De uitponding door het WIF van deze woningen liep al enkele jaren moeizaam. De leeggekomen woningen zijn door het WIF weer verhuurd. De koper heeft aan de gemeente aangegeven deze verhuur door te zetten en ook uitgesproken waarde toe te kennen aan het op peil houden en verbeteren van het gebied. Ik constateer dat het aantal woningen in deze verkoop (45) 0,9 % van de voorraad corporatiewoningen in Landgraaf betreft. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Maastricht De gemeente Maastricht stelt dat bij de toenmalige verkoop door Woonpunt aan het WIF de gemeente, volgens de geldende regelgeving, destijds niet in de gelegenheid gesteld haar zienswijze te geven. Nu worden de woningen door het WIF doorverkocht aan een commerciële belegger, die volgens het oordeel van de Pagina 7 van 11

8 gemeente geen sociale doelstelling heeft. Daarmee bestaat de kans dat wederom een aantal woningen aan de sociale huurvoorraad worden onttrokken. Het college vindt dat ongewenst en stelt de voorwaarde dat deze woningen als betaalbare huurwoning beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep van beleid. Ook vindt zij het ongewenst dat deze woningen na aankoop door de nieuwe eigenaar individueel worden uitgepond. Ik heb geconstateerd dat de gemeente Maastricht in 2010 een verklaring heeft afgegeven dat de verkoop aan het WIF geen belemmering vormde voor herstructurering en dat de gemeente reeds eerder heeft meegewerkt aan splitsing ten behoeve van uitponding. Verder betreft de verkoop 33 woningen (met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens) in Maastricht en vormt daarmee 0,2% van de gemeentelijke woningvoorraad in eigendom van corporaties. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het volkshuisvestelijk belang niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Moerdijk De gemeente Moerdijk staat positief tegenover de verkoop en stelt daar een aantal voorwaarden bij. De huurwoningen moeten in het sociale huursegment blijven en het WIF moet aan de koper opleggen om bij eventuele verkoop van de huurwoningen in de kern Langeweg in overleg te treden met de gemeente over de verhouding koop/huur in de gemeente. Ik stel vast dat de woningen van het WIF al voor uitponding bedoeld waren. Verder zijn 7 van de 16 woningen blijvend gereguleerd en vallen dus in het sociale huursegment. De overige 9 woningen waren al geliberaliseerd/te liberaliseren. Deze 16 woningen vormen gezamenlijk 0,4 % van de gemeentelijke woningvoorraad in eigendom van corporaties. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Nieuwegein De gemeente Nieuwegein geeft aan dat de informatie over de koper hen voldoende zekerheid geeft dat het onderhoud van de woningen de nodige aandacht krijgt en dat de huurders niet de dupe worden van de verkoop. Aanvullend geeft de gemeente aan dat zij er moeite mee heeft dat er naar hun mening 129 miljoen uit de corporatiesector verdwijnt en dat zij dit geld liever voor de sector wil behouden. Voor de opmerkingen ten aanzien van herfinanciering verwijs ik naar de algemene opmerkingen over de situatie van het WIF en de mogelijkheid tot herfinanciering. Purmerend De gemeente Purmerend geeft aan dat de verkoop in hun gemeente veel woningen betreft op een kleine oppervlakte. Als voorwaarden noemt zij goed beheer om te voorkomen dat de woningen in een negatieve spiraal terechtkomen. Zij hoopt dat er voor huidige en toekomstige bewoners zo min mogelijk verandert. Ook geeft zij aan dat de woningen beschikbaar dienen te blijven als sociale huurwoningen. Ik heb geconstateerd dat de koper een onderzoek heeft laten uitvoeren naar de Pagina 8 van 11

9 technische staat van de complexen en een voorlopig onderhoudsplan heeft opgesteld voor de komende 10 jaar. Voorts heeft de koper ruime ervaring in het beheer van (sociale) huurwoningen en gaat het dagelijks beheer in Nederland uitgevoerd worden door een aantal Nederlandse woningbeheerders die voor een groot deel nu ook al werken voor het WIF. Van de 358 woningen vallen er 311 op basis van het aantal WWS-punten blijvend onder de niet te liberaliseren, sociale woningvoorraad. De woningen waren door het WIF al voor verkoop bestemd en daarmee niet blijvend behorend tot de sociale huursector. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan. Rotterdam De gemeente Rotterdam heeft aanvankelijk een positieve zienswijze afgegeven, voorzien van enkele voorwaarden inzake het sociaal verhuurgedrag, de integriteit van de koper en beheer-afspraken over complexen in Hoogvliet. Aanvullend wees de gemeente op nadelige vermogensgevolgen voor Rotterdamse certificaathouders en pleitte voor herfinanciering door middel van een door het WSW geborgde lening. Zoals hierboven bij de zienswijze CFV reeds is aangegeven zijn de alternatieven voor het urgente (her)financieringsprobleem onderzocht en niet haalbaar gebleken. Daarmee ligt de bepleite uitwerking van de borgingsvariant niet in de rede. Volgens het CFV wordt de verkoopopbrengst voldoende geacht om naar verwachting een deel van de leningen aan certificaathouders af te lossen. Ik stel verder vast dat Round Hill zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode voor sociaal verhuurgedrag en dat de huurwetgeving en de Wet Overleg huurders en verhuurder ook gelden voor niet-toegelaten instellingen en rechten van huurders worden beschermd. Tevens heb ik geconstateerd dat koper ter voorbereiding op de koop op basis van technisch onderzoek een 10-jarig onderhoudsplan heeft opgesteld en het beheer van een groot deel van de WIFwoningen zal worden voortgezet. Gezien het bovenstaande oordeel dat het belang van de volkshuisvesting niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan Sittard-Geleen De gemeente Sittard-Geleen geeft in haar brief aan geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen verkoop van de woningen binnen haar gemeente aan Round Hill, aangezien de woningen bestemd waren om uitgepond te worden en niet langer ten dienste stonden van de sociale woningvoorraad. Aanvullend geeft de gemeente aan graag een afschrift aan de huidige huurders van het complex tegemoet te zien, waaruit blijkt dat alle bestaande verplichtingen door de nieuwe verhuurder worden overgenomen. Ik heb geconstateerd dat dat alle huurders door het WIF tijdig geïnformeerd worden zodra de woningen definitief overgaan naar de nieuwe verhuurder. In de brief wordt onder meer informatie verstrekt over de nieuwe beheersituatie en waar huurders terecht kunnen met vragen of meldingen omtrent onderhoud en spoedreparaties. Veenendaal Pagina 9 van 11

10 De gemeente Veenendaal geeft aan dat het haar uitdrukkelijke wens is om te verkopen aan een lokale corporatie omdat dit naar hun mening resulteert in een veel grotere lokale binding. Omdat de woningen goed aansluiten bij de toekomstige woonbehoeften van hun huurders op leeftijd en in het kader van de vergrijzing in combinatie met het scheiden van wonen en zorg achten zij het dan ook van belang dat deze woningen zo lang mogelijk worden behouden voor de voorraad sociale huurwoningen in Veenendaal. In het geval van een toegelaten instelling gaat de gemeente uit van een termijn van minimaal de eerste 10 jaren na eigendomsoverdracht, bij overige partijen 15 jaar. Ik stel vast dat lokale corporaties geen bieding hebben uitgebracht op de woningen in Veenendaal. Voorts zijn 43 van de 44 woningen in Veenendaal te liberaliseren zijn en vallen niet onder de aanbiedingsplicht. Het WIF kon deze woningen ook al eerder uitponden. Zaltbommel De gemeente Zaltbommel heeft geen bezwaar tegen de verkoop, maar is van mening dat alles in het werk gesteld moet worden om de woningen te verkopen aan woningstichting Woonlinie. Dit in verband met de ligging van de woningen in een aandachtswijk en de binnenstad. Woonlinie heeft een bieding ingediend ter zake van het complex met 44 woningen, waarvan 43 te liberaliseren op basis van het WWS-puntental, in de gemeente Zaltbommel. Woonlinie heeft bovendien op grond van de aankomsttitel een voorkeursrecht. Na overleg tussen het WIF en Woonlinie, heeft Woonlinie ervoor gekozen de bieding in te trekken en het voorkeursrecht te laten vervallen. Ik constateer dat hiermee in voldoende mate aan de voorwaarde van de gemeente Zaltbommel is voldaan. Zoetermeer De gemeente Zoetermeer acht het van groot belang dat de desbetreffende complexen behouden blijven voor de betaalbare huurwoningenvoorraad van Zoetermeer. De gemeente streeft er naar om verkoop- en liberalisatieprogramma's om te buigen omdat de huurwoningenmarkt naar hun mening onder een toenemend grote druk staat. Zij gaat uit van een tekort van huurwoningen in de regio. Zij geven aan dat de motivering om niet aan andere corporaties te verkopen ontbreekt. Ook wijst de gemeente erop dat verkoopvoornemens moeten passen binnen een vooraf tussen gemeente en corporatie(s) afgesproken kader. Ik constateer dat corporaties de kans hebben gehad te bieden op de woningen van het WIF en dat er geen bieding is uitgebracht door een corporatie op het bezit in Zoetermeer. Verkoop van deze woningen door het WIF was nu ook al mogelijk en daarmee behoorden deze woningen niet blijvend tot de sociale huurwoningenvoorraad. De 135 woningen in Zoetermeer vormen 0,6% van het gemeentelijke woningbezit in Zoetermeer. Van deze 135 woningen vallen er 80, op basis van WWS-puntenaantal en zolang zij verhuurd worden, blijvend onder de gereguleerde voorraad sociale huurwoningen. Gezien het bovenstaande oordeel ik dat het belang van de volkshuisvesting niet in het geding komt door de verkoop van de woningen van het WIF aan Round Hill toe te staan Het geheel van de gemeentelijke zienswijzen gewogen hebbend, constateer ik dat Pagina 10 van 11

11 de voorgenomen verkoop aan Round Hill in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij ik het belang van de verkoop voor het WIF zwaar heb meegewogen. Beslissing Gelet op artikel 11d Bbsh ga ik akkoord met de verkoop van woningen in 30 gemeenten, waarvan de 114 complexen gelegen zijn in Aalburg, Alblasserdam, Apeldoorn, Breda, Delft, Delfzijl, Den Haag, Dordrecht, Eindhoven, Groningen, Halderberge, Heerlen, Landgraaf, Maasdriel, Maastricht, Moerdijk, Nieuwegein, Papendrecht, Purmerend, Rotterdam, Schiedam, Sittard-Geleen, Stadskanaal, Twenterand, Veendam, Veenendaal, Veere, Woensdrecht, Zaltbommel, Zoetermeer en Zwijndrecht (zie bijlage) voor een bedrag van ,00 aan Round Hill Dutch Residential Investment SCS, gevestigd te Luxemburg. Omdat de woningen in verhuurde staat worden verkocht en omdat er sprake is van een urgente financieringssituatie, verleen ik u ontheffing van het gestelde in artikel 11c Bbsh. De woningen mogen worden verkocht tegen 85,1 % van de getaxeerde leegwaarde. Bezwaar U kunt tegen dit besluit bezwaar maken door het indienen van een bezwaarschrift. U dient zich daarbij te richten tot de minister voor Wonen en Rijksdienst, p/a Inspectie Leefomgeving en Transport, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag. De termijn waarbinnen het bezwaarschrift kan worden ingediend bedraagt zes weken na de dag waarop het besluit is verzonden. Het bezwaarschrift dient ten minste te bevatten: ondertekening; naam en adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van het besluit waartegen bezwaar wordt gemaakt; de grond van het bezwaar. Het niet voldoen aan deze eisen kan leiden tot niet-ontvankelijkheid van het bezwaarschrift. Hoogachtend, De minister voor Wonen en Rijksdienst, namens deze, de inspecteur ILT/ Bouwen, Wonen, Ruimte drs. R. van der Lee senior inspecteur toezicht corporaties Pagina 11 van 11