Zienswijzen omwonenden tegen voornemen van vrijstelling van Bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ): het bouwen van 37 wooneenheden met

Transcriptie

1 Zienswijzen omwonenden tegen voornemen van vrijstelling van Bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ): het bouwen van 37 wooneenheden met commerciële ruimten Omwonenden-vereniging Project Haaksbergerstraat-Blekerstraat p/a Blekerstraat 47, 7513 DR Enschede Definitief, 26 januari 2009

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Maximale bebouwingspercentage en diepte en aantal woonlagen Bereikbaarheid / ontsluiting Parkeren Welstand Wegverkeerslawaai Samenstelling bevolkingsgroepen Veranderingen in de AWBZ Aantasting gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat Schaduwwerking van bouwplan op omgeving Woongenot Haaksbergerstraat A / Blekerstraat 5 en verder Aantasting woongenot en gebruiksmogelijkheden Blekerstraat Schade aan woonhuizen door bouwwerkzaamheden Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid Toekomstvisie Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

3 1. Inleiding Woningcorporatie De Woonplaats (verder: De Woonplaats) heeft een bouwaanvraag ingediend voor het bouwen van 37 wooneenheden met commerciële ruimten (bouwaanvraag ). Het bouwplan is op een aantal punten in strijd met het bestemmingsplan. De Gemeente Enschede (verder: de gemeente) heeft het plan getoetst en heeft kenbaar gemaakt op grond van artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verder: WRO) voor genoemd bouwplan vrijstelling van het bestemmingsplan te verlenen. De onderbouwing voor het vrijstellingsbesluit is door de gemeente vastgelegd in het document Ruimtelijke Onderbouwing vrijstellingsbesluit ex artikel 19, lid 2 WRO Horstlanden-Veldkamp: bouw 37 wooneenheden met commerciële ruimten aan de Haaksbergerstraat te Enschede (bouwaanvraag ) d.d. december 2008 (verder: Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag , of: ruimtelijke onderbouwing). Twee bouwaanvragen; één bouwplan Naast genoemde bouwaanvraag heeft De Woonplaats een andere bouwaanvraag ingediend: bouwaanvraag het bouwen van 31 wooneenheden met parkeerkelder aan de Blekerstraat. Naar oordeel van de omwonenden is hier kennelijk sprake van één bouwplan, welke niet losgekoppeld kan worden. Dit blijkt tevens uit de bepaling van de parkeerbehoefte, waarbij de parkeerkelder van bouwaanvraag tevens gebruikt wordt voor wooneenheden van bouwaanvraag De indieners van deze zienswijzen Een grote groep omwonenden heeft van het begin af (bij de eerste presentatie van het ontwerp) grote bezwaren bij het ontwerp, het bouwplan en de gevolgen voor de woonbeleving. Na verdere bestudering van het bouwplan zijn de aanvankelijke bezwaren sterker geworden. Hieruit is het initiatief ontstaan tot oprichting van de Omwonendenvereniging Project Haaksbergerstraat-Blekerstraat (verder: omwonenden-vereniging). De in dit document opgestelde zienswijzen vormen een samengevat totaal van zienswijzen c.q. bezwaren van leden van de omwonenden-vereniging en andere belanghebbenden. Een deel van de zienswijzen is algemeen (voor bijna alle omwonenden); een ander deel is individueel of verschilt per adres, vanwege de ligging ten opzichte van het bouwplan. Leeswijzer Het eerste gedeelte zienswijzen sluit aan bij de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag ; hierbij zal waar mogelijk worden verwezen naar paragraafnummers in dat document en naar het zienswijzendocument behorende bij het plan aan de Blekerstraat (bouwaanvraag ), vanwege de sterke samenhang. De rest van het document bestaat uit overige zienswijzen, algemeen en individueel. Verantwoording afbeeldingen en tekeningen Om de zienswijzen visueel te ondersteunen is op initiatief van de omwonenden-vereniging het bouwplan in 3D getekend met SketchUp Pro. De bestaande bebouwing en een impressie van het nieuwe gebouw zijn nauwkeurig conform de kadasterkaart gesitueerd. De afmetingen zijn ingeschat aan de hand van foto s, de kadasterkaart, tekeningen en metingen. De 3D-impressies geven hiermee een getrouwe weergave van de werkelijkheid, waarbij de impact van het bouwplan conservatief ingeschat is. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

4 2. Maximale bebouwingspercentage en diepte en aantal woonlagen Referentie: - par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag ; - bestemmingsplan Horstlanden-Veldkamp. Maximaal bebouwingspercentage Volgens de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan (art b en art b) geldt een maximaal bebouwingspercentage van 60% voor de grond direct aan de Haaksbergerstraat en voor de achterliggende grond een maximaal bebouwingspercentage van 30% bij een kavelgrootte boven de 500 m 2. Volgens artikel a van het bestemmingsplan mogen burgemeester en wethouders een verhoging van maximaal 5% toestaan. Het is lastig vast te stellen welk deel van de grond met 60% en welk deel met 35% mag worden bebouwd. Het hele gebouw van bouwaanvraag komt al boven de 60% uit, ervan uitgaande dat de binnenplaats als onbebouwd geldt. De buitenwanden zijn echter zo hoog (ca. 7 en 13 m) dat voor de beleving van de omgeving het bebouwingspercentage overkomt als meer dan 90% (er is een klein strookje groen buiten de muren). Maximale bebouwingsdiepte Volgens de voorschriften van het bestemmingsplan (art c) mag de bebouwingsdiepte niet meer bedragen dan 25 m. Gemeten vanaf de rooilijn aan straatzijde bedraagt de totale bebouwingsdiepte gemiddeld ca. 70 m. Dit is opgebouwd uit twee delen: - hoogte ca. 13 m met bebouwingsdiepte ca. 13 m (aan de noordzijde). - hoogte ca. 7 m met resterende diepte van ca. 62 m (aan de noordzijde) De bebouwingsdiepte van het hoofdgebouw varieert sterk en is het grootst net naast de appartementen van Haaksbergerstraat A. Hier bevinden zich het trappenhuis en de liftschacht. Hier is door omwonenden vroegtijdig op gewezen, tijdens een eerdere presentatie van het bouwplan. Maximaal aantal bouwlagen Volgens de voorschriften van het bestemmingsplan (art a) mag het aantal bouwlagen maximaal 3 bedragen, met daarop eventueel een kapconstructie. Het bouwplan heeft een hoofdgebouw van 4 volledige woonlagen. Hiermee voldoet het bouwplan tevens niet aan het voorschrift van het bestemmingsplan (art b), waarin gesteld wordt dat (bij een hoofdgebouw in openruimten aan de straat) de hoogte, de voorgevelbreedte, de bouwmassa en het type van de hoofdgebouwen dient te worden afgestemd op de in die straat gelegen bebouwing. Ook voldoet het bouwplan niet aan de bestemmingsplanvoorschriften (art ) ten aanzien van vereiste oplopende bouwhoogte richting stadscentrum. Gevolgen Deze combinatie van diepte en volle hoogte heeft bij de panden Haaksbergerstraat A en Blekerstraat 5-27 grote gevolgen voor de lichtinval in huis en tuin en het uitzicht vanuit de tuin (of balkon) en de woonkamer. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

5 (voor schaduwwerking is een aparte zienswijze in zienswijzedocument bouwaanvraag opgenomen) In de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag wordt gesteld dat de grond zich beter leent voor appartementencomplexen. Dat geldt inderdaad voor het gedeelte direct aan de Haaksbergerstraat en daarvoor is de norm ook hoger. Een beperkte overschrijding van de voorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van optimaal benutten van de grond is te verdedigen. Het aanpassen van het bebouwingspercentage naar meer dan 90% is onacceptabel. Tevens is de bebouwingsdiepte van gemiddeld ca. 70 m in combinatie met de hoogtes van het pand onacceptabel. Dit geldt met name, omdat het gepaard gaat met ernstige nadelige gevolgen voor meerdere omliggende woningen. Ook met opmerkingen van omwonenden betreffende de plaatsing van het trappenhuis en liftschacht is geen rekening gehouden. Hierdoor zijn de gevolgen voor een aantal panden extreem. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

6 3. Bereikbaarheid / ontsluiting In par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag staat slechts: De hoofdingang van zowel de commerciële ruimte als het appartementencomplex bevinden zich aan de Haaksbergerstraat. Deze bevinding is inderdaad in het ontwerp terug te vinden, maar het zegt niets over de kwaliteit van de bereikbaarheid en ontsluiting. Bovendien geldt het alleen voor voetgangers en fietsers. Bereikbaarheid voor automobilisten Het gebouw is niet of nauwelijks te bereiken voor automobilisten. Men kan er langs rijden, maar niet stoppen of fatsoenlijk parkeren. Afleveren van goederen is lastig. Voor parkeren wordt verwezen naar de parkeerkelder in de Blekerstraat. Daar neemt de verkeersdruk dus niet alleen toe door het bouwplan aan de Blekerstraat, maar ook door het bouwplan aan de Haaksbergerstraat. De beoogde bewonersgroep van senioren moet met (bijvoorbeeld) de boodschappentas van de parkeergarage in de Blekerstraat naar het eigen appartementengebouw lopen. Zie verder zienswijzendocument bouwaanvraag voor problematiek rondom verkeerssituatie in de Blekerstraat. De bereikbaarheid van het gebouw is in het ontwerp slecht geregeld en wordt verder niet onderbouwd in de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag Er is tevens geen goede onderbouwing voor het bouwplan op dit onderwerp in de vorm van een gedegen studie en toetsing aan het bestemmingsplan. De ontsluiting wordt afgeschoven op de Blekerstraat. De huidige, al problematische, verkeerssituatie in de Blekerstraat zal naar redelijke verwachting verder verslechteren en dit is voor de omwonenden niet acceptabel. Er zal sprake zijn van een (naar redelijke verwachting) toegenomen verkeersonveiligheid en daarmee is het plan in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

7 4. Parkeren In par. 4 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag wordt de half-verdiepte parkeerkelder behandeld. Het aantal parkeerplaatsen (totaal 45) is voor het gecombineerde bouwplan Haaksbegerstraat-Blekerstraat als volgt berekend: - parkeernorm 0,6 voor 46 jongeren-wooneenheden en 18 gehandicapten-woningen (38,4 parkeerplaatsen) - parkeernorm 1,3 voor 4 seniorenwoningen (5,2 parkeerplaatsen) Het is onduidelijk wat de grondslag is voor deze parkeernormen. De onderbouwing hiervan moet door de gemeente worden gegeven. Parkeerplaatsen t.b.v. commerciële ruimten Ten behoeve van de commerciële ruimten wordt in de Ruimte Onderbouwing bouwaanvraag geen parkeerruimte aangewezen. Deze commerciële ruimten kunnen bijvoorbeeld detailhandel en kantoorruimten omvatten. In de nabijheid van het pand is nauwelijks parkeerruimte beschikbaar (enkele parkeervakken). In fatsoenlijk parkeren voor personeel en klanten is niet voorzien. Parkeren bezoekers Ook senioren ontvangen bezoek. Er is hiervoor geen parkeerruimte bij het eigen gebouw. Bezoekers zijn dus aangewezen op de omgeving. Indien toegestaan moeten bezoekers in de parkeerkelder aan de Blekerstraat parkeren. Echter in de praktijk is het parkeren in een parkeerkelder omslachtig. Er zijn toegangspasjes of sleepsleutels voor nodig, of de toegang moet door de bewoners worden gegeven via een intercomsysteem. De krappe garage is voor veel autobestuurders lastig om in te draaien en te keren. Voor kortere bezoeken zal men geneigd zijn om even in de straat te parkeren. Dit wordt nog verergerd als bewoners parkeervergunningen mogen aanschaffen. Frequente bezoekers krijgen dan standaard een parkeerkaart. Parkeren jongeren Voor de jongeren-wooneenheden is de parkeernorm 0,6 toegepast. Omdat niet is vastgesteld welk type jongeren er komt wonen, is de aanname te betwijfelen. Jongeren hebben al snel een auto. Dat wordt in de toekomst nog beter betaalbaar als de kilometerheffing zorgt voor afschaffen van BPM en houderschapsbelasting. De parkeervoorzieningen op eigen terrein zijn onvoldoende. De toegepaste normen zijn discutabel en voor de commerciële ruimten is geen parkeerplaats voorhanden. Het bouwplan heeft een extra parkeerdruk tot gevolg, met name in de Blekerstraat. Deze extra parkeerdruk is ontoelaatbaar. De straat staat al goed vol en enkele lege plaatsen tussen de op de weg geparkeerde voertuigen zijn nodig voor passeren van tegenliggers. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

8 5. Welstand In par. 5 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag wordt de welstandsnota van 2004 aangehaald. Uitgangspunt is toetsing aan de categorie Dorpse linten. Hieronder wordt het bouwplan tegen een aantal opvallende aspecten van de Welstandsnota gehouden: Gebouwen moeten binnen een lint van vergelijkbare hoogte zijn Het gebouw aan de Haaksbergerstraat is een volle laag hoger dan het naastgelegen gebouw. Dit ontwerp voldoet met vier bouwlagen al niet aan het bestemmingsplan (drie bouwlagen plus eventueel een kap) en hierbij tevens niet aan dit welstandscriterium. Een gebouw moet in volume aansluiten bij de overige panden in het lint Het gebouw aan de Haaksbergerstraat is volumineuzer dan het naastgelegen gebouw. Gevolgen De overschrijdingen van de criteria sluiten aan bij de overschrijdingen van de voorschriften van het bestemmingsplan. Het leidt tot hinderlijke belemmering van zonlicht bij een aantal panden (met name nummers A en Blekerstraat 5-27) en tot het reduceren van uitzicht. Het bouwplan past visueel goed bij de omgeving. Het oprekken van de criteria heeft echter wel nadelige gevolgen voor een aantal woningen. Daarmee is het huidige ontwerp niet acceptabel voor omwonenden. 6. Wegverkeerslawaai In par. 8 van de Ruimtelijke Onderbouwing bouwaanvraag wordt gesteld dat de geluidsbelasting aan de Haaksbergerstraat weliswaar te hoog is met de gemeten 65 db(a) in plaats van de toegestane 50 db(a), maar dat op grond van artikel 83, lid 5 van de Wet Geluidhinder een hogere grenswaarde mag worden toegepast voor vervanging van gesloopte bebouwing. Aard van de bebouwing Er kan niet eenvoudig gesteld worden dat de bebouwing van het bouwplan simpelweg dient ter vervanging van de gesloopte bebouwing. Het gesloopte gebouw was anders van aard: een poortgebouw met toegang tot het binnenterrein. In het gebouw bevonden zich bedrijven met kantoor. Het bestaan van wooneenheden in dit pand is niet bekend. Bovendien betrof het een verouderd pand en is het al vele jaren geleden gesloopt. Er is sprake van een nieuwe situatie. Er is geen ontheffing mogelijk en er moet worden voldaan aan de geldende normen. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

9 7. Samenstelling bevolkingsgroepen Het totale onderhavige bouwplan (bouwaanvragen en ) omvat 46 jongerenappartementen. Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. 8. Veranderingen in de AWBZ Het bouwplan aan de Haaksbergerstraat omvat onder andere 5 appartementen voor gehandicapten. Deze groep bewoners is in het algemeen afhankelijk van begeleiding, bekostigd vanuit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

10 9. Aantasting gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat Volgens het bestemmingsplan (art en ) is er sprake van onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van gronden en bouwwerken en van onevenredige aantasting van woon- en leefklimaat indien: een te grote afbreuk wordt gedaan aan de bezonning, uitzicht en de privacy van omwonenden Tevens is er volgens het bestemmingsplan (art ) sprake van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat indien: een te grote toename zou ontstaan van het verkeer of de parkeerbehoefte Het onderwerp verkeer/parkeren is hiervoor behandeld. In een aantal aparte paragrafen wordt ingegaan op de afbreuk aan bezonning, uitzicht en privacy. Het is van toepassing op een groot aantal woningen, maar bij meerdere woningen in het extreme. De omvang en de mate van afbreuk maken genoemde aantastingen onevenredig. Gevolgen en conclusie Als gevolg van genoemde aantasting van gebruiksmogelijkheden en woon- en leefklimaat zullen de woningen in waarde dalen. Met deze belangen van de omwonenden is door De Woonplaats en de Gemeente onterecht geen rekening gehouden. Er is daarbij geen rekening gehouden met de ter vergoeden planschade, waardoor de economische uitvoerbaarheid niet is aangetoond. 10. Schaduwwerking van bouwplan op omgeving Door de massa van het gebouw en de hoogte van de gevelwanden op of nabij de erfgrens zijn de gevolgen voor schaduw groot. Dit verschilt sterk van huis tot huis. Bij een aantal woningen betekent dit zelfs dat gedurende een groot deel van het jaar en een groot deel van de dag er geheel geen direct zonlicht in woonkamer komt. Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

11 11. Woongenot Haaksbergerstraat A / Blekerstraat 5 en verder Deze woningen Haaksbergerstraat A zijn gelegen boven de winkel, op de eerste en tweede verdieping, met een balkon op de eerste verdieping aan de achterzijde van het pand. Door de overschrijding van de bebouwingsdiepte en de hoge zijgevels van het bouwplan worden de balkons en kamers aan de achterzijde voor een groot deel in de schaduw gezet. Eenzelfde probleem speelt in de Blekerstraat. Als voorbeeld is Blekerstraat 5 genomen. Zie tevens zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. Balkons Haaksbergerstraat A wordt veel licht ontnomen. In de winter komt hier geen direct zonlicht; in de zomer slechts korte tijd in de avond. Impressie van uitzicht van de kamer via het balkon. Het uitzicht wordt gedomineerd door de hoge muur. Deze impressie geeft weer hoe de lange zijgevel (ca. 7 m hoog) van het gebouw de korte achtertuinen in de Blekerstraat domineert. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

12 Het uitzicht van de woonkamer van Blekerstraat 5 is grotendeels steen geworden. Zonlicht komt hier eigenlijk niet meer. De appartementen Haaksbergerstraat A en de huizen Blekerstraat 5-27 ondervinden door het bouwplan een onevenredige aantasting van het woongenot. Vanuit huis en tuin zijn overal de hoge gevels dichtbij. Lichtinval wordt sterk gereduceerd. Dit is onacceptabel voor de bewoners. 12. Aantasting woongenot en gebruiksmogelijkheden Blekerstraat De bewoners van Blekerstraat 13 wonen bijna 40 jaar in de gehuurde woning. Zij zien voor zichzelf (en de overige bewoners in de rij) dat het woongenot en de gebruiksmogelijkheden slechter worden. Situatie tot heden Voordat de bestaande opstallen op de gronden van het bouwplan werden gesloopt hadden de bewoners gebruik van een garagebox. De garageboxen zijn gesloopt en de bewoners spreken van een toezegging van vervangende voorzieningen. Hiervan is tot op heden geen sprake. Ook in het verleden (voor de sloop van de opstallen) was er sprake van ruime bezonning van de tuin. Dat wordt met het bouwplan sterk beperkt, vanwege de hoge muur (ca. 7 m) vlak voor de erfgrens, pal op het zuiden. Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners ten aanzien van schaduwwerking. Pad achterom In het bouwplan wordt het pad achterom gehandhaafd. De afstand van de buitengevel van het gebouw tot aan de officiële erfgrens is aan de hand van de tekeningen in te schatten en bedraagt ca. 1,5 m. Het is echter niet duidelijk wat de werkelijke afstand is tussen de buitengevel en de al gerealiseerde tuinmuren. Dit kan in de praktijk afwijken van de erfgrens. Hierdoor kan het pad in werkelijkheid smaller worden, met ernstige aantasting van de gebruiksmogelijkheden tot gevolg. De bewoners van Blekerstraat 11 en 13 zijn bezitters van motoren. Deze zijn ca. 1 m breed en zijn moeilijk te manoeuvreren. Hiervoor is de toegang aan de achterzijde aangepast. Tevens is het pad nodig voor binnenbrengen van grote meubelstukken en dergelijke. Indien het pad na de bouw enkele decimeters kleiner wordt dan nu wordt gesuggereerd, dan vervallen genoemde gebruiksmogelijkheden en wordt passeren ernstig belemmerd. Dit is onacceptabel voor omwonenden. Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari

13 13. Schade aan woonhuizen door bouwwerkzaamheden Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. 14. Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid In voorgaande paragrafen is dit onderwerp meerdere keren genoemd. De zienswijze van de omwonenden is als volgt. Analyse Er ontbreekt ten onrechte een kosten/opbrengsten-analyse, waaruit moet blijken dat: - er behoefte is aan alle te bouwen wooneenheden; - er nog een afzetmarkt is in de huidige economische crises; - het begeleid wonen duurzaam gesubsidieerd wordt; - er niet wordt gebouwd voor leegstand; - er rekening is gehouden met te vergoeden planschade; - er rekening is gehouden met te vergoeden voorzorgsmaatregelen en schade aan omliggende panden; - etc. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid is niet aangetoond en daarmee is het plan in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 15. Toekomstvisie Zie zienswijzendocument bouwaanvraag voor de zienswijze van bewoners over dit onderwerp. 16. De omwonenden vinden het onderhavige bouwplan niet acceptabel. De onderbouwing hiervoor is gegeven in de hiervoor beschreven zienswijzen. Het gaat niet om een enkel onderdeel dat bezwaren oplevert maar om een optelsom van vele bezwaren. Aan alle kanten overschrijdt dit bouwplan de normen en criteria, met als gevolg vergaande overlast. De omwonenden stellen voor om bij het invullen van het terrein rekening te houden met de hiervoor genoemde toekomstvisie. - # - Zienswijzen vrijstelling bouwplan Haaksbergerstraat (bouwaanvraag ), definitief d.d. 26 januari