International Valuation Standards. en Nederlandse waarderingstandaarden: definities, vergelijkingen en implementatie. Consultatie versie

Transcriptie

1 International Valuation Standards en Nederlandse waarderingstandaarden: definities, vergelijkingen en implementatie Consultatie versie Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.C. Hordijk MRICS Nyenrode Real Estate Center

2 CONSULTATIE VERSIE 2/67 COLOFON International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden Deze uitgave is opgesteld door prof. dr. T.M. Berkhout en prof. dr. A.C. Hordijk van Nyenrode Estate Center. Het onderzoek is ondersteund door LMV, NVM, RVT, VBO en de Waarderingskamer. Het doel van deze uitgave is uniformering van Nederlandse begrippen en standaarden binnen de internationale context. Reacties De auteurs hebben deze uitgave bedoeld als consultatie versie (versie 0.9). De reacties en ervaringen naar aanleiding van deze consultatie versie kunnen gemeld worden aan de auteurs of op Druk Drukkerij All-in, Katwijk ISBN , Nyenrode Real Estate Center Eerste druk, mei 2008 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs. 2

3 CONSULTATIE VERSIE 3/67 Woord vooraf In het financieel-economisch verkeer wordt de sportieve metafoor van de spelers en hun speelveld vaak gebruikt. Kennelijk spreekt het beeld van strijd, zege en heldendom de mensen aan. Voor een eerlijk spelverloop zijn evenwel duidelijke spelregels nodig, normen, gebaseerd op waarden of beginselen ( fair play, onpartijdigheid en dergelijke), waaraan de spelers zich hebben te houden. Dat geldt niet alleen voor wedstrijden, maar eigenlijk voor alles wat het (inter)menselijk verkeer betreft; betalings- en handelsverkeer niet uitgezonderd. Problemen ontstaan onder andere wanneer een bepaalde (spel)regel op meer dan één manier wordt of kan worden uitgelegd. Of als een bepaald begrip op meer, soms strijdige manieren kan worden uitgelegd; met sterk verschillende uitkomsten en resultaten als gevolg. Een arbiter dient dan uitsluitsel te geven. Niet anders is het gesteld in de wereld van taxaties en andersoortige beoordelingen op grond waarvan verstrekkende beslissingen (moeten) worden genomen. Een helder begrippenkader is dan onontbeerlijk. Wanneer begrippen zoveel ruimte laten aan verschillende interpretaties en nuanceringen, worden processen gefrustreerd en relaties onnodig onder druk gezet. Is het niet zo dat het gros van conflicten en geschillen is terug te voeren op letterlijk misverstaan? Het lag dan ook in de lijn der verwachtingen dat de toenemende vraag naar houvast, transparantie en harmonisering de laatste jaren de standaardisering van verslaggevingsregels heeft beïnvloed. Op 1 januari 2005 werden de International Financial Reporting Standards (IFRS) ingevoerd voor beursgenoteerde ondernemingen, een gebeurtenis die waarschijnlijk meer betekenis heeft gehad dan op het eerste gezicht lijkt. Ondanks de beperking tot financiële-verslaggevingsregels voor een beperkt segment in het internationale bedrijfsleven, is de invloed op nationale regelgeving, overige financieel-economische segmenten en andere dan financiële-verslaggevingsstandaarden namelijk nu al nauwelijks meer te overschatten. Zo heeft de Nederlandse Raad voor de Jaarverslaggeving al veel van het IFRS-gedachtegoed in zijn regelgeving opgenomen en zijn onlangs de IFRS voor het Nederlandse midden- en kleinbedrijf gepubliceerd. De invoering van die standaarden hebben ook gevolgen voor de onderdelen van de verslaglegging waar controlerend accountants zich voor hun oordeelsvorming baseren op externe rapportages zoals taxaties van vastgoed. Dit heeft de ontwikkeling van de International Valuation Standards (IVS) sterk gestimuleerd. Door nauwe samenwerking tussen de IAS Board en de IVS Committee zullen definities en standaarden wereldwijd worden gestroomlijnd, wat ontegenzeglijk zijn weerslag zal hebben op de Nederlandse taxatiepraktijk. Onderzoek In deze studie hebben wij IVS-waardebegrippen en IVS-waarderingsstandaarden vergeleken gangbare Nederlandse waardebegrippen en standaarden met vastgoed als specifiek aandachtsgebied; of, om nog wat preciezer te zijn: onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Wij behandelen in onze analyse IVS-standaarden en IVSdefinities betreffende het marktwaardebegrip en de niet-marktwaardebegrippen. Per standaard komen de Engelstalige IVS-standaarden en IVS-definities, de Nederlandse vertaling daarvan en de discrepanties in de onderscheidene vertalingen aan de orde.. Nu is vertalen van woorden iets anders dan het hertalen of opnieuw verwoorden van begrippen en achterliggende gedachten. Per slot van rekening is het van belang dat het ene gedachtegoed, waar een gehele cultureel bepaalde begrippenwereld achter ligt, nauwkeurig wordt overgezet naar het andere gedachtegoed met zijn eigen kaders en voorstellingen. Vandaar dat wij onze suggesties, gemotiveerd, willen voorleggen aan een uitgelezen groep deskundigen om de zo noodzakelijke nuances en nuanceringen te laten aanbrengen. Nooit 3

4 CONSULTATIE VERSIE 4/67 mogen we namelijk vergeten dat achter de taal ook een (bedrijfs)cultuur schuilt: andere weten regelgeving, in eeuwen zo gegroeid en aangepast aan de behoeften en wensen van een samenleving, met eigen gewoonten, zeden, gebruiken, waarden, normen. Kortom, een één-opéén-vertaling is nooit mogelijk zonder een bepaald cultureel gegroeid begrippenkader enigszins geweld aan te doen. Een bepaalde mate van consensus kan dan meer draagvlak geven voor een soort geautoriseerde interpretatie van de inhoud van begrippen die dagelijks worden gebruikt in de waarderingspraktijk. Daar komt bij dat formuleringen die in de ene taal gebruikelijk zijn, in de andere taal ongewoon zijn, soms zelfs potsierlijk. De reactie Maar dat zeggen wij zo helemaal niet ligt dan voor de hand. Het is het bekende dilemma van iedere vertaler: zich letterlijk aan de tekst houden en zich laten persen in een toch vreemd keurslijf van gedachten en formuleringen, dan wel gedachten overzetten in herkenbare en begrijpelijke taal met soms verlies van nuances tegenover de winst de bedoeling van de oorspronkelijke schrijver optimaal te hebben weergegeven. Deze studie doet de nodige aanbevelingen voor de invoering van de IVS-waardebegrippen en -standaarden in Nederland, welke aanbevelingen mede voor commentaar en reflectie zijn aangeboden aan onze coreferenten. Na de genoemde consultatieronde zullen in een latere fase aan de orde komen: voorgestelde standaarden en definities in Nederland; (eventuele) effecten op de standaarden en definities van de brancheverenigingen; (eventuele) effecten op de wetgeving; implementatie van de begrippen; een voorstel voor het moment waarop een en ander zijn beslag zal krijgen in wetgeving en in de regelgeving van brancheverenigingen. De studie is uitgevoerd onder verantwoordelijkheid van prof. dr. T.M. Berkhout en prof. dr. A.C. Hordijk (vertegenwoordiger van Nederland in de IVSC) van het Nyenrode Real Estate Center, die eraan hechten hun dank uit te spreken aan de steun van de Waarderingskamer, de NVM, de VBO, de LMV en de RVT, waarbij de Waarderingskamer als penvoerder is opgetreden. Verder danken zij allen die op enigerlei wijze een bijdrage aan deze studie hebben geleverd en zonder wier steun veel niet mogelijk was geweest. Breukelen, maart

5 CONSULTATIE VERSIE 5/67 Inhoudsopgave Pagina 1 IVS standaard en definities (Engels) 7 2 Nederlandse vertaling van de IVS standaard en definities 15 (versie Berkhout/Hordijk ) 3 De Nederlandse standaarden/definities en verschillen met de IVS 3a De definitie van de RICS Nederland 17 3b Opbouw definities NVM (waardelijst 2001), ook gebruikt 23 door LMV, VBO en RVT 3c Marktwaarde EU 25 3d ROZ Taxatierichtlijnen 26 3e Troostwijk Groep 27 3f SBV 28 3g Ten Have 29 4 Jaarrekening van ondernemingen 4.1 Burgerlijk wetboek Besluit actuele waarde Richtlijnen voor de jaarverslaggeving Vastgoedbeleggingen Opbrengstwaarde 36 5 Fiscale waardebegrippen 5.1 Waarde in het economische verkeer (WEV) Waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB) Waarde volgens art 17 lid 2 Wet WOZ 41 6 Andere niet-marktwaarde waarderingen Value in Use (gebruikswaarde) 43 Investment Value, or Worth (beleggingswaarde) 44 Going Concern Value (waarde van de onderneming) 45 Insurable Value (waardebegrippen t.b.v. de verzekering) 46 Assessed, Rateable, or Taxable Value (waarde t.b.v. de belastingen) 48 Salvage Value (sloopwaarde) 56 Liquidation or Forced Sale Value (gedwongen verkoop waarde) 57 Mortgage Lending Value (waarde t.b.v. de hypotheek verstrekking) 60 Special Value (waardering boven marktwaarde) 61 Specialised, or Special Purpose, or Special Use Properties 62 (Vastgoed met een specifiek karakter, een speciaal doel of een speciaal gebruik) 7 Naschrift van de samenstellers van het rapport 63 Lijst van Afkortingen 65 Literatuurlijst 67 5

6 CONSULTATIE VERSIE 6/67 6

7 CONSULTATIE VERSIE 7/67 1 IVS standaard en definities (Engels) Voordat wij overgaan tot de begrippenvergelijking, willen wij eerst de systematiek van ons onderzoek uiteenzetten. Zo beginnen wij met een beschrijving van de marktwaardedefinitie in de IVS Dit betreft niet alleen de definitie van het begrip marktwaarde, maar ook een nadere definitie van belangrijke onderdelen daarvan, zoals de begrippen willing seller en date of valuation. Vervolgens komen wij tot een voorstel voor een vertaling van het desbetreffende begrip. Die vertaling zetten wij dan af tegen de onderscheidene definities die worden aangehouden door brancheverenigingen, de jaarverslaggevingspraktijk en de onderscheidene wet- en regelgevers. Via een schematische weergave geven wij bij iedere vergelijking aan welke elementen van de internationale definitie van marktwaarde wel, gedeeltelijk en niet voorkomen in de overeenkomstige Nederlandse definitie. Uit de IVS 2005 presenteren wij eerst de volgende passages over de Market Value. 1 Daarnaast bieden wij ons vertalingsvoorstel aan. Engelstalige tekst Market Value Basis of Valuation (Revised 2005) This Standard should be read in the context of the background material and implementation guidance contained in General Valuation Concepts and Principles. Voorgestelde vertaling Berkhout/Hordijk Marktwaarde als waarderingsgrondslag (herziene versie 2005) Deze standaard moet worden begrepen in het licht van het achtergrondmateriaal en de richtlijnen voor de implementatie van de Standaard zoals vervat in de Algemene Waarderingsconcepten en -principes. 1.0 Introduction 1.0 Inleiding 1.1 The objective of this Standard is to provide a common definition of Market Value. This Standard also explains the general criteria relating to this definition and to its application in the valuation of property when the purpose and intended use of the valuation calls for estimation of Market Value. 1.2 Market Value is a representation of value in exchange, or the amount a property would bring if offered for sale in the (open) market at the date of valuation under circumstances that meet the requirements of the Market Value definition. To estimate Market Value, a Valuer must first determine highest and best use, or most probable use. (See International Valuation Standards [IVS],General Valuation Concepts and Principles, para. 6.3, 6.4, 6.5.) That use may be for continuation of a property s existing use or for some alternative use. These determinations are made from market evidence. 1.1 Het doel van deze Standaard is een algemene definitie te geven van het begrip Marktwaarde. Deze Standaard licht ook de algemene criteria toe met betrekking tot deze definitie en de toepassing ervan op de marktwaardebepaling van vastgoed. 1.2 Het begrip Marktwaarde staat voor de ruilwaarde, ofwel het bedrag dat vastgoed zou opbrengen indien het, onder de omstandigheden die voldoen aan de eisen van de definitie van de Marktwaarde, op de (vrije) markt ter verkoop zou worden aangeboden. Om de Marktwaarde te schatten, moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is, (Zie International Valuation Standards [IVS], General Valuation Concepts and Principles, 6.3, 6.4, 6.5). Dat kan voortzetting van het bestaande gebruik zijn, of alternatief gebruik. Dat wordt vastgesteld op grond van marktreferenties. 1 IVS 2007, p

8 CONSULTATIE VERSIE 8/ Market Value is estimated through application of valuation methods and procedures that reflect the nature of property and the circumstances under which given property would most likely trade in the market. The most common methods used to estimate Market Value include the sales comparison approach, the income capitalisation approach, including discounted cash flow analysis, and the cost approach. 1.4 All Market Value measurement methods, techniques, and procedures will, if applicable and if appropriately and correctly applied, lead to a common expression of Market Value when based on market-derived criteria. Sales comparisons or other market comparisons should evolve from market observations. The income capitalisation approach, including discounted cash flow analysis, should be based on marketdetermined cash flows and market-derived rates of return. Construction costs and depreciation should be determined by reference to an analysis of market-based estimates of costs and accumulated depreciation. Although data availability and circumstances relating to the market or the property itself will determine which valuation methods are most relevant and appropriate, the outcome of using any of the foregoing procedures must be Market Value if each method is based on market-derived data. 1.5 The manner in which property would ordinarily trade in the market distinguishes the applicability of the various methods or procedures of estimating Market Value. When based on market information, each method is a comparative method. In each valuation situation one or more methods are generally most representative of (open) market activities. The Valuer will consider each method in every Market Value 1.3 De Marktwaarde wordt geschat door waardebepalingsmethoden en procedures toe te passen die gerelateerd zijn aan de aard van het vastgoed, alsmede aan de meest waarschijnlijke omstandigheden waaronder het desbetreffende vastgoed op de markt zou worden verhandeld. De meest gebruikelijke methoden voor het schatten van Marktwaarde zijn onder meer de benadering van de vergelijkbare verkooptransacties, de benadering van de inkomstenkapitalisatie (waaronder de analyse van de gedisconteerde kasstromen) en de kostenbenadering. 1.4 Alle methoden, technieken en procedures voor het schatten van Marktwaarde zullen, indien toepasbaar en op juiste en correcte wijze als instrument gebruikt, leiden tot een gebruikelijke weergave van Marktwaarde, mits deze instrumenten uitgaan van criteria die van de markt zijn afgeleid. Vergelijkbare verkooptransacties of andere vergelijkingen met de markt moeten zijn afgeleid van waarnemingen uit de markt. De benadering van de inkomstenkapitalisatie, waaronder de analyse van de gedisconteerde kasstromen, moeten berusten op kasstromen en op de markt tot stand gekomen rendementspercentages. Bouwkosten en afschrijving moeten worden bepaald onder verwijzing naar een analyse van realistische kostenschattingen en geaccumuleerde afschrijving. De beschikbaarheid van gegevens en de markten vastgoedomstandigheden zelf bepalen welke waardebepalingsmethoden het meest ter zake doen en geschikt zijn. Toch moet de uitkomst van het gebruik van enig van de hierboven genoemde methoden de Marktwaarde zijn indien elke toegepaste methode berust op gegevens die van de markt afgeleid zijn. 1.5 De wijze waarop vastgoed gewoonlijk wordt verhandeld, bepaalt welke methoden of procedures om Marktwaarde te schatten toepasbaar zijn. Wanneer zij berusten op marktinformatie, zijn alle methoden vergelijkend van aard. In elke situatie waarin een waarde moet worden bepaald, zijn in het algemeen één of meer methoden het meest representatief voor de activiteiten op de (vrije) markt. Voor elke opdracht inzake 8

9 CONSULTATIE VERSIE 9/67 engagement and will determine which methods are most appropriate. Marktwaarde zal de (professionele) taxateur elke methode in overweging nemen en dan bepalen welke methoden in dat geval het meest geschikt zijn. 2.0 Scope 2.0 Reikwijdte 2.1 IVS 1 applies to the Market Value of property, normally real estate and related elements. It requires that the property under consideration be viewed as if for sale on the market, in contrast to being evaluated as a part of a going concern or for some other purpose. 2.1 De IVS 1 is van toepassing op de Marktwaarde van vastgoed, wat gewoonlijk grond en gebouwen samen met de daarmee verband houdende zaken zal zijn. Verder gaat de standaard ervan uit dat het onderhavige vastgoed bestemd is voor verkoop op de markt. Dit is anders dan wanneer de waarde ervan wordt bepaald als onderdeel van een going concern of voor enig ander doel. 3.0 Definitions 3.0 Definities 3.1 Market Value is defined for the purpose of these Standards as follows: Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion. 3.1 Voor het doel van deze Standaarden wordt Marktwaarde als volgt gedefinieerd: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een op gepaste afstand tot elkaar staande bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing zou worden uitgeruild op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 3.2 The term property is used because the focus of these Standards is the valuation of property. Because these Standards encompass financial reporting, the term asset 2 may be substituted for general application of the definition. Each element of the definition has its own conceptual framework: The estimated amount... refers to a price expressed in terms of money (normally in the local currency), payable for the 3.2 De term vastgoed wordt gebruikt omdat deze Standaarden zich concentreren op de waardebepaling van onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Omdat deze Standaarden ook betrekking hebben op financiële verslaggeving, kan de term actief voor een algemene toepassing van de definitie in plaats van de term vastgoed worden gelezen. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader (zie voor uitleg commentaar): Het geschatte bedrag verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs (gewoonlijk in de nationale valuta) die voor het vastgoed 2 Toevoeging onzerzijds: zie IFRS 2007, Framework, 49; An asset is a resource controlled by the entity as a result of past events and from which future economic benefits are expected to flow to the entity. 9

10 CONSULTATIE VERSIE 10/67 property in an arm s-length market transaction. Market Value is measured as the most probable price reasonably obtainable in the market on the date of valuation in keeping with the Market Value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer. This estimate specifically excludes an estimated price inflated or deflated by special terms or circumstances such as atypical financing, sale and leaseback arrangements, special considerations or concessions granted by anyone associated with the sale, or any element of Special Value (defined in IVSC Standard 2, para. 3.8) a property should exchange... refers to the fact that the value of a property is an estimated amount rather than a predetermined amount or actual sale price. It is the price at which the market expects a transaction that meets all other elements of the Market Value definition should be completed on the date of valuation on the date of valuation... requires that the estimated Market Value is timespecific as of a given date. Because markets and market conditions may change, the estimated value may be incorrect or inappropriate at another time. The valuation amount will reflect the actual market state and circumstances as of the effective valuation date, not as of either a past or future date. The definition also assumes simultaneous exchange and completion of the contract for sale without any variation in price that might otherwise be made between a willing buyer... refers to one who is motivated, but not compelled to buy. This buyer is neither over-eager nor determined to buy at any price. This buyer is also one who purchases in accordance with the realities of the current market and with betaald moet worden in een zakelijke markttransactie, waarbij partijen een passende afstand tot elkaar houden. Marktwaarde wordt gemeten als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag waarop de waarde volgens de eerdergenoemde definitie wordt bepaald. Het is de gunstigste prijs die koper en verkoper redelijkerwijze kunnen verwachten. Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals een ongewone financiering, sale & leaseback-regelingen, speciale vergoedingen of kortingen die zijn toegekend door eenieder die bij de verkooptransactie betrokken is, of door enig element uit het begrip Bijzondere Waarde (zoals gedefinieerd in IVSC Standard 2, 3.8) zou worden uitgeruild verwijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het gaat hier om de prijs waarvan de markt verwacht dat een transactie die aan alle elementen van de definitie van Marktwaarde voldoet op de dag waarop de waarde wordt bepaald, tot stand zou zijn gekomen op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald houdt in dat de geschatte Marktwaarde op dat bepaald tijdstip geldt. Doordat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de eerder geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of misplaatst zijn. De prijs waartegen vastgoed wordt gewaardeerd, zal de werkelijke toestand en omstandigheden van de markt tot uitdrukking brengen, zoals die op de dag van de taxatie golden, niet eerder of later. De definitie gaat er ook van uit dat de eigenaarswisseling en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst gelijktijdig plaatsvinden zonder enige prijsverandering, die daardoor anders tot stand zou kunnen komen tussen een ( ) bereidwillige koper betekent dat hij gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet verplicht is. Hij is noch al te gretig, noch vastbesloten om het vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag 10

11 CONSULTATIE VERSIE 11/67 current market expectations, rather than in relation to an imaginary or hypothetical market that cannot be demonstrated or anticipated to exist. The assumed buyer would not pay a higher price than the market requires. The present property owner is included among those who constitute the market. A Valuer must not make unrealistic assumptions about market conditions nor assume a level of market value above that which is reasonably obtainable a willing seller... is neither an over-eager nor a forced seller, prepared to sell at any price, nor one prepared to hold out for a price not considered reasonable in the current market. The willing seller is motivated to sell the property at market terms for the best price attainable in the (open) market after proper marketing, whatever that price may be. The factual circumstances of the actual property owner are not a part of this consideration because the willing seller is a hypothetical owner in an arm s-length transaction... is one between parties who do not have a particular or special relationship (for example, parent and subsidiary companies or landlord and tenant) that may make the price level uncharacteristic of the market or inflated because of an element of Special Value. (See IVS 2, para. 3.8.) The Market Value transaction is presumed to be between unrelated parties, each acting independently after proper marketing... means that the property would be exposed to the market in the most appropriate manner to effect its disposal at the best price reasonably obtainable in accordance with the Market Value definition. The length of exposure time may vary with market conditions, but must be sufficient to allow the property to be brought to the attention of an adequate number of potential purchasers. The exposure period occurs prior to the valuation date., noch door irreële verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die de markt vormt. Een taxateur gaat niet uit van onrealistische veronderstellingen over marktomstandigheden en evenmin mag hij uitgaan van Marktwaarde op een niveau dat hoger ligt dan wat redelijkerwijs haalbaar is een bereidwillige verkoper betekent hij noch al te al te gretig is, noch gedwongen om tegen elke prijs te verkopen. Hij is evenmin bereid aan te dringen op een prijs die in de huidige markt niet redelijk kan worden geacht. De verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt na een behoorlijke marketing, wat die prijs ook zal worden. De feitelijke omstandigheden beïnvloeden zijn overwegingen niet, omdat de verkoper in kwestie een hypothetische eigenaar is de frase een op gepaste afstand tot elkaar staande betekent dat de partijen in geen bijzondere of speciale relatie tot elkaar staan (zoals moeder- en dochtermaatschappijen, of verhuurder en huurder), wat ertoe kan leiden dat het niveau van de prijs niet marktconform is, of afwijkt vanwege een element van bijzondere waarde (zoals gedefinieerd in IVSC Standard 2, 3.8). De transactie tegen Marktwaarde wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en ieder zelfstandig handelen na een behoorlijke marketing betekent dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs, in overeenstemming met de definitie van Marktwaarde. De aanbiedingsperiode kan variëren naar de marktomstandigheden, maar moet voldoende zijn om het vastgoed onder de aandacht te brengen van een passend aantal potentiële kopers. De introductieperiode gaat aan de dag van de waardebepaling vooraf. 11

12 CONSULTATIE VERSIE 12/ wherein the parties had each acted knowledgeably and prudently... presumes that both the willing buyer and the willing seller are reasonably informed about the nature and characteristics of the property, its actual and potential uses, and the state of the market as of the date of valuation. Each is further presumed to act for self-interest with that knowledge, and prudently to seek the best price for their respective positions in the transaction. Prudence is assessed by referring to the state of the market at the date of valuation, not with benefit of hindsight at some later date. It is not necessarily imprudent for a seller to sell property in a market with falling prices at a price that is lower than previous market levels. In such cases, as is true for other purchase and sale situations in markets with changing prices, the prudent buyer or seller will act in accordance with the best market information available at the time and without compulsion... establishes that each party is motivated to undertake the transaction, but neither is forced or unduly coerced to complete it. 3.3 Market Value is understood as the value of an asset estimated without regard to costs of sale or purchase and without offset for any associated taxes. 3.4 Highest and Best Use (HABU). The most probable use of a property, which is physically possible, appropriately justified, legally permissible, financially feasible, and which results in the highest value of the property being valued waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent veronderstelt dat de koper en verkoper redelijk ter zake kundig zijn met betrekking tot de aard en kenmerken van het vastgoed, zijn feitelijke en potentiële gebruiksmogelijkheden en dat zij op de hoogte waren van de marktsituatie toen het vastgoed werd gewaardeerd. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij met die kennis in haar eigen belang handelt en bedachtzaam streeft naar de beste prijs gezien haar positie als koper of verkoper in de transactie. Wat in de transactie prudent is, moet worden beoordeeld aan de hand van de dan geldende situatie en niet met de wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs als lichtvaardig te beschouwen als een verkoper op een markt met dalende prijzen vastgoed verkoopt tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. Net als in andere situaties van koop en verkoop op markten met wisselende prijzen, geldt ook in dergelijke gevallen dat de prudente koper of verkoper handelt in overeenstemming met de beste marktinformatie die op het moment beschikbaar is niet onder dwang houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of bijvoorbeeld door dwang door de financiële positie wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 3.3 Onder Marktwaarde wordt de waarde begrepen van een actief zoals die wordt geschat zonder te letten op koop- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige, met koop of verkoop samenhangende belastingen Het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ( Highest And Best Use ). Het meest waarschijnlijke gebruik van vastgoed dat fysiek mogelijk, op de juiste wijze beoordeeld, wettelijke toegestaan en financieel haalbaar is, resulterend in de hoogste waarde voor het object waarvan de waarde wordt bepaald. 12

13 CONSULTATIE VERSIE 13/67 Slotopmerkingen bij de IVS standaarden 3 De IVS geeft in het Statement of Standard ook nog aan dat taxateurs zorgvuldig met de definitie dienen om te gaan. Opmerkingen worden gemaakt over ethiek, competentie/bekwaamheden, uitsluitingen, ( datgene wat wel van belang kan zijn maar niet is meegenomen in de taxatie )en de wijze van rapporteren. Dit zou opgenomen moeten worden in de desbetreffende regelingen en voorschriften van de brancheorganisaties, dan wel in de nog op te zetten regelingen en voorschriften onder de vlag van VastgoedCert. 5.0 Statement of Standard To perform valuations that comply with these Standards and Generally Accepted Valuation Principles (GAVP), it is mandatory that Valuers adhere to all sections of the Code of Conduct pertaining to Ethics, Competence, Disclosure, and Reporting (sections 4, 5, 6, and 7). 5.1 In performing and reporting a Market Value estimate, the Valuer shall completely and understandably set forth the valuation in a manner that will not be misleading; ensure that the estimate of Market Value is based on market-derived data; ensure that the estimate of Market Value is undertaken using appropriate methods and techniques; provide sufficient information to permit those who read and rely on the report to fully understand its data, reasoning, analyses, and conclusions; and comply with the requirements of IVS 3 in reporting the valuation. Accordingly, the Valuer shall define the value being estimated and state the purpose and intended use of the valuation, the effective date of valuation, and the date of the report; clearly identify and describe the property and property rights or interests being valued; describe the scope/extent of the work undertaken and the extent to which the property was inspected; state any assumptions and limiting conditions upon which the valuation is based; fully and completely explain the valuation bases/approaches applied and the reasons for their applications and conclusions; and include a signed Compliance Statement (Certification of Value) attesting to the Valuer s objectivity, professional contributions, nonbias, non-contingency of professional fees or other compensation, as well as Standards applicability, and other disclosures. 3 IVS 2007; page

14 CONSULTATIE VERSIE 14/67 14

15 CONSULTATIE VERSIE 15/67 2. Nederlandse vertaling van de IVS standaard en definities ( versie Berkhout / Hordijk ) Hieronder volgt een schematische weergave van onze vertaling van de belangrijkste onderdelen uit de IVS marktwaarde definitie. Marktwaarde vertaling Berkhout/Hordijk geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen IVS Engelse definitie estimated amount Property date of valuation arm s-length transaction willing buyer willing seller proper marketing knowledgeably prudently without compulsion Commentaar 1. vastgoed In 3.2 van IVS 2007 verklaart men waarom de term property wordt gebruikt. De focus van de standaarden ligt op de waardering van vastgoed. De Engelse term property vertalen wij als vastgoed. Daaronder verstaan wij onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. Daarmee willen wij aansluiten bij het Burgerlijk Wetboek. Wij geven de voorkeur aan de term vastgoed boven de term object die door de RICS wordt gehanteerd. De IVS maakt onderscheid tussen property en real estate : Property is the bundle of rights, real estate the physical entity Art. 5:1 BW definieert eigendom. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Art. 3:3 BW (Burgerlijk Wetboek) definieert onroerend en roerend. 1. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. 15

16 CONSULTATIE VERSIE 16/67 Toelichting Het onderscheid roerend-onroerend betreft alleen zaken die geen vermogensrechten zijn. Slechts de onroerende zaken zijn omschreven. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn. Art. 3:6 BW definieert vermogensrechten : Rechten die, hetzij afzonderlijk hetzij tezamen met een ander recht, overdraagbaar zijn, of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, ofwel verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel, zijn vermogensrechten. Art. 3:8 BW definieert beperkt recht Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, hetwelk met het beperkte recht is bezwaard. Toelichting Beperkte rechten zijn rechten die van het moederrecht zijn afgesplitst en die hetzij bij ieder overdraagbaar vermogensrecht kunnen voorkomen (bijvoorbeeld vruchtgebruik), hetzij alléén bij rechten op bijzondere voorwerpen, bijvoorbeeld erfdienstbaarheid en erfpacht bij het eigendomsrecht op onroerende zaken. Beperkte rechten zijn te onderscheiden in gebruiksrechten (zoals vruchtgebruik en erfpacht) en zekerheidsrechten (zoals pand en hypotheek) actief In 3.2 van IVS 2007 wordt uitgelegd dat de term asset in het kader van financiële rapportage voor algemene toepassing van de definitie in de plaats worden gesteld. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader. Wij vertalen het woord asset in actief. Een actief is een uit gebeurtenissen in het verleden voortgekomen middel, waarover de entiteit zeggenschap uitoefent en waaruit in de toekomst naar verwachting economische voordelen naar de entiteit zullen vloeien met gepaste afstand tot elkaar Met deze term geven wij invulling aan het begrip at arm s length. Aangezien de uitdrukking overdrachtelijk en niet puur letterlijk is, geeft ons dat de vrijheid een eigen omschrijving te geven die weergeeft wat er eigenlijk met dit begrip wordt bedoeld: zakelijk, objectief, nuchter, onbevooroordeeld. Het gaat om een marktconforme transactie tussen zakelijk handelende partijen. De frase met gepaste afstand tot elkaar is gekozen om zo dicht mogelijk bij de tekst uit de toelichting te blijven Uitgeruild als vertaling van exchanged is ruimer dan de formele overdracht bij de notaris. 5. Prudent is prudent/verstandig met de connotaties: voorzichtig, overdacht, doordacht, behoedzaam, zorgvuldig, nauwgezet, met beleid (conservatief). 6. Bereidwillige koper, bereidwillige verkoper. Hiermee bedoelen wij kopers en verkopers die iets beogen, zich iets ten doel stellen. Men zou willing kunnen opvatten als tegenwoordig deelwoord van to will, willen. Maar willende levert in het Nederlands een wat ongebruikelijke vertaling op ( willende verkoper ). 4 Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek Zie IFRS 2006, Raamwerk, paragraaf 49a, p IVS 2007,

17 CONSULTATIE VERSIE 17/67 3 De Nederlandse standaard en definities en de verschillen met de IVS Definities van de Branche organisaties 3a. De definitie van de RICS Nederland Het Britse Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) heeft het hoofdstuk over marktwaarde uit de IVS letterlijk overgenomen in het Red Book en de Nederlandse afdeling van het RICS heeft dit in het voorjaar van 2007 in vertaling uitgebracht. De vertaling volgt hierna. Uit de RICS-taxatiestandaarden, vertaald uit het Red Book door RICS Nederland, maart 2007, citeren wij de volgende passages over de Market Value. 7 In deze taxatiestandaarden zijn de IVS-standaard en definities omgezet naar het Nederlands. Marktwaarde (PV3.2) Taxaties gebaseerd op Marktwaarde gaan uit van de definitie en van de interpretaties van de International Valuation Standards Committee. Wij geven hier letterlijk de vertaling van het RICS weer. Definitie Marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Conceptueel kader als gepubliceerd in International Valuation Standard De term object wordt gebruikt omdat deze Standaarden zich richten op de taxatie van objecten. Omdat deze Standaarden ook financiële verslaglegging betreffen, kan voor algemene toepassing van de definitie de term activum in de plaats worden gesteld. Elk element van de definitie heeft zijn eigen conceptuele kader Het geschatte bedrag. Dit verwijst naar een prijs uitgedrukt in geld (normaal gesproken de lokale valuta) die betaald wordt voor het object in een marktconforme transactie. Marktwaarde wordt gemeten als de waarschijnlijkste prijs die redelijkerwijs op de taxatiedatum in de markt verkrijgbaar is, in lijn met de definitie van Marktwaarde. Het is de beste prijs die de verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de gunstigste prijs die de koper redelijkerwijs kan realiseren. Deze schatting sluit uitdrukkelijk bijzondere omstandigheden uit - zoals bijzondere financiering, saleand-leaseback constructies, bijzondere vergoedingen of tegemoetkomingen door een persoon die bij de verkoop betrokken is, of een element van Bijzondere Waarde. 7 RICS Nederland

18 CONSULTATIE VERSIE 18/ een object ( ) zou worden overgedragen Dit verwijst naar het feit dat de waarde van een object een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgestelde of feitelijke verkoopprijs. Het is de prijs waartegen de markt een transactie verwacht die aan alle andere elementen van de definitie van Marktwaarde voldoet indien zij op de taxatiedatum zou worden afgerond op de taxatiedatum Dit vereist dat de geschatte Marktwaarde het moment in acht neemt en geldig is op een vastgestelde datum. Omdat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de geschatte waarde op een ander moment onjuist of niet passend zijn. Het taxatiebedrag zal de feitelijke marktomstandigheden op de gehanteerde taxatiedatum weerspiegelen, niet die op een eerder of later moment. De definitie veronderstelt ook gelijktijdigheid van de overgang van het object en de afwikkeling van de verkoopovereenkomst, zonder een prijswijziging die anders zou kunnen worden doorgevoerd door een bereidwillige verkoper Dit is niet een te gretige verkoper, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen of een verkoper die bereid is een prijs te blijven eisen die in de huidige markt niet als redelijk wordt beschouwd. De bereidwillige verkoper is gemotiveerd het object te verkopen tegen marktvoorwaarden voor de best verkrijgbare prijs in de (open) markt, na een behoorlijke marketing, wat die prijs ook moge zijn. De feitelijke omstandigheden van de huidige eigenaar van het object maken geen deel uit van deze overweging omdat de bereidwillige verkoper een hypothetische eigenaar is aan een bereidwillige koper Dit is een koper die gemotiveerd maar niet gedwongen is om te kopen. Deze koper is niet te gretig en niet vastbesloten om tegen elke prijs te kopen. Deze koper koopt in overeenstemming met de realiteit van de huidige markt en de huidige marktverwachtingen en niet op basis van een imaginaire of hypothetische markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat zij bestaat. De veronderstelde koper betaalt geen hogere prijs dan de markt vereist. De huidige eigenaar van het object behoort tot degenen die de markt vormen. Een taxateur moet geen onrealistische Uitgangspunten over de marktvoorwaarden hanteren of veronderstellen dat het niveau van de Marktwaarde hoger ligt dan wat redelijkerwijs realiseerbaar is in een marktconforme transactie Dit is een transactie tussen partijen die geen specifieke of bijzondere relatie hebben (zoals moedermaatschappij en dochterondernemingen of verhuurder en huurder), als gevolg waarvan het prijsniveau niet karakteristiek voor de markt beïnvloed zou kunnen zijn vanwege een element van Bijzondere Waarde (gedefinieerd in IVSC Standard 2, par. 3.11). De transactie tegen Marktwaarde wordt verondersteld 18

19 CONSULTATIE VERSIE 19/67 plaats te vinden tussen niet gerelateerde partijen die beiden onafhankelijk van elkaar handelen na behoorlijke marketing Dit betekent dat het object op de meest geëigende manier op de markt wordt aangeboden zodat deze tegen de redelijkerwijs best verkrijgbare prijs wordt verkocht, overeenkomstig de definitie van Marktwaarde. De tijdsperiode gedurende welke het object moet worden aangeboden, kan variëren met de marktomstandigheden, doch moet voldoende zijn om het object bij een voldoende aantal potentiële kopers onder de aandacht brengen. De aanbiedingsperiode valt vóór de taxatiedatum waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig ( ) hebben gehandeld. Dit veronderstelt dat zowel de bereidwillige koper als de bereidwillige verkoper redelijk geïnformeerd zijn over de aard en de kenmerken van het object, het huidige gebruik en de gebruiksmogelijkheden ervan en de marktomstandigheden op de taxatiedatum. Verder wordt verondersteld dat de partijen met die kennis en zorgvuldigheid handelen om de beste prijs vanuit hun posities in de transactie te bereiken. Zorgvuldigheid wordt gemeten op basis van de marktomstandigheden op de taxatiedatum, niet op een latere datum met gebruikmaking van wijsheid achteraf. Het is niet noodzakelijkerwijs onzorgvuldig wanneer een verkoper een object verkoopt in een markt met dalende prijzen tegen een prijs die lager is dan eerdere marktniveaus. In dergelijke gevallen zal de zorgvuldige koper of verkoper handelen in overeenstemming met de beste marktinformatie die op dat ogenblik beschikbaar is, zoals ook geldt in andere koop-verkoopsituaties in markten met veranderende prijzen en zonder dwang Dit betekent dat elke partij gemotiveerd is om de transactie aan te gaan en niet wordt gedwongen of onbehoorlijk onder druk wordt gezet om de transactie af te ronden. 3.3 Onder Marktwaarde wordt verstaan de waarde van een object, geschat zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen. [Einde citaat.] In de IVS 2007 wordt de definitie nog verder toegelicht onder het kopje Discussion. RICS Nederland vertaalt deze passage als volgt. Commentaar 1. Aan Marktwaarde ligt een internationaal erkende definitie ten grondslag. Zij vertegenwoordigt het bedrag dat op de taxatiedatum in een hypothetische verkoopovereenkomst opgenomen zou worden. Taxateurs moeten ervoor zorgen dat de taxatiebasis in alle gevallen duidelijk wordt vermeld in zowel de opdracht als het rapport. 19

20 CONSULTATIE VERSIE 20/67 2. Om Marktwaarde op bepaalde soorten objecten toe te passen, kan het noodzakelijk zijn een verklaring toe te voegen waarin wordt uiteengezet wat wordt getaxeerd en welke uitgangspunten aan de taxatie ten grondslag liggen. Een voorbeeld is een object dat normaal gesproken wordt verkocht met inachtneming van zijn bedrijfspotentieel. Een ander voorbeeld is Machines & Installaties. Beide voorbeelden worden hieronder besproken. De omstandigheden van de taxatie kunnen ook vereisen dat Bijzondere Uitgangspunten worden gehanteerd (zie Bijlage 2.3). Hier dient echter te worden onderkend dat, hoewel mogelijk aanvullende bewoordingen nodig zijn om de toepassing van Marktwaarde te verduidelijken, geen sprake is van een andere basis, maar van dezelfde basis met aanvullende Uitgangspunten. 3. Er zullen taxaties vereist worden in omstandigheden waarin de definitie van Marktwaarde die wordt toegelicht in het conceptuele kader, niet van toepassing is. Wanneer dat het geval is, kan het passend zijn een verklaring toe te voegen waarin de basis wordt gekwalificeerd bijvoorbeeld indien er een feitelijke of veronderstelde beperking is die grenzen stelt aan de mogelijkheid het object behoorlijk op de markt aan te bieden (zie PV2.4). Als echter het belang dat wordt getaxeerd, onder geen enkele omstandigheid op de markt kan worden verkocht, kan Marktwaarde een ongeschikte basis zijn om te gebruiken. 4. Bij de Marktwaarde wordt geen rekening gehouden met bestaande hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten. 5. Marktwaarde omvat waarde-elementen, gewoonlijk bekend als verwachtingswaarde, die voortkomen uit de verwachting dat omstandigheden die op het object van invloed zijn, in de toekomst kunnen veranderen. Voorbeelden zijn : het vooruitzicht van ontwikkeling wanneer voor die ontwikkeling vooralsnog geen vergunning is verleend; het realiseren van huwelijkswaarde die voortkomt uit de samenvoeging met een ander object of van andere belangen binnen hetzelfde object. 6. Het bedrag van de verwachtingswaarde moet echter beperkt zijn tot de mate waarin deze tot uitdrukking komt in biedingen door kandidaat-kopers in de markt. 7. Er zijn bepaalde categorieën objecten, ontworpen of aangepast voor specifieke gebruiken, die in de open markt in andere handen overgaan als volledig operationele bedrijfseenheden voor een strikt beperkt gebruik, tegen prijzen die direct zijn gebaseerd op het bedrijfspotentieel. De prijs omvat bedrijfsinrichting, meubilair, inrichting en apparatuur. Voorbeelden van dit soort objecten zijn: hotels, bars, sommige restaurants, bioscopen of theaters, benzinestations. In deze gevallen zal de taxateur de Marktwaarde moeten aanvullen met bewoordingen die duidelijk maken of de taxatie veronderstelt dat het object in andere handen overgaat als volledig uitgeruste bedrijfseenheid of is gebaseerd op enkele andere Uitgangspunten 20

21 CONSULTATIE VERSIE 21/67 of Bijzondere Uitgangspunten (zie Bijlage 2.2 en Bijlage 2.3). Verdere informatie over dit soort bedrijfsgerelateerde taxaties is ook opgenomen in RL1. 8. Wanneer Marktwaarde wordt toegepast op Machines & Installaties, kan het woord activum in de plaats worden gesteld van het woord object. De taxateur moet ook vermelden, in samenhang met de definitie, welke van de volgende aanvullende Uitgangspunten zijn gehanteerd: dat de Machines & Installaties zijn getaxeerd als geheel op hun werkplaats; of dat de Machines & Installaties zijn getaxeerd als verwijderd van het object voor rekening van de koper. Verdere informatie over de taxatie van Machines & Installaties, inclusief typische aanvullende Uitgangspunten die in bepaalde omstandigheden passend kunnen zijn, is te vinden in RL2 en in IVS RL 3 (Machines en Installaties). 9. Wanneer het object grond omvat die mineralen bevat of geschikt is voor gebruik voor afvalverwerkingsdoeleinden, kan het noodzakelijk zijn uitgangspunten te hanteren die de mogelijkheid van dergelijke gebruiken weerspiegelen of, wanneer het land al op een dergelijke wijze wordt gebruikt, het mogelijk relevante toekomstige gebruiken tot uitdrukking brengen. Verdere informatie over de taxatiemethode in deze gevallen is te vinden in RL4. [Einde citaat.] 21

22 CONSULTATIE VERSIE 22/67 Analyse van de RICS Nederland definitie in vergelijking tot die van de IVS Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Marktwaarde (IVS) geschatte bedrag vastgoed op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald gepaste afstand tot elkaar bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing met kennis van zaken prudent niet onder dwang zonder rekening te houden met koop- of verkoopkosten zonder verrekening van gerelateerde belastingen Red book vertaling geschatte bedrag object op de taxatiedatum marktconforme transactie bereidwillige koper bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing geïnformeerd zorgvuldig zonder dwang Commentaar In de vertaling van de Red Book-definitie wordt het woord object gebruikt als vertaling van property. Dat laatste is echter een breder begrip dan object, zoals wij in paragraaf 2 reeds opmerkten. Het kan namelijk ook een recht betekenen dat aan vastgoed gerelateerd is. Dit hebben de auteurs van de Red Book-vertaling onderkend door ook de mogelijkheid open te houden het woord object te vervangen door activum. De vraag is echter of dit de lading voldoende dekt. Het kan ook zijn dat het woord vastgoed uit de letterlijke vertaling de lading niet geheel dekt. Verder is niet duidelijk waarom at arm s length niet is vertaald. Wellicht valt dit onder de term marktconform, maar dat is toch wezenlijk iets anders. Er kan namelijk een transactie worden uitgevoerd die marktconform is, maar die lager of hoger uitvalt, doordat er sprake is van een belang van een van de partijen. 22