EVS 2 Waarderingsgrondslagen anders dan marktwaarde Breidt het commentaar uit met betrekking tot hypotheekwaarde (MLV)

Transcriptie

1 Deel 1 (EVS 1-5) EVS 1 Marktwaarde Mineure aanpassingen marktwaarde en markthuur EVS 2 Waarderingsgrondslagen anders dan marktwaarde Breidt het commentaar uit met betrekking tot hypotheekwaarde (MLV) EVS 3 De gekwalificeerde taxateur Eisen waaraan een gekwalificeerde taxateur moet voldoen Taxateur voldoet aan de hoogste standaard van eerlijkheid en integriteit Weinig tot geen verschillen ten opzichte van EVS 2012 EVS 4 Waarderingsproces weinig tot geen verschillen ten opzichte van EVS 2012 EVS 5 Rapportage citeert de Europese Unie Capital Requirements Verordening 575/2013, die zowel de marktwaarde en de hypotheekwaarde bepaalt en in lijn ligt met de in de EVS definities => uitbreiding ten opzichte van EVS 2012.

2 Attentiepunten Marktwaarde EVS 2012 The estimated amount for which the asset should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Marktwaarde The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion. herhaling uit EVS 2012 Date of valuation = waardepeildatum The date to which the opinion of value applies (and for which the evidence supporting it is to be relevant) which cannot be later than the date when the valuation report is completed. Property = vastgoed Land and buildings on, below or above ground including pipes, cables and other equipment connected thereto. Markthuur 2012 The estimated amount of rent at which the property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the tenancy agreement in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Markthuur 2016 (nieuw) The estimated amount of rent at which the property should be leased on the date of valuation between a willing lessor and a willing lessee on the terms of the actual or assumed tenancy agreement in an arm s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion. Begrip markthuur (nieuw) Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de feitelijke of de veronderstelde huurvoorwaarden in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

3 Begrip markthuur IVS 2013 Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Aandachtspunten Voor Nederlandse vastgoedtaxaties hebben wij in beide definities de term leasing verengd naar huur. De team leasing kent verschillende verschijningsvormen, die financierings- en huurvormen kunnen omvatten (financial en operating lease). De definitie wordt in de EVS verder niet uitgewerkt. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten algemeen EVS-voorschrift: Taxateur mag geen onrealistische uitgangspunten formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt. EVS geeft niet-limitatieve voorbeelden!! PTA: beveelt aan alle relevante uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten vast te leggen als de opdracht wordt aanvaard. Uitgangspunten EVS 2012 (Herhaling uit EVS 2012) A fact or condition about the property assumed by the valuer (whether instructed or otherwise) which he or she does not or cannot know or reasonably ascertain. A fact or condition about the property assumed by the valuer (whether instructed or otherwise) which he does not or cannot know or reasonably ascertain. Uitgangspunten A fact or condition about the property assumed by the valuer (whether instructed or otherwise) which he or she does not or cannot know or reasonably ascertain. Uitgangspunten De taxateur hanteert een uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld. Uitgangspunten IVS 2013 Behalve het vermelden van de grondslag voor de waarde is het vaak noodzakelijk één of meer uitgangspunten te hanteren ter verduidelijking van de staat van het object bij een hypothetische overdracht of de omstandigheden waaronder het object wordt geacht te zijn overgedragen. Dergelijke uitgangspunten kunnen van aanzienlijke invloed op de waarde zijn

4 Bijzondere uitgangspunten EVS 2012 A fact or circumstance about the property that the valuer has assumed or is instructed to assume that is different from those that are verifiable at the valuation date. An assumption made where instructions differ from the actual facts existing at the date of valuation. (herhaling uit EVS 2012) In tegenstelling tot een (gebruikelijk) uitgangspunt dat een taxateur nu eenmaal moet hanteren om zijn taak te vervullen, wordt een bijzonder uitgangspunt gebruikt wanneer de taxateur, gewoonlijk in opdracht, een feit of omstandigheid tot uitgangspunt neemt dat afwijkt van wat op de waardepeildatum verifieerbaar is. Als gevolg daarvan is de marktwaarde op dat bijzondere uitgangspunt gebaseerd. IVS 2013 Een uitgangspunt dat men aanneemt als de feiten afwijken van de werkelijk bestaande feiten op de waardepeildatum, of dat door een gebruikelijke marktpartij bij een transactie op de waardepeildatum zou zijn aangenomen (IVS Definitions). Bijzondere uitgangspunten worden vaak gehanteerd om de gevolgen van mogelijke wijzigingen in de waarde van een actief aan te geven. Zij worden als bijzonder aangemerkt om voor de gebruiker van de taxatie te benadrukken dat de conclusie van de taxatie afhankelijk is van een wijziging in de huidige omstandigheden of dat een standpunt wordt weergegeven dat op de waardepeildatum niet zo maar door marktpartijen zou worden ingenomen. NRVT Reglementen BV uitgangspunt: Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. bijzonder uitgangspunt: Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaatkoper deze zou hanteren op de waardepeildatum.

5 HABU Marktwaarde nu inclusief HABU The Market Value of a property reflects the full potential of that property so far as it is recognised by the market place. It may thus take account of the possible uses of the property that may be unlocked by changes affecting it, whether new development control permissions, relevant infrastructure, market developments or other possibilities. Thus, the Market Value of a property may reflect any hope value that the market may place on such prospects and, as such, should be distinguished from an assessment of market value limited by the highest and best use assumption. Highest and Best Use The use that is permitted at the valuation date that offers the highest value based on reasonable expectations. Alternative use value (herhaling uit EVS 2012) The market value of the property without presuming the continuation of its present use. Hope value (is een beschrijving en geen seperate speciale waarde). A surplus amount that, at the date of valuation, the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place. Alternative use value alternatief gebruik (herhaling uit EVS 2012) De marktwaarde van het object zonder tot uitgangspunt te nemen dat het huidige gebruik wordt gecontinueerd. IVS 2013 zeggen hier niks over Kanttekening De EVS zien dit als een marktwaarde. Aanbeveling Wij bevelen aan dit als een bijzonder uitgangspunt te formuleren. Een dergelijk bijzonder uitgangspunt met een specifiek gebruik hoeft niet tot de hoogste waarde bij alternatief gebruik (HABU) te leiden. Gedwongen verkoop forced sale (herhaling uit EVS 2012) EVS 2012 The value that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraint requiring the disposal of the property.

6 A sum that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraints that require the disposal of the property. Bijzonder uitgangspunt forced sale (gedwongen verkoop) Een bedrag dat voor het vastgoed kan worden verkregen indien de verkoper, om welke reden dan ook, verplicht wordt het object te vervreemden. IVS 2013 De aanduiding gedwongen verkoop wordt vaak gebruikt in omstandigheden waarin een verkoper gedwongen wordt tot de verkoop waardoor een behoorlijke periode voor marketing niet mogelijk is (IVS Framework 52). Geforceerde verkoop (of: gedwongen verkoop ) is geen basiswaarde. De taxateur taxeert een marktwaarde met geforceerde verkoop als bijzonder uitgangspunt. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld onder druk staat om een object op korte termijn te verkopen, waardoor de marketingperiode te kort zal zijn om de beste biedingen te ontvangen, kan de taxateur een markwaarde taxeren door gedwongen verkoop als bijzonder uitgangspunt aan te houden. De taxateur vermeldt dan de tijdsspanne waarmee rekening is gehouden en de relevante beperkingen van de verkoper. Verkopen in een dalende markt zijn niet automatisch geforceerde of gedwongen verkopen. EVS conformiteit EVGN 10 Valuations: Compliance with EVS Taxaties die niet conform EVS hoeven te zijn: Taxatie-adviezen voor: interne doeleinden, dat niet gepubliceerd of gecommuniceerd wordt met derden makelaardij, aan- en verkoop verzekeringen wettelijke taken of functies desktop of geveltaxaties zonder fysieke inspectie (met of zonder referenties, data van databases, modelmatige waardebepaling) Professionele taxatiedienst: Het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend. Schriftelijk, per post, per fax, per of via enig ander gangbaar communicatiemiddel waarmee het mogelijk is tekst over te brengen. Taxatiewerkzaamheden van taxateurs werkzaam bij financiële ondernemingen in de zin van de Wet financieel toezicht, pensioenfondsen in de zin van de Pensioenwet en beursgenoteerde. Overheidstaxateurs die de professionele taxatiedienst verrichten, waaraan in het economische en maatschappelijke verkeer vertrouwen wordt ontleend.

7 EVS en IVS rapportagevereisten EVS en IVS benadrukken dat het taxatierapport kristalhelder moet zijn: duidelijk, ondubbelzinnig, voldoende gedetailleerd, begrijpelijk voor de opdrachtgever en andere gebruikers. De opdrachtgever moet erop kunnen vertrouwen en bouwen. Er mogen geen misverstanden over de inhoud van de tekst kunnen ontstaan en het rapport mag op generlei wijze misleidend zijn. De rapportagevereisten van IVS en EVS zijn op de meest essentiële punten vergelijkbaar.