the best of both worlds

Transcriptie

1 Samenvatting Aan de rand van het bruisende Maastricht met het Limburgse Heuvelland als achtertuin, biedt deze unieke, privacy rijke bouwlocatie letterlijk the best of both worlds. De projectnaam Tussen Maas en Heuvel is daarmee ook glashelder. De plek, daar draait het hier om! Hier bouwt u verder naar eigen wens een bijzonder ruim en vrijstaand woonhuis. Er zijn slechts twee kavels van ± m 2 beschikbaar. De bouwvlakken zijn respectievelijk 352 m 2 (kavel 1) en 388 m 2 (kavel 2) groot, hetgeen meer dan voldoende ruimte biedt om naar eigen ontwerp een huis van formaat te kunnen realiseren. Een huis dat deze bijzondere plek recht doet. Met een grandioos uitzicht over de stad Maastricht, het karakteristieke naastgelegen klooster, de 18- holes golfbaan (het Rijk van Margraten) aan de overkant en alle recreatiegelegenheden van het heuvelland op fietsafstand, is dit de ultieme plek voor de echte levensgenieter. Ook praktische voorzieningen, zoals een winkelcentrum en een (basis-)school, vindt u op fietsafstand.

2 Omschrijving Het projectplan Tussen Maas en Heuvel is een plangebied van ca m² gelegen in de gemeente Eijsden-Margraten, op steenworp afstand van Maastricht. In dit plan wordt het voormalige kloostercomplex van de Zusters van Barmhartigheid herontwikkeld en ontstaat er ruimte voor aanvullende nieuwbouw. Het voormalige kloostercomplex is een statig monumentaal pand met diepe levenssporen en een authentiek karakter. Door de directe omzoming van het Savelsbos en de unieke positie bovenop de mergelhelling van de Heerderberg, ademt de plek een zeer rustieke en landelijke sfeer uit. Dit terwijl het bruisende centrum van Maastricht juist zo dichtbij is gelegen. Er zijn slechts twee bouwkavels beschikbaar alwaar u binnen de kaders van het beeldkwaliteitplan uw eigen ontwerp kunt realiseren. De te bouwen woningen worden gekenmerkt door natuurlijk en eerlijk materiaalgebruik zoals in de directe omgeving aanwezig is. De woning bevat maximaal drie woonlagen (+ eventuele kelder / souterrain ) en is voorzien van een prominent vormgegeven kap. In het beeldend concept is de bebouwingstypologie van deze woningen geïnspireerd op de landelijke regionale architectuur die men in het Limburgse heuvelland aantreft. De bouwvlakken zijn als incidenten geplaatst in het landschap en daarmee verbonden aan de natuurlijke omgeving. Omgeving De gemeente Eijsden Margraten maakt deel uit van het Zuid-Limburgse Heuvelland. Het oostelijk deel van de gemeente wordt tevens betiteld als het Mergelland; het westelijk deel behoort bij het Maasdal. De gemeente grenst aan de Belgische gemeentes Visé en Voeren en Nederlandse gemeentes Maastricht, Valkenburg aan de Geul en Gulpen Wittem. Het plangebied is gelegen aan de doorgaande weg Maastricht-Vaals en ligt tussen de stad Maastricht en het kerkdorp Cadier en Keer. De gewenste directe voorzieningen zijn zowel in Cadier en Keer als in de wijk Heer nabij gelegen. Binnen enkele minuten bent u met de auto of openbaar vervoer (direct naast gelegen) enerzijds in het historisch centrum van Maastricht (met alle stadse voorzieningen scholen en de diverse ontsluitingen) of anderzijds aan het genieten van de natuur van het Limburgse landschap. Het Heuvelland en Mergelland zijn dé parels van het Zuid-Limburgse landschap. De wandel en fietsliefhebber kan hier zijn hart ophalen. De bouwkavels zijn gesitueerd op de Heerderberg. Dit gebied kenmerkt zich door de gangenstelsels die in verbinding met elkaar staan in deze mergelgrotten. Haal ook uw golfclubs maar weer van zolder, want de fraai aangelegde 18-holes golfbaan met eveneens een fraai uitzicht over Maastricht is uw overbuur! 2

3 Kenmerken Perceel Bouwlagen Prijs kavel 1 Prijs kavel 2 Gemeente Cadier en keer, sectie C, nummer 722, groot: 36 a, 60 ca (gedeeltelijk) Maximaal 3 (+ eventuele kelder / souterrain) ,- V.O.N. (vrij op naam) ,- V.O.N. (vrij op naam) Maten percelen Perceeloppervlak kavel 1 Bouwvlak kavel 1 Perceeloppervlak kavel 2 Bouwvalk kavel m 2 352,10 m 2 (38% te bebouwen voor woonhuis + 10% aan bijgebouwen) m 2 388,16 m 2 (38% te bebouwen voor woonhuis + 10% aan bijgebouwen) Bijzonderheden In 2012 is een voormalige bodemverontreiniging op de planlocatie volledig gesaneerd. Eind 2012 is het evaluatierapport ingediend en op 9 januari 2013 heeft de Provincie Limburg ingestemd met het evaluatieverslag. Het is optioneel bij elke kavel om nog extra grond aan de noordkant van het perceel te verwerven Voor kavel 1 betreft dit 220 m 2 en voor kavel 2 betreft dit 178 m 2. Bestemming Conform opgave van bestemmingsplan Herontwikkeling voormalig kloostercomplex Rijksweg 8-18 van de gemeente Eijsden-Margraten hebben de percelen de bestemming: Wonen. Aanvullend op het bestemmingsplan is er een beeldkwaliteitplan opgesteld. Hierin staan aanvullende welstandscriteria en regels voor het bouwen met als doel de toekomstige ruimtelijke kwaliteit van het gebied te waarborgen. Dit plan is als bijlage toegevoegd aan deze brochure. 3

4 Foto s Hieronder vindt u een selectie van foto s. Op zijn meer foto s te vinden. 4

5 5

6 Bijlagen - Plankaart - Impressies - Beeldkwaliteitsplan Interesse? Heeft u interesse in de aankoop van dit prachtige object? Neem dan contact met ons op via onderstaande contactgegevens. Klement 2, Pesaken PB Gulpen T: M Frank Klement, rentmeester : Deze brochure werd met de grootste zorg opgesteld. Mochten er in onze mededelingen toch fouten of vergissingen voorkomen, dan kunnen wij hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden. Neem altijd persoonlijk contact met ons op, zodat wij volledige informatie en begeleidend advies kunnen verschaffen over het object waarvoor u interesse heeft. 6

7 Bijlagen 7

8 8

9 9

10 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F 3. THEMATIEK BEELDKWALITEIT Op de locatie van de voormalige boerderij met stallen worden twee vrije sector bouwkavels gerealiseerd. In het beeldend concept is de bebouwingstypologie van deze woningen geïnspireerd op de landelijke regionale architectuur die men in het Limburgse heuvelland aantreft. De twee te realiseren woningen maken zich los van de introvertere volumineuze kloosterenclave. De vrije sectorwoningen op deze bouwkavels worden als incidenten geplaatst in het landschap en zijn ondergeschikt aan de omgeving. Eén gevel van de te realiseren woningen dient te grenzen aan de contour van het bouwvlak waardoor een hoekverdraaiing tussen beide woningen ontstaat. woningpositie binnen het bouwvlak hvn architecten bv 7

11 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F De woningen zullen worden gekenmerkt door een eerlijk en natuurlijk materiaalgebruik zoals in de directe omgeving aanwezig is. De architectuur dient ingetogen, functioneel en afleesbaar te zijn. De woningen bevatten maximaal drie woonlagen en een prominent vormgegeven kap. maximaal 3 woonlagen Het ontwerp van de woning dient in te spelen op de oriëntatie, vergezichten en de geaccidenteerdheid van het landschap. De inrichting van het perceel dient naadloos aan te sluiten op het omliggende landschap. Als erfafscheiding dienen natuurlijke hagen toegepast te worden zoals we die in het omliggende landschap aantreffen bij boerderijen en dorpse woningen. incidenten in het landschap hvn architecten bv 8

12 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F 4. BEWERKINGEN / PLANPRINCIPES Uitgangspunten voor de architectonische vormgeving van de bebouwing zijn vastgelegd op beeldend, fysiek en identiteitsniveau. Het vertrekpunt voor de vormgeving ligt in de beeldende dimensie van het beoogde type: boerenwoonhuis of kapschuur. De positie en massa van de woningen zijn bepaald in een driedimensionaal model. Dit zogenaamde SketchUp-model zal door de ontwerpend architect als uitgangspunt worden gebruikt. De relaties en positie van de overige bouwmassa s zijn zo inzichtelijk. Het ontwerpproces van bewerkingen zal leiden tot de gewenste identiteit, waarin de architect zijn/haar handschrift dient te leggen en op die wijze een eigen vertaling geeft van het beoogde type. Het bewerkte 3D-model wordt teruggeplaatst in het driedimensionale model zodat het kan worden beoordeeld in de context van het planconcept. hvn architecten bv 9

13 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F Het doel van de supervisie is de controle op het implementeren van de beeldkwaliteiteisen in het ontwerp, zodanig dat wordt voldaan aan de beoogde architectonische kwaliteit van de gebouwen en onderlinge samenhang én aan de landschappelijke kwaliteit van het aangrenzende (openbare) gebied. Om dit doel te bereiken zijn in het algemeen de volgende stappen van belang: 1. uitleg intenties, doelen en criteria, 2. bewaking, 3. toetsing. ad. 1 In de eerste stap gaat het om de achterliggende gedachte van het beeldkwaliteitplan. Het doel is te duiden welke intenties van belang zijn en welke criteria als uitgangspunt gelden. Het doel is niet om een letterlijke vertaling van ontwepuitgangspunten na te streven, maar om eigentijdse en persoonlijke (handschrift ontwerper) oplossingen te bereiken. ad. 2 Tijdens het ontwerpproces is minimaal één afstemmingsoverleg nodig tussen de architect en de supervisor om het ontwerp te toetsen aan de beeldkwaliteitcriteria. Een goed moment is het stadium van schetsontwerp naar voorlopig ontwerp. Vooroverleg in het kader van welstand zal tussentijds plaatsvinden via de welstand commissie van de Gemeente Eijsden-Margraten. ad.3 Een laatste toets vindt plaats bij de indiening van de omgevingsvergunning. De supervisor geeft voor de welstandscommissie bij het ontwerp een verklaring af in welke mate wordt voldaan aan het beeldkwaliteitplan. In principe wordt uitgegaan van een individuele benadering per kavel. Dat betekent dat afspraken worden vastgelegd over het werkproces en de toetsing bij de verkoop van de bouwkavel. referenties bebouwingstypologie vrije sector hvn architecten bv 10

14 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F 5. REGIEKAART Te allen tijde moeten de vrijstaande woningen voldoen aan het vigerende bestemmingsplan. Daarin is o.a. opgenomen dat er op beide bouwkavels een maximale goothoogte van 7,5 m is toegestaan, met een totale bouwhoogte van 10,5 m. Per perceel is een maximaal bebouwingspercentage van 38% toegestaan. De bebouwing dient minimaal met één gevel in de contour van het bouwvlak te worden gesitueerd met een minimale afstand van 7,5 m tussen de beide bouwblokken. maximaal toelaatbare bouwmassa Onderstaand een aantal spelregels waaraan de bebouwingstypologie dient te voldoen om aansluiting te vinden binnen het beeldkwaliteitplan vrije sector Kloostercomplex Rijksweg Cadier en Keer. Hoofdgebouw: Bijgebouwen: Erfafscheidingen: Bouwvlak is rooilijn Minimaal één gevel in rooilijn Archetype huis als uitgangspunt Architectuur functioneel en afleesbaar Natuurlijk materiaalgebruik Harde stucwerkgevels zijn niet toegestaan Hoofdentree niet aan de noordwestzijde Zadeldak kapvorm Kap met, dakhelling 20 Ondergeschikt aan hoofdgebouw Bijgebouwen situeren binnen bouwvlak hoofdgebouw. Natuurlijk materiaalgebruik Natuurlijke organische materialen Voorkeur haagbeuk Maximale hoogte 1,8 m Maximale hoogte noordkant 1,2 m hvn architecten bv 11

15 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F mogelijke uitwerkingen archetype mogelijke toegestane variaties op archetype referenties archetype hvn architecten bv 12

16 kloostercomplex rijksweg 8-18 cadier en keer beeldkwaliteitplan deelgebied F 6. MATERIAALGEBRUIK Deze materialen gelden als uitgangspunt voor de beeldkwaliteit; daarbij is uitstraling van het beeld, kleur en duurzaamheid van belang. Vervangende materialen die een kwalitatief gelijkwaardige uitstraling hebben zijn toegestaan. Gevel: metselwerk mangaan/donkerbruin/antraciet, gevarieerd voegwerk, hout, mergel Kap: dakpannen keramisch antraciet/zwart/rood, gecoat aluminium of staal, leisteen Erfafscheiding: steenachtig d.m.v. schanskorven, haagbeuk,meidoorn, hout hvn architecten bv 13