Uitvoeringsconvenant VINEX Haagse regio incl. Verordening Grondkosten-fonds en Budgetverdeling grondkosten.

Transcriptie

1 rv 40 Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling Den Haag, 3 februari 1995 Aan de gemeenteraad Uitvoeringsconvenant VINEX Haagse regio incl. Verordening Grondkosten-fonds en Budgetverdeling grondkosten. In haar brief van 9 december 1994 vraagt het Dagelijks Bestuur van Haaglanden uw standpunt inzake meerdere stukken (zie bijlage 1) betreffende: A. Uitvoeringsconvenant VINEX Haagse regio B. Verordening Grondkostenfonds C. Budgetverdeling grondkosten Het streven van het Dagelijks Bestuur is erop gericht de besluitvorming in het Algemeen Bestuur van Haaglanden van 22 februari 1995 af te ronden. Direct daarop kan de ondertekening plaatsvinden. Ondertekening namens Den Haag zal geschieden door de wethouder van Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting. Gegeven ondermeer de ontwikkeling door Den Haag van de bouwlocatie Wateringse Veld en van binnenstedelijke woningbouw, onze betrokkenheid bij de ontwikkeling van de bouwlocatie Ypenburg, de aanleg van diverse openbare vervoerslijnen van en naar onze stad, de omvangrijke bijdrage van Den Haag aan het Grondkostenfonds en de eveneens aanzienlijke subsidiestromen naar de bouwlocaties zijn bovengenoemde voorstellen van groot belang voor de financiële en ruimtelijke positie van de gemeente. Als leeswijzer bij de voorliggende stukken bevelen wij de reeds eerder genoemde DBbrief van 9 december 1994 aan. Wij beperken ons tot de voor de gemeente relevante kanttekeningen bij de voorstellen en volgen daarbij de door het DB gekozen volgorde van onderwerpen. Uiteraard vormt daarbij de belangrijkste referentie het 'VINEX-accoord op hoofdlijnen' alsmede het 'Stramien Grondkostenfonds' waarmee de raad op 24 maart 1994 haar instemming betuigde. A. Vinex-uitvoeringsconvenant a. De ontwikkeling van de bouwlocaties In bijlage 1 onderdeel A van het convenant is het aantal woningen te realiseren in de bouwlocatie Wateringen vòòr 2005 beperkt tot Deze vermindering met woningen ten opzichte van het 'Accoord op hoofdlijnen' houdt verband met de gewenste toename van het aantal woningen op Ypenburg in relatie tot het in aanmerking komen voor de verfijningsregeling van Pijnacker, Rijswijk en Nootdorp. Onderdeel van de overeenkomst vormde daarbij de toezegging door het DB Haaglanden dat Den Haag middels een planningsafspraak binnen het Stadsgewest in de periode tot 2005 desondanks tenminste woningen in Wateringen zou kunnen bouwen met inbegrip van de daarvoor noodzakelijke subsidiegelden. Als bijlage 2 is de betreffende brief van het DB aan het Bestuurlijk Overleg Ypenburg van 11 januari 1995 ter inzage gelegd. b. Bodemsanering In artikel 4 van het convenant wordt aan Den Haag ten behoeve van onderzoek en sanering van gevallen van ernstige bodemverontreiniging in Wateringen (en binnenstedelijk) f 1,5 mln. ter beschikking gesteld middels een ophoging van de zgn. knelpuntgelden van het reguliere bodemsaneringsbudget. De totale kosten van onderzoek en sanering worden thans geschat op f 3,3 mln. Dit betekent dat na raadsvoorstellen

2 aftrek van het beoogde verhaal van ca. 20% op de veroorzaker, ca. f 1,1 mln. zal moeten worden aangevuld uit de reguliere knelpuntgelden van het bodemsaneringsbudget. Gegeven de verwachte spreiding van deze aanvulling over meerdere jaren gaan wij ervan uit dat genoemde knelpuntenpot voldoende dekking zal geven. Indien uit de praktijk zal blijken dat minder dan 20% verhaald kan worden op de veroorzaker, dan voorziet het convenant in hernieuwd overleg met het rijk. c. Infrastructuur De wijze waarop er meerjarenafspaken in de sector verkeer en vervoer gemaakt worden wijkt nogal af van wat in de RO-sector gebruikelijk is. In de sector Verkeer en Vervoer verandert bovendien een aantal zaken: * de financiering van infrastructuur gaat lopen via het infrastructuurfonds en incidentele investeringsimpulsen; * afweging van grote projecten (> f 25 miljoen), vindt niet alleen regionaal maar ook landelijk plaats; * verhoging van kostendekkingsgraad in het openbaar vervoer; * verzelfstandiging van NS en de introductie van mededinging; * er wordt gezocht naar mogelijkheden om vervoerregio's/nieuwe Provincies eigen inkomsten te laten genereren. Tegen deze achtergrond is het in de sector Verkeer en Vervoer niet ongebruikelijk om ambities af te spreken, waarvan de realisatie pas vaste vorm krijgt als het over concrete projecten gaat. Het overeengekomene in het VINEX-convenant is als totaalpakket acceptabel. Binnen het stadsgewest moeten nog afspraken gemaakt worden over de (voor)financiering van de voorbereidingskosten en over de voorbereiding van reserve-projecten. Ook moet nog een voorziening worden gevonden voor de 5% eigen bijdrage voor grote projecten conform het Besluit Infrastructuurfonds. In principe zijn deze kosten van voorbereiding subsidiabel- ze vormen een onderdeel van de kosten van de VAT ( Voorbereiding, Administratie en Toezicht), er is thans nog geen voorziening voor getroffen. Een aantal zaken moet nationaal nog geregeld worden: * de exploitatie van onrendabele NS-lijnen, van belang voor de opening van VINEX-stations, en de Zoetermeerlijn en het locatiebeleid: (zonder een voorzieningenniveau van een B-locatie is het moeilijk de parkeernormen af te dwingen). Hierin speelt ook het regiobekostigingssyteem. * de mogelijkheid aanloopverliezen van het openbaar vervoer naar de Vinexlocaties te accepteren: de lagere kostendekkingsgraad gaat ten koste van het bestaande net, als niet het totale voor exploitatie beschikbare volume wordt vergroot. Het ministerie van Verkeer en Waterstaat heeft te kennen gegeven, dat ook voor deze problemen een oplossing zal worden gezocht. Bij de verdere invulling van het bekostigingssysteem van het openbaar vervoer moet hierop gelet worden. Aandacht is nodig voor de openbaarvervoerontsluiting van Wateringse Veld. Deze is primair voorzien via de Steenvoordelijn. Nu Rijswijk zijn raadsbesluit heeft herroepen zal in ieder geval vertraging optreden. Met inachtneming van de aandachtspunten, kan Den Haag instemmen met het VINEX-accoord. d. Wateringen: milieumaatregelen glastuinbouw De onverkorte toepassing van de milieuwetgeving ten aanzien van de glastuinbouw kan ertoe leiden dat bij verwerving extra kosten (en kapitaalsvernietiging) ontstaan. Door VROM zijn deze kosten voor Wateringen ingeschat op f 14 mln. Tijdens 2 raadsvoorstellen 1995

3 bestuurlijk overleg van 27 oktober 1994 (zie bijlage 1, A.2) is door de staatssecretaris van VROM gevraagd om in overleg met de milieu-inspectie een inventarisatie van benodigde milieumaatregelen uit te voeren. Daarna kan met VROM worden overlegd over 'maatwerk' in de toepassing van de regelgeving. Inmiddels is door de Dienst Stadsbeheer bedoelde inventarisatie op de bouwlocatie Wateringen gestart, afronding wordt echter niet voorzien vóór april Dit betekent dat voor de grondexploitatie Wateringse Veld een aanzienlijk risico persisteert. Door bovengenoemd 'maatwerk' en afschrijving van gedane investeringen kan weliswaar een vermindering van het bedrag van f 14 mln. optreden, naar verwachting zal een verhoging van de verwervingskosten onvermijdelijk zijn. Voor dit risico dient naar onze mening een reservering in het grondkostenfonds te worden opgenomen. e. Ypenburg en grondtransactie Fokker U wordt verwezen naar de brief met kanttekeningen van het Dagelijks Bestuur van het Bestuurlijk Overleg Ypenburg d.d. 12 januari 1995 (bijlage 3). Inmiddels is door het Bestuurlijk Overleg Ypenburg overeenstemming bereikt met Fokker over de afkoop van het optierecht op 77 ha. grond op Ypenburg. De bereikte overeenkomst komt in hoge mate tegemoet aan de gevraagde leveringscondities. Ook voor het Fokker-deel gelden de afspraken met Domeinen over sloop, bodemsanering en verwijdering van munitie-/ explosieven. f. BTW-verplichtingen Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen een eventuele BTWverplichting op de rijksbijdrage van f 263 mln. en de vaststelling van de grondexploitatieberekeningen en de exploitatiesaldi van de bouwlocaties exclusief BTW. Het onderzoek van Loyens en Volkmaars, belastingadviseurs, naar wegen om bovengenoemde BTW-druk te verminderen dan wel niet te laten ontstaan is behalve voor Haaglanden ook in opdracht van de projectorganisatie Wateringse Veld specifiek voor Wateringse Veld uitgevoerd. Wij zijn met het Dagelijks Bestuur van mening dat met de aangedragen benaderingswijze de BTW-druk geheel of grotendeels wegvalt. Het overleg dat voor Wateringse Veld met de belastingdienst in Den Haag wordt gevoerd heeft tot dusver echter niet tot resultaat geleid. Hangende een positieve uitspraak stellen wij voor om de reservering in het grondkostenfonds voor BTW vooralsnog te handhaven. g. Aanpasbaar bouwen In het door de gemeenteraad vastgestelde Volkshuisvestingsplan is het beleidsvoornemen t.a.v. aanpasbaar bouwen geformuleerd. Waar mogelijk zal de nieuwbouw in Den Haag moeten voldoen aan het criterium 'aanpasbaar bouwen'. Aanpasbaar gebouwde woningen zijn geschikt voor bewoning door verschillende doelgroepen in verschillende levenfasen en in die zin ook geschikt voor bewoning door ouderen. Zowel bij gronduitgifte aan ontwikkelaars als bij prestatie-afspraken met sociale beheerders worden de eisen van 'aanpasbaar bouwen' meegegeven. De desbetreffende richtlijnen van 'aanpasbaar bouwen' die de gemeente Den Haag hanteert zijn weergegeven in de nota van eisen 'aanpasbaar bouwen'. Wij stellen ons voor dat deze richtlijnen niet alleen op de Haagse bouwlocatie Wateringse Veld wordt toegepast, maar dat zij zich ook uitstekend lenen voor gebruik op de overige VINEX-locaties binnen Haaglanden. B. Verordening Grondkostenfonds In overleg met de dienst REO is door Haaglanden de verordening Grondkostenfonds gesplitst raadsvoorstellen

4 in een (meer globale) verordening voor de binnenstedelijke locaties en een verordening voor de overige VINEX-(uitleg)locaties. Relatief nieuw element in de verordening voor de VINEXuitleglocaties vormt het meenemen van de bedrijfsterreinen in de verrekeningssystematiek (zie toelichting artikel 10 lid 1 en 2). Bij de bepaling van het basisbedrag voor de exploitatiebijdrage wordt het geaccepteerde saldotekort (stel f 226 mln. voor Wateringen) gedeeld door de som van het aantal uit te geven woningkavels en het aantal m² uitgegeven grond voor bedrijven gedeeld door 200 (stel voor Wateringen). Dit betekent in concreto dat het basisbedrag voor bijv. Wateringen uitgesmeerd wordt over meerdere eenheden en derhalve lager wordt. Worden bedrijfsterreinen om markttechnische redenen later ontwikkeld, dan wordt derhalve een deel van de exploitatiebijdrage ook later uitbetaald. Benadrukt moet worden dat de hardheidsclausule in de verordening niet zal gelden voor uitgifte bedrijventerreinen, dat wil zeggen dat de rentevergoeding voor vertraging in de ontwikkeling van marktsectorwoningbouw niet geldt bij vertragende uitgifte van bedrijvenkavels. Daar komt bij dat voor de bouwlocatie Wateringen geldt dat het zgn. Westlandse bedrijventerrein op Waterings grondgebied door Wateringen/SOW ontwikkeld zal worden, Den Haag zal hierbij geen invloed op het uitgiftetempo kunnen uitoefenen. Gegeven de omvang van het terrein (ca. 20 ha. uitgeefbaar dat wil zeggen fictieve woningen) en de omvang van het totale saldotekort (f 226 mln.) zou met het Westlands bedrijventerrein f 22,6 mln. bijdrage gemoeid zijn. Ons voorstel is dat tenminste voor Wateringen het basisbedrag voor de exploitatiebijdrage wordt vastgesteld aan de hand van het aantal uit te geven woonkavels. Gegeven de hoge risicofactor van tijdige uitgifte van de kantoren- en bedrijventerreinen op Ypenburg is wijziging van artikel 10.2 in de verordening in de zin van wijziging 'bouwrijpe kavels' in 'bouwrijpe woonkavels' zondermeer de meest optimale oplossing. Differentiatie VINEX-locaties In de DB-brief van 9 december jl. wordt de toepassing van flexibiliteit binnen de 30% sociale sector en 70% marktsector per bouwlocatie voorbehouden aan goedkeuring door het algemeen bestuur Haaglanden. Dit betekent dat vooralsnog elke afwijking van de genormeerde differentiatie financiële effecten kan hebben, in de zin van wijziging van de exploitatiebijdrage. Ons voorstel is dat binnen de genoemde 30% en binnen de 70% een marge van 5% plus en min tussen respectievelijk extra goedkoop en goedkoop en tussen midden en duur wordt aangehouden. Aan toepassing van deze marges mogen dan geen financiële gevolgen worden verbonden. Bijdrage Den Haag aan grondkostenfonds Door een herberekening van de verdeelsleutel tussen de gemeente op het criterium van de woningbehoefte is de Haagse bijdrage verhoogd van 55,5% (conform raadsbesluit 24 maart 1994) naar 57,93%. Bij een totale behoefte van f 200 mln. betekent dit dat Den Haag f 115,86 mln. zal moeten storten. Deze zal plaatsvinden in 10 gelijke jaarlijkse termijnen (vanaf 1995), waarop jaarlijks een indexering zal worden toegepast. Financiën De wijziging ten opzichte van het raadsbesluit van 24 maart 1994 houdt in dat bij een storting van de stadsgewestgemeenten in het grondkostenfonds van f 200 mln. (= maximale bijdrage) de bijdrage van Den Haag niet f 111 mln. maar f 115,86 mln. zal moeten zijn. Deze verhoging van f 4,86 mln. zal eveneens worden gedekt uit de inkomsten van heruitgifte. Daartoe zal binnenkort een aparte exploitatiebegroting worden opgesteld die als een operationeel plan zal worden vastgesteld voordat de eerste stortingen van Den Haag in het grondkostenfonds zullen plaatsvinden. Hierin zullen heruitgiftegelden in de tijd de dekking vormen voor de 10 jaarlijkse betalingen en de dekking van de risico's van de bouwlocaties Wateringen en Ypenburg (25% Haags aandeel), waarbij als uitgangspunt geldt een saldo contante waarde f 5 mln. nadelig. 4 raadsvoorstellen 1995

5 Deze f 5 mln. nadelig betreft het aandeel voor bovenwijkse voorzieningen ten behoeve van Wateringse Veld. De dekking hiervan is opgenomen in de meerjarenbegroting. Benadrukt moet worden dat de dekking van de Haagse bijdrage van f 115,86 mln. door de heruitgiftegelden mede gelet op de financiële positie van de gemeente een absolute voorwaarde vormt voor de deelname van Den Haag aan het grondkostenfonds. Gezien het vorenstaande stellen wij u voor, overeenkomstig de eenstemmige adviezen van de commissies voor Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting en voor Verkeer en vervoer, Binnenstad en Monumenten, het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders, Besluit I. met bij dit besluit behorende VINEX-uitvoeringsconvenant in te stemmen; II. III. IV. aan het Dagelijks Bestuur van Haaglanden te verzoeken het bij dit besluit behorende Voorstel woningdifferentiatie VINEX-locaties in die zin te wijzigen dat per bouwlocatie een marge van 5% plus en min binnen de financieringscategorieën sociale sector en binnen de marktsector wordt aangehouden, zonder dat aan toepassing van deze marges financiële gevolgen worden verbonden; aan het Dagelijks Bestuur van Haaglanden te verzoeken de bij dit besluit behorende Verordening Grondkostenfonds VINEX-uitleglocaties in die zin te wijzigen dat in artikel 10 lid 2 'bouwrijpe kavels' wordt gewijzigd in 'bouwrijpe woonkavels'; aan het Dagelijks Bestuur van Haaglanden te verzoeken het bij dit besluit behorende Eindvoorstel Budgetverdeling grondkosten VINEX-bouwlocaties zodanig te wijzigen dat de reservering BTW van f. 50 mln. in afwachting van het advies van de belastingdienst vooralsnog niet wordt geschrapt en dat hangende het inventarisatie-onderzoek maatwerk milieumaatregelen een reservering van f 14 mln. voor hogere verwervingskosten Wateringen wordt aangehouden. V. met als uitgangspunt dat aan VINEX-uitvoeringsconvenant en grondkostenfonds door alle gemeenten van Haaglanden (excl. de Westlandse gemeenten) zal worden deelgenomen, in te stemmen met dekking van de bijdrage aan het grondkostenfonds tot een maximum van f 115,85 mln. uit de heruitgiftegelden, burgemeester en wethouders te verzoeken op korte termijn daartoe een exploitatiebegroting te presenteren met als uitgangspunt saldo contante waarde f 5 mln. nadelig wegens bovenwijkse voorzieningen welke gedekt worden uit de meerjarenbegroting; VI. aan het Dagelijks Bestuur van Haaglanden te verzoeken te bevorderen dat het principe van aanpasbaar bouwen op alle VINEX-bouwlocaties in Haaglanden zal worden toegepast. raadsvoorstellen

6 Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De secretaris, De voorzitter, De bij dit voorstel behorende bijlagen liggen voor de raadsleden in de leeskamer (map no. 1) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, De burgemeester, R. VAN DER BRUG, lo. H.J. MEIJER, lo. 6 raadsvoorstellen 1995