RAADSVOORSTEL. raadsvergadering: 23 juni 2011 Ontwikkelingen Langgewenst. datum: 14 juni 2011 gemeenteblad I nr.: 57 agenda nr.

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL raadsvergadering: 23 juni 2011 onderwerp: Ontwikkelingen Langgewenst bijlage: ontwerp-besluit datum: 14 juni 2011 gemeenteblad I nr.: 57 agenda nr.: 17 Aan de gemeenteraad, Leeswijzer 1. Inleiding 2. Voorgaande besluitvorming 2.1 Procesvoorstel Langgewenst 2.2 Afsluiten grondexploitatie Langgewenst 3. Plangebied 4. Toelichting maximale programma 5. Beleid 5.1 Stedenbouwkundig/ beeldkwaliteit Beeldkwaliteitseisen m.b.t. ontwikkeling Paardenplein Beeldkwaliteitseisen m.b.t. ontwikkeling locatie Eurobioscoop 5.2 Economie 5.3 Verkeer 5.4 Parkeerbeleid 6. Deelprojecten 6.1 Deelproject 1: herinrichting Marktplein Omschrijving Financieel 6.2 Deelproject 2: parkeergarage Omschrijving Omvang van de parkeergarage Financieel 6.3 Deelproject 3: ontwikkeling locatie Paardenplein Omschrijving Financieel 6.4 Deelproject 4: ontwikkeling locatie Eurobioscoop Omschrijving Financieel 7. Risico analyse 8. Overzicht van de aansprakelijkheden 9. Participatie 10. Ontwikkelscenario s 10.1 Scenario 1: Aantal jaren stoppen met de planontwikkeling op Langgewenst Financieel Planning 10.2 Scenario 2: Bioscoop bouwen Financieel Planning 10.3 Scenario 3: Bioscoop bouwen + herinrichting Marktplein Financieel Planning Gb

2 Het Besluit 10.4 Scenario 4: Bioscoop bouwen + herinrichting Marktplein + grootschalige detailhandel (GDV), supermarkt, parkeergarage Financieel Planning 10.5 Conclusie Bijlagen: 1. Rapport Vestigingslocaties GDV in centrum Hilversum, eerste verkeerskundige verkenning, DHV, d.d. september Financieel overzicht (geheim) 3. Rapport exploitatie parkeergarage Langgewenst, SPARK, d.d. 15 januari 2011 (geheim) 4. Rapport exploitatie parkeergarage Langgewenst 250 plaatsen, SPARK, d.d. 22 februari 2011 (geheim) 5. Brief aan Punt Beheer BV (geheim) 6. Grondexploitatie Paardenplein bioscoop (geheim) 7. Grondexploitatie Paardenplein totaal (geheim) 8. Concept grondexploitatie locatie Eurobioscoop (geheim) 9. Risico analyse (geheim) Gb

3 1. Inleiding Op 2 februari 2011 heeft u besloten de grondexploitatie voor Langgewenst af te sluiten, deze ging uit van woningbouwontwikkeling op Langgewenst (150 stuks). Daarbij is aangegeven dat een voorstel in voorbereiding is voor een eventuele doorontwikkeling op Langgewenst waarbij verschillende scenario s worden voorgelegd. Langgewenst is een unieke plek voor de binnenstad en invulling van deze plek kan een enorme kans zijn voor de aantrekkelijkheid en economie van de binnenstad. In ons collegeprogramma De bakens verzetten ) hebben wij daarom een ambitie geformuleerd voor deze plek en aangegeven de warenmarkt op het Langgewenst te koesteren als een van de regionale trekkers in de binnenstad en een versterking van detailhandel op deze locatie wenselijk te vinden. Daarbij is aangegeven te streven naar vestiging van grootschalige detailhandel en een supermarkt in combinatie met een parkeergarage. In dit voorstel wordt een viertal mogelijke vervolgscenario s geschetst voor de locatie Langgewenst. Het betreft de volgende scenario s: 1. Aantal jaar stoppen met de planontwikkeling op Langgewenst: kanttekening daarbij is dat de ruimtelijke kwaliteit zeer slecht is momenteel en de vraag is of ontwikkelscenario 4, wat vanuit beleidsmatig oogpunt optimaal is, over een aantal jaar nog wel realiseerbaar is. 2. Bioscoop bouwen: fors negatieve grondexploitatie gezien de kosten welke gemaakt moeten worden. Bij scenario 4 staan tegenover diezelfde kosten meer grondopbrengsten aangezien daar meer programma wordt gerealiseerd. 3. Bioscoop bouwen + herinrichting Marktplein: financieel ongunstiger dan scenario 4, echter laag risicoprofiel, zorgt wel voor een kwaliteitsverbetering 4. Bioscoop bouwen + herinrichting Marktplein + grootschalige detailhandel (GDV), supermarkt, parkeergarage: vanuit financieel oogpunt is dit scenario voordeliger dan scenario 3, er is echter sprake van een hoger risicoprofiel. Wat betreft kwaliteitsverbetering is dit scenario het meest optimaal. Realisatie van woningbouw op de locatie van de huidige Eurobioscoop is vervolgens nog een keus bij de scenario s 2, 3 en 4. Daar hoeft op dit moment echter geen besluit over genomen te worden. De scenario s 2, 3 en 4 bestaan uit verschillende mogelijke deelprojecten: 1. Herinrichting Marktplein: grondeigendom gemeente, benodigde investering is Parkeergarage: een ondergrondse openbare parkeergarage met een omvang van 250 parkeerplaatsen gelegen onder het Marktplein. Grondeigendom gemeente. De benodigde investering betreft 7,8 miljoen en moet worden ingepast in het investeringsprogramma. De 1 e 4 jaar van de exploitatie zal de parkeergarage aanloopverliezen hebben. De exploitatie zal naar verwachting vanaf het 5e jaar winstgevend zijn. 3. Locatie Paardenplein: voor het deelproject Paardenplein zijn er twee mogelijke ontwikkelingen a. Realisatie van een bioscoop: grondexploitatie vaststellen met een negatief resultaat. b. Realisatie van een bioscoop, GDV, supermarkt: grondexploitatie vaststellen met een licht positief resultaat. 4. Locatie Eurobioscoop: deze locatie kan pas tot ontwikkeling komen als de huidige bioscoop is gesloopt. Deze locatie (+ opstal) is in eigendom van Punt Beheer BV. Vooralsnog komt deze locatie nog niet tot ontwikkeling en zal een krediet van nodig zijn voor de verwerving van deze locatie. Verwerving van deze locatie is onlosmakelijk verbonden met het realiseren van een bioscoop op Paardenplein. In de toekomst kan besloten worden voor de locatie Eurobioscoop een grondexploitatie te openen en woningbouw te ontwikkelen met in de plint gemengde functies als detailhandel, horeca en maatschappelijke doeleinden, conform het model van de klankbordgroep Langgewenst. In dat geval is het resultaat van de grondexploitatie naar verwachting negatief (het aankoopbedrag maakt dan deel uit van deze grondexploitatie). Gb

4 In dit voorstel wordt in eerste instantie een toelichting gegeven op het plangebied, voorgaande besluitvorming, het maximaal mogelijke programma, bestaand beleid ook in relatie tot het maximale programma. Conform de overgenomen motie M 10/10 d.d. 30 juni 2010 investeringsonderbouwing 3 grondexploitaties is in dit voorstel een investeringsanalyse, risico analyse en overzicht van aansprakelijkheden opgenomen. De investeringsanalyse is per deelproject toegelicht. Een risico analyse en overzicht van aansprakelijkheden zal daarna worden toegelicht voor scenario 4 (maximale ontwikkeling). Tenslotte worden de verschillende scenario s beschreven (welke bestaan uit niets doen of één of meerdere van de beschreven deelprojecten). Dit raadsvoorstel moet gezien worden als de projectopdracht welke de kaders stelt, waarbinnen de uitvoering van het project moet worden gerealiseerd. Met het raadsbesluit worden eveneens alle benodigde kredieten verleend in tegenstelling tot de reguliere procedure. Normaal gesproken worden benodigde bedragen eerst in het investeringsprogramma opgenomen, waarna krediet verleend wordt door de Raad. Met dit voorstel wordt gevraagd direct de benodigde kredieten te verlenen. Indien Punt Beheer BV investeert in een ontwikkeling met GDV en supermarkt moeten zij er namelijk zeker van zijn gesteld dat de gemeente de parkeergarage gaat realiseren. Dat is geen keus meer in het vervolgproces. 2. Voorgaande besluitvorming 2.1 Procesvoorstel Langgewenst In de Discussie van 2 februari 2010 is het college positief geadviseerd over het Procesvoorstel ontwikkeling Langgewenst, waarin is voorgesteld om in plaats van het woningbouwplan een ander (gefaseerd) bouwplan met detailhandel en een bioscoop uit te werken (en nog een beperkt aantal woningen). Fase 1 betreft de bouw van een nieuwe bioscoop op de locatie Paardenplein, met op maaiveld onder de bioscoop een parkeervoorziening voor de bioscoop. Besloten is voor deze fase een herziene grondexploitatie op te stellen, het bestemmingsplan voor te bereiden en het bouwplan in overleg met de klankbordgroep verder uit te werken. Fase 2 betreft de bouw van een parkeergarage waardoor de parkeervoorziening op maaiveld onder de bioscoop kan vervallen en ingevuld kan worden door grootschalige detailhandel (GDV). Voor uitvoering van fase 2 zal eerst een investeringsbesluit genomen moeten worden voor de bouw van een parkeergarage. Door in te stemmen met het voorstel voor een gefaseerd bouwplan heeft u besloten de bioscoopvoorziening in ieder geval op het Langgewenst te willen blijven faciliteren, met of zonder detailhandel en parkeergarage. De eigenaar van de Eurobioscoop op het Langgewenst is reeds een geruim aantal jaren met de gemeente in overleg over nieuwbouw. Gezien de staat van de huidige bioscoop was hij eind 2009 voornemens de bioscoop te sluiten. Door het advies van de Discussie van februari 2010 is dat voorkomen. Ter uitvoering van dit procesvoorstel wordt momenteel gewerkt aan het opstellen van een voorontwerp bestemmingsplan. Dit kan in procedure gebracht worden zodra een besluit is genomen over de eventuele doorontwikkeling van Langgewenst. 2.2 Afsluiten grondexploitatie Langgewenst Ter uitvoering van ons collegeprogramma, m.b.t. de projectenportefeuille en de grondexploitaties, hebben wij u een voorstel gedaan om de grondexploitatie voor de woningbouwontwikkeling Langgewenst af te sluiten. Op 2 februari heeft u besloten de grondexploitatie Langgewenst af te sluiten. Gb

5 3. Plangebied Zie onderstaande tekening met plangrenzen. A: locatie Paardenplein (mogelijke ontwikkeling bioscoop of supermarkt, GDV en bioscoop). B: locatie Eurobioscoop (mogelijke ontwikkeling woningbouw en in plint gemengde functies). C: locatie Marktplein (mogelijke projecten: herinrichting van het Marktplein en realisatie van een ondergrondse parkeergarage). 4. Toelichting maximale programma Het maximaal mogelijke programma voor het Langgewenst bestaat uit de volgende onderdelen, gesplitst naar de vier deelprojecten waaruit de vier verschillende ontwikkelscenario s zijn opgebouwd: Herinrichting Marktplein a. Marktplein: ca m2, dit terrein moet eveneens gebruikt worden als evenementenplein b. maaiveld parkeerplaatsen rond het plein: maximaal 50 Parkeergarage c. openbare ondergrondse parkeergarage: ± 250 plaatsen Locatie Paardenplein d. bioscoop: ruim 1500 plaatsen, 7 zalen, met de mogelijkheid om ondergeschikte functies als bijvoorbeeld horeca hierbij te realiseren e. detailhandel (GDV): ca m2 b.v.o. f. detailhandel (supermarkt): ca m2 b.v.o. Er zal ook een kelder gerealiseerd worden waar de GDV of de supermarkt in gehuisvest zal worden Locatie Eurobioscoop g. Woningbouw met stallingsgarage: ca 50 woningen, bewonersdeel parkeernorm in de stallingsgarage h. Functie gemengde doeleinden in de plint (o.a. detailhandel, horeca en maatschappelijke doeleinden) Gb

6 In juni 2010 is aan u een schets van het bouwplan voor de locatie Paardenplein gepresenteerd. Het bouwplan van de schets behelst het hier bovenstaand geschetste maximale programma. Onderstaand de foto van de maquette van dit bouwplan. Deze eerste studie zal nog nader uitgewerkt moeten gaan worden nadat er een keus is gemaakt voor het ontwikkelscenario (indien niet wordt gekozen voor het scenario 1: aantal jaren stopzetten van de planontwikkeling op Langgewenst). 5. Beleid Voor de locatie Langgewenst is het van belang om diverse beleidsterreinen in beschouwing te nemen. Behalve de ruimtelijke en functionele kwaliteit wordt het gewenste programma (maximale programma zoals bij punt 4 toegelicht) grotendeels bepaald door wensen m.b.t. economische zaken maar daarnaast ook in belangrijke mate door het parkeren. De afweging m.b.t. de wensen vanuit de diverse beleidsterreinen hebben geleid tot het gewenste bouwprogramma voor de locatie Langgewenst. 5.1 Stedenbouwkundig/ beeldkwaliteit Een belangrijk aspect is de (lang) gewenste stedenbouwkundige kwaliteit voor deze al jaren verwaarloosde plek in de binnenstad. Marktpleinen in andere steden zijn vaak van een bijzondere ruimtelijke kwaliteit (bebouwing en plein) en zijn, ook op niet marktdagen, een aantrekkelijke plek in de stad. Voorbeelden zijn o.a. Delft, Deventer, Amersfoort, Apeldoorn en Maastricht. In Hilversum wordt de markt op woensdag en zaterdag gehouden op een min of meer braakliggend terrein dat op maandag, donderdag en zondag wordt benut door geparkeerde auto s en op dinsdag en vrijdag om de markt op te bouwen. Het plein wordt nauwelijks omsloten door aansprekende pleinwanden en de openbare ruimte heeft geen eenduidige bestrating maar een mix van klinkers, straattegels en asfalt in combinatie met rommelig en gedateerd staatmeubilair (lichtmasten, zuilen voor electra, trafo s etc.) Bovendien kan je op marktdagen de auto en de fiets moeilijk dicht bij de markt parkeren. Gb

7 Een zo belangrijke functie voor de (binnen)stad hoort op een kwalitatief goed en herbergzaam plein te worden gesitueerd. Een plein met voldoende ruimte voor de warenmarkt en andere evenementen, omringd door bebouwing met allure, passend en aansluitend op de individuele panden elders in de binnenstad, met levendige functies om het plein heen, en goed bereikbaar zowel voor voetgangers, fietsers als automobilisten. Ook bomen aan of langs het marktterrein zorgen voor een aangename en groene uitstraling van het plein. De openbare ruimte moet van dien aard zijn dat er een aantrekkelijke verbinding ontstaat tussen de Groest en de Vorstin. Het ambitieniveau voor het Langgewenst dient hoog te zijn ten aanzien van deze belangrijke functie en plek in de stad. De gewenste ruimtelijke kwaliteit kan niet worden bereikt als het Langgewenst een parkeerterrein blijft. Stedenbouwkundig dient het Langgewenst dan ook te transformeren van een parkeerterrein naar een Marktplein. Het parkeren zal dan ook plaats moeten vinden in een ondergrondse parkeergarage Beeldkwaliteitseisen m.b.t. ontwikkeling Paardenplein Een nieuw complex t.b.v. een bioscoop (eventueel gecombineerd met grootschalige detailhandel en supermarkt) is een groot bouwvolume, dat een belangrijke pleinwand vormt aan de oostzijde van het Langgewenst. Het is dan ook van groot belang dat deze gevel zorgvuldig moet worden ingepast in de omgeving en aansluiting zal moeten zoeken met de veelal in de binnenstad aanwezige individuele panden. Dit kan enerzijds door het hoogste deel van de bebouwing niet aan de pleinzijde maar op het binnenterrein te situeren en anderzijds door dit bouwvolume duidelijk verticale geledingen te geven.(zie schetsen hieronder) studie bioscoop Het Architectenhuis voorstel gemeente Hilversum Stedenbouwkundig dient dit bouwvolume dus niet aan te sluiten op het tegenover gelegen appartementengebouw aan het Langgewenst, dat door zijn horizontale geleding minder past bij de individuele panden in de binnenstad en die de grootschaligheid juist versterkt. De bioscoop is grotendeels een gesloten bouwvolume. Het is wenselijk om delen van de bioscoop die wel open kunnen zijn (entree, foyer) aan de pleinzijde te situeren en transparant te maken. Ook de gevels van de grootschalige detailhandel en supermarkt (begane grond en verdieping) dienen zoveel mogelijk een transparant uiterlijk te krijgen met veel glas. Qua materialen dient zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van natuurlijke materialen en kleuren (o.a. baksteen, hout), zodat de Gb

8 architectuur goed aansluit op de beeldkwaliteit van veel panden in de binnenstad. Metalen gevels en glad plaatmateriaal (zoals bij Silverpoint) past niet in dit beeld Beeldkwaliteitseisen m.b.t. ontwikkeling locatie Eurobioscoop Een nieuw te bouwen appartementengebouw op de plek van de huidige bioscoop dient de uitstraling te krijgen van aaneengeschakelde panden aan het plein en aan de zijde van de brink aan de Naarderstraat (twee voorkanten). Dit uit zich in een verticale geleding, eventuele kleine sprongen in de rooilijn, kleurverschillen per pand en wellicht ook kleine sprongen in de bouwhoogte en/of verschillende kapvormen. De bovenste laag van dit complex dient voorzien te zijn van een (bewoonbare) kap. Op de begane grond liggen bij voorkeur niet-woonfuncties zoals detailhandel, horeca, (maatschappelijke) dienstverlening. Ook hier dient qua architectuur aangesloten te worden op de individuele panden elders in de binnenstad. 5.2 Economie referentiebeeld appartementengebouw In het economisch beleid (Economische Visie, Uitwerkingsnota Detailhandel en Horeca) is de ontwikkeling van het Langgewenst als prioritair project benoemd. Realisatie van het aangegeven programma draagt immers bij aan versterking van de gewenste regionale verzorgingsfunctie van de binnenstad als geheel. Tevens zorgt het voor toekomstperspectief voor de warenmarkt en een beter functionerend Langgewenst/Groest. Warenmarkt Het functioneren van de markt op het Langgewenst staat, net als de warenmarkt elders in het land, onder druk. Het toekomstperspectief voor de warenmarkt wordt bepaald door primaire en secundaire factoren (Toekomstvisie warenmarkten regio Amsterdam, 2008, DTNP in opdracht van HBD, CVAH en Kamer van Koophandel). Primaire factoren zijn afstemming van omvang, marktdagen en assortiment op de verzorgingspositie en ruimte voor ondernemerschap en innovatie. De goede bereikbaarheid van de markt, parkeergelegenheid en de nabijheid en uitwisseling tussen warenmarkt en binnenstad vallen onder de secundaire voorwaarden. Een directe relatie tussen warenmarkt en parkeren wordt steeds belangrijker. Toevoeging van goede parkeervoorzieningen, realisatie van detailhandel en een kwalitatief betere inrichting van het marktplein draagt bij aan het toekomstperspectief voor de warenmarkt, maar ook door combinatiebezoek, aan de attractiviteit van de binnenstad. Grootschalige detailhandel Grootschalige detailhandel zal de aantrekkingskracht van de binnenstad aanmerkelijk verhogen. Het draagt bij aan de regionale functie van Hilversum in t Gooi. Lokale en regionale bezoekers ervaren het ontbreken van bijvoorbeeld een Media Markt als een duidelijk gemis (Bezoekersonderzoek Binnenstad Hilversum, 2009). Tevens betekent GDV een belangrijke impuls voor het deel van de Groest aansluitend op het Marktplein (momenteel een zwak punt in de binnenstad) en Langgewenst (ook op niet-marktdagen). In de huidige situatie maakt het Langgewenst functioneel gezien niet tot nauwelijks onderdeel uit van de binnenstad. Gb

9 Het combinatiebezoek tussen enerzijds detailhandel/horeca en anderzijds de warenmarkt is aanwezig, maar relatief beperkt (Bezoekersonderzoek Binnenstad Hilversum, 2009). Op niet-marktdagen is er tussen het Langgewenst en (de kop van de) Groest nagenoeg geen relatie (Winkelpassantentellingen Hilversum Centrum 2010, Locatus). Supermarkt Toevoeging van een supermarkt naast de GDV zou er nog meer voor zorgen dat het Langgewenst een onderdeel wordt van de binnenstad. Daarnaast draagt het positief bij aan de exploitatie van een eventuele parkeergarage. Hilversum kent echter een omvangrijk aanbod in de dagelijkse sector (Uitwerkingsnota Detailhandel en Horeca), zelfs 150 % in het centrum ten opzichte van vergelijkbare plaatsen. Er zijn in en om de binnenstad al veel supermarktmeters. Toevoeging van nieuw supermarktaanbod zorgt in deze situatie voor verandering van koopstromen, wellicht het wegvallen van een of meer bestaande supermarkten, of het onvoldoende functioneren van de nieuwe supermarkt op het Langgewenst. Aangezien uitbreiding van het aantal supermarkten in en om de binnenstad niet gewenst is zou de randvoorwaarde gesteld worden dat het om verplaatsing van een bestaande supermarkt moet gaan. Bioscoop Realisatie van een grote bioscoop op Langgewenst draagt bij aan de attractiviteit van de binnenstad en zal tegelijkertijd een regionale functie hebben. Bijkomend voordeel is dat deze functie bevorderlijk is voor de levendigheid aan het Marktplein op niet marktdagen en in de avonduren. Deze functie draagt bovendien bij aan de sociale veiligheid in de avonduren. In Hilversum ontbreekt een goede bioscoopfunctie, aangezien zowel de City als de Eurobioscoop van matige kwaliteit zijn gezien de mogelijkheden en bouwkundige staat van de huisvesting van deze bioscopen. 5.3 Verkeer Het Langgewenst is gelegen aan de Stationsstraat/Naarderstraat, Schoolstraat/Langgewenst en de Koninginneweg. De Stationsstraat/Naarderstraat maakt deel uit van de noordoostelijke zijde van de Hilversumse Centrumring. Deze weg is ingericht, conform de landelijke categorisering, als een eenrichtings gebiedsontsluitingsweg, hierbij hoort een maximum snelheid van 50 km/h. Tevens hoort bij een dergelijke categorisering dat het fietsverkeer wordt gescheiden van het gemotoriseerde verkeer. De intensiteiten op deze weg liggen rond de motorvoertuigen per etmaal 1 en heeft op deze locatie nog ruimte om te groeien met voertuigen. De Koninginneweg (met name het gedeelte tussen de Lage Naarderweg en de Schoolstraat) dient als verbinding tussen de buitenring (via de Lage Naarderweg / Naarderstraat) en de Centrumring. Ook deze weg is ingericht, conform de landelijke categorisering, als een eenrichtings gebiedsontsluitingsweg, hierbij hoort een maximum snelheid van 50 km/h. Tevens hoort bij een dergelijke categorisering dat het fietsverkeer wordt gescheiden van het gemotoriseerde verkeer, de intensiteiten liggen bij deze weg rond de 1200 (gedeelte tussen de Lage Naarderweg en de Schoolstraat) en de 5600 (gedeelte tussen de Lage Naarderweg en de kleine spoorbomen) motorvoertuigen per etmaal. De Schoolstraat/Langgewenst is een 50 km/h weg waarbij de Schoolstraat en moet op termijn ingericht worden conform de categorisering als gebiedsontsluitingsweg met vrijliggende fietsvoorzieningen. Het Langgewenst is nog niet als zodanig ingericht. Ter hoogte van het Langgewenst rijden gemiddeld motorvoertuigen per etmaal. 1 In het Hilversumse verkeersplan (Plan Wegen / Verder met Wegen) is reeds qua hoeveelheid verkeer rekening gehouden met de situering van een parkeergarage onder het Langgewenst. De Centrumring verwerkt naar verwachting in het jaar , de Koninginneweg (Lage Naarderweg Schoolstraat) en het Langgewenst voertuigen per etmaal. Gb

10 Markt Op woensdag en zaterdag wordt dit terrein gebruikt als marktterrein. De vrachtwagens parkeren op het terrein zelf, bezoekers van de markt en/of de stad kunnen de auto s betaald parkeren op het noordelijke stuk van het Langgewenst. Op deze twee dagen steken vele Hilversummers de binnenring frequent over om van de markt naar de stad en vice versa te gaan. Ter attentie voor de automobilist is er een plateau ter hoogte van de oversteek. Parkeren Op maandag, donderdag en zondag kan het gehele Langgewenst, alle 365 parkeerplaatsen, voor parkeren worden gebruikt. Op alle overige dagen is een deel van het terrein in gebruik voor de markt (of de opbouw daarvan) en zijn er maar ca 100 plaatsen ter beschikking om te parkeren. De ontsluiting van deze parkeerplaats geschiedt geheel aan het noordelijk gedeelte van het Langgewenst. Openbaar vervoer Over de Stationsstraat/Naarderstraat lopen drie buslijnen te weten, lijn 105, 106 en 107. De bushalte voor deze lijnen bevindt zich tussen het Langgewenst terrein en het station. Over de Koninginneweg komt lijn 107 weer terug van zijn route naar het Mediapark. Alle drie de buslijnen rijden 2 keer per uur, dit betekent dat er per uur 6 bussen het Langgewenst zullen passeren en 2 keer per uur zal er aan de andere kant van het Langgewenst een bus passeren over de Koninginneweg. Verkeersmodel 2020 In het verkeersmodel 2020 voor Hilversum is voor de locatie Langgewenst de situatie opgenomen welke met het vigerende bestemmingsplan mogelijk werd gemaakt. Het betreft woningbouw en een parkeergarage van 500 plaatsen, het huidige wegennetwerk is daar dus op berekent. Ruimtelijk plan - verkeer Indien een parkeergarage, supermarkt en een nieuwe bioscoop worden gerealiseerd heeft dat een verkeersaantrekkende werking en extra logistieke bewegingen als gevolg. Nadat een keus is gemaakt voor een ontwikkelscenario zal het verkeersmodel 2020 worden aangepast. In 2007 is er m.b.t. de vestiging van een GDV al een eerste verkeerskundige verkenning gedaan door DHV ( vestigingslocaties GDV in centrum Hilversum, eerste verkeerskundige verkenning, d.d. september 2007, rapport bijgevoegd bijlage 1) naar de vestiging van een Grootschalige Detailhandel Vestiging (GDV) in Hilversum. Dit rapport is als bijlage bijgevoegd. Dit onderzoek gaat uit van het verkeersmodel Uit dit onderzoek is gebleken dat de Centrumring west en zuid niet genoeg capaciteit hebben om een dergelijke extra aantrekkingskracht te kunnen afwikkelen. Een van de locaties die het onderzoek aanwijst als geschikte locatie is het Langgewenst, hier liggen de intensiteiten gemiddeld op 3 tot motorvoertuigen per dag, dit is woonstraatniveau. Het verkeer kan hier dus eenvoudig worden afgewikkeld en via de binnenring snel naar de radialen richting de buitenring worden gestuurd. De enige voorwaarde die het rapport stelt is dat het parkeren goed geregeld moet worden. Vanaf 1995 (Plan Wegen) wordt verkeerskundig al rekening gehouden met een parkeergarage op het Langgewenst. Kortom de centrumring is ingericht op een toevoeging van een parkeergarage en een GDV op het Langgewenst. Detaillering van de exacte ontsluiting van een parkeergarage, waar komen precies de in- en uitritten, is noodzakelijk. De huidige eisen zijn dat deze niet gesitueerd mogen worden aan de Centrumring (Stationsstraat / Schapenkamp) en niet op het kruispunt met kleine spoorbomen (Koninginneweg Schoolstraat) vanwege het waarborgen van de doorstroming. Wat betreft het vrachtverkeer, laden en lossen, voor de GDV geldt dat dit oplosbaar moet zijn op de locatie Langgewenst. Voor de markt komen een kleine 100 vrachtauto s op deze plek. Een extra aantal ten behoeve van de grootschalige detailhandel moeten daar bij kunnen. Gb

11 5.4 Parkeerbeleid Het autovrij maken op maaiveld is een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte die als beleidsopgave in de nota Geïntegreerd parkeerbeleid (2008) is vastgelegd. In dezelfde nota is berekend dat in de parkeerbalans centrum voor 2010 een tekort ontstaat van 168 parkeerplaatsen. Dat alles bij elkaar genomen maakt dat er een of meerdere parkeervoorzieningen gerealiseerd dienen te worden, om in bij ontwikkeling van het Langgewenst aan de parkeerbehoefte te kunnen blijven voldoen. Door het besluit het Marktplein autovrij te maken wordt het parkeeraanbod sterk verlaagd (365 parkeerplaatsen, op marktdagen en tijdens de opbouw van de markt echter ca 100 plaatsen (di, wo, vr, za). Indien functies worden toegevoegd op het Langgewenst wordt daartegenover een extra parkeervraag opgewekt. Het bieden van onmiddellijk nabijgelegen parkeervoorzieningen is dan een absolute voorwaarde om het pakket van functies ruimtelijk en economisch aantrekkelijk en mogelijk te maken. In de ontwerpvoorstellen voor de herinrichting van het Marktplein is tot nu toe uitgegaan van een op maaiveld terug te brengen parkeerstrook van 50 parkeerplaatsen. De enige mogelijkheid om de overige parkeervoorzieningen te realiseren is onder het Marktplein. Die locatie is heel geschikt, bekend en herkenbaar als parkeerlocatie. Er worden meerdere beleidsdoelen gediend met de toevoeging van een parkeergarage aan het Langgewenst: - maakt het toevoegen van de functie GDV op Langgewenst mogelijk, draagt daarmee indirect bij aan het verhogen van de attractiviteit van de binnenstad - draagt tevens direct bij aan het verhogen van de attractiviteit en de bereikbaarheid van de binnenstad. Parkeren wordt naar de toekomst toe steeds belangrijker voor de binnenstad. Daarnaast zal de parkeergarage fungeren als bronpunt, wat eveneens een positief effect kan hebben op de Groest - voor het behoud van een goede warenmarkt is een goede parkeergarage met voldoende capaciteit zeer gewenst. Bezoekers aan de markt willen bovendien niet al te ver lopen met hun boodschappentassen. - bezoekers aan De Vorstin kunnen in de garage parkeren, bij de Vorstin is geen parkeervoorziening - voor het tekort aan parkeerplaatsen voor bewoners van de (noordelijke) binnenstad en hun bezoekers kan deze parkeergarage een oplossing bieden. - stedenbouwkundige kwaliteit: door het realiseren van een ondergrondse parkeergarage kan een fraai markt- en evenementenplein worden gemaakt i.p.v. een parkeerterrein. Hierdoor is het ook aantrekkelijker voor het vestigen van diverse stedelijke functies en voor de woningen aan dit plein. - belangrijke impuls voor de warenmarkt 6. Deelprojecten Er zijn een aantal deelprojecten waaruit een eventuele doorontwikkeling van Langgewenst opgebouwd kan worden. Het betreft de herinrichting van het Marktplein, de realisatie van een parkeergarage onder het Marktplein, de ontwikkeling van de locatie Paardenplein en de ontwikkeling van de locatie Eurobioscoop. Onderstaand volgt een beschrijving van deze deelprojecten. De financiële consequenties zijn uitgebreider toegelicht in de vertrouwelijke bijlage 10 (de discussienota). Gb

12 6.1 Deelproject 1 herinrichting Marktplein Omschrijving In 2006 is een klankbordgroep opgericht voor het Langgewenst. De klankbordgroep heeft meegedacht over de woningbouwontwikkeling maar ook over de inrichting van het nieuwe Marktplein. Uitgangspunt bij het ontwerp zijn de uitgangspunten voor het opstellen van stedenbouwkundige modellen Langgewenst door de raad vastgesteld eind Daarnaast dient het stedenbouwkundig model voor wat betreft de herinrichting van het Marktplein als uitgangspunt, zoals dat is overeengekomen met de klankbordgroep Langgewenst (maart 2008), zie onderstaand het model. Dit model is nog steeds van toepassing voor de locatie Eurobioscoop en het Marktplein, niet voor de locatie Paardenplein. Wat betreft de functionaliteit van het Marktplein moet de ruimte geschikt gemaakt worden voor de volgende functies: evenementenplein, marktplein, op niet markt- evenementendagen een aangenaam plein om te verblijven, maaiveld parkeren, entrees voor de bouwplannen, indien er een parkeergarage komt in/ uitgangen voor verkeer en voetgangers, fietsparkeren Financieel In de grondexploitatie Langgewenst was budget opgenomen voor de herinrichting van het Marktplein. Na het afsluiten van de grondexploitatie (2 februari 2011) zal hiervoor opnieuw een krediet verleend moeten worden. Daarnaast zal aan dit deelproject een deel van de resterende boekwaarde voor het Langgewenst toegekend moeten worden en moeten kosten gemaakt worden voor het bouwrijp maken en de tijdelijke verplaatsing van de markt. Er wordt momenteel een nieuwe raming gemaakt voor de herinrichting. Na herinrichting is het plein grotendeels autovrij alleen aan de randen worden nog 50 parkeerplaatsen gerealiseerd. De consequentie van het opheffen van het maaiveld parkeren is dat dit een negatief effect heeft op de begroting. 6.2 Deelproject 2: Parkeergarage Omschrijving Er zijn vele onderzoeken gedaan naar een parkeergarage op Langgewenst. Na het besluit van de gemeenteraad eind 2005 om niet te investeren in een parkeergarage op Langgewenst was er geen draagvlak, met name bij marktkooplieden, voor planontwikkeling op het Langgewenst. Er zijn destijds onderzoeken gedaan om aan te tonen dat de ontwikkelingen op het Langgewenst een parkeergarage Gb

13 niet noodzakelijk maken. In de loop van de tijd veranderde de vraag van de onderzoeken van aantonen dat de ontwikkeling een parkeergarage niet noodzakelijk maakt naar hoe kunnen we een financieel haalbare parkeergarage op Langgewenst realiseren. Het laatste onderzoek is uitgevoerd door bureau SPARK, zij hebben exploitatieberekeningen uitgevoerd voor een parkeergarage van 375 pp en 250 pp met als basis programma de bioscoop, GDV en woningbouw. Beide rapportages zijn als geheime bijlage 3 (omvang van 375 pp) en 4 (omvang van 250 pp) bijgevoegd. De uitgangspunten van de exploitatie berekeningen hebben een grote invloed op de uitkomst. Aangezien we voor de toekomst alleen maar aannames kunnen doen en geen zekerheden hebben, is in het kader van risicobeheersing een gevoeligheidsanalyse gemaakt. Uit dit onderzoek is gebleken dat een ondergrondse parkeergarage met een omvang van zowel 375 als 250 plaatsen financieel haalbaar is. De netto contante waarde (van het saldo van baten en lasten) over 40 jaar geeft een positief saldo, de eerste jaren krijgen we echter te maken met aanloopverliezen. Indien ervoor gekozen wordt een parkeergarage te realiseren dan stellen wij een omvang van 250 parkeerplaatsen voor. Indien we de parkeervraag rondom Langgewenst in het kader van de gehele binnenstad bezien in relatie met de overige parkeergarages dan zal dit voldoende zijn om in de parkeerbehoefte te faciliteren. Daarnaast betekent dit een aanzienlijk lagere investering, hogere bezettingsgraad en dus ook een kleiner risicoprofiel (zowel qua investeringskosten als exploitatieresultaat) dan het realiseren van een garage met 375 pp. Nadat een besluit hierover is genomen zal onderzocht worden of middels een PPS constructie nog financieel voordeel te behalen is of dat wellicht een grotere parkeergarage realiseerbaar is. In dat geval zullen wij met een PPS contract en aangepaste cijfers bij u terugkomen. Onderstaand willen we u nog enkele overwegingen voorleggen m.b.t. de grootte van de parkeergarage. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de benodigde investering. Daarna zal een toelichting gegeven worden op de door bureau SPARK gemaakte exploitatieberekeningen, waarbij de stichtingskosten als uitgangspunt zijn meegenomen Omvang van de parkeergarage De omvang van de parkeergarage kan op verschillende manieren bepaald worden. Uitgangspunten kunnen zijn: de parkeervraag, de parkeernorm, minimale investering, meest optimale exploitatie. De grootte van een ondergrondse parkeergarage hangt dus af van veel factoren. Belangrijkste is de vraagomvang. De vraag is opgebouwd uit de bestaande vraag met transformatie naar een nieuwe setting maar ook rekenschap gevend van het toekomstige autobezit en autogebruik. Daarmee samenhangend de bezettingsduur per plaats en de tijdvensters van bezetting. De bezetting is uiteraard sterk afhankelijk van de autonome vraag naar langparkeren 2, de omvang en aantrekkelijkheid van de omliggende functies waardoor een vraag naar kortparkeren, de bereikbaarheid, kwaliteit en prijsstelling. Het ruimtelijk- en economisch beleid van Hilversum bepalen het meest de kwaliteit van de stad en hoe de stad zich ontwikkelt en daarmee ook een parkeervraag. Voor de binnenstad zou er, conform het vastgesteld beleid, een tekort aan 168 parkeerplaatsen moeten zijn in Dat is niet het geval, omdat niet alle m2 detailhandel zijn gerealiseerd waarvan men in dat onderzoek is uitgegaan en er zijn nog parkeerterreinen op maaiveld beschikbaar waarvan de bedoeling is geweest dat deze zouden worden opgeheven. De huidige situatie in 2011 is dat er geen tekort is aan parkeren in de binnenstad. Echter toevoeging van functies noodzaakt tot het realiseren van extra parkeerplaatsen. 2 Langparkeren is het parkeren door bewoners en woon-werkverkeer. Daartegenover het kortparkeren door bezoekers. Kortparkeren levert meer inkomsten door een relatief hoger tarief per uur. Gb

14 Naast de parkeervraag moet ook gekeken worden naar de parkeernorm voor de functies die worden toegevoegd, de mogelijkheden van de locatie en de meest optimale exploitatie. Onderstaand een toelichting per aspect. In eerste instantie zal in worden gegaan op Langgewenst en omgeving, daarna zal in worden gegaan op de gehele binnenstad en de relatie met de andere aanwezige parkeergarages. Langgewenst en omgeving analyse parkeerbehoefte Bureau SPARK heeft een analyse gemaakt van de parkeerbehoefte en exploitatieberekeningen opgesteld (zie bijgevoegd vertrouwelijk rapport Exploitatie parkeergarage Langgewenst 250 plaatsen, d.d. 22 februari 2011, SPARK bijlage 4). Wat betreft de parkeerbehoefte is aangegeven dat er een garage van 450 plaatsen gerealiseerd zou moeten worden om in de parkeerbehoefte te voldoen op het piekmoment, zaterdagmiddag. Er is gekeken naar huidige en toekomstige bezoekers van langgewenst en omgeving. Onderstaand een overzicht: - Bestaande functies: uit de rapportage Parkeeronderzoek Langgewenst Hilversum van Grontmij Parkconsult d.d. 18 november 2009 is de parkeerbehoefte van de bestaande functies afgeleid: markt, de huidige bioscoop, bewoners en bezoekers van bewoners. Parkeervraag is 180 op zaterdagochtenden. Het gebied Langgewenst en omgeving is daarbij als volgt gedefinieerd: ten zuiden wordt dit begrensd door Stationsstraat, Naarderstraat, Melkpad. Ten westen door de Diepeweg, ten Noorden door de Koninginneweg en ten oosten door het spoor - Bezoekers bewoners 50 nieuwe woningen: dit betreft het toekomstige woningbouwcomplex op de locatie van de Eurobioscoop. De bewoners zullen hun auto in bijbehorende stallingsgarage parkeren. - GDV - Bioscoop: voor de bepaling van de parkeervraag is het volledige aantal nieuwe stoelen gehanteerd, aangezien voor de huidige bioscoop het regionaal bezoek zeer gering was. Ook zal in de nieuwe bioscoop overdag congressen e.d. kunnen worden georganiseerd. - De Vorstin: bij bestaande functies nog niet open, er is gerekend met gegevens van de Vorstin welke in het verleden zijn opgegeven, na opening blijkt dat de parkeervraag groter is en met name ook overdag voor congressen e.d. wat eerder niet voorzien was. De functie van supermarkt is niet meegerekend in de exploitatie berekeningen voor de haalbaarheid van de parkeergarage. Aangezien er vele aannames worden gedaan in de exploitatie berekening, en daarmee de uitkomst van de berekening een bepaalde onzekerheid met zich meebrengt is in het kader van risicobeheersing de opbrengst van bezoekers van de supermarkt nog niet meegenomen. Ook zonder de supermarkt zou er sprake moeten zijn van een haalbare garage. Mogelijkheden locatie Er zijn in het verleden een tweetal schetsontwerpen gemaakt voor de parkeergarage Langgewenst, uitgaande van 300 parkeerplaatsen. Dit is gedaan om een goede raming te kunnen maken van de bouwkosten. Het betreft een ontwerp voor een parkeergarage van 1 laag en een ontwerp voor een tweelaagse garage. Tot een diepte van twee lagen zal de garage niet in het grondwater komen, dat scheelt aanzienlijk in de bouwkosten. Een tweelaagse garage geeft meer mogelijkheden op de locatie om een grotere garage te maken dan de eenlaagse. Daarnaast geeft een tweelaagse parkeergarage meer mogelijkheden om op het Marktplein bomen te kunnen plaatsen aan de randen en om een plek vrij te houden voor plaatsing van een reuzenrad tijdens de kermis. Voor de bouwkosten is het ook van belang dat de garage efficiënt kan worden ingedeeld. De inschatting op basis van de gemaakte ontwerpen is dat een efficiënte parkeergarage op deze locatie maximaal plaatsen kan bevatten. Een kleinere garage geeft meer mogelijkheden voor het maken van een efficiënt ontwerp en het gelijktijdig realiseren van parkeergarage en bouwplanontwikkeling. Dit laatste is van belang i.v.m. de exploitatie van de garage en het functioneren van de GDV/bioscoop/ supermarkt. Gb

15 Parkeerplaatsbehoefte voor Langgewenst op basis van berekening parkeernorm De bouwplanontwikkelingen die worden toegevoegd zullen getoetst moeten worden aan de parkeernorm, het is dus van belang dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om aan de totale parkeernorm te voldoen. Om aan de parkeernorm te voldoen moet voor de totale ontwikkeling 236 parkeerplaatsen worden gerealiseerd (daarbij is rekening gehouden met dubbelgebruik en aanwezigheidspercentages). Om het verlies op het Marktplein te compenseren moeten er nog 110 gerealiseerd worden. In totaal moeten dus ca 350 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op basis van de parkeerbalans zoals die in het kader van de beleidsregels parkeernormen Hilversum 2009 opgesteld is. Binnenstad, relatie met andere parkeergarages In het geïntegreerd parkeerbeleid in Hilversum van januari 2008 staat dat de parkeerbalans van het centrum in 2010 sluit op een tekort van 168 parkeerplaatsen (op zaterdagmiddag). Hierin is Langgewenst ook al aangedragen als mogelijke oplossing voor dit probleem. De parkeervraag en parkeercapaciteit binnen het gebied Langgewenst maakte geen onderdeel uit van de berekeningen welke hieraan ten grondslag liggen. De 168 moeten dus nog bij de vraag in het gebied Langgewenst (350 volgens de parkeernorm) opgeteld worden. In de nota parkeerbeleid is rekening gehouden met de capaciteit van de huidige garages, de ervaring in 2010 is echter dat er nog restcapaciteit in de huidige parkeergarages aanwezig is (zie onderstaande tabel). Restcapaciteiten parkeergarages binnenstad (cijfers 2009) Garage Capaciteit Restcapaciteit zaterdag Restcapaciteit in te zetten voor garage overdag Silverparking parkeervraag Langgewenst en omgeving City parking tekort binnenstad 168 Gooiland Restruimte van 100 pp nodig voor ontwikkelingen nabij Gooiland - overig voor tekort binnenstad 168 Gooische brink Hilvertshof De reden dat er nog restcapaciteit aanwezig is, is dat bij de berekeningen welke aan de 168 ten grondslag liggen gerekend is met parkeerterreintjes welke opgeheven zouden worden en dat alle m2 detailhandel gerealiseerd zouden zijn. Dat is echter niet het geval. De restcapaciteit in de garages kan ingezet worden voor de parkeervraag op het Langgewenst en ook voor het berekende tekort voor de binnenstad (of anders verwoord er is op dit moment geen tekort voor de binnenstad), zie hiervoor de laatste kolom in de tabel. Voor de parkeervraag voor Langgewenst kan naast de parkeergarage op Langgewenst ook de restcapaciteit in Silverparking worden benut. Het kan natuurlijk wel zo zijn dat in de toekomst alsnog de parkeerterreintjes worden opgeheven en er meer detailhandel komt in dat geval is er wederom een tekort. Met een betere spreiding van de vraag kan bovendien een efficiënter gebruik van de huidige garages bewerkstelligd worden. Die spreiding kan worden bereikt door o.a. de kwaliteit van parkeergeleiding naar de bestaande parkeergarages te verbeteren en daarmee een optimalisatie van de benutting van de bestaande centrumgarages 3. 3 In het investeringsprogramma is voor het parkeergeleidingsysteem een beperkte reservering opgenomen, ten laste van de 5 bestaande openbare parkeergarages in het centrum. In het kader van Dynamisch verkeersmanagement (DVM) worden in samenhang met bereikbaarheid en verkeersdoorstroming voorstellen ontwikkeld de parkeergeleiding naar het centrum te optimaliseren. Gb

16 Financieel meest gunstige exploitatie De exploitatie is door bureau SPARK doorgerekend met een omvang van 375 en 250 pp. Het exploitatieresultaat verbetert aanzienlijk bij een kleinere omvang. De benodigde investering is daarmee namelijk kleiner (lagere totale bouwkosten) en de bezettingsgraad wordt daarmee hoger (hogere opbrengst per parkeerplaats). Bureau SPARK beschrijft in haar onderzoek dat uit oogpunt van exploitatie een parkeergarage van 337 het meest gunstig is. Daarbij is wel een evenwicht gezocht tussen financiën en parkeerbehoefte, puur alleen vanuit het financiële oogpunt zou een garage van 250 plaatsen het meest aantrekkelijk zijn. Indien de parkeergarage kleiner wordt dan 250 plaatsen worden de vaste kosten per parkeerplaats fors hoger. Conclusie omvang Uit het onderzoek van bureau SPARK blijkt dat als we de volledige parkeerbehoefte willen faciliteren we 450 parkeerplaatsen zouden moeten realiseren. Op basis van de parkeernorm berekening is een aantal van 350 plaatsen voldoende. Het verschil tussen de parkeernorm berekening en parkeerbehoefte bepaling zit met name in de parkeerbehoefte voor de GDV, in de normberekening wordt niet alleen naar de locatie Langgewenst gekeken maar breder. Een aantal bezoekers zal al binnenstadbezoeker zijn die nu ook in de binnenstad komen er daar al parkeren. Om die reden wordt dat getal, kijkend naar het gehele centrum en niet alleen Langgewenst, realistischer geacht en als uitgangspunt gehanteerd voor de parkeerbehoefte die a.g.v. de ontwikkelingen op het Langgewenst wordt toegevoegd aan de binnenstad. Het piekmoment is op zaterdagmiddag tussen en uur. Het benodigde aantal parkeerplaatsen vanuit de parkeernorm is 350 pp. In Silverparking is op zaterdagmiddag nog een restcapaciteit aanwezig van 100 pp. Indien dit verrekend wordt met de 350 plaatsen, is een parkeergarage van 250 parkeerplaatsen voldoende en daarnaast financieel het meest aantrekkelijk. Ontwerpvoorwaarde zou kunnen zijn dat rekening moet worden gehouden met een eventuele uitbreiding voor de toekomst. Een grotere garage zou toekomstbestendiger zijn, om die reden zal nog onderzocht worden of middels een PPS constructie het mogelijk is een grotere garage te realiseren. Indien hier nog financieel voordeel uit te behalen is of een grotere omvang van de garage mogelijk is, zullen we met aangepaste cijfers en een PPS contract bij u terugkomen Financieel Alvorens besloten wordt te investeren in een parkeergarage is een gedegen investeringsanalyse gemaakt. Daartoe is een schetsontwerp gemaakt voor een parkeergarage zodat de bouwkosten gedegen geraamd konden worden en er niet van kengetallen uit hoeft te worden gegaan. Daarnaast zijn er diverse exploitatie berekeningen gemaakt en een gevoeligheidsanalyse om een goed beeld te krijgen van de toekomstige opbrengsten. Stichtingskosten In 2008 is een tweetal schetsontwerpen gemaakt voor een parkeergarage op het Langgewenst. Het betreft een één- en een tweelaagse garage van circa 300 parkeerplaatsen. Daarbij is rekening gehouden met de bouwplannen, grondwaterstand, gewenste in/ uitritten, voorzieningen voor de markt welke nu in palen op het plein staan (deze worden dan ondergronds gebracht). Daarnaast is rekening gehouden met de eis om het plein te kunnen gebruiken als evenementenplein. Gb

17 Voor beide ontwerpen is een bouwkostenraming gemaakt door Basalt in Conclusie hiervan is dat de stichtingskosten voor zowel een één als een tweelaagse garage nagenoeg gelijk zijn. De raming is uit 2008, uit kengetallen van 2011 voor bouwkosten van ondergrondse garages blijkt dat dit nog steeds een aannemelijk bedrag is. Exploitatie De stichtingskosten zijn meegenomen als kostenpost in de exploitatieberekeningen welke zijn uitgevoerd door bureau SPARK, de grondkosten (bouw en woonrijp maken) niet, ten tijde van het onderzoek waren deze kosten namelijk nog onderdeel van de grondexploitatie Langgewenst. Parkeervraag t.b.v. de supermarkt is niet meegenomen in de exploitatie berekeningen. Dit betreft dus nog een kans om een beter exploitatieresultaat te behalen. Bureau SPARK heeft in eerste instantie de parkeervraag voor Langgewenst bepaald en op basis daarvan een garage van 375 pp doorgerekend. Indien alleen naar de locatie Langgewenst wordt gekeken is deze omvang ook nodig. Om de haalbaarheid te verbeteren is ook advies ingewonnen over het hanteren van een andere afschrijfsystematiek. Deze afschrijfsystematiek heeft SPARK ook gebruikt in haar berekeningen. Het advies hierover is als bijlage in de rapportage van SPARK opgenomen (zie verder onder het kopje financieel risico). Er zijn een aantal ontwikkelingen die geleid hebben tot het voorstel voor een kleinere garage: - kijkend naar de parkeervraag in de gehele binnenstad en capaciteit in de overige garages in relatie tot het huidige parkeerbeleid - negatief advies van onze accountant en afdeling CCFB met betrekking tot het hanteren van een andere afschrijfsystematiek. Toepassen van een andere afschrijfsystematiek voor alleen deze garage is niet mogelijk volgens de BBV. In dat geval moet de afschrijfsystematiek voor alle activa binnen de gemeente worden aangepast. Er wordt nog onderzocht of dit wenselijk is. Indien besloten wordt de afschrijfsystematiek aan te passen, kan dit financieel voordeel opleveren. - ook al is de garage over 40 jaar bezien haalbaar, we hebben nu te maken met grote aanloopverliezen Om die reden heeft SPARK dezelfde berekening gemaakt met een garage van 250 plaatsen. Beide rapporten zijn als vertrouwelijke bijlage (3 en 4) bijgevoegd. In de rapporten wordt de netto contante waarde berekent. Marktpartijen maken ook op een dergelijke manier de afweging of een investering rendabel is. De NCW gaat er vanuit dat een euro nu meer waard is dan een euro over 10 jaar. Alle uitgaven en ontvangsten per jaar worden teruggerekend naar nu. De onderzoeken van SPARK maken duidelijk dat er sprake is van een haalbare garage, over 40 jaar (= afschrijvingstermijn) is er sprake van een voordelig saldo. De getallen uit de rapportage van SPARK zijn vertaald naar de begroting, daarbij is met de gemeentelijke afschrijfsystematiek gerekend. Voor een parkeergarage van 250 plaatsen komt dit voor de basisvariant (daarbij is niet gerekend met de komst van een supermarkt) neer op aanloopverliezen in de 1 e 4 jaar van exploitatie. De exploitatie zal naar verwachting vanaf het 5e jaar een overschot opleveren. Mobiliteitsfonds Een parkeergarage biedt parkeerruimte om wonen, werken en recreëren beter mogelijk te maken. Het is dan rechtvaardig om die beleidsvelden bij te laten dragen aan de kosten van een parkeervoorziening en die niet alleen te verhalen op de klant die een bezoek brengt aan bijvoorbeeld de detailhandel, horeca of cultuur, maar ook de exploitant/ontwikkelaar daarvan een directe of indirecte bijdrage te laten leveren. Bij het Langgewenst zit dit aspect verrekend in de grondprijs welke betaald zal worden voor Paardenplein. De grondprijs wordt residueel bepaald. Indien de ontwikkelaar een afdracht aan het mobiliteitsfonds zou moeten doen, wil dat zeggen dat hij dubbel betaald. Door het realiseren van een parkeergarage is het mogelijk een hogere grondprijs op Paardenplein te realiseren. De grondexploitatie voor Paardenplein wordt dan positief in plaats van negatief. Wat gezien kan worden als dekking voor de investeringen in de parkeergarage. Gb