SIMPHO. Simulatie en prognosemodel voor woningcorporaties. RIGO Research & Advies BV. IKM Engineering BV

Transcriptie

1 SIMPHO Simulatie en prognosemodel voor woningcorporaties RIGO Research & Advies BV IKM Engineering BV December 2005

2 Bedrijfssturing en de rol van prognoses Voor de bedrijfstak van de woningcorporaties is het van groot belang om zicht te hebben op de toekomst. Strategische beleidskeuzen gaan immers over grote sommen geld, hebben een aanzienlijke maatschappelijke impact en werken lang door, omdat het geïnvesteerde kapitaal langdurig in het vastgoed besloten ligt. Bovenal echter dienen corporaties, zoals vastgelegd in de eigen statuten en het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector), zich in te zetten voor de maatschappelijke opgave. Daarbij komt dat de belanghouders van de corporatie over de schouder van de directie mee willen kijken. Vanuit Den Haag zullen naar verwachting concretere eisen aan de sector worden opgelegd ten aanzien van de invloed van lokale belanghouders (de zogenoemde horizontale verankering). In een dergelijke ordening past een betrouwbare onderbouwing en een transparante presentatie van het beleid. Die onderbouwing heeft betrekking op de strategische keuzen en doelstellingen van de maatschappelijke onderneming, de analyses die daaraan ten grondslag liggen en de vertaling ervan in beleid en plannen. Die onderbouwing zal echter ook gestoeld moeten zijn op de verwachte effecten van het beleid. IBW SIMPHO is onderdeel van het Integrale besturingssysteem Woningcorporaties (IBW) dat RIGO voor de corporatiesector ontwikkeld heeft. Dit systeem omvat een zienswijze op en tal van instrumenten voor de strategische en tactische sturing van woningcorporaties. Kern van de zienswijze is het uitgangspunt dat de sturing van een maatschappelijke onderneming als een corporatie zich richt op het bereiken van maatschappelijke doelen binnen de randvoorwaarde van (financiële) continuïteit. houder drager van van kapitaal woondienst De maatschappelijke onderneming kent dus geen winstoptimalisatie in financiële zin, maar optimalisatie van het maatschappelijke resultaat van het ondernemen. Corporaties hebben dus behoefte aan instrumenten waarmee beleidseffecten kunnen worden geprognosticeerd. Voor de financiële sturing zijn al instrumenten beschikbaar; verschillende financiële rekenpakketten zijn gangbaar in de sector. Voor een adequate prognose van de maatschappelijke effecten bestaat er echter nog geen instrument. Laat staan dat de onderlinge afhankelijkheid tussen financiële en maatschappelijke ontwikkelingen in een model tot uitdrukking komt. RIGO heeft een rekenmodel ontwikkeld dat wel aan de gestelde eisen van integraliteit tegemoet komt: SIMPHO 1. SIMPHO is een professionele software-applicatie, geprogrammeerd door IKM, een automatiseerder van rekenmodellen en expertsystemen. voetnoot 1 Simulation and prognosis system for housing organizations RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 2

3 In zijn uiteindelijke vorm simuleert SIMPHO de toekomstige marktbewegingen, de portefeuilleveranderingen en de financiële kasstromen in onderlinge samenhang en levert op basis van deze simulatie een prognose met betrekking tot de financiële positie, de samenstelling van de vastgoedportefeuille en de kenmerken van de huurderspopulatie. Momenteel zijn twee van de drie modulen van SIMPHO gereed: de financiële module en de vastgoedmodule. De marktmodule is nog in ontwikkeling, maar de twee voltooide modules bieden genoeg kwaliteit om een eerste editie te rechtvaardigen: Op financieel terrein biedt SIMPHO belangrijke extra s ten opzichte van bestaande rekenpakketten. Het model prognosticeert verschillende rendementsuitkomsten in aansluiting op de rendementsgegevens die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting presenteert. Tevens presenteert het model een staat van herkomst en bestedingen overeenkomstig de Transparantiemethodiek, die RIGO samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting heeft ontwikkeld. SIMPHO gebruikt de actuele waarde 2 als grondslag voor de berekeningen. De tweede module biedt informatie die corporaties momenteel niet of slechts moeizaam met behulp van extracomptabele rekenbladen kan verkrijgen. Het betreft prognoses van diverse vastgoedkenmerken zoals prijs, typologie, ouderdom, locatie etc. Deze prognoses kunnen vergeleken worden met de portefeuilledoelstellingen die de corporatie ten aanzien van deze kenmerken heeft geformuleerd. De marktmodule is naar verwachting medio 2006 gereed. Met behulp van de uitkomsten van deze module kan de corporatie prestaties simuleren die betrekking hebben op de klantenkring: woonlasten, spreiding en gebruik van huurtoeslag. De functie van SIMPHO in de bedrijfssturing Voor een doeltreffende bedrijfssturing is het nodig inzicht te hebben in de consequenties van de voorgenomen activiteiten. Er zijn bedrijfsdoelstellingen, die betrekking hebben op de gewenste maatschappelijke resultaten. Er zijn financiële randvoorwaarden, die aangeven hoe ver de financiële mogelijkheden strekken. Omdat de tijdshorizon van de woningcorporatie lang is en de samenhang tussen de doelstellingen en de randvoorwaarden complex is, is het zinvol om een model te gebruiken. SIMPHO voorziet hierin. SIMPHO stelt de gebruiker in staat om verschillende beleidsvarianten onderling te vergelijken en zo een goed onderbouwde keuze te maken uit de beleidsvarianten. Het overzicht hieronder betreft overigens het model met inbegrip van de derde module; de effecten in de markt. Op bedrijfsniveau biedt SIMPHO mogelijkheden om de sturing ten aanzien van de drie belangrijke aspecten, te weten mensen, stenen, geld, uit te voeren. Op portefeuilleniveau biedt het model inzicht in de prestaties van afzonderlijke segmenten van de woningportefeuille. Het is ook goed de beperkingen van het model te kennen. Prognoses bevatten naar hun aard tal van onzekerheden. Naarmate de prognoseperiode langer voetnoot 2 De bedrijfswaarde van het vastgoed en de rentabiliteitswaarde van het vreemd vermogen. RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 3

4 wordt gekozen, wordt de bandbreedte van de uitkomsten groter. Dit is een reden om de prognoseperiode niet al te lang te maken. SIMPHO is vooral goed inzetbaar voor de interne strategiebepaling, mede in samenhang met de begrotingscyclus en is dus vooral gereedschap voor degenen die voor het strategisch voorraadbeleid verantwoordelijk zijn. Verder kan SIMPHO ook goede diensten bewijzen bij overleg met externe belanghouders, bijvoorbeeld bij het maken van prestatieovereenkomsten. Output De output van het model heeft betrekking op verschillende niveaus (bedrijfsniveau, wijken buurtniveau en complexniveau) en drie dimensies: de maatschappelijke, de vastgoed gerelateerde en de financiële. Met betrekking tot de maatschappelijke en vastgoed gerelateerde output presenteert het model diverse kenmerken van de huishoudens (in de uiteindelijke versie) en van het vastgoed. Alle kenmerken kunnen voor de hele portefeuille of per complex opgevraagd worden in de vorm van frequentietabellen of tijdreeksen en kunnen door middel van kruistabellen in onderling verband worden gebracht, waardoor allerhande portfolioanalyses mogelijk zijn. Figuur 1: voorbeeld van een overzicht van portefeuillekenmerken RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 4

5 De financiële output krijgt vooral op bedrijfsniveau gestalte. In de zichtperiode wordt voor elk jaar de winst- en verliesrekening (op basis van de kasstromen) en de balans gepresenteerd (met aan de actiefzijde de bedrijfswaarde en de liquiditeiten en aan de passiefzijde de rentabiliteitswaarde en het eigen vermogen). Daarnaast biedt het model een staat van herkomst en bestedingen overeenkomstig de Transparantiemethodiek, een overzicht van diverse rendementscijfers (overeenkomstig de rendementsoverzichten van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting), en een overzicht van de kasstromen. SIMPHO toont de effecten van verandering van parameters, van wijzigingen in opbrengsten en kosten en van alternatieve investeringen. Verder beidt SIMPHO ook de mogelijkheid om de borgingsruimte volgens de systematiek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te bepalen. Tevens kan worden vastgesteld hoe de ontwikkeling van het eigen vermogen zich verhoudt tot het minimaal noodzakelijke vermogen volgens het CFV. Figuur 2: voorbeeld van de uitkomst van de Transparantiemethodiek Het model biedt de gebruiker tevens de mogelijkheid om de verwachte financiële ontwikkelingen achteraf te confronteren met de financiële realisaties van het eerste jaar. De effecten van het verschil tussen verwachtingen en realisaties biedt mogelijkheden voor zogenaamde ex post analyses. RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 5

6 Op wijk-, buurt- of complexniveau levert SIMPHO eveneens financiële kengetallen: o.a. huurprijzen, bedrijfswaarden en rendementscijfers. In deze brochure zijn enkele voorbeelden opgenomen. Figuur 3: voorbeeld van kengetallen per buurt De werking van SIMPHO Modeltechnisch staan de individuele woning en het individuele huishouden centraal. Het model volgt als het ware de woning en het huishouden van stap tot stap, van maand tot maand. In een database worden alle relevante veranderingen ten aanzien van de woningen en de huishoudens bijgehouden, zoals verandering van huurprijzen, en van woningwaarderingspunten, veranderingen in de samenstelling en sociaal-economische kenmerken van het huishouden. Het model simuleert alle ontwikkelingen gedurende een vooraf vastgestelde zichtperiode. De kenmerken van woningen en huishoudens aan het begin van die zichtperiode worden door de corporatie in het model ingevoerd. De veranderingen in het vastgoed zijn een gevolg van het beleid van de corporatie en de regelgeving van de overheid en staan onder invloed van exogene factoren als renteontwikkeling. Beleid, regelgeving en exogene factoren worden in het model ingevoerd in de vorm van parameters en programma s. De kenmerken van de huishoudens veranderen als gevolg van (autonome) demografische ontwikkelingen, door sociaal-economische RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 6

7 100% 90% y = -7E-06x 3 + 0,0014x 2-0,0946x + 2,1252 R 2 = 0, % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Figuur 4: Voorbeeld van een algoritme: verhuiskans naar leeftijd hoofdbewoner De verhuiskans bepaalt in belangrijke mate de uitkomst van het model. Immers, een verhuizing leidt tot de instroom van een nieuw huishouden met doorgaans andere kenmerken dan het vertrekkende huishouden en een verhuizing biedt tevens de mogelijkheid om nieuw beleid te effectueren, bijvoorbeeld huurharmonisatie of verkoop van de woning. De kans dat een huishouden zal verhuizen hangt af van verschillende factoren, bijvoorbeeld de koopprijs- en renteontwikkeling en het nieuwbouwvolume op macroniveau en o.a. leeftijd, inkomen, huurquote op microniveau. De blauwe lijn in de grafiek geeft een beeld van het verloop van de verhuiskans naar leeftijd (van de hoofdhuurder) op basis van gegevens van het WBO De zwarte lijn is de grafische weergave van de rekenkundige formule (zie rechtsboven) die het verloop van de verhuiskans het best benadert. ontwikkelingen en door individuele beslissingen van de huishoudens ten aanzien van het wonen zoals verhuizen, het kopen van de huurwoning etc.. Het model simuleert deze ontwikkelingen en beslissingen door gebruik te maken van beschrijvende rekenregels (algoritmen). Veel van deze rekenregels komen voort uit analyses van het databestand van het woningbehoefteonderzoek (WBO) en zijn dus empirisch gestaafd (zie het voorbeeld in deze brochure). Veel van de hierboven geschetste ontwikkelingen hebben financiële gevolgen in de vorm van veranderende kasstromen. Het model registreert de kasstromen op VHE-niveau en berekent op grond hiervan de winst- en verliesrekening en bedrijfswaarde per VHE, per complex en voor de portefeuille als totaal. De aanvangssituatie met betrekking tot de financiële positie wordt bepaald door de initiële kenmerken van de woningen en de leningenportefeuille. De belangrijkste eigenschap van SIMPHO is het integrale karakter. De ontwikkelingen ten aanzien van mensen, stenen, geld worden in onderlinge samenhang doorgerekend en gepresenteerd. Zo vormen de mutaties (verhuizingen) een belangrijke motor in het sys- RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 7

8 teem. De kans dat een huishouden in een zichtperiode verhuist, hangt af van de algemene marktomstandigheden, van specifieke kenmerken van het huishouden en van de woning in kwestie. Een mutatie leidt tot de instroom van een nieuw huishouden met vaak andere kenmerken dan het vertrekkende huishouden en een mutatie biedt tevens de mogelijkheid om nieuw beleid te effectueren, bijvoorbeeld huurharmonisatie of verkoop van de woning. De marktdruk in het betreffende segment en de passendheidscriteria, die gelden voor het betreffende marktgebied, bepalen mede de kenmerken van het nieuwe huishouden. Het model bepaalt tevens de koopbereidheid van huurders in complexen die een verkooplabel hebben meegekregen. Ook de koopbereidheid hangt af van kenmerken van de woning en van het huishouden en van externe omstandigheden. In het model zijn de mutatiegraad en de koopbereidheid geen inputvariabelen, maar de uitkomsten van rekenregels, marktparameters en kenmerken van woningen en huishoudens. De mutatiegraad en koopbereidheid zijn vervolgens mede bepalend voor de kasstromen en, als gevolg daarvan, voor de bedrijfswaarde en, uiteindelijk, de vermogensontwikkeling op bedrijfsniveau. Andere aannamen ten aanzien van de marktomstandigheden of ten aanzien van de passendheid bij nieuwe verhuringen hebben in het model dus effect op de financiële uitkomsten. De investeringen vormen een andere belangrijke integrerende motor in het model. Veranderingen aan het vastgoed leiden tot verhuizingen en prijs- en kwaliteitsaanpassingen met een andere samenstelling van de huurderspopulatie als gevolg. Op die manier hebben investeringen een direct en een indirect effect op de financiële positie: direct als gevolg van de investeringskasstromen en de verandering van huurinkomsten en onderhoudsuitgaven, indirect als gevolg van verandering van de mutatiegraad en de daaruit voortvloeiende verandering van kasstromen. Input Het model vraagt om diverse basisgegevens met betrekking tot de woningen en de huishoudens die huren van de corporatie. De gevraagde woningkenmerken zijn gemakkelijk te onttrekken aan de systemen van de woningcorporatie. Veel kenmerken van de huishoudens zullen echter vaak niet bekend zijn, zoals inkomen en huursubsidiegebruik. Door middel van een aparte module kan SIMPHO de huidige kenmerken van de huurderspopulatie benaderen. Daarbij vormen met name de wel bekende contractgegevens de input van deze module, zo mogelijk aangevuld met gegevens uit bijvoorbeeld gemeentelijke bestanden. Het model vergt naast VHE- en huishoudengegevens aanvullende input. Ten eerste een opgave van de leningenportefeuille. Het gaat daarbij niet alleen om de nominale bedragen, maar ook om contractkenmerken als leningtype, looptijd, aflossingsschema en renteverloop. Indien nodig zal het model het aantrekken van nieuwe leningen simuleren. Het model rekent op basis van de leningenportefeuille de rentabiliteitswaarde van het vreemd vermogen uit. Ten tweede moet de gebruiker de waarde van een aantal parameters vaststellen. Deze parameters betreffen de inflatie, de huurontwikkeling, de ontwikkeling van de bouwkos- RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 8

9 ten, de kapitaalmarktrente etc.. De uitkomsten van SIMPHO zijn uiteraard in belangrijke mate afhankelijk van de keuze van deze parameters. In een volgende release van het model zal de gebruiker de mogelijkheid hebben om door middel van stochastische berekeningen met de belangrijkste parameters risicoanalyses uit te voeren ten aanzien van de financiële positie. Bij zo n analyse wordt een groot aantal sets van parameterwaarden ingevoerd, waardoor een bandbreedte van uitkomsten ontstaat. De kans dat in werkelijkheid een door de parameters beschreven situatie zal ontstaan die valt buiten die bandbreedte, is zeer gering. Figuur 5: voorbeeld van een invoerscherm Zoals aangegeven is het model bij uitstek geschikt om beleidsscenario s door te rekenen. Het beleid vormt dan ook de hoofdmoot van de input. Het gaat op hoofdlijnen om het huurbeleid, het financieel beleid, het investeringsbeleid, het verkoopbeleid, het onderhoudsbeleid, het verhuurbeleid en het beleid met betrekking tot leefbaarheid, zorg en welzijn. Het beleid wordt ingevoerd in de vorm van parameters (voor de huurprijsontwikkeling), criteria (voor de passendheid bij woningtoewijzing), normen (voor de gewenste omvang van het eigen vermogen), programma s (voor investeringen en desinvesteringen) en kengetallen (voor onderhoudsuitgaven). Het model vraagt om een aanzienlijk aantal gegevens over vastgoed, huurders en beleid. De invoermodules van het model maken het de gebruiker gemakkelijk door de mogelijkheid te bieden om teksttabellen in RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 9

10 te lezen. Het model geeft aan welk format bij de invoer gebruikt moet worden. In deze brochure is een voorbeeld van een invoerscherm opgenomen. Beoogde ontwikkeling Het model is zodanig ingericht dat alle corporaties er ongeacht de omvang van de vastgoedportefeuille, gebruik van kunnen maken. SIMPHO is geschikt voor gebruik op een stand-alone PC met Windows en draait onafhankelijk van andere softwarepakketten. Aan de ontwikkeling van het model is een intensief traject van conceptueel modelleren vooraf gegaan, inclusief de realisatie van een prototype in een excelomgeving. De applicatieontwikkeling van het model was een logische volgende stap. Onze intentie is om de applicatie door te ontwikkelen. In het navolgende overzicht is te lezen welke modulen en extra functionaliteit in de volgende upgrades te verwachten zijn. Figuur 6: voorlopig release-schema 1 e relea- 2 e relea- 3 e relea- 4 e relea- 5 e relea- se, juni se, au- se, voor- se, najaar se, gustus jaar Basismodel met twee modulen (financien, vastgoed) Huurprijzenbeleid 2006 Marktmodule Stochastische risicoanalyse Vergelijking realisatie en prognose Berekening marktwaarde bij uitponding De ontwikkelaars RIGO Research en Advies BV is een bureau dat zich voornamelijk bezighoudt met markt- en beleidsonderzoek en ondersteuning bij beleid, strategie en aanpak in met name de (semi-)publieke sector. De expertise is (het beleid aangaande) de woon- en leefomgeving van mensen, met de aandachtsgebieden wonen, bouwen, zorg- en dienstverlening en vastgoed. Informatie bij Peter van Os (peter.van.os@rigo.nl, ) IKM Engineering BV levert maatwerk pc- en internetapplicaties ter ondersteuning van kennisintensieve organisaties. Applicaties die helpen bij het doorrekenen en analyseren van complexe technisch wetenschappelijke en financieel economische vraagstukken. De kern hierbij zijn veelal reken-, simulatie- en beslismodellen die tot stand komen in nauwe samenwerking met de opdrachtgever. Informatie bij Camiel Coremans (c.coremans@ikm.nl, ). RIGO Research & Advies BV / IKM Engineering BV 10