Toelichting methodiek bedrijfswaardeverschillenanalyse

Transcriptie

1 Toelichting methodiek bedrijfswaardeverschillenanalyse

2 Methodiek Met de methodiek verschillenanalyse bedrijfswaarde is het mogelijk de mutatie in de bedrijfswaarde inzichtelijk te maken aan de hand van verschillende oorzaken. Hierbij maken we onderscheid naar: 1. Autonome waardemutatie 2. Voorraadmutaties 3. Parameterwijzigingen 4. Beleidswijzigingen Waarde ultimo 2016 Waarde ultimo 2017 Stap Stap Stap 3 / 4 en 5 De eerste twee stappen sluiten het afgelopen jaar af. Stap 1: De autonome waardemutatie wordt veroorzaakt door de verschillende tijdstippen van berekening van de bedrijfswaarde ( en ). Kasstromen tussen deze tijdstippen vallen weg en de overige kasstromen komen één jaar dichterbij. Dus zelfs bij ongewijzigd bezit, beleid en ongewijzigde parameters is er een bedrijfswaarde mutatie: de autonome waardemutatie. Stap 2: Vervolgens wordt het effect van de voorraadmutaties op de bedrijfswaarde bepaald. De nieuwe VHE-tabel (van ) wordt hiervoor in Financiële Meerjaren Prognose aan de oude beleidstabellen gekoppeld. De waardemutatie die in deze stap naar voren komt, heeft te maken met gerealiseerd beleid Het gaat hierbij om verkopen, sloop, nieuwbouw, investeringen in bestaand bezit en huurverhoging en/of huurharmonisatie. De volgende twee stappen zijn toekomstgericht. In deze stappen wordt de waardemutatie als gevolg van gewijzigde verwachtingen voor 2018 en verder inzichtelijk gemaakt. Stap 3: In een jaar tijd kunnen de verwachtingen voor de economische parameters wijzigen. Zo moet elk jaar een uitspraak gedaan worden over de ontwikkeling van de inflatie. Daarnaast kan de levensduur van de complexen aangepast zijn en kan er met een andere disconteringsvoet worden gerekend. Stap 4: Wijzigingen in het beleid van de corporatie resulteren ook in een mutatie van de bedrijfswaarde. Dit geldt voor allerlei soorten beleid, zoals bijvoorbeeld het huurbeleid, onderhoudsbeleid, sloop- en verkoopbeleid, woningverbetering etc. Tot slot kunnen stelselwijzigingen tot extra mutaties leiden (stap 5).

3 Werkwijze Wat doen wij voor u? Ons deel van de verschillenanalyse richt zich in eerste op de eerste 2 stappen. Onze ervaring leert dat het eerste gedeelte van de analyse het meest arbeidsintensief is. Bovendien vergen de eerste twee stappen de nodige ervaring met en kennis van de verschillenanalyse en Financiële Meerjaren Prognose. We gaan in onze analyse uit van de bedrijfswaarde variant van de jaarrekening 2016 en de stand van de woningen ultimo Hiermee zetten we een variant klaar in Financiële Meerjaren Prognose waar de nieuwe woninggegevens zijn gekoppeld aan de oude beleidstabellen. Dit levert een bedrijfswaarde ultimo 2017 op na de autonome waardemutatie en de voorraadmutaties. Bij ongewijzigd toekomstig beleid en ongewijzigde parameters is de volledige analyse hiermee overigens voltooid. Voor de verschillenanalyse hebben wij nodig de workspace van Financiële Meerjaren Prognose waarmee de bedrijfswaarde van vorig jaar is bepaald en de vhe-gegevens Aan de hand van de screening van de variant en de mutaties in het bezit sturen we u een vragenlijst. In deze vragenlijst worden de volgende vragen aan u gesteld: - We geven aan welke woningen zijn weggevallen. U moet aangeven wat de reden daarvan is: verkoop, sloop of eventueel wat anders. - We geven aan welke woningen nieuw zijn. U moet aangeven wat de reden daarvan is: nieuwbouw, aankoop of eventueel wat anders. - We stellen de vraag of er verbeteringen in bestaand bezit hebben plaatsgevonden. Zo ja, voor welke VHE s en wat zijn de gevolgen van de mutaties in huurprijs, punten en levensduur? We vragen u om deze vragen op zeer korte termijn te beantwoorden, opdat we snel met de verschillenanalyse kunnen beginnen. Deze gegevens verwerken wij in diverse varianten waarmee wij de mutaties in de bedrijfswaarde bepalen. Wij werken daarbij met aangepaste vhe-bestanden en/of aangepaste invoer. Voor het vereenvoudigen van de analyse zetten wij alle totaalwaarden om naar normen per eenheid en halen wij niet gebruikte gegevens (balansgegevens, leningenportefeuille) uit de afgeleide variant waarmee wij starten. Als de stappen zijn uitgevoerd ontvangt u van ons een rapportage van de verschillen en een workspace met daarin de varianten die wij bij de analyse hebben gebruikt. Wat kunt u vervolgens zelf doen? Wij leveren een variant aan waarmee u vervolgens zelf stapsgewijs de nieuwe parameters en het nieuwe beleid aan toe kunt voegen (stap 3 en 4 van de verschillenanalyse). Hiervoor kunt u per wijziging een nieuwe variant aanmaken. Denk bijvoorbeeld aan het toevoegen van de nieuwe levensduur, het nieuwe huurbeleid, de nieuwe exploitatielasten, het disconteringspercentage en eventueel de nieuwe (des)investeringsplannen (als deze een rol spelen in de bedrijfswaardebepaling). Eventueel kunt u deze werkzaamheden uitvoeren tijdens een van onze workshops.

4 Workshops stap 3 / 4 en 5 In deze workshops leggen we de methodiek verder uit en onder begeleiding van FMP consultants kunt u de juiste varianten aanmaken en wordt u geholpen met de invoer van de juiste tabellen. Na afloop heeft u de actuele bedrijfswaarde bepaald en de stappen 3 / 4 en 5. Gaat de analyse voorspoedig dan heeft u ook de rentabiliteitswaarde in beeld of heeft u zicht op de methodiek hiervan.

5 Markenlaan BA ALMERE (HAVEN) Telefoon: info@qonsio.nl Website: