KEW ALS SMEEROLIE VOOR

Transcriptie

1 1284 Weekblad fiscaal recht oktober 2012 KEW ALS SMEEROLIE VOOR WONINGMARKT R.H.J.M. GRADUS 1 1 Inleiding In Nederland zijn veel hypotheken aflossingsvrij, maar kennen een aan de hypotheek gekoppelde spaarvorm zoals een Kapitaalverzekering Eigen Woning (hierna: KEW). Door deze constructie kan de maximale hypotheekrenteaftrek genoten worden, terwijl door middel van de KEW een vermogen opgebouwd wordt. Het is genoegzaam bekend dat deze constructie ook belangrijke risico s kent, in het bijzonder voor de overheidsfinancien en de bancaire balansen. De overheidsfinanciën lopen risico s vanwege de achtervangpositie bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en door de rentegevoeligheid. Ook het risico bij banken door de funding gap is aanzienlijk. Nederlandse banken an andere financiële instellingen lenen relatief veel geld uit de totale hypotheekschuld bedroeg in mld. en hebben dus ook een grote financieringsbehoefte. Er wordt in Nederland circa 500 mld. gespaard via deposito s en 1000 mld. uitgeleend via hypotheken en bedrijfsleningen. Door het huidige tumult op de financiele markten stuit het uitschrijven van obligaties met een hypotheekschuld als onderpand op steeds meer grenzen. Een nadeel voor de bank is dat vanwege de hoge Loan-To-Value-ratio 2 (hierna: LTV-ratio) van veel hypotheken en het grote aantal aflossingsvrije hypotheken, de waarde van het onderpand hoog moet zijn ten opzichte van de waarde van de lening. Ook voor consumenten is een schuldreductie belangrijk. Veel recent afgesloten hypotheken kennen een aflossing op einddatum via de KEW-constructie. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van augustus 2011 is immers de eis opgenomen, dat op de einddatum maximaal de helft van de marktwaarde afgelost dient te worden. Bij doorstroming kunnen huisbezitters vaak niet beschikken over dit spaarpotje, omdat door de wetgever de eis is gesteld dat ten minste vijftien jaar daarin gespaard moet zijn. In een recente studie concludeert de ING (2012) 3 dat het aantal huishoudens met een hypotheek, die boven de marktwaarde van het huis zit, eind 2013 zal zijn gestegen naar en dit de doorstroming belemmert. In het Belastingpakket 2013 wordt voorgesteld dat vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar is, als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost (zie Ministerie van Financiën (2012)). 4 Voorts wordt voorgesteld via het wijzigingsbesluit Financiële Markten 2013 dat de LTV-ratio in zes gelijke jaarlijkse stappen wordt verlaagd van 106% naar 100%. Voor bestaande gevallen bevat het Belastingpakket 2013 de afspraak om de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd te laten. Daarbij vormde de eerbiediging van de bestaande contracten een belangrijk uitgangspunt. Zij die onlangs een hypotheek hebben afgesloten, zouden niet geconfronteerd moeten worden met een forse stijging van maandlasten. Dit neemt niet weg dat het volledig ontzien van bestaande gevallen belangrijke nadelen kent. Het eerste is fiscaal juridisch van aard. Het Lenteakkoord creëert daarmee twee regimes voor de eigen woning. Het oude regime (met hoge schulden door aflossingsvrije hypotheken) zou in principe voor dertig jaar in stand blijven. Dit lijkt onwenselijk, zowel maatschappelijk als individueel. Bovendien leidt dit tot een langdurige ongelijkheid en zal administratief steeds moeilijker uitvoerbaar (bij scheidingen, enzovoort) zijn. Het is bovendien weinig geloofwaardig dat het oude systeem 1 Auteur is hoogleraar Vrije Universiteit Amsterdam en daarnaast Directeur Wetenschappelijk Instituut voor het CDA. Dit artikel is op persoonlijke titel. 2 LTV-ratio is de verhouding tussen de maximale lening ter verwerving van de eigen woning en de waarde van de woning bij aankoop. 3 ING (2012), Kwartaalmonitor Woningmarkt, augustus Ministerie van Financiën (2012). Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling woon-werkverkeer, Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, Wet verhuurdersheffing en Wetsvoorstel en memorie van toelichting.

2 Weekblad fiscaal recht oktober voor dertig jaar kan worden vastgelegd bij wet (er is ook geen wettelijke precedent). Het tweede nadeel is economisch van aard. Door de extra eisen aan nieuwe gevallen groeit de kloof tussen insiders en outsiders. Dit plaatst met name de starters in de woningmarkt in een nadelige positie, omdat zij extra moeten aflossen en/of eigen geld moeten inbrengen. In het Belastingpakket 2013 wordt tevens voorgesteld dat voor de nieuwe gevallen de KEW komt te vervallen. Op het moment dat annuïtair wordt afgelost, wordt immers automatisch een vermogen in de woning opgebouwd. Een cruciale vraag is wat er met de KEW voor bestaande gevallen moet gebeuren. In het Belastingpakket 2013 wordt aangekondigd dat er een DNB-onderzoek komt met ondersteuning van het Verbond van Verzekeraars om te bezien of het KEW-saldo ook tussentijds kan worden opgenomen, doch in mijn optiek dienen ook andere aspecten meegenomen te worden. Ongeconditioneerde handhaving van de KEW betekent immers dat de kloof tussen insiders en outsiders verder groeit en dat insiders niet tot (feitelijk) aflossen worden gestimuleerd. In dit artikel zal ik vooral ingaan op de vraag hoe de gespaarde saldi uit KEW een rol kunnen spelen om de woningmarkt in beweging te krijgen en benut kunnen worden om af te lossen. Nadat ik de bestaande KEW-regeling uiteen heb gezet, wordt in dit artikel een aantal varianten daartoe besproken. Vervolgens zullen de varianten nader worden gewogen, zal ander aanpalend beleid worden besproken en tot slot worden enkele conclusies getrokken. 2 Bestaande KEW-regeling De KEW is een specifieke vorm van een levensverzekering. Door middel van een kapitaalverzekering wordt een vermogen opgebouwd om op de einddatum (een deel van) de hypotheek af te lossen. Vergelijkbaar met een KEW zijn een Spaarrekening Eigen Woning (hierna: SEW) of een Beleggingsrekening Eigen Woning (hierna: BEW). Evenals bij de verzekeringsvariant dient de uitkering aangewend te worden om de hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. De SEW en BEW zijn respectievelijk een geblokkeerde spaar- en beleggingsrekening bij meestal dezelfde instelling waar ook de hypotheek wordt genoten en hierna geldt voor deze vormen mutatis mutandis hetzelfde als voor de KEW. De belangrijkste eisen voor een KEW om voor box 1 in aanmerking te komen zijn: de verzekeringnemer heeft een eigen woning met een eigenwoningschuld; volgens de voorwaarden van de verzekering zal er eenmalig een uitkering ter aflossing van de eigenwoningschuld zijn en wordt ten minste vijftien jaar achtereen ingelegd; de hoogste inleg zal niet hoger zijn dan tien keer de laagste inleg. Zodra niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan, wordt het gedurende de verstreken looptijd behaalde rendement (de waarde op dat moment verminderd met de totale premie/inleg) belast in box 1 en verhuist de KEW naar box 3. Het rendement is niet belast indien de uitkering beneden de vrijstelling blijft die geldt in het jaar van uitkering. In 2012 bedroeg de vrijstelling per persoon indien ten minste vijftien en maximaal twintig jaar is ingelegd en indien ten minste twintig jaar is ingelegd. Indien de uitkering de vrijstelling overschrijdt dan wordt het evenredige deel van het gedurende de looptijd behaalde rendement belast in box 1. 3 Varianten voor de KEW In het licht van de in de inleiding geschetste problematiek verdient het aanbeveling om de bestaande regels voor een KEW te wijzigen. Daarbij is een aantal varianten denkbaar. 1a KEW-saldo aanwendbaar voor tussentijdse aflossing lening In plaats van de huidige datum van expiratie van de polis kan de afspraak gemaakt worden dat het KEW-saldo te allen tijde benut kan worden voor aflossing. Dit verbetert de doorstroming, omdat op dit moment de eis is gesteld dat ten minste vijftien jaar daarin gespaard moet zijn. Zeker in de huidige dalende markt is deze variant van belang, omdat een toenemend aantal huishoudens een hypotheek heeft die boven de marktwaarde van het huis ligt. Doordat te allen tijde het saldo kan worden benut, wordt voorkomen dat de restschuld een argument is om niet tot verkoop over te gaan. Voor degenen die niet doorstromen (of niet behoeven door te stromen) bestaan er in deze variant weinig prikkels om de KEW aan te wenden voor tussentijdse aflossing. In deze variant zal de overgangsperiode waarbinnen twee regimes voor de hypotheekrenteaftrek naast elkaar bestaan dertig jaar zijn. Daardoor biedt deze variant weinig soelaas voor de afbouw van de schulden, omdat slechts de echte doorstromers van de aflossingsmogelijkheid gebruik zullen maken. 1b KEW-saldo aanwendbaar voor tussentijdse aflossing lening in combinatie met overgang naar annuïtair berekende stand voor bestaande gevallen Het verdient daarom overdenking om de mogelijkheid tot tussentijdse aflossing te combineren met een overgang in de tijd naar een annuïtair berekende stand voor bestaande gevallen. In dat geval zal voor iedereen een prikkel aanwezig zijn om de KEW aan te wenden voor tussentijdse aflossing. De afspraak voor een overgang naar een annuïtair berekende stand als basis voor de renteaftrek kan plaatsvinden door terug te rekenen alsof zes jaar (of twaalf jaar) na aanvang van de hypotheek de annuïtaire

3 1286 Weekblad fiscaal recht oktober b Voortijdige beëindiging van de KEW waarbij de afkoopwaarde als aflossing wordt gebruikt in combinatie met overgang naar annuïtaire berekende stand voor bestaande gevallen Om meer tot aflossing te stimuleren kan variant 3a gecombineerd worden met een overgang in de tijd naar een annuïtaire berekende stand voor bestaande gevallen. De afspraak voor een overgang naar een annuïtair berekende stand kan plaatsvinden door terug te rekenen alsof zes (of twaalf) jaar na aanvang van de hypotheek de annuïtaire aflossing is begonnen. Zoals ook in variant 1b aangegeven, betekent dit wel dat degenen die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben met aanzienlijke stijging van maandlasten worden geconfronteerd. Door een overgangsperiode van zes jaar (of twaalf jaar) te kiezen, zou men daarop kunnen anticiperen. Door deze variant wordt de overgangsperiode waarbinnen twee regimes naast elkaar bestaan beperkt. Ook zal deze variant de schuldenproblematiek in belangrijke mate verlichten. Dit betekent wel dat het nieuwe regiaflossing is begonnen. 5 Voor hen die onlangs een hypotheek hebben afgesloten, verandert er weinig. Wel is het logisch dat zij in gesprek gaan met hun financiële instelling om de afspraak te maken dat de KEW op een gegeven moment wordt aangewend om af te lossen. Binnen zes (of twaalf) jaar gaat men immers over op het nieuwe regime. Voor hen die langer dan zes (of twaalf) jaar een hypotheek hebben, zal de aftrekbare rente afnemen maar dat kan in belangrijke mate worden opgevangen door het KEW-saldo te gebruiken voor aflossing. Degene die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben, hebben die mogelijkheid niet. 6 Door voor een overgangsperiode van zes (of twaalf) jaar te kiezen, kan een aanzienlijk deel daarvan wel hierop anticiperen. Door deze variant wordt de overgangsperiode waarbinnen twee regimes naast elkaar bestaan beperkt. Ook zal deze variant de schuldenproblematiek in belangrijke mate verlichten. Bovendien zijn de uitvoeringslasten van deze variant beperkt. Dit betekent wel dat het nieuwe regime voor hypotheekrenteaftrek op een gegeven moment voor iedereen gaat gelden, maar dat zou ook uitgesteld kunnen worden tot een overgangsperiode van twaalf jaar. Consequentie hiervan is dat ook de bestaande hypotheekhouders in eerste instantie niet en vervolgens slechts beperkt geconfronteerd worden met hogere maandlasten. Uiteraard is de prikkel om de KEW te gebruiken dan minder. 2 Verdere aangroei KEW wordt beschouwd als aflossing Een andere variant is om de verdere aangroei van de KEW weliswaar vrij te stellen voor box 3 maar deze tegelijk in mindering te brengen op het bedrag waarover de aftrek wordt genoten. De KEW in haar huidige vorm blijft dan bestaan. In principe betekent dit een stijging van de maandlasten voor de bestaande KEW-houders. Als dit gecombineerd wordt met de mogelijkheid om de waarde van de KEW af te kopen en te gebruiken om de hypotheekschuld te verminderen, ontstaat een prikkel om af te lossen. In dat geval kunnen de houders van een KEW een stijging van de maandlasten voorkomen (of beperken) door af te lossen. Deze variant betekent evenwel dat hypotheekhouders die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben of maar zeer beperkt via een KEW sparen uiteindelijk niet of zeer beperkt (fictief) zullen aflossen. 5 Vanaf 1 januari 2001 geldt een dertigjaarstermijn voor hypotheken, zodat de bestaande hypotheken wettelijk niet ouder zijn dan twaalf jaar. 6 Het blijkt dat meer dan de helft van de uitstaande hypotheekbedragen aflossingsvrij zijn (zie DNB (2012), p. 19). In de inleiding is aangegeven dat het aandeel volledig aflossingsvrije hypotheken onder nieuw afgesloten hypotheken daalt. DNB (2012), Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland, voorjaar 2011, nr. 13. In deze variant zullen ook bestaande gevallen worden aangezet tot aflossing en de ongelijkheid tussen bestaande en nieuwe gevallen wordt (aanzienlijk) beperkt. Wel blijft hierdoor de overgangsperiode waarbinnen twee regimes voor de hypotheekrenteaftrek naast elkaar bestaan dertig jaar. Daardoor zullen de uitvoeringslasten van deze variant navenant hoger zijn. Ook zullen de aflossingen beperkter zijn dan subvariant 1b. Nagegaan moet worden of deze variant uitvoeringstechnisch niet teveel complicaties geeft. 3a Voortijdige beëindiging van de KEW waarbij de afkoopwaarde als aflossing wordt gebruikt De voortijdige beëindiging betekent dat de KEW na een overgangsperiode in zijn geheel wordt overgebracht naar box 3. Dit betekent dat de huidige bezitters van een KEW geconfronteerd kunnen worden met een hogere belasting in box 3. Als dit gecombineerd wordt met de mogelijkheid om de waarde van de KEW af te kopen en te gebruiken om de hypotheekschuld te verminderen, ontstaat eveneens een prikkel om af te lossen. Hierdoor kunnen immers de extra lasten worden vermeden. Uiteraard moet het wel mogelijk gemaakt worden dat de KEW in zijn geheel zonder sanctie voor aflossing wordt aangewend. Dit veronderstelt overigens wel dat het rendement op de KEW na aftrek van de box 3-heffing lager is dan de nettohypotheekrente, wat niet in alle gevallen zo zal zijn. Door deze variant zal de huidige asymmetrie tussen verschillende spaarvormen worden opgeheven. Consequentie van deze variant is dat er twee systemen van hypotheekrenteaftrek gedurende dertig jaar naast elkaar bestaan en dat hypotheekhouders die een volledig aflossingsvrije hypotheek hebben of nog maar zeer kort via een KEW sparen niet of zeer beperkt zullen aflossen.

4 Weekblad fiscaal recht oktober me voor hypotheekrenteaftrek op een gegeven moment voor iedereen gaat gelden, maar dat zou ook uitgesteld kunnen worden tot een overgangsperiode van tien jaar. In dat geval zal een aanzienlijk deel van de bestaande KEW s reeds zijn afgelost (en wordt het onderscheid tussen variant 1b en 3b gradueel). 4 Duiding van de diverse varianten In de onderstaande tabel zijn indicatief de belangrijkste plus- en minpunten van de varianten weergegeven. Variant 1a grijpt vooral aan bij de problematiek van restschulden en doet weinig aan het schuldenprobleem. Daarvoor zijn de overige varianten relevant. Indien het fiscaal-juridische argument dat het ongewenst zou zijn om twee regimes lange tijd naast elkaar te laten bestaan zwaar wordt gewogen, zou de voorkeur uit kunnen gaan naar variant 1b. Deze variant heeft ook als voordeel dat het een substantiële bijdrage levert aan de schuldenproblematiek. Voor degene die niet beschikken over een KEW, treedt evenwel een aanzienlijke stijging van maandlasten op en dit zou ten koste kunnen gaan van de huizenprijzen en daarmee van de doorstroming. Variant 3b zadelt de uitvoering op met de afwikkeling van de bestaande polissen en lijkt daarom slechts na een (forse) overgangsperiode realiseerbaar. Indien echter het economische argument van de ongelijke behandeling tussen insiders en outsiders zo snel mogelijk moet worden verkleind, dan kan de voorkeur uitgaan naar variant 2. In deze variant wordt immers de nieuwe aangroei van de KEW als aflossing beschouwd en daarmee wordt rechtsongelijkheid tussen bestaande en nieuwe gevallen beperkt zonder dat daar een (forse) stijging van de maandlasten tegenover staat. Deze variant is wel uitvoeringstechnisch zeer gecompliceerd ook omdat een extra regime voor de aftrek wordt toegevoegd. Indien erg wordt gehecht aan het argument dat de maandlasten grosso modo gelijk blijven, dan biedt variant 3a soelaas. Ook deze variant kan ertoe leiden dat de gespaarde gelden uit de KEW gebruikt gaan worden voor aflossing en dat het schuldenprobleem (enigszins) wordt verkleind. Nadeel is wel dat twee regimes voor de hypotheekrenteaftrek gedurende lange tijd langs elkaar blijven bestaan en dat de bestaande regels voor de KEW worden gewijzigd. Uitgaande van een substantiële vermindering van de schuldenproblematiek en een verbetering van de doorstroming ligt daarom een gelijkschakeling van bestaande en nieuwe gevallen in de rede. 5 Mogelijkheden buiten KEW om aflossen te stimuleren Uitvoering Vermindering Maandlasten Doorstroming schulden Variant a Variant 0/ / b Variant -- 0/ Variant -/0 2 0/ a Variant -/0/ / b Legenda: + = pluspunt ten opzichte van de huidige situatie; ++ = groot pluspunt enz. 1 Afhankelijk van wanneer de hypotheek is begonnen. 2 Afhankelijk van wanneer het nieuwe KEW-regime begint. Tabel 1. Plus- en minpunten van varianten Op de eerste plaats is nodig om de bijleenregeling te bezien. Omdat de rente op een hypotheekschuld alleen aftrekbaar is als men de overwaarde van de verkochte woning gebruikt bij aankoop, wordt overbelening voorkomen. Maar deze regeling zorgt er wel voor dat mensen met het oog op een mogelijke verhuizing hun schuld niet willen aflossen en kan daarmee contrair werken aan de varianten uit het vorige onderdeel. Ook vanwege de administratieve lasten verdient het aanbeveling om te bezien of de bijleenregeling kan worden afgeschaft of te bezien of de vermindering van deze beperking bij aflossing (voor de einddatum) te overwegen. Voorts is het denkbaar om het eigenwoningforfait te koppelen aan de resterende hypotheekschuld (een soort Hillen-II). Daarbij moeten we ons wel realiseren dat de laatste suggestie de uitvoering compliceert en tot budgettaire derving leidt. Er zijn eveneens mogelijkheden buiten de IB om de bestaande hypotheekhouders te bewegen tot aflossing. Zo bevatte het bijna-akkoord van het Catshuis een voorstel tot een bonus voor lopende hypotheken die extra aflossen. Concreet werd voorgesteld om tot 2020 de na aflossing resulterende fiscale eigenwoningschuld te verhogen met 50% van de omvang van de extra aflossing (Ministerie van AZ (2012)). 7 Deze bonus leidt volgens onderliggende berekeningen tot een (beperkte) budgettaire opbrengst voor de overheid. 8 Daarnaast kan de boetevrije aflossingsmogelijkheid van bestaande hypotheken worden verhoogd van 10% naar 20% per jaar en de schenkingfaciliteit gericht op schuldaflossing eigen huis worden uitgebreid. Onder de huidige regeling mogen ouders hun kinderen tot de leeftijd van veertig jaar belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning. In het bijna-akkoord van het Catshuis is voorge- 7 Ministerie van AZ (2012). Toelichting maatregelen, (Dit betreft dus de toelichting pakket maatregelen van het Catshuisberaad tussen VVD, CDA en PVV). 8 De budgettaire opbrengst bedraagt 5 mln. in 2013, 5 mln. in 2014 en 4 mln. in 2015.

5 1288 Weekblad fiscaal recht oktober 2012 steld om de schenkingsfaculteit uit te breiden van naar en de leeftijdsgrens voor de ontvangende partij te verhogen naar 45 jaar. Voorts is door Schonis (2012) 9 voorgesteld om de regeling ook voor kleinkinderen te laten gelden. Schonis (2012) wijst er ook op dat een specifieke aanwending van de schenkingsfaculteit voor een bepaald doel (aflossing van een hypothecaire schuld) administratief complex is en juridisch kwetsbaar kan zijn. Meer in zijn algemeenheid geldt dat voorstellen om de marginale belastingtarieven naar beneden te krijgen, zoals een sociale vlaktaks, de prikkels voor overbelening in het fiscale systeem wegnemen en daarmee tot aflossen aanzetten. Een sociale vlaktaks verdient ook vanuit andere overwegingen aanbeveling (zie Gradus (2009)). 10 Ook kan de positie van starters op de woningmarkt versterkt worden door aanpalend beleid. Daarbij is het denkbaar om starters in 35 of 40 jaar hun woning te laten aflossen. Als de aflossingstermijn op veertig jaar wordt gesteld betekent dit dat de facto 50% is afgelost na dertig jaar (zoals ook eerder bepleit door Bovenberg en Schoenmaker (2012)). 11 In dat geval zal er dus geen verzwaring van de maandlasten voor nieuwe woningbezitters optreden. Nadeel is wel dat de budgettaire opbrengst fors lager zal worden dan in het ingeboekte bedrag uit het Lenteakkoord. Ook kunnen vergelijkbaar met Duitsland initiatieven worden genomen om bouwsparen voor de aanschaf van de woning fiscaal te faciliteren en wordt ook gewezen op de mogelijkheid om de bestaande regels voor starters minder strak te interpreteren. 12 Deze startersmaatregelen grijpen overigens niet aan bij de bestaande schuldenproblematiek H. Schonis (2012). De schenkbelasting en de komende lastenverzwaring, ftv 2012, mei 2012, p R. Gradus, De charme van eenvoud: naar een sociale vlaktaks en een loonbegrip, WFR 2009/1103, p L. Bovenberg en D. Schoenmaker, Een betere woningmarkt in zes stappen, 23 februari De mogelijkheden voor banken om rekening te houden met de specifieke situatie van huishoudens (comply or explain) zijn sinds de invoering van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van augustus 2011 sterk ingeperkt. Afwijken van de gedragscode is een uitzondering geworden (de AFM ziet hierop toe). De risico-inschatting van bankiers heeft plaatsgemaakt voor een juridische inschatting van de toezichthouder. Het nadeel is echter dat bankiers niet meer op grond van hun kennis en kunde een inschatting kunnen maken van het risico. De gehanteerde normen zijn zodoende strenger dan nodig. Vooral starters kunnen door deze aanscherpingen veel minder lenen dan in het verleden. Hun lagere leencapaciteit zet de prijzen aan de onderkant van de markt onder druk, die doorwerkt naar boven. 13 Voor de doorstroming is ook het dichten van de kloof tussen kopen en huren van belang (zie R. Gradus en E. van Hijum, Verkiezingen gaan te weinig over problemen op de woningmarkt, 7 september 2012). 6 Conclusies Het is van groot belang dat de woningmarkt in beweging komt en er meer afgelost gaat worden op onze hypotheekschulden. De afspraak om voor nieuwe gevallen de fiscale aftrek te beperken tot een annuïtair aflossingsschema grijpt bij het laatste aan maar heeft wel als nadeel dat het insider-outsiderproblematiek vergroot en daarmee de woningmarkt onvoldoende in beweging brengt en de schuld van bestaande gevallen ongemoeid laat. Een andere behandeling van de KEW biedt mogelijkheden om de woningmarkt in beweging te brengen. Door het KEWsaldo aan te wenden voor tussentijdse aflossing van de lening wordt de doorstroming bevorderd. De niet-doorstromende hypotheekhouder heeft echter weinig prikkels om de gespaarde gelden te gebruiken, zodat de schuldenproblematiek daarmee niet wordt opgelost. Daarvoor bevat dit artikel vier varianten. Zo is het denkbaar de verdere aangroei van de KEW als aflossing van de hypotheekschuld te beschouwen. De stijging van de maandlasten is beperkt, indien de hoofdsom van de hypotheek wordt verminderd door de aflossing. Dit betekent wel dat een nieuw regime wordt toegevoegd. Ook is een uitvoeringstechnisch minder gecompliceerde variant denkbaar, waarbij de aflossing van de KEW wordt gecombineerd met een overgang in de tijd naar een annuïtaire stand. De KEW kan dan gebruikt worden om de stijging van de maandlasten te beperken. Tevens is een variant mogelijk waarin de vrijstelling van de KEW vervalt. Indien de beide regimes voor de aftrek blijven bestaan, dan is de prikkel tot aflossen beperkt en blijft het insideroutsiderprobleem bestaan. Gebaseerd op een duiding van diverse varianten lijkt een gelijkschakeling van bestaande en nieuwe gevallen met een aanzienlijke overgangsperiode, zodat reeds een aanzienlijk deel van de bestaande kapitaalverzekeringen is afgelost, het meest voor de hand te liggen. Daaraan voorafgaand is het aanbevelingswaardig om tussentijdse aflossing mogelijk te maken. Dit beleid om de woningmarkt in beweging te brengen zal aan kracht winnen, indien het gecombineerd worden met aanpalend beleid dat het aflossen verder stimuleert en/of de positie van starters verstevigt. Hierbij verdient het aanbeveling om de bijleenregeling aan te passen. Meer structureel is een beleid om overbelening tegen te gaan via een verlaging van de marginale tarieven of een sociale vlaktaks aanbevelingswaardig. De budgettaire opbrengst van een (mogelijke) beperking kan daarvoor gebruikt worden.