Aandachtspunten in de eigenwoningregeling bij doorstromen

Transcriptie

1 U aangeboden door: Aandachtspunten in de eigenwoningregeling bij doorstromen Rob Timmermans MFP

2 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 2

3 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 3

4 Overgangsrecht Overgangsrecht (bestaande) eigenwoningschuld Overgangsrecht KEW, SEW en BEW Art. 10bis.1 Art. 10bis.2 Bij doorstromen voortzetten KEW of aflossen op EWS? 4

5 Voorbeeld Man en vrouw hebben (50%/50%) woning en BEWS ,- Waarde woning ,-, waarde KEW ,- Einde relatie: de woning wordt verkocht De man koopt een andere woning, de vrouw gaat huren Opties KEW (gevolg?) 1. Samen aflossen op EWS 2. Toebedelen aan man en aflossen Art. 10bis.6 lid 1 3. Toebedelen aan man (fiscaal voortzetten) 4. Toebedelen aan vrouw Art. 10bis.6 lid 2 5

6 Uitkering KEW bij doorstromen 2008: woning wordt gekocht, EWS ,- met KEW 2018: woning wordt verkocht voor ,-. Waarde KEW ,- Aankoop nieuwe woning, akten verkoop en koop op dezelfde datum Met ,- wordt restschuld afgelost, ,- op spaarrekening Gevolg? Rentebestanddeel in volledige uitkering is belast. Met de uitkering moet de eigenwoningschuld en/of restschuld zoveel mogelijk worden afgelost. Belastingdienst-Inkomstenbelasting (publicatie november 2017) Vragen en antwoorden over gewijzigd fiscaal beleid en wetgeving met betrekking tot de KEW, SEW, BEW en BHW-kapitaalverzekering per 1 januari 2013, 1 januari 2017 en 1 april 2017.

7 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 7

8 Verhuisregelingen (fiscaal) Van oud recht naar oud recht ( uiterlijk in het volgende kalenderjaar) Van nieuw recht naar nieuw recht (voortzetten aflossingsschema) Van oud recht naar nieuw recht (beperkte periode aftrek, aflossen in 30 jaar) Art. 10bis.1 lid 3 Art c lid 3 Art c lid 4 8

9 Voorbeeld verhuisregeling doorstromen Man koopt op 1 mei 2010 woning, BEWS is ,- Op 12 juni 2013 wordt verbouwd, aanvullende EWS ,- Op 17 december 2016 wordt woning verkocht voor ,- De schuld is op dat moment ,- ( , ,-) Op 2 januari 2018 wordt nieuwe woning gekocht voor ,- Gevolg? ,- aflossingsplicht! (360 maanden, 281 maanden aftrek) ,- volgen aflossingsschema (in max. 319 maanden) 9

10 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 10

11 De aflossingsverplichting Mutaties art c Contractuele verplichting (art a) aflosvorm (resterende) looptijd (resterende) schuld op toetsmoment Art a 11

12 De aflossingsverplichting in maanden Annuïteitenhypotheek afgesloten op 9 maart 2013, duur 30 jaar Verhuizing op 6 maart 2018, hypotheek wordt overgesloten, resterende schuld ,- Tevens aanvullende financiering ,- voor verbouwing Constructie? ,- aflossen in max.: 360 ( ) = 301 maanden ,- in max. 360 maanden

13 De (contractuele) aflossingsverplichting Aankoop woning op 1 mei 2014 Lineaire EWS, hoofdsom ,- looptijd 20 jaar. Verhuizing op 1 mei 2018 Stand EWS dan ,-. Extra financiering voor verbouwing ,- Wens klant: Zo laag mogelijke maandlast. Wat adviseer je? ,- annuïtair in 312 maanden ,- annuïtair in 360 maanden contractueel! 13

14 Aflossingsverplichting bij doorstromen Bij nieuwe EWS: éérst wordt de schuld met de kortste resterende maximale looptijd in aanmerking genomen Voor nieuwe hogere EWS (boven laatste omvang schuld) geldt weer maximale looptijd van 360 maanden Als bij verkrijging krachtens erfrecht een tot EWS behorende schuld van een van de partners overgaat op andere partner gaat ook aflossingsschema over op die andere partner.

15 Nieuwe EWS en aflossingsverplichting (A) 19 mei 2014: Annuïteitenhypotheek, 30 jaar (koop woning) (B) 22 oktober 2015: Lineaire hypotheek, duur 20 jaar (badkamer) (C) 5 april 2017: Annuïteitenhypotheek, duur 30 jaar (uitbouw) De woning wordt verkocht op 2 januari De schulden bedragen op dat moment nog: (A): ,-, (B): ,- en (C): ,- EWS op nieuwe woning is ,-. Wat wordt de constructie? (A) ,- 317 mnd, (B): ,- 334 mnd, (C): ,- 352 mnd (resterende AS: ,- en 352 maanden)

16 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 16

17 De aflossingsstand bij aflossing EWS ( ,-) op 1 mei 2014, met annuïtair aflosschema Op 20 oktober 2017 bedraagt schuld nog ,- Op dat moment aflossing uit eigen middelen ,- Op 20 juni 2018 EWS bedraagt EWS nog ,- Op dat moment aanvullende lening ,- voor verbouwing Doel: financiering verbouwing met zo lang mogelijk aflosschema. Hoe ziet constructie hypotheek uit ná financiering verbouwing? ,- resterende duur tot 1 mei ,- ten minste annuïtair in maximaal 360 maanden 17

18 De aflossingsstand bij verhuizen Aankoop woning en financiering op 15 maart 2014 Woning wordt verkocht op 25 oktober 2017 EWS op dat moment ,- Na korte periode van huur wordt nieuwe woning gekocht Nieuwe hypotheek wordt afgesloten met duur 30 jaar, maar feitelijk gaat afgelost worden in 25 jaar Deze hypotheek ( ,-) passeert op 2 januari 2018 Kwalificeert de schuld als eigenwoningschuld? ,- kwalificeert als EWS Is reparatie mogelijk? Art d 18

19 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 19

20 Resterende periode renteaftrek Bij bestaande EWS Verleden vanaf (hoe zit het met aflossingen?) Bij aflossingsschema nieuwe EWS Loopt mee af met aflossingen Bij aflossingsschema, waarbij vorige schuld BEWS Rekening houden met aftrekverleden over bestaande EWS 20

21 De aflossingsstand bij verhuizen en lagere EWS 3 februari 2013: woning wordt gekocht Financiering met annuïteitenhypotheek, duur 30 jaar 19 juli 2017: woning wordt verkocht voor ,- EWS bedraagt dan ,- 19 juli 2017: financiering oude woonboerderij ( ,-) 5 mei 2018: financiering renovatie woning ( ,-) 2 november 2018: financiering dakkapellen ( ,-) Hoe is constructie EWS en resterende duren leningdelen? : ,- 308 mnd.; (AS = ,-); : ,- 308 mnd.; vanaf mnd ,- 360 mnd. Art d 21

22 Aflossen op BEWS of op nieuwe EWS? Keuzemogelijkheid voor aflossing op bestaande of op nieuwe EWS Bij EWS met leningdelen met verschillende fiscale regimes, mag belastingplichtige bepalen welk leningdeel hij aflost

23 Aflossen op de oude of de nieuwe EWS 1 mei 2008: voor aankoop woning wordt aflossingsvrije EWS ,- afgesloten en een KEW 1 mei 2013: aanvullende annuïteitenhypotheek voor verbouwing van ,-, duur 30 jaar 1 mei 2018: met KEW ( ,-) wordt deel EWS afgelost De resterende annuïtaire schuld is dan eveneens ,- 1 mei 2019: Aankoop nieuwe woning, EWS wordt ,- Wat is het verschil in constructie van de nieuwe EWS als: 1. in 2018 met KEW de bestaande EWS is afgelost 2. in 2018 met de KEW de lineaire EWS heeft afgelost 23

24 310 K 34 K 30 K 24 jaar 30 jaar 240 K

25 34 K 30 K 240 K

26 310 K 30 jaar 240 K

27 Aandachtspunten bij doorstromen Overgangsrecht Verhuisregelingen Aflossingsverplichting Aflossingsstand Resterende periode renteaftrek Bij partners Bepalen aandeel in de eigenwoningschuld 27

28 Aandeel in de eigenwoningschuld Door brief Wiebes, d.d. 14 april 2017 is verwarring ontstaan! Verhouding EWS volgt verhouding verwerving eigendom, dit geldt ook voor de leningdelen. Bij inbreng eigen middelen ontstaan vergoedingsrechten EWR in álle situaties (samenwonen, algehele gemeenschap van goederen, beperkte gemeenschap) voor partner met verkochte woning Kenmerk

29 Aandeel in de eigenwoningschuld Man en vrouw kopen woning voor ,- (50%/50%) Man heeft vorig jaar zijn woning verkocht, zijn BEWS was ,- EWR bij verkoop was ,- Man brengt dit bedrag in bij aankoop nieuwe woning Voor de aankoop wordt schuld afgesloten van ,-, bestaande uit annuïtair en ,- aflosvrij Hoe wordt het aandeel in de nieuwe EWS bepaald? 29

30 Aandeel in de eigenwoningschuld Man Vrouw Schuld (50%) Schuld (50%) % ann. hyp % ann.hyp % afl. vrij % afl. vrij Verwerving Verwerving Af: EWR /- EWS Hans EWS Irene (box ,-) (box ,-) De gezamenlijke EWS bedraagt ,-. 30

31 Staatssecretaris Menno Snel Twee aspecten Toepassing bijleenregeling waardoor deel schuld niet als EWS kan worden aangemerkt, terwijl EWR wel volledig wordt ingezet voor financiering gezamenlijke woning Niet volledig kunnen voortzetten van bestaande EWS, omdat schuld fiscale partner, die pas na 1 januari 2013 eigen woning verkrijgt onder aflossingsregime valt. Dit bij fiscale partners in bepaalde gevallen tot niet-beoogde aftrekbeperking leiden 31

32 Besluit Menno Snel, d.d Goedkeuring dat eigenwoningverleden van beide partners bij helfte wordt verdeeld over beide partners De goedkeuring geldt m.i.v Voorwaarden a. Partners kopen eigen woning aan in 50%-50%-verhouding en gaan schuld(en) voor financiering woning eveneens in die verhouding aan. b. Beide partners doen beroep op goedkeuring door EWR en de eigenwoningrente op deze manier in aangifte(n) op te nemen. c. Beide partners zijn akkoord met volgende consequentie: toepassing goedkeuring door zodanig opnemen EWR en eigenwoningrente in aangifte(-n) geldt ook voor latere jaren. Verdeling bij helfte van eigenwoningverleden van één of beide partners kan niet meer worden herzien of teruggedraaid in later belastingjaar

33 Besluit Menno Snel, d.d (nr ) Bijzonderheden Is andere verdeling nog mogelijk? (bijv. ieder behoudt eigen eigenwoningverleden ) Alleen bij woning in eenvoudige gemeenschap middels een draagplichtovereenkomst! Bij andere eigendoms-/schuldverhouding dan 50%/50% kan beoordeling belastingdienst worden gevraagd. Resultaat?

34 Samen woning kopen met partner Aandachtspunten bij aankoop woning, samen met een partner met eigenwoningverleden Brief van 14 april 2017, Kamerstukken I , (Eric Wiebes) Besluit van 30 januari 2018, Staatscrt / (Menno Snel) Een korte casus. Een nieuw (fiscaal) begin samen?

35 Casus aandeel in de eigenwoningschuld Man en vrouw kopen woning voor ,- (50%/50%) Man heeft vorig jaar zijn woning verkocht, zijn BEWS was ,- (5 jaar renteaftrek gehad), vrouw is starter EWR bij verkoop was ,- Man brengt dit bedrag in bij aankoop nieuwe woning Voor de aankoop wordt schuld afgesloten van ,-, bestaande uit annuïtair en ,- aflosvrij Hoe wordt het aandeel in de nieuwe EWS bepaald? 35

36 Samen woning kopen met partner 3 mogelijkheden 1. Situatie volgens de huidige wettelijke regeling (versie Wiebes) 2. Situatie op basis van goedkeurend besluit (Menno Snel) 3. Op basis van een draagplichtovereenkomst tussen partners (alléén mogelijk bij eenvoudige gemeenschap ) Deze keuze heeft direct invloed op de aftrekbare kosten én op de renteaftrek over de eigenwoningschuld!

37 Samen woning kopen met partner 1. Situatie volgens huidige wettelijke regeling (versie Wiebes) Schuld man Schuld vrouw % ann. hyp % ann. hyp % aflosvrij % aflosvrij Verwerving Verwerving Af: EWR /- EWS EWS (!) Man ,- box 3, vrouw box 3, EWS is ,-.

38 Samen woning kopen met partner 2. Situatie op basis van goedkeurend besluit (Menno Snel) Schuld man Schuld vrouw % ann. hyp % ann. hyp % aflosvrij % aflosvrij Verwerving Verwerving Af: EWR /- Af: EWR /- EWS EWS EWS samen Ieder heeft BEWS van

39 Samen woning kopen met partner 3. Situatie o.b.v. draagplichtovereenkomst (voorbeeld) Schuld man Schuld vrouw Aflosvrij Annuïtair Verwerving Verwerving Af: EWR /- EWS EWS EWS samen Ieder heeft en houdt zijn/haar eigen eigenwoningverleden.

40 Besluit Menno Snel, d.d Gevolgen van gebruikmaking van de goedkeuring Mogelijkheid fiscale situatie te optimaliseren Op de keuze kan niet worden teruggekomen Bij verbreking partnerschap behoudt ieder de fiscale situatie zoals ontstaan door gebruikmaking goedkeuring Partners winnen of verliezen deel eigenwoningverleden Terugwerking tot 2013, gezamenlijk verzoek ambtshalve correctie op definitieve aanslagen IB (tot 5 jaar terug)

41 Besluit Menno Snel, d.d (nr ) Bijzonderheden Bij andere verhouding dan 50%/50% geldt goedkeurend besluit niet. Beoordeling door belastingdienst. Resultaat? Andere verdeling is dus mogelijk (bijv. ieder behoudt eigen eigenwoningverleden ), maar niet voor gehuwden in de nieuwe gemeenschap van goederen. Én dit moet worden overeengekomen (draagplichtovereenkomst!) Gebruikmaking van de goedkeuring gebeurt door het op die wijze invullen van de IB-aangiften door partners.

42 Hoe geef je de keuze aan op de IB-aangifte? Belastingplichtigen doen géén beroep op het besluit indien zij in IB-aangifte: De vraag of de overwaarde (EWR) helemaal is gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbouwing andere woning (hoofdverblijf) met Nee beantwoorden. Een deel van de schuld als box 3 schuld aanmerken. Bij het vaststellen van hoogte totale EWS dienen zij vervolgens, als géén afspraken zijn gemaakt over interne draagplicht, rekening te houden met zgn. niet voorziene aftrekbeperking.

43 Hoe geef je de keuze aan op de IB-aangifte? Belastingplichtigen doen wél beroep op het besluit indien zij in IB-aangifte: De vraag of de overwaarde (EWR) helemaal is gebruikt voor de aankoop, onderhoud of verbouwing andere woning (hoofdverblijf) met Ja beantwoorden. De volledige schuld aan te merken als EWS. Vervolgens hoeven zij geen rekening te houden met de zogenaamde onvoorziene fiscale knelpunten.

44 Hoe geef je de keuze aan op de IB-aangifte? BD: Partners kunt ook gezamenlijk een EWS aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.

45 Hoe geef je de keuze aan op de IB-aangifte? Belastingplichtigen die andere afspraken maken over de onderlinge verhoudingen t.a.v. gezamenlijk aangegane geldlening dienen te kiezen voor Nee bij de vraag of de overwaarde (EWR) helemaal is gebruikt. Door de afspraken vast te leggen in draagplichtovereenkomst kunnen zij, zonder gebruik te maken van het besluit, de gehele lening als EWS aanmerken. Zij kiezen in de aangifte dus voor Nee en voeren de volledige schuld op als eigenwoningschuld.

46 Leuker kunnen we het niet maken?

47 Bedankt voor je aandacht! Meer informatie over Impact Opleiding & Training? IinkedIn: groep Impact Opleiding & Training