Notitie hoogbouw N ij m e g e n boven de boomgrens. Gemeente Nijmegen oktober 2003

Transcriptie

1 Notitie hoogbouw N ij m e g e n boven de boomgrens Gemeente Nijmegen oktober

2 N ij m e g e n boven de boomgrens Op weg naar een beleidskader voor hoogbouw in Nijmegen Aanleiding voor deze notitie over hoogbouw in Nijmegen is gelegen in het feit dat in ook in Nijmegen hoogbouw steeds vaker onderwerp van gesprek is. In de eerste plaats vanuit de politieke context van het collegeaccoord waarin gesproken wordt over intesief meervoudig ruimtegebruik. Voorts kwam de vraag vanuit de Raad of en hoe hoogbouw hierin een rol kan spelen. Tevens spreekt men over identiteit van de stad, van de verschillende wijken en buurten en over leefbaarheid. Binnen dit kader past ook het Kansenboek, waarin een flexibel perspectief wordt gegeven voor toekomstige ontwikkelingen in Nijmegen. De doorwerking van het Kansenboek benoemt een aantal ruimtelijke thema s, die voor een visie op de hoogbouwmogelijkheden in Nijmegen van belang zijn: Sterke wijken, Vitale werkgebieden, Stadsrand en stadspoorten, Stad aan het water, Knopen, Groen in de stad, Stedelijke dragers en Beeldkwaliteit. In een aantal lopende plannen is eveneens hoogbouw opgenomen. Ook vanuit andere hoeken wordt hoogbouw steeds weer op de agenda gezet. Zo worden er met grote regelmaat ideeen gepresenteerd voor hoogbouw op allerlei locaties, zoals onlangs vanuit de markt voor de omgeving van het station en bij de prijsvraag voor plein 44. Om enig kader te bieden aan dergelijke initiatieven en de samenhang te kunnen waarborgen spreekt deze notitie zich uit over de kansen en mogelijkheden voor hoogbouw en de toetsingscriteria voor realisatie. 2

3 Nijmegen boven de boomgrens Hoogbouw Inleiding Al eeuwenlang bouwen mensen bouwwerken die ver boven het maaiveld uittorenen. Kerken, kastelen, stadstorens en kathedralen werden ingezet om zich boven het omliggende land uit te laten rijzen. Dit gebeurde vaak puur uit oogpunt van veiligheid, maar voornamelijk ook om de heersende macht te demonstreren en met de metershoge torens een machtig gebaar te maken. Al in de middeleeuwen probeerden steden elkaar de loef af te steken met de hoogste toren. Een dergelijke strijd speelt zich nu ook af tussen Frankfurt (met op dit moment het hoogste gebouw van Europa, 300 meter) en Londen dat een kantoor van 390 meter gaat realiseren. Eeuwen later werden hoge bouwwerken ingezet om een compacte stad te bewerkstelligen. Manhattan te New York is het voorbeeld van hoog stedelijkheid waar al vanaf het begin van de 20 e eeuw aan gebouwd wordt. Een enorme bouwmassa die omschreven kan worden als, een verzameling van elkaar beconcurrerende, hoogst individuele architectonische expressies. Van nabij gezien samenklonterend tot een amorf geheel maar op enige afstand uitsplitsend in een unieke skyline waarin elke toren weer zijn eigen silhouet heeft, geeft deze stad een uitermate imponerend aanzicht. San Gimignano New York vóór 11 september 2001 Niet voor niets is de stad op deze locatie letterlijk de hoogte in gegaan Op plaatsen die om diverse redenen enorm in trek zijn wordt de grond schaarser. Deze grondschaarste is een van de voorwaarden voor het creëren van kwalitatief hoogwaardige hoogbouw. Om elke duurgekochte vierkante meter grond ten volle te benutten moet de bebouwing wel de lucht in gebouwd worden. London Ground Zero nieuwe invulling Er wordt gezegd dat geslaagde hoogbouw vanzelf nieuwe hoogbouw aan trekt. De wolkenkrabber werd ook bij uitstek gebruikt om te imponeren en te concurreren met de buren. Dit heeft wel betekend dat elke nieuwe toren weer hoger moest zijn dan alle bestaande. 3

4 Deze manier van stedenbouw en architectuur bedrijven ondervond in Europa naast de wens om zelf ook hoge gebouwen te gaan ontwerpen en realiseren ook scherpe kritiek: de Amerikaanse schaal zou naar het barbaarse der kolossaalheid gaan. Frankfurt In Nederland werd hoogbouw tot de jaren negentig vooral geassocieerd met goedkope galerijflats die weinig bijdroegen aan de stedenbouwkundige context waarin ze geplaatst waren. Vanaf de jaren negentig is de status van hoogbouw geheel veranderd. Met het oog op een intensiever gebruik van de ruimte en het werken aan een compacte stad is hoogbouw als middel aangewend. Om deze hoogbouw aantrekkelijk te maken is er in gezet op de kwaliteit hiervan. Dit heeft geleid tot ranke woon- en kantoortorens in binnenstedelijk gebied die ook daadwerkelijk positief bijdragen aan de stad en het stedelijk leven op architectonisch, stedenbouwkundig, economisch en het sociale vlak. Amsterdam De economische groei van de afgelopen jaren en vooral die in de dienstensector heeft geleid tot de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen. De keuze voor hoogbouw van vooral grote instellingen en bedrijven is dan niet alleen ingegeven vanuit bouweconomie en efficiënt grondgebruik, maar ook vanwege de behoefte zich te profileren. De locatie op een representatief en markant punt is in dat geval vanzelfsprekend ook een voorwaarde. Rotterdam 4

5 Nederland Rotterdam Hoogbouw is vaak een beladen begrip dat voor iedereen een andere ervaring oproept. Het begrip hoogbouw wordt, bijna afhankelijk van de gemeentegrootte, situatie verschillend gedefinieerd. Vanaf 4 bouwlagen (Veendam), 5 bouwlagen (Zutphen) tot zones hoger dan 70 meter, hoger dan resp. 100, 150 en 250 meter in Rotterdam. Vaak ook wordt hoogbouw gerelateerd aan de boomgrens (o.a. Arnhem). tot ca. 20 meter, een hoogte die nog voelbaar is op maaiveld en een relatie heeft met de hoogte van natuurlijke elementen. Hoogbouw is tegenwoordig niet alleen meer voorbehouden aan de 4 grootste steden van Nederland. Inmiddels is het item hoogbouw in veel, ook middelgrote steden aan de orde van de dag. Steden als o.a. Tilburg, Den Bosch, Groningen en Eindhoven spreken in hun plannen over echte hoogbouw. In Tilburg wordt binnenkort de hoogste woontoren van Nederland opgeleverd (Westpoint, ca. 142 meter). Deze gemeenten hebben hiervoor beleidsnota s vastgesteld, waarmee een antwoord wordt gegeven op de vragen waar hoogbouw in de stad op zijn plaats is. Wat is de betekenis van hoogbouw voor de stad en voor de directe (leef/woon) omgeving? Wat is überhaupt hoogbouw te noemen in de context van de betreffende stad, welke gradatie zijn te onderscheiden. Wat zijn de criteria waaraan een locatie moet voldoen om geschikt te worden geacht voor hoogbouw. Kortom: welke voor- en nadelen brengt het met zich mee en wat voor beleid moet er gevoerd worden ten aanzien toekomstig te realiseren hoogbouw? Eindhoven Tilburg 5

6 Utrecht Breda Den Haag Dordrecht Leeuwarden 6

7 Nijmegen anno 2003 (kaartje in bewerking) 7

8 Nijmegen Ook in Nijmegen zijn de afgelopen jaren bouwwerken neergezet, die qua maat afsteken bij het bestaande in de stad. Voor de toekomst zijn er diverse woon- en kantoortorens gepland. Naar aanleiding van het voorgaande is er allereerst een inventarisatie gemaakt van de bestaande (middel)hoogbouw in Nijmegen. Definitie hoogbouw Zoals vermeld wordt de definitie van hoogbouw gerelateerd aan de stedenbouwkundige context, de situatie waarin men de hoogbouw beschouwt. Op het niveau van steden betekent dit dat er schaalverschillen te onderscheiden zijn, bijv.: Veendam hoger dan 4 lagen Zutphen hoger dan 5 lagen Rotterdam zones hoger dan 70, 100, 150, 250 meter Den Bosch hoger dan 25 meter L tot 60 meter XL meter XXL hoger dan 80 meter Arnhem ca. 20 meter 7 lagen boomgrens Voorstel is om voor Nijmegen de navolgende indeling te hanteren: Typologieën De gebouwen die in deze twee categorieën vallen kunnen worden onderscheiden in vier gebouwtypologieën Kerken en Torens van historische gebouwen Woongebouwen Kantoorgebouwen Industrie, Schoorstenen en (Infrastructuur)masten Bedrijven De inventarisatie heeft plaats gevonden op basis van de hoogte van de bebouwing en de te onderscheiden functies: woningbouw, kantoorbouw, industrie en historische gebouwen met torens. Uit de inventarisatie blijkt dat in de oude stad en het oostelijk deel van de stad, uitgezonderd de spoorzone, weinig tot geen sprake is van middel- of hoogbouw. De hoogste gebouwen zijn hier voornamelijk kerktorens en torens van andere historische gebouwen. Deze steken als kaarsjes boven de stedelijke koek uit. De spitsen van de torens geven de stad identiteit en zijn bepalende elementen bij de herkenbaarheid van de stad. 2 3 lagen, al dan niet met kap laagbouw 4 8 lagen (ca m.) middelhoogbouw hoger dan 8 lagen (ca.25 m.) hoogbouw mogelijk nog onder te verdelen (zie Den Bosch) 8

9 Westelijke uitbreidingen In de jaren 60 en 70 komt de (middel)hoogbouw steeds meer in beeld in de vorm van grote woningbouwflats die (slechts) een hoogte hebben van maximaal 12 lagen. Deze zijn gelegen in de westelijke uitbreidingen van de stad. Stationsgebied en centrum Ook het gebied tussen de oude stad en het spoor wordt gaandeweg meer het domein van de hoogbouw, zowel woning- als kantoorbouw. In deze zone regeert echter nog steeds de middelhoogbouw met hier en daar een uitschieter naar hoogbouw van 14 lagen. Heijendaal Op het universiteitsterrein Heijendaal valt een groot deel van de gebouwen onder middelhoogbouw, maar er zijn ook diverse gebouwen met 12 lagen. In Heijendaal staat ook het hoogste gebouw van Nijmegen, de Erasmustoren met 22 lagen. 9

10 Brabantse Poort De afgelopen 15 jaar is de Brabantse Poort ontwikkeld tot entree van de stad en wordt geaccentueerd door een kantoortoren van 17 lagen maar bevat hoofdzakelijk middelhoogbouw met als voornaamste functie kantoren. Kanaalhavens In het gebied van de kanaalhavens zijn nog enkele in het oog vallende hoogbouwwerken gesitueerd. Dit zijn diverse schoorstenen, de Electriciteitscentrale (Electrabel) en de hoogspanningsmasten. Knopen en overgangen 10

11 Stedenbouwkundige hoogbouwtypologieën De inventarisatie leidt tot het onderscheiden van verschillende stedebouwkundige hoogbouwtypologieën. Punten Solitaire hoogbouw, zonder enige relatie met overige hoogbouwwerken Solitaire hoogbouw, omgeven door laagbouwmassa s als de Stevenskerk in de binnenstad (oriëntatiepunten, iconen) Conclusies uit de analyse Hoofdstructuur Structurerende lijnen die nu door hoogbouw begeleid worden zijn: - Het Maas-Waalkanaal - De Waal Het Spoor richting Venlo De Graafseweg en de spoorlijn Nijmegen- Den Bosch Van Apelterenweg en Van Schuijlenburgweg Vlakken Hoogbouw geclusterd als wand ter accentuering van bijv. verkeerspleinen als de Brabantse Poort. Hoogbouw geclusterd in de vorm van een central business district als bij de Spoorzone en Brabantse Poort Lijnen Hoogbouw op een ruime manier geclusterd op een campus als bij Heijendaal. (Ziekenhuis, Universiteit en Hogeschool) Hoogbouw langs of in het verlengde van lange assen ter begeleiding van bijvoorbeeld invalswegen als de Graafseweg, voornamelijk bij de overgangen. Clusters De belangrijkste hoogbouwclusters zijn op dit moment gesitueerd rond de knopen: Centrum / Stationsomgeving Heijendaal Winkelsteeg Brabantse Poort 11

12 Aanleidingen voor hoogbouw Programmatisch: Volkshuisvesting - Wonen - Woonmilieus. Nijmegen is overwegend een laagbouwstad. Tweederde van de mensen, die een woning zoeken wil dat ook. Dat wil zeggen dat bij hoogbouw nauwkeurig gekeken moet worden naar de juiste locatie en de directe omgeving ervan. De grootste doelgroep voor hoogbouw wordt gevormd door één- en tweepersoons huishoudens, die waarde hechten aan de directe nabijheid van openbaar vervoer, (centrum)voorzieningen, een goede autobereikbaarheid en ook identiteit en (vooral de laatste jaren) architectonische kwaliteit. Vaak behoren zij ook tot de groep 50 plus, die een laatste stap in de wooncarriere wil / kan maken waarbij de mogelijkheid tot een zorg op maatconcept aanwezig is. De hoogste verdiepingen zijn vaak het meest in trek, vanwege het uitzicht.. Interessant zijn de torens waarbij de onderste 7 á 8 verdiepingen voor andere functies dan wonen (bijv. kantoren) worden ingezet en alles daarboven woonverdiepingen zijn. Overigens zijn ook andere meer levendige functies juist in de plint van de begane grond gewenst. De relatie van het gebouw met zijn omgeving, het maaiveld moet integraal onderdeel uitmaken van het ontwerp. Initiatieven komen, zoals in het begin gezegd van corporaties, ontwikkelaars, bedrijven en de politiek. -Kantoren Hoogbouw wordt in de kantorenmarkt geassocieerd met status. Op representatieve plekken verschijnen representatieve kantoren. Vaak trekken deze elkaar aan en ontstaat er een compacte clustering van hoogbouw, die ook een betekenis of symboolwaarde kan hebben als uitdrukking van stedelijkheid, intensief ruimtegebruik en moderniteit. -Bedrijven Grootschalige productiebedrijven (Philips bijvoorbeeld) hebben vaak bedrijfsgebouwen die aanmerkelijk hoger zijn dan de gemiddelde bedrijfshallen op bedrijventerreinen. Vanuit de intensivering van het ruimtegebruik zou ook in deze sector onderzocht moeten worden of meer stapeling en dus hoogbouw mogelijk is. Te denken valt bijvoorbeeld aan groothandelsactiviteiten. Op deze manier kan ook op bedrijventerreinen worden geïntensiveerd en kunnen ruimtelijke accenten worden aangebracht. Op een aantal plaatsen in ons land zijn reeds vanuit het intensiever ruimtegebruik op bedrijfsterreinen, met name in de autobranche, showrooms over meerdere lagen ontwikkeld. Ruimtelijke structuur Vanuit de ruimtelijke invalshoek levert hoogbouw een bijdrage aan de verduidelijking van de structuur van de stad. Het is een middel om de structuur begrijpelijker te maken door bijvoorbeeld landmarks op kruisingen van structuurdragers / lange lijnen te situeren. Het draagt bij aan de identiteit en de belevingswaarde en de leesbaarheid van de stadsplattegrond. Knopen van openbaar vervoer vormen aanleiding tot intensivering van het ruimtegebruik en daarmee tot clustering van hoogbouw en functiemenging. -Identiteit Hoogbouw kan een bijdrage leveren aan de identiteit van de stad, de wijk, maar ook op buurtniveau. De verschijningsvorm / architectuur / beeldkwaliteitis van belang voor het imago. Voor hoge gebouwen was dit vaak negatief vanwege de massaliteit, uniformiteit en herhaling. In de context van een betere economische situatie wordt meer kwaliteit geboden dan in het verleden met meer aandacht voor vormgeving, waardoor het gaat functioneren als een icoon voor de stad, maar evenzeer voor de wijk. Hoogbouw raakt meer en meer verlost van zijn taboe en wordt steeds meer gezien als inspiratie en als kans. -Belevingswaarde Hoogbouw kan op een aantal manieren worden beleefd. Op stedelijk en landschappelijk niveau wordt het beeld van de stad van buitenaf in het bijzonder bepaald door de heuvelrug en de bebouwing met de erboven uit stekende naalden en schijven als sculpturaal silhouet. Deze beleving is voornamelijk van buitenaf vanaf de naar de stad leidende wegen. Op het niveau van de wijk en buurt wordt de beleving vanaf ooghoogte veel meer van belang. Het standpunt van de waarnemer is hier belangrijk. Naast de visuele beleving speelt ook de emotionele beleving een grote rol bij de acceptatie en waardering bij uiteindelijke realisatie. Het maatschappelijk draagvlak wordt vaak minder zodra realisatie in de directe omgeving van de eigen woonsituatie dichterbij komt. Verder is het duidelijk dat dit eerder speelt in complexe bestaande stedelijke situaties dan op plekken waar meer vrije ruimte beschikbaar is. 12

13 Behalve stedenbouwkundig ruimtelijke factoren speelt ook de cultuur-historische context hierbij een rol. Iedere ontwikkeling zal hieraan worden getoetst. Te onderscheiden zijn 1. Stedelijke dragers (structurerende lijnen): Stadsas, stadsring, zuid west rand (ring A73), spoorzone, kanaalzone en groeneverbindingslijnen. Nieuwe hoogbouw in Nijmegen Kansenboek In het Kansenboek worden o.a. potentiele ontwikkelingszones aangegeven op basis van genoemde ruimtelijke thema s. Hoogbouw levert binnen dit kader een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke structuur en daarmee aan de identiteit van de stad. Bijgaande kaarten geven aan welke zones en locaties zeer geschikt worden geacht voor hoogbouw in de maximale variant. Met een duidelijke accentfunctie, uitstekend boven de huidige in Nijmegen maximaal gerealiseerde hoogte. Verder worden een aantal zoekgebieden aangeduid waarbinnen zomogelijk hoogbouw als intensivering een plaats kan krijgen. Een aantal van deze gebieden zijn momenteel in studie, zoals de bedrijventerreinen en het hart van Dukenburg. Bovenstaande neemt niet weg dat in andere delen van de stad geen hoogbouw gerealiseerd kan worden. Dit zal echter altijd nauwgezet worden gespiegeld aan de totale context van de plannen voor het betreffende gebied en aan de actualisering van de bestemmingsplannen. St 1 13

14 2. Knooppunten en overgangen van de ruimtelijke dragers, met mogelijkheden voor solitaire hoogbouw als markering (iconen) 3. Gebieden (vlakken), die als zones mogelijkeheden bieden voor clustering van hoogbouw, vooral gekenmerkt door de aanwezigheid of nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer

15 Kansen voor hoogbouw 15

16 Kansen voor hoogbouw Woningbouwlocaties Verdichting in de stad. Een onderzoek naar woningbouwlocaties in de bestaande stad (januari 2003) leverde tot en met 2006 zo n 3000 nieuw te bouwen woningen op. Het merendeel van deze plannen zit al in een programmering en slechts een klein deel valt uit te voeren als echt hoge hoogbouw. Potentiele nieuwe locaties zou op korte termijn nog een s 2000 woningen op kunnen leveren, waarvan een deel in de genoemde ontwikkelingszones valt en dus in hoogbouw kan worden uitgevoerd. Criteria Als we de grens voor hoogbouw stellen op 8 lagen en hoger dan kunnen we stellen dat plannen met gestapelde bouw tot die hoogte zullen worden getoetst aan de criteria (richtlijnen en randvoorwaarden) horend bij de context van de locatie, mede in relatie tot het bestemmingsplan. -Programmatisch Programmatisch zal gekeken worden of en hoe de nieuw te ontwikkelen hoogbouw past binnen de ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt (vraag/behoefte en aanbod, categorieën) en de Nijmeegse woonmilieukaart. -Maatschappelijk Maatschappelijk zal getoetst moeten worden of er draagvlak (te creeeren) is voor de realisatie van hoogbouw in Nijmegen. Door inwoners van Nijmegen kennis te laten maken met het fenomeen hoogbouw in al zijn facettten kan een mogelijk negatief imago worden omgezet naar een meer positief beeld. Te denken valt ondermeer aan een tentoonstelling over hoogbouw, een ideeënprijsvraag en een debat, gewijd aan dit thema. -Ruimtelijk Boven deze hoogte zal naast de functie als herkenningspunt en identiteitsdrager (ruimtelijke en esthetischeaspecten, stedelijk niveau), met name de invloed van de hoogbouw op de directe omgeving stedenbouwkundig moeten worden beoordeeld. Het begane grond niveau en de openbare ruimte zijn hierbij van groot belang. -Technisch Daarnaast vindt beoordeling plaats op fysische- en milieuaspecten als beschaduwing, windhinder, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid, maar ook ontsluiting en parkeerdruk. 16

17 17