JAARVERSLAG 2015 Bo-Ex

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2015 Bo-Ex Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 26 april 2016

2 Jaarverslag 2015 INHOUDSOPGAVE BLADZIJDE 1. Algemene gegevens 2 2. Voorwoord directie 3 3. Verslag van de raad van commissarissen 5 4. Jaar- en volkshuisvestingsverslag Missie en visie Bo-Ex en haar omgeving Voortgang realisatie Ondernemingsplan Prestatieafspraken Beschikbaarheid van de voorraad Wonen Leefbaarheid Woningkwaliteit en duurzaamheid Financiën Benchmark Organisatie Kwaliteit van Dienstverlening Risicobeheersing Personalia en bezoldiging Jaarrekening Overige gegevens Overzicht kerngegevens 159 Bijlage: BBSH Tabel

3 1 ALGEMENE GEGEVENS Naam : Stichting Bo-Ex 91 Gevestigd : Utrecht Kantooradres : Jan Cornelisz Maylaan GV Utrecht Postadres : Postbus GD Utrecht adres Website : stichting@boex.nl Datum oprichting : 28 juni 1907 Koninklijk Besluit toelating : nr. 501 d.d. 25 juli 1907 Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister : S Handelsregister : H Statuten d.d. : 5 maart

4 2 VOORWOORD DIRECTIE 2015 markeert een keerpunt in de historie van woningcorporaties. Op 1 juli van dit jaar werd de nieuwe Woningwet met bijbehorende regelgeving van kracht. Dit vormt het sluitstuk van een jarenlange discussie over de rol en de positie van de woningcorporaties in de Nederlandse samenleving. Het kernbegrip voor de woningcorporaties in de Woningwet is terug naar de kerntaak. Helder is omschreven waar de woningcorporaties voor staan namelijk voor de huisvesting van huishoudens met een bescheiden inkomen. Dit sluit exact aan bij de missie van Bo-Ex en ik vind het dan ook juist dat dit in de Woningwet zo is vastgelegd. Daarnaast is het een goede zaak dat de gemeente leidend is geworden in het lokale volkshuisvestelijke beleid en dat aan de huurdersorganisatie een volwaardige rol is toegekend. De woningcorporatie dient, op basis van de gemeentelijke Woonvisie, naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in Prestatieafspraken die tussen de gemeente, de huurdersorganisatie en de woningcorporatie worden gemaakt. Dergelijke Prestatieafspraken zijn in 2015 in Utrecht gemaakt. Dit zijn stedelijke Prestatieafspraken die zijn afgesproken tussen de gemeente, het platform van huurdersorganisatie De Bundeling en de gezamenlijk utrechtse woningcorporaties verenigd in de STUW. En daarnaast natuurlijk de Prestatieafspraken op het niveau van de individuele woningcorporatie. Nadat de gemeentelijke Woonvisie was uitgebracht heeft de gemeente een specifieke uitvraag aan de woningcorporaties gedaan. Toegespitst op deze uitvraag heeft iedere woningcorporatie een bod uitgebracht. Daarna is het overleg- en onderhandelingsproces begonnen waaraan onze huurdersorganisatie STOK steeds heeft deelgenomen. Eind november hebben de gemeente en Bo-Ex overeenstemming bereikt over de Prestatieafspraken Helaas kon onze huurdersorganisatie STOK niet instemmen met de afspraken omdat zij vond dat zij toch niet een volwaardige rol hebben kunnen vervullen. Jammer genoeg heeft de STOK zich daarbij niet uitgesproken over de inhoud van de Prestatieafspraken. Dit is te meer spijtig omdat naar mijn mening veel zaken zijn afgesproken die ten goede komen aan onze huurders. De betaalbaarheid van woningen voor huishoudens uit de doelgroep heeft onze eerste prioriteit. Met het oog daarop hebben wij voor deze woningen in 2015 een inflatievolgend huurbeleid gevolgd. De extra ruimte die de Rijksoverheid bood om de huren te verhogen hebben wij niet benut. Daarnaast hebben wij een gematigde huurprijsontwikkeling toegezegd voor de komende jaren. Zo zal Bo-Ex in 2016 de huren van de huishoudens in de laagste inkomenscategorie niet verhogen en leidt een nieuw huurprijsbeleid tot een structurele verlaging van de streefhuren. In onze woningvoorraad zal 70% van de woningen onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag blijven. In de Woonvisie is geconstateerd dat er een tekort is aan sociale huurwoningen dat oploopt tot circa woningen in Wij zetten ons in om dit tekort te verkleinen en de beschikbaarheid van woningen te vergroten door in de komende jaren bijna 240 woningen toe te voegen aan onze voorraad. Daarnaast wordt een pas op de plaats gemaakt met betrekking tot de liberalisatie van huurwoningen. Nu onze financiële positie is verbeterd gaan we in de komende periode weer nieuwe woningen bouwen. In eerste instantie om de woonlasten te beperken, zetten wij vol in op duurzaamheid. Wij blijven vasthouden aan ons uitgangspunt dat in 2020 onze woningvoorraad gemiddeld het energielabel B heeft. Op langere termijn streven wij een energieneutrale woningvoorraad na. Voor alle duurzaamheidsinvesteringen in naoorlogse woningen vragen wij geen huurverhoging aan de zittende huurder. Deze heeft dus na uitvoering van de maatregelen direct het voordeel van lagere woonlasten. In de wijk Leidsche Rijn gaan wij een project ontwikkelen met energieneutrale all-electric -woningen. Met betrekking tot de woningkwaliteit liggen wij op koers bij de uitvoering van het renovatieinvesteringsprogramma. Voor de komende jaren omvat dit in totaal woningen. Het uitgangspunt voor de kwaliteit van onze woningvoorraad hierbij is dat Bo-Ex woningen goed onderhouden, veilig, gezond en duurzaam zijn. 3

5 In de Aedes-benchmark hebben wij onze positie kunnen verbeteren. Dat lukte doordat wij kans zagen de huurderstevredenheid te verhogen. Daarnaast wisten wij onze bedrijfslasten nog verder te verlagen zodat Bo-Ex opnieuw behoort tot de categorie woningcorporaties met de laagste bedrijfslasten. In de benchmark behoren wij nu tot de groep achter de koplopers. De financiële positie van Bo-Ex is gezond. Aan de normeringen van het Waarborgfonds (WSW) en de Autoriteit (Aw) wordt ruimschoots voldaan. Daarmee stellen wij de financiering van het investeringsprogramma veilig. Ook beschouwd vanuit het meerjaren-perspectief blijft dit zo. Ik kijk met tevredenheid op het afgelopen jaar terug. Vooral omdat we hebben laten zien dat we er zijn voor onze huurders en voor de stad Utrecht. En dat is precies onze rol: dienstbaar zijn aan de Utrechtse samenleving! Utrecht, 26 april 2016 Johan Klinkenberg Directeur 4

6 3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Visie op toezicht De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de corporatie. Het toezicht richt zich vooral op het bewaken van de maatschappelijke doelstellingen passend binnen de statuten, visie en missie van de corporatie en uitgewerkt in het ondernemingsplan. Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de corporatie, naar het te behartigen maatschappelijk belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden, primair de (toekomstige) bewoners en de gemeente. Continuïteit bij het bereiken van deze doelstellingen is wezenlijk. Doelstelling van het interne toezicht is derhalve om de corporatie op de gekozen maatschappelijke koers te houden en te zorgen dat wordt geacteerd binnen de grenzen en normen van het externe toezicht van de overheid. De Raad van Commissarissen staat het bestuur gevraagd en ongevraagd met raad terzijde. Bij het toezicht is de Woningwet leidend en worden de Aedescode en de Governancecode woningcorporaties 2015 onderschreven en toegepast. Vergaderingen en besluiten In 2015 is de Raad van Commissarissen tien maal bijeen geweest. Daarbij was de bestuurder steeds aanwezig en in de regel ook de leden van het managementteam. Het betroffen vijf reguliere vergaderingen, twee vergaderingen gewijd aan de ontwikkeling van de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht voor de periode ; een regulier overleg met huurdersbelangenvereniging STOK; een vergadering gewijd aan de implementatie van de Woningwet en de Governancecode woningcorporaties 2015; en een vergadering gewijd aan het functioneren van de Raad. In de vergaderingen heeft de Raad verschillende besluiten genomen, waaronder de volgende: - Het terugtreden vaststellen van de heer L. Markensteyn als voorzitter van de Raad van Commissarissen; - De benoeming van de heer J. de Leeuw als voorzitter van de Raad van Commissarissen; - De benoeming van de heer E. Meijerman als vice voorzitter; - De benoeming van mevrouw H.M.A. van Duin als commissaris; - De benoeming van de heer J. Pars tot commissaris; - Het terugtreden vaststellen van de heer J. Pars als commissaris wegens indiensttreding bij een woningcorporatie; - De goedkeuring van het Jaarverslag en de Jaarrekening over 2014; - De bezoldiging van de Raad van Commissarissen; - De benoeming van de accountant; - De eerstkomende evaluatie van de accountantsdiensten aanwenden om een nieuwe accountant te selecteren; - De schenking accepteren van 50 gewone aandelen en één prioriteitsaandeel in de Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.; - In te stemmen met het aanbod aan de gemeente op haar Woonvisie inzake de Prestatieafspraken ; - De vaststelling van het Treasurystatuut / Beleggingsstatuut; - In te stemmen met de investering in groot onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen van 97 Rietveldwoningen zijnde fase 2 van 4 in de wijk Hoograven te Utrecht; - De vaststelling van de profielschets voor de Raad van Commissarissen; - De vaststelling van een profielschets en de instelling van een selectiecommissie voor de werving van een commissaris; - De vaststelling van de visie op toezicht; - Het besluit tot de instelling van een auditcommissie; - Het besluit tot de instelling van een remuneratiecommissie; 5

7 - Het besluit de Governancecode Woningcorporaties 2015 in zijn geheel en zonder uitzondering toe te passen; - De vaststelling van de besluiten van de directie die onderworpen zijn aan de goedkeuring van de Raad; - De vaststelling van de prestatie-indicatoren voor de directie voor 2015, zijnde het Jaarplan 2015; - De vaststelling van het Jaarplan voor 2016 en de Meerjarenprognose voor ; - Het goedkeuren van de Prestatieafspraken Het besluit tot conversie van de huidige erfpachtcontracten naar eeuwigdurende erfpacht contracten. Naast deze besluiten zijn tal van onderwerpen in de Raad besproken. De belangrijkste waren: - de ontwikkeling van de nieuwe vijfjarige prestatieafspraken met de gemeente en de samenwerking daarin met STOK; - de implementatie van de Woningwet met de duiding daarvan voor de governance, de toetsingskaders en de scheiding Daeb - niet-daeb; - de implementatie van de Governancecode Woningcorporaties 2015; - het uitbreiden van de verkoopvijver om met de opbrengst daarvan te investeren in nieuwbouw. Andere onderwerpen waren onder andere het accountantsverslag, de managementletter en de Assurancerapporten van de accountant, de kwartaalcijfers, de voortgang van de realisatie van het Ondernemingsplan. Aan het bestuur zijn geen persoonlijke leningen, garanties of dergelijke verstrekt en er zijn geen transacties aan de orde geweest die geleid hebben tot tegenstrijdige belangen van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Zelfevaluatie De vergadering over het functioneren van de Raad zou in eerste instantie in het teken staan van zelfevaluatie. Aangezien echter sinds april 2014 drie nieuwe leden tot de Raad zijn toegetreden heeft de bijeenkomst in het teken gestaan van de persoonlijke drijfveren van de leden van de Raad, afgezet tegen de eigen groepsdynamiek en de interactie met de bestuurder en diens managementteam. Dit naar analogie van de Management Drives methodiek die in 2014 en 2015 over alle medewerkers van Bo-Ex is uitgerold. De bijeenkomst stond onder leiding van een externe gespreksleider. De bijeenkomst en de resultaten daaruit zijn tevens aangewend om de profielschets van de te werven vijfde commissaris aan te scherpen. Jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 22 april 2015 goedkeuring verleend aan de jaarrekening en het jaarverslag over 2014, inclusief het volkshuisvestingsverslag. Hiermee handelt de Raad in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening is opgesteld door de directie en goedgekeurd door de accountant. Eerder heeft de Raad de accountant, KPMG Accountants N.V., opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. De accountant heeft zijn bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex 91 is opgenomen in de Controleverklaring van de onafhankelijke accountant. Taken van de Raad De Raad let bij zijn toezichthoudende taak in het bijzonder op: - De realisatie van de maatschappelijke doelstellingen van de organisatie; - De strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; - De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - Het kwaliteitsbeleid; - De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - De financiële positie van de organisatie; - Het financiële verslagleggingsproces; - Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen; - Het verwerken van nieuwe wetgeving in het beleid en de organisatie; - De relatie met belanghouders, de gemeente Utrecht en de huurders in het bijzonder. 6

8 De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie. De werkwijze van de Raad is uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan , het Jaarplan en de daarbij behorende Meerjarenbegroting. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van STOK, de huurdersbelangenvereniging van Bo-Ex. Deze commissarissen hebben in de loop van 2015 verschillende bijeenkomsten van STOK bijgewoond. Voor zover van belang hebben zij hierover kort verslag gedaan aan de Raad of hebben zij de directie geïnformeerd. Deze commissarissen zijn, evenals de andere commissarissen, onafhankelijk in hun functioneren. Het rechtstreekse contact met de bewonersorganisatie wordt als een waardevolle aanvulling gezien op de rapportages en de beleidsstukken van de directie. Zo wordt ook door de Raad voeling gehouden met de bewoners. Samenstelling van de Raad van Commissarissen In 2015 zijn twee commissarissen afgetreden. Helaas heeft de voorzitter, de heer L. Markensteyn, eind januari 2015 om gezondheidsredenen zijn functie per direct neer moeten leggen. De Raad is de heer Markensteyn veel dank verschuldigd voor zijn inzet en grote betrokkenheid bij de organisatie. De heer Markensteyn is op 5 januari 2016 overleden. De heer P. van Gool trad op 27 maart 2015 af na het bereiken van zijn maximale zittingstermijn. In de vergadering van december 2014 heeft de Raad een tijdelijke selectiecommissie benoemd voor de werving van een nieuwe commissaris, bestaande uit de heren De Leeuw en Meijerman. Tevens heeft de Raad de profielschets vastgesteld. De commissie heeft een voordracht gedaan aan de Raad om de vacatures, die ontstonden na het vertrek van de heren Markensteyn en Van Gool, in te vullen. De kandidaten zijn op een openbare wijze geworven door plaatsing van een advertentie in enkele landelijke dagbladen. De twee ontstane vacatures zijn uit een selectie van 62 kandidaten ingevuld door mevrouw H.M.A. van Duin en de heer J. Pars. Beiden zijn benoemd in de vergadering van 22 april De heer Pars ging enkele weken later een dienstbetrekking aan bij een woningcorporatie en daarmee ontstond een onverenigbaarheid. De heer Pars trok zich terug als commissaris. Besloten is om de werving wegens de daardoor ontstane vacature eind 2015 te starten. De samenstelling van de Raad van Commissarissen van Bo-Ex en het rooster van aftreden is ultimo 2015 als volgt: Naam Datum Datum Datum einde benoeming herbenoeming zittingstermijn Leeuw MBA, J. de, drs Meijerman, E Veldhuijsen, C. drs Duin, H.M.A. van, drs Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit jaarverslag. De Raad kent ultimo 2015 geen commissies voor specifieke onderwerpen zoals een audit- of remuneratiecommissie. Wel is besloten die in 2016 in te stellen. De voorzitter van de Raad heeft geen Overlegvergadering van de Ondernemingsraad en de directie bijgewoond. Door het plotselinge afscheid van de heer Markensteyn in januari 2015 is de per april benoemde opvolger de heer De Leeuw niet in de gelegenheid geweest een Overlegvergadering in 2015 bij te wonen. De beoordeling van het functioneren van de directie is aan hem gemandateerd. Door de voorzitter zijn regelmatig gesprekken met de directie gevoerd, maar door omstandigheden is een formeel beoordelingsgesprek in het verslagjaar niet gevoerd. 7

9 Onafhankelijkheid Door de Raad is in 2015, met name bij de benoeming van nieuwe commissarissen en tijdens de vergadering over het functioneren van de Raad, vastgesteld dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling 3.27 van de Governancecode Woningcorporaties Eveneens is geconstateerd dat in 2015 geen sprake is geweest van transacties of besluiten waarbij leden van de Raad en/of de directie belangen hadden of hebben. Verder is gebleken dat in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling er geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Honorering Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. Daarna is door de minister een Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld en ingevoerd met specifieke (herziene) bezoldigingsmaxima. De bezoldiging van de leden van de Raad is op basis hiervan vastgesteld. De bezoldiging van de directie past in de overgangsregeling van de WNT. Een overzicht van de bezoldiging van de leden van de Raad is opgenomen in de jaarrekening. Permanente educatie (PE) De commissarissen zien hun toezichthouderschap als een vak, waarvoor ze zich regelmatig bijscholen om effectief te zijn en te blijven. Zowel in de praktijk van good governance als in de ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting in het algemeen en de volkshuisvestelijke opgave van Bo-Ex in het bijzonder. Hierbij gaat het om het geheel van vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag die nodig zijn om de verantwoordelijkheden en taken als interne toezichthouder effectief te kunnen uitvoeren. Het PE-systeem, waarmee de ALV van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) op 18 november 2014 heeft ingestemd, kan in dat opzicht worden gezien als een formalisering van het feit dat VTWleden hun eigen permanente educatie als corporatiecommissaris en die van hun RvC serieus nemen. De commissarissen van Bo-Ex zijn allen lid van VTW. Ieder dient in twee jaar tijd 10 PE-punten te behalen. Voor 2015 hebben de toezichthouders van Bo-Ex het volgende aantal PE-punten behaald. Naam Behaalde PE-punten 2015 Te behalen PE-punten 2016 Leeuw MBA, J. de, drs Meijerman, E Veldhuijsen, C. drs Duin, H.M.A. van, drs De Governancecode Woningcorporaties volgend, voldoet ook de bestuurder aan het Aedes Reglement Permanente Educatie. Voor 2015 heeft de bestuurder 37 punten behaald. Het Reglement PE schrijft voor dat de bestuurder 108 punten dient te behalen in drie jaar, startend per Ook in 2016 zal de bestuurder zijn permanente educatie voortzetten. Doorkijk naar 2016 In september 2015 is de implementatie van de Woningwet en de Governancecode woningcorporaties 2015 uitvoerig behandeld. Uitvoering gevend aan de wet en de code zal de Raad in 2016 besluiten over: - Statuten voor de toegelaten instelling en voor haar verbindingen; - Het reglement voor de Raad van Commissarissen; - Het reglement voor de auditcommissie en de benoeming van de leden van de commissie; 8

10 - Het reglement voor de remuneratiecommissie en de benoeming van de leden van de commissie; - Het reglement financieel beleid en beheer; - De administratieve scheiding Daeb/niet-Daeb; - Het bestuursreglement; - De toetsingskaders; - De Prestatieafspraken voor 2017 en voor Naast het voornoemde zal de Raad in 2016 haar werkgeverstaak expliciet invulling geven door de werving en selectie van een opvolgende directeur-bestuurder. De huidige bestuurder, de heer Klinkenberg, zal in februari 2017 zijn dienstbetrekking bij Bo-Ex beëindigen wegens het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Tot slot, in 2016 zal Bo-Ex haar derde visitatie ondergaan volgens de verplichte methodiek van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. De Raad ziet het rapport met vertrouwen tegemoet. Utrecht, 26 april 2016, Raad van Commissarissen: Drs. J. de Leeuw MBA, E. Meijerman, Drs. C. Veldhuijsen, Drs. H.M.A. van Duin. 9

11 4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 De missie en visie van Bo-Ex In het Ondernemingsplan heeft Bo-Ex haar missie en visie vastgelegd. Dit plan dateert reeds uit Bo-Ex zal in de eerste helft van 2016 een nieuw Ondernemingsplan vaststellen waarin wederom een (nieuwe) missie en visie zal worden opgenomen. De gemaakte Prestatieafspraken zullen hier een prominente plaats in krijgen. Missie In onderstaande missie wordt het motief van Bo-Ex beschreven, het antwoord op de vraag waarom Bo-Ex haar activiteiten verricht, waarom zij op aard is. Bo-Ex biedt als Utrechtse woningcorporatie betaalbaar en goed wonen in een leefbare en prettige woonomgeving. Dit doen we vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen en huishoudens die om andere redenen aangewezen zijn op de sociale huursector. Dat doen we in nauwe samenwerking met onze huurders en de gemeente. Bo-Ex vindt haar bestaansrecht in het verhuren van betaalbare woningen aan mensen die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Vaak zijn dit huishoudens met een laag inkomen, soms ook huishoudens met een zorg gerelateerde vraag. Dit wordt gedaan in een geografisch afgebakend gebied: de stad Utrecht. En dat doet Bo-Ex niet alleen: de belangrijkste belanghouders, de huurders en de gemeente, worden nadrukkelijk bij het beleid en de activiteiten betrokken. Visie Woningmarktdeskundigen zien een aantal punten waarop de woningmarkt tekort zou schieten, als er geen ingrijpen in de woningmarkt zou zijn. Woningcorporaties zijn heel goed in staat om de tekortkomingen van een vrije woningmarkt op te heffen. De tekortkomingen komen neer op de volgende punten. Voorzien in betaalbare woningen voor lage inkomens. Daarbij geldt, dat die woningen wel van goede kwaliteit moeten zijn. Door sterke doorwerking van de markt, kan het zijn dat goedkoop steeds meer zal tenderen naar klein. Goed hoeft ook niet per se het allerbeste te zijn. Maar wél, dat er geen belangrijke tekortkomingen zijn ten aanzien van gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. Toegankelijkheid verzekeren van die betaalbare woningen. Voor woningcorporaties zoals Bo-Ex moet het een wezenskenmerk zijn, niet aan risicoselectie te doen: iedereen is in principe welkom. Het kan wel heel verstandig zijn, om niet veel mensen met grote psychische problemen zonder begeleiding bij elkaar te zetten in gewone woningen. Ook kan het verstandig zijn, om mensen te adviseren een voor hen te dure woning niet te accepteren. Maar de basis moet zijn, dat corporaties bereid zijn iedereen die door omstandigheden een beroep moet doen op sociale huur, te huisvesten. Dat betekent dus ook, dat corporaties er goed in zouden moeten zijn, met mensen om te gaan, die extra aandacht vragen. Bereidheid tot investeren in zwakke wijken. Op winst gerichte ondernemingen investeren vooral daar, waar winst verwacht wordt. Niet waar problemen op hun staan te wachten. Zij vermijden daarom investeringen in achterstandswijken en dorpen die met krimp te maken krijgen. Woningcorporaties laten zich niet door winst leiden en investeren ook in zwakke wijken, om de kwaliteit van het wonen op (middel)lange termijn weer omhoog te krijgen. En daarbij hoeft het niet alleen te gaan om woningen, het kan ook gaan om maatschappelijk vastgoed of andere wijkgerichte voorzieningen. Er wordt wel eens geopperd, dat deze drie punten ook via aanbesteding door de bijvoorbeeld de gemeente geregeld zouden kunnen worden. Corporaties - en zeker Bo-Ex doen deze dingen echter vanuit een interne gedrevenheid. Het zit in de missie om deze dingen te doen. Daarom is het niet nodig om te bezien of iets in het aanbestedingscontract past en het laten wanneer het niet past. 10

12 Ambities en Prioriteiten De wereld brengt ook voor Bo-Ex veel onzekerheden met zich mee. Maar Bo-Ex blijft zich ten volste inzetten om de missie te volbrengen. De situatie van nu en straks vraagt er wel om, om scherpere prioriteiten te stellen. In principe wil Bo-Ex binnen de wettelijke kaders al haar ambities waarmaken, maar als keuzes moeten worden gemaakt dan zal de prioritering als volgt zijn: 1. Bo-Ex stelt haar verantwoordelijkheid voor de huidige huurders, met wie ze een contract heeft, voorop. Bo-Ex houdt de kwaliteit van het onderhoud en het sociaal beheer op peil. Het woongenot van de huurders of de kwaliteit van de dienstverlening houden de hoogste prioriteit, samen met het onderhoud. 2. Op de tweede plaats komt het op peil brengen van de woningvoorraad, daar waar deze aanwijsbare tekortkomingen vertoont. 3. Op de derde plaats volgt het investeren in de duurzaamheid van de woningvoorraad. Om maatschappelijke redenen, maar ook als preventieve maatregel tegen al te grote stijgingen van de woonlasten in de toekomst. 4. Op de vierde plaats de uitbreiding van de woningvoorraad. Er ligt nog steeds een flinke opgave om het woningtekort in Utrecht terug te dringen. Aan deze opgave kan pas worden gewerkt wanneer aan de andere drie geen afbreuk wordt gedaan. De mogelijkheden daartoe worden mede bepaald door de mogelijkheid om woningen te kunnen verkopen. Om de ambities waar te kunnen maken, zal het noodzakelijk zijn om goed te sturen op inkomsten en kosten. Dat kan o.a. door de huren te verhogen, het verkoopvolume te vergroten en de beheer- en onderhoudslasten te verlagen. Daarmee kan op termijn de verhuurdersheffing worden betaald, en hoeft niet van de huidige ambities af worden gezien. 11

13 4.2 Bo-Ex en haar omgeving Ontwikkelingen Woningwet Het afgelopen jaar is voor woningcorporaties een zeer belangrijk jaar geweest. Op 1 juli 2015 zijn namelijk de nieuwe Woningwet en het Besluit en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht geworden. Deze wet- en regelgeving vormden het sluitstuk van een jarenlange maatschappelijke en politieke discussie over de rol en positie van de woningcorporaties. Hierbij ging het met name over het werkdomein van de woningcorporaties, de verhouding met de gemeente en de huurdersorganisatie, de scheiding tussen sociale (Daeb-diensten van algemeen economisch belang)- en commerciële (niet-daeb) activiteiten en het interne en externe toezicht. Met betrekking tot het werkdomein heeft een sterke beperking plaatsgevonden tot de kerntaken: de Daebactiviteiten. Deze focus omvat het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en van bepaald maatschappelijk vastgoed en het uitvoeren van beperkte leefbaarheidstaken. Nieuwe niet-daeb activiteiten zijn weliswaar nog toegestaan maar onderhavig aan zeer strenge eisen waaronder een markttoets. Daarbij worden woningcorporaties verplicht een administratieve- of juridische scheiding aan te brengen tussen Daeb en niet- Daeb activiteiten. Sociale huurwoningen moeten in principe aan de doelgroep van woningcorporaties worden verhuurd: huishoudens met een inkomen kleiner dan ,- (prijspeil1 juli 2015). Huishoudens met recht op huurtoeslag moeten passend, tot de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, worden gehuisvest. Leefbaarheidsactiviteiten zijn strikt gedefinieerd en voorzien van een maximaal budget per woning per jaar. Ook voor maatschappelijk vastgoed dat tot de mogelijke Daeb activiteiten van een woningcorporatie behoort is een limitatieve lijst opgenomen. De positie van de gemeente is in de Woningwet meer sturend geworden. Woningcorporaties worden namelijk geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. De gemeente is echter niet verplicht een dergelijk beleid op te stellen en in dat geval is de woningcorporatie vrij een eigen beleid uit te voeren. Indien de gemeente wel een volkshuisvestingsbeleid heeft vastgelegd, bijvoorbeeld in een Woonvisie, dan is de woningcorporatie verplicht om over de uitvoering hiervan prestatieafspraken te maken. De huurdersorganisaties hebben door de invoering van de wet een stevigere positie gekregen. Zo zijn zij bij het overleg over het maken van prestatieafspraken een volwaardige partij geworden. Ook hebben de huurdersorganisaties instemmingsrecht gekregen over fusies en het oprichten van verbindingen. Daarnaast hebben zij het recht gekregen om minimaal een derde van de leden van de raad van commissarissen voor te dragen en hebben zij recht op een budget om trainingen te volgen en om deskundig advies en onderzoek in te huren. De grotere woningcorporaties (vanaf ongeveer woningen en afhankelijk van de jaaromzet) zijn verplicht om hun Daeb en niet Daeb activiteiten administratief te scheiden of juridisch te splitsen. Het conceptvoorstel hiervoor dient voor 1 januari 2017 aan de minister ter goedkeuring worden aangeboden voorzien van een zienswijze van de gemeente(n), de huurdersorganisatie(s) en het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal voor 1 april 2016 nadere regels bekend maken op basis waarvan zij het voorstel aan de minister zullen toetsen. Met betrekking tot het interne toezicht en governance zijn eveneens nadere voorschriften in de wet vastgelegd. Zo worden zowel aan bestuurders als commissarissen bij (her-)benoeming eisen gesteld aan de geschiktheid. Hierbij wordt gebruikt gemaakt, in analogie met de financiële wereld, van een Fit en propertest. (Her)benoeming kan uitsluitend plaatsvinden bij een positieve zienswijze van de minister. Tevens is uitgebreid vastgelegd welke bestuursbesluiten door de raad van commissarissen en/of de minister moeten worden goedgekeurd. Ook is de verplichting tot een vierjaarlijkse visitatie in de wet opgenomen. 12

14 Hetgeen hiervoor is beschreven is een greep uit de belangrijkste thema s die in de nieuwe wet- en regelgeving zijn opgenomen. De periode van 1 juli 2015 tot eind 2016 staat bij de woningcorporaties bijna volledig in het teken van de invoering van alle nieuwe voorschriften en vereisten. Om dit in goede banen te leiden heeft Bo-Ex een zogenaamd implementatieplan opgesteld met een daarbij behorende planning. Woningwaarderingsstelsel Op 1 oktober 2015 is een nieuw Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor zelfstandige huurwoningen van kracht geworden. Dit WWS meet de kwaliteit van een huurwoning aan de hand van punten. Het aantal punten dat een huurwoning heeft, bepaalt de maximaal toegestane huur van die woning. De belangrijkste wijziging in het stelsel is de invoering van de WOZ-waarde van een woning. Deze bepaalt voor gemiddeld 25% de maximale huurprijs. De WOZ-waarde vervangt in het stelsel een aantal onderdelen zoals de woonvorm en de woonomgeving. Ook de schaarstepunten zijn hiermee afgeschaft. Uiteraard heeft Bo-Ex voor alle zelfstandige woningen een nieuwe puntenwaardering opgesteld en dit aan de huurders medegedeeld. Indien door de nieuwe waarderingspunten de huur boven de maximale huur van de betreffende woning uitkwam is de huurprijs met ingang van 1 oktober 2015 verlaagd tot de maximale huurprijs. Sociaal huurakkoord In juni 2015 sloten de Woonbond en Aedes een Sociaal Huurakkoord voor de periode Met dit akkoord wilden partijen de jaarlijkse huurstijging beperken en de huurprijs sterker koppelen aan de kwaliteit van de woning. De huurverhoging is dan niet meer afhankelijk van het inkomen van de huurder. Omdat het ging om een gezamenlijk voorstel van huurders en verhuurders, werd gerekend op politiek draagvlak. Op het moment van samenstellen van dit jaarverslag was dit draagvlak niet gerealiseerd. De minister heeft begin 2016 een wetsvoorstel Doorstroming Woningmarkt aan de beide kamers van de Staten Generaal aangeboden. In dit wetsvoorstel is een aantal elementen uit het Sociaal Huurakkoord overgenomen Lokale ontwikkelingen Op lokaal niveau stond 2015 volledig in het licht van het maken van prestatieafspraken voor de periode Dit vloeide direct voort uit het gegeven dat de overeenkomst Bouwen aan de Stad (Prestatieafspraken ) eind 2015 afliep. In lijn met de bepalingen van de nieuwe Woningwet kwamen de gemeente Utrecht, de huurdersorganisaties (behalve de STOK) en de woningcorporaties tot overeenstemming over nieuwe afspraken. In de hoofdstukken en hoofdstuk 4.3 van dit jaarverslag, worden deze afspraken op stedelijk niveau en met betrekking tot Bo-Ex nader toegelicht Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda voor dit overleg wordt bepaald door de actuele onderwerpen die betrekking hebben op de relatie met de gemeente Utrecht, de Utrechtse huurdersorganisaties en het lokale volkshuisvestingsbeleid. In 2015 werd deze agenda gedomineerd door het proces van het maken van nieuwe Prestatieafspraken voor de periode Daarnaast is er aandacht geweest voor het invoeren van het passend toewijzen per 1 januari 2016 en de consequenties daarvan voor de woonruimteverdeling. De prestatieafspraken voor de periode zijn vastgelegd in Bouwen aan de Stad en zijn geldig tot en met 31 december Deze afspraken zijn gemaakt op stedelijk niveau. Daarnaast zijn per woningcorporatie bilaterale prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Utrecht. Ook deze liepen eind 2015 af. Eind 2014 is reeds door de gemeente, de Utrechtse bewonersorganisaties verenigd in De Bundeling en de STUW afgesproken om in 2015 nieuwe prestatieafspraken te maken voor een aansluitende periode van vier jaar. Ook nu weer parallel aan de te maken bilaterale Prestatieafspraken. 13

15 Bij de totstandkoming van de stedelijke prestatieafspraken is de werkwijze gevolgd zoals die is vastgelegd in de Woningwet die op 1 juli 2015 in werking trad. De lokale woonvisie is bij dit proces leidend. De woningcorporaties dienen namelijk met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Naast de inbreng die de Utrechtse woningcorporaties hadden bij het opstellen van de woonvisie heeft ook de STUW, vanuit een stedelijk perspectief, haar inbreng geleverd op de Actualisering woonvisie Utrecht. Op basis van die Woonvisie heeft de STUW een bod uitgebracht op de realisatie van de Woonvisie. De huurdersorganisaties van de individuele woningcorporaties en het overkoepelende bewonersplatform De Bundeling zijn intensief betrokken bij het tot stand komen van de Prestatieafspraken op stedelijk niveau Dit kreeg met name vorm door een drietal klankbordbijeenkomsten en de discussies met De Bundeling in het zogenaamde Drie Partijen Overleg en onderhandelingen in de Stuurgroepvergaderingen. De Bundeling heeft de Prestatieafspraken mede ondertekend. Wel hebben zij enige kanttekeningen gemaakt bij de gevolgde procedure. De Prestatieafspraken op stedelijk niveau kennen de volgende hoofdlijnen: - De gemeente Utrecht en de STUW gaan een nieuw systeem voor de prijzen bij gronduitgifte voor sociale woningbouw opzetten; - Tweederde deel van de meerwaardeafdracht bij verkoop van sociale huurwoningen zal door de gemeente worden geïnvesteerd in stedelijke (her)ontwikkeling van en duurzaamheid bij woningen van woningcorporaties; - De generieke gemeentelijke achtervang bij borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt gecontinueerd; - Gemeente en STUW gaan een experiment uitvoeren dat een betere verhouding tussen huurprijs en inkomen beoogt; - Er komt een coulanceregeling voor huurders met een inkomensdaling die door de servicekosten een huurprijs kennen boven de huurtoeslaggrens; - De omvang van de voorraad zelfstandige sociale huurwoningen per 1 januari 2020 zal naar verwachting ten minste woningen bedragen; - Een totaalbeeld wordt geschetst van de productieprogramma s van de Utrechtse woningcorporaties; - De gemeente en de STUW gaan overleggen over het aanleveren van voldoende geschikte nieuwbouwlocaties door de gemeente; - Gemeente en woningcorporaties delen de ambitie om op 1 januari 2020 een voorraad sociale huurwoningen te hebben met gemiddeld een energielabel B; tevens zal verder worden gewerkt aan de ontwikkeling en realisatie van zogenaamde Nul-op-de-meter-woningen ; - Bij nieuwbouw en ingrijpende renovaties wordt door de woningcorporaties het Politiekeurmerk Veilige Woning gerealiseerd; - Op basis van de gemeentelijke nota Wonen en zorg verbonden gaan gemeente, zorginstellingen en woningcorporaties samenwerken; - Gemeente en woningcorporaties gaan hun samenwerking op het vlak van huisvesting statushouders en de uitstroom Maatschappelijke Opvang intensiveren; - Onder voorwaarden mogen woningcorporaties meer woningen verkopen in wijken zoals Noord-Oost, Noord en Binnenstad; - Tot slot zijn afspraken gemaakt over de jaarlijkse cyclus van het maken van prestatieafspraken conform de bepalingen van de Woningwet. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) In dit platform overleggen de woningcorporaties uit Utrecht en omgeving, de zogenaamde U-16-gemeenten, met elkaar. Het platform kent thans 21 deelnemende woningcorporaties die gezamenlijk circa woningen bezitten in dit gebied. Besproken worden actuele thema s en de consequenties daarvan voor de woningcorporaties, de samenwerking met de gemeenten, de Provincie Utrecht en de lokale huurdersorganisaties. In 2015 is veel aandacht besteed aan de woonruimteverdeling en de Huisvestingsverordening, het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond, de taakstelling voor de huisvesting van statushouders, een mogelijke bredere samenwerking tussen de woningcorporaties en het proces van het maken van 14

16 prestatieafspraken aan de hand van het voorbeeld in Utrecht. Ook landelijke thema s staan op de agenda. Veel aandacht is besteed aan de (nieuwe) Woningwet en de invoering daarvan. Met name aan het passend toewijzen is veel tijd gewijd, zowel in de optiek van de woonruimteverdeling als van de effecten op de financiële positie van de woningcorporaties. In de RWU worden verder steeds de onderwerpen die de brancheorganisatie van woningcorporaties Aedes betreffen, besproken in aanwezigheid van een vertegenwoordiger van Aedes. Op deze wijze kan de band tussen Aedes en haar Utrechtse leden versterkt worden. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) SWRU is opgericht door de 26 woningcorporaties die, in het kader van de woonruimteverdeling, met elkaar samenwerken. De stichting treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet die belast is met de uitvoering van de woonruimteverdeling in de regio. Zij int tevens alle inkomsten, met name de inschrijfgelden, en doet alle uitgaven met betrekking tot het gemeenschappelijke deel van de woonruimteverdeling. De voorzitter van het bestuur van de SWRU vertegenwoordigt de woningcorporaties die tevens aandeelhouder zijn van WoningNet in gesprekken en discussies met die organisatie. Belangrijk gesprekspunt hierbij is het voornemen van WoningNet om een geheel nieuw ICT-systeem te bouwen dat de drie huidige systemen vervangt. Evenals in de RWU is ook in de SWRU veel aandacht geweest voor de gevolgen van het passend toewijzen zoals dit is verplicht in de (nieuwe) Woningwet. De woningcorporaties verenigd in de SWRU hebben hun werkwijze hierop met ingang van begin november aangepast. Uiteraard is hierover met de gemeenten uit de U-16 overleg over gepleegd en is een voorlichtingscampagne voor woningzoekenden opgezet. WoningNet N.V. Bo-Ex bezit slechts een zeer gering aandeel in WoningNet N.V., namelijk 1,4% van het geplaatste aandelenkapitaal. Dit aandelenkapitaal is volledig geplaatst bij woningcorporaties. Voor Bo-Ex is WoningNet, onder regie van SWRU, de uitvoerder van het regionale woonruimtebemiddelingssysteem. Bij WoningNet is veel aandacht voor innovatie van de dienstverlening aan de woningcorporaties. In haar strategie wil WoningNet een kostenverlaging realiseren, zowel voor haar zelf als voor de woningcorporaties met behoud van kwaliteit en flexibiliteit. Hiertoe dient er gekomen te worden tot een verdere standaardisatie van producten en diensten. Dit gebeurt in nauw overleg met de woningcorporaties. Eind 2015 is besloten om een nieuw woonruimtebemiddelingssysteem te ontwikkelen, nadat uit een marktverkenning was gebleken dat er in de markt geen oplossingen beschikbaar of in ontwikkeling zijn. Circa 240 woningcorporaties, waarvan er 106 aandeelhouder zijn, nemen diensten af van WoningNet. Het aantal woningen in het bestand bedraagt ruim De volgende gegevens zijn overgenomen uit het jaarverslag 2014 van WoningNet N.V.. Het jaarverslag 2015 is ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog niet beschikbaar. In 2014 werden ongeveer matches tot stand gebracht. wa Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming bedroeg ultimo ,-, verdeeld in gewone aandelen, elk nominaal 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal is groot ,- verdeeld in gewone aandelen, alle van 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. Het geconsolideerde eigen vermogen bedroeg eind ,-. De omzet in 2014 bedroeg 15,0 miljoen en dit jaar werd afgesloten met een negatief resultaat vóór belastingen van 0,2 miljoen. Overigens heeft WoningNet een solide financiële positie. De solvabiliteit bedroeg eind %, het eigen vermogen is bijna volledig vrij beschikbaar en er zijn geen schulden aan kredietinstellingen. Bo-Ex heeft geen leningen of garanties verstrekt aan WoningNet en er vindt geen inzet van bedrijfsmiddelen of personeel plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in WoningNet voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico s van haar deelname te beperken. B.V. Woonwagenexploitatie In deze vennootschap worden woonwagens en -standplaatsen in Utrecht en Nieuwegein geëxploiteerd. Deze zijn in bezit gekomen door overdracht van de gemeenten Utrecht en Nieuwegein. De aandelen zijn volledig in handen van drie woningcorporaties waaronder Bo-Ex. 15

17 Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt ,- bestaande uit 100 aandelen, elk van 180,- nominaal. Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt ,- verdeelt in 500 aandelen. Bo-Ex bezit 16 aandelen. De volgende gegevens zijn overgenomen uit het jaarverslag 2014 van B.V. Woonwagenexploitatie. Het jaarverslag 2015 is ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog niet beschikbaar. In 2014 is een agioreserve gevormd ter versterking van het eigen vermogen van ,-. Het eindresultaat over 2014 was nihil dankzij een exploitatiebijdrage uit de egalisatierekening van ,-. Het eigen vermogen ultimo 2014 bedroeg ,- negatief. De egalisatierekening bedroeg op dat moment ,-. De omzet in 2014 bedroeg ,-. Sinds 1 januari 2014 is het beheer in handen gegeven van een professionele beheerder. Na uitvoering van achterstallig onderhoud en een enkele vervangingsinvestering zal er vanaf 2015 sprake zijn van een sluitende exploitatie. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en vindt er geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V. In 2012 is Bo-Ex, op verzoek van de gemeente Utrecht, aandeelhouder geworden in deze vennootschap. Dit is destijds gebeurd door de overname van de aandelen van woningcorporatie SSH. Voor 1 juli 2015 heeft collega woningcorporatie en medeaandeelhouder Mitros haar aandelen aan Bo-Ex geschonken. Mitros vond haar betrokkenheid bij de wijk Lombok te klein en wilde het aantal deelnemingen verkleinen. Géén van de aandeelhouders in de vennootschap was bereid om de aandelen tegen betaling van de nominale waarde over te nemen. Daarop heeft Mitros, met instemming van de overige aandeelhouders de aandelen geschonken aan Bo-Ex die de schenking heeft aanvaard. Deze schenking vertegenwoordigt 1% van de uitgegeven aandelen in de vennootschap. Zij bestaat uit 50 gewone aandelen en één prioriteitsaandeel en kent een totale nominale waarde van ,40. Bo-Ex bezit ultimo % van de aandelen in de vennootschap. De vennootschap is een zogenaamde wijkontwikkelingsmaatschappij. Zij wil in de wijk Lombok de economische ontwikkeling stimuleren en de woonfunctie in dit gebied versterken. Dit doet zij door, waar nodig en mogelijk, panden te kopen en te verbouwen. In één enkel geval is (in 2015) besloten om een pand te slopen en te vervangen door nieuwbouw met een bedrijfsruimte op de begane grond en vier koopappartementen op de verdiepingen. Begin 2016 is hiervoor de officiële starthandeling door de wethouder Wonen van de gemeente Utrecht verricht. De vennootschap betreft een publiek-private samenwerking waarin de gemeente Utrecht 95% van de aandelen bezit. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van ,- verdeeld over aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedraagt ,-. De volgende gegevens zijn overgenomen uit het jaarverslag 2014 van Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.. Het jaarverslag 2015 is ten tijde van het opstellen van dit jaarverslag nog niet beschikbaar. Ultimo 2014 bedroeg de boekwaarde van de vaste activa ,-. De totale WOZ-waarde is door de gemeente Utrecht voor het jaar 2014 vastgesteld op ,-. De netto-omzet bedroeg in ,-. De exploitatie van het vastgoed kent een positief resultaat. Over 2014 bedroeg dit 6.306,- (na belastingen). Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding B.V. Deze Holding, waarvan Bo-Ex alle aandelen in bezit heeft, is opgericht in verband met de fiscale wetgeving voor woningcorporaties. De Holding kent drie dochtermaatschappijen. Slechts één hiervan is actief, namelijk Bo-Ex Dienstverlening B.V. In deze dochter is de exploitatie van de WKO-installatie van het complex Parc Transwijk ondergebracht. Het ligt niet in het voornemen om de activiteiten in deze dochter of de Holding verder uit te breiden. In 2015 bedroeg de omzet ,- en was het resultaat ,- negatief. 16

18 4.2.3 Verslaglegging over verantwoordingsvelden Het Besluit sociale huursector (Bbsh), dat nog van kracht was tot 1 juli 2015, onderscheidt zes verantwoordingsvelden waarop woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en zich verantwoorden. Dit zijn: - De kwaliteit van woongelegenheden; - De bijdrage aan de leefbaarheid; - Wonen en zorg; - Het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; - Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; - Het waarborgen van de financiële continuïteit. In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2015 haar kernactiviteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. Tevens verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend doelmatig heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen als bedoeld in MG en MG Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van leningen verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) voor huisvestingsprojecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantstelling is voort gevloeid uit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per ultimo 2015 bedroeg ,-. Gebleken is dat de werkzaamheden van DIGH geen toekomst meer hebben. In de jaarrekening is een reservering opgenomen van ,-. 17

19 4.3 Voortgang realisatie Ondernemingsplan In het Ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema s en de doelen tot en met 2015 vastgelegd. Met het afronden van 2015 wordt ook het Ondernemingsplan afgerond. In dit jaarverslag maken wij de balans op van vier jaar gericht werken aan de ondernemingsdoelen. Thema: Bedienen van de primaire doelgroep Doel 1 Doelstelling Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen. Resultaat 1. Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden 664,66 (prijspeil 2012) 2. Op 31 december 2015 heeft minimaal 70% van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn, als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent, volledig huurtoeslagtoegankelijk. 3. Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs. 4. Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren. 5. Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in overeenstemming te brengen met hun inkomen. 6. Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee de woonlasten, te beperken. De doelstelling is bereikt. Bo-Ex heeft een voorraad van woningen onder de 710,68 (prijspeil 2015). De doelstelling is bereikt. Het percentage is 79,0%. De doelstelling is bereikt. Wethouders van 16 gemeenten stemden in met de wijziging van de huisvestingsverordening met daarin een voorrangsregeling huur naar inkomen. De doelstelling is bereikt. De Bo-Ex website heeft een instrument, de Huur Wijzer, waarmee de kandidaat huurder een beeld kan krijgen van zijn financiële ruimte. De doelstelling is bereikt. Het instrument Huur Wijzer wordt gebruikt door de woonconsulenten om de huurder inzicht te verschaffen in zijn financiën. De aanleiding is vaak de oplopende huurachterstand. Deze huurders worden intensief benaderd. De doelstelling is geïmplementeerd. Er wordt complexgewijs een natuurlijk moment gekozen om woongedrag bespreekbaar te maken. Tijdens de oplevering van de renovaties van de complexen wordt veel informatie verstrekt en wordt bewust stil gestaan bij energiegedrag. 18

20 Thema: Bedienen van de primaire doelgroep. Doel 2 Doelstelling Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen. Resultaat 1. Bo-Ex streeft er naar op 31 december nieuwbouw woningen te hebben gebouwd. 2. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. De doelstelling is voor 66% gerealiseerd. 245 woningen zijn gerealiseerd. Door de invoering van de verhuurderheffing en door het inklappen van de markt voor koopwoningen, heeft Bo-Ex meerdere bouwplannen uitgesteld en/of overgedragen. De doelstelling is voor 78% gerealiseerd. 82 woningen zijn in de uitwerkingsfase gebracht. Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 1 Doelstelling Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad. Resultaat 1. Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart, of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht. 2. Bo-Ex streeft er naar op 31 december woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. 3. Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. 4. Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen. De doelstelling is ruimschoots bereikt. De doelstelling voor de 533 woningen is bereikt, zelfs met een surplus van 48 woningen. Van de tweede doelstelling, de 724 woningen, zijn er 96 gereed en 613 in uitvoering danwel is de voorbereiding afgerond en starten de werkzaamheden in 2016 en daarna. De doelstelling is opgeschort. Dit betreft de locatie Reitdiepstraat. Uitgesteld naar 2018 door de ingeklapte markt voor koopwoningen. De woningen dienen nu o.a. als wisselwoningen voor de renovaties. De doelstelling is bereikt. Het sociaal plan voor de Ivoordreef is in werking en de verhuizingen zijn gestart. De tijdelijke verhuringen gebeuren in eigen beheer. Nog slechts 22 oorspronkelijke huurders moeten uitgeplaatst worden. De doelstelling is bereikt. Er zijn 211 nieuwbouw woningen gerealiseerd. De doelstelling voor de koopwoningen is opgeschort Door de invoering van de Woningwet is de doelstelling geschrapt. 19

21 Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad. Doel 2 Doelstelling Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma. Resultaat 1. In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen. 2. Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. De doelstelling verloopt volgens planning. In 2015 zijn 460 labelstappen gerealiseerd. Daarbij zijn 398 woningen aangepakt / betrokken. 3. Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. 4. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid. (KEZ) De doelstelling is aangepast. De aanpassing is dat het stadsverwarmingsproject is losgelaten door de gemeente en daardoor door Bo- Ex. Het leverde geen energiebesparing op, noch een verlaging van de woonlasten voor de huurders. Bo-Ex blijft zich wel richten op energiebesparing van haar woningbezit en heeft inmiddels 3 projecten opgeleverd. 5. Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West. De doelstelling is geschrapt. De gemeente heeft dit voornemen volledig losgelaten in de wijk en Bo-Ex daarmee ook. Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 3 Doelstelling Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen. Resultaat 1. Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen. De doelstelling is in het voorjaar 2015 bereikt. De doelstelling wordt voortgezet in de Prestatieafspraken Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma. De doelstelling is niet bereikt. Het uitvoeringsprogramma wordt in 2016 opgesteld. 20

22 Thema: Invloed van bewoners Doel Doelstelling Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening. Resultaat 1. Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders. 2. Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders. Deze doelstellingen zijn geïmplementeerd. Het online Bo-Ex Panel is de eerste vorm van nieuwe participatie. In het panel zitten 575 deelnemers. In 2015 zijn drie thema s uitgezet bij de panelleden die elk tot een hoge respons leidden. 3. Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering. De doelstelling is geïmplementeerd. De persoonlijke webpagina Mijn Bo-Ex is vanaf april 2014 actief. Eind 2015 is 42% van de huurders actief op Mijn Bo-Ex. Het bedieningsmodel Mijn Bo-Ex leidde in 2015 tot betalingen, reparatieverzoeken en 205 huuropzeggingen. Mijn Bo-Ex wordt doorontwikkeld. 4. In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving. 5. Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma s. De doelstelling is bereikt. De doelstelling is opgenomen in het thema Kwaliteit van de Woningvoorraad, doel 3. De doelstelling is bereikt. Het karakter en het productieprogramma van de per gestaakte wijkactieplannen is opgenomen in de reguliere bedrijfsvoering van Bo-Ex. 21

23 Thema: Financiële continuïteit Doel Doelstelling Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming. Resultaat 1. Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt Bo-Ex ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen: - Solvabiliteit 20% - ICR 1,5 - DSCR 1,0 - De netto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid. 2. Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV: De doelstelling is geïmplementeerd. Tijdens de ondernemingsperiode zijn de normen vervangen door eigen scherpere signaleringsgrenzen om aan de doelstelling te kunnen voldoen. Eind 2015 wordt voldaan aan de volgende criteria. - Solvabiliteit 22,5% - ICR 1,6 - DSCR 1,0 De netto bedrijfslasten conform de benchmark bedragen 772,- en zijn lager dan het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid ( 925,-). De doelstellingen zijn bereikt. a. CFV verleent Bo-Ex de A1-status. b. Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW 3. Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de risico s te beheersen De doelstelling is bereikt. In 2016 start de verdiepingsslag om risicobeheer nog beter te implementeren. 22

24 Thema: Organisatie Doel Doelstelling Bo-Ex beschikt over een organisatie die ervoor zorgt dat haar doelen kunnen worden gerealiseerd. Resultaat 1. Bo-Ex heeft eind eerste kwartaal 2013 een integraal personeelsbeleidsplan opgesteld op basis waarvan gericht zal worden gewerkt aan de vier onderdelen Mensen, Cultuur, Systemen en Structuren. 2. Eind 2012 is een op onze kernwaarden gebaseerde communicatiebeleidsplan gereed. 3. Eind 2013 heeft Bo-Ex een op de uit het ondernemingsplan blijkende ontwikkelingen afgestemd ICT-beleidsplan. 4. Medio 2014 zijn alle kernprocessen in het kader van efficiënte en doelmatige organisatie doorgenomen en waar nodig aangepast. 5. Uiterlijk in 2014 zal Bo-Ex haar belanghouders bevragen op een (h)erkenning van onze kernwaarden SPORT. 6. Eind 2013 zijn bij com-bo alle interne processen gereed alsmede alle processen en procedures tussen com-bo en de Bo-Ex-afdelingen waardoor een efficiënte en doelmatige uitvoering de Bo-Ex processen blijvend mogelijk is. De doelstelling is geïmplementeerd. Het personeelsbeleidsplan is in werking en wordt elke twee jaar geactualiseerd aan de benodigde ontwikkelingen. De doelstelling is geïmplementeerd. Het communicatiebeleid wordt elke twee jaar geactualiseerd, de laatste actualisatie en implementatie was in De doelstelling is in 2016 bereikt. Het ICT-beleidsplan is uitgevoerd. Eind 2015 is het automatiseringssysteem Dynamics Empire van cegeka-dsa geïmplementeerd en per half december 2015 actief. De uitwerking van het informatiebeheer en verantwoording zal in 2016 plaatsvinden. De doelstelling is bereikt. Gegeven de nieuwe kantoorautomatisering en het daarmee gepaard gaande procesingericht werken worden de processen in 2016 opnieuw geactualiseerd, samen met het volledig risicomanagement. De doelstelling is niet bereikt. Er is voor gekozen om dit niet op te pakken. Dit vanwege de toen ophanden zijnde nieuwe Woningwet en de daaruit voortvloeiende hernieuwde rol van de belanghouders. Wel wordt het thema meegenomen tijdens de visitatie in De doelstelling is vervallen. Com-bo is als entiteit in 2015 overgedragen aan de manager van dat bedrijfsonderdeel die er zijn eigen bedrijf van maakte. 23

25 4.4 Prestatieafspraken De gemeente Utrecht, huurdersorganisaties, Bo-Ex en collega corporaties verenigd in de STUW, hebben het afgelopen jaar nieuwe prestatieafspraken gemaakt voor de periode De basis daarvoor werd gelegd in een geactualiseerde Woonvisie. Gemeente en corporaties hebben gezamenlijk de actualisatie voorbereid. De vaststelling daarvan is een gemeentelijke aangelegenheid. De inhoudelijke voorbereiding vond grotendeels plaats in Het publieke proces van totstandkoming van de actualisatie vond in 2015 plaats. Startschot daarvoor was een stadsgesprek op 21 januari De gemeente heeft haar best gedaan om bij de burgers van de stad ideeën voor de actualisatie op te halen. Een aantal daarvan is terug te vinden in de geactualiseerde Woonvisie, zoals de suggestie om door zelfwerkzaamheid te besparen op service kosten en daarmee de woonlasten te beperken. De geactualiseerde Woonvisie is op 4 juni 2015 in de gemeenteraad vastgesteld. De Woonvisie bevat als bijlage een berekening van de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad ten opzichte van de behoefte. Deze is uiteraard zeer van belang voor de Utrechtse corporaties, huurders en woningzoekenden. Op basis van de analyse van de woningmarkt en andere beleidsprioriteiten heeft de gemeente een prioritering vastgesteld. Dat is de volgende: 1. Betaalbaarheid; 2. Aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag; 3. Middeninkomens: middeldure vrije sectorhuur; 4. Duurzame woningen; 5. Kwaliteit. Daarnaast heeft de gemeente nog zeven onderwerpen benoemd, die dus niet als prioriteiten zijn aangemerkt. Daarbij gaat het onder andere om de koopmarkt, nieuwbouw, wonen en zorg en de ruimtelijke spreiding van sociale huurwoningen. Volgens de geactualiseerde Woonvisie kunnen deze onderwerpen bij een latere actualisering verder worden uitgediept indien nodig. Op basis van de vastgestelde actualisering Woonvisie heeft de gemeente vervolgens een uitvraag bij de corporaties neergelegd. Middels ruim 40 vragen werd corporaties gevraagd een bod uit te brengen op de realisatie van de Woonvisie. Vervolgens begon het proces van overleg en onderhandeling, waarbij de huurdersorganisaties nadrukkelijk werden betrokken. Proces Bo-Ex heeft haar bewonersorganisatie STOK uitgenodigd om aan de besprekingen en onderhandelingen deel te nemen. STOK heeft gevraagd om voldoende facilitering en die ook gekregen. Zo heeft STOK gebruik gemaakt van de diensten van Ortec Finance, om eigen beleidsalternatieven door te rekenen. Ook is alle benodigde informatie aan de STOK beschikbaar gesteld. De besprekingen met STOK waren verdeeld over vier typen overleg: Informeel voorbereidend overleg met de werkgroepen voorraadbeleid en energie beleid (4x) Bestuurlijk overleg tussen STOK en directie Bo-Ex (4x) Tripartite overleg ambtelijk tussen STOK, Bo-Ex en gemeente (3x) Tripartite bestuurlijk overleg tussen STOK, Bo-Ex en gemeente, inclusief wethouder (2x). De afrondende onderhandelingen vonden plaats op 11 november tussen STOK, gemeente en Bo-Ex. Gemeente en Bo-Ex bereikten hierbij overeenstemming. STOK heeft op een later moment kenbaar gemaakt de Prestatieafspraken niet te ondertekenen. STOK is van mening, dat de Prestatieafspraken onvoldoende recht doen aan hun inbreng, dat de gemeente eerder gedane toezeggingen in de praktijk niet is nagekomen en dat STOK niet als volwaardige partij is behandeld. Financiële dynamiek Rond het maken van afspraken is veel aandacht geweest voor de financiële ruimte die er bij corporaties zou zijn. Van beide zijden werden specialisten ingezet om inzicht te verschaffen in de financiële ruimte. 24

26 Externe factoren maakten het lastig om die ruimte precies te bepalen. Het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond speelde daarbij een rol, evenals het Rijksbeleid van passend toewijzen, bij gelijk blijvende slaagkans voor de primaire doelgroep. De gemeente heeft 1 juli 2015 als ijkpunt genomen. Zij concludeert dat corporaties hun financiële speelruimte volledig hebben ingezet voor de prestatie afspraken. Resultaat Bo-Ex heeft haar inzet expliciet beperkt tot de doelgroep van beleid. Dit leidde tot spanningen met STOK, die als vertegenwoordiger van alle huurders, conform de Wet Overleg huurders verhuurder, optreedt. Dit komt bij verschillende onderwerpen terug. Het resultaat van de onderhandelingen laat zich op hoofdlijnen als volgt omschrijven. Betaalbaarheid In lijn met de wens van gemeente en STOK heeft Bo-Ex afgesproken, dat voor de doelgroep van beleid een gematigd huurbeleid gevoerd zal worden, waarbij de eerste drie jaar de huurverhoging niet meer dan de inflatie zal bedragen. STOK had graag gezien, dat voor de hele huurdersgroep een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd, maar daar is Bo-Ex niet in mee gegaan. De gemeente heeft dat ook niet van Bo-Ex gevraagd. De gemeente en STOK hebben gevraagd te bezien hoe zelfwerkzaamheid tot een verlaging van servicekosten kan leiden. Bo-Ex heeft zich bereid verklaard initiatieven hiertoe van bewoners te faciliteren. Aanbod van sociale huurwoningen dat past bij de vraag Met passend bij de vraag wordt vooral bedoeld de verdeling over verschillende huurklassen. Nieuw in de prestatie afspraken is, dat de gemeente het belangrijk vindt afspraken te maken over het aanbod, dat wil zeggen de verdeling naar prijs over aangeboden woningen. In voorgaande prestatieafspraken werden vooral afspraken gemaakt over de omvang van de sociale huurvoorraad. Bo-Ex heeft met gemeente en STOK de volgende afspraak gemaakt over de verdeling van het aanbod over prijscategorieën: < 1 e aftoppingsgrens 58% van het aanbod > 1 e aftoppingsgrens èn < 2 e aftoppingsgrens 12% van het aanbod > 2 e aftoppingsgrens èn < liberalisatie grens 30% van het aanbod Met deze afspraak wordt ook voldaan aan de wens de slaagkansen van lage inkomens op peil te houden bij het voldoen aan de passendheidstoets die inmiddels is ingevoerd. Gemeente en Bo-Ex hebben ook afgesproken het niet-gebruik van huurtoeslag te zullen gaan bestrijden. STOK is uitgenodigd om hier aan deel te nemen. In het kader van het bestrijden van scheefwonen heeft de gemeente in de uitvraag gevraagd of Bo-Ex bereid is mee te doen in een experiment waarbij huur en inkomen meer op elkaar worden afgestemd, in combinatie met tijdelijke huurcontracten. Doelstelling is ook om segregatie te voorkomen zonder dat dit leidt tot een al te grote beperking van inkomsten. Bo-Ex heeft in het experiment toegestemd, STOK heeft dit experiment afgewezen. STOK heeft vooral bezwaar tegen het aantasten van de rechten van huurders. Het experiment is in de prestatieafspraken opgenomen, op stedelijk niveau. Beschikbaarheid Gegeven het tekort aan sociale huurwoningen heeft Bo-Ex er alles aan gedaan financiële ruimte te creëren om de afname van haar sociale huurvoorraad om te buigen naar groei. Aanvankelijk zag het er naar uit, dat daarvoor duurdere woningen verkocht zouden moeten worden, om daarvoor een meer dan evenredig aantal woningen terug te bouwen. Uit berekeningen bleek een vervangingsfactor van 1,7 haalbaar te zijn. Op het eind van het jaar kwam er meer financiële ruimte doordat het WSW haar disconteringsvoet aanpaste van 5,25% naar 5%. Extra verkopen zijn daardoor voor de overeengekomen prestatieafspraken mogelijk niet nodig. 25

27 Het met de gemeente overeengekomen productieprogramma komt overeen met de investeringen zoals vastgelegd in het Jaarplan 2016 van Bo-Ex. Het totale programma ziet er als volgt uit: Aanpak Aantal woningen Uitbreidingsnieuwbouw 343 Vervangende nieuwbouw 359 Totaal Waarvan nieuwbouw sociale huur Waarvan nieuwbouw vrije sector huur Waarvan nieuwbouw koop 0 - Waarvan nieuwbouw studentenwoningen 0 - Waarvan nieuwbouw nog nader in te delen 0 Renovatie in onbewoonde staat 60 Renovatie in bewoonde staat 595 Groot onderhoud met woningverbetering 528 De aantallen vrije sector huur betreffen woningen op de locatie Ivoordreef, maar zullen niet door Bo-Ex worden gebouwd en geëxploiteerd. Voor het programma met de gemeente zijn ze wel relevant. Het programma leidt er toe dat Bo-Ex haar voorraad zelfstandige sociale huurwoningen ziet groeien van woningen naar woningen in Het betreft een prognose. Daarbinnen blijft voor het eerst sinds jaren de kernvoorraad op peil, te weten woningen. Dit aantal is aan de gemeente gegarandeerd in de Prestatieafspraken. Duurzaamheid Met het overeengekomen investeringsprogramma kan Bo-Ex haar toezegging om in 2020 gemiddeld label B voor haar woningvoorraad gerealiseerd te hebben, nakomen. Bo-Ex heeft de toezegging gedaan aan de gemeente te zullen meewerken aan de ontwikkeling van Nul-op-de-Meter woningen. Bovendien is steun toegezegd voor het streven naar energieneutraliteit van de gemeente Utrecht op termijn (2030). Als flinke stap vooruit heeft Bo-Ex toegezegd 26 all-electric woningen te zullen realiseren in Leidsche Rijn. Dit is een eerste stap naar realisatie van het Utrechts Energie Plan, dat voorziet in afkoppeling van het gasnet en geen verdere uitbreiding van het warmtenet. Bo-Ex heeft zich, net als de collega s, verbonden aan voortzetting van de energie gedragscampagne samen met de gemeente. Bo-Ex heeft aan de gemeente haar eigen energie visie gepresenteerd in een document. De visie wordt getypeerd door de steekwoorden smartgrid, all-electric, EPC=0, opslag (van energie). Middeninkomens Opvallend aan de uitvraag van de gemeente was, dat de derde prioriteit van de gemeente, voldoende woningen voor middeninkomens, niet bij de corporaties is neergelegd. Bo-Ex heeft overigens ook geen doelstellingen op deze gemeentelijke prioriteit, maar kiest voor de doelgroep van beleid: huishoudens met een inkomen < ,- (prijspeil 2015). Kwaliteit De gemeente heeft geen hogere eisen aan de kwaliteit van de woningen gesteld dan gebruikelijk, afgezien van duurzaamheid. Deze prioriteit is eerder bedoeld om wel een bodem te leggen. De wethouder gaf bij het begin van de besprekingen aan dat betaalbaarheid en beschikbaarheid de hoogste prioriteit hadden en dat kwaliteitsverbetering van sommige woningen zo nodig uitgesteld kon worden. Een ondergrens voor kwaliteit moest wel in acht genomen worden. Met de gemeente heeft Bo-Ex afgesproken de onderhoudskwaliteit van haar woningvoorraad te handhaven of te brengen op tenminste de norm NEN 2767, niveau 3. 26

28 Daarnaast is in de Prestatieafspraken opgenomen wat Bo-Ex beschouwt als de technische basiskwaliteit en het voorzieningenniveau van haar woningen. Kort omschreven is de Bo-Ex-woning: Veilig, Gezond en Duurzaam. Overig Bo-Ex heeft toegezegd bewonersinitiatieven tot zelfbeheer te willen faciliteren en daar aandacht aan te willen geven. Dat kan ook gaan over verdergaande initiatieven. Daarnaast is onder andere afgesproken dat gemeente en Bo-Ex zullen samenwerken binnen het programma Wonen en Zorg verbonden. 27

29 4.5 Beschikbaarheid van de voorraad Omvang van de voorraad Zoals ieder jaar verandert de omvang van de woningvoorraad van Bo-Ex door activiteiten als nieuwbouw en verkoop. Ultimo 2015 beschikte Bo-Ex over zelfstandige en onzelfstandige woningen, inclusief haar aandeel (50%) in de complexen Max en Cambridgelaan, die in beheer zijn bij collega-corporatie SSH. Het verloop van de omvang is in de onderstaande tabel weergegeven. Omvang per 1 januari Bij: nieuwbouw Af: verkoop 48 Omvang per 31 december De doelstelling om acht woningen nieuw te bouwen is gerealiseerd. Deze woningen zijn allemaal eengezinswoningen met een huurprijs net onder de liberalisatiegrens van 710,68. Bij de verkoop was de doelstelling om 35 woningen te verkopen. Door de aantrekkende woningmarkt zijn 48 woningen verkocht. De woningvoorraad bestaat voor 89% uit zelfstandige en voor 11% uit onzelfstandige woningen. De woningvoorraad bestaat grotendeels (89%) uit meergezinswoningen. Slechts 11% van de voorraad zijn eengezinswoningen Samenstelling van de voorraad Ingedeeld naar huurprijsklassen is de woningvoorraad als volgt samengesteld: Prijsklassen Aantal % < 403,07 - kwaliteitskortingsgrens < 403,07-576,88-1 e aftoppingsgrens 576,88-618,25-2 e aftoppingsgrens 618,25-710,69 - liberalisatiegrens > 710, ,9 39,7 8,7 16,6 6,1 Totaal Door de inkomensafhankelijke huurverhoging kan de huurprijs van een woning boven de liberalisatiegrens komen te liggen. Bij 123 woningen was dat het geval. Bij mutatie wordt de huurprijs dan weer teruggebracht op de streefhuur van de betreffende die dan beneden de liberalisatiegrens ligt. Van de voorraad zelfstandige woningen behoren woningen tot de sociale huur. Hiermee is voldaan aan de doelstelling om tenminste zelfstandige sociale huurwoningen in de woningvoorraad te hebben zoals afgesproken in de Prestatieafspraken. Van de voorraad zelfstandige sociale huurwoningen kent 74,5% een huurprijs beneden de tweede aftoppingsgrens van 618,25. Dit is de kernvoorraad. Hiermee is voldaan aan de doelstelling dat tenminste 70% beneden deze grens ligt zoals is afgesproken met bewonersorganisatie STOK. 28

30 Het aantal woningen in beheer met een potentiële huur boven de Daeb grens is aanzienlijk hoger: 53%. Bo-Ex gaat terughoudend om met het verhogen van de huur tot boven de Daeb grens. Daarvoor zijn twee redenen aan te wijzen: ten eerste de verplichting jegens de gemeente om tenminste woningen aan te houden met een huur beneden de liberalisatie grens; ten tweede de afspraak met onze bewonerskoepel STOK om de streefhuren uitgedrukt als percentage van de maximale huur ongeveer gelijk te houden aan de vorige beleidsperiode (toen er nog geen sprake was van schaarste punten). Effectief wordt hierdoor voor ongeveer 85% gebruik gemaakt van de verruiming van de maximale huren; Bij enkele categorieën (woningen met seniorenlabel, onzelfstandige eenheden gericht op jongeren en het KwaZeGa complexen in Overvecht) wordt bovendien de huur zo vastgesteld, dat de huur en servicekosten tezamen (de zgn. rekenhuur) bij de aanbieding van de woning niet boven de huurtoeslag grens uitkomt. Deze grens is in euro s gelijk aan de liberalisatiegrens. Bij een rekenhuur boven deze grens vervalt het recht op huurtoeslag, behalve wanneer de rekenhuur boven de grens komt in de loop van een contractperiode, doordat de rekenhuur harder stijgt dan de aanpassing van de liberalisatiegrens. In dat geval gaat het recht op huurtoeslag niet verloren. Bo-Ex heeft bezit in alle wijken van Utrecht, met uitzondering van Noordwest (Zuilen en Ondiep) en Vleuten - De Meern. Een relatief groot deel van het bezit ligt in Zuidwest (Kanaleneiland, Transwijk en Rivierenwijk) en Zuid (Hoograven en Lunetten). Ten opzichte van andere corporaties in Utrecht is Bo-Ex relatief sterk vertegenwoordigd in Oost en West. Buiten Utrecht bezit Bo-Ex 54 woningen in de gemeente Nieuwegein Verkoop van huurwoningen In 2015 is de markt voor verkoopwoningen in Utrecht, specifiek het segment van de verkoop van corporatiewoningen, verder hersteld. De Utrechtse woningmarkt is zeker nog niet op het niveau van vóór de woningcrisis, maar in 2015 is een goede verbetering zichtbaar. Deze verbetering komt onder andere tot uitdrukking in een snellere gemiddelde doorlooptijd van de verkoop voor de afzonderlijk verkochte woningen. Wel is de verkoopprijs gemiddeld lager dan die uit Dit komt doordat andere type woningen zijn verkocht. Gemiddelde verkoopprijs Gemiddelde verkoopsnelheid* ,- 33 dagen ,- 69 dagen * Verkoopsnelheid is de tijd tussen de plaatsing van de advertentie en de getekende koopovereenkomst Ten behoeve van het nieuwe primaire systeem heeft het verkoopteam in 2015 de verschillende verkoopprocessen specifiek uitgewerkt en in het primaire systeem geïmplementeerd. Deze verkoopprocessen zijn nu een volledig onderdeel van het primaire systeem. Ook zijn in samenwerking met afdeling Strategie en Beleid een eerste aanzet en analyses gemaakt voor een verkoopvijver die beter past binnen het (lange termijn) woningvoorraadbeleid van Bo-Ex. In 2016 zal een verdere uitwerking hiervan worden gemaakt. Op basis van de in 2014 opgestelde marketing- en communicatie strategie is in 2015 een eigen verkoop website ontwikkeld en live gegaan. Deze website geniet vanaf begin af aan erg veel belangstelling van aspirant kopers. Tenslotte is met het team van makelaars een stevige samenwerkingsbasis neergezet. Bo-Ex maakt gebruik van drie vaste makelaars. De ingezette en verdere professionalisering van het verkoopproces en de herstellende markt voor verkoopwoningen hebben bijgedragen aan het behaalde verkoopresultaat. In het verslagjaar zijn 48 woningen verkocht aan natuurlijke personen (in 2014 waren dit 39 woningen en één garage). 29

31 De woningen zijn verkocht in de volgende wijken: Overvecht 2 Lunetten 25 Lombok 5 Rivierenwijk 4 Nieuw Engeland 6 Tolsteeg 4 Tuinwijk-Oost Nieuwbouw ontwikkelingen Nieuwbouw bij herstructurering Rivierenwijk, Reitdiepstraat Planontwikkeling In deze buurt staan 81 woningen die in de jaren 50 zijn gebouwd. Bo-Ex heeft het complex reeds in 2005 aangemeld voor het DUO-II-contract en de bewoners meegedeeld dat zij het complex wil slopen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn toen al met de gemeente overeengekomen. In 2009 is een schetsontwerp gemaakt aan de hand waarvan in september 2009 een draagvlakmeting plaatsvond. Hierbij stemde circa 82% van de huurders in met de sloop van het complex. Daarna is de planontwikkeling verder opgepakt. Dit plan betreft naast het terrein van de te slopen woningen ook het terrein waarop de onderhoudsdienst van Bo-Ex was gevestigd. De onderhoudsdienst nam in november 2011 het nieuwe pand aan de Tennesseedreef in gebruik. In 2011 is besloten, gezien de zwakke markt voor koopwoningen, voorlopig niet met dit plan door te gaan. In 2012 zijn wel verdere studies verricht naar alternatieven, maar de omstandigheden voor verkoopwoningen werden steeds slechter. Dit marktgegeven, de toenmalige WSW beleidsregels en het kabinetsbeleid heeft ertoe geleid dat de ontwikkeling van dit project voorlopig is stilgelegd. Bo-Ex onderzoekt op dit moment op welke wijze ze het project wilt realiseren en het jaar 2016 zal in het teken staan van de (door)ontwikkeling hiervan. Bestaande situatie en bewoners Het complex Reitdiepstraat wordt, in afwachting van sloop, verhuurd op basis van tijdelijke contracten. De woningen zijn aangeboden aan COA om te dienen als locatie voor vluchtelingen in afwachting van hun asielaanvraag. Hierop heeft het COA afwijzend gereageerd. Overvecht, Ivoordreef Planontwikkeling Reeds in 2010 is gestart met de planontwikkeling van dit sloopnieuwbouwproject, maar door de onzekerheid in de toenmalige koopmarkt, het kabinetsbeleid en de beleidswijziging van het WSW is in de jaren voorafgaand aan het verslagjaar besloten om niet met de daadwerkelijke projectontwikkeling voor deze locatie verder te gaan. Wel is in december 2013 een positieve draagvlakmeting gehouden waarbij 90,5% van de stemgerechtigde bewoners voor de sloop heeft gestemd. Ruim 94% van de bewoners heeft zijn/haar stem uitgebracht. Door de in 2015 gewijzigde situatie, zoals in de inleiding van deze paragraaf staat beschreven, is de ontwikkeling van de Ivoordreef een nieuw leven ingeblazen en zijn de gesprekken met de Gemeente Utrecht weer opgestart. Dit laatste met het doel om tot een startnotitie voor de locatie te komen. Na bestuurlijke goedkeuring van de definitieve startnotitie, kan ambtelijk de noodzakelijke bestemmingsplan wijzigingsprocedure worden opgestart zal in het teken staan van deze bestemmingsplanprocedure. Reeds in 2014 is de locatie Ivoordreef in een gemeentelijk bidbook opgenomen en hebben zich twee geïnteresseerde marktpartijen gemeld. Beide marktpartijen zijn in de startnotitie opgenomen en hiermee is de 30

32 noodzakelijke markttoets voor de locatie door de gemeente Utrecht afgerond. In 2016 zal de ontwikkeling van deze locatie worden gestart. Bo-Ex heeft intentie om circa 100 tot 150 sociale huurwoningen na realisatie turn-key af te nemen of in medeopdrachtgeverschap te realiseren. Bestaande situatie en bewoners Na de positieve draagvlakmeting uit 2013 zijn vanaf april 2014 de volkshuisvestelijke urgenties afgegeven. Op dat moment waren er nog 130 reguliere huurcontracten. In 2015 is een verlenging aangevraagd van de urgentietermijn. Vooralsnog is de urgentie verlengd met een half jaar tot 1 oktober 2016 om ervoor te zorgen dat de bewoners ook werkelijk in beweging komen en blijven. De woningen worden, na verhuizing van de oorspronkelijke bewoners, verhuurd op basis van de Leegstandswet met een tijdelijk huurcontract. Om de oorspronkelijke bewoners te begeleiden naar hun nieuwe woonsituatie is vanaf 2014 een spreekuur georganiseerd. In 2014 was dat wekelijks en vanaf 2015 vond het spreekuur incidenteel plaats en waren er meerdere persoonlijke individuele gesprekken. Als het huishouden extra begeleiding nodig heeft, legt Bo-Ex verbinding tussen huurder en hulpverlening. Dat levert een intensieve samenwerking met medewerkers van buurtteam Overvecht de Gagel op. De begeleiding van de bewonersondersteuner leidde ertoe dat er op 31 december 2015 nog 22 van de oorspronkelijke 174 huishoudens op de Ivoordreef wonen. Deze huishoudens met een nog vast huurcontract zijn allemaal bij Bo-Ex in beeld: veel van deze, soms grote huishoudens zoeken een even zo grote sociale huurwoning als die ze gaan verlaten in de wijk Overvecht. Nieuwbouw in bestaande stad Veemarktterrein, blok J Door de gemeente Utrecht is Bo-Ex in 2014 verzocht deel te nemen aan de ontwikkeling van blok J. In dit bouwblok zijn 49 woningen ontwikkeld met als randvoorwaarde dat de toekomstige kopers en huurders mede zouden worden betrokken bij de ontwikkeling in de vorm van medeopdrachtgeverschap. Een projectontwikkelaar heeft 41 grondgebonden koopwoningen voor haar rekening gerealiseerd en Bo-Ex acht eengezinswoningen binnen de sociale huur. De realisatie van de woningen is juni 2014 gestart en volgens planning in maart 2015 opgeleverd. Gedurende de ontwikkeling en realisatie zijn de toekomstige kopers en huurders betrokken bij het proces. Alle acht Bo-Ex woningen zijn direct na oplevering verhuurd. Leidsche Rijn in het kader van de Prestatieafspraken In de voorgaande jaren aan het verslagjaar was Bo-Ex door verschillende ingrijpende kabinets- en WSWbeleidswijzigingen genoodzaakt haar projecteninvesteringsprogramma in het algemeen en specifiek het nieuwbouwprogramma drastisch bij te stellen. De bijstelling van het investeringsprogramma heeft zich vertaald in de planning van de afzonderlijke projecten. Ook is gekeken of projecten kostenefficiënter kunnen worden uitgevoerd. Tenslotte zijn destijds verschillende nieuwbouw locaties/projecten aan de gemeente teruggegeven. Al met al heeft deze bijstelling van het projecteninvesteringsprogramma een behoorlijke kostenverlaging tot gevolg gehad. Daarnaast heeft in het verslagjaar 2015 het WSW haar normen aangepast, waardoor eveneens in positieve zin financiële ruimte is ontstaan. Beide hierboven genoemde zaken hebben er onder andere toe bijgedragen dat loan-to-value (LTV) ruimschoots onder de Bo-Ex signaleringsnorm is gegaan en komende jaren zal blijven. Mede hierdoor is in het kader van de Prestatieafspraken met de gemeente Utrecht en vanuit de Bo-Ex strategische portefeuille-ontwikkeling in 2015 een in essentie kostenneutraal plan neergelegd voor additionele nieuwbouw in Leidsche Rijn. Ten behoeve van een verdere uitwerking van dit Leidsche Rijn nieuwbouw plan, zijn eind 2015 de eerste gesprekken met de gemeente gestart om de resterende locaties in Leidsche Rijn te onderzoeken en zo mogelijk verder uit te werken. 31

33 Bo-Ex is met de gemeente in overleg t.b.v. de volgende deelgebieden/locaties in Leidsche Rijn: Rijnvliet 1. fase 1 start bouw 2017 van 50 woningen; 2. fase 2 start bouw 2018 van 50 woningen; 3. fase 3 start bouw 2019 van 50 woningen; 4. fase 4 start bouw 2020 van 61 woningen. Hoge Weide 1. blok 1.12 start bouw 2018 van 73 woningen 32

34 4.6 Wonen Betaalbaarheid Huurverhoging In 2015 heeft Bo-Ex aan eenheden een huurverhoging aangezegd. Dit waren naast sociale en vrije sectorwoningen ook kamers, garages/bergingen/parkeerplaatsen en bedrijfspanden of maatschappelijk onroerend goed. Het overgrote deel van de huurverhoging is aangezegd per 1 juli Voor de categorie overig kunnen afwijkende contractuele afspraken zijn gemaakt. In 2015 is een gemiddelde huurverhogingspercentage van 1,74% gerealiseerd. Aanzegging huurverhoging Aantal Sociale voorraad Vrije sector 205 Onzelfstandig 531 Garages, parkeren, berging 868 Overige (incl Bog, Mog, Zog) 435 Totaal Voor de woningen in de sociale huurvoorraad was de basishuurverhoging per 1 juli 2015 maximaal 2,5% (inflatie + 1,5%) voor huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan ,-. Voor huishoudens met een middeninkomen (meer dan ,-) en hogere inkomens (meer dan ,-) gold een wettelijke opslag van respectievelijk een 0,5% en 2,5% bovenop de basishuurverhoging. Bo-Ex koos ervoor om af te wijken van de maximale huurverhoging die de overheid voorstelde. Bo-Ex heeft de huur van huurders met een huishoudinkomen tot ,- (prijspeil 2015) met 1% verhoogd (in plaats van 2,5%). Daarmee is de inflatie (prijspeil 2014) gevolgd. Huurders van een sociale huurwoning met een inkomen boven ,- wonen te goedkoop in relatie tot hun inkomen. Voor deze groep vindt Bo-Ex het redelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging van 3% of 5% door te voeren. Voor de uitvoering van deze inkomensafhankelijke huurverhoging zijn, conform de procedure van het ministerie, in totaal inkomensindicaties opgevraagd. Bij huishoudens was sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Inkomensindicaties Huurverhoging Aantal % Tot % % t/m % % Meer dan % % Uitval postcode/huisnummer % Uitval inkomen onbekend % Totaal opgevraagd % Bezwaren huurverhoging Bij het doorvoeren van de (inkomensafhankelijke) huurverhoging krijgen huurders de gelegenheid bezwaar te maken tegen de huurverhoging als het inkomen, na het toetsingsjaar van de belastingdienst, is gedaald. Ook als huurders chronisch ziek zijn, kunnen ze een bezwaar indienen tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal dienden 105 huurders in 2015 een bezwaar in. 33

35 Totaal Reden voor het maken van bezwaar Inkomen Inkomen Huishoudsamenstelling Zorg Overig Bezwaren totaal Definitief toegekend Coulanceregeling toegepast Afgewezen Overig Vanaf 1 juli dient een huurder de nieuwe aangezegde huurprijs te betalen. Als de huurder dat niet doen, gaat de rappelprocedure in werking. Deze rappelprocedure geldt voor huurders die niet voor 1 juli bezwaar tegen de huurverhoging hebben gemaakt, maar ook de huurverhoging niet betalen. De corporatie moet de huurder vóór 1 oktober een aangetekende herinnering sturen van het voorstel tot huurverhoging. De huurder heeft vervolgens tot 1 november de tijd om alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie in te dienen. In de rappelprocedure ligt het initiatief bij de huurder om naar de Huurcommissie te gaan. Na afwijzing van hun bezwaarschrift, hebben zeven huurders gevraagd hun bezwaar door te sturen naar de Huurcommissie. Totaal bezwaren Huurcommissie: 34 Nog in behandeling bij Huurcommissie: 0 Uitspraak: huurverhoging redelijk: 32 Uitspraak: huurverhoging niet redelijk: 1 Niet ontvankelijk, huurverhoging terugdraaien 1 Er zijn na uitspraak van de Huurcommissie 12 huurders in verzet gegaan. Daarvan zijn er inmiddels vier ongegrond bevonden door de Huurcommissie. 34

36 Beschikbaarheid Verhuringen In 2015 zijn in totaal eenheden verhuurd, inclusief nieuwbouw, tijdelijke verhuur en de complexen in beheer bij de SSH (onzelfstandige eenheden). Verhuringtype Aantal t.b.v. Totaal Aantal t.b.v. Aantal t.b.v. verantwoording aantal 2015 Bo-Ex Bbsh-tabel inkomenstoets Zelfstandige eenheden regulier Zelfstandige eenheden vrije sector Zelfstandige eenheden bruikleenovereenkomst Correcties Ivoordreef Onzelfstandige eenheden Verhuring aan Bo-Ex Bedrijfsruimte Bergingen Garages Parkeerplekken Totaal In deze tabel wordt duidelijk hoeveel verhuringen Bo-Ex in totaal in 2015 heeft doorgevoerd. Het was een druk jaar met behoorlijk veel mutaties. Maar niet over al deze verhuringen is de wettelijke verantwoording benodigd. Deze verantwoording vindt namelijk enkel plaats over de Daeb activiteiten van Bo-Ex, weergegeven in de 3 e kolom. Over bijvoorbeeld de garages, parkeerplaatsen en huurwoningen in de vrije sector is geen verantwoording nodig. Woonruimteverdeling Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Met de Huisvestingswet kunnen gemeenten sturen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woningvoorraad. Tegelijk met de Huisvestingswet is ook de woonruimteverordening voor Utrecht gewijzigd. In de woonruimteverordening heeft Utrecht de Huisvestingswet uitgewerkt. De wijzigingen hebben betrekking op de volgende punten: - De regionale binding is vervallen; - Woningzoekenden worden niet meer voor bepaalde woningen uitgesloten op basis van leeftijd of huishoudengrootte. Er kan nu alleen nog sprake zijn van voorrangsregels; - Het begrip Seniorenwoning verdwijnt, hiervoor in de plaats komt de voorrangsregel voor 65-plussers; - Bij loting wordt voortaan eerst gekeken naar de bezettingsnorm/huishoudgrootte (meerpersoonshuishoudens krijgen voorrang voor woningen met vier of meer kamers) en inkomen (woningzoekenden met recht op huurtoeslag krijgen voorrang wanneer de huurprijs onder de aftoppingsgrens ligt). In 2015 zijn 42 woningen van Bo-Ex verloot; - Het is niet meer mogelijk om met voorrang binnen het complex te verhuizen van bijvoorbeeld een drienaar een vierkamerwoning. Het aantal kamers mag niet toenemen; - Iedereen met een inkomen onder de ,- (prijspeil 2015) kan voortaan reageren op het aanbod onder de kwaliteitskortingsgrens (nu 403,06), maar de laagste inkomens krijgen voorrang. Hierbij wordt gekeken naar het recht op huurtoeslag; 35

37 - Het is niet meer toegestaan om uit het oogpunt van leefbaarheid minimumeisen te stellen aan het inkomen. Daarom vervalt de voorrang op basis van Leefstijl. Leefstijl gold alleen in bepaalde wijken in de stad Utrecht; - Voor mantelzorgverleners en mantelzorgontvangers komt er een urgentietype bij. Om in aanmerking te komen voor een mantelzorgurgentie dient WMO of het buurtteam een positief advies te hebben afgegeven. Daarnaast wordt geen urgentie meer verleend wanneer één van beide partners bij een relatiebreuk in de huidige woning kan blijven wonen; - De bovengrens voor het middeninkomen wordt verlaagd naar ,-. Het labelen van woningen als toegankelijk voor middeninkomens kan alleen nog boven deze grens. Per 1 januari 2016 gelden landelijk de kaders voor het passend toewijzen. Woningzoekenden met een inkomen onder de huurtoeslaggrens komen dan alleen nog in aanmerking voor woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. In 2015 vond de voorbereiding van dit nieuwe beleid plaats. Doelgroepen en klanten Huishoudens met bescheiden inkomen Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot ,- (prijspeil 2015). Daarnaast mogen corporaties 10% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan huishoudens met een middeninkomen en 10% aan de hogere inkomens. Overigens is dit een tijdelijke regeling, die loopt tot 1 januari Daarna gelden weer de regels die vóór 1 juli 2015 ook golden: namelijk dat minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een bescheiden inkomen (prijspeil 2015 = ,-). In 2015 is bij alle nieuwe verhuringen een inkomenstoets uitgevoerd volgens een vaststaande procedure. Bij het adverteren van woningen is aangegeven of de woning uitsluitend bestemd is voor huishoudens met een inkomen van maximaal ,- of dat ook huishoudens met een hoger inkomen op de woning kunnen reageren. Om de 90%-regel te monitoren, is maandelijks een overzicht gemaakt van de actuele stand van zaken. De maatregel geldt voor alle zelfstandige en onzelfstandige woningen in het bezit van de corporatie die onder het Daeb-regime vallen. De zelfstandige woningen van de Cambridgelaan en MAX zijn gezamenlijk ongedeeld eigendom van Bo-Ex en SSH. Ze worden volledig door laatstgenoemde beheerd. Om die reden zijn er afspraken met de SSH gemaakt over de verantwoording van de nieuwe verhuringen in deze complexen. Percentage toegewezen Totaal aantal verhuurde Daeb-eenheden Verhuur aan huishoudens met een inkomen 93,1% < ,- Verhuur aan huishoudens met een inkomen 6,9% 92 > ,- Totaal 100,0% Van alle verhuurde Daeb-eenheden is 93,1% verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan ,-. De dossiers in de 6,9% bestaan vooral uit verhuringen aan lage middeninkomens en dossiers waarbij op voorhand niet met 100% zekerheid is vast te stellen dat het gaat om lage inkomens (vooral intermediaire verhuur). Hiermee is voldaan aan de regeling. 36

38 Toewijzingen binnen de EU norm Volgens de EU-norm dient Bo-Ex minimaal 90% van de woningen toe te wijzen aan de doelgroep, kandidaten met een inkomen van maximaal ,-. Bo-Ex maakt geen gebruik van de wettelijke mogelijkheid om 10% toe te wijzen aan lage middeninkomens. In 2015 zijn er woningen toegewezen die vallen onder deze wettelijke regeling. Dit betekent dat Bo-Ex 10%, dus maximaal 132 woningen vrij mocht toewijzen. In werkelijkheid heeft Bo-Ex 92 woningen vrij toegewezen. Dit zijn hoofdzakelijk toewijzingen aan middeninkomens en intermediaire verhuringen. De EU-norm is in 2015 ruim gehaald met de verdeling 93,1% (1.230) en 6,9% (92). Rolstoelgeschikte woningen Begin 2015 was er in Utrecht een wachtlijst van 61 huishoudens die op zoek zijn naar een woning die volledig rolstoelgeschikt is. De Utrechtse corporaties bieden woningen die leeg komen aan bij Het Vierde Huis die namens de gemeente bekijkt of er op de wachtlijst een geschikte kandidaat is. Als dat zo is, wordt met die kandidaat een huurovereenkomst afgesloten. In het Jaarplan 2015 was geen concreet resultaat beschreven voor het aantal aan te bieden rolstoelgeschikte woningen. Voor schrijnende gevallen wordt een extra inspanning geleverd om een geschikte woning aan te bieden. Bijvoorbeeld door extra aanpassingen aan te brengen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. In 2015 hielp Bo-Ex twee huishoudens, die op de wachtlijst stonden, aan een rolstoelgeschikte woning (Albrachthof en Zebradreef). De Utrechtse corporaties hebben gezamenlijk 17 huishoudens aan een rolstoelgeschikte woning geholpen. Eind 2015 stonden 68 huishoudens op de wachtlijst. De vraag naar een rolstoelgeschikte woning neemt toe, waardoor de wachtlijst, ondanks de gezamenlijke inspanningen, groeit. Opmerkelijk is dat de verhuur van aangepaste woningen moeizaam verloopt. Ondanks de wachtlijst, moet een woning vaak aan meerdere kandidaten worden aangeboden alvorens hij wordt geaccepteerd. Bij het matchen van vraag en aanbod voor deze woningen is individueel maatwerk nodig. Statushouders Bo-Ex huisvest, conform de taakstelling van het Rijk, statushouders. De taakstelling voor 2015 was om in Utrecht in totaal 559 statushouders te huisvesten. Op basis van de verdeelsleutel heeft Bo-Ex een opgave van 17%, wat inhoudt een taakstelling van 95 statushouders. Bo-Ex heeft niet voldaan aan deze taakstelling: er zijn in totaal 84 statushouders in 54 woningen gehuisvest. Bo-Ex heeft de opgave van 17% dus net niet gehaald. De oorzaak is voornamelijk dat het zoekprofiel van de meeste statushouders onvoldoende aansluit bij de woningvoorraad van Bo-Ex. Op basis van de huishoudenssamenstelling van statushouders is er vooral behoefte aan de kleinere woningen of juist heel grote woningen. Het woningbezit van Bo-Ex sluit hier onvoldoende bij aan. Op gemeentelijk niveau is de taakstelling in Utrecht vrijwel gehaald. Op 1 januari 2016 was er voor slechts 13 statushouders nog niet voorzien in een woning. Rekening houdend met het feit dat het COA altijd iets achter loopt met de cijfers, is de conclusie dat de corporaties de taakstelling in Utrecht hebben gehaald. Dat is een mooi resultaat. Bijzondere aandachtsgroepen De organisatie Lister is gespecialiseerd in beschermende woonvormen. Zij huurt in verschillende wijken in totaal 180 woonruimtes van Bo-Ex voor de huisvesting van mensen die begeleiding nodig hebben. Ook de groep daken thuislozen wordt door Lister gehuisvest in woningen op loopafstand van de centrale opvang of een maatschappelijk steunpunt. Beide vormen van huisvesting gaan via de zogenoemde instellingswoningen. Lister huurt, naast nog een paar andere organisaties, van Bo-Ex de meeste instellingswoningen. Voor de huisvesting van psychogeriatrische cliënten en zorgbehoevenden met een Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) indicatie wordt het woon-zorgcomplex Parc Transwijk deels verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel. Naast deze groep bewoners zijn er ook 96 reguliere huurwoningen. 37

39 Op stedelijk niveau zijn afspraken gemaakt voor het leveren van woningen aan de Vereniging Beter Wonen. Deze vereniging stelt de woningen beschikbaar aan de aangesloten instellingen op het gebied van begeleid wonen. Deelnemende instellingen kunnen cliënten voordragen voor een urgentie, een eenmalige aanbieding of een verzoek doen voor een instellingswoning. Er zijn in 2015, in het kader van Beter Wonen, aan verschillende doelgroepen in totaal 20 woningen beschikbaar gesteld. De wachtlijst bedroeg begin verzoeken. Hierin zaten tevens acht omklapcontracten voor Lister in het kader van het scheiden van wonen en zorg. In 2015 zijn nog drie verzoeken uit 2014 ingewilligd en 17 uit 2015 (inclusief de acht omklapcontracten) Daarnaast heeft Bo-Ex twee kandidaten buiten de wachtlijst om verplaatst, waarbij het ging om situaties waarbij de eerste matching uiteindelijk niet passend bleek. Ook hebben er twee kandidaten een aanbod geweigerd. Bij Beter Wonen gaat het om specifieke situaties, waarbij vaak sprake is van bijzondere voorkeuren. Aangaande de woonwens van kandidaten. Zo heeft de helft van de kandidaten bijvoorbeeld aangegeven niet in Kanaleneiland of Overvecht te willen wonen. Huurdersparticipatie Bewonersorganisatie STOK Ook in 2015 zijn diverse besprekingen gehouden met de STOK. Onderwerpen die in het zogenaamde bestuurlijk overleg aan de orde kwamen, waren onder andere: - Huurverhoging per 1 juli 2015; - Invoering Warmtewet; - Deelname aan de Regionale Klachtencommissie; - Prestatieafspraken ; - Technische basiskwaliteit; - Jaarverslag en Jaarplan. Eén van de meest besproken onderwerpen was de huurverhoging per 1 juli De STOK heeft op dit onderwerp een gekwalificeerd adviesrecht, wat inhoudt dat gestreefd wordt naar overeenstemming. In eerste aanleg leek dit ook te gaan slagen. Met het STOK-bestuur werd namelijk een onderhandelaarsakkoord bereikt waarin huurders onder armoedegrens (gedefinieerd als 125% van bijstand) ontzien zouden worden, de overige huurders binnen de doelgroep een inflatievolgende huurverhoging en een inkomensafhankelijke huurverhoging voor de inkomens buiten de doelgroep zouden krijgen. De Algemene Ledenvergadering (ALV) kon hier echter niet mee instemmen en eiste een inflatievolgende huurverhoging (1%) voor alle huishoudens ongeacht hun inkomen. Op een ALV heeft Bo-Ex uitgebreid uitgelegd waarom zij niet op deze eis wilde ingaan. Allereerst kiest Bo-Ex voor haar doelgroep van huurders met een laag inkomen, aan de financiële eisen van de externe toezichthouders moet worden voldaan en de geplande investeringen in energiebesparing, renovatie en nieuwbouw moeten kunnen doorgaan. Bo-Ex deed tevens het voorstel om voor de huurders uit de doelgroep een inflatievolgende en voor de overige huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Ook dit voorstel werd door de ALV van de STOK verworpen. Men bleef bij de eis van een inflatievolgende huurverhoging voor alle huurders. Het STOK-bestuur werd door de ALV verzocht dit aan Bo-Ex over te brengen. Bo-Ex heeft de eis van de ALV nogmaals afgewogen. Dit heeft geen nieuwe gezichtspunten opgeleverd waarop aan de STOK is meegedeeld dat Bo-Ex haar laatste voorstel ook zou uitvoeren. Het maken van Prestatieafspraken met de gemeente en Bo-Ex voor de periode is veel aan de orde gekomen. Een verslag van dit proces is weergegeven in hoofdstuk 4.3 van dit jaarverslag. Vanuit STOK waren in 2015 drie werkgroepen actief, namelijk voor strategisch voorraadbeleid, participatie en communicatie en energiebeleid. Hieronder de resultaten de werkgroepen in dit jaar. 38

40 Werkgroepen Werkgroepen bereiden besluitvorming op een specifiek terrein voor. In werkgroepen zitten vertegenwoordigers van STOK, bewonerscommissies, bewoners en medewerkers van Bo-Ex. Werkgroep Energie In 2015 heeft de werkgroep Energie twee keer overleg gevoerd met een afvaardiging van het STOK. Vast punt op de agenda met STOK is het lopende energiebesparingsprogramma. Verder zijn in 2015 de energie gedragscampagne besproken, de visie van Bo-Ex op het Nul-op-de-Meter concept, een voorstel voor invoering van LED verlichting, de mogelijkheden van de Energie Prestatie Vergoeding en het concept voorstel voor een programma voor het plaatsen van zonnepanelen. In de december vergadering werd ook aandacht besteed aan het waterzijdig inregelen van CV-installaties en het Bo-Ex beleid met betrekking tot energie inkoop. De STOK leden zijn uitgenodigd voor een excursie naar de experimentele brandstofcel die Bo-Ex aan de Nicolaasweg heeft geplaatst. De excursie vindt in 2016 plaats. Werkgroep Strategisch Voorraadbeleid In de werkgroep wordt het voorraadbeleid van Bo-Ex besproken, waaronder het huurbeleid bij mutatie mede wordt begrepen. Vast agenda onderdeel is het presenteren van de Monitor Betaalbaarheid, waarin Bo-Ex laat zien wat de stand van zaken is met betrekking tot de ontwikkeling van woningvoorraad naar prijscategorieën. Het nieuwe WWS en een toelichting op de effecten voor Bo-Ex daarvan was een ander onderwerp, alsmede de passendheidstoets die het Rijk begin van het jaar had aangekondigd. Dit onderwerp kwam in verschillende vergaderingen terug. Ook de Woonvisie van de gemeente en de mogelijke gevolgen daarvan werden besproken, evenals het op dat moment nog te starten proces van het maken van prestatieafspraken. De werkgroep biedt een prima platform om inhoudelijke thema s in een informele setting uit te werken. Werkgroep Participatie en Communicatie De werkgroep is drie keer bijeen gekomen in Tijdens deze bijeenkomsten staat een aantal vaste thema s op de agenda. De volgende onderwerpen zijn aanbod gekomen. Het Bo-Ex Panel en de enquête Duurzaamheid, het huurdersportaal Mijn Bo-Ex, de communicatie met bewonerscommissies en de thema bijeenkomst voor bewonerscommissies: Communicatie bij Projecten. Bewonerscommissies In 2015 waren er 27 bewonerscommissies actief binnen het bezit van Bo-Ex. Deze vertegenwoordigen eenheden. Er zijn in het verslagjaar twee nieuwe commissies opgericht en er zijn twee commissies opgeheven. Rondgangen In 2015 zijn er rondgangen georganiseerd in alle complexen waar een bewonerscommissie actief is. Om zoveel mogelijk huurders bij de rondgangen te betrekken, is ook dit jaar in een aantal complexen wederom gestimuleerd dat bewoners ook digitaal hun wensen en klachten rondom het wooncomplex konden geven. Tijdens de rondgangen worden de volgende zaken getoetst: onderhoud binnen het complex, onderhoud binnen de woonomgeving Bo-Ex, onderhoud woonomgeving gemeente en overig (veiligheid, techniek en overlast). Daar waar nodig wordt actie ondernomen om de knelpunten aan te pakken. Wanneer gebreken worden geconstateerd in de openbare ruimten, wordt dit direct doorgegeven aan de gemeente. Bo-Ex Panel Het digitale huurderspanel is eind 2015 zo n 2,5 jaar actief en bestaat uit ongeveer 575 leden. Leden worden geworven bij het tekenen van een huurcontract. Ook op het huurdersportaal Mijn Bo-Ex en de gewone website kunnen huurders zich aanmelden. Er is dit jaar één grote enquête gehouden. Het thema Duurzaamheid en Energie werd in de zomer gehouden en had een hoge respons van 49%. De resultaten bevatten waardevolle informatie voor het verbeteren van de communicatie over Duurzaamheid bij Bo-Ex en gaf inzicht in de gedachten van onze huurders over dit thema. De resultaten zijn uitvoerig met STOK en de werkgroep Participatie en Communicatie besproken en worden meegenomen in de beleidsvorming voor het komende jaar. 39

41 Dienstverlening Mijn Bo-Ex Eind 2015 is het huurdersportaal Mijn Bo-Ex anderhalf jaar online. Huurders kunnen hiermee veel zaken direct zelf regelen wanneer hun dat uitkomt. Voorbeelden zijn reparatieverzoeken melden en de contact- en betaalgegevens wijzigen. Het gebruik van het huurdersportaal stijgt met de dag. Op diverse manieren worden huurders alert gemaakt op het gebruik van Mijn Bo-Ex en het gemak daarvan. Nieuwe huurders worden geholpen en gestimuleerd om gelijk tijdens de contractondertekening het account te activeren. Eind 2015 waren er ruim actieve gebruikers. In het verslagjaar hebben huurders het account geactiveerd. In het verslagjaar is het huurdersportaal gekoppeld aan het nieuwe primaire systeem van Bo-Ex. Ook is het portaal weer verder ontwikkeld. Zo is er gestart met een pilot: een projectpagina waar huurders alle informatie vinden over het groot onderhoud in het wooncluster. Dit wordt verder uitgewerkt in Activiteit Aantal keer uitgevoerd in 2015 Betalingen verrichten Betalingsregeling aanvragen 85 Reparatieverzoek indienen Telefoonnummer wijzigen 294 Serviceabonnement aanvragen 50 Huur opzeggen

42 4.7 Leefbaarheid Algemeen Het is belangrijk dat er complexbeheerders aanwezig zijn in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Er zijn drie complexbeheerders actief. Zij hebben een kantoor in de wijken Overvecht, Kanaleneiland en Hoograven. De complexbeheerders zijn aanspreekpunt voor de bewoners. Zij proberen proactief de leefbaarheid te verbeteren. Dagelijkse rondes en direct reageren op bijvoorbeeld vandalisme is onderdeel van hun takenpakket. De kosten van de complexbeheerders worden niet doorberekend aan de huurders, maar komen volledig ten laste van Bo-Ex. Hiermee laat Bo-Ex zien dat de aanpak van leefbaarheid een hoge prioriteit heeft en dat zij bereid is hierin te investeren. De complexbeheerders worden in eerste instantie ingezet in de wijken Kanaleneiland, Hoograven en Overvecht. In de andere wijken komen zij minder vaak of op afroep. Daarnaast houden zij spreekuur in seniorencomplexen en hebben ze een avondspreekuur in de wijk. Op Kanaleneiland en in Overvecht hebben de complexbeheerders continue aandacht voor de aanpak van zwerfvuil en het schoonhouden van portieken en bergingsgangen. Ook komen zij regelmatig zaken tegen op openbaar grondgebied, zoals grof vuil. Zij maken dan gebruik van de Buiten Beter-app. Via een foto en een korte mededeling komt de melding snel terecht bij de gemeente Utrecht, die de zaken verder oppakt. Verder is er actief toezicht op het plaatsen van schotelantennes. In sommige complexen van Bo-Ex zijn schotels niet toegestaan, in andere complexen kunnen alleen schotels geplaats worden onder bepaalde voorwaarden. Woonconsulenten pakken bijzondere woonoverlast situaties op met welzijnsorganisatie U-Centraal. De goede samenwerking met de casemanagers van project Woonoverlast zorgt voor goede resultaten bij de aanpak van de woonoverlast. Zo nodig wordt verdere hulpverlening ingeschakeld. Met de bewonerscommissies van herstructureringsprojecten wordt regelmatig een beheeroverleg gehouden. Tijdens dit overleg wordt vooral de leefbaarheid in het complex besproken. Ook houdt de bewonerscommissie toezicht op het nakomen van de met Bo-Ex gemaakte afspraken, zoals die in het sociaal plan zijn vastgelegd. Bepaalde bewoners in deze complexen worden intensief begeleid. Er wordt spreekuur gehouden en bewoners worden regelmatig bezocht. De inhoud van de begeleiding is divers: het aannemen van klachten, het uitleg geven over de procedures, het invullen van formulieren, het slechten van taalbarrières en zo nodig het ondersteunen bij het zoeken naar andere huisvesting. Leefbaarheidsbudget Uit het leefbaarheidsbudget kunnen bewoners van een complex jaarlijks aanspraak maken op een bedrag om de leefbaarheid in het complex te verbeteren. De beoordeling van de aanvragen per wijkteam gebeurt op de afdeling Wonen en kent een korte procedure. De aanvragers kunnen hun initiatief zodoende snel uitvoeren. In 2015 zijn in meer dan 20 complexen activiteiten georganiseerd waarvoor een beroep is gedaan op het leefbaarheidsbudget. Activiteiten waren er allen op gericht de contacten tussen buurt- of complexbewoners te versterken. Ook werden er in verschillende complexen en openbare ruimten opruimacties en verbeteracties uitgevoerd, zoals het aanbrengen van beplanting in openbare ruimten of op galerijen. Er wordt veel aandacht besteed aan het enthousiasmeren en activeren van huurders om gebruik te maken van dit budget. Daarom attenderen wij nieuwe huurders bij het afsluiten van het huurcontract op dit budget en krijgen zij een brochure over dit onderwerp. 41

43 Onrechtmatige bewoning Bo-Ex handelt bij de woningtoewijzing op een transparante wijze. Dat houdt in dat de vrijkomende woningen via het geldende aanbodsysteem opnieuw worden verhuurd. Helaas gebeurt het in de praktijk dat woningen illegaal onderverhuurd worden. Dat doorkruist de transparantie van het geldende woningtoewijzingsbeleid. Deze handelwijze dupeert de woningzoekenden. Zij moeten langer wachten om in aanmerking te komen voor woonruimte en soms veroorzaakt de onderverhuur overlast in de woonomgeving. Door de illegale onderverhuur kan Bo-Ex financiële schade leiden. Immers, bij mutatie van een woning is het niet mogelijk de voorgestane huurharmonisatie te realiseren. Bo-Ex ontvangt meldingen van onrechtmatige bewoning van bewonerscommissies, buurtbewoners en de gemeente Utrecht. Alle meldingen worden serieus onderzocht. Bij de aanpak van onrechtmatige bewoning wordt een onderscheid gemaakt in projecten en individuele meldingen. In 2015 zijn er geen bijzondere projecten uitgevoerd. Op verzoek van het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding (RCF) leverde Bo-Ex, in het kader van de aanpak woonfraudebestrijding, wooninformatie aan. In het kader van de Wet op de privacy ontvangt Bo-Ex geen rechtstreekse terugkoppeling van het RCF. Daar waar onrechtmatige bewoning wordt geconstateerd, wordt Bo-Ex door de gemeente Utrecht afdeling StadsOntwikkeling, team Handhaving bij het onderzoek betrokken. Naast de externe samenwerking wordt er steeds meer een beroep gedaan op het onderzoeksteam voor bijzondere overlast situaties. Vaak hebben deze situaties een meervoudige problematiek. Naast de projectmatige aanpak worden alle individuele meldingen nagelopen. In 2015 zijn er 67 dossiers in behandeling genomen. In 2015 is twee derde van de aangemelde adressen afgehandeld. Op 31 december 2015 waren nog 24 dossiers in onderzoek. In totaal is bij 13 woningen de huurovereenkomst beëindigd. Daarbij ging het om 10 situaties waarbij de huurovereenkomst vrijwillig beëindigd is. In het verslagjaar zijn er geen woningen die ontruimd zijn door een juridische procedure. Bij één situatie is in 2015 een hoger beroepsprocedure gestart. Van de in 2015 ontruimde adressen is het standaardbeleid bij huurmutatie toegepast. Van acht adressen is de huurprijs conform het streefhuurbeleid aangepast; dat is 62% van de ontruimde woningen. De totale meeropbrengst bedraagt 630,- per maand. Onderzoeken onrechtmatige bewoning aantal onderzochte woningen aantal vrijwillige opzeggingen aantal ontruimingen door gemeente of deurwaarder 0 0 Aanpak thuisteelt hennep Bo-Ex neemt deel aan het regionale Hennepconvenant. Dit is een overeenkomst tussen de politie, de gemeenten, het energiebedrijf, de belastingdienst, de uitkeringsinstanties, institutionele beleggers en de woningcorporaties. Het convenant geeft de partijen meer mogelijkheden om samen te werken, om op deze manier bedrijfsmatige thuisteelt van hennep een halt toe te roepen. Hennepplantages geven overlast en kunnen leiden tot gevaarlijke situaties voor omwonenden. Bo-Ex heeft zich ingezet voor een goede informatieoverdracht tussen de verschillende partijen, zodat het mogelijk is voor corporaties om de huur te beëindigen in een juridische procedure. In het verslagjaar zijn negen woningen door het hennepteam onderzocht. Er zijn zeven hennepplantages/drogerijen in woningen van Bo-Ex ontdekt. Conform de afspraken is de huurovereenkomst van deze bewoners beëindigd. In zes gevallen heeft de bewoner er voor gekozen de huur zelf op te zeggen om 42

44 zodoende een juridische procedure te voorkomen. In één geval was er al een ontruimingsprocedure opgestart in verband met huurschuld. Bij twee huurders zijn hennepplanten (minder dan vijf) in de tuin aangetroffen. Bo-Ex participeert in de stuurgroep en de projectgroep Aanpak hennep namens alle STUW-corporaties. In 2015 zijn er geen nieuwe afspraken gemaakt op de regionale hennepovereenkomst. Aanpak woonoverlast en Laatste-Kansbeleid In Utrecht is een aanpak georganiseerd waarbij het Laatste-Kansbeleid het sluitstuk vormt bij de gehele ketenaanpak van overlast veroorzakende huurders. Bo-Ex heeft zitting in de stuurgroep waar de ketenaanpak van woonoverlast besproken wordt. In 2015 is het project gecontinueerd. In het project Extreme woonoverlast participeren onder andere de woonconsulenten van Bo-Ex. Tussen de huurder, de woonconsulenten en andere (zorg)partijen worden afspraken gemaakt om de overlast op klantniveau aan te pakken. In samenwerking met Het vierde huis voert Bo-Ex het Laatste-Kansbeleid uit. Dit is bedoeld voor personen die zich geen goed huurder tonen en/of overlast veroorzaken. Het kan gaan om bijvoorbeeld geluidsoverlast, vernieling, vervuiling of wangedrag. Met het Laatste-Kansbeleid kan huisuitzetting voorkomen worden. Het traject neemt twee jaar in beslag. De huurder krijgt een andere woning met een aangepast huurcontract. Indien de huurder voor de periode van twee jaar de afspraken goed nakomt en geen overlast meer veroorzaakt wordt het contract omgezet naar een regulier huurcontract. Bo-Ex heeft in 2015 in twee situaties gebruik gemaakt van het Laatste-Kansbeleid. Pilot gedragsaanwijzing In het verslagjaar heeft Bo-Ex deelgenomen aan de pilot gedragsaanwijzing. De pilot is een initiatief van het Centrum voor Criminaliteit en Veiligheidspreventie en wordt gevolgd door het Ministerie van Justitie. In de pilot wordt onder andere samengewerkt met de Rijksuniversiteit Groningen en Tomlow Advocaten. In veel gevallen blijkt een gedragsaanwijzing een prima alternatief voor een ontruimingsvonnis. De huurder krijgt in eerste instantie een gedragsaanwijzing. Dit kan vrijwillig door de corporatie worden opgelegd of gedwongen via de rechter. Wanneer de huurder zich niet aan de gedragsaanwijzing houdt, dan wordt alsnog het ontruimingsvonnis ten uitvoer gelegd. De pilot liep tot mei Bo-Ex heeft aan één huurder een gedwongen gedragsaanwijzing op laten leggen in verband met overlast door kakkerlakken. De pilot is hiermee voor Bo-Ex succesvol afgesloten. Bo-Ex zal gebruik blijven maken van de mogelijkheid tot het opleggen van een gedragsaanwijzing. Buurtteams In 2015 is de zorg in Nederland veranderd door de nieuwe wet Wonen en Zorg. De gemeente wordt verantwoordelijk voor de zorg voor jeugd en voor veel zorg voor volwassenen. Utrecht is dat gaan doen met buurtteams. De buurtteams kunnen ondersteunen bij veel verschillende problemen. Na een pilotperiode in 2014 zijn per 1 januari buurtteams gestart in Utrecht. Iedere buurt heeft een buurtteam sociaal en een buurtteam jeugd en gezin. Doel van de buurtteams is het creëren van één loket per buurt voor vragen van bewoners over allerlei leefgebieden. Veel van het gevestigde welzijnswerk, woonbegeleiding en andere bewonersondersteuning is opgegaan in de buurtteams. Gespecialiseerde zorg biedt het buurtteam niet. Hiervoor blijven de bekende organisaties (bijvoorbeeld Altrecht en Victas) verantwoordelijk. Voor medewerkers van Bo-Ex is nu duidelijk waar een huurder met een hulpvraag naar doorverwezen kan worden. Medewerkers van het buurtteam weten daarnaast straks welke wooncomplexen onder hun gebied vallen en welke corporatie daarvan de eigenaar is. Een medewerker van het buurtteam weet dus ook de weg naar Bo-Ex te vinden. Samenwerking komt zo makkelijker tot stand. 43

45 Incasso Preventie huisuitzettingen en Huur Wijzer De Bo-Ex Huur Wijzer is een tool op de website van Bo-Ex, waar onze huurders en andere geïnteresseerden kunnen bekijken of een huurprijs van een (potentiële) woning bij hun inkomen past. In de advertentie van vacante woningen die Bo-Ex adverteert op de site van WoningNet is een link geplaatst naar de Bo-Ex Huur Wijzer. De Bo-Ex Huur Wijzer wordt zowel intern door de woonconsulenten als extern door onze huurders én diverse anderen, zoals zowel onze collega corporatiemedewerkers als huurders vanuit het hele land, bezocht. Het aantal bezoekers was dit jaar (net als vorig jaar) gemiddeld 35 per dag. Opvallend is dat de Bo-Ex Huurwijzer ook dit jaar nog veel van onze collega corporaties inspireert. Regelmatig vraagt men of men een link naar de Bo-Ex Huur Wijzer mag via hun eigen site. Deze vraag beantwoordt Bo-Ex altijd positief, met het verzoek om de bron (namelijk Bo-Ex in samenwerking met het NIBUD) te vermelden. In de zomer van 2015 was er wat extra aandacht voor de Bo-Ex Huurwijzer. De Bo-Ex Huur Wijzer werd genomineerd voord KWH Eye opener. Tijdens de prijsvraag het mooiste innovatieve project van een woningcorporatie rond het thema betaalbaarheid waarbij de huurder centraal staat kreeg Bo-Ex Huur Wijzer 1/3 van de stemmen. Op 10 oktober, tijdens de landelijke Huurdersdag van de jubilerende Woonbond, eindigde Bo- Ex met dit aantal stemmen op de tweede plaats. Een mooi resultaat en het levert nog meer belangstelling op voor dit eenvoudige maar doeltreffende instrument. Tijdens de bijeenkomst werd duidelijk dat ook diverse huurdersorganisaties geïnteresseerd waren in de Bo-Ex Huurwijzer. Een aantal van hen heeft de link op hun website geplaatst. Tevens heeft in het najaar een presentatie van de Huurwijzer plaats gevonden bij het huurders incasso platform (HIP) alwaar collega s uit het hele land die zich bezig houden met incasso en preventie aanwezig waren. Samenwerking met schuldhulpverlening Steeds vaker komt het voor dat huurders problemen hebben met het tijdig betalen van de huur. Wanneer zij eenmaal een huurachterstand hebben, blijkt het moeilijk voor hen om de financiën weer op orde te krijgen. Het meest ingrijpende, het ontruimen van de woning na uitspraak door de rechtbank, is een maatregel die voorkomen moet worden. In deze gevallen zoekt Bo-Ex de samenwerking met de buurtteams voor schuldhulpverlening. Doordat de zorg via de buurtteams dichter bij de burger is georganiseerd zullen de buurtteams eerder signalen oppakken van mensen die betalingsproblemen hebben en kunnen zij budgetbegeleiding aanbieden. De buurtteams zullen samen met de corporaties alerter reageren op betalingsachterstanden om oplopen van huurschuld te voorkomen. Als het nodig is wordt er vanuit de buurtteams begeleiding aangeboden waaronder begeleiding bij het orde krijgen van de financiën. Ook kan via de buurtteams de toegang naar de schuldhulpverlening geregeld worden. Naast de inzet van de buurtteams is de afspraak met de gemeente dat in het kader van het project Voorkom Huisuitzetting! (VH!) huurders aangemeld kunnen worden voor een intensieve begeleiding teneinde de schuldsituatie en andere problemen op te lossen. Dit gaat meestal om huurders waarvoor reeds een ontruimingsvonnis is uitgesproken. Bo-Ex heeft gemiddeld 12 trajecten per jaar ter beschikking. In 2015 heeft Bo-Ex in één geval gebruik gemaakt van het traject VH. In 12 gevallen bleek na aanmelding bij de gemeentelijke crisisregistratie VH! uiteindelijk niet de juiste weg, meestal omdat door de Rechtbank beschermingsbewind werd uitgesproken. Ontruimingen Bij de aanpak van schuldenproblematiek zijn alle activiteiten er op gericht de huurschuld in een zo vroeg mogelijk stadium bespreekbaar te maken en aan te pakken. In 2015 zijn er 86 ontruimingen aangezegd. In totaal zijn er 26 ontruimingen geëffectueerd. 44

46 Nog steeds worden veel ontruimingen geannuleerd, dit jaar 60. In de meeste gevallen wordt het schuldbedrag alsnog in zijn geheel betaald of gedeeltelijk met aanvullend een betalingsregeling. Het aantal ontruimingen op basis van een huurschuld is desondanks toegenomen. Dat betekent dat het de huurder niet is gelukt om, al dan niet via schuldhulpverlening, een (gedeeltelijke) terugbetaling van zijn schuld te bewerkstelligen. Dit kan zijn omdat zijn schuldensituatie dermate complex is dat er van sanering geen sprake kan zijn. Het kan ook zijn dat een huurder er voor kiest geen contact met Bo-Ex, de deurwaarder of een hulpverleningsorganisatie te zoeken. Onderstaand de cijfers schematisch weergegeven. Ontruimingen Aangezegd Waarvan geannuleerd Waarvan doorgang Vanwege huurschuld Vanwege overlast 1 1 Vanwege hennep *2 2 Noot *: Bij één dossier hennep is de woning uiteindelijk ontruimd na een procedure en vonnis. Bij één dossier heeft de huurder zelf de huur opgezegd. Bij sommige huurders is er sprake van recidivistisch gedrag; huurders waarvoor in het verleden ook al eens een vonnis voor ontruiming is uitgesproken: Ontruimingsvonnis uit verleden keer eerder ontruiming aangezegd keer eerder ontruiming aangezegd keer eerder ontruiming aangezegd 2 2 Betalingsregelingen Wanneer een huurder de huur niet tijdig betaalt is er sprake van een betalingsachterstand. Er zijn twee mogelijkheden om een overdracht naar de deurwaarder te voorkomen. Dit betreft een betaalafspraak of een betalingsregeling. Voor beiden geldt dat Bo-Ex een mogelijkheid biedt om de huur op een ander afgesproken tijdstip, dan de gebruikelijke eerste van de maand, te betalen. Bij het verlenen van uitstel dient de reden bekend te zijn en de overweging gemaakt te worden of het een geldige reden is om de huur niet op tijd te betalen. Bij een betalingsregeling wordt de huur opgesplitst in termijnen terugbetaald. Per 31 december 2015 liepen er 147 betalingsregelingen voor een bedrag van ,36. Huurachterstand De achterstand huurdebiteuren en vertrokken huurdebiteuren, inclusief betalingsregelingen, exclusief vooruit ontvangen huur in procenten van de bruto jaarhuur (netto huur + opbrengst servicecontract) bedraagt ultimo jaar 2,3% (2014: 1,9%). De achterstand huurdebiteuren exclusief de vertrokken bewoners bedraagt ultimo jaar 1,3% (2014: 1,0%). WSNP Het aantal WSNP-dossiers (Wet sanering natuurlijke personen) in 2015 bedroeg 28 (2014: 25). In het verslagjaar zijn drie dossiers beëindigd, allen zonder schone lei, waardoor de vordering weer opeisbaar is geworden. Jaar Aantal WNSP totaal Aantal aanmeldingen Aantal afgesloten

47 Bij de afgewikkelde dossiers was sprake van een totale vordering van 8.552,11. Van dit bedrag heeft Bo-Ex bij de slotuitdeling 0,- ontvangen. Dat is 0% van de totale openstaande vordering. In 2015 is 8.552,11 afgeboekt op WSNP-dossiers. (2014: ,53) In totaal is de openstaande vordering op WSNP-dossiers ultimo ,01 (2014: ,36). Deurwaarder Eind 2015 waren 251 dossiers in behandeling bij de deurwaarder van huidige huurders en 73 dossiers van vertrokken huurders. In totaal 324 dossiers (2014: 358). In het huidige incassobeleid wordt vroeg geprobeerd contact met de huurder te krijgen om een oplossing voor zijn schulden te zoeken. Hiervoor worden bijvoorbeeld motivatiekaartjes gebruikt, waarop de huurder op een toegankelijke en laagdrempelige manier verzocht wordt om contact met Bo-Ex op te nemen. Ook is de samenwerking met de Buurtteams in deze fase intensief, zodat een uiteindelijke gang naar de deurwaarder hopelijk voorkomen kan worden. In het gehele jaar zijn 287 dossiers afgehandeld van huidige huurders en 29 dossiers van vertrokken huurders. Totaal 316 dossiers (2014: 297). De gemiddelde hoofdsom van de dossiers was bij de lopende dossiers van huidige huurders 2.562,- (2014: 2.457,-) en bij de dossiers van de vertrokken huurders 2.770,- (2014: 2.609,-). De totale vordering van de dossiers van huidige huurders daalde met ruim 28% en bedroeg eind ,- (2014: ,-). Dit verschil heeft verschillende oorzaken. Het kan zijn dat uiteindelijk alsnog een betalingsregeling met de huurder getroffen kon worden of dat de huurder zijn achterstand zelf terugbetaald heeft (zie ook het punt over ontruimingen). Aan de andere kant wordt Bo-Ex echter steeds vaker geconfronteerd met gedwongen schuldsaneringen, waarbij een groot gedeelte van de vordering afgeboekt moet worden. 46

48 4.8 Woningkwaliteit en duurzaamheid De Veilige, Gezonde en Duurzame woning Bo-Ex heeft haar technisch kwaliteitsdenken en beleid t.a.v. woningvoorraad in drie hoofdthema s georganiseerd. De Veilige, Gezonde en Duurzame (VGD) woning kent drie thema s die de minimale technische kwaliteits- en veiligheidsnorm voor de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau vaststellen. Bo-Ex woningen voldoen altijd aan de door de wetgever gestelde geldende eisen. Vanuit technisch oogpunt betekent dit dat de woningen minimaal dienen te voldoen aan het vigerende Bouwbesluit of de rechtens verkregen situatie. De VGD kwaliteitseisen vormen nadrukkelijk een aanvulling hierop Renovaties Hoograven Zuid, Rijnesteinhof en Tjepmahof Met het project werd gestart eind 2010 en bouwt voort op de ervaringen die al waren opgedaan met de renovatie van complex 405 (de Robijnhof) dat al in 2006 is aangepakt in de geest van Rietveld. Complex 405 betreft hetzelfde ontwerp als de complexen 109 en 404, met dien verstande dat het bij de laatsten om het oorspronkelijke ontwerp gaat, welke ook als eersten zijn gebouwd. In de loop van 2014 werd duidelijk dat Bo-Ex voldoende middelen zou hebben om rond de jaarwisseling 2014/2015 te starten met de eerste kwart van dit complex (de eerste 97 woningen). Het proces is vervolgens daarop ingericht. Aan bewoners werd dit bekend gemaakt en getoetst hoe het zou vallen wanneer eerst een deel zou worden gedaan, zonder zekerheid dat de rest aansluitend zou worden aangepakt. Daar werd positief op gereageerd. Vervolgens werden een sociaal plan opgesteld, een besluitvormingsproces afgesproken, uitmondend in een draagvlakonderzoek en een communicatieplan. Ook werd een aannemer geselecteerd. Dit alles resulteerde in een zeer positief ontvangen plan, waarbij meer dan 90% van de bewoners heeft ingestemd met het plan. Van de uitgebrachte stemmen was dat zelfs 97,8%. Er wordt geen huurverhoging voor de verbetering gevraagd en label B is uitgangspunt. Ook wordt de architectuur van Rietveld gerespecteerd en hersteld. In het sociaal plan staan de logeerwoningen centraal. Het eerste kwart is reeds volledig opgeleverd. Gedurende de realisatie van het eerste kwart zijn de voorbereidende werkzaamheden voor het tweede kwart gestart. Ook hier is voor dit deel de draagvlakmeting positief uitgevoerd. Eind 2015 zijn de realisatiewerkzaamheden voor het tweede kwart gestart en zitten de werkzaamheden er ongeveer voor 50% op. Daarmee ligt het project op schema en is de doelstelling voor 2015 gerealiseerd. Stanleylaan II Het blok Stanleylaan II bestaat uit 48 portieketagewoningen verdeeld over vijf bouwlagen en dateert uit In 2010 is door de gemeente Utrecht een gebiedsplan gemaakt voor wijkdeel Kanaleneiland Zuid, waar het blok onderdeel van uitmaakt. Dit gebiedsplan betreft een integrale aanpak van zowel de woongebouwen als de woonomgeving en zet in op duurzaamheid, verbetering woonomgeving en onderhoud van de woningen. De gemeente pakt de woonomgeving aan door straten, pleinen en parken op te knappen. Corporaties knappen hun woningen op. De voorbereidende werkzaamheden t.b.v. de aanpak van Stanleylaan II zijn uitgevoerd in een open BIMomgeving. Middels deze 3d modelleringstechnologie is voor Stanleylaan II een Bouw Informatiemodel (BIM) opgesteld dat dienst doet voor de aanstaande aanpak, maar ook t.z.t. dienst zal doen voor de daaropvolgende onderhoudsperiode. Hiervoor zijn verschillende aspecten zoals de technische conditie van de afzonderlijke bouwdelen, bouwfysica (o.a. koudebruggen), geluid, brand, asbest, isolatie etc. van de bestaande situatie ingebracht. Hierna is begonnen virtueel de renovatiemogelijkheden van het gebouw in beeld te brengen, dit alles in relatie tot het toekomstig onderhoud. Door deze integrale werkwijze, waarbij de renovatie- en onderhoudsaspecten in een virtuele omgeving in technische en kostentechnische zin in relatie worden gebracht, is over de levensduur van het gebouw een substantiële kostenbesparing te realiseren. Bo-Ex investeert in de kennis van de organisatie middels de BIM kennisontwikkeling binnen het project Stanleylaan II voor toekomstige planontwikkelingen en onderhoudstrajecten binnen haar voorraad. 47

49 Om deze reden verschuift de doelstelling om in 2015 te starten met de daadwerkelijke uitvoering van Stanleylaan II naar In 2016 starten de werkzaamheden voor Stanleylaan II. Voor het eerder in 2014 opgeleverde blok Stanleylaan I heeft Bo-Ex in het verslagjaar de VSK architectuurprijs mogen ontvangen. De jury heeft haar oordeel als volgt in het juryrapport verwoord: De jury heeft voor dit project gekozen omdat het zich onderscheidt door een fijne, geraffineerde detaillering en op alle niveaus een grote samenhang vertoont. Een project waarin met kozijnen, roosters en borstweringen zorgvuldig is omgegaan, tot aan toegevoegde elementen als luifels en entreepartijen. Een project waarin de ontwerper techniek en architectuur met beperkte middelen optimaal bij elkaar heeft gebracht. Een project ook waarin de ontwerper zich niet louter heeft laten leiden door wat is, maar een project waarbij de invulling een tijdloze uitstraling heeft gekregen. Tuinwijk-Oost, Van Humboldtstraat en J.D. van der Waalsstraat Deze 35 woningen maakten samen met de in 2012 gerenoveerde woningen aan de Jan van der Doemstraat, deel uit van het voormalige complex 402. De woningen aan de Van Humboldtstraat en aan de J.D. van der Waalsstraat zijn bouwkundig gezien zeer verschillend. Zij stammen wel uit dezelfde vooroorlogse periode. Begin 2012 is gestart met overleg met de bewoners en bewonerscommissie van het complex. Vanuit de bewonerscommissie werd contact opgenomen met Bo-Ex met een door een ruime meerderheid van de bewoners gedragen verzoek om de toestand van de woningen flink op te waarderen. Met name ten aanzien van vocht, tocht, warmte- en geluidsisolatie verzochten de bewoners om een ingreep. In 2013 is een onderzoek uitgevoerd naar de bouwtechnische staat van de woningen. Op basis daarvan is met de bewoners een Programma van Eisen afgesproken. Vervolgens is een bouwkundig adviesbureau geselecteerd, in overleg met de bewonerscommissie. Uit de selectie is architectenbureau KAW naar voren gekomen als het bureau dat Bo-Ex en de bewonerscommissie zal ondersteunen bij de uitwerking van een plan. De eerste bevindingen zijn in 2013 met Bo-Ex en de bewonerscommissie gedeeld. Door verschillende scenario s te delen kan worden gewerkt naar een gezamenlijk gedragen plan. Eind 2015 is met bewoners consensus over een gedragen plan bereikt. In 2016 zal een draagvlakmeting plaatsvinden. Bij een positieve uitslag kan de uitvoering in 2017 starten Onderhoud Visie op onderhoud Vooruitlopend op het nieuw op te stellen meerjaren ondernemingsplan, ontwikkelt Bo-Ex een nieuwe visie op onderhoud van haar voorraad. De doorontwikkeling van het Bo-Ex onderhoudsbeleid in de richting van precisie onderhoud is gestart in 2015, waarbij onderhoud plaatsvindt op het moment dat het daadwerkelijk nodig is en voor zover het nodig is. Bij precisie onderhoud wordt het cyclisch denken binnen de onderhoudsstrategie losgelaten. Op basis van het daadwerkelijke technische kwaliteitsniveau van de afzonderlijke bouwdelen of installaties wordt bepaald of en wanneer, welk onderhoud dient te worden uitgevoerd. Voor de bepaling van het technische kwaliteitsniveau van de afzonderlijke bouwdelen, hanteert Bo-Ex o.a. de conditiemetingsmethode conform NEN Precisie onderhoud vraagt dat de technische kwaliteit van de voorraad accuraat in beeld is gebracht en blijft. Voor het vastleggen maakt Bo-Ex gebruik van BIM. Deze ontwikkeling zal in 2016 verdere vorm en uitwerking krijgen. 48

50 Overzicht van het onderhoud in 2015 In de onderstaande tabel is een specificatie van de lasten opgenomen naar het soort onderhoud. (X 1.000,-) Begroting Resultaat Soort onderhoud Totaal Totaal Mutatieonderhoud Toegerekende beheerlasten mutatieonderhoud Serviceonderhoud Toegerekende beheerlasten serviceonderhoud Planmatig onderhoud Toegerekende beheerlasten planmatig onderhoud Energiebesparende Maatregelen Contractonderhoud Asbest Schades Serviceabonnement Bijdrage onderhoudsfonds vve Overig Subtotaal Reeds verantwoord onder beheerlasten Totaal In de tabel is bij serviceonderhoud 9.000,- en bij contractonderhoud ,- toegevoegd. Dit betreft kosten voor onderhoud aan de WKO. De warmte koudeopslag (WKO) valt onder de Bo-Ex Dienstverlening B.V.. Mutatie- & serviceonderhoud Onder mutatieonderhoud wordt verstaan al het onderhoud dat uitgevoerd wordt vanaf de opzegging door de vertrekkende huurder tot een maand na de nieuwe verhuring. Bij een mutatie vertrekt de huurder uit een wooneenheid en betrekt een nieuwe huurder dezelfde wooneenheid. Mutaties Totaal aantal 2015* Totaal aantal 2014* (exclusief SSH) (exclusief SSH) Zelfstandige eenheden regulier, vrije sector, bruikleenovereenkomst en eigen verhuur Onzelfstandige eenheden Totaal * Voor de SSH-eenheden is een beheervergoeding afgesproken. In het verslagjaar ging het om 671 mutaties binnen de Bo-Ex eenheden. Het betreft hier uitsluitend de werkzaamheden die voor rekening van Bo-Ex komen. Alle woningen worden schoon, heel en veilig opgeleverd. Alle nieuwe bewoners ontvangen een opleverrapport waarin de technische toestand van de woning is beschreven. In 2015 is een folder gemaakt met alle bouwonderdelen en de kwaliteitseisen waar die bouwonderdelen aan moeten voldoen wanneer een huurder de woning verlaat. De mutatiekosten zijn, ten opzichte van 2014, gedaald. Serviceonderhoud is dagelijks onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is. Het gaat daarbij om reparaties naar aanleiding van standaardmeldingen of vervangingswerkzaamheden, gebaseerd op de folder Reparaties en 49

51 onderhoud van Bo-Ex. In het verslagjaar zijn in woningen een of meerdere grote of kleine reparatie(s) verricht. In 2014 betrof dit woningen. De serviceonderhoudskosten zijn, ten opzichte van 2014, gedaald. Ondanks dat service- en mutatie-onderhoud elk hun eigen processtroom kennen, zijn deze onderhoudsvormen vanuit technisch oogpunt gelijk. Alleen het moment wanneer mutatie- en service-onderhoud daadwerkelijk plaatsvindt, is onderling verschillend. Verder zijn, in technisch zin, deze twee onderhoudsposten een communicerend vat met het planmatig onderhoud. Vanuit de veranderende kijk op onderhoud richting precisieonderhoud, een meer door (data)vraaggestuurde kijk op onderhoud, worden binnen de onderhoudsanalyses beide posten meer dan voorheen in relatie tot elkaar en het planmatig onderhoud gezien. In 2015 is hiervoor een eerste aanzet gedaan en in 2016 zal dit verder worden uitgewerkt en geïmplementeerd. Planmatig onderhoud De werkzaamheden die in het kader van het planmatige onderhoud in het verslagjaar zijn uitgevoerd, worden onderverdeeld in de volgende categorieën. In onderstaande tabel zijn de werkelijke lasten per categorie voor het jaar 2015 en 2014 weergegeven. (x 1.000,-) Categorieën Casco Gevels Daken Installaties Liften Interieur Schilder- en timmerwerk Exterieur Pre planmatig Planmatig Uithof/Max Realisatie in Subtotaal Loon- en beheerkosten Totaal planmatig onderhoud

52 Contractonderhoud In het contractonderhoud maakt Bo-Ex onderscheid tussen contracten die gebonden zijn aan de complexen en contracten die aan de huurders zijn gebonden. Voor de contracten die aan huurders zijn gebonden, vindt via de servicekostenverrekening een doorbelasting plaats aan de huurders. Dit geldt bijvoorbeeld voor het schoonmaken van trappenhuizen of het ontstoppen van een verstopte rioolbuis. Indien onderhoudscontracten technisch van aard zijn, worden deze beheerd door de afdeling Vastgoed Onderhoud. In onderstaande tabel staan de werkelijke uitgaven voor de technische contracten voor 2015 en (x 1.000,-) Categorieën Verwarming Waterinstallaties Brandmeldinstallaties Liften/liftbeheer Telecommunicatie Veiligheidsvoorziening daken Legionellapreventie Werktuigbouwkundige installaties Automatische deuren Zonwering 7 9 Totaal contractonderhoud Asbestsanering Vanaf 1 januari 2015 gelden er nieuwe wettelijke eisen t.a.v. asbest en asbestsaneringen in woningen. De implicatie van deze eisen heeft Bo-Ex onderzocht en lopende het verslagjaar vertaalt in een nieuw asbestbeleidsplan. Dit plan heeft als uitgangspunt dat in een periode van 10 jaar de woningvoorraad van Bo-Ex asbestveilig wordt gemaakt. Een onderdeel van het nieuwe asbestbeleidsplan is het Aedesprotocol, dat Bo-Ex onderschrijft. Ondanks dat Bo-Ex met het asbestbeleidsplan een efficiëntere saneringswerkwijze toepast, betekende dit wel dat de verscherpte eisen op verschillende fronten leidden tot hogere kosten dan begroot. In 2015 hebben in 427 woningen asbestsaneringen plaatsgevonden. Schades In 2015 zijn er in de woningen van Bo-Ex in totaal 145 schades geregistreerd waarvan 86 inbraakschades (in 2014 waren het 112 inbraakschades). Voor de inbraakschades betreft het een daling van 23%. Het was niet noodzakelijk om in alle woningen herstelwerkzaamheden te verrichten. In de hele gemeente Utrecht zijn bijna inbraken geregistreerd. Zowel bij Bo-Ex als in de gemeente Utrecht is het aantal inbraken in 2015 gedaald t.o.v Het werkelijke aantal inbraken ligt waarschijnlijk hoger omdat niet iedereen aangifte van een inbraak doet. De wijken Hoograven en Kanaleneiland waren in 2015 en 2014 het meest inbraakgevoelig. Bewoners kunnen altijd van gecertificeerde medewerkers van Bo-Ex advies krijgen om de woning veiliger te maken. Ook wordt bij diverse gelegenheden voorlichting gegeven om inbraken te voorkomen, bijvoorbeeld bij het afsluiten van de huurovereenkomst of bij de jaarlijkse schouw van een complex. Daarnaast geeft Bo-Ex een korting van 20% aan huurders als zij inbraakbeveiligingsproducten aanschaffen via Bo-Ex. In 2015 hebben de andere twee grote corporaties in Utrecht deze regeling overgenomen. In de overige 59 woningen gaat het om brand en stormschades. 51

53 Serviceabonnement Er is een wettelijke verdeling tussen huurder en verhuurder voor onderhoudswerkzaamheden. Bepaalde werkzaamheden moet de verhuurder uitvoeren en voor sommige werkzaamheden zijn bewoners zelf verantwoordelijk. In het laatste geval gaat het om klein dagelijks onderhoud. Bo-Ex biedt haar huurders de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten. In dat geval neemt Bo-Ex een groot gedeelte van de onderhoudsverplichting van de huurder over. De kosten voor een serviceabonnement bedragen 5,- per maand (inclusief BTW). In enkele ouderencomplexen neemt Bo-Ex de kosten voor haar rekening. In totaal hebben huurders een serviceabonnement afgesloten. Bijdrage onderhoudsfonds VvE Wettelijk is bepaald dat elke Vereniging van Eigenaren (VvE) geld in reserve moet houden voor onderhoud aan het pand en Bo-Ex heeft 450 woningen die onderdeel zijn van in totaal 25 VvE s. Voor deze woningen draagt Bo-Ex bij aan het onderhoudsfonds. Voor 2015 bedroeg de totale bijdrage van Bo-Ex ,- en in ,-. Overig Overig onderhoud is onderhoud die niet direct toe te wijzen is aan een onderhoudssoort. Bijvoorbeeld afvalcontainers van de onderhoudsdienst voor het afvoeren van bouwmateriaal Energiereductie en duurzaamheid Visie op energiebesparing en duurzaamheid In het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Utrecht en vooruitlopend op het nieuw op te stellen Ondernemingsplan, heeft Bo-Ex in 2015 een visie op de energiebesparing en duurzaamheid opgesteld. Deze visie wordt gedragen door een aantal belangrijke trends op energiegebied die op midden en lange termijn voor een duurzame energietransitie zullen zorgen. Juist door het goed isoleren van de woningen én een (lokale) duurzame energievoorziening kunnen de woonlasten minimaal gelijk blijven en in verdergaande scenario s zelfs substantieel worden gereduceerd. Om deze reden kijkt Bo-Ex dan ook actief naar de duurzame energietransitie, met als ambitie in 2030 haar woningvoorraad gemiddeld energieneutraal te krijgen. Een bijkomend voordeel is het reduceren van de CO 2-uitstoot. Bo-Ex richt zich echter primair op het verlagen van de energielasten en daarmee op het verlagen van de woonlasten van de bewoners van de afzonderlijke woning. Op lange termijn zal de energievoorziening van de Nederlandse woningvoorraad voornamelijk elektrisch en 100% duurzaam worden ingevuld. De visie op de elektrificatie van de energievoorziening is gebaseerd op het feit dat de opwekking, opslag, transport en uitwisseling van elektriciteit betrekkelijk eenvoudig is. Daarnaast is de opwekking, transport en uitwisseling van elektriciteit op dit moment in verhouding tot andere energievoorzieningen goedkoop. De mix van individuele en collectieve duurzame elektrische opwektechnieken biedt producenten én eindgebruikers op vele fronten veel flexibiliteit en onafhankelijkheid. Om deze reden zal Bo-Ex een eerste start maken met 26 duurzame all-electric woningen in de nieuwbouw locatie Rijnvliet te Leidsche Rijn. In 2016 zal een verdere uitwerking van de duurzaamheidsvisie plaatsvinden naar concreet beleid, acties en plannen. Huidig energiebeleid Daarnaast heeft Bo-Ex al vele jaren een actief energiebeleid, waarmee o.a. een vastgestelde energetische basiskwaliteit wordt nagestreefd. Het vigerende energiebeleid van Bo-Ex is opgebouwd uit vier pijlers, te weten: nieuwbouw, bestaande bouw, bewonersgedrag en specials. Het energiebeleid is vastgelegd tot en met De communicatie van het energiebeleid fungeert als drager van de vier pijlers en verbindt deze in- en extern met elkaar. Voor alle vier pijlers en hun deelgebieden zijn ambities geformuleerd en plannen gemaakt. Met STOK is in 2010 overeenstemming bereikt over de verdeling van de kosten om de bestaande woningvoorraad van Bo-Ex op een energetische basiskwaliteit te brengen van gemiddeld label B en minimaal label C. Een hierbij behorend investeringsprogramma is in de tijd uitgezet ( ). Bij 100% uitvoering van 52

54 dit programma wordt een energiereductie binnen de bestaande voorraad bereikt van ruim 20% (gemiddeld label B t.o.v. 2011). Eind december 2014 is op nationaal niveau een nieuw energieakkoord afgesloten. In dit akkoord is een nieuwe rekenmethodiek van de energielabels opgenomen. Deze methode leidde in 2015 in veel gevallen tot een andere Energie-Index (EI) van onze zelfstandige huurwoningen en heeft hierdoor gevolgen gehad voor de maximale huurprijs van woningen. De integrale gevolgen en de implicaties zijn door de werkgroep energie in 2015 uitgewerkt en in beeld gebracht in een bijgestelde energetische basiskwaliteit. E.e.a. heeft overall in financiële zin voor Bo-Ex een negatieve invloed gehad. Bo-Ex heeft dit verwerkt door een bijstelling van het energie investeringsprogramma. Gerealiseerde labelstappen Renovaties Vervangen bestaande ketels door HR-ketels Diverse planmatige energieprojecten Totaal Desondanks blijft Bo-Ex op koers liggen om het gemiddelde van de 700 labelstappen per jaar te realiseren. Dit is in overeenstemming met de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrecht. Gezien het aantal van behaalde positieve labelstappen vanaf 2011, komt het gemiddelde over de afgelopen jaren uit op 825 labelstappen per jaar. Het gemiddelde energielabel van alle labelde woningen in 2015, komt uit op het energielabel C met een energie-index van 1,54. Daarmee is de doelstelling gerealiseerd voor het gemiddelde van 700 labelstappen per jaar in de genoemde periode tot aan Communicatie Interne en externe communicatie zijn van groot belang voor de reputatie van Bo-Ex als duurzame corporatie en daarmee een succesfactor bij het behalen van onze doelstellingen. Communicatie heeft om deze reden een prominentere rol binnen het energiebeleid van Bo-Ex. Enerzijds maakt Bo-Ex haar woningen duurzamer en energiezuiniger. Het betrekken van bewoners bij duurzame woningverbeteringen is essentieel en vraagt om relatief veel communicatie-inspanning. Anderzijds staat het gedrag van bewoners bij het besparen van energie centraal. De communicatiestrategie is erop gericht om bewoners te stimuleren energiezuinig gedrag te vertonen. Over het beleid is regelmatig overleg gevoerd met een werkgroep van STOK. In 2015 gaven de Utrechtse corporaties in samenwerking met de Gemeente Utrecht gratis energieadviezen aan huurders. In het verslagjaar ontvingen 800 huurders van de corporaties Portaal, Mitros, GroenWest, SSH en Bo-Ex zo n gratis advies. Bo-Ex heeft hiervan 131 adviezen aan haar huurders gegeven. Uit een steekproef blijkt dat huurders door het energieadvies gemiddeld circa 140,- per jaar besparen op hun energierekening. Dat is een besparing van ongeveer 10% op de gemiddelde energiekosten. De 800 adviezen leverden een CO2- besparing van circa 440 ton op. Ook in 2016 zal deze succesvolle energie campagne door Bo-Ex en de meeste corporaties worden gecontinueerd. Certificering Bo-Ex beschikt over het zogenoemde BRL 9500-certificaat. Dit certificaat stelt Bo-Ex in staat om, onafhankelijk van derden, voor haar eigen woningen energielabels op volledigheid te controleren. Bo-Ex heeft een certificaathouder, die nauwkeurige analyses maakt en de voortgang van het uit te voeren energieprogramma bewaakt. Om het certificaat te behouden, vindt jaarlijks een audit plaats. In 2015 heeft Bo-Ex deze audit met succes afgerond zodat het certificaat met een jaar verlengd is. Bo-Ex stelt geen eigen energielabels op voor haar woningen, maar schakelt hiervoor onafhankelijk en gecertificeerde adviesbureaus in. Additionele volledigheidscontroles van de door deze gecertificeerde adviesbureaus afgegeven energielabels vindt plaats door de door certificaathouder. 53

55 Specials Bo-Ex heeft in 2015 de Nederlandse primeur met de eerste brandstofcel energiecentrale in een wooncomplex aan de Nicolaasweg. Bij deze, door de EU-gesubsidieerde, brandstofcel veldtest is sprake van een systeem dat door het chemisch kraken van aardgas zowel elektriciteit opwekt als warmte produceert. Bij dit zogenoemde kraken van aardgas komt waterstof vrij dat in de brandstofcel wordt omgezet in elektriciteit en warmte voor de verwarming & warmtapwatervoorziening. Met de huidige stand van de techniek wordt op deze wijze een besparing gerealiseerd van minimaal 50% t.o.v. een HR-107 verwarmingsketel. Voor de afzonderlijke huishoudens levert dit een minimale besparing van 900,- per jaar op Milieubeheer veiligheid Zoals in paragraaf wordt weergegeven, heeft Bo-Ex haar kwaliteits- en veiligheidsdenken t.a.v. haar woningvoorraad binnen het beleid van de Veilige, Gezonde en Duurzame (VGD) woning georganiseerd. De veiligheidsaspecten milieubeheer en -veiligheid vallen binnen de thema s Veiligheid en Gezondheid van dit beleid. In milieuwetgeving in het algemeen en specifiek in het Bouwbesluit liggen rondom het thema milieuveiligheid en - beheer van gebouwen veel zaken vast. Hierbij moet o.a. gedacht worden aan de beperking van het ontstaan en uitbreiding van een brandgevaarlijke situatie, de rookontwikkeling en legionellapreventie. Voor het verslagjaar 2015 zijn binnen de VGD thema s de volgende milieuveiligheid en beheer zaken te melden: Thema: Veiligheid Brandveiligheid Bo-Ex heeft 37 woongroepen en 148 woningen voorzien van branddetectie of deze vervangen. Dit betekent minimaal rook- en branddetectie. Bij woningen met een open verbrandingstoestel wordt naast rook- en branddetectie ook koolmonoxide gedetecteerd. Periodiek wordt de brand/rook/koolmonoxide detectie gecontroleerd op juiste werking. Additioneel zijn samen met de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) 18 onzelfstandige wooneenheden en woongroepen gecontroleerd. Het gaat hierbij alleen om woningen waar meer dan vier personen staan ingeschreven. Tijdens deze controle is er veel aandacht gegeven op aanwezigheid van rookmelders, brandblussers en nooduitgangen. Om de werking van rookmelders, brandblussers en noodverlichting te borgen heeft Bo-Ex een contract met een hiervoor gespecialiseerd bedrijf. Periodiek wordt de detectie op basis van de gegarandeerde batterij levensduur voorzien van nieuwe baterijen. Veiligheid van installaties verbrandingstoestellen Open verbrandingstoestellen binnen het bezit van Bo-Ex worden binnen acht jaren vervangen door gesloten verbrandingstoestellen. In afwijking hierop wordt bij complexen die zijn gelabeld als renovatie- of grootonderhoudsprojecten, de renovatie of uitvoering van de grootonderhoudswerkzaamheden als een natuurlijk moment genomen om de open verbrandingstoestellen te vervangen. Eind 2015 heeft Bo-Ex in haar woningen nog zo n 673 open geisers. Veiligheidshalve zijn alle open gastoestellen voorzien van COmelders die net zoals de geisers jaarlijks worden gecontroleerd. Thema: Gezondheid Goed ventileren Een goed binnenklimaat begint bij een goed werkend ventilatiesysteem van de woningen. Bo-Ex controleert op reguliere basis (tijdens de periodieke controle van de verwarmingsinstallatie) de werking van het toegepaste ventilatiesysteem van de woning. Bo-Ex heeft een onderhoudsplan voor het periodiek reinigen van zowel de collectieve als de individuele mechanische ventilatiesystemen in haar woningen. Jaarlijks wordt dit plan geactualiseerd en dienovereenkomstig aangepast in de meerjarenonderhoudsbegroting. In renovatie- en grootonderhoudprojecten worden woningen, voor zover dit nog niet het geval is en het technisch mogelijk is, voorzien van een mechanisch ventilatiesysteem. Binnen het reguliere onderhoudsprogramma reinigde Bo-Ex in 2015 in ruim 2500 woningen het mechanische ventilatiesysteem. 54

56 Goede waterkwaliteit/legionellapreventie Bo-Ex vindt legionella preventie zeer belangrijk. Om deze reden heeft Bo-Ex een additioneel controle- en onderhoudsprogramma t.b.v. deze legionellapreventie. Bo-Ex verhuurt woningen aan zorginstanties en is eigenaar van zorgcomplexen. Om de kans op overmatige legionellawaarden in drinkwater te beperken, stelt de wetgever bij zorgcomplexen specifieke eisen aan het beheer van de drinkwaterinstallatie. Naast deze specifieke beheertaken neemt Bo-Ex ook haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door periodieke controle van de drinkwaterinstallaties van haar zorgpartners. In 2015 omvatte het beheer vijf locaties, waarbij elk type zorg zijn eigen specifieke beheermaatregelen kent. 55

57 4.9 Financiën Financieel beleid Het financieel beleid van Bo-Ex heeft als doelstelling de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale financiële randvoorwaarden te creëren voor het realiseren van de missie en de doelstellingen. Om de continuïteit te waarborgen, is voldoende solvabiliteit en liquiditeit vereist. Voor het aantrekken van vreemd vermogen is een gezonde financiële positie van belang. Bo-Ex zet haar middelen uitsluitend in ten behoeve van de volkshuisvesting. Bo-Ex hanteert hiervoor dezelfde financiële kengetallen als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Dit zijn de ICR (interest coverage rate), DSCR (debt service coverage rate), Solvabiliteit, de LtV (Loan to Value) en de Dekkingsratio (verhouding leningportefeuille ten opzichte van de WOZ waarde van het ingezette onderpand). Bovenop de normen die de toezichthouders stellen voor deze kengetallen hanteert Bo-Ex in een aantal gevallen (ICR, LtV en Solvabiliteit) een risico-opslag. Vanaf 1 juli 2015 houdt de Autoriteit woningcorporaties toezicht op alle woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) Beoordeling door de toezichthouders Bo-Ex dient als woningcorporatie te voldoen aan de regels en normen die de Aw en het WSW stellen. De Aw heeft op 16 oktober 2015 de toezichtbrief 2015 verstrekt. De financiële beoordeling heeft geen aanleiding gegeven tot opmerkingen of het doen van interventies. Ook het toezicht op deelactiviteiten heeft niet tot een selectie voor specifiek onderzoek geleid. De Aw heeft op 27 november 2015 de oordeelsbrief 2015 verstrekt. Aangegeven is dat Bo-Ex op basis van controle van de toewijzingen van woongelegenheden voldoen aan de staatssteunregeling en dat er voor wat betreft de naleving van de WNT (Wet normering topinkomens), na het goedkeurend oordeel van de accountant, geen aanleiding is om tot een ander oordeel te komen. Het WSW heeft in haar brief van 23 juli 2015 het borgingsplafond vastgesteld. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan door het WSW geborgde leningen dat een deelnemer op enig moment gedurende het jaar mag hebben. Het borgingsplafond van Bo-Ex is vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte voor de jaren 2015 tot en met 2017, zoals dat is ingediend middels de dpi2014. De borgbaarheidsverklaring is door het WSW in haar brief van 23 juli 2015 afgegeven. Dit betekent dat Bo-Ex gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Bo-Ex voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan Bo-Ex als deelnemer. 56

58 4.9.3 Financieel beheer Het financieel beheer bestaat uit maatregelen, voorzieningen en regels voor het opstellen, verwerken, vastleggen en controleren van de uitgaven, de verplichtingen en de ontvangsten. Een belangrijk aspect van de financiële beheersingsmaatregelen betreft de planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit de volgende onderdelen: - ondernemingsplan - meerjarenprognose - jaarprognose/jaarbegroting - liquiditeitsprognose - maandrapportage - kwartaalrapportage - jaarrekening Het sturen op kasstromen is in 2015, voor zowel de korte als de lange termijn, verder geïntensiveerd. Daarnaast is er nadrukkelijk aandacht geschonken aan kostenbeheersing Te behalen resultaten Financiën Jaarplan 2015 Monitoren van: - voldoen aan criteria toezichthouders De Aw heeft zowel in haar toezichtbrief van 16 oktober 2015 als in haar oordeelsbrief van 27 november 2015 aangegeven dat er geen aanleiding is tot opmerkingen of het doen van interventies, dat het toezicht op deelactiviteiten niet tot een selectie voor specifiek onderzoek heeft geleid en dat op basis van controle van de toewijzingen van woongelegenheden voldaan wordt aan de staatssteunregeling en dat er voor wat betreft de naleving van de WNT, na het goedkeurend oordeel van de accountant, er geen aanleiding is om tot een ander oordeel te komen. In haar brief van 23 juli 2015 heeft het WSW aangegeven dat Bo-Ex voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan Bo-Ex als deelnemer. - voldoen aan interne signaleringsgrenzen (Solvabiliteit, ICR, DSCR, Loan to Value) Bo-Ex voldoet aan de normen ter waarborging van de continuïteit van de onderneming. - voldoen aan exploitatiebegroting Het bedrijfsresultaat is 1,4 miljoen hoger dan begroot. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar Hoofdstuk aantrekken van financiering tot maximaal 28 miljoen In 2015 is totaal voor 17,0 miljoen aan leningen aangetrokken. Het betreft een 10 jaars fixe lening van 6,0 miljoen en een drie jaars flexibele roll-over lening van 11,0 miljoen. 57

59 4.9.5 Ontwikkeling van het resultaat 2015 De onderstaande tabel toont de (geconsolideerde) resultaten over 2015 en geeft de vergelijkende cijfers over 2014 weer. Voorts zijn de cijfers volgens de begroting 2015 weergegeven. (x 1.000,-) jaar 2015 begroting 2015 verschil begroot/ realisatie 2015 jaar 2014 Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige opbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverandering materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en Salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Netto resultaat Op hoofdlijnen In vergelijking met het jaar 2014 is het jaarresultaat na belastingen met 3,5 miljoen gedaald. In vergelijking met de begroting van 2015 is het jaarresultaat na belastingen 6,4 miljoen hoger uitgekomen. Op onderdelen De totale huuropbrengsten, na aftrek van de derving, nemen in vergelijking tot het voorgaande jaar toe met 2,5 miljoen. De jaarlijkse huurverhoging over het totale bezit per 1 juli 2015 bedroeg 1,74% (vorig jaar 4,1%). In 2015 is het project Veemarkt opgeleverd. De huurderving daalde ten opzichte van vorig jaar met 0,3 miljoen, met name als gevolg van een lagere leegstand. 58

60 De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille zijn ten opzichte van het vorig boekjaar met 3,7 miljoen gestegen. Ten opzichte van de begroting is er een negatieve afwijking van 2,7 miljoen. De afschrijvingen vinden plaats over de bedrijfswaarde primo boekjaar. De bedrijfswaarde 2014 is toegenomen ten opzichte van de bedrijfswaarde 2013 en derhalve neemt de afschrijving toe. De post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille bedraagt 1,6 miljoen en heeft betrekking op een aantal projecten. In 2015 is het besluit tot realisatie van de tweede fase van de renovatie van het project Hoograven (109/404) genomen. Naast deze projecten zijn er voorbereidingskosten, nagekomen kosten en vrijgevallen bedragen voor voorziene kosten voor al afgesloten en geactiveerde projecten in de resultatenrekening verantwoord. (x 1.000,-) Project Bedrag Hoograven fase 1-219,7 Hoograven fase ,9 Veemarktterrein 88,2 Voorbereidingskosten, nagekomen kosten en reeds geactiveerde projecten - 168,5 Totaal 1.588,9 In vergelijking met de begroting is er een positief verschil van 0,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door actualisatie van parameters. De personeelslasten blijven nagenoeg gelijk ten opzichte van het voorgaand boekjaar en de begroting. In 2015 is een incidentele personeelslast opgenomen. De gemiddelde personeelsbezetting in fte s is 79,8 in 2015 (2014: 85,7). In de begroting was een bezetting voorzien van 84,9 fte per ultimo In de personeelslasten in 2015 is 0,3 fte opgenomen aan oproepkrachten/vakantiekrachten en 0,7 fte aan uitzendkrachten (2014 respectievelijk 0,3 en 0,6 fte). De onderhoudslasten zijn vrijwel gelijk aan het voorgaand jaar. Ten opzichte van de begroting zijn de onderhoudslasten 2,3 miljoen lager. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk De kosten in het kader van leefbaarheid zijn ten opzichte van het vorig boekjaar en de begroting 0,1 miljoen lager. Voor een uitgebreide verantwoording van de leefbaarheidsactiviteiten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.7 Leefbaarheid. De post overige bedrijfslasten is in ,4 miljoen lager dan de begroting, en 0,9 miljoen lager dan het vorig boekjaar. Bo-Ex heeft in 2014 een bedrag van 0,4 miljoen BTW terugontvangen de pro-rata voor de jaren Het saldo van de rentebaten en -lasten is in ,3 miljoen lager dan in het voorgaande boekjaar. Ten opzichte van de begroting komen de financieringslasten nagenoeg gelijk uit. De verkopen bedroegen in huurwoningen aan natuurlijke personen (2014: 39 woningen en één garage). In de begroting was de verkoop van 35 huurwoningen opgenomen. Bij het opstellen van de begroting wordt bij belastingen uitgegaan van een belastingdruk van nihil in verband met verrekenmogelijkheid met compensabele verliezen. De verwerking van de mutatie in actieve en passieve latenties leidt tot een negatief resultaat van 1,3 miljoen in

61 4.9.6 Kasstroomoverzicht 2015 (x 1.000,-) De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie van Bo-Ex door het ontbreken van boekhoudkundige mutaties. (x 1.000,-) Geconsolideerd kasstroomoverzicht Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des) investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom De operationele inkomsten en de opbrengsten uit verkopen bestaand bezit bedragen ,-. Deze zijn als volgt besteed: (x 1.000,-) Uitgaven in % van de operationele inkomsten en de opbrengst uit verkopen 2015 % 2014 % Operationele inkomsten en opbrengst uit verkopen 100,0 100, Financieringslasten 25,3 24, Onderhoud 14,8 13, Personeelslasten 10,7 9, Heffingen 8,1 10, Investeringen in bestaand bezit 38,3 17, Overige bedrijfslasten 13,5 13, Aflossing lening 1,7 13, Vrije kasstroom - 12,4-3, Ontwikkeling van het vermogen 2015 (x 1.000,-) Eigen vermogen begin boekjaar Jaarresultaat Ongerealiseerde waardeverandering t.g.v./ t.l.v. vermogen (sociaal vastgoed) Eigen vermogen einde boekjaar

62 4.9.8 Financiering Om haar doelstellingen te kunnen realiseren dient Bo-Ex over voldoende financiële middelen te beschikken. De treasurydoelstellingen zijn het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt, beheersing van de financiële risico s, het realiseren van zo laag mogelijke rentekosten en het zekerstellen van voldoende liquiditeit. Naast de interne financiering vanuit de positieve operationele kasstromen en verkopen worden externe (geborgde) middelen aangetrokken. Het effect van de mutaties in de leningportefeuille is zichtbaar in de onderstaande tabel. Hierin is de leningportefeuille verdeeld naar rentepercentages. Het aandeel van de leningen onder de 4,0% bedraagt eind ,7% ( ,8%). De gewogen gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt 12,2 jaar (2014: 12,8 jaar). De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,97% (2014: 3,87%). De gemiddelde rentevoet is toegenomen ten opzichte van het voorgaand jaar door een lagere financiering binnen de roll-over lening, welke een variabele rente kent. Verdeling in % van leningportefeuille naar rentepercentage per ultimo jaar rentepercentage < 4,0 69,7 69,8 70,4 70,6 4,0 4,99 23,5 23,5 23,0 22,9 5,0 5,99 6,8 6,7 6,6 6,5 De totale leningportefeuille ultimo 2015 van 369,6 miljoen bestaat voor 11,0 miljoen uit een opname van een roll-over lening van eenzelfde bedrag. Renterisico Het gemiddelde renterisico van de leningportefeuille moet binnen de bandbreedte blijven welke in het treasurystatuut is bepaald. Dit is conform de WSW richtlijnen. Corporaties mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Het renterisico bedraagt voor ,86% (2014 4,76%). Beleggingen Bo-Ex volgt de Beleidsregels Verantwoord Beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Minister voor Wonen en Rijksdienst als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet. Liquiditeit De current ratio geeft een indicatie van de liquiditeitspositie van de organisatie. Dit kengetal is gedefinieerd als de verhouding tussen de vlottende activa en vlottende passiva op balansdatum. De current ratio is - 0,6 (2014: - 0,3). Op de balansdatum is een rekening-courantkrediet van 5,0 miljoen beschikbaar bij de huisbankier en is er per eind 2015 een kredietruimte betreffende de flexibele roll-over-lening van 11,0 miljoen, waarvan eind ,0 miljoen is opgenomen. Bo-Ex stuurt actief op kasstromen om over voldoende liquiditeiten te beschikken om geplande activiteiten te kunnen realiseren. ICR De ICR (interest coverage rate) geeft de renteverdiencapaciteit weer. De operationele kasstromen worden afgezet tegen de rente-uitgaven op vreemd vermogen. De ICR komt voor 2015, conform de berekeningswijze van het WSW, uit op 1,92. 61

63 DSCR De DSCR (debt service coverage rate) geeft de aflossingscapaciteit weer. De DSCR komt voor 2015, conform de berekeningswijze van het WSW, uit op 1,15. Loan to Value De LtV (Loan to Value) geeft de verhouding weer tussen het bezit gewaardeerd op bedrijfswaarde ten opzichte van het vreemd vermogen. De LtV komt voor 2015 uit op 65,5%. Dekkingsratio De Dekkingsratio geeft de zekerheidswaarde weer in een verhouding tussen de door het WSW geborgde leningportefeuille en de WOZ waarde van het ingezette onderpand. Voor 2015 bedraagt deze 30%. Solvabiliteit Voor elke organisatie is het van belang dat het weerstandsvermogen voldoende is om tegenvallers te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen en de voorzieningen. Elke organisatie kent dan ook haar eigen eisen met betrekking tot dit weerstandsvermogen, wat samenhangt met de perceptie van het risicoprofiel van de organisatie. Naarmate de organisatie hogere risico's in haar beleid heeft verdisconteerd, worden ook aan dat weerstandsvermogen hogere eisen gesteld. Eind 2015 bedraagt de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde 34,6% (2014: 30,0%) en op basis van balanstotaal 35,0% (2014: 30,8%). Erfpacht De Raad van Commissarissen heeft in de vergadering van 17 november 2015 ingestemd met het besluit tot conversie van de erfpachtcontracten naar eeuwigdurende erfpachtcontracten. Op 31 december 2015 is de totale transactie afgerond en zijn de aktes gepasseerd bij de notaris en ingeschreven in het kadastrale register. Bo-Ex en de gemeente Utrecht hadden nog geen volledige overeenstemming bereikt aangaande de afkoopwaardes voor de bestemming niet zijnde woningen die integraal onderdeel uit maken van een erfpachtcontract waarin ook afkoop sociale woningen is belegd. Het betreft hier voornamelijk plintbebouwing. De waarde die de gemeente hieraan toerekent heeft naar de mening van Bo-Ex een te hoog commercieel karakter en is niet passend bij de afzetmogelijkheden. Vaak zijn het bedrijfsruimtes die niet in een gunstig marktgebied liggen, maar wel als zodanig worden gewaardeerd. Bo-Ex heeft ervoor gekozen om de gevraagde afkoopwaarde in zijn geheel over te maken aan de gemeente Utrecht om het belang van de transactie (2/3 toekomen aan Bo-Ex, te betalen voor 31 december 2015) niet te schaden. Voor einde februari 2016 hebben de Gemeente Utrecht en Bo-Ex ook dit deel van de conversie afgerond Toekomstperspectief De Woningwet is vanaf 1 juli 2015 van kracht. De kaders waarbinnen corporaties opereren zijn daardoor veranderd. De voor Bo-Ex uit de Woningwet voorkomende wijzigingen zullen moeten passen binnen de door toezichthouders aangegeven randvoorwaarden. Bo-Ex zal hier altijd op blijven sturen, zodat de continuïteit van de organisatie gewaarborgd blijft. De onderstaande gegevens zijn op basis van het jaarplan 2016 en de dpi2015. Er wordt hierin uitgegaan van bestaand beleid en waarderingsgrondslagen. Uit berekeningen blijkt dat Bo-Ex aan de gestelde normen voor de ICR, DSCR, Loan to Value, Dekkingsratio en Solvabiliteit kan voldoen in de jaren tot en met 2020 en de voorgenomen activiteiten kan uitvoeren. De verhuurderheffing voor Bo-Ex komt neer op een bedrag van 5,1 miljoen in 2016, wat oploopt tot 5,8 miljoen in In de Rijksbegroting 2016 heeft het kabinet expliciet de wens geuit om de verhuurderheffing te 62

64 verhogen met ingang van 2018 en door te laten lopen in de jaren erna. Ook heeft het kabinet aangegeven dat het uiteindelijk de stijgende aanspraken op de huurtoeslag wil doorberekenen aan woningcorporaties via de heffing. Dit betekent dat de overheid in 2018 ongeveer 0,5 miljard extra bij corporaties ophaalt. In 2016 wordt geen saneringsheffing opgelegd door het WSW. Voor de jaren 2017 tot en met 2020 is een saneringsheffing opgenomen welke is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur van de woongelegenheden in het betreffende jaar. De in onze meerjarenprognose ingerekende verhuurderheffing en saneringsheffing is als volgt: (x 1.000,-) Verhuurderheffing Verhuurderheffing na verhoging m.i.v Saneringsheffing Op basis van de meerjarenprognose (o.b.v. bedrijfswaarde) zien de belangrijkste kengetallen (conform de berekeningswijze van het WSW) er als volgt uit: WSW norm Bo-Ex norm ICR 1,4 1,6 1,89% 1,86% 1,85% 1,90% 1,83% DSCR 1,0 1,0 1,20% 1,17% 1,15% 1,14% 1,11% LtV 75,0% 72,5% 66% 65% 65% 65% 64% Solvabiliteit 20,0% 22,5% 34% 34% 34% 35% 36% Indien de verhuurderheffing toe gaat nemen, zoals het Kabinet bij de Rijksbegroting 2016 heeft kenbaar gemaakt, zien deze kengetallen (o.b.v. bedrijfswaarde) (conform de berekeningswijze van het WSW) er als volgt uit: Toename verhuurderheffing m.i.v WSW norm Bo-Ex norm ICR 1,4 1,6 1,86% 1,81% 1,78% 1,83% 1,79% DSCR 1,0 1,0 1,17% 1,15% 1,13% 1,12% 1,09% LtV 75,0% 72,5% 67% 67% 67% 66% 65% Solvabiliteit 20,0% 22,5% 33% 32% 32% 33% 34% 63

65 4.10 Benchmark Benchmark (2014) Aedes heeft het initiatief genomen om tot een meerdimensionale benchmark voor de branche te komen mede op basis van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). In eerste instantie zijn nu de onderdelen Kwaliteit en Bedrijfsvoering indicatief uitgewerkt. Om de benchmarkpositie van corporaties weer te geven, zijn er per benchmarkonderdeel drie klassen: A, B en C. Per klasse is een derde van de deelnemende corporaties ondergebracht. De corporaties met de beste scores in klasse A, de middengroep in klasse B en de corporaties met de mindere scores in klasse C. Elke corporatie krijgt een score. Dit bestaat uit letters. Corporaties krijgen één letterscore voor het huurdersoordeel en één voor de bedrijfslasten. De combinatie van letters geeft de benchmarkpositie in de matrix aan: corporaties met twee maal een A behoren tot de kopgroep, corporaties met twee maal een C tot de staartgroep. Op die manier zijn er vijf groepen geformeerd: koplopers, achter de koplopers, middengroep, voor de staartgroep en staartgroep. Bo-Ex (Grootteklasse M verhuureenheden) heeft (geldend voor 2014) voor kwaliteit een B (voorgaand jaar C) en voor de bedrijfslasten een A (voorgaand jaar idem). Positie in de meerdimensionale Aedes matrix Bouwsteen Kwaliteit Deelscore Nieuwe huurder Deelscore Huurder Reparatie verzoek Deelscore Vertrekkende huurder Totaal score Huurders oordeel BA B C B B 7,2 Het gemiddelde huurdersoordeel van grootteklasse M is 7,4. Bouwsteen Geharmoniseerde Bedrijfsvoering beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen vhe A 772,- Het gemiddelde van grootteklasse M voor de geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid is 909,-. De totale gemiddelde geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid bedraagt 925,-. Om meer inzicht te geven in hoe de volkshuisvestelijke en financiële prestaties van Bo-Ex zich verhouden tot de referentiecorporaties en het landelijk gemiddelde zijn hieronder enkele belangrijke kengetallen weergegeven. Voor de vergelijkende cijfers van 2010 tot en met 2012 is gebruik gemaakt van Corporatie in Perspectief, zoals afgegeven door het CFV. Huurprijs woningen per maand (x 1,-) Bo-Ex Referentie Landelijk

66 Gemiddeld aantal punten woningwaardering huurwoningen Bo-Ex Daeb N Daeb Referentie Daeb N Daeb Landelijk Daeb N Daeb Klachten onderhoud (x 1 per gewogen verhuureenheid) Bo-Ex *) Referentie Landelijk *) 2013 aangepast voor vergelijkingsdoeleinden Mutatie onderhoud (x 1 per gewogen verhuureenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk Planmatig onderhoud (x 1 per gewogen verhuureenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk Uitgaven leefbaarheid Fysiek Sociaal Totaal (x 1 per woongelegenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk

67 Ontwikkeling netto bedrijfslasten (x 1 per verhuureenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk Personeelslasten lonen en salarissen (per fte x 1 ) Bo-Ex Referentie Landelijk Netto kasstroom (per verhuureenheid x 1 ) Bo-Ex Referentie Landelijk Aantal Verhuureenheden per FTE Bo-Ex Referentie Landelijk Rentedekkingsgraad (op basis van winst- en verliesrekening) Bo-Ex 2,1 2,0 2,0 1,5 1,4 Referentie 2,2 2,2 1,9 1,9 1,9 Landelijk 2,3 2,6 1,8 1,8 1,8 66

68 Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (x 1 per verhuureenheid) Bo-Ex Referentie Landelijk Volkshuisvestelijk vermogen (als % balanstotaal) Bo-Ex 31,0 24,8 31,0 26,0 24,5 Referentie 37,4 31,4 26,2 26,6 24,5 Landelijk 33,0 32,1 25,0 27,1 27,2 Leningen, schulden en rentelast 2015 Bo-Ex Referentie Landelijk (x 1 per woongelegenheid) Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x 1 ) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x 1) Rentelast per verhuureenheid (x 1) Rentelast op leningportefeuille (x 1%) 3,91 4,25 4,20 67

69 4.11 Organisatiestructuur In 2015 is de organisatiestructuur van Bo-Ex niet gewijzigd. Bo-Ex is een stichting met een statutair bestuur en een Raad van Commissarissen. Onder de stichting vallen tevens een viertal BV s. Eén hiervan is een holding met drie dochters. Bo-Ex Bo-Ex Holding BV Bo-Ex Dienstverlening BV Bo-Ex Projectontwikkeling BV Bo-Ex Verhuur BV Stichting Bo-Ex bezit alle aandelen van Bo-Ex Holding BV en de laatste op haar beurt bezit alle aandelen van de afzonderlijke dochters. Momenteel worden alleen in de Bo-Ex Dienstverlening BV activiteiten uitgeoefend en wel ten behoeve van het project Parc Transwijk. Hierbij gaat het om de exploitatie van een warmte-/ koude opslagsysteem (WKO). In het kader van de nieuwe Woningwet is eind 2015 intern gediscussieerd over de nut en noodzaak van de Bo-Ex Projectontwikkeling BV, de Verhuur BV en de Holding BV. Gedacht wordt om deze in 2016 op te heffen daar er geen werkzaamheden in de genoemde B.V. s worden uitgevoerd. Gedurende 2015 is de exploitatie van de WKO Transwijk in de Dienstverlening BV als voorgaande jaren voortgezet. Ook hierover zal in 2016 een definitief besluit moeten worden genomen. Bestuur Het bestuur bestond op 31 december 2015 uit de heer J.J.G.M. Klinkenberg. Het bestuur en het managementteam vormen samen het directieoverleg waarin wekelijks overleg word gevoerd over de beleids- en uitvoeringszaken van de organisatie. Werkorganisatie De organisatie van Bo-Ex is opgebouwd uit vier afdelingen. Dat zijn ultimo 2015 de afdelingen Algemene Zaken, Financiën, Vastgoed & Ontwikkeling en de afdeling Wonen. Verder kent de organisatie nog een stafafdeling Strategie & Beleid en de functie van Business controller welke direct onder de directie valt. Raad van Commissarissen Directie Strategie & Beleid Business Controller Algemene Zaken Financiën Vastgoed & Ontwikkeling Wonen 68