STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN EN BEELDKWALITEITSPLAN Gemeente Waterland - Broek in Waterland - locatie Eilandweg augustus 2008

Transcriptie

1 STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN EN BEELDKWALITEITSPLAN Gemeente Waterland - Broek in Waterland - locatie Eilandweg augustus 2008

2 INHOUD 1 Inleiding Aanleiding 3 Ligging van het plangebied 2 De locatie 4 3 Beleidskader Waterlands wonen 6 Broek in Waterland Welstandsnota 4 Historische en landschappelijke ontwikkeling Identiteit van de plek 8 Verbinding tussen meren 9 Rond het Havenrak 10 Tramweg en verdichting 11 Doorsnijding van het dorp 12 5 Visie Visiekaart 14 6 Ontwikkelingsmodellen Model A woonhoven 15 Model B wonen aan de Trekvaart 16 Model C landschappelijke kavels Voorkeursrichting 17 7 Uitwerking Uitwerking 18 Stedenbouwkundige randvoorwaarden / beeldkwaliteit 20 Overzicht stedenbouwkundige randvoorwaarden 24 Schatkaart 13 Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

3 1 INLEIDING Aanleiding In de gemeente Waterland worden momenteel op meerdere plekken woningbouwlocaties ontwikkeld. Om een goede ruimtelijke regie hierbij mogelijk te maken worden voor deze locaties stedenbouwkundige randvoorwaarden en een beeldkwaliteitplan opgesteld. De locatie Eilandweg in Broek in Waterland is één van deze locaties. In de nu voorliggende nota zijn de stedenbouwkundige randvoorwaarden en het beeldkwaliteitplan voor deze locatie opgenomen. Ligging van het plangebied De locatie Eilandweg is gelegen ten zuidoosten van de N247 en ten noorden van het bejaardencentrum Broekerhaven. Begrenzing van de locatie Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

4 2 DE LOCATIE De locatie bestaat uit een gedeelte van het landelijke gebied, dat insteekt in de bebouwde kom van Broek in Waterland. Vanaf de N247 is het gebied, komend vanuit het noorden, goed te zien. Komend vanuit Amsterdam werkt de groenbeplanting tussen de N247 en de Trekvaart als een groen scherm. Vanaf de Eilandweg is het gebied goed zichtbaar en bereikbaar. Ook het voormalige stoomtramtracé ter plaatse van het dijklichaam in het verlengde van de Eilandweg is duidelijk herkenbaar. De randen van het gebied langs de Draai en omgeving zijn vooral vanaf het plaatselijke erf goed te zien. Wat opvalt is het mooie ruime doorzicht in n.w. richting (parallel aan de Trekvaart). In het gebied een bijzondere boom aanwezig, verder is sprake van open grasland doorsneden met kavelsloten (hoogwater). De entree vanaf de Eilandweg is momenteel wat rommelig en verdient bij verdere uitwerking de aandacht. De aanliggende bebouwingsstructuur is kleinschalig en besloten van aard met een overwegend fijne korrelstructuur van water, groen, ontsluiting en bebouwing. Aandachtspunten voor de directe omgeving vormen de verbetering van het tunneltje naar het centrum van Broek en de geïsoleerde ligging van het parkgebied tussen de N247 en het plangebied. Parkgebied tussen N247/plangebied Karakteristieke bebouwing Zicht vanaf N24 op plangebied Zicht vanaf N24 op plangebied Doorzicht parallel aan trekvaart, voormalige tracé stoomtram Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

5 Landelijk gebied Aangrenzende buurt De Draai Aangrenzende buurt De Draai Zicht vanaf plangebied op aangrenzende buurt De Draai Zicht plangebied op aangrenzende buurt De Draai met doorzichten Tunneltje naar het centrum Bijzondere boom Aangrenzende buurt langs trekvaart Aangrenzende buurt langs trekvaart Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

6 3 BELEIDSKADER Waterlands Wonen De Streekplanuitwerking Waterlands Wonen is onlangs door GS vastgesteld. In de gemeente Waterland kunnen ongeveer 900 woningen binnen de rode contour en maximaal 220 woningen buiten de rode contour worden gebouwd. Daarnaast kunnen er, onder voorwaarden, nog eens 150 bufferwoningen worden toegewezen aan de gemeente. De locatie Eilandweg ligt binnen de rode contour. De in de structuurvisie Waterland 2005 aangegeven potentiële uitbreidingslocaties zijn in samenspraak met de provincie gewogen. De locatie Eilandweg maakt hier geen deel van uit. Het gebied maakt deel uit van het Belvédère gebied vanwege de bijzondere cultuurhistorische waarden in de Nota Belvédére. Met name het laat middeleeuws ensemble van karakteristieke nederzettingsstructuur, het fraaie dorpsgezicht, de houten huizen in specifieke kleuren en de historische dijken worden daarin genoemd. Bouwen in Waterland benoemt de volgende karakteristieken voor Broek: Karakteristieke ligging aan plas en zeearmen Water als drager Kern met veel identiteit Grote en kleine korrels, stenen huizen en traditionele houtbouw, veel Waterlands grijs Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

7 Broek in Waterland 2005 Het plangebied maakt deel uit van het in procedure zijnde bestemmingsplan Broek in Waterland Vigerend is het bestemmingsplan Dorp (1982). In het bestemmingsplan Broek in Waterland 2005 is de locatie als uit te werken woongebied (UW) opgenomen. Bij uitwerking zal moeten worden voldaan aan de in de voorschriften opgenomen uitwerkingsregels. Het gaat hier o.a. om het volgende: ontwikkeling is uitsluitend toegestaan wanneer binnen het gebied voldoende ruimte wordt gereserveerd om de bereikbaarheid van hulpdiensten te garanderen; geluidhinder, overige milieuhinder: Goudappel Coffeng heeft een actualisatie akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Er is sprake van geluidshinder, er zal een ontheffingsprocedure worden gevoerd om het verkavelingsplan mogelijk te maken. op deze gronden mogen maximum 47 woningen worden gebouwd; binnen het deelgebied zullen zowel vrijstaande woningen als aaneengesloten woningen worden gebouwd; de vrijstaande woningen zullen zoveel mogelijk aan de buitenzijde worden gesitueerd de bebouwing aan de buitenzijde dient landschappelijk te worden ingepast, bijvoorbeeld door een geschakeerde bebouwingsopzet; de maximale goot-nokhoogte bedraagt 6 m en 9 m met incidenteel een hoogteaccent tot een goothoogte van 12 m voor de bebouwing georiënteerd richting de N247. de ontsluiting van het woongebied voor autoverkeer geschiedt vanaf de Eilandweg volgens een structuur zoals aangegeven op de kaart, met een langzaamverkeerroute in de richting van de Draai; voor parkeren is het bepaalde in artikel 5 lid 2, voor parkeren gelden de bouwvoorschriften van de bouwverordening, overeenkomstig van toepassing; zoveel mogelijk voldaan wordt aan het uitgangspunt van zongericht bouwen van woningen waarbij er naar gestreefd wordt tot 70% van de woningen zongericht te projecteren; Welstandsnota Binnen de Welstandsnota, Waterland 2004, herziening 2006, valt het plangebied, aangegeven door de gemeente, binnen het Deelgebied D2 Uitbreidingen Broek in Waterland. Er zijn gebiedsgerichte welstandscriteria voor dit plangebied beschreven. Bij uitwerking zal moeten worden voldaan aan deze gebiedsgerichte voorschriften opgenomen in de Welstandsnota. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

8 4 HISTORISCHE EN LANDSCHAPPELIJKE ONTWIKKELING Identiteit van de plek Het karakter, de eigenheid en identiteit van de plek, dient als inspiratiebron om kwalitatief goede en locatiespecifieke oplossingen te bedenken. Nieuwe plannen worden niet gemaakt op een lege kaart. Elk landschap waarin wordt gebouwd heeft zijn specifieke ontstaansgeschiedenis, waarin kenmerken uit de verschillende perioden, een samenspel van ondergrond, natuur en bebouwing, zich als lagen over elkaar heen voegen. Door nieuwe ontwikkelingen te funderen op aanwezige waardevolle en karakteristieke elementen, kunnen deze zorgvuldig in het landschap worden ingepast. Elke opgave begint daarom met een speurtocht naar de basis, de oorsprong. De verrassing van het ontwerp is wat je er uiteindelijk mee doet. Op deze wijze wordt er een nieuwe laag aan het landschap toegevoegd, afhankelijk van de opgave soms ingrijpend, soms subtiel. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

9 Verbinding tussen meren Het grote ongerepte en drassige veengebied dat nu Waterland heet, werd vanaf de tiende eeuw ontgonnen in blokken met een opstrekkende verkaveling. De blokken waren relatief klein, met een onderling afwijkende kavelrichting. Door de afwatering van het gebied droogde het veen uit en klonk het in. Hierdoor daalde het land snel. In de twaalfde en dertiende eeuw werd het gebied geteisterd door enorme overstromingen. Tal van meren en geulen zijn in die tijd ontstaan. Om verdere overstromingen te voorkomen, legden de boeren dijken aan. Het land was echter te drassig geworden voor akkerbouw. Er ontstond een overschakeling op veeteelt, waardoor het karakteristieke weidegebied van Waterland kon ontstaan. Bewoners gingen zich langzamerhand meer toeleggen op handel en scheepvaart, het belang van de landbouw nam af. Het dorp Broek in Waterland werd aan een waterloop gevestigd dat het Belmermeer, het Broekermeer en het Noordmeer verbond. De bebouwing was als lint met name langs de oostelijke oever van deze waterloop gevestigd. Herkenbaar voor identiteit van Broek: Lintbebouwing langs het water Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

10 Rond het Havenrak In de zeventiende eeuw ontstond door het droogmalen van de Broekermeer een kleine restruimte, het havenrak. De bebouwing concentreerde zich rond dit water. Het relatief lichte hout leende zich prima als bouwmateriaal op de drassige en slappe bodem. Op enkele plaatsen ontstonden achter de woonhuizen karakteristiek vierkanten, die mogelijk als stal voor vee en opslagplaats voor hooi dienden. Herkenbaar voor identiteit van Broek: Open karakter, beperkte scheiding tussen privé en openbaar, karakteristieke transparante hekwerken Veel groen in voortuinen en openbaar gebied: groen karakter Sloten tussen de bebouwing door Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

11 Tramweg en verdichting Het karakteristieke historische dorpsgezicht is het welvarende deel van Broek. De achttiende eeuw was de glorietijd van Broek. Door beleggingen en rente, verworven door handel- en scheepvaart, groeide de rijkdom gestaag. Huizen werden verrijkt met pronkgevels. De huizen waren geschilderd in allerlei kleuren. Pas later in de 20 ste eeuw kreeg de tint grijs bij de houten huizen de overhand, een op natuursteen gelijkende kleur. Ruimtelijk kenmerkt het dorp zich nog steeds als lintbebouwing met een aantal zijstraten. De tramweg, uit de late negentiende eeuw, zorgt voor verdichting rond dit gedeelte van het dorp. De Zesstedenvaart uit 1661, een kanaal dat Broek verbond met Amsterdam en vijf andere Noord- Hollandse steden. Herkenbaar voor identiteit van Broek: Historisch tracé van trambaan en trekvaart Traditionele bouwstijl, natuurlijk materiaalgebruik, kleurgebruik Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

12 Doorsnijding van het dorp Met het verdwijnen van de tramweg en de komst van de provinciale weg in 1938 wordt het dorp in twee gedeelten verdeeld. Vooral in de jaren zeventig werd Broek in Waterland uitgebreid met diverse nieuwbouwwijken. In opzet wijken deze sterk af van de historische bebouwing. Herkenbaar voor identiteit van Broek: Trekvaart als beeldbepalende lijn langs route door het dorp Nu onduidelijke ruimtelijke relaties tussen beide delen van het dorp, met verstopte oversteken en ongedefinieerde restruimtes (hier ligt een kans) Uitbreidingsbuurten zijn door architectuur, materiaal en kleurgebruik samenhangend, maar zeer afwijkend van de identiteit van het historische Broek. Vanuit het landschap is de bebouwingsrand groen Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

13 Schatkaart Beschermd stadsgezicht rond plas 2. Waterrijke polders, herkenbare kavelstructuur 3. Trekvaart 4. Voormalig tracé stoomtram 5. Provinciale weg 6. Bijzonder groen eiland 7. Groene rand Broek 8. Locatie Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

14 5 VISIE Visiekaart 1. Het nieuwe gezicht van Broek 2. Herkenbaar historisch tracé stoomtram 3. Wonen aan de Trekvaart 4. Zoeken naar ruimtelijke relaties met park 5. Groene rand en open relatie met landschap 6. Integratie met bestaande bebouwing Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

15 6 ONTWIKKELINGSMODELLEN De ontwikkeling van de locatie Eilandweg moet enerzijds zelfstandig kunnen functioneren, anderzijds moet het een meer integrale ontwikkeling en herstructurering van de hele nieuwbouw ten zuid-oosten van de Trekvaart op termijn niet uitsluiten. Deze ontwikkeling moet bij voorkeur leiden tot een helder stedenbouwkundig eindbeeld, passend in de structuur van Broek op Waterland (zie ook de afbeeldingen). Het gegeven programma gaat uit van minimaal 30 woningen met een maximum van 47 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale woningbouw (senioren en / of jongerenwoningen). Model A - woonhoven Dit is een model, dat kiest voor het situeren van (ruime, goed landschappelijk uitgewerkte) achtererven naar het landschap toe. Tevens is opvallend de hofvorm die is gekozen als antwoord op het ondergelegen hof aan de Draai. Langs de achtererven van de C. Roelestraat wordt een ontsluiting gemaakt die mogelijk ook de onderliggende woningen zou kunnen gaan ontsluiten. Er zijn een drietal modellen geschetst en verkend. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

16 Model B wonen aan de Zesstedenvaart Model B gaat uit van een openbare, groene rand langs de oostzijde (landschap) en een rustige begeleiding van de trekvaart/eilandweg middels bebouwing met daarachter kleine, intieme woonstraatjes die onderling via een voetpad zijn gekoppeld. Model C landschappelijke kavels In model C wordt nadrukkelijk de kavelrichting van het landschap als basis genomen. Er ontstaat een ruim, langgerekt bebouwbaar blok. Naar het landschap toe wordt gekozen voor een openbaar karakter. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

17 Model B: Wonen aan de Zesstedenvaart Voorkeursmodel Alles overwegende is gekozen voor een uitwerking van model B. De vorm en afmetingen van de hofvorm van model A blijkt ongunstig bij verdere uitwerking. Ook met het oog op geluidhinder is het geen ideale vorm. Model C is een eenvoudig, landschappelijk op het eerste gezicht goed in te passen model. De omvang van het te verkavelen blok is ten opzichte van de verdere omliggende (woon)bebouwing fors. Ook is de ligging ten opzichte van de zon matig. Model B heeft een prettige verkavelbare structuur, die goed kan dienen voor verdere uitwerking. Ook bij een transformatie van het gebied Broekenhaven kan de relatie met het gebied langs de Eilandweg en Broekenhaven worden versterkt. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

18 7 UITWERKING 7.1 Uitwerking Het voorkeursmodel is opgebouwd uit een aantal onderdelen: de Eilandweg, de groene oostrand en het binnengebied. Het moet een groen plan worden. Bestaande groenelementen moeten, mits van gezonde kwaliteit, ingepast worden. Spelen kan met name in de groene zone aan de oostrand. Het is gewenst om te onderzoeken of er een overhaler kan worden gemaakt naar het parkgebied langs de N247. Programma: Het gegeven programma gaat uit van een maximum van 47 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale woningbouw (senioren en / of jongerenwoningen). Geluidshinder en ontheffing: Er is sprake van geluidshinder, er zal een ontheffingsprocedure worden gevoerd om de uitwerking mogelijk te maken. De Eilandweg is (ook historisch gezien) de meest belangrijke weg in het plangebied. De ligging aan een ruim, bijzonder profiel waarin zich parallelweg, N247, parkstrook, Broekervaart en Eilandweg bevinden rechtvaardigt een bijzondere architectonische begeleiding. Incidenteel kan het nodig zijn hogere goot- en/of nokhoogten toe te staan. Fasering: Het plan wordt in zijn geheel uitgevoerd. Eigendom: Het plangebied is in eigendom van Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM). De oostrand zoekt relatie met het landschap. Inrichting van openbare ruimte, transparante opzet van de bebouwingsvorm (mede i.v.m. doorzicht vanuit woningen de Draai) en landschappelijke inpassing staat hier centraal. Een gevarieerd bebouwingsbeeld is denkbaar, zij het dat voorzichtig omgegaan moet worden met rijen woningbouw In de binnenstraatjes is een grotere variatie denkbaar. Aandachtspunt vormt de beperkte binnenruimte en het goed oplossen van parkeren. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

19 Uitwerking Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

20 7.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden / beeldkwaliteit Om er voor te zorgen dat het gewenste eindbeeld bij de uitwerking ontstaat zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld: Inpassing in het landschap De visiekaart geeft de belangrijkste uitgangspunten voor de verweving van het gebied in het landschap: Het plangebied heeft een belangrijke (nieuwe) uitstraling als het gezicht van Broek Het historische tracé van de stoomtram blijft in het plangebied herkenbaar Oriëntatie van de woningen op het water van de Zesstedenvaart Zoeken naar ruimtelijke relaties met park langs de provinciale weg Groene rand en open relatie met landschap Goede aansluiting (ook in de toekomst) met het naastliggend woongebied De Draai Fasering Fasering Het plan wordt in zijn geheel uitgevoerd. Water In het gebied moet de waterstructuur verder worden uitgewerkt. Als uitgangspunt dient daarvoor de structuur zoals is aangegeven in het voorkeursmodel Waterstructuur/ mogelijke bruggetjes Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

21 Wand sterk gerelateerd aan de Zesstedenvaart Transparantie Te verbeteren verbinding voet tracé Toekomstige mogelijke doorsteken ontsluiting Ontsluiting/parkeren Het gebied wordt een 30 km-gebied, ontsloten via de Eilandweg. Van belang is, dat in het profiel van de Eilandweg de oorspronkelijke dijkdoorsnede gehandhaafd blijft. Er is tevens een goede, veilige ontsluiting voor de voetganger. De ontsluitingsweg Eilandweg moet hiervoor worden opgewaardeerd en meer ingericht. Er wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd. Aan de oostrand wordt een eenvoudig wegprofiel voorgesteld met een aparte wandelroute langs/door de groene zone. Ook hier wordt zoveel mogelijk op het eigen erf geparkeerd De binnenstraatjes hebben een eenvoudig karakter. Er is geen onderscheid tussen rijbaan en trottoir; de auto parkeert zoveel mogelijk op het eigen erf. Voor bezoekers is een geclusterde voorziening/ draaipunt voorzien. Wandelroute: langs de zuidrand van de locatie is een wandelroute geprojecteerd. Dit karakter sluit aan op routes in het aangrenzende gebied. Op informele wijze kan het gebied met de omliggende buurten worden doorgekoppeld voor de bewoners. Reconstructie aansluiting Minimale auto ontsluiting via de Eilandweg en noord-zuid insteken Verborgen voetpaden systeem via groene scheg Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

22 Bebouwing Ligging o langs de Eilandweg: duidelijke getrapte rooilijn, voortuin met hagen of open hekwerken; goede begrenzing zijtuinen; rekening houden met doorzicht vanaf Eilandweg langs de sloten en binnenstraatjes. o langs de oostrand: wisselende rooilijn. Let op het ontstaan van een goed silhouet. Voortuinen met groene hagen of open hekwerken. Let op voldoende transparantie vanuit de bebouwing aan de Draai o in de binnenstraatjes: wisselende rooilijn. Gezien de beperkte lengte let op voldoende ruimte in het straatbeeld Massa Gevels o langs de Eilandweg: in afwijking van het bestemmingsplan is (incidenteel) een hogere nok- en goothoogte in dit gebied denkbaar afhankelijk van de bebouwingstypologie die wordt gekozen. De nokhoogte bedraagt maximaal 12 meter. Voorgesteld wordt om te kiezen voor een bebouwingsvorm, die aansluit op de karakteristiek van de Waterlandse bebouwing in dorp en platteland. o langs de oostrand: fijne korrel, transparant tussen de bebouwing, rekening houdend met aangrenzende bestaande bejaardenwoningen. o in de binnenstraatjes: kan gevarieerd worden o langs de Eilandweg: sprekende bijzondere architectuur. aansluitend op het karakter van Broek in Waterland o langs de oostrand: transparant, gericht op het landschap cq de groene zone. Lichte grijstinten. o in de binnenstraatjes: aansluiten bij Eilandweg en oostrand Detaillering, materiaalkeuze, kleurstelling o langs de Eilandweg: traditioneel materiaalgebruik, incidenteel bijzondere kleurstelling mogelijk o langs de oostrand: sobere uitstraling valt weg in het landschap, traditioneel materiaal, terughoudende kleuren o in de binnenstraatjes: traditioneel kleur- en materiaalgebruik, rustige uitstraling Openbare ruimte en speelplekken Extra aandacht voor kwaliteit van de buitenruimte Bescheiden inrichting straatjes met duurzame gebakken materialen (erfbestrating, openverharding) Begeleidende groenstructuur informeel, met solitaire bomen en boomgroepen in gras/ bloemenmengsels Speelplekken in de groene wiggen aan de zuid- en oostzijde in combinatie met een informele wandelroute Er is een doorkoppeling gewenst tussen de woonbuurt en de parkzone aan de overkant van de Zesstedenvaart, b.v. door middel van een overhaler Programma Het gegeven programma gaat uit van een maximum van 47 woningen. Hierbij wordt uitgegaan van minimaal 30% sociale woningbouw (senioren en / of jongerenwoningen). B&W & AWM hebben hierover nadere afspraken gemaakt. Ook het oostelijke appartementengebouw wordt in de sociale sector gerealiseerd. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

23 Referenties Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

24 7.3 Overzicht stedenbouwkundige randvoorwaarden De essentiële stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie Eilandweg zijn hieronder weergegeven: Bouwhoogte Langs de Eilandweg: 1 à 2 bouwlagen met kap; uitzondering appartementen incidenteel 3 met kap met een maximale nokhoogte van 12 meter Langs oostrand: fijne korrel, transparantie tussen de bebouwing 1 met kap In binnenstraatjes: 1 à 2 met kap Rooilijn De rooilijn is wisselend en verspringend. Mogelijkheid incidenteel bebouwing situeren op erfgrens. Gevels Sprekende bijzondere architectuur aansluitend op het karakter van Broek in Waterland. Detaillering, materialisatie, kleurstelling Langs de Eilandweg: traditioneel materiaalgebruik, incidenteel bijzondere kleurstelling mogelijk langs de oostrand: sobere uitstraling valt weg in het landschap, traditioneel materiaal, terughoudende kleuren In de binnenstraatjes: traditioneel kleur- en materiaalgebruik, rustige uitstraling Nokrichting De kapvorm staat vrij, diversiteit aan nok richtingen. Bebouwingsaccenten Het gebouw! Serres en erkers, hoekramen zorgen voor de markering van straten, hoeken en plekken. Daarnaast extra aandacht voor de kwaliteit van de buitenruimte en het aanzicht van het meest oostelijke appartementencomplex aan het einde van de Eilandweg i.v.m. zichtlocatie. Het is zaak dat het beeld vanuit het open landschap aansluit op het karakter van Broek in Waterland, met sprekende bijzondere architectuur. Geen standaard gebouw met niet passende balkons ed. maar een bijzonder Waterlands accent met een alzijdige oriëntatie. Erf afscheiding Voortuinen afschermen met haag of open geschilderd hekwerk; goede begrenzing van zijtuinen. Parkeren Voor de grondgebonden woningen geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woningen. In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf. Bij de rijwoningen geldt een norm van 1,9 parkeerplaatsen per woningen In dit woonsegment is uitgegaan van minimaal 1 parkeerplaats op eigen erf. Voor de appartementen geldt een norm van 1,5 parkeerplaatsen zonder onderscheid naar soort appartementen. De wijze van parkeren in het openbaargebied wordt, naast het parkeren op eigen erf, opgelost in parkeerhoven. Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

25 Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus

26 HzA Stedebouw & Landschap Postbus EA HOORN telefoon: web: Broek in Waterland, stedenbouwkundige randvoorwaarden locatie Eilandweg, augustus