Bijdrage ontwikkeling Mr Andreaepassage te Kollum

Transcriptie

1 Aan de Raadscommissie Agendapunt: 7 Onderwerp: Bijdrage ontwikkeling Mr Andreaepassage te Kollum Kenmerk: Status: VROM - Ruimtelijke Ordening / FK Voorbereidend besluitvormend Kollum, 5 april 2011 Samenvatting Al enige tijd is de gemeente met een ontwikkelaar in gesprek over de ontwikkeling van de locatie hoek Voorstraat en Mr Andreaestraat in Kollum. Op dit moment ligt er een concreet plan om te komen tot een verbeterde invulling van dit gebied bekend als de Mr Andreaepassage. Het plan houdt in het realiseren van nieuwe winkelruimte, de verbetering van gevelaanzichten, de aanpak van de openbare ruimte en het creëren van extra parkeerplaatsen. Duidelijk is dat voor de uitvoering van dit project ook een bijdrage van de gemeente nodig is. Tussen de gemeente en de ontwikkelaar zijn hierover afspraken gemaakt en deze zijn in een realisatieovereenkomst vastgelegd. Het voorstel is om akkoord te gaan met de bijdrage in de exploitatie en in te stemmen met de overeenkomst. De bijdrage kan ten laste komen van de reserve Wonen, Herstructurering en Leefbaarheid. Voorstel: - in te stemmen met een bijdrage van maximaal ,- in de exploitatie van het project in de vorm van een eenmalige bijdrage op grond van de de-minimisregeling; - in te stemmen met de opwaardering van de openbare ruimte en de aanleg van parkeerplaatsen door de gemeente voor een bedrag van maximaal ,-. - de genoemde bijdragen te dekken uit de reserve Wonen, Herstructurering en Leefbaarheid; - in te stemmen met de realisatieovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. 1. Inleiding In Kollum is de structuur van het centrumgebied geleidelijk veranderd. Aanvankelijk was de Voorstraat de enige winkelstraat van het dorp. Tussen de Sint Maartenskerk en de Mr Andreaestraat was het grootste deel van de winkels gevestigd. De kleinschaligheid van de bebouwing in de Voorstraat, het smalle wegprofiel en de beperkte parkeermogelijkheden maakten deze straat echter minder geschikt voor een meer grootschalig aanbod zoals supermarkten. Deze hebben zich in de loop van de tijd gevestigd op het aangrenzende bedrijventerrein aan de Mr Andreaestraat. Hier zijn vervolgens ook andere meer grootschaliger winkels in de non-foodsector bij gekomen.

2 Door deze ontwikkeling is een duidelijke tweedeling van het aanbod ontstaan: grootschalig aanbod van overwegend filiaal- en grootwinkelbedrijven aan de Mr Andreaestraat en kleinschalig aanbod met een mix van filiaalbedrijven en midden- en kleinbedrijf aan de Voorstraat. De Voorstraat is door zijn aanbod en maat een sfeervolle winkelstraat, die uitnodigt tot meer recreatief winkelen. De winkels aan de Mr Andreaestraat trekken vooral mensen die doelgerichte aankopen doen in een supermarkt of in een warenhuis. In principe vullen de twee bestaande winkelgebieden elkaar daardoor goed aan. 2. Verbinding winkelgebieden Toch doen zich wat betreft de relatie tussen de twee knelpunten voor. Zo bestaat er tussen beide gebieden geen duidelijke visuele en ruimtelijke verbinding. De Voorstraat is niet herkenbaar vanaf de winkels aan de Mr Andreaestraat en andersom zijn deze winkels niet zichtbaar vanaf de Voorstraat. De kortste verbinding naar de Voorstraat is via een steeg met aan weerszijden min of meer blinde gevels vanaf het parkeerterreintje aan de westkant van de Mr Andreaestraat. Deze smalle steeg vormt dan een onaantrekkelijke looproute. Door de ruimtelijke scheiding is de kans op een combinatiebezoek kleiner dan wanneer deze scheiding niet zou bestaan. Verder is de looproute van het plein aan de Mr Andreaestraat naar de Voorstraat nauwelijks gemarkeerd. Het voorgaande is de reden dat de gemeente op zoek is naar een verbetering van de verbinding tussen beide gebieden. De gedachte is daarbij om de hoeklocatie op een andere wijze in te vullen. De hoek Voorstraat - Mr Andreaestraat vormt het 'scharnierpunt' tussen de twee centrumdelen. De winkels aan de Voorstraat grenzen hier met de achterzijde aan het parkeerterreintje aan de westkant van de Mr Andreaestraat. In de eerder opgestelde concept Structuurvisie Detailhandel Kollumerland c.a heeft deze locatie dan ook volop de aandacht gekregen. Het streven van de gemeente is er op gericht om de gebieden beter op elkaar te laten aansluiten. In de structuurvisie zijn een aantal mogelijke varianten geschetst voor verbetering van de situatie. Deze varianten variëren van het creëren van een geheel nieuw plein tot het realiseren van nieuwe winkelbebouwing en het verbeteren van de looproute. 3. Toelichting plan Over de aanpak van de hoeklocatie Voorstraat Mr Andreaestraat is de gemeente in gesprek geraakt met Loft Ruimtelijke Ontwikkeling en Teka BV. Loft is een bureau dat eerder bij ontwikkelingen in Kollum betrokken is geweest o.a. bij het bedrijfsverzamelgebouw op Jumaheerd. Teka BV is een ontwikkelaar en investeerder die in dergelijke projecten samenwerkt met Loft. De eerste ideeën over deze locatie waren een compleet nieuwe invulling, waarbij de bestaande panden geheel plaats zouden maken voor nieuwe winkelbebouwing en appartementen. Verschillende uitwerkingen hiervan hebben op tafel gelegen, maar tot nog toe heeft dit nog nooit geleid tot een voldragen en realistisch plan. Het punt is nu echter bereikt dat er door genoemde partijen een concreet plan is ontwikkeld. De nieuwe invulling gaat deels uit van de bestaande situatie en past binnen het bestaande bestemmingsplan. Het plan bevat de volgende elementen: het creëren van nieuwe winkelruimte, de aanpassing van gevelaanzichten, de verbreding van de steeg naar het parkeerterrein, de verbetering van de openbare ruimte en de realisering van extra parkeerplaatsen. Het uiteindelijke doel is het versterken van de Voorstraat en het verbeteren van de verbinding met de Mr Andreaestraat. Onderdeel van het plan is o.a. de vestiging van een nieuwe winkelketen in een pand op deze locatie. Het plan betekent concreet dat drie nieuwe winkelruimtes worden gebouwd met eenoppervlakte van respectievelijk 678 m 2, 146 m 2 en 146 m 2. De grootste winkelruimte voldoet qua vorm en oppervlakte aan de eisen van de beoogde winkelketen. De steeg tussen de Voorstraat en het parkeerterrein wordt ruimer en krijgt een aantrekkelijke 2

3 uitstraling. Door het creëren van winkelruimte maakt de blinde muur plaats voor een etalage. Er komt meer ruimte voor voetgangers en fietsers rondom de winkels, zowel aan de zijde van het parkeerterrein als de Mr Andreaestraat. Ook komt er een groene aankleding en de openbare verlichting die noodzakelijk is voor een prettige beleving van dit gebied wordt aangepast. Qua parkeerruimte komt er een 7-tal extra plaatsen aan de kant van de Mr Andreaestraat direct bij de winkels. Dit in combinatie met ruimte voor laden en lossen in verband met de winkelbevoorrading. Verder wordt in de Waling Dykstrastrjitte een 17-tal extra parkeerplaatsen aangelegd, die onderdeel uitmaken van dit plan. Zie voor nadere details de bijgevoegde tekening. Om het plan te realiseren is het nodig om bestaande panden geheel of gedeeltelijk te slopen en nieuwe op te richten. De foeragehandel aan de Mr Andreaestraat 3 wordt verplaatst naar een perceel op het bedrijventerrein Dwarsried. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en op het bedrijventerrein vindt nieuwbouw plaats. De panden aan de Voorstraat blijven bestaan, maar hier worden de gevelaanzichten verbeterd. De nieuwe winkelruimte wordt gebouwd op het achtererf van deze panden en op de locatie Mr Andreaestraat 3. In het project zijn door de ontwikkelaar met de eigenaren in dit gebied afspraken gemaakt over de verwerving van gronden en de uitvoering. 4. Planologische beoordeling De locatie hoek Voorstraat en Mr Andreaestraat heeft binnen het bestemmingsplan Kollum Dorp de bestemming Detailhandel. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel en dienstverlening, maatschappelijke instellingen, kantoorruimten, verkeers- en verblijfsdoeleinden, groen- en parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. Op de plankaart is de locatie voorzien van een bouwvlak welke om de bestaande bebouwing is gelegd. Het onderhavige plan past binnen de geldende bestemming. Qua bebouwing is het plan zo gesitueerd dat het geheel past binnen het bestaande bouwvlak. Het plan voldoet ook aan de bebouwingsbepalingen en is daarom al met al passend binnen het bestemmingsplan. Het voorgaande betekent dat het niet nodig is om voor het plan het bestemmingsplan te wijzigen of ontheffing te verlenen. Hierdoor is het niet noodzakelijk om met de ontwikkelaar een (anterieure) overeenkomst op grond van de Wet ruimtelijke ordening aan te gaan. Ook hoeft met partijen geen overeenkomst m.b.t. eventuele planschade worden opgesteld. Om het project te realiseren kan de ontwikkelaar een omgevingsvergunning voor bouwen aanvragen op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Een eerste punt dat voor het plan verder nog van belang is, is het parkeren ten behoeve van de nieuwe winkelruimte. Voor de ontwikkeling zijn op grond van de geldende richtlijnen circa 27 extra parkeerplaatsen nodig. Er worden ten behoeve van dit project in totaal 24 nieuwe plekken aangelegd. De verwachting is dat dit in de praktijk voldoende zal zijn. Dit zal de komende jaren worden gemonitoord. Een tweede punt betreft het bodemonderzoek. In het gebied is tenminste 1 perceel aangeduid als verdachte locatie. Daarnaast zijn er enkele percelen in het gebied nog niet onderzocht. Van één van deze percelen is bekend dat hier in het verleden een smederij heeft gezeten. Dit is de reden dat voor de bouw nog een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. 5. Realisatieovereenkomst Om het plan te realiseren is het noodzakelijk om panden te verwerven, deels te slopen en om nieuwbouw te plegen. Verder is het nodig om de openbare ruimte aan te pakken en om extra parkeerplaatsen te realiseren. Door de ontwikkelaar is een exploitatieopzet gemaakt en hieruit blijkt een tekort. Teneinde de plannen daadwerkelijk te kunnen uitvoeren is een 3

4 bijdrage van de gemeente noodzakelijk. Gelet op het belang van deze locatie heeft de gemeente de intentie uitgesproken om hieraan medewerking te verlenen. Dit alles natuurlijk onder voorbehoud van besluitvorming in het college en de raad. Het uitgangspunt is dat de kwaliteit van het gebied en de structuur sterk verbeterd wordt. De gemeente is bereid een bijdrage te leveren bij een tekort op de ontwikkeling van de locatie indien aan de volgende punten wordt voldaan; 1. Kwaliteitsslag op alle 4 de zijden: opwaarderen gevelaanzichten. 2. Realiseren van een aantrekkelijke doorgang tussen percelen 91 en 93 zodat er een verbinding ontstaat tussen de twee winkelgebieden. 3. Parkeren (voldoende extra plaatsen en openbaar groen) is een belangrijke factor voor de kwaliteit van het openbaar gebied en moet goed geregeld worden. Om de voortgang in het project veilig te stellen en de positie van partijen te waarborgen is door het college besloten tot het opstellen van een realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar. Het doel is het realiseren van het ontwikkelingsplan binnen de regels van het bestemmingsplan. In deze overeenkomst zijn o.a. zaken geregeld als: het bouwprogramma, de planning, de fasering, de organisatie en de verdeling van kosten. De Grontmij is in de arm genomen om de realisatieovereenkomst op te stellen en dit proces te begeleiden. De realisatieovereenkomst en de bijbehorende bijlagen zijn integraal als bijlage aan dit voorstel toegevoegd. De door Grontmij opgestelde realisatieovereenkomst heeft de gemeente laten toetsen door een jurist. Op grond van zijn bevindingen is de overeenkomst op enkele onderdelen aangepast. Deze zijn verwerkt in het definitieve exemplaar dat bij de stukken ter inzage ligt. 6. Bijdrage gemeente Door de ontwikkelaar is in de voorbereiding een concept exploitatieopzet uitgewerkt. Hieruit blijkt dat het project een tekort oplevert waarvoor een oplossing moet worden gezocht. Het uiteindelijke resultaat hangt af van de definitieve invulling van het plan en de benodigde aankoop en verkoop van grond en panden. Een planeconoom van de Grontmij heeft de definitieve exploitatie qua onderdelen, kosten en opbrengsten doorgenomen. Over de exploitatie zijn tussen de Grontmij en de ontwikkelaar de nodige gesprekken gevoerd. Volgens de Grontmij zijn het reële bedragen die in de exploitatie zijn opgenomen. Wel bevat de exploitatie enkele aannames en stelposten, waarvan de gevolgen gedurende de uitvoering van het project pas later zullen blijken. De uiteindelijke exploitatie van het project laat een tekort zien van ongeveer 6 ton. De gemeente en ontwikkelaar zijn over de exploitatie en het tekort in onderhandeling gegaan met de volgende resultaten. Afgesproken is dat de gemeente de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van parkeerplaatsen voor haar rekening neemt. De gemeente zorgt zelf voor de uitvoering en dit gaat om een bedrag van maximaal ,-. Verder is de gemeente bereid om de ontwikkelaar te ondersteunen met een bedrag van maximaal ,- in de kosten van het project. Gebruik wordt in dit verband gemaakt van de zogenaamde de-minimisregeling. Deze regeling houdt kort gezegd in dat de gemeente als overheidsorgaan eenmalig in een periode van drie jaar een onderneming met maximaal twee ton mag ondersteunen. Als de ontwikkelaar aan de voorwaarden van deze regeling voldoet dan kan de gemeente deze bijdrage zonder problemen (m.b.t. staatssteun) doen. De ontwikkelaar moet hiertoe de betreffende de-minimis verklaring invullen en ondertekenen. 4

5 7. Relatie tot beleid De detailhandel in Kollumerland c.a. is als een strategisch punt aangemerkt in het Koersdocument. Het winkelcentrum van Kollum heeft een grote aantrekkingskracht in de regio en vervult een bovenlokale functie. Punt van zorg is het behoud van deze positie en de aansluiting van beide winkelgebieden. Kollum heeft een uitgebreid detailhandelsaanbod en een groot verzorgingsgebied. Er moet worden gestreefd de regionale positie van Kollum voor de detailhandel te behouden en indien mogelijk te versterken. Ingezet wordt in het koersdocument op een verbetering van de aansluiting van de Voorstraat op de Mr Andreaestraat in Kollum. In samenhang met dit initiatief zijn er ook plannen aan de westkant van de Voorstraat rondom het oude gemeentehuis. Het streven is ook om aan die zijde het gebied een nieuwe impuls te geven. Deze plannen bevinden zich echter nog in voorbereidende fase en komen mogelijk later dit jaar in besluitvorming. Voorzieningen zijn een belangrijk thema in het Sociaal Economisch Masterplan Netwerk Noordoost: wonen en werken in netwerken. De regio zet in op sterke clusters van kernen om het voorzieningenniveau voor de regio op peil te houden.. Buitenpost en Kollum vormen samen het voorzieningencentrum voor het oosten van de regio. In Kollum ligt daarbij het accent vanwege de historische kern op winkelen, cultuur en recreatie. Er wordt ingezet op het behouden en versterken van de middenstand, musea, horeca en andere culturele en recreatieve voorzieningen. 8. Nadere motivering De gemeente is bereid tot deze bijdrage omdat met dit initiatief de verbinding van de Voorstraat met de Mr Andreaestraat sterk verbeterd wordt. Niet alleen vanwege de aanpassing in de openbare ruimte en de extra parkeerplaatsen, maar te meer vanwege de nieuwe bebouwing en de winkelfunctie op deze locatie. Op grond van het onderhavig plan krijgen alle 4 de zijden op deze locatie een kwaliteitsimpuls. Het scharnierpunt krijgt hierdoor een goede ruimtelijke invulling. Dit heeft naar verwachting positieve effecten op de winkels in de nabije omgeving. In de gemeente Kollumerland c.a. ligt het zwaartepunt van het detailhandelsaanbod in Kollum. De winkels hier hebben niet alleen een verzorgende functie voor Kollum zelf, maar ook voor de wijde regio. De gemeente heeft de ambitie om Kollum als regionaal centrum te behouden en waar mogelijk te versterken. De uitvoering van dit project levert hiertoe een belangrijke bijdrage. Er is jarenlang gewerkt aan een goed plan voor deze locatie. Nog nooit zijn de plannen zo concreet en zo dicht bij uitvoering. De kans bestaat nu om deze locatie daadwerkelijk aan te pakken en de ruimtelijke structuur te verbeteren. De kans op een nieuwe invulling om de beide winkelgebieden op een goede wijze dichter bij elkaar te krijgen. Deze ontwikkeling is simpelweg niet mogelijk zonder financiële bijdrage van de gemeente. 9. Voortgang en organisatie Teneinde de uitvoering van het project in goede banen te leiden is het de bedoeling om gedurende de looptijd van het project een stuurgroep en projectgroep in het leven te roepen. De bevoegdheden en taken van deze groepen zijn in de realisatieovereenkomst uitgewerkt. Het uiteindelijke doel is om een heldere besluitstructuur te krijgen en de uitvoering van het project te waarborgen. Op deze wijze is de gemeente direct betrokken. De ontwikkelaar staat hier achter en heeft hiermee ingestemd. Verder wordt er de nodige aandacht besteed aan communicatie rondom het project. 5

6 10. Dekking bijdrage De bijdrage aan de ontwikkelaar in de exploitatie van het project van maximaal ,- en de investering in de openbare ruimte van maximaal ,- kunnen ten laste komen van de reserve Wonen, Herstructurering en Leefbaarheid. Voorstel Wij stellen u voor: - in te stemmen met een bijdrage van maximaal ,- in de exploitatie van het project in de vorm van een eenmalige bijdrage op grond van de de-minimisregeling; - in te stemmen met de opwaardering van de openbare ruimte en de aanleg van parkeerplaatsen door de gemeente voor een bedrag van maximaal ,-. - de genoemde bijdragen te dekken uit de reserve Wonen, Herstructurering en Leefbaarheid; - in te stemmen met de realisatieovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Behandeling in raadscommissie d.d. 14 april 2011 Bijlage : - Ter inzage liggende stukken: Realisatieovereenkomst Inzake de ontwikkeling van de Mr Andreaepassage te Kollum d.d. 5 april 2011 Exploitatieoverzicht Mr Andreaepassage te Kollum Handout presentatie Mr Andreaepassage informatiebijeenkomst raad op 7 april 2011 (beschikbaar vanaf 8 april) Burgemeester en wethouders van Kollumerland c.a B. Bilker, burgemeester R. de Boer, secretaris 6