n o t i t i e Nieuwbouw: belangrijk? (opdracht BNW2008)

Transcriptie

1 n o t i t i e VAN: ir. C. Poulus VOOR: MVROM DGW KENMERK: n cp ONDERWERP: De rol van de nieuwbouw: artikel (opdracht BNW2008) DATUM: 10 maart 2008 Nieuwbouw: belangrijk? Jaarlijks worden in ons land maar liefst nieuwe woningen gebouwd. Toch speelt de nieuwbouw maar een bijrol op de woningmarkt en zeker geen hoofdrol. Bij een bestaande voorraad van ruim 7 miljoen woningen mag dat duidelijk zijn. De woningmarkt is een voorraadmarkt. Binnen de bestaande voorraad komen jaarlijks een half miljoen woningen vrij voor nieuwe bewoners. Daarbij vergeleken vormen nieuw woningen niet meer en niet minder dan zo n 15% van het jaarlijkse aanbod. Ook al is de rol van de nieuwbouw in grote lijnen beperkt, voor bepaalde segmenten is de nieuwbouw wel van serieus belang. En voor bepaalde woonmilieus, bepaalde groepen consumenten en het functioneren van de markt als geheel is de nieuwbouw ook van belang. Voordat we ingaan op de precieze rol van de nieuwbouw zetten we hier eerst een aantal feiten op een rij. De nieuwbouw levert (tot nu toe ) vooral koopwoningen op in een groen woonmilieu Doordat de nieuwbouw vooral duurdere koopwoningen oplevert, is het aandeel van de nieuwbouw in dat segment aanzienlijk. Het aandeel van de nieuwbouw in de goedkope huursector is daarentegen marginaal; dit soort woningen bouwen we in Nederland amper meer. Verder levert de nieuwbouw een zeer kleine bijdrage aan het wonen in stedelijke centra. Nieuwbouw wordt vooral gerealiseerd in de groene stadsrand en de meer rurale woonmilieus. FIGUUR 1: HET AANBOD VAN WONINGEN VANUIT DE BESTAANDE VOORRAAD EN DE NIEUWBOUW IN PROCENTEN PER SEGMENT (LINKS) ALSMEDE NAAR WOONMILIEU (RECHTS), ; BRON: WOON tot ondergrens HT tot kwal.kortingsgrens tot aftoppingsgrens tot libelisategrens boven liberalisatiegrens koopwoning - deciel 1-3 koopwoning - deciel 4-7 koopwoning - deciel 8-10 % Bestaande voorraad % Nieuwbouw Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer % Bestaande voorraad % Nieuwbouw 1

2 De nieuwbouw is (tot nu toe ) vooral voor ouderen en hoge inkomensgroepen Als we ons realiseren dat wij zelf ongeveer eens in de tien jaar verhuizen, betekent dit dat we gemiddeld zo n zeven keer in ons leven verhuizen. Als we dat combineren met de kans van 15% om na een verhuizing een nieuwe woning betrekken, betekent dit dat iedereen globaal (en gemiddeld) één keer in zijn leven een nieuwe woning betrekt. Zowel oud als jong, en ook verschillende inkomensgroepen verhuizen naar de nieuwbouw. Echt jonge mensen verhuizen overigens maar zelden naar een nieuwe woning. Bij de leeftijdsgroepen onder de dertig jaar, verhuist 5 hooguit 1 naar de nieuwbouw. Bij de dertigers en veertigers is dat 15%, bij de 65-+ers is dat zelf 20 tot 25%. Als we de dertigers en veertigers nader onder de loep nemen (en daarmee het effect van de leeftijd buiten beschouwing laten), dan blijkt dat mensen met een royaler inkomen vaker naar een nieuwe woning verhuizen. FIGUUR 2: HET AANDEEL VAN DE NIEUWBOUW EN DE BESTAANDE VOORRAAD NAAR LEEFTIJD VAN DE BEWONERS (LINKS) ALSMEDE NAAR INKOMEN BIJ MIDDELBARE LEEFTIJDSGROEPEN (RECHTS) IN PROCENTEN, ; BRON: WOON :24 25:29 30:34 35:39 40:44 45:49 50:54 55:59 60:64 65:69 70:74 75:79 80:95 Inkomen < Inkomen > % Bestaande voorraad % Nieuwbouw % Bestaande voorraad % Nieuwbouw Dat geeft aan dat het betrekken van een nieuwe woning duur is: mensen moeten daar iets (extra s) voor over hebben. Hoe dan ook blijkt dat degenen die verhuizen meer aan wonen uitgeven dan het gemiddelde huishouden dat niet verhuist. In het algemeen neemt het aandeel van het inkomen dat uitgegeven wordt aan wonen af, naarmate mensen meer verdienen. De huurders met de laagste inkomens geven ruim 3 uit aan wonen; de hoogste inkomensgroepen geven minder dan 15% uit aan huur. In de koopsector ligt dit aandeel over het geheel wat lager dan in de huursector. Zetten we dit algemeen gemiddelde af tegen degenen die recent verhuisd zijn, dan blijkt dat vooral de recent verhuisde kopers meer uitgeven dan eigenaar bewoners die niet verhuisd zijn. Bij de huurders is dit verschil veel kleiner en eigenlijk alleen terug te vinden bij de hoogste inkomensgroepen die meer gaan uitgeven na een verhuizing. Kijken we vervolgens naar het verschil tussen degenen die naar de nieuwbouw verhuizen en degenen die in de bestaande voorraad verhuizen, dan blijkt de nieuwbouw vooral in de huursector verschillen op te leveren. Degenen die een nieuwe huurwoning betrekken gaan meer geld uitgeven. In de koopsector is er weinig verschil in woonlasten tussen de mensen die een nieuwe woning en degenen die een bestaande woning kopen. 2

3 FIGUUR 3: DE HUUR EN KOOPQUOTE PER INKOMENSDECIEL IN DE BESTAANDE VOORRAAD EN ONDER RECENT VERHUISDEN (LINKS) ALSMEDE VOOR RECENT VERHUISDEN (RECHTS), 2006; BRON: WOON % 35% 3 25% 15% 1 5% ` 45% 35% 3 25% 15% 1 5% deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 deciel 1 deciel 2 deciel 3 deciel 4 deciel 5 deciel 6 deciel 7 deciel 8 deciel 9 deciel 10 Koop Recent verhuisd koop Huur Recent verhuisd huur Recent verhuisd koop Recent verhuisd koop nieuwbouw Recent verhuisd huur Recent verhuisd huur nieuwbouw Kortom: wanneer mensen verhuizen geven ze extra geld uit omdat ze meer woonkwaliteit willen. In de koopsector geldt dit in het algemeen; zowel voor degenen die een bestaande woning kopen als voor degenen die een nieuwe woning kopen. In de huursector geldt dit met name voor de hoge inkomensgroepen en/of degenen die naar een nieuwe huurwoning verhuizen. De nieuwbouw maakt doorstroming mogelijk De nieuwbouw bedient niet alleen, maar wel voor het grootste deel, de bovenkant van de woningmarkt. Het feit dat 70 tot 8 van alle nieuwe woningen een koopwoning is, zegt wat dat betreft genoeg. Dit leidt ertoe dat degenen die naar een nieuwe woning verhuizen op hun beurt veelal een woning achterlaten die wat hoger op de woonladder staat. Op deze manier kan doorstroming ontstaan. Als we overigens vergelijkbare woningen bezien, dan wordt duidelijk dat het rekruteringspatroon van nieuwe woningen amper afwijkt van het rekruteringspatroon van woningen in de bestaande voorraad. Middeldure koopwoningen, of ze nu nieuw gebouwd zijn of niet, maken vooral goedkope koopwoningen vrij. FIGUUR 4: DE WONINGEN ACHTERGELATEN DOOR ALLE VERHUIZERS (LINKS) ALSMEDE DOOR VERHUIZERS NAAR NIEUWE EN BESTAANDE MIDDELDURE KOOPWONINGEN (RECHTS) ; BRON: WOON2006 Alle woningen Middeldure koopwoningen Bestaande voorraad Nieuwbouw Bestaande voorraad Nieuwbouw Starters tot kwal.kortingsgrens Starters tot kwal.kortingsgrens tot aftoppingsgrens boven aftoppingsgrens koopwoning - deciel 1-3 koopwoning - deciel 4-7 koopwoning - deciel 8-10 tot aftoppingsgrens boven aftoppingsgrens koopwoning - deciel 1-3 koopwoning - deciel 4-7 koopwoning - deciel

4 Kortom: de nieuwbouw maakt door haar samenstelling veelal woningen aan de bovenkant van de woonladder vrij. Daardoor kunnen verhuisketens ontstaan en hebben meerdere huishoudens de mogelijkheid te verhuizen. Op deze manier levert de nieuwbouw een bijdrage aan de doorstroming op de woningmarkt. Concreet zien we dit terug in de verhuisstatistieken. In jaren waarin meer gebouwd is, verhuizen ook meer mensen. Vooral het aantal verhuizingen binnen de gemeenten blijkt gevoelig voor de omvang van het bouwprogramma. Kan het (nog) beter? Daarbij hoeft de nieuwbouw natuurlijk niet altijd de hoogste sport van de woonladder op te leveren. Wanneer de woonladder waar dan ook een tekort vertoont, zou het goed zijn als de nieuwbouw daar strategisch op ingezet zou worden. Dat stimuleert de doorstroming. De vraag is echter: gebeurt dat ook? Wordt naar verhouding in alle segmenten gebouwd of worden bepaalde segmenten systematisch beter en anderen slechter bediend? Om op die vraag een antwoord te kunnen geven moeten we eerst bepalen waar de grootste druk op de markt bestaat. Hoe staat dé woningmarkt ervoor? Voordat we een schier onmogelijke poging doen om de vraag / aanbod verhoudingen in ons land in beeld te brengen is het goed ons een aantal zaken te realiseren. Op de eerste plaats is het kwantitatieve tekort de afgelopen decennia steeds minder belangrijk geworden. Degenen die nog geen woning hebben, zijn veelal de (nog) thuiswonende kinderen. Jaarlijks melden zich circa jonge huishoudens op de woningmarkt. Wanneer deze starters er een half jaar langer of korter over doen om het ouderlijk huis te verlaten, dan wordt het tekort ineens de helft groter of de helft kleiner. Wel zou het goed zijn als er over de hele breedte meer aanbod van woningen zou zijn. De doorstroming die voor het functioneren van de woningmarkt zo belangrijk is, zou daardoor vergemakkelijkt worden. Verder is het zo dat de woningmarkt regionaal gezien de afgelopen decennia steeds meer gedifferentieerd is geraakt. De verschillen tussen en binnen regio s zijn steeds groter geworden. De Randstad en Oost Groningen zijn volkomen onvergelijkbaar geworden. Vraag / aanbod verhoudingen kunnen dan ook alleen op regionaal niveau beoordeeld worden. Landelijke cijfers zeggen in dit opzicht echt onvoldoende. Regionaal maatwerk noodzakelijk voor goed inzicht Om die reden focussen we in onze analyse naar vraag / aanbod verhoudingen op een specifieke regio. Daarbij hebben we gekozen voor de regio Haaglanden waarin de grote gemeenten Den Haag, Delft en Zoetermeer een rol spelen, naast de middelgrote gemeenten Voorburg-Leidschendam en Rijswijk alsmede de kleinere gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Westland, Middendelfland en Wassenaar. Consumentenonderzoek laat vooral de vraagzijde van de markt zien Uit het Woononderzoek Nederland 2006 (WoON2006) kunnen we vraag en aanbod verhoudingen slechts ten dele afleiden. Voor de doorstromers schetst dit onderzoek een goed beeld. We kunnen goed zien wat voor woning deze mensen ambiëren en wat voor woning ze zouden vrij maken als ze een woning zoals ze die zoeken, zouden kunnen vinden. Maar of dat waarschijnlijk is, kunnen we met het WoON niet echt bepalen. Dat komt doordat het WoON vooral de vraagzijde in beeld brengt. Het aanbod (o.a. door sterfte maar ook via nieuwbouw) wordt minder goed belicht door dit soort consumenten enquêtes. Om die reden beschrijven we hier de vraag / aanbod verhoudingen mede op basis van het rekenmodel Socrates waarin wel alle componenten opgenomen zijn. 4

5 Haaglanden: een regio waar flink gebouwd wordt In de regio Haaglanden bestaat op dit moment een zekere druk op de woningmarkt, in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Overigens is deze druk op de woningmarkt de afgelopen decennia wel minder groot geworden. Bij het WBO 1986 werden in deze regio nog urgente starters geteld, in 2006 waren dat er maar Haaglanden: naast grote stadswijken steeds meer Vinex locaties Van oudsher werd de woningmarkt hier gedomineerd door de grote stadswijken van Den Haag. Deze naoorlogse stedelijke woonmilieus zijn binnen de bestaande voorraad nog steeds dominant aanwezig. Maar als we daarnaast schetsen waar de nieuwbouw plaats gevonden heeft, wordt duidelijk dat alleen al in de laatste 5 jaar de woningvoorraad in de groenstedelijke woonmilieus met 25% is toegenomen. FIGUUR 5: WONINGVOORRAAD EN NIEUWBOUW (LINKS) ALSMEDE EEN SPANNINGSIDICATOR (RECHTS) PER WOONMILIEU, HAAGLANDEN, 2006; BRON SYSTEEM WONINGVOORRAAD RESP. SOCRATES MODEL Duizenden Duizenden Landelijk bereikbaar 5% 1 15% 25% 3 Voorraad 2006 Nieuwbouw in % Landelijk bereikbaar huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins Grote verschillen binnen de regio In deze regio zijn segmenten aanwijsbaar waar de vraag groter is dan het aanbod maar ook segmenten waar het omgekeerde geldt. Om de spanning op de markt te duiden maken we gebruik van een indicator die het mogelijk maakt onderscheid te maken naar type woning en type woonmilieu. 1 Globaal gesproken is het beeld voor Haaglanden zodanig dat in de grotere steden zowel het centrum als de groene stadswijken in trek zijn en dat de voor en naoorlogse woonwijken (de zgn. Buiten Centrum Milieus) veel minder in trek zijn. Ook de groene woonmilieus in de kleinere steden (Voorburg- Leidschendam en Rijswijk) zijn zeer in trek. Relatief eenzijdige nieuwbouwproductie Wanneer we de druk op de woningmarkt vergelijken met de woningproductie van de afgelopen jaren dan zien we een aantal opvallende zaken. Op de eerste plaats blijkt dat het accent van de nieuwbouw de laatste jaren behoorlijk sterk gelegen heeft op eengezinskoopwoningen. Over het geheel genomen wordt in dat segment flink gebouwd; verhoudingsgewijs meer dan dat er vraag naar is. Met andere woorden: dat deel van de woningmarkt wordt door de nieuwbouw goed bediend. Daarentegen worden er verhoudingsgewijs weinig huurappartementen gebouwd. 1 Deze indicator bestaat uit het saldo van restvraag en restaanbod. Restvraag betekent dat er meer vraag is dan aanbod. Restaanbod het omgekeerde. 5

6 De vraag naar (middeldure en dure) huurappartementen wordt veel minder door de nieuwbouw beantwoord. 2 Ook blijkt dat de nieuwbouw in deze regio sterk geconcentreerd is op een aantal groenstedelijke (Vinex) locaties. Op zich is dat een woonmilieu waar veel vraag naar is. Maar de vraag naar woningen in andere milieus wordt via de nieuwbouw veel minder opgepakt. Dat geldt zowel voor centrumstedelijke locaties als ook voor de in trek zijnde groene woonmilieus bij de kleinere steden. FIGUUR 6: GEMIDDELDE JAARLIJKSE NIEUWBOUW ( ) VERSUS SPANNING OP DE WONINGMARKT, HAAGLANDEN, % 5% 15% 25% 35% 45% 8 6 Realisatie Restvraag/restaanbod 2006 Landelijk bereikbaar -5% 5% 15% 25% 35% 45% huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins Realisatie Restvraag/restaanbod 2006 Kortom: de nieuwbouw is relatief eenzijdig gericht (geweest) op een deel van de totale woningmarkt. Er is te weinig in de huursector gebouwd en te eenzijdig op een beperkt aantal locaties. Ook de prijzen duiden op een eenzijdige ontwikkeling De relatief forse productie van nieuwe woningen in de groenstedelijke milieus heeft er de afgelopen jaren toe geleid dat de prijsontwikkeling in die delen van de regio uit de pas begint te lopen. Over de periode zijn de prijzen van eengezinswoningen in Haaglanden gemiddeld gestegen met zo n 45% (inclusief inflatie). Maar in de groenstedelijke milieus is de stijging zeer beperkt geweest, terwijl in de stedelijke en kleinstedelijke milieus de prijzen juist behoorlijk zijn opgelopen. 3 Kortom: ook de prijsstijgingen laten zien dat de vraag / aanbod verhoudingen uit balans beginnen te raken en dat de nieuwbouw op een beperkt aantal smaken inspeelt. 2 Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens (van 332 per maand), worden hier als goedkoop betiteld. Huurwoningen tot de aftoppingsgrens (van 475 per maand) worden hier als middelduur betiteld en pas boven die grens als duur. Van de koopsector behoort 3 tot het goedkope segment, dat zijn de woningen tot euro. De volgende van de koopwoningen heet middelduur en dat zijn de woningen tot euro. De resterende 3 koopwoningen boven deze prijsgrens, wordt als duur bestempeld. 3 De relatief grote prijsstijging in de vooroorlogse milieus is opmerkelijk in verhouding tot de signalen uit het WoON 2006 dat dit milieu minder in trek is (zie figuur 5). Meerdere statistische oorzaken kunnen hieraan ten grondslag liggen. Verder is denkbaar dat binnen dit woonmilieutype meer en minder gewenste wijken te onderscheiden zijn. 6

7 FIGUUR 7: GEMIDDELDE PRIJSSTIJGING EENGEZINSKOOPWONINGEN PER WOONMILIEU, HAAGLANDEN, Duizenden % 5 75% 10 Gemiddelde prijs 2007 Prijsstijging in % Tussen toen en straks De koopsector wordt snel volwassen Eind jaren negentig bestond de indruk dat de koopsector een vrijwel oneindige honger had naar meer, meer, meer. De prijzen rezen de pan uit. Maar juist door deze enorme prijsstijgingen en de daarmee samenhangende terugval in de totale productie, liep de koopsector in het begin van deze eeuw tegen zijn grenzen aan. Bij het WBO 2002 werd duidelijk dat de belangstelling voor de koopsector flink was gedaald. Er zouden meer huurwoningen gebouwd mogen worden. De laatste jaren is de animo voor koopwoningen wel weer gestegen met name door een lage rentestand maar de nieuwbouw heeft nog steeds amper gereageerd op dit soort signalen. Nog steeds wordt 70 tot 8 van alle nieuwe woningen als koopwoning opgeleverd. Dit heeft, in combinatie met het hoge prijsniveau wat de toegang tot de koopsector limiteert, geleid tot een situatie waarin de koopsector heel snel volwassen aan het worden is. We zien dat prijzen van koopwoningen meer en meer onder druk komen te staan. Dat geldt extreem voor koopwoningen in de periferie van ons land (Oost Groningen, Zuid Limburg, Zeeuws Vlaanderen). En zelfs in de Randstad zijn er in bepaalde segmenten en woonmilieus signalen dat de markt verruimt: zie het voorbeeld van Haaglanden. In die situatie is duidelijk dat de nieuwbouw niet nog eens twintig jaar lang gedragen kan worden door 8 koopwoningen. De huursector blijft een zorgenkindje Al een aantal jaar laten de prognoses zien dat er ook in de huursector een behoorlijke productie zou moeten plaats vinden. Overigens niet zozeer omdat de behoefte aan huurwoningen zozeer toeneemt, maar vooral omdat in de huursector op grote schaal woningen verkocht en gesloopt worden. Om alleen daarvoor al te compenseren zouden jaarlijks zo n huurwoningen gebouwd moeten worden. Dat zijn wel andere huurwoningen over het algemeen beter en duurder, die ook op een andere plaats zouden moeten staan. De verschillende prognoses die uitgebracht zijn geven aan dat a 5 van de nieuwbouw in de huursector gerealiseerd zou moeten worden. De praktijk is echter dat al twintig jaar lang niet meer dan zo n van de nieuwbouw uit huurwoningen bestaat. Meer nieuwbouw in de huursector komt op dit moment nog amper van de grond. De woningcorporaties hebben recent wel aangeboden meer te gaan bouwen ( woningen in 4 jaar tijd), maar 7

8 onwaarschijnlijk is dat zij al deze woningen in de huursector zullen realiseren. De ervaring leert dat zij ongeveer 1/3 e deel van hun nieuwbouwproductie in de koopsector afzetten. Dat betekent dat de corporaties jaarlijks zo n nieuwe huurwoningen zullen gaan bouwen; maximaal. Ook van de beleggers mag op dit moment weinig extra productie in de huursector verwacht worden. De vraag is derhalve: welke prikkel kan bedacht worden om te zorgen dat welke partij dan ook aan de slag gaat met de productie van meer huurwoningen. De productie is eenzijdig en dus kwetsbaar Nog een ander probleem dat we signaleren is dat de nadruk de afgelopen jaren eenzijdig ligt op nieuwbouw op grote locaties. In het verleden is bewust gekozen voor grote locaties, gelet op de omvang van de opgave die er lag voor de jaren tachtig, negentig en begin 21 e eeuw. Ongetwijfeld was de productie lager uitgekomen wanneer deze grote locaties niet beschikbaar waren geweest en woningen meer organisch tegen bestaande stedelijke structuren aan gebouwd hadden moeten worden. Maar het gevolg is wel dat er een beperkt keuzepalet is gekomen. De nieuwbouw is dan ook niet bij alle consumenten even zeer in trek. Nieuwbouw is voor nogal wat mensen verbonden met grootschalig, winderig, rotzooi. Beleidsthema s: kramp en krimp Op dit moment zien we twee grote beleidsuitdagingen waaraan de nieuwbouw een bijdrage kan leveren, doordat de nieuwbouw kwalitatief aantrekkelijke woningen oplevert en zo doorstroming op gang kan brengen. Deze thema s zijn de problematiek van de wijken en die van de krimp. De problematiek van de wijken Het kabinet heeft zich tot doel gesteld een verbetering tot stand te brengen in de directe leefomgeving van een veertigtal wijken. Deze wijken liggen in grote stedelijke structuren en worden gekenmerkt door zowel fysieke als sociale problemen. Nieuwbouw kan in bepaalde wijken zorgen voor een kwaliteitssprong waardoor zo n wijk weer aantrekkelijk wordt voor een breder publiek. Meer algemeen zien we immers dat er een grote vraag is naar woonkwaliteit binnen de bestaande steden. De potenties van binnenstedelijk wonen zijn geweldig groot. Zeker in vergelijking met de aantallen die de laatste jaren feitelijk gebouwd zijn. Het ligt daarom voor de hand om de problematiek van de wijken te verbinden met de kansen die de stad biedt. Daarvoor bestaat geen landelijke blauwdruk, maar op regionaal niveau zou dit opgepakt kunnen worden. Afhankelijk van de locatie kan men kiezen voor een strategie van verdichten dan wel verdunnen. Grootschalige nieuwbouw vanuit het Centrum van Den Haag kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat delen van de (pracht) wijken vlakbij het centrum verdicht worden en zo deel gaan uitmaken van dat centrum. En in ZuidWest is denkbaar dat door verdunning de groene stadsrand meer de stad ingehaald wordt. De problematiek van de krimp Een nieuwe, snel oprukkende uitdaging vormt de krimp. In steeds meer gemeenten wordt duidelijk dat er een einde is aan de groei. Het eerst merken we dat aan een stagnatie van de beroepsbevolking. Vervolgens begint hier en daar het inwonertal te stagneren en over een aantal jaar zal ook de woningbehoefte gaan dalen. In die situatie krijgt de consument steeds meer te kiezen maar ook steeds meer te vrezen. Voor wie zoekt is er een ruim keuzepalet, maar wie zijn woning wil verkopen moet rekenen op een langdurig en soms pijnlijk proces. We zien dat deze perifere regio s leeglopen en dat het steeds moeilijker wordt om daar een bestendig niveau van voorzieningen en verzorging te garanderen. Nu betekent een afname van de woningbehoefte niet dat er niet meer gebouwd hoeft te worden. Het biedt juist extra kansen om een kwaliteitssprong te maken. Niet alleen de nieuwbouw maar ook sloop en herstructurering zullen nadrukkelijk in het licht van de gewenste woonkwaliteit vorm gegeven moeten worden. 8

9 Lijnen naar de toekomst Vanuit deze beleidsuitdagingen en ook vanuit de meest recente prognoses, betekent dit dat bouwen, bouwen, bouwen het parool blijft voor de komende jaren. Tegelijk zullen we op steeds meer plaatsen in ons land voort moeten gaan met de herstructurering. De bestaande voorraad moeten we de komende decennia nog fors verbouwen, willen we tegemoet komen aan de wensen van de consument. Daarbij past een blijvend hoog productieniveau van tot nieuwe woningen zoals het Kabinet dat ook geformuleerd heeft. Deze nieuwbouw zal consumentgericht op de woningmarkt gebracht moeten worden. Want inmiddels weten we dat de consument onaantrekkelijke woonproducten niet afneemt. Meer en meer krijgt de kwantitatieve opgave daarmee een kwalitatieve lading. Onvoldoende kwaliteit in het aanbod van nieuwe woningen leidt ertoe dat woningen niet afgezet worden. Bouwplannen dreigen vertraging op te lopen. Onvoldoende kwaliteit in de bouwplannen kan dan ook leiden tot onvoldoende kwantiteit in de productie. De kwaliteit van de nieuwbouw > afstemmen op de gaten in de woonladder De kwaliteit van de nieuwbouw zal afgestemd moeten worden op de regiospecifieke situatie van vraag en aanbod. In de Randstad zal dat een ander beeld opleveren dan in Brabant of Friesland. Wel is er een algemene lijn in te ontdekken en die hangt samen met heit feit dat we in Nederland relatief veel goedkope huurwoningen en veel dure koopwoningen hebben. Het middensegment ontbreekt in feite. De huursector is jarenlang bewust goedkoop gehouden. De koopsector daarentegen heeft de afgelopen decennia een enorm prijs-jump gemaakt en is daardoor voor nogal wat groepen onbereikbaar geworden. Daardoor zijn twee (te) gescheiden markten ontstaan. De duurdere huursector en de goedkopere koopsector zouden een welkome aanvulling kunnen opleveren. Langs deze weg kunnen de gaten in de woonladder gedicht worden. Gericht op > doorstroming in het middensegment Doordat het tussensegment nu nog te beperkt van omvang is, zitten er steeds meer risico s aan de beproefde nieuwbouwstrategie om vooral koopwoningen te bouwen. Deze nieuwe dure koopwoningen dreigen op steeds meer plaatsen slecht verkocht te worden, zodat ook de doorstroming stagneert en mensen tegen hun zin in, in een woning blijven zitten waar ze allang uit weg hadden gewild. Op die manier dreigt de woningmarkt steeds verder verstopt te raken. Kortom: er zal met name in het middensegment gebouwd moeten worden, lokaal en regionaal afgestemd. Aandachtspunten Hierbij zien we een aantal lastige aandachtspunten. Om de diversiteit in het aanbod van woningen en woonmilieus te vergroten, zou het goed zijn als de komende jaren ingezet wordt op een veelheid van kleinschalige bouwlocaties; in en aan de stad. Dit is een duidelijk andere strategie dan de Vinex strategie die gericht was op een beperkt aantal grote locaties. In de periode zou ingezet moeten worden op kwaliteiten als menselijke maat, kleinschaligheid en bereikbaarheid. Dit vraagt een omschakeling die past in het perspectief van het project Mooi Nederland. Maar realisatie van een veelheid van kleinschalige projecten zal niet eenvoudig zijn. Ook de kosten zullen moeilijk in de hand te houden zijn en de vraag is of deze locaties gedragen kunnen worden door het hier bepleitte middensegment. De grondexploitatie is de afgelopen jaren zover uit de hand gelopen dat veel plannen alleen nog gerealiseerd kunnen worden bij een overmaat aan dure koopwoningen. Woningbouwplannen worden tegenwoordig te vaak gezien als cashcow waarmee alle wensen en de vaak niet woningbouw gerelateerde plannen betaald kunnen worden. Deze praktijk is ontstaan door de enorme prijsstijgingen van de koopsector in de afgelopen jaren. Een weg terug lijkt moeilijk. Toch dreigt als we hier niets aan doen op enig moment de markt vast te lopen. Als hier geen oplossing voor gevonden wordt bestaat het risico dat een tegenzittende ontwikkeling in de koopsector (als gevolg van oplopende rente) leidt tot een dramatische val van de productie. 9