Vraaggerichte woningmarkt

Transcriptie

1 Vraaggerichte woningmarkt Inleiding De economische omstandigheden en de crisis op de woningmarkt raken veel mensen. De afgelopen twee jaar zijn er minder huishoudens verhuisd, maar meer huishoudens dan ooit willen verhuizen. Vooral in de koopsector is de doorstroming sterk afgenomen, terwijl velen wel willen verhuizen. De vraag naar huurwoningen, zowel in het sociale segment als in de vrije sector, neemt toe. Belangrijkste veranderingen in de woningmarkt samengevat: Type woningen verandert, er komen meer eenpersoonshuishoudens en dus kleinere woningen. Er is een lager besteedbaar inkomen, er komt meer vraag naar goedkope woningen. Daarnaast is er gezien de huidige marktsituatie van koopwoningen meer vraag naar vrije sector huurwoningen. Er is meer vraag naar woning op maat al dan niet via een CPO proces. De vraag in de markt verandert. Hoe speelt de gemeente en specifiek de raad hierop in? Aanbeveling voor de raad Duidelijk is geworden, in de gesprekken, dat de burger of de markt niet bestaat. Iedere partij of burger heeft andere verwachtingen van de overheid. De gemeente heeft als het ware honderden opdrachtgevers met diverse en soms tegenstrijdige belangen. Vanuit de markt komt naar voren dat er een visie nodig is vanuit de gemeente waarop regie gevoerd moet worden. Onder een regierol wordt duidelijk niet verstaan het loslaten, waarbij de overheid nog inhoudelijk noch procedureel enige bemoeienis meer heeft. Marktpartijen verwachten meer van de overheid. Wat is regie? Onder regie kunnen we verstaan: - Wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid zoveel mogelijk flexibel toepassen. Maar wat van belang is vastleggen en dit duidelijk vooraf als kader meegeven. - Overzicht verkrijgen: actief initiatieven en energie in de samenleving in kaart brengen via ketenpartners en bewonersorganisaties. - Een betrouwbare en duidelijke samenwerkingspartner zijn. Spreek vooraf duidelijk de kaders af en hier moeten alle partijen zich aan houden. - In de samenwerking met burgers, bedrijven en organisaties actief zoeken naar win-win situaties. Wees flexibel, maar geef ook duidelijk aan waar de grenzen liggen. - Met gemeentelijk beleid en projecten actief aansluiting zoeken bij maatschappelijke initiatieven.

2 Wanneer ook andere partijen een rol hebben, maar de overheid er wel belang aan hecht de regie te hebben kiest zij voor regisseren. Hierbij heeft de gemeente de leiding bij het proces om de uitvoering daarvan mogelijk te maken. Je krijgt hiermee een wijk die aansluit bij de behoefte van bewoners en de markt, maar ook een wijk die op de lange termijn leefbaar blijft en waar partijen kunnen en willen ontwikkelen. Welke keuzes kan de raad maken ten aanzien van rol/houding? De keuzes die voor de rol van de gemeente van belang zijn, gaan ook op voor de raad in het bijzonder. De raad zou meer kunnen loslaten en sturen op een hoog abstractieniveau. Een gedetailleerde inmenging en rol passen niet in een doedemocratie. Dit is niet alleen een gevolg van een veranderende rol van de overheid, maar ook het uitgangspunt van marktpartijen. Laat zo veel mogelijk zaken vrij, maar leg vast wat je wilt regelen en stuur hier nadrukkelijk op. Het is daarbij zaak om de punten die je hebt vastgelegd ook te bewaken. Daarbij kun je per gebied de mate van vastleggen laten verschillen zodat er voor diverse marktpartijen werkbare gebieden ontstaan. Wat zijn de verwachtingen van de markt? Voorheen had de gemeente een regulerende rol. De laatste paar jaar is er een verschuiving gekomen en neigt het steeds meer richting loslaten. Bij reguleren zet de overheid meer traditionele instrumenten in, bij loslaten heeft de overheid noch inhoudelijk noch procedureel enige bemoeienis meer. De gedachte bij het steeds meer loslaten is dat de markt weet waar behoefte aan is en wat er gerealiseerd zou moeten worden. De vraag is nu waar de markt zelf behoefte aan heeft. Om die vraag te beantwoorden is er over deze kwestie gesproken met projectontwikkelaars en initiatiefnemers van een CPO-project, een project in collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij deze 2 type ontwikkelaars is er een verschil te zien in hun verwachtingen van de gemeente en de raad en welke rol zij zelf zouden willen bekleden. Hieronder wordt weergegeven wat de verschillende verwachtingen zijn. CPO s hebben geen kennis van een ontwikkeltraject in de woningbouw. Zij verwachten van de gemeente vooraf goede informatie en inzicht in het proces. Tijdens het proces wordt er intensieve begeleiding verwacht vanuit de gemeente. Onder regie vanuit de overheid wordt door de leden van een CPO verstaan; persoonlijke betrokkenheid van een ambtenaar, geen afstand creëren, juist dat doet een project slagen.

3 Eigenschappen ambtenaar De ambtenaar dient: Oplossingsgericht te zijn Heldere grenzen en regels aan te geven Open te staan voor andere ideeën Flexibel te zijn. De heldere grenzen en regels zijn van belang om zekerheid te creëren. Particulieren en dus ook CPO s willen weten waar ze aan toe zijn. Wat voor woonomgeving wordt het, waar zij komen te wonen. Te veel vrijheid en mogelijkheden wordt als een risico ervaren. Het is daarom niet wenselijk dat gebieden in het geheel globaal en flexibel ingericht kunnen worden. Regels moeten niet te gedetailleerd zijn, maar prijsklasse, hoogte van bebouwing, verkeersstromen, dichtheid van een gebied, aantal parkeerplaatsen op eigen terrein en een goede inpassing van containers zijn zaken waarvan een CPO verwacht dat de gemeente deze zal regelen en handhaven. Met name de controle functie van de gemeente is hier belangrijk. Faciliteren van projectontwikkeling Vanuit de projectontwikkelaar wordt aangegeven dat de regierol juist bij de markt zou moeten liggen, gemeente zou alleen moeten faciliteren. Dit betekent een coöperatieve houding vanuit de gemeente. De verwachting is dat er een projectleider vanuit de gemeente aangesteld wordt. In andere gemeentes moet je als ontwikkelaar shoppen bij alle afdelingen, dit werkt niet goed in de praktijk. Dus binnen de gemeente moet je als projectontwikkelaar 1 aanspreekpunt hebben. Dit aanspreekpunt zou ervoor moeten zorgen dat er zaken geregeld worden binnen de gemeente, zoals de inrichting van het terrein, de kosten, interne afstemming binnen de gemeente, etc. Wat erg van belang is om goede afspraken te maken in het begin en niet tijdens de rit de speelregels te veranderen. Het is dus niet de bedoeling om het helemaal vrij en aan de markt over te laten. Een beeldregieplan is ook van belang voor een projectontwikkelaar als je meer woningen in het gebied wilt bouwen. Aan de andere kant mag je ook steeds meer vergunningsvrij bouwen, dus moet er wel meer mogelijk zijn qua beeldkwaliteit. Samenhang in de stad of in een woongebied is een pre. Dit zou de gemeente moeten bewaken. De samenhang kan ook in de openbare ruimte zitten zoals groen of water. Het kan in de architectuur zijn, maar dat hoeft niet. Geef als gemeente duidelijk aan waarop welstand kan toetsen. Heldere voorwaarden aan de voorkant, dat is wat een projectontwikkelaar wenst. Maar beperk het verder tot het laten zien van referenties, dan heb je een richting, een sfeer. De visie van de wijk en de kwaliteit die de gemeente voor ogen heeft moet je wel meegeven. Daar zijn alle partijen het over eens. Alles vastleggen is te beperkend, maar kopers kunnen dit wel een risico vinden als het niet gebeurt. Gemeente zou het openbaar gebied moeten aanleggen en ook het beheer voor eigen rekening nemen. Eventueel zou een markpartij ook de aanleg kunnen doen en na realisatie het overdragen aan de gemeente.

4 Voor de gemeente is het zaak om aan de marktvraag tegemoet te komen. Dit is een lastige opgave omdat de verwachting van diverse marktpartijen blijkbaar varieert. De een heeft meer behoefte aan kaders waarbinnen gewerkt kan worden, terwijl de ander meer vrijheid wil. Daarbij is de vraag of de marktpartijen ook het algemeen belang kunnen overzien en ook of dit in het belang van deze partij is om hier rekening mee te houden. Het is aan de overheid om de belangen en de rechtspositie van diverse partijen in het oog te houden. Afhankelijk van de situatie, locatie, marktpartij, etc. kan de overheid meer of minder aan de markt overlaten, maatwerk lijkt dus wenselijk. Wat heb je nodig om de ontwikkeling aan de gang te krijgen en te houden? Het woongenot van mensen wordt niet alleen door de woning bepaald. De woonomgeving draagt sterk bij aan de mate waarin er al dan niet naar tevredenheid wordt gewoond. Het gaat ook om de mogelijkheid tot spelen, inrichting van de openbare ruimte, aanwezigheid van voorzieningen, parken en recreatiegebieden, levendigheid en dergelijke. Anderzijds kan het woongenot beïnvloedt worden door geluidhinder of stank en de manier waarop mensen in de directe woonomgeving met elkaar wel of niet in harmonie weten samen te leven. Investeringsklimaat Het investeringsklimaat op de woningmarkt wordt door een combinatie van factoren bepaald. NVB (De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers) onderscheidt zeven indicatoren: 1. de verhouding tussen vraag en aanbod; 2. de gemiddelde verkooptijd; 3. de hypotheekrente; 4. de leencapaciteit waarover huizenkopers maximaal kunnen beschikken; 5. de loon- en koopkrachtontwikkeling; 6. het consumentenvertrouwen; 7. het overheidsbeleid. Op niet alle punten heeft de gemeente direct invloed. De verhouding tussen vraag en aanbod is een punt dat deels door de gemeente te beïnvloeden is. Voor nieuwbouwlocaties zou er een afweging gemaakt kunnen worden om een project wel of niet aan te bieden aan de markt. Gemeente kan bij de start van een nieuw project een inschatting maken of er al niet veel soortgelijke projecten worden aangeboden. Dit wordt nu vaak afgeraden, omdat de markt deze keuzes ook zou kunnen maken. Het risico is dat er veel gelijksoortige projecten tegelijk op de markt komen en geen enkel project de afnamegrens bereikt. Er wordt uiteindelijk geen project gerealiseerd. Door als gemeente hier regie op te voeren kun je het aanbod beïnvloeden.

5 Gedachten CPO Inzicht en durf ontbreken veel bij mensen is het beeld bij de CPO leden, mensen vallen vaak terug op een standaard concept woning zie je in de praktijk. Gemeente moet kaders stellen, dan durven mensen juist te ondernemen. Je moet paaltjes hebben om vanuit die veiligheid het verder te kunnen invullen als initiatiefnemer. Als je veel regelt als overheid nemen mensen niet meer hun eigen verantwoordelijk is het beeld. Aan de andere kant is bewonersparticipatie lang niet altijd succesvol. Ervaring vanuit de CPO is dat het beheer aan bewoners overlaten meestal niet werkt. Er zijn wel enkele succesvolle projecten te noemen, daar is de speelplek de bindende factor in de buurt. Je moet ervoor knokken is de gedachte, dan houdt je het in ere. Gemeente stimuleert het, maar bewoners moeten zelf actie ondernemen. Het levert betrokkenheid en saamhorigheid op in een wijk als dit succesvol wordt uitgevoerd. Gedachten Projectontwikkelaar Vanuit de projectontwikkelaar wordt gedacht aan: Ruimte voor plannen, zet het niet op slot. Er zijn nu regels vastgesteld, bijvoorbeeld dat de VON prijs boven de moet zijn. Wil je hieronder als projectontwikkelaar dan kan dat niet, dit werkt beperkend. Met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid is er een convenant, er hoeven dus geen aanvullende eisen gesteld te worden vanuit de gemeente. Laat dit soort dingen los als gemeente. Bedenk vooraf wat je wel of niet wilt vastleggen. Waar in ieder geval behoefte aan is, is een kader waarbinnen de gemeente toetst. Je kunt de starterlening uitbreiden. Nu wordt het alleen ingezet voor bestaande bouw, maar voor nieuwbouw zou dit ook kunnen. Verder is leegstand van kantoren een probleem van de stad. Dit wordt opgelost met sloop van de panden en daarna woningbouw. Hier moeten dus meer mogelijkheden voor gegeven worden. Problemen in wijken oplossen is belangrijk, steek daar geld in. De stad in het totaal wordt daardoor aantrekkelijker en dit trekt meer mensen aan. Je kunt ook een differentie maken in waar je welke doelgroep wilt. In Warande richt je je op gezinnen, dus hier kun je iets hoger qua VON-prijs gaan zitten dan in de stad. Dit vergt een strakke sturing vanuit de gemeente. Beoordeel een initiatief als maatwerk, kijk waar je eventueel een ander probleem oplost en ga hier dan flexibel mee om. De grondprijs moet lager. Dit zou doorgevoerd kunnen worden, want alles is minder waard geworden. De bestaande woningen zijn nu gemiddeld 20 procent minder waard, dus moet je dit ook terugzien bij nieuwbouw. Bouw- en woonrijpkosten zijn amper gestegen is het beeld, dus een grondprijsverlaging moet dan ook kunnen (hierbij worden de rentekosten buiten beschouwing gelaten). Risico kun je als gemeente ook bij de markt neerleggen. Dus laat niet alleen de nieuwbouw, maar bijvoorbeeld ook de sloop van gebouwen aan de markt over. In Warande wordt er weinig verkocht omdat er ook geen voorzieningen zijn. Dit is een probleem, de gemeente kan hier regie nemen door zelf te investeren. Het probleem in Lelystad is het imago. Beleggers komen niet naar Lelystad is gebleken. Dus de gemeente zou zich vooral moeten richten om de probleemwijken leefbaar te krijgen. Hierdoor ontstaat er een beter imago en kun je daarna aan de nieuwbouw werken.

6 De rol van de gemeente Op 4 juli 2011 presenteerde het toenmalige kabinet Rutte I de zogeheten Woonvisie, die tot op heden samen met de Structuurvisie het landelijk VROM-beleid verwoordt. In de Woonvisie zijn de volgende uitgangspunten gekozen: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dit alles moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Gemeente Lelystad volgt dit beleid. Uitgangspunt is een overheid die ruimte geeft aan burgers, zich betrokken maar bescheiden opstelt en de krachten in de samenleving beter benut. Hierbij past een vraaggerichte woningmarkt ontwikkeling. Maar wat houdt een vraaggerichte woningmarkt in en wat voor gevolgen heeft dit voor de gemeente en in het bijzonder voor de raad? Volgens de indeling die meegegeven is, kan de veranderende rol van de overheid ver uiteen lopen. Reguleren Regisseren Stimuleren Faciliteren Loslaten Als je loslaat heb je 2 handen vrij (Loesje) Achtergronden Onder invloed van de prijsdalingen van koopwoningen en de discussie over de risico s van hypotheken is de kwetsbaarheid van de koopsector in het algemeen en die van eigenaren van koopwoningen in het bijzonder een speciaal thema geworden. Op basis van een inschatting blijkt dat bijna huishoudens nu onder water staan (2002: ). Bij verkoop op dit moment zou een restschuld ontstaan, omdat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld minus het opgebouwde vermogen om deze schuld af te lossen. De crisis waarin de woningmarkt zich bevindt, is op verschillende vlakken merkbaar. Het aantal transacties van koopwoningen is sterk teruggelopen. De prijzen van koopwoningen zijn tussen het derde kwartaal van 2008 en 2012, gecorrigeerd voor inflatie, met gemiddeld 16 procent gedaald (Bron: CBS/Kadaster). De productie van nieuwbouwwoningen is sinds 2010 afgenomen. In 2011 stopte de teller op nog geen woningen (2009: ). Ontwikkelaars zien zich bij gebrek aan kopers gedwongen om plannen uit te stellen of te herzien. De onzekerheid in de markt werd versterkt door het voortduren van de economische crisis en de politieke discussie over de woningmarkt in het algemeen en de hypotheekrenteaftrek in het bijzonder. Naast de verhuiswens telt ook de relatief sterke groei van het aantal huishoudens mee. Dit wordt veroorzaakt doordat er meer alleenstaanden zijn (5 procent). In vrijwel alle leeftijdsklassen neemt het aantal alleenstaanden toe en de groei blijft dus niet beperkt tot ouderen die alleen komen te staan na het wegvallen van hun partner. Daarnaast stijgt het aantal eenoudergezinnen nog steeds (8 procent).

7 De gemiddelde huishoudengrootte neemt al jaren af. Deze trend is van belang voor de Nederlandse woningmarkt, omdat kleinere huishoudens een ander type woning vragen. Ook hebben huishoudens met één volwassene over het algemeen minder inkomen en daarmee een lager budget voor het wonen. De vraag naar koopwoningen is bij deze groep veel lager dan bij paren en gezinnen met kinderen. Er worden meer huurwoningen gevraagd, terwijl het doorstroomaanbod van huurwoningen maar in beperkte mate stijgt. In de koopsector zien we het omgekeerde beeld: het doorstroomaanbod van koopwoningen neemt toe, terwijl de vraag naar koopwoningen maar beperkt groeit. De Eerste Kamer heeft ingestemd met een marktconforme verhoging van de huren om het scheefwonen tegen te gaan. Scheefwoners in een sociale huurwoning krijgen nu te maken met flinke huurverhogingen. Zo wordt het kopen voor hen aantrekkelijker t.o.v. het huren van een huis. Er dreigt de komende jaren een serieus kwantitatief probleem op de woningmarkt te ontstaan nu de productie zo sterk inzakt. Uit onderzoeksgegevens valt op te maken dat het statistisch woningtekort op dreigt te lopen naar gemiddeld voor Nederland ruim 4 procent (ofwel ruim woningen) in Een speciale vorm van particulier opdrachtgeverschap, die tegenwoordig meer aandacht krijgt, is het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO); een groep mensen die samen het initiatief neemt tot woningbouw. Sommige gemeenten denken hierin een mogelijkheid te zien tot kostenreductie en richten zich daarbij speciaal op dit segment. In de praktijk blijkt dat deze vorm van bouwen door o.a. het (uitvoerige) overleg en de hoge risico s tot afhaken van klanten echter niet goedkoop maar juist relatief duur te zijn. Niettemin zien we een groeiend aantal marktpartijen investeren in vormen van CPO, echter dan vooral in het hogere segment van de markt, waar de voordelen van het maatwerk voor de kopers opwegen tegen de hogere kosten.