Anders werken Dossier: werkomgeving

Transcriptie

1 Beheer van het vastgoed van een onderneming, van de inrichting en de ondersteunende diensten BELGIQUE-BELGIE P.P - P.B EUPEN 1 BC Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 21 Driemaandelijkse publicatie januari - februari - maart 2009 Nederlandstalige uitgave 6,50 EUR Kantoor: Eupen 1 P Pro-FM Case study: Bethaniëhuis Zoersel, Laureaat Facility Awards 2008 Pro-Real Estate De situatie van de Belgische immobiliën Pro-Building De taal van open space Pro-Services Kampioenen van het onthaal! Anders werken Dossier: werkomgeving

2

3 Een publicatie van Business Interactive Media sprl Louisalaan, Brussel Tel.+32(0) Fax +32(0) info@bimedia.be - Directeur van de uitgave: Didier VAN DEN EYNDE dvandeneynde@profacility.be Verspreiding via abonnement en gerichte mailings ex (één editie in het Frans + één editie in het Nederlands) REDACTIE Hoofredacteur: Patrick BARTHOLOME Redacteurs: Eduard CODDÉ, Edward ADRIAENSENS, Tim HARRUP, Philip WILLAERT, Michaël VANDAMME, Axelle DEMOULIN Vertaling: Simone BOGMAN, Michel BUCKINX, Jan GORIS Stuur ons uw persbericht via redaction@profacility.be (FR) redactie@profacility.be (NL). ADVERTENTIE & MARKETING Key Account Manager: Sigrid NAUWELAERTS snauwelaerts@profacility.be Marketing: Didier VAN DEN EYNDE dvandeneynde@profacility.be Advertentie tarieven beschikbaar op PRODUCTIE MMM Business Media Productie verantwoordelijke: Sonia COUNET Layout: Stéphane ANDRY, Laurent GOOR Druk: Van Der Poorten ABONNEMENTEN 3 magazine per jaar + de Profacility gids 1 jaar - 42 Eur - 2 jaar 68 Eur Abonneer u online op Betaling van uw abonnement via overschrijving op bankrekening KBC op naam van Business Interactive Media sprl met de vermelding: abo + uw naam. Uw abonnement start zodra we uw betaling hebben ontvangen. contact: abo@profacility.be Profacility is Media partner van Verantwoordelijke uitgever: Didier VAN DEN EYNDE, Louisalaan, Brussel Overname van artikelen en afbeeldingen, zelfs gedeeltelijk gebeurt enkel na schriftelijke toestemming van de uitgever. Ander werk, andere uitrusting «Hoe kunnen we het anders aanpakken?» Dat is de vraag die Profacility zichzelf en haar lezers stelt in het dossier «werkomgeving». De technologische revolutie, de shock van de energiecrisis en de financiële wervelwind hebben ervoor gezorgd dat oude referenties voorgoed tot het verleden behoren. Ons werk moet anders ingedeeld worden, daar is iedereen het over eens. Klassieke modellen worden volledig verworpen en men verkent talrijke innovatieve wegen. En zoals er in elke revolutie wel eens overdreven wordt, zijn er ook nu mensen die te ver gaan en het hebben over een werkruimte die a place to work, live and relax moet zijn. Dat is in het beste geval een zoete utopie, in het ergste geval een complete hypocrisie. Laten we de werkplek eerst maar eens inrichten voor haar belangrijkste functie, werken. Zo comfortabel mogelijk, dat wel, maar laat ons ook de tijd en ruimte bewaren voor een tweede leven, één waarin we ons anders voelen. We kunnen die twee maar beter gescheiden houden. Profacility en haar redactioneel en commercieel team passen zich ook aan: sinds 1 januari is onze vestiging niet alleen verhuisd maar is het magazine ook uiteenlopender. Onze redactionele inhoud overschrijdt de fysieke grenzen van het magazine dat nu voor u ligt. Zie het in de eerste plaats als de sleutel naar meer informatie. In het verlengde van de inhoudstafel bieden wij u voortaan namelijk een aantal extra s zoals referentiedocumenten, supplementaire artikels die alleen online verschijnen op en een thematische selectie uit de honderden artikels in onze digitale bibliotheek. Daarbij stellen we u ook nog eens 12 ontmoetingen per jaar voor in verschillende vormen (magazines en newsletters). Kortom, we moeten beschikbare bronnen beter benutten. Is dat niet de algemene revolutie waartoe de wereld ons uitnodigt? Patrick Bartholomé We verkennen heel wat nieuwe en innovatieve wegen. Profacility Magazine maart

4 Pro-FM 40 maart 2009 Pro-Real Estate 06 Facility Awards Bethaniëhuis Zoersel Facility Management Project of the Year Facility Awards Best starters of the year Case study Microsoft: case study 20 Vastgoed Nieuws uit de sector 22 Market European cities monitor Brussel geboekstaafd als sterk merk 25 Market Afwachten en uitkijken naar opportuniteiten 16 Case study Creëer een aangename werkplek 18 News People on the move 19 Agenda Niet te missen voor alle facility managers! 4 Profacility Magazine maart 2009

5 Download de referentie - documenten omtrent de artikels in dit nummer op Bekijk alle eerder verschenen artikels op Alle actualiteit vindt u op Pro-Building Pro-Services 29 Dossier Werkomgeving Streven naar een efficiëntere werkplek 44 Uitrusting Het recente nieuws 46 Leveranciers Nieuws van dienstverleners 47 Soft Services Eerste contact 49 Veiligheid Wonen in leegstaande kantoren Dossier Streven naar een efficiëntere werkplek 30 [Space Management] Workplace Innovation 32 [Meubilair] De taal van open space 35 [Ergonomie] Ergonomie in functie tot de organisatie 38 [Case studies] Mobiliteit stuurt ICT 40 [Showroom] Kantoordorpen, wissel op de toekomst? ON-LINE [Workplace design] Aanleg en welzijn in de werkruimte Profacility Magazine maart

6 Pro-FM [ Facility Awards] Facility management : pro Medio december werd de Facility Award 2008 toegekend aan de firma Vanhout uit Geel voor de omvorming van het Bethaniënklooster in Zoersel tot gemeentehuis. Alle gemeentelijke diensten werden ruimtelijk én organisatorisch onder één dak gebracht. Michaël Joris van Vanhout leidt ons met trots door het gebouw. Op de plattegrond zijn de contouren van de oude kapel en het klooster nog goed herkenbaar. De firma Vanhout had een hele kluif aan de bouw van het gemeentehuis en de integratie van de gemeentelijke diensten, inclusief het OCMW. Daarom werden verschillende grote partijen bij het project betrokken: het consultingbedrijf Deloitte, Cenergie voor het aspect duurzaam bouwen, Cipal voor de informatica, Bulo voor het kantoorontwerp, Cegelec voor technische diensten en Dexia voor de financiering. De architecten Driesen, Meersman en Thomaes tekenden de plannen voor het gebouw. Maar de belangrijkste partner was natuurlijk de gemeente Zoersel zelf. Het project is zo bijzonder dat het al verscheidene keren in de prijzen is gevallen. Vooral de integratie van het OCMW, gemengde financiering (PPS), de aandacht voor duurzaamheid en de toepassing van één centraal ICT-platform wekken grote belangstelling. «Op de plattegrond zijn de contouren van de oude kapel en het klooster nog goed herkenbaar,» begint Michaël Joris. Vooraan rechts bevindt zich de receptie. De ruimte vooraan links is opgevat als wachtruimte met speelhoek. Achteraan rechts de balie van de bevolkingsdienst en achteraan links de balie grondzaken. Aan deze bureaus worden 90% van alle zaken afgehandeld. Voor zaken die meer tijd, specialistische kennis of discretie vereisen, kan ondersteuning worden verleend vanuit de rood ingekleurde kantoren die de patio half omsluiten. Het OCMW zit in het rode deel rechts, dit vanuit de overweging dat deze dienst Profacility Magazine maart 2009

7 ject of the year Voorgevel van het gemeentehuis van Zoersel. De trap rechts leidt naar de hoofdingang. 2. Een vergaderruimte. Overal in het gebouw staat hetzelfde sobere, witte meubilair. De kleuren van de glasramen en de muren komen daardoor maximaal tot hun recht. 3. De raadzaal waar ook huwelijken worden gesloten. De kloosterzusters hadden deze ruimte in twee verdiepingen opgedeeld. «Na de verwijdering van de tussenvloer heeft deze ruimte haar statige karakter teruggekregen en werd ze de ideale plaats voor raadsvergaderingen en trouwpartijen.» De spleten tussen de witte panelen hebben een akoestische functie en dienen ook voor de luchtaanvoer. 4. De rondleiding eindigt in de voormalige kapel. Die is ingericht als multifunctionele ruimte voor congressen, opvoeringen of feesten. Joris vindt het een geweldige locatie. «De firma Vanhout hield onlangs in deze zaal zelf een personeelsfeest voor meer dan 300 mensen.» Door middel van speciale stoffen aan het plafond en langs de wanden kunnen de akoestische eigenschappen van de zaal worden aangepast. De kapel is voorzien van een aparte toegang en eigen toiletten. De sacristie achteraan rechts doet dienst als artiestenruimte en grootkeuken. 5. Portiek tussen de kloostergang en de patio aan de kant van de raadzaal. 6. De overdekte patio op de plaats van de vroegere kloostertuin vervult een cruciale functie in het nieuwe gemeentehuis. Michaël Joris geraakt nauwelijks uitgepraat over deze plek. «Terwijl de kloostertuin een barrière was tussen de verschillende vleugels van het gebouw, verbindt de patio alle omliggende ruimten met elkaar. De gekleurde panelen in het zaagtanddak werpen steeds wisselende vlekken op de vloer. De panelen zijn uitgevoerd in de karakteristieke kleuren van de oude glasramen. Ook voor andere kleureffecten is naar die kleuren teruggegrepen, bijvoorbeeld met de neonverlichting onder de balies. De glasramen tussen de oude tuin en de kloostergang zijn gedeeltelijk verwijderd. De openingen naar de achtergelegen ruimtes creëren een gevoel van transparantie en bevorderen de luchtcirculatie.» Profacility Magazine maart

8 [ Facility Awards] Acht genomineerden, één winnaar Op 17 december laatsleden werden in Brussel de jaarlijkse Facility Awards van IFMA toegekend. De prijs bekroont een project dat bijdraagt aan een beter beheer van gebouwen, werkomgevingen en facilitaire dienstverlening. Vanhout Facilities uit Geel ging met de hoofdprijs aan de haal. De FOD Sociale Zekerheid eindigde op de tweede plaats met zijn project om het stoffige imago van het ministerie af te werpen en met een nieuwe werkorganisatie een aantrekkelijke werkgever te worden. Telenet werd derde met het project voor de bouw van een nieuw hoofdkwartier. De andere genomineerden waren de FOD Economie, het UZ Leuven, het OCMW Waregem en het gehandicaptenproject t Waskotje van de Westvlaamse instelling Dominiek Savio. Dat laatste kreeg de publieksprijs De raadzaal is uitgerust met uitschuifbare beeldschermen, conferentie-apparatuur en een stemsysteem. 8. Traphal in de kloostergang. Waar mogelijk zijn de oorspronkelijke materialen behouden. Niet alleen de glasramen maar ook de wand- en vloertegels, de granito trappen en leuningen. Ze herinneren de bezoeker aan de geschiedenis van het gebouw. 9. Vooraan in de kapel, onder het doksaal, ligt de foyer met een minikeuken. Deze ruimte is geschikt voor recepties en kleine ontvangstplechtigheden. Desgewenst kan de foyer met schuifpanelen worden afgescheiden van de kapel. Aan de voorzijde van het gebouw bevinden zich voorts nog een aantal kleinere ruimtes die ter beschikking staan van de lokale culturele verenigingen. De verwarming en deurontgrendeling zijn geprogrammeerd volgens de afspraken met de gebruikers. 8 Profacility Magazine maart 2009 zich ook met persoonsgebonden zaken bezighoudt. Het gele blok huisvest de politie. Joris bevestigt de indruk dat deze zone enigszins afgezonderd ligt van de andere gemeentelijke diensten. «Dat is wettelijk voorgeschreven», licht hij toe. «Toch hebben we daar een mouw aangepast en kunnen bezoekers tijdens de kantooruren via de centrale patio ongehinderd doorlopen tot bij de politie.» De rechthoekige ruimte tussen de politie en de administratieve diensten is de raadzaal. Tussen het rode gedeelte van de kloostergang en de blauwgroene, publieke ruimte vooraan zijn hekken geïnstalleerd. Na de kantooruren gaan die automatische dicht. Daarmee wordt voorkomen dat onbevoegden buiten de kantooruren het administratieve deel van het gebouw kunnen betreden als het publieke deel van het gebouw nog open is. Alle computers van de Zoersele gemeentediensten werken op één enkele server. Met een glasvezelkabel zijn ook enkele steunpunten en de technische dienst elders in de gemeente op het netwerk aangesloten. Elke ambtenaar kan zich eender waar aanmelden. Ook thuiswerk is mogelijk. Het persoonlijk profiel bepaalt welke bestanden de ambtenaar kan raadplegen of bewerken. Het telefoonsysteem is aangepast aan desk sharing. De ambtenaren nemen hun telefoonnummer mee van bureau naar bureau. Geavanceerd luchthuishoudingssysteem Het gemeentehuis van Zoersel is voorts uitgerust met een zeer geavanceerd luchthuishoudingssysteem. Uit economische en gezondheidsoverwegingen is geen airconditioning toegepast. De luchthuishouding in het gebouw wordt geregeld met natuurlijke ventilatie. Een CO 2 -detector stelt de behoefte aan verse lucht vast. Lucht wordt aan- en afgevoerd langs sensorgestuurde ramen en ventilatieschachten. Bij hittegolven worden grote hoeveelheden frisse nachtlucht door het gebouw gejaagd zodat de dikke muren overdag voldoende koelte kunnen afgeven. De tochtstromen overdag zijn zorgvuldig berekend opdat ze niet als hinderlijk zouden worden ervaren. Maar, zegt Joris, «zoals de vakliteratuur aangeeft moet een klachtenpercentage van 15% als onvermijdelijk en aanvaardbaar worden beschouwd. Individuele wensen inzake klimaat kunnen niet worden gehonoreerd». Het gemeentehuis draagt het prestigieuze EPB-label (EnergiePrestaties Binnenklimaat) en de Vlaamse overheid heeft het gebouw uitgeroepen tot model voor andere overheidsgebouwen. Mede daarom krijgt het gemeentehuis veel studiebezoek over de vloer. Edward ADRIAENSENS

9

10 1 ste Prijs Van Hout Facilities 2 de Prijs Federale Overheidsdienst Sociale Zekerheid 3 de Prijs Telenet Publieksprijs Dominiek Savio Instituut vzw Plaats uw facilitaire projecten in de kijker! Wellicht is er in uw eigen onderneming of deze van één van uw klantenrelaties een project in wording, of reeds geïmplementeerd dat onderbouwd is met de principes van facilitaire dienstverlening, een uitmuntend gebouwenbeheer, spraakmakende omgevingsfactoren die bij wijze van voorbeeld de uitvoering van de dagtaak en de mobiliteit van de medewerkers vergemakkelijkt. In deze gevallen komt dit project ongetwijfeld in aanmerking voor de verkiezing van het beste project van het jaar inzake Facility Management. Evenement georganiseerd door Het vakgebied Facility Management meer bekendheid laten verwerven in België alsook de Best Practises een ruimere erkenning aanbieden, vormen de twee doelstellingen van de Facility Awards. In navolging op de bekroonde realisaties in 2008 van Vanhout Facilities, de Federale Overheidsdienst Sociale Zekerheid, Telenet en het Dominiek Savio Instituut zal de 5 uitgave van de Facility Awards de focus plaatsen op de allerbeste projectmatige toepassingen in het Facilitair universum. De projecten die in aanmerking komen voor de finale worden verkozen door een professionele vakjury samengesteld uit vertegenwoordigers afkomstig uit alle deelgebieden van Facility Management. De finalisten worden uitvoerig bekend gemaakt in de vakpers aan de hand van een uitgebreide reportage die zou gepubliceerd worden in het Facility Awards magazine verspreid zowel via de communicatiekanalen van de professionele vakverenigingen als via de Profacility Media. Op 25 februari 2010 te Brussel, tijdens een plechtigheid worden aan de drie beste projecten de Oscar voor Facility Management door de vakjury uitgereikt. Eén van deze projecten zal eveneens bekroond worden met de speciale publieksprijs. De Facility Awards 2010 informatie ontbijtsessie zal op dinsdag 28 april 2008 plaats vinden bij Ernst & Young te Brussel (Diegem) Schrijf u in online op of contacteer Annemie VAN GOETHEM, secretary@facility-awards.be, Tel IFMA corporate partners Media Partner

11 Pro-FM [ Facility Awards] Starters of the year De IFMA en de twee Belgische FM-opleidingen hebben Stijn Peeters en Katrien De Poorter bekroond met het «Best Starters Project of the Year 2008». Peeters lanceerde het «property management dashboard» waarmee de relatie huurdervastgoedbeheerder beter in kaart wordt gebracht. De Poorter analyseerde de evolutie naar desk sharing bij De Post. Minder kosten, meer rendement Stijn Peeters gelooft dat PMD de exploïtatiekosten van de Segro-gebouwen beheerbaarder maakt en de dienstverlening aan de klanten ten goede komt. PMD wapent Segro dus tegen de malaise op de vastgoedmarkt. De scriptie van Katrien De Poorter ademt dezelfde geest uit. De liberalisering van de Europese postmarkt in 2011 zet De Post ertoe aan om de werkomgeving van het personeel te optimaliseren. Het welbehagen van het personeel, de motivatie en bijgevolg de productiviteit zullen verbeteren en de exploïtatiekosten (huur, verwarming, onderhoud, enz.) moeten dalen. Stijn Peeters is manager bij de klantendienst van Segro. De snelle expansie van deze Engelse vastgoedinvesteerder bracht hem op het idee om het vastgoedbeheer op het Europese vasteland te standaardiseren. Zo ontstond zijn scriptie «Property Management Dashboard», PMD. Peeters uitgangspunt was dat peilingen naar de klanttevredenheid te Het opgeven van bepaalde verworvenheden stuit op weerstand. weinig houvast bieden. Met PMD kan een vastgoedbeheerder de mening van de klant objectief toetsen aan de kwaliteit van de dienstverlening. Alles wordt in meetbare grootheden uitgedrukt. De cijfers belanden in een wegingsindex waarin o.a. de kwaliteit van het onderhoud of de duurzaamheid zijn opgenomen. De RICS Code of Practice maakt het mogelijk om verschillende gebouwen met elkaar te vergelijken. Een bekend ijkpunt is de verhouding tussen de onderhouds- en herstellingskosten. In Amerika geldt voor gebouwen tot 5 jaar oud een norm van Europa neigt naar Hoe dan ook, vastgoedbeheer met PMD wordt een constante evenwichtsoefening waarbij veranderende inzichten de wegingsindex zullen beïnvloeden. Segro is intussen begonnen met de invoering van PMD. Vanaf 2011 moet het op heel het continent operationeel zijn. Katrien De Poorter, Hogeschool van de Provincie Luik en Stijn Peeters, Instituut Kaho St Lieven. De lange weg naar een nieuwe werkomgeving bij De Post Katrien De Poorter is HR-accountmanager voor de FM-afdeling van De Post. Ze verzeilde dieper in het FM-wereldje toen ze lid werd van de stuurgroep die de ingrijpende veranderingen in de werkomgeving van de centrale diensten moet voorbereiden. In haar scriptie «La Poste, Working Tomorrow» analyseert ze dat proces. De Post beoogt een doelmatiger gebruik van de ruimte en een optimalisatie van de werkomgeving. Het personeel zal daarom zijn vaste bureaus moeten verruilen voor desk sharing. Een eerste proefproject met 151 werknemers van de afdeling FM leerde dat het opgeven van bepaalde verworvenheden op weerstand stuit. Inspraak in werkgroepen is een beproefd middel om het personeel in de gewenste richting te leiden. Zo zijn de medewerkers zelf tot de onontkoombare conclusie gekomen dat er bij desk sharing geen persoonlijke spullen op de bureaus mogen achterblijven. Maar desk sharing is wellicht niet het eindpunt in het streven naar kleinere kantooroppervlakten en een verhoging van de motivatie van de medewerkers. Mogelijk wordt telewerk de volgende stap. Ook dan zal het samenspel tussen HR en FM nuttige diensten bewijzen. Edward ADRIAENSENS Profacility Magazine maart

12 Pro-FM [ Case study] Microsoft: casestudy Het Dinner 4 Facility Management dat IFMA organiseerde, was de uitgelezen kans om meer te weten te komen over een van de grootste uitdagingen ooit in de industrie: het reorganiseren van het facility management van een van de grootste multinationals ter wereld, Microsoft. Mike Liddle, voorzitter-stichter van het IFMA Europa, lid van de raad van bestuur van het IFMA Consultants Council wereldwijd en medeoprichter van de Corporate FM Alliance, vertelde de aanwezige gasten hoe zijn bedrijf en haar partners deze reusachtige opdracht hebben aangepakt. 12 Profacility Magazine maart 2009 De "Dinners 4 FM" van IFMA, gelegenheden voor facility managers om elkaar te ontmoeten in een gezellige en tegelijk leerrijke omgeving. Het project luidt de derde generatie facility management in voor Microsoft, wist Mike Liddle. De verschillende individuele entiteiten moesten worden gebundeld in één volledig pakket. Het werd al snel duidelijk dat een eensluidende aanpak voor alle leveranciers in Europa onmogelijk was voor de Corporate FM Alliance, omdat geen enkel bedrijf in "De RFP bepaalde wanneer de potentiële leverancier zijn uitdagingen kreeg voorgeschoteld en wanneer het tijd was om vragen te stellen." staat is om op zijn eentje alle eisen in te vullen. In een land als het Verenigd Koninkrijk alleen al palmt Microsoft maar liefst m 2 in, verspreid over 5 gebouwen. Uitdagingen Een reeks standaarden uitwerken zodat de filialen van Microsoft in alle landen op één lijn konden worden geplaatst, was met stip het belangrijkste doel van de operatie. Het aantal facility managementleveranciers moest dalen, en de klantentevredenheid moest stijgen. Dagelijkse ondersteuning van Microsoftfilialen in elk land was een andere vereiste, en er werd verwacht dat de operationele kosten zouden dalen, al was dat geen prioritair doel op zich. Een helpdesk, het beheren van uitbestedingen en kwalitatief hoogstaande dienstverlening sloten het rijtje met verwachtingen af. Alles outsourcen "Microsoft groeit jaarlijks met zo'n 12 à 15%", legt Mike Liddle uit. "Het is dus een hele uitdaging om een dergelijke evolutie goed te beheren. 'Harmoniseren' en 'standaardiseren' wer-

13 Essentiële elementen "Je kan van outsourcing heel wat opsteken. Ten eerste: het belang van vertrouwen. De cliënt moet jou vertrouwen. Ten tweede: ervaring. Ervaring staat garant voor de best mogelijke kwaliteit. En vergeet niet aandachtig te luisteren - we hebben niet voor niets twee oren en maar één mond... Begrijp dat je jouw ideeën niet kunt opdringen aan anderen. Spaar geen heilige huisjes, gooi de regeltjes en vastgeroeste stramienen overhoop en durf met een schone lei te herbeginnen. Kortom: luister, analyseer, begrijp en ontdek wat je cliënt echt wil. En alles maar dan ook alles wat geen deel uitmaakt van je core business wordt best geoutsourced. Zo ben ik bijvoorbeeld van mening dat banken beter niet zelf voor hun beveiliging zorgen." Mike Liddle Mike Liddle, ex-voorzitter van IFMA Europa gaf toelichting bij de wijze waarop zijn bedrijf een gigantische taak op zich heeft genomen. den sleutelwoorden, en zo veel mogelijk outsourcen was de boodschap. Microsoft vroeg ons een allesomvattende oplossing te bedenken. Ze stelden zowat alles wat ze al hadden in vraag, en we kregen carte blanche voor de hervormingen." Dit hield in dat een aantal activiteitsdomeinen onmiddellijk konden worden geïdentificeerd. Er was in de eerste plaats een duidelijke opportuniteit om de situatie met de huidige groep leveranciers te optimaliseren, zowel op nationaal als regionaal vlak. Alle leveranciers kregen uitdagende doelstellingen voorgeschoteld, wat ons toeliet de beste lokale leveranciers op te sporen. Er werd gezorgd voor professionele outsourcing en een nieuw verkoopmodel werd in gebruik genomen. Daarnaast werd ervoor gezorgd dat de lokale facilityverantwoordelijke van Microsoft zich volledig op de strategische kant van de zaak kan concentreren zonder zich zorgen te hoeven maken over de tactische kant. Een hogere klantentevredenheid en lagere kosten zouden de logische gevolgen zijn. Het was uiteraard van het allerhoogste belang dat de noden duidelijk werden geïdentificeerd zodat marktleveranciers zich een goed beeld zouden kunnen vormen van de verwachtingen en er vervolgens zouden kunnen op inspelen. Request for Information and Proposal "We contacteerden vijf à zes leveranciers per domein om na te gaan wat ze te bieden hadden", zegt Mike Liddle. "We waren op zoek naar een prima track record, een stabiele financiële situatie en de operationele capaciteiten om de vereiste taken te kunnen uitvoeren... Een andere niet-onbelangrijke vraag was of er een culturele match was met Microsoft. Waren de betrokken individuen wel de geschikte mensen voor de job?" "Na de RFI (request for information of verzoek tot inlichtingen), dienden we een RFP in (request for proposal of offerteaanvraag). We onderzochten niet alleen of ze in staat waren om de specifieke eisen van Microsoft in te willigen. We polsten ook naar hun winstmarges, hoe ze hun omzet realiseren, welk percentage van het budget ze spenderen aan opleidingen, welke softwaretools ze gebruiken, enzovoort. Microsoft is erg veeleisend", voegde hij eraan toe. Het was enorm belangrijk voor de RFP dat de potentiële leverancier alle relevante informatie kreeg over de huidige stand van zaken. Hoe gedetailleerder de informatie was in de verkenningsfase, hoe minder onderzoek er nodig was in de onderhandelingsfase. De RFP bepaalde wanneer de potentiële leverancier zijn uitdagingen kreeg voorge- Profacility Magazine maart

14 [ Case study] schoteld en wanneer het tijd was om vragen te stellen. Het leek oneerlijk om al te veel potentiële leveranciers te laten deelnemen aan het RFP-proces. Daarom werden er maximum vier à vijf kandidaten toegelaten. Contractuele details Zodra de leveranciers geselecteerd waren, verschoof de focus naar de operationele procedures. Wat het financiële plaatje betreft, werd er overeengekomen gezamenlijke incentives te bepalen voor de leverancier en Microsoft. Er moest een boetebeding worden ingevoerd voor het niet-bereiken van vooropgestelde doelstellingen, zolang die doelstellingen haalbaar waren. "We mikten op 95% van het target, wat goed is want 100% is onmogelijk in FM," aldus Mike Liddle. Zowel de cliënt als de leverancier vult achteraf een scorekaart in om de geleverde prestaties te beoordelen. Als de scorekaarten nagenoeg identiek zijn aan het einde van een bepaalde periode, kunnen we spreken van een ideale samenwerking. Het gekozen financiële model werd in vier grote delen opgesplitst: directe arbeidskosten en algemene kosten, en kosten van uitbestedingen; allebei vaste kosten. De laatste twee hoofddelen waren de bijkomende kosten voor aanvullende opdrachten bij het contract, en de marge. De marge bevatte een risicoloos en een risicovol gedeelte, en werd beoordeeld via de scorekaarten. Relatie Het was van dag één al duidelijk dat de relatie tussen Corporate FM Alliance en Microsoft van doorslaggevend belang zou zijn voor het welslagen van de samenwerking. "We moesten ons inleven in de cultuur van Microsoft en we werden als een van hen behandeld," legt Mike Liddle uit. "Ze waren op zoek naar een partner, niet naar zomaar een leverancier van facility management. Ze wilden met plezier kunnen samenwerken. 'Draag je steentje bij' was het motto, en wij antwoordden met een gretige 'can do'-houding. Gaandeweg groeide er tijdens de samenwerking wederzijds respect tussen de beide partijen en de dochterondernemingen, en werden er heel wat ervaringen uitgewisseld". Elke partij had zijn eigen, vakkundige inbreng in de partnership. De Corporate FM Alliance droeg haar internationale ervaring en netwerkknow-how bij, en de superieure Microsoft in-house softwaretools werden in het proces geïntegreerd. Zij hadden al buitengewoon performante monitoring tools voorzien. Verscheidenheid in de eenheid, en eenheid in de verscheidenheid "Toen al snel werd ingezien dat 'one size fits all' absoluut onmogelijk was in een reusachtige onderneming als deze, wisten we dat harmonisatie prioritair was over standaardisatie. Lokale managers die de teugels in handen hebben in elk land zijn van cruciaal belang, net als meertalig personeel op de juiste plaatsen. Tot slot is het ook uiterst belangrijk te beseffen dat iedereen anders is. Deze verscheidenheid moest door alle partijen worden gerespecteerd en gekoesterd, zodat eenheid in de samenwerking extra werd versterkt." Tim HARRUP 14 Profacility Magazine maart 2009

15 Publi-Reportage [easyfairs ] Direct en efficiënt Na een succesrijke start van BUILDINGS OF BELGIUM in 2008, kiest organisator easyfairs dit jaar voor een vernieuwde formule, helemaal afgestemd op de actuele marktsituatie. Exact op de doelgroep afgestemde exposanten, directe contacten en maximale efficiëntie voor de bezoeker, staan centraal in het opzet. Praktische informatie Data: 27 & 28/05/2009 Locatie: Tour & Taxis - Havenlaan 86c Brussel Open: u op 27 mei u op 28 mei Websites: BUILDINGS OF BELGIUM: FACILITY SERVICES: Tijd- en kostefficiëntie Tour & Taxis blijft behouden als locatie voor de beurs die dit jaar op 27 & 28 mei plaatsvindt. Beursorganisator easyfairs zweert bij verkoopgerichte vakbeurzen als belangrijk marketing platform in moeilijk economische tijden. Vraag en aanbod kostenefficiënt samenbrengen luidt het credo. Het gaat om een all-in formule, i.p.v. de gebruikelijke verhuur van naakte standoppervlakte. Hierdoor is de prijs van een stand gelijk aan de totale kostprijs voor de deelname en kan de exposant heel eenvoudig de return on investment berekenen. Opmerkelijk is ook dat elke deelnemer dezelfde oppervlakte krijgt toegemeten, zodat het bekende opbod van standen wordt uitgesloten. Dat de formule aanslaat, bewijst de groei bij easyfairs : gedurende 4 opeenvolgende jaren noteerde men een gemiddelde jaarlijkse groei van bijna 60%. De beursorganisator zal zelfs nieuwe evenementen lanceren in het komende jaar. Het eerste luik richt zich op hard facility management voor residentieel en commercieel vastgoed. Renovatie, maintenance en het beheer zijn de pijlers waarop het BUILDINGS OF BELGIUM -evenement bouwt. Anders dan voor de particuliere woningbouw blijkt renovatie voor grote projecten nog een vrij specialistisch gegeven. We beschikken over een groot gebouwenpatrimonium en daar zit heel wat potentieel in, ook voor herbestemming. Bij de aanbieders van diensten en beheer ligt het accent op software voor controle, automatisering en energiebesparing. De exposanten van BUILDINGS OF BELGIUM mikken op Asset Managers, Property Managers, Syndicussen, Building Managers, Gemeenten en Overheden, Architecten, Studiebureaus en Bouwondernemingen. Het tweede luik brengt alle spelers in het domein soft facility services samen. Een 70-tal exposanten zullen er hun diensten voorstellen aan Facility Managers, Gebouwbeheerders, Aankoopmanagers en Technische directeurs, die uitgenodigd worden voor een bezoek. In KMO s is het beheer van de gebouwen en de werking ervan meestal toevertrouwd aan één enkele persoon. In grotere ondernemingen zijn beide bevoegdheden gescheiden. De beslissing om deze scheiding ook in de beurs door te trekken en een volwaardig platform te bieden aan de soft facility services, is het resultaat van onderzoek bij de bezoekers en zal leiden tot een meer geconcentreerde bezoekersstroom. Vertrouwd en vernieuwend BUILDINGS OF BELGIUM en FACILITY SERVICES zijn een kort en krachtig evenement dat de juiste bezoekers aantrekt in slechts twee dagen. Een bezoek van 3 tot 4 uur volstaat voor een perfect overzicht. Nieuw voor 2009 is naast de opdeling in twee parallelle beurzen het toevoegen van een nocturne. Tijdens de eerste dag blijven de deuren geopend tot 20.00u. Deze vernieuwing vergemakkelijkt ook de combinatie van het beursbezoek met deelname aan het randprogramma. Naast de dubbele beurs BUILDINGS OF BELGIUM en FACILITY SERVICES voorziet easyfairs immers in een boeiend randprogramma, dat ontstaat vanuit de samenwerking met IFMA, BVA, ORI, Confederatie Bouw en VIB. Een veelbelovend seminarie-programma wordt verzekerd door IFMA. Tour & Taxis blijft behouden als locatie voor de beurs die dit jaar op 27 & 28 mei plaatsvindt.

16 Pro-FM [ Case study] Creëer een aangename Dat zou volgens Billy Davidson, Global Property Director bij Vodafone Europe, de doelstelling moeten zijn voor elke Facility Manager. Hij bereikt dat door het streven naar harmonie tussen hard en soft Facility Management en speelt daarmee een sleutelrol in het behouden van personeel. Wie zich goed voelt op de werkplek, presteert ook goed 16 Profacility Magazine maart 2009 Billy Davidson definieert Facility Management als de integratie van processen binnen een onderneming met als doel de afgesproken kwaliteitscriteria voor onderhoud en ontwikkeling van het gebouw te verzekeren in het belang van de primaire activiteiten. Hard FM heeft betrekking op de gebouwen zelf, het onderhoud ervan, de veiligheid. Soft FM is de dienstverlening aan de gebruikers van het gebouw met o.a. cleaning en catering. Het samenspel tussen beiden is belangrijker dan algemeen wordt aangenomen. Wanneer de koffiemachine leeg is, dan is er onvrede bij het personeel en dat is vaak erger dan wanneer er iets aan het gebouw zelf hapert merkt Billy Davidson op vanuit zijn ervaring. Hij gebruikt het begrip Intelligent Client Function (ICF) voor de controle en aansporing van de leveranciers van dienstverlening. De Facility Manager moet een gebouw in zijn totaliteit bekijken. Het is meer dan een huurprijs en werkingskost; het is een essentiële bijdrage tot de werksfeer. Door het personeel de best mogelijke werkomgeving te bieden, versterkt niet alleen de band met de onderneming, maar zal het ook in staat zijn zich beter te concentreren op de eigenlijke activiteiten. Een veilige en efficiënte werkomgeving creëren voor het personeel behoort evenzeer tot de verantwoordelijkheid van het bedrijf, net als de samenstelling van een car policy met minimale milieubelasting. Wie zich goed voelt op de werkplek, presteert ook goed concludeert Billy Davidson. Succesvol zijn als Facility Manager uit zich in een minimaal aantal klachten vanuit de gebruikers van het gebouw over zaken die niet naar behoren werken. Harmonie tussen hard en soft FM Billy Davidson pleit voor partnerships met toeleveranciers van diensten omdat dit efficiënter en kostenbesparend werkt. Wie telkens opnieuw toeleveranciers moet selecteren, briefen en een zekere inwerkperiode gunnen, verliest heel wat geld. Het gaat overigens niet enkel om kostenbesparing. Door een partnershiprelatie met de toeleveranciers stijgt ook hun kennis van het gebouw waarin ze werken, waardoor ze sneller, efficiënter en beter de opgelegde taken kunnen uitvoeren. Het menselijk welzijn van de gebruikers (het personeel) staat voorop en de

17 werkplek Door het personeel de best mogelijke werkomgeving te bieden, zal het in staat zijn zich beter te concentreren op de eigenlijke activiteiten. Billy Davidson, Global Property Director bij Vodafone Europe Vodafone begon uit het niets, met geen enkele klant. Vandaag is het telecombedrijf actief in 52 landen en telt 252 miljoen klanten. In elk land wordt het beheer van de gebouwen als een lokaal gegeven beheerd. Dat heeft te maken met de sterk uiteenlopende kosten, die bovendien niet in rechtstreekse relatie staan tot de omzet of het klantenpotentieel. Zo is India de grootste markt voor Vodafone, maar lang niet de duurste. Duitsland staat als duurste geboekt; Albanië en Malta zijn de goedkoopste. Bij Vodafone neemt de facility cost een aandeel van 15% in de totale kosten. Dat percentage zou tot ± 20% uitstijgen indien men meer gebouwen zou bezitten, daar waar nu vooral gehuurd wordt. De huur van de betrokken gebouwen vertegenwoordigt 60% van het totaal. daaruit voortvloeiende productiviteit en loyauteit aan de firma vertegenwoordigt een grotere waarde dan de haalbare besparing door het onderhandelen met toeleveranciers van diensten. Hij maakt ook de bedenking dat voornamelijk Hard FM overwegend in handen ligt van technici, mensen die te weinig oog hebben voor de werkomgeving en geen echte service-ingesteldheid koesteren. Dat wil niet zeggen dat hij niet kritisch zou staan tegenover de toeleveranciers. Zo kan voor Billy Davidson één enkele dienstenleverancier nooit alle benodigde kennis in huis hebben en daarom zijn een partnership en direct contact met de diverse leveranciers van groot belang. Direct contact is noodzakelijk, daar veel efficiënter dan verkeer. Heeft de leverancier wel begrepen wat we van hem verwachten? Bij een face-toface contact is dat snel duidelijk; via mail heeft men er het raden naar. Er is een belangrijke taak weggelegd voor de helpdesk en deze dient ééngemaakt voor Hard en Soft FM. Slechts wanneer alle klachten via één helpdesk lopen, kan men als Facility Manager zeker zijn van registratie, opvolging en controle. De helpdesk weet ook precies welke toeleverancier voor welk onderdeel verantwoordelijk is en kan zo op de meest efficiënte wijze reageren en een waterdicht monitorsysteem beheren. De prestaties van toeleveranciers dienen gecontroleerd en geëvalueerd om ervan te leren en de samenwerking bij te sturen. Een voortdurende verbetering vanuit de praktijk is een belangrijke doelstelling voor een geslaagde harmonie tussen hard en soft FM. Daarnaast pleit Billy Davidson ervoor om de problemen niet uit te besteden aan een dienstverlener, maar ze eerst zelf te kennen, ze grondig te analyseren en oplossingen te zoeken die verder gaan dan enkel kosten besparen. Rendement en kwaliteitscontrole Heel opmerkelijk is zijn benadering van sommige dienstverleners, zoals bv. de nachtwachter. In een klassieke situatie moet de nachtwacht enkel de afgesproken ronde lopen, met eventueel opgenomen controlepunten. Billy Davidson schakelt de nachtwacht echter in voor bijkomende taken m.b.t. het Soft FM. Zo laat hij de papiervoorraden in de kopieermachines aanvullen, wat het personeel overdag ontlast van bijkomstigheden en voor de nachtwacht zelf meer variatie brengt in zijn taak. De aangevulde papiervoorraad in de kopieermachines is een uitstekend controlemiddel om na te gaan of de bewakingsronde effectief gelopen werd en bovenden is het een als aangenaam ervaren service naar de kantoorbedienden. Een andere mogelijkheid is om de nachtwacht bepaalde testen te laten uitvoeren op installaties en zo preventief onderhoud te kunnen uitvoeren, zodat werkonderbrekingen tijdens de kantooruren vermeden worden. Besluit Harmonie tussen hard en soft Facility Management is een visie uitzetten met een bepaald service level agreement voor ogen, dat dient ingeschreven in het contract met de dienstverleners. Het uitwerken van een duidelijk omschreven dienstverleningsmodel vormt de basis. Men dient grondig te analyseren welk kwaliteitsniveau van dienstverlening er verwacht wordt voor de verschillende werkplekken. Het is belangrijk om daarin iedereen maximaal te betrekken. Het harmoniseren van hard en soft FM is de enige mogelijkheid om tot maximale kostenefficiëntie te komen, omdat het synergie tussen diverse taken in de hand werkt. Bovendien blijft de overhead voor het beheer beperkt, daar ontdubbelen van taken over beide disciplines wordt uitgesloten. Bezoekers en gebruikers van een gebouw ervaren de totaliteit van hard en soft Facility Management of idealiter merken daar niets van als alles gesmeerd loopt. Eduard CODDÉ Profacility Magazine maart

18 Pro-FM [Poeple on the move] Carrières, bewegingen, promoties Deze nieuwe rubriek geeft u nieuws vanuit het front! Aarzel niet om ons alle informatie omtrent uw professionele actualiteit toe te sturen via redaction@profacility.be D&C Services breidt uit met 2 nieuwe consultants Twee nieuwe medewerkers, Lys Van Laere en Hans Raemdonck, hebben onlangs het team van D&C Services versterkt. Het bedrijf is gespecialiseerd in space-, project- en movemanagement. Lys Van Laere (26) is van opleiding Interieurvormgever en heeft de laatste jaren gewerkt voor Bulo, fabrikant van kantoorinrichting. Hans Raemdonck (29) heeft een opleiding Bachelor Facility Management aan de KaHo Sint-Niklaas achter de rug. Ondanks de crisis ervaart D&C een sterk groeiend klantenpotentieel. Vandaar deze teamuitbreiding. (MB) Dirk Vandueren nieuwe FM manager voor Provincie Limburg Op 5 januari ll. startte Dirk Vandueren in het Provinciehuis in Hasselt als nieuwe Facility Manager. Hij maakt deel uit van het nieuwe managementteam en zal het facility management leiden door alle processen van de organisatie heen. Vandueren heeft al een lange carrière in het facility management achter de rug. Zo bekleedde hij een aantal leidinggevende functies bij o.a. Creyf s, Sabena en Faceo Belgium en werkte hij als zelfstandig consulent voor de Universitaire Ziekenhuizen Leuven. Vandueren wil tegen de zomer een plan klaar hebben om de diensten definitief te organiseren. Jean Morren is de nieuwe Sourcing Manager General Expenses van Axa Eén van de grote projecten waarin Jean Morren een rol heeft gespeeld in zijn loopbaan, is de afwerking en de operationele start van de nieuwe luchthaven van Zaventem. Lys Van Laere (26) is Interieurvormgever en Hans Raemdonck (29) heeft een opleiding Bachelor Facility Management achter de rug. Jean Morren oefent zijn nieuwe functie in de afdeling Sourcing Supply & Development uit sinds 1 februari ll. Hij is voortaan belast met de aankopen voor al wat te maken heeft met de activiteit van bankverzekeraar, o.a. de facilities, de fleet, de gebouwen maar ook de marketing, de trainingdiensten en de uitrusting van de exploitatiezetels, met uitzondering van de IT, de consultancy en de verzekerings-, en financiële producten. Jean Morren is het grootste deel van zijn loopbaan actief geweest in de FM-sector, o.a. bij Sabena, KPN Orange, FM-verantwoordelijke bij Proximus en als directeur van de groep Bopro. Jean Morren is gehuwd, vader van een zoon van 24 jaar en geboeid door ballroom dancing, een sport die hij nu al zeven jaar drie keer per week uitoefent samen met zijn vrouw Sonia. Jean is eveneens lid van de raad van beheer van de IFMA. Zes jaar is hij de verantwoordelijke geweest van de financiën en sinds kort heeft hij Yves Van Hooland vervangen als secretaris van de federatie. 18 Profacility Magazine maart 2009

19 Events 31/3 Congres : Winning the energy efficiency battle - DatacenterToday Conference & Expo Business Faculty, Brussel easyfairs Buildings of Belgium 2009 & easyfairs Facility Services 2009 [ 27 & 28/05 ] easyfairs Buildings of Belgium is een evenement dat zich specifiek richt naar renovatie, management en maintenance van bestaande residentiële en commerciële gebouwen. easyfairs Facility Services is een nieuw vakevent dat zich specifiek richt naar facilitaire producten en diensten. In samenwerking met IFMA en de Vereniging voor Inkoop en Bedrijfslogistiek (VIB). 31/3>2/4 Salon de l'environnement de travail (SISEG) Paris Expo, Porte de Versailles 5>7/5 Realty Internationaal forum van het vastgoed. Tour & Taxis, Brussel Tours & Taxis, Brussel Training 29/4 17 e Facility Night - Informele seminaries én een ontmoetingsforum voor de Facility Managers. Technopolis, Mechelen De tweede editie van Buildings of Belgium wordt in tweeën gesplitst met een onderdeel Facility Services. DE VOLLEDIGE AGENDA OP

20 Pro-Real Estate [Vastgoed] Immobel vestigt zich in Regency Office Het nieuwe gebouw met klassieke aspecten tegenover het Justitiepaleis op het Poelaertplein, in de Regentschapsstraat 58, wordt vanaf maart de nieuwe zetel van Immobel. Het heeft een oppervlakte van m² en werd gebouwd door Vizzion Architects met CFE Louis De Waele als algemeen aannemer. De nieuwe constructie doet denken aan een monumentale poort en creëert een nieuw perspectief voor de historische ader die door hartje Brussel loopt. In de Regentschapsstraat tegenover het Justitiepaleis maakt Regency Office deel uit van een uitgebreid rehabilitatieproject voor de historische inkom van de stad. (foto: Jean-François De Witte). MIPIM Awards 2009 gedomineerd door ecologische criteria «Les écuries de la chasse royale» in Brussel, ASSAR Architects- Projectontwikkelaar: Royal Hunt Properties NV. (foto Marc Detiffe) De jury van de MIPIM Awards, onder leiding van Peter Goodacre, voorzitter van RICS UK, kwam op 23 januari samen in Parijs om de projecten te selecteren die mogen meedingen naar de MIPIM Awards De Awards bekronen immobiliënprojecten met een buitengewone architectuur die daarbij gebruik maken van innovatieve technieken in vijf categorieën: Business centers, Gerenoveerde kantoorgebouwen, Woningen, Hotels en toeristische centra en Ecologische constructies. Het merendeel van de gekozen projecten blinkt uit door de zichtbare inspanningen van architecten en bouwheren om een efficiënt energiebeheer en een verlaging van de verbruikskosten (water, afval) te bekomen. Onder de 15 genomineerden bevindt zich in de categorie Gerenoveerde kantoorgebouwen ook een Belgisch project, «Les écuries de la chasse royale». De winnaars van de MIPIM Awards worden gekozen door professionals uit de immobiliënwereld tijdens de MIPIM in Cannes op 12 maart. Profacility magazine zal dan al ter perse zijn, maar komt in detail terug op dit project in een volgend nummer. Passieve constructie voor opleidingscentrum DTZ heeft voor zijn klant FBZ-FSE Elektriciens (Fonds voor bestaanszekerheid voor de sector van elektriciens) een wedstrijd georganiseerd voor de constructie van een vormingscentrum. De winnaar was het project voor een passieve constructie van architect Sebastian Moreno Vacca (A2M). De architect maakte al naam door de constructie van het eerste passieve schoolgebouw in Wallonië, IPFC in Nijvel en het eerste passieve kantoorgebouw in Brussel voor CIT Blaton, het CPAS in Vorst, een lage-energie kantorenpatrimonium, een ecowijk in Bergen met 20 passieve en 325 lage-energie woningen, Hij is ook de eerste architect die van start ging met een passieve constructie in het Brussels gewest. De energiekosten voor het toekomstige gebouw van FBZ-FSE worden geraamd op 2 euro per maand. Dankzij premies van het Brussels gewest is de prijs per m 2 slechts 1156 euro, ondanks het feit dat het gaat om een passieve constructie. De bouwaanvraag is al ingediend bij het gewest. Sebastian Moreno Vacca is één van de oprichters van PMP asbl (Passiefhuis platform). HAtric opent architecturaal gebouw in Hasselt Het ontwerp steunt op drie pijlers: emotie, economie en ecologie. Vorige week werd het nieuwe gebouw van HAtric in de Eurostraat in Hasselt officieel geopend. Holistic Architecture 50 / 5 ontwierp het gebouw dat de plek, de mensen en de natuur met elkaar verbindt volgens de holistische filosofie en Bouwgroep Eijssen zorgde voor de realisatie. Het gebouw verbruikt vier keer minder energie dan een standaard kantoorgebouw. De luchtwisseling/uur bedraagt een tiende van die van bestaande gebouwen en zowel de muren en vloeren als het dak zijn optimaal geïsoleerd en zorgen zo voor een minimaal energieverlies. Zonwerende maatregelen zoals beperkte raampartijen aan de zuidkant en zonwerende folie vermijden oververhitting in de zomer. (SB) 20 Profacility Magazine maart 2009

21

22 Pro-Real Estate [ Market] Brussel geboekstaafd als Als toeristische trekpleister weet Brussel matig te bekoren, daarentegen wel als zakenstad, althans in de beeldvorming. Volgens de jaarlijkse Cities Monitor staan we op de vierde plaats. Nagezien daarvan is het allesbehalve jubelen. Met een dalende afname van kantoren en slinkende huurprijzen sluipt de crisis overal rond. Van Brussel tot Londen. Bij verkoop brengen groene kantoren 16% meer op dan een soortgelijk 'grijs' pand. In zijn European Cities Monitor vraagt het internationale vastgoedkantoor Cushman & Wakefield elk jaar 500 Europese bedrijfsleiders en senior managers naar hun perceptie van Europese vestigingssteden. Na een daling in de afgelopen twee jaar staat Brussel op de vierde plaats in de rangschikking van belangrijkste Europese zakencentra. Voornoemd vastgoedbureau ondervroeg hen naar jaarlijkse gewoonte over de leefbaarheid van de steden, de beschikbare kantoren, de mobiliteit, de beschikbaarheid van personeel, en zo verder. In de ranking die daaruit voortvloeit staan Londen en Parijs al jaren onwrikbaar op nummer één en twee. Maar voor hoe lang nog? Nu de pond een duizelingwekkende vlucht naar beneden heeft genomen zien de zaken voor heel wat Britten er niet rooskleurig uit. Gordon Brown heeft kopzorgen. Brussel raakte de laatste twee jaren wat op de sukkel tot grote ongerustheid van Charles Piqué. Gebrek aan fiscale en administratieve uniformiteit vormen obstakels waar de Brusselse voorman mee zit. Telkens schoven we een plaatsje achteruit maar nu staan we weer op de klassieke vierde plaats na Frankfurt, maar vóór Amsterdam en Barcelona. Sterk merk De sterke punten van Brussel zijn de talenkennis (derde plaats op 34 steden), huisvesting voor expats (3), toegankelijkheid van markten en klanten (van 5 naar 4), het nationaal en internationaal transportnetwerk (5) en de beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel (van 7 naar 6). Brussel is en blijft een zeer sterk merk. Onze nationale luchtvaartmaatschappij heet niet voor niets Brussels Airlines. Brussel is als merk veel sterker dan België. Spelen we dat wel voldoende uit? Weinig kantoorpanden gerenoveerd Minder goed scoort Brussel op vlak van loonkosten, mobiliteit en de kwaliteit van de kantorenmarkt. Het aantal beschikbare kantoren dat voldoet aan de internationale standaarden, is te gering. Ook in levenskwaliteit scoort Brussel matig. De hoofdstad scoort zwak voor 22 Profacility Magazine maart 2009

23 sterk merk Dalende huurprijzen in heel Europa Volgens een studie van Jones Lang LaSalle s European Office Clock zal in 2009 de neerwaartse druk op de huurprijzen in de meeste Europese markten verder toenemen. Huurprijzen In West-Europa zijn in het vierde kwartaal van 2008 dalende huurprijzen gerapporteerd in het Londense West End (-11,6%), Dublin (-5,2%), Barcelona (-3,8%), Brussel (-3,5%) en Madrid (-1,8%). Stockholm (-6,8%) en Milaan (-3,5%) kwamen voor de eerste keer tijdens deze cyclus terecht in het kwadrant Huren dalen. De omstandigheden zijn in sommige Centraal- en Oost- Europese markten drastisch veranderd; zo daalden de tophuren voor kantoorruimte tijdens het vierde kwartaal in Moskou met 26,3% en in Warschau met 15,2% alhoewel de huurprijzen in Boedapest en Praag stabiel bleven. In alle andere Europese markten bleven de tophuren gelijk met uitzondering van Lyon waar de huren stegen met 2% in deze periode. In het algemeen namen huurincentives toe, ook in markten waar de primaire nominale huren laag bleven. Groen kantoor is lucratiever Brussel scoort met een vierde plaats goed als het om de toegang tot de verschillende markten gaat (bron: European Cities Monitor 2008 Cushman &Wakefield). Milieuvriendelijke, energiezuinige kantoorgebouwen zijn niet alleen een ethische belegging, maar ze leveren ook een hoger beleggingsrendement op. Dat blijkt uit een uitgebreid marktonderzoek onder Amerikaanse kantoren dat is uitgevoerd door de Universiteit Maastricht en de Californische universiteit Berkeley. Groene kantoren leveren gemiddeld een 2% hogere huur per vierkante meter op en hebben een hogere en stabielere bezettingsgraad dan vergelijkbare reguliere kantoren. Bij verkoop brengen groene kantoren 16% meer op dan een soortgelijk 'grijs' pand. personeelskosten (23), pollutie (18), kwaliteit van de kantoorruimte (17), levenskwaliteit voor de werknemers (van 18 naar 17), prijs/kwaliteit van de kantoren (van 17 naar 15) en de beschikbare kantoorruimte (een zware terugval van 15 naar 10). Brussel kampt weliswaar met een leegstand van kantoren met 10 procent, maar minder dan een derde van de 1,5 miljoen vierkante meter beschikbare kantoorruimte, is van degelijke kwaliteit. Als gevolg van de ongewoon lage huurprijzen worden relatief weinig panden gerenoveerd. Regionale steden klimmen De snelste klimmers zijn zonder uitzondering regionale steden: Zürich (van de dertiende naar de tiende plaats), Düsseldorf (van de zestiende naar de twaalfde plaats) en Manchester (van de achttiende naar de veertiende plaats). Cushman & Wakefield ging in dit verhaal ook na of bedrijven geïnteresseerd zijn in 'groene' gebouwen. Slechts vijftien procent zit al in een energievriendelijk gebouw, 45 procent wil dat in de toekomst graag. Niet zozeer om ecologische redenen, maar om kosten te besparen. Om diezelfde reden is er ook een tendens om minder vierkante meters kantoor op te nemen. Thuiswerk en flexibele werkplaatsen. De studie geeft aan dat 21 procent van de bedrijven het voorbije jaar is verhuisd. 42 procent koos voor een nieuwe EU-staat in Oost-Europa, 30 procent voor een ander West-Europees land en 30 trok naar groeimarkt China. De komende twee jaar, zo geeft het rapport te kennen, denkt slechts 19 procent aan verhuizen. Allicht heeft dit te maken met de zwakke wereldeconomie. Wanneer het iets minder goed, neemt men liever geen risico's op onbekende markten. De bedrijven werd ook gevraagd hoe ze de impact van de internationale kredietcrisis willen opvangen. Het invoeren van een flexibelere werkstructuur (42%) staat bovenaan. Die ingreep wordt gevolgd door het concentreren in een gebouw (30%), minder ruimte gebruiken (26%) en verhuizen naar een goedkopere locatie in de buurt (23%). Verhuizen naar een andere stad in hetzelfde land (16%) is uitzonderlijk. Brussel: geen uitblinker Even werd er gevreesd dat de communautaire strubbelingen negatief zouden afstralen op het imago van de hoofdstad. Het tegendeel lijkt nu waar te zijn. In het debat is Brussel als economische groeipool juist extra in de verf gezet, wat de naamsbekendheid zeker heeft doen stijgen, weten ze bij Cushman & Wakefield. Brussels minister van Economie Benoît Cerexhe (CDH) stelde vast dat Brussel gemiddeld goed scoort, maar dat de stad in geen enkele categorie echt uitblinkt. "In talenkennis staan we op drie, onze beste score, maar wel na Londen en Amsterdam. Hier moeten we nog extra investeren in onderwijs." Ook kan volgens dezelfde minister nog heel wat aan de telecommunicatie worden gedaan, bijvoorbeeld door over de hele stad wifi aan te bieden. Volgens de minister lopen de resultaten van Cushman & Wakefield gelijk met een studie over investeringen in Brussel. Gaan die in België achteruit (-5 procent), dan zaten die in 2007 in Brussel juist in de lift (+27 procent). Philip WILLAERT Profacility Magazine maart