Congres. Ronde Tafel Gesprek. Het Vitale Noorden: een groeiende olievlek

Transcriptie

1 Bouwcompleet 2013 Gratis entreebewijs # Congres Het Vitale Noorden: een groeiende olievlek Ronde Tafel Gesprek Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis, daar zijn wij creatief Zelf bouwen levert gemeente geld op Albert Smit Meer te bereiken met samenwerken bij minder autonomie Dick Mol Hoe goed kent de bouwer zijn opdrachtgever en zichzelf? Hans Jorritsma

2

3 Voorwoord 72 Hoofdredactie Henri J. Hendriks Eindredactie Vera Bosma Redactie Arjen Bakker, Bert Heijen, Petroeska Siccama en Andries Veldman Advertentieverkoop Breuker Telemarketing & Meer Ontwerp Abonnement 24,95 per jaar Losse nummers 6,50 Uitgever & Administratie UHN Jupiterweg 23a 8938 AD Leeuwarden tel fax Aan dit nummer werkten mee Herman Aalbers, Sylvester Adema, Uge Akdemier, Jan Boon, Jos Bruining, Lex de Boer, Ruud Dessing,Jan Dobben, Marinus de Vries, Benard de Vries, Harm jan de Vries, Johan Eekamper, Henk Elting, Hemmo Faber, Jan Grijpma. Fred Heidinga, Reinier Heijs,Walther Hesselink, Bert Hendriks, Bert Horst, Wiebe Kuipers, Micheal Kroeze, Wiebe Jelsma, Hans Jorritsma Titus Mars, Dick Mol, Harry Munnink, Bert Nijsingh, Klaas Noordhoff, Arnoud Olie, Pieter Omlo, Heerke Osinga, Kor Poelstra, Lambert Postma, Thijs van Bree, Rene ten Vregelaar, Hedzer van der Heide, Bert van der Klok, Dirk van Marrum, Roeland van der Schaaf, Jan van der Weiden, Doeke van Wieren, Henk Raatjes, Onno Redeman, Jille Reitsma, Thijs Stam, Alex Scholte, Jetze Sipma, Jan Tromp en Suzan Wieringa Copyright 2013 Op de inhoud van dit blad rust copyright. Niets mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever op enigerlei wijze worden vermenigvuldigd. Bouwen in het Noorden is een onafhankelijk magazine voor bouwend Nederland. Uitgevers en auteurs kunnen op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van informatie. Uitgever en auteurs aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de schade, van welke aard dan ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op informatie uit deze uitgave. De De crisis woekert nog voort. De een ziet lichtpuntjes, de ander nog helemaal niet. Iedereen zit te wachten op de overheid. Op de plannen van Prinsjesdag. Maar waarom wachten we daar eigenlijk op? Denken we nu echt dat de overheid de oplossing heeft voor de bouwwereld, voor de woningmarkt? Het lijkt alsof we allemaal geloven in de maakbare wereld. Of het nu de NVM, Aedes of Bouwend Nederland is, iedereen richt zich op die overheid om maatregelen te treffen. De achtergrond daarvan is dat we denken problemen te hebben en dat de overheid die moet oplossen. Zo wordt gesteld dat de woningmarkt de motor van de economie is. Maar is dat wel zo? En wat is dan het probleem? Te weinig bankkrediet, onduidelijkheid over hypotheekaftrek, onzekerheid bij de mensen.als je het niet kan oplossen, is het een probleem. De overheid laat al lange tijd zien dat zij ook geen oplossingen kan bedenken en alleen maar wat randvoorwaarden kan scheppen of veranderen. Wij blijven echter maar denken dat de overheid de oplossing in handen heeft. We geloven blijkbaar bijna allemaal in een maakbare wereld en het lijkt erop dat hoe roder je politiek gekleurd bent, hoe maakbaarder de wereld moet zijn. Het is de gekkigheid van ons denken over de crisis. Als ik bedrijfsmatig een oplossing mag aandragen dan is het wel je bedrijf niet afhankelijk te laten zijn van diezelfde overheid. Die overheid heeft niet alleen monopolistisch gedrag maar is ook fatalistisch door hoogmoedsdenken. De overheid kan denken dat ze alle leed en risico s in het leven kan voorkomen, dat alles maakbaar is, maar ze heeft de crisis over ons afgeroepen door veel te grote overheidsuitgaven, door onvoldoende toezicht op de banken en hun kredietverstrekking, waardoor de bomen tot aan de hemel konden groeien. En ja, dat wilden we graag allemaal geloven en daar wilden we van meeprofiteren. De crisis is er al vijf jaar en er is nog steeds geen oplossing. Dus is het geen probleem, maar meer een keuze hoe je daarmee omgaat als bedrijf, hoe je daarop anticipeert. Het blijft het onderwerp van interviews in deze editie van Bouwen het Noorden Veel leesplezier, Henri J. Hendriks Hoofdredacteur gekkigheid VAN De CRISIS 1

4

5 Bouwcompleet 2013 Gratis entreebewijs 72 inhoudsopgave 7 Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis 4 Nieuwsflitsen 12 Meer te bereiken met samenwerken bij minder autonomie Lokaal zijn en mondiaal denken 18 Kennisprogramma en deelnemerslijst Bouwcompleet Hardenberg Zelf bouwen levert gemeente geld op 22 Een groeiende olievlek 33 Bredeschool, Berlikum Woon- en Zorgcentrum Erasmus, Leeuwarden 42 Appartementen Amshoffweg, Hoogeveen Hoe goed kent de bouwer zijn opdrachtgever en zichzelf? 44 Zorgwoningen Nieuw Woelwijck, Sappemeer 52 Appartementen J Homanstraat, Ijlst starterswoningen Prelude, Sneek 57 Herontwikkeling gebouw Sjaardamastraat, Franeker De eerste passiefschool van Noord Nederland 60 Woningbouw de Luwte II, Drachten 64 Sociale woningbouw, Emmercompascuum Kantoor NKL Contactlenzen/Menicon,Emmen 71 Appartementen locatie vm. Trefkoel, Groningen Jongerenhuisvesting Max Planck, Groningen 74 MFA het Hunzehuys, Borger 78 Insteker MFC Tiendeveen 3

6 Nieuwsflitsen Sijperda Verhuur Assen is verhuisd Sijperda Verhuur vestiging Assen is in september verhuisd naar de Van Vlissingenstraat 47 in Assen. Vestigingsleider Evert Greven: Onze reden van verhuizen is dat we nu op een mooie zichtlocatie zitten aan de parallelweg naast de rondweg. De oude locatie, achterop het industrieterrein, is verruild voor het voormalige pand van een drankenhandel waar de vestiging over zowel 300 m2 binnen- als buitenruimte beschikt. Bouwbedrijf Lont kiest nieuw wagenpark Bouwbedrijf Lont uit Sint Annaparochie heeft een volledig nieuw wagenpark van 22 bedrijfswagens besteld. Bij de selectie van het nieuwe wagenpark is gekeken naar de CO2-uistoot, veiligheid, verbruik, uitstraling en uiteraard de prijs. Verder was er nog de praktische wens dat ook plaatmateriaal in de laadruimte past, zodat de aanhangwagen minder vaak gebruikt hoeft te worden. Ook de service was een selectiecriterium en zo zijn wij terecht gekomen bij ABD Renault in Leeuwarden, vertelt Marco Boltjes van Bouwbedrijf Lont. Omdat de aannemer actief is in verschillende segmenten, zoals renovatie, woning-, agrarische en utiliteitsbouw, zijn er verschillende autotypes uitgekozen. De eerste 10 auto s zijn inmiddels afgeleverd. Freddy de Boer algemeen directeur Cofely Noord Voor de zomer is Freddy de Boer (51) benoemd tot algemeen directeur van Cofely Noord, een onderdeel van GDF-Suez, gevestigd in Roden. De Boer is verantwoordelijk voor de groei en verdere ontwikkeling van het bedrijf dat voorziet in technische oplossingen op het terrein van energy efficiency, human comfort en asset efficiency voor de industrie, infrastructuur en utiliteitsmarkt. De Boer werkte hiervoor bij diverse onderdelen van Randstad. Zo was hij als directeur operations bij Yacht Group Nederland (onderdeel van Randstad) verantwoordelijk voor een groot gedeelte van de omzet. 4 All electric huis levert meer energie op dan wordt verbruikt In juni 2013 is de eerste all electric woning in De Zuidlanden in Leeuwarden gerealiseerd. Voor de energievoorziening gebruikt de woning uitsluitend zonneenergie; de woning levert zelfs meer energie op dan de bewoners verbruiken. Er kon worden gebouwd zonder welstandseisen. De gemeente Leeuwarden heeft een locatie als energieneutrale bouwzone aangewezen met de enige voorwaarde dat de huizen energieneutraal zijn. Planhus ontwikkelde de duurzame woning, die werd gebouwd door TMO Houtbouw. Achterbosch Zantman Architecten paste een ontwerp van de Zweedse woning van Planhus aan. Toepassing van zonnecollectoren en 125 m2 hoogwaardige zonnepanelen, hoogwaardige houtmaterialen, perfecte kierdichtheid, zeer goede isolatie, passieve zonwering en elektrische plafondverwarming, luchtverversing en gescheiden waterafvoerleidingen zorgen ervoor dat de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van deze unieke woning zelfs negatief is. Simon Benus FSC gecertificeerd Vlak voor de bouwvakvakantie is Simon Benus Bouw gecertificeerd voor het FSC-keurmerk. Hiermee garandeert Simon Benus dat grondstoffen voor hout- en papierproducten afkomstig zijn uit verantwoord beheerde bossen, met alle aandacht voor de mensen en dieren die van het bos afhankelijk zijn. Walther Hesseling: Het milieu en maatschappelijk verantwoord ondernemen zijn al jaren een belangrijk punt bij ons bedrijf. En we zijn zeer verheugd dat we door het behalen van het FSC certificaat het verantwoord bosbeheer verder kunnen ondersteunen. Zo n dertig bouwbedrijven beschikken over dit keurmerk. Het FSC instituut kent ruim 300 partners die de uitgangspunten onderschrijven, waaronder tal van gemeenten en corporaties.

7 NFS Hoogste punt Infoversum Op het CiBoGa-terrein in Groningen is Rottinghuis in 2012 gestart met de bouw van het Infoversum, een dome theatre voor wetenschap, cultuur en kunst. Het ontwerp van AAS Architecten en Archiview wordt een ware eyecatcher. Ook heeft het bouwbedrijf de technische ontwikkeling op zich genomen en diverse ontwerpers, adviseurs en engineers ingeschakeld. Er is een integraal technisch ontwerp gemaakt. Hierbij wordt gebruik gemaakt van 3D-tekentechnologie, waarbij verschillende disciplines met elkaar zijn gelinkt. Het is een innovatieve wijze van samenwerken ( bimmen ) die noodzakelijk is vanwege de complexe vormgeving van het gebouw en de daarbij behorende materialisatie. Volgens de plannenmakers gaat het centrum bezoekers per jaar trekken. Afwijkende plafondeilanden Provinciehuis Donec Afbouw onderdeel van de Habovo Groep levert haar deel van de werkzaamheden voor de renovatie van het provinciehuis in Groningen in week 45 op. De totale renovatie omvat verbetering van het binnenklimaat, het uitvoeren van groot onderhoud werkzaamheden, en het vernieuwen van het inbouwpakket waarbij het Nieuwe Werken wordt geïmplementeerd. Er komen nieuwe werkplekconcepten, een restaurantgebied en multifunctioneel vergadercentrum. Het uitvoeringsteam wordt gevormd door de Koopmans Bouwgroep, Croon Elektrotechniek en Strukton Worksphere. Donec directeur Gerard ten Bokel: Voor de open werkplekken worden meer wanden verwijderd dan nieuwe geplaatst. Bij de systeemplafonds is er architectonisch gekozen voor een afwijkende maat van 60 x 240 cm. Die keuze hangt samen met de kantoortuinen in het nieuwe werkconcept. Ten Bokel: Wij hebben vele plafondeilanden in diverse afmetingen en op verschillende hoogtes geplaatst. De werkzaamheden worden uitgevoerd terwijl het provinciehuis in bedrijf is. Ten Bokkel: Alles wordt daarom met flexibele afzettingen zeer gefaseerd uitgevoerd. En daarbij hebben we ook nog eens rekening te houden met de beperkte aanvoermogelijkheden vanwege de locatie in de binnenstad. NetwerkagendA 8 t/m 10 oktober 2013 Vakbeurs: Bouw Compleet Vakbeurs voor ondernemers en relaties uit de bouwwereld Locatie: Energieweg 2, Hardenberg Organisatie: Evenementenhal Hardenberg Programma en info: Maandag 7 oktober Netwerkbijeenkomst: Bouwsociëteit, Groningen Organisatie: Bouwsociëteit Groningen Locatie: Het Prinsenhof, Martinikerkhof 23, Groningen Programma en info: Maandag 4 November Netwerkbijeenkomst: Toekomst der energetica Gastspreker de heer Douwe Faber, algemeen directeur van Ekwadraat Locatie: outdoor Organisatie: Stichting Sociëteit De Friese Bouwkring Programma en info: Maandag 4 november Netwerkbijeenkomst: Bouwsociëteit Groningen Organisatie: Bouwsociëteit Groningen Locatie: Het Prinsenhof, Martinikerkhof 23, Groningen Programma en info: Dinsdag 5 November en Woensdag 6 November Vakbeurs: Promotiedagen Noord Nederland Locatie: Martiniplaza, Leonard Springerlaan 2, Groningen Programma en info: Maandag 11 november Netwerkbijeenkomst: Bouwsociëteit Drenthe Locatie: Hotel Restaurant Meursinge, Hoofdstraat 48 te Westerbork Organisatie: Stichting Bouwsociëteit Drenthe Programma en info: Donderdag 14 november Netwerkbijeenkomst: Platform Wonen Leeuwarden Organisatie: Platform Wonen Leeuwarden Locatie: Grand café DE Koperen Tuin, Leeuwarden Programma en info: Maandag 2 december Netwerkbijeenkomst Bouwsociëteit, Groningen Organisatie: Bouwsociëteit Groningen Locatie: Vastgoedlounge FC Groningen Programma en info: Maandag 9 december Netwerkbijeenkomst: Bouwsociëteit, Friesland Leeuwarden, genomineerd als culturele hoofdstad 2018 Locatie: Indoor Organisatie: Stichting Sociëteit De Friese Bouwkring Programma en info: Opgave voor activiteiten voor de agenda: info@uhn.nl 5

8 Sla uw slag op de Green en Bouw aan uw Netwerk Donderdag 29 mei 2014 Meer informatie Jupiterweg 23a 8938 AD Leeuwarden

9 Ronde tafel Noord-Nederland: Het voordeel van Wij gaan óf richting crisis, óf komen net uit de crisis, daar zijn wij creatief Ze winden er geen doekjes om: het gaat onveranderd slecht in de bouwwereld. Maar de creativiteit, en dus de omwenteling, komt uit het noorden. Waarom? Het voordeel van Noord-Nederland is dat wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen. De langdurige economische malaise dwingt om creatief te handelen, maar voor het noorden geldt: niets nieuws, men is er altijd al volop mee bezig. Ondanks de economische malaise gaat het goed met de stad Groningen, maar het perspectief voor de regio lijkt minder rooskleurig. In het restaurant van Hotel Prinsenhof in Groningen ontdekken de deelnemers aan het Ronde Tafel Gesprek van Bouwen in het Noorden onvermoede en opmerkelijke lichtpunten. Aan tafel zitten Suzan Wierenga, directielid en partner KAW; Lex de Boer, bestuurder woningcorporatie Lefier; Bert Hendriks, commercieel directeur zakelijke markt Feenstra Verwarming; Jan Dobben, groepsdirecteur Volker Wessels Bouw en Vastgoedontwikkeling Noord; Walther Hesselink, directeur bouw Simon Benus Bouw; Roeland van der Schaaf, wethouder ruimtelijke ordening, grote stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken van de gemeente Groningen. rivate beleggers Pdie investeren in de woningmarkt is booming - Jan Dobben Aan het begin van het twee uur duur durende gesprek gooit gespreksleider Henri Hendriks een steentje in de vijver om de staat van het land enigszins te proeven. Wat verwachten jullie van Prinsjesdag, luidt zijn vraag. Na een korte denkpauze antwoordt Suzan Wierenga: Ik ben erg nieuwsgierig naar wat Den Haag voor ons in petto heeft. Ik maak me vooral zorgen over de jeugdwerkloosheid. De toekomst van jongeren staat op het spel. De ogen aan tafel zijn gericht op Lex de Boer. Hij kent het Haagse als oud-directeur SEV en beleidsmanager bij VROM en is als bestuurder van woningbouwcorporatie Lefier ook goed op de hoogte van waar de klappen vallen. Lex, jij bent al geïnformeerd. Jij komt uit het 7

10 RONDE TAFEL tegen Den Haag aan als omstandigheid die nauwelijks beïnvloedbaar is. In Den Haag kijken ze niet zo naar de effecten. Dat ervaren we dagelijks. De Boer doelt daarmee op het betaalbaar houden van het woningbouwbeleid in de nabije toekomst. Roeland van der Schaaf Functie Wethouder Ruimtelijke ordening, grote stedenbeleid, volkshuisvesting en grondzaken Organisatie Gemeente Groningen westen, roept Jan Dobben over de tafel heen. Lex de Boer laat er geen misverstand over bestaan dat de woningbouwcorporaties de klos zijn. Dat beeld heeft zich stevig vastgezet. Verwachtingen Lex de Boer: Tien procent van onze omzet wordt door de heffing die het kabinet ons heeft opgelegd afgeroomd. Wat moeten we doen? De woonlasten verhogen? Dat is niet reëel, maar het is wel onze grootste zorg. Toen ik in deze sector begon, waren de gemiddelde woonlasten 14 à 15 procent van het te besteden inkomen. Nu ligt dit percentage tegen de 30 procent aan. Als we niet uitkijken, dan stijgt dit door naar 45 procent. Een onmogelijke situatie, is zijn oordeel. De toon is gezet. Conclusies gaan over tafel. Lex de Boer: Den Haag heeft geen overzicht van wat ze aanricht. Wij kijken Lex de Boer Functie Bestuurder Organisatie Wooncorporatie Lefier Bert Hendriks: Wat de corporaties voelen, dat voelen wij ook. Meer dan een derde van de huurders zit met zijn woonlasten boven zijn draagkracht, terwijl de verhuurdersheffing afname daarvan verder bemoeilijkt. De overheid overziet het effect in de hele keten niet. Daar denkt Walther Hesselink anders over. Ik denk dat het wel doordacht is: ze laten het gewoon gebeuren. Het lijkt mij dat hier over is nagedacht. Lex de Boer: Je overschat het strategisch vermogen van de overheid. Jan Dobben lijkt het allemaal om het even te zijn en zegt: Dat is het probleem? Wat is nu het verschil wanneer de markt verschuift en 61 procent huurgestuurde woningen opschuift naar 40 procent? Ik zou willen dat de overheid zich helemaal terugtrekt uit de bouwerij. Laat de bouw aan de bouwwereld. Waarom gaan de provincies en gemeenten niet terug naar hun core business, dan doen wij dat ook. De corporaties zijn de beste partij als het gaat om het verhuren van woningen, wij zijn de beste partij als het gaat om het bouwen van woningen. Wat we nu gaan meemaken is een totale reset van de bouwkolom. Ik zeg: laat maar gebeuren. Markt in beweging Door deze ontwikkeling staat het woningmarktbeleid van gemeenten onder druk. Hoe realiseer je nog een leefbare woonomgeving als corporatie? Aan tafel passeren allerlei aspecten de revue. Bert Hendriks tegen Jan Dobben: Denk je dat private partijen instappen om bouwprojecten te financieren? Jan Dobben: Ja, dat denk ik zeker. Dat zie ik nu al gebeuren. Private beleggers die investeren in de woningmarkt, dat is booming. Walther Hesselink maakt een kanttekening: Dat is tijdelijk. Als het weer even anders is, trekken ze zich terug. Ook Lex de Boer ziet beweging in de markt, maar wel van een heel andere orde. In Noord-Groningen trekken makelaars langs de leegstaande woningen met het aanbod om die te verhuren. Dat is een nieuwe markt. Ik zie een groot verschil tussen stad en platteland. Stad Groningen herstelt zich wel, maar in een stad als Stadskanaal gaat het veel moeilijker. We boeken er jaarlijks gemiddeld vijf procent van onze waarde af. Jan Dobben ziet een markt in beweging. Beleggers gingen tot voor kort voor minimaal 10 procent rendement, nu zitten ze al voor 6,5 procent bij mij aan tafel. Ze willen wel. Het moet voor hen ook allemaal niet te lang duren. Ze bewegen mee in nieuwe projecten. Dobben praat over een andere markt, vindt Lex de Boer: Wij zijn een beleggingsmaatschappij met een maatschappelijk doel. Wij verhuren. Onze belangrijkste taak is ervoor te zorgen dat mensen met een laag inkomen kunnen blijven wonen in een goede woning in een vitale wijk. De markt moet het probleem zelf oplossen, vinden de tafelgenoten. Van Prinsjesdag verwachten ze weinig. Walther Hesselink: Ik kijk naar de Eerste Kamer, als er maar íets gebeurt, loopt de boel vast en ben je terug bij af. Aan de andere kant vraag ik me af of dat allemaal r wordt fors Eafgeschreven, maar de grondprijs blijft hetzelfde Walther Hesselink zo erg zou zijn, in België lag de politiek ook jaren stil. Vitale wijken Hoe erg is het probleem? Die vraagt ligt op tafel wanneer de eerste gerechten worden geserveerd. Lex de Boer zet enkele feiten op een rij. Zo n veertig tot vijftig procent van de woningen in noordoost Nederland stamt uit de jaren vijftig en zestig. Het was bouwen, bouwen en bouwen. Het woord energiebesparing moest nog worden uitgevonden. Ze stoken door het dak. Als huiseigenaar hoef je bij banken niet aan te komen. Als je binnenstapt sta je zo weer buiten, letterlijk. De Boer verwijst naar een rapport van de Rabobank waaruit het gebied waarover we praten als armste deel van 8

11 Ronde tafel Nederland tevoorschijn komt. De sociale werkplaats is de grootste werkgever, zegt De Boer. Hesselink: En ook die willen ze nog sluiten. De Boer: Het dringt niet in Den Haagt door wat er hier gebeurt. Hesselink: Er is niets nieuws onder de zon, al dertig jaar lang. orgen over de druk Zvan de gemeente op jongerenhuisvesting Opnieuw de vraag: is dat erg? Wordt die achterstand gevoeld door de bewoners van die slechte huizen? Jan Dobben, die een voorstander Lex de Boer is van klantgericht denken: Daar ben ik nou nieuwsgierig naar. Wij kunnen het wel veroordelen terwijl we hier aan de carpaccio zitten, maar voelen de mensen die daar wonen zich onbegrepen? Zouden ze niet gewoon happy zijn? Lex de Boer: Dat zijn ze ook wel. Suzan Wierenga, die met KAW veel onderzoek doet naar dit soort vraagstukken: Happy en happy zijn twee. Maar van verpaupering wordt niemand blij. Vitale wijken zijn vraagstukken waar corporaties zich mee bezighouden. Maar ik heb ook te maken met de nieuwe werkelijkheid, `het gegeven van Blok`, zegt De Boer. Wij beraden ons bij Lefier op welke noodzaak er is voor verandering van strategie en bedrijfsvoering. Bert Hendriks speelt hierop in: Wij zijn daar bij Feenstra ook mee bezig. Wij zijn met veel corporaties in gesprek over het reduceren van overbodige werkzaamheden in de keten, waarbij de regie bij de corporatie blijft, maar waarbij we veel eerder aan tafel zitten om mee te denken over hoe wij strategisch kunnen bijdragen aan het verlagen van de woonlasten. Dat doen we al bij een aantal corporaties. Dobben: En dan neem je onderhoudsmensen over? Hendriks: Ja, daarover zijn we met enkele corporaties in Nederland in gesprek. Stad en leefbare dorpen De discussie verplaatst zich van het ongrijpbare geluk in de vitale wijk naar een regiovisie. Lex de Boer start de beschouwing. De stad Groningen kannibaliseert de omgeving. Hoe groter het succes van de as Groningen- Assen, des te groter het probleem van de omgeving. De stad wordt sterker en de omgeving verliest waarde. Bert Hendriks: Bij een bepaalde groep verdampt de waarde, maar die waarde is fictief. Die komt pas aan de orde wanneer je je huis verkoopt. Jan Dobben pakt de draad op waar het gaat om discutabele bouwplannen. Neem Uithuizermeeden. Toen we dat plan zagen hebben wij ons als bouwers afgevraagd: is het wel verstandig om daar te gaan bouwen? Dat zeiden we natuurlijk niet. We riepen: Prima joh, bouwen! We moeten af van overheden die regisseren. Wethouder Roeland van der Schaaf, die zojuist is aangeschoven, vindt dat de discussie getuigt van een achterhaalde visie op de relatie tussen Stad en Ommeland: Juist door in regioverband met elkaar duidelijke afspraken te maken, voorkomen we nu juist versnippering en het bouwen voor leegstand. Van kannibalisme is volgens Van der Schaaf al helemaal geen sprake: Als de stad Groningen minder sterk zou zijn, dan zou het perspectief voor de regio echt niet verbeteren. De wethouder constateert een duidelijke wisselwerking: Enerzijds is het de stad die de regio versterkt en anderzijds versterkt de regio de stad. Jan Dobben Functie Groepsdirecteur Organisatie VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Noord een WOZ-waarde van 100%, dan hebben we geen goed bedrijfsmodel. In Nieuw- Weerdinge staan 2000 woningen, waarvan zo n 600 in bezit zijn van Lefier. Elk van die investeringen heeft invloed op onze totale portefeuille en op de leefbaarheid in het totale dorp. Ik kan de mensen geen ongelijk geven die niet investeren in hun woning. Ze zeggen: iedere euro die we in onze woning steken is daarna nog maar een halve waard. Ze zeggen het overigens niet, maar ze hebben wel gelijk. Er moet dus slimmer worden gebouwd in de sociale sector, is de algemene conclusie aan tafel. Huidige generatie Suzan Wierenga: Ik zie een groot verschil met de huidige generatie. Deze generatie wil meteen het effect weten. Ze vragen direct: wat levert het mij op? Jan Dobben: Dat klopt. Dat zie ik ook. De huidige generatie is bewuster. Kijk eens naar keukens en badkamers, dat zijn de Lex de Boer komt terug op het geluk van de bewoners. Er is geen probleem van waardedaling zolang de mensen niet verhuizen. Maar zodra men op leeftijd is en een zorghuis komt in beeld, dan speelt die waardedaling wel en dan is het probleem er wel. Toch willen mensen in de regio wonen. De Boer begrijpt het wel. De mensen zijn gewend om een bepaalde kwaliteit te krijgen voor de prijs die ze betalen. En ze hebben gelijk, legt De Boer uit. Ze rekenen totaal anders dan wij doen. Als ik in de stad Groningen investeer, levert mij dat zeven procent rendement op en in Nieuw-Buinen kost het me geld. Als de stichtingskosten 160% zijn bij Suzan Wierenga Functie Directielid & partner Organisatie KAW Architecten & Adviseurs 9

12 10 RONDE TAFEL Walther Hesselink Functie Directeur bouw Organisatie Simon Benus Bouw grootste kapitaalvernietigers. Om de zeven jaar worden die er weer uit gesloopt. De jongere generaties gaan hier bewuster mee om. Ze laten zich minder snel verleiden. Suzan Wierenga: Maar er is nog steeds veel onwetendheid onder bewoners. Het investeren in energiebesparende maatregelen loopt vaak stroef. Wat levert het me op? Welk bedrag betaal ik straks aan mijn energieleverancier? Daar kan de bouwer geen antwoord op geven. Sommige woningeigenaren zijn zich zelfs niet bewust dat ze hoge energiekosten hebben. Ze vergelijken hun energielasten bijna nooit met hun omgeving. Ze weten niet waar ze aan toe zijn. Het begrip vertrouwen ligt op tafel. Lex de Boer: Straks krijgen bewoners geen energierekening meer, die zit in de huurprijs van de woning. Walther Hesselink: Dan zeggen de bewoners: mooi, maar ze pakken me wel op een andere manier. Lex de Boer constateert een Bert Hendriks Functie Commercieel directeur zakelijke markt Organisatie Feenstra Verwarming stevig wantrouwen tussen corporatie en overheid en tussen deze instituten en de huurder. Het vertrouwen moeten we terugwinnen. Jongerenhuisvesting naar onzelfstandig wonen Wethouder Roeland van der Schaaf stelt de jongerenhuisvesting ter discussie. Hij verwacht een toenemende groei van het aantal buitenlandse studenten op basis van informatie van de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool: Ik denk dat het de kant op gaat van de bouw van campusachtige voorzieningen. De grenzen zijn namelijk bereikt als het gaat om de aantallen studentenwoningen in de Groninger wijken. De politiek zal hierop aansturen. Er zal zich een politieke druk ontwikkelen om uitbreiding verder te beperken. Lex de Boer neemt de locaties van de studentenhuisvesting onder de loep. Als wij investeren bij stadion Euroborg, dan denk ik wel: waar fietsen die kinderen doorheen om bij hun opleiding te komen? Het zijn van die simpele dingen die wij belangrijk vinden. Studenten die kunnen kiezen, zullen altijd kiezen voor wonen in het centrum. Ik maak me zorgen over de druk die bij de gemeente op jongerenhuisvesting ligt. De Boer: De studenten studeren steeds korter en de huurtoeslag verdwijnt. De Boer ziet jongerenhuisvesting naar onzelfstandig wonen verschuiven. Ik denk liever in woonklimaten. Kijk naar het totaal. Monumenten raak je altijd kwijt, maar investeren in studenten die nog drie jaar te studeren hebben? Van der Schaaf reageert hierop: Het gaat natuurlijk om een veel langere termijn. We willen immers ook voor nieuwe generaties studenten een aantrekkelijke stad blijven om te komen studeren. Zeker wat betreft de internationale studenten is de concurrentie tussen verschillende studentensteden groot. Goede huisvestingsmogelijkheden zijn daarbij van groot belang. Bovendien willen we heel graag meer studenten vasthouden, zodat ze ook na hun studie hier blijven wonen en werken. Het is niet voor niets dat we in plaats van studentenhuisvesting liever spreken over jongerenhuisvesting. Met kwalitatief goede woonruimte die geschikt is om te studeren, maar ook om daarna nog een tijdje in te blijven wonen bij de start van een carrière. Dat is dus ook van economisch belang. Grondkosten De gemeente wordt in de persoon van wethouder Roeland van der Schaaf aangesproken op het hocuspocusspel rond de grondkosten en de afwaardering hiervan. Jan Dobben is helder: Waarom doet de gemeente zo moeilijk en houdt ze vast aan de hoge kosten voor grond? Waarom geef je die grond niet voor niks weg? Van der Schaaf beseft wel dat er enorm is afgewaardeerd zonder dat iemand daar voordeel van amenwerken met Swbc s om nieuwe vormen van samenwerking te ontwikkelen met als doel een bijdrage te leveren aan het verlagen van de woonlasten - Bert Hendriks ondervindt: Je zegt eigenlijk: gemeente, je boekt al twee miljard euro af, doe er nog eens een miljard bij? Dobben knikt. Ook de anderen vinden dat de gemeente moet doorpakken. Van der Schaaf stelt dat het een technisch boekhoudkundig verhaal is, waarop Walther Hesselink reageert: Er wordt wel fors afgeschreven, maar de prijs blijft hetzelfde. Het mag duidelijk zijn: de logica ontbreekt en principes botsen. Bert Hendriks brengt de aloude erfpacht ter sprake. Roeland van der Schaaf sluit niks uit: Wij kijken serieus of erfpacht een mogelijkheid biedt. De wethouder is zich er zeer van bewust dat er met argusogen naar de overheid wordt gekeken. Hij wijst daarbij wel op de verantwoordelijkheid van alle betrokkenen om samen te werken aan het zoeken naar oplossingen. Omslag in denken Bert Hendriks roert een brisant thema aan, waar Suzan Wierenga het ook al over had: toekomstige generaties kijken wel lekker uit om zich in de schulden te steken. Hendriks: Ik zie het steeds meer om mij heen dat jongeren zeggen: wij hoeven niet zoveel te bezitten. Die vragen zich met recht af, waarom generaties voor hen zo gefixeerd waren op het hebben van een eigen woning. Die vraag wordt steeds actueler nu de verhouding tussen de waarde van de woning en de maandelijkse betalingen steeds schever is komen te liggen. In sommige gevallen roept deze verhouding grote vragen op. Jan Dobben komt terug op het lle partijen in de A bouwketen moeten een bouwpact sluiten - Roeland van der Schaaf afboeken van grondposities. Hoe doen jullie dat nou? Zijn achterliggende vraag waarom niemand hier feitelijk beter van wordt, blijft ook nu onbeantwoord. Roeland van der Schaaf: Wij hebben gereageerd met het Bouwoffensief. We gaan temporiseren, het aantal vierkante meters verkleinen en grond gaat terug naar een agrarische bestemming. Lex de Boer: En de prijs voor de klant blijft hetzelfde? Er zit iets kunstmatigs in. De consument koopt een kavel van euro, daar mogen jullie (wijst naar Jan Dobben en Walther Hesselink) wat voor euro opzetten. Het punt is dat gemeenten op de grond ontwikkelkosten en rente boeken. En die kosten worden steeds hoger door het oprenten. Het probleem wordt in feite verlegd. Bouwers moeten dan dus goedkoper bouwen. De grondwaarde speelt echter niet zo voor de sociale huursector. Als Lefier houden wij ons daar niet zo mee bezig. Voor ons speelt krimp in de regio en dan is de vraag: moet je

13 nog bouwen of ondersteunen? Wij onderzoeken nu of we van eigenaren van wie de huizen onder water staan de hypotheek kunnen overnemen. De behoefte aan eigendom neemt ook nog eens af. Mensen gaan weer meer naar huur. Jan Dobben vindt dat creatief moet worden gedacht op alle niveaus. Zijn bedrijf neemt positie in als het gaat om verduurzaming, projecten energieneutraal, conceptuele industriële vernieuwing en complete stadsvernieuwing. Het bedrijf gaat inspelen op de Stroomversnelling (huurwoningen naar energienota=0) en de Green Deal. Volker Wessel trekt de concepten zo uit een la. Lex de Boer denkt ook in die richting. Hij spreekt van het omkatten van huurwoningen, een compleet nieuwe buitenschil om de huurwoning. Als het aan de mannen ligt, zullen we nog wat gaan beleven. Maar banken moeten ook in beweging komen, stelt Suzan Wierenga daar tegenover. Het is idioot wanneer een bank zegt: nee, we verstrekken geen krediet voor het verduurzamen van de woning. Die woning wordt hier juist waardevoller van en de woonlasten worden lager. Onbegrijpelijk dat dit niet wordt ingezien. Er is een omslag in denken gaande op allerlei terreinen maar er wordt ook nog meer gevraagd. Kansen Henri Hendriks wil terug naar de kansen: Van al te veel gesomber worden we niet wijzer. Suzan Wierenga ziet kansen op de financiële markt. Zij gaat met energieleveranciers en zorgleveranciers om tafel om duurzame ontwikkelingen vaart te geven. Lex de Boer kijkt met optimisme naar de mentaliteit in het noorden. Hij kan vergelijken, omdat hij als westerling nog maar tien maanden in het noorden bivakkeert. De mensen die ik hier nu ken, durven over de schutting heen te kijken. Ze weten elkaar te vinden, net zoals wij hier nu aan tafel zitten. Dat de bouwkolom verschuift, daarover kan vrij worden gesproken. Ook Roeland van der Schaaf doet een duit in het zakje. We hebben hier mensen met talent en mensen met soms helaas veel vrije tijd. Dat zijn allemaal mensen die kansen zien en die grijpen. Jan Dobben komt met een meesterlijke beschouwing, gezien de bijval die hij krijgt. Het voordeel van Noord-Nederland is dat wij óf richting crisis gaan, óf net uit de crisis komen. Meer smaken zijn er niet. Wij zitten hier eigenlijk permanent in een en woning wordt Ewaardevoller door verduurzaming - Suzan Wierenga crisis. Wij weten niet beter en dat heeft één groot voordeel: wij weten met een crisis om te gaan. Wij worden creatief van een crisis. Na het instemmend gelach vervolgt Dobben: Het is niet voor niets dat de meest creatieve ideeën van ons bedrijf uit het noorden komen. De noodzaak om iets nieuws te bedenken is er in het westen veel minder. Wij weten allemaal hoe de hazen lopen. Walther Hesselink: Jan heeft gelijk. De ideeën komen hiervandaan. Dat merk ik ook binnen mijn bedrijf. Lex de Boer: Dat heb ik ook gemerkt. Iedereen kent elkaar en dat heeft een groot voordeel. Je kunt misschien iemand één keer naaien, maar dat is het dan ook wel. Daarna flik je het nooit weer. De economische malaise brengt partijen bij elkaar. Het levert niet alleen veel gespreksstof op, maar ook toenadering. Corporaties, gemeenten bouwers moeten het samen doen, dat is partijen in het noorden wel toevertrouwd. Wethouder Van der Schaaf is er een voorstander van dat partijen in de noordelijke bouwsector tot een regionaal pact komen. De aanzet is door de gemeente gegeven met de lancering van het Bouwoffensief om een impuls aan de markt te geven. De andere gesprekspartners willen meer, is de eindconclusie, maar zitten zelf niet stil. In tegendeel; men ziet kansen en zit vol met creatieve ideeën. Ronde tafel Tekst: Andries Veldman Fotografie: Sarah Janssen 11

14 Trends Meer te bereiken met samenwerken bij minder autonomie Naar aanleiding van het regeerakkoord Bruggen slaan heeft een zevental corporatiedirecteuren de koppen bij elkaar gestoken onder de naam Het Vitale Noorden. Dick Mol, directeur-bestuurder van woningbouwcorporatie Domesta, is één van de initiatiefnemers: Om duidelijk te maken dat de plannen voor het noorden desastreus zijn. In mei werd daarom een werkconferentie gehouden. In de zoektocht naar oplossingen voor de woningmarkt in de sociale sector leverde het Mol verbinding en samenwerking op met bouwend Noord-Nederland en de lokale overheid. De werkconferentie Het Vitale Noorden werd door zo n 150 vertegenwoordigers van corporaties, huurders, Bouwend Nederland en gemeenten bezocht. Allen op zoek naar andere oplossingen voor de stagnerende woningmarkt in de sociale sector. De vraag was welke? (zie pag 18, red) Dick Mol: Door toedoen van Blok zijn we elkaar in het noorden gaan opzoeken. De winst is de verbinding met gemeentes en bouwend Nederland. s Morgens zag je iedereen vanuit zijn eigen positie redeneren. Bouwend Nederland verweet afgelopen jaar nog dat de corporaties te weinig doen. Tijdens de workshop s middags ging iedereen over de schutting kijken, en ontstond er begrip voor ieders problematiek. Je moet je niet afzetten tegen elkaar, aldus Mol, maar juist de verbinding zoeken, dat is de winst, je hebt elkaar nodig. Door de verbinding van sectoren ontstaan er juist weer nieuwe plannen en concepten. 12

15 Trends Financiering De financiering van projecten is een groot probleem, ook bij corporaties. Dick Mol: Wij hebben bij Domesta voor 100 miljoen euro aan projecten op de plank liggen maar krijgen maar 40 miljoen euro aan financiering geborgd bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het woningbezit van Domesta van ca woningen ligt verspreid in Emmen, Coevorden en Hoogeveen. We gaan wel door met de voorbereiding, we hebben nu groen licht voor drie projecten en een vierde komt eraan. Niet eerder dan aan het einde van dit jaar is er meer zicht op duidelijkheid. Wij zijn wel in gesprek met het Waarborgfonds. Het uitstellen van projecten heeft ook weer invloed op de opgave van gemeenten. In de Gemeente Hoogeveen heeft collega-corporatie Woonconcept alle projecten stopgezet. De gemeente is ook in gesprek met het fonds dat zelf voorzichtiger is geworden om garant te staan voor leningen. Oorzaak is de onzekerheid van huurinkomsten bij corporaties als gevolg van de verhuurdersheffing en het nieuwe huursyteem. Mol: Iedereen wacht op de voorstellen waar minister Blok in september mee zal komen, maar er zijn ook initiatieven. Samenwerken Initiatiefnemers zijn bijvoorbeeld de provincie Fryslân en de gemeente Assen, waar wethouder Albert Smit zelf sociale woningbouw gaat ontwikkelen (pag18). Mol, die het initiatief wel steunt, maar over de uitvoering zijn bedenkingen heeft: Ik zou het als corporatie niet laten gebeuren dat andere marktpartijen zich opwerpen als beheerder van sociale woningbouw. Waar het om gaat is dat er bouwopgaven blijven liggen. Allerlei prestatieafspraken met gemeenten kunnen door corporaties niet worden nagekomen. Mol: We kijken nu hoe we daar als corporaties in kunnen samenwerken. Wij willen niet terug naar een gemeentelijk woningbedrijf, de VNG geeft dat ook aan en ik hoor die geluiden ook van politici, men is juist aan het decentraliseren. De vraag die blijft is dan hoe de corporaties dat als groep kunnen oppakken, als bestuurders. Dat is wel onze ambitie. Daarvoor moeten nog wel doelen en ambities naast elkaar gelegd worden en vooral financiële partners en werkgebied onderzocht worden. Wij willen er wel naar toe om samen investeringsmiddelen te regelen. Wat wij ook willen is meer met elkaar delen in plaats van ieder zijn eigen pilotproject laten opzetten, waarbij het wiel opnieuw wordt uitgevonden. Er verandert veel, kijk maar eens naar de zorgwereld. Wat betekent dat voor ons als corporaties? Maar samenwerken vraagt wel van je om een deel van je autonomie op te gegeven om meer te bereiken, stelt Mol. Verkoop tenzij Nog weer een andere financieringsbron is de verkoop van woningbezit. Blok wil dat er verkocht e oplossing ligt niet Dalleen in stenen, met stenen alleen los je de problemen niet op r wordt ook verder Egekeken dan duurzaamheid wordt. Mol: Voor een deel van onze huurders is het kopen van een huurwoning wel bereikbaar. Veel interessanter is de vraag of je als corporatie voor de toekomstige vraag de juiste woningvoorraad hebt. Nu is er vraag naar gezinswoningen. Als Domesta draaien we het verkoopbeleid om. Een woning is te koop tenzij Er zijn woningen die we niet verkopen, zoals woonzorgwoningen. Het geld dat vrijkomt, hebben we wel weer nodig als financieringsbron. Doelstelling is per jaar 75 woningen te verkopen. Dat past ook bij de langetermijnvisie van Domesta. In de toekomst zal de vraag meer van één- en tweepersoonshuishoudens komen. Mol: Los van de crisis is er best wel een behoorlijke koopvraag. Vanwege die veranderende woonsamenstellingen kiezen wij voor levensloopbestendige woningen in een vitale leefomgeving. Leefbaarheid Voor minister Blok is het maar de vraag of leefbaarheid tot de activiteiten van een corporatie behoort, maar voor Mol is het duidelijk: We hebben bijna allemaal met krimpgebieden te maken. Daarbij moet je wel keuzes maken over welke voorzieningen je in stand wilt houden. In sommige dorpen zie je voorzieningen verdwijnen, maar dat hoeft geen bedreiging te zijn, het levert creativiteit op en verbinding in zo n dorp. Ik ben er vóór om mensen uit te dagen tot wederkerigheid. Domesta heeft in 2012 ook in haar nieuwe ondernemingsplan de missie opgenomen om te zorgen voor een betaalbare en vitale woon- en leefomgeving. Domesta gaat deels slopen en ook levensloopbestendige woningen toevoegen. De eerste tien jaar neemt het aantal noodzakelijke huurwoningen nog in aantal toe. Mol: De oplossing ligt k ben er voor om Imensen uit te dagen tot wederkerigheid niet alleen in stenen, met stenen alleen los je de problemen niet op. Duurzaamheid Bij Domesta wordt er gewerkt met een duurzaamheidsagenda. In 2016 wil de corporatie al haar woningen minimaal labelen met energielabel C (liefst B). De bestuurder verwacht ook dat Domesta op korte termijn gaat aanhaken bij het landelijke initiatief Stroomversnelling. Maar we kunnen het ook als het noorden oppakken, omdat Lefier één van de initiatiefnemers is. Domesta gaat ook duurzame relaties aan met de gemeenten Emmen en Hoogeveen in het kader van de aanvalsplannen. Mol: We liften in Emmen mee met de gemeente, zijn in gesprek geweest met bouwers en eind oktober komt er een werkconferentie over dit aanvalsplan. Maar er wordt ook verder gekeken dan duurzaamheid. Mol zegt hierover: Je knoopt e vraag is of je als Dcorporatie de juiste woningvoorraad voor de toekomstige vraag hebt verschillende thema s aan elkaar. Als Domesta hebben we projecten in Emmen en Coevorden uit de kast gehaald en werken we met een leerlingenbouwplaats. Het aantal leerlingen op de technische opleiding is gehalveerd en men krijgt ook nog eens moeilijk een stageplaats. Dus we doen niet alleen aan aanbesteden en de goedkoopste kiezen. Er is een ontwikkeling gaande dat corporaties steeds meer eisen stellen in aanbestedingen, zoals de inzet van werklozen in de wijk Mol: Het is goed om dan met regionale partijen te werken, maar je kunt het ook met landelijke partijen doen. Je moet het ook weer niet te star maken. Slim Vitaal Voor de nabije toekomst is Domesta in haar interne organisatie gestart met het project Slim Vitaal. Besparing op bedrijfslasten is onderwerp, maar er komen geen grote reorganisaties. Op bedrijfslasten zal 10% bespaard worden. Mol: Onze kosten per woning zijn lager dan het gemiddelde. Daarnaast wordt er door corporaties onderzocht of men samen kan inkopen, van bedrijfsauto s tot ij willen er wel Wnaar toe om samen investeringsmiddelen te regelen bedrijfsmiddelen. Ofwel: hoe kun je bundelen en voordelen verkrijgen, uitaard ook op onderhoud en nieuwbouw. Het is op het moment van het interview (juli, red.) afwachten hoe de novelle van Blok en het nieuwe huurbeleid eruit gaat zien, maar met elkaar werken corporaties, gemeenten en Bouwend Nederland samen in het Pact van het Noorden, het resultaat van de werkconferentie. Dick Mol is nu vooral benieuwd naar de uitwerking van de plannen van Blok en de reactie daarop van het WSW. Blok zit er nu strak in. De uitkomst zal in belangrijke mate bepalen in hoeverre wij onze investeringen kunnen doorzetten. Wij willen onze investeringsplannen in duurzaamheid, maar ook in levensloopbestendig bouwen zo veel mogelijk intact houden. Tekst: Henri Hendriks 13

16 Trends Wethouder Albert Smit: Zelf bouwen levertgemeente geld op In Assen gold voor de crisis het credo bouwen. Nu is het verder bouwen. Wethouder Albert Smit gaat door met de plannen van de gemeente om zelf sociale woningen te bouwen: Het is de taak van corporaties, maar als die niet meer de mogelijkheden krijgen om te bouwen, terwijl er wel vraag is naar sociale huurwoningen, dan doen we het zelf. De eerste tranche van 50 woningen komt eraan. In oktober verschijnt het rapport Assen 1.0, dat zijn plannen onderbouwt. Ik wil reuring in Assen met plaatselijke en regionale ondernemers, stelt Albert Smit als reactie op de stagnerende marktontwikkelingen. De gemeente heeft het uitleggebied Kloosterveste 3 uit de markt moeten nemen. In 2010 werden alle grondposities die niet bebouwd waren, teruggebracht naar agrarische waarde en van de BAM en AM is de buitenring in Kloosterveste 2 teruggekocht op basis van een artikel gewijzigde marktomstandigheden in de overeenkomst. Ook het deel dat in handen is van Twentse ontwikkelaars staat stil. Maar er is markt voor de huursector en de wethouder is er stellig van overtuigd dat die van de koopsector ook terugkomt. 14

17 Trends Voldoende vraag Er is voldoende vraag, vindt Smit. Om de kopersmarkt te steunen heeft Assen al voor de derde keer een starterslening uitgegeven van één miljoen euro en minister Blok verdubbelt het bedrag vanuit het Woonakkoord. En we doen dat zowel voor nieuwbouw als voor bestaand bezit, aldus de wethouder. Op de huurmarkt is de wachttijd nu zo n 3 à 4 jaar voor een huurwoning en dat is niet acceptabel. Assen staat voor een bijgestelde bouwopgave van 440 woningen netto. Hij baseert dat o.a. op de nota Wonen in ongewone tijden, die in maart 2013 is verschenen. k wil reuring in Assen Imet plaatselijke en regionale ondernemers Woonakkoord verlammend Voor de gemeente Assen zijn de gevolgen van het Woonakkoord desastreus. Smit: Het is in zekere zin een verlamming, corporaties kunnen niet meer investeren. Zo ziet corporatie Actium in 2017 een gat van 32 miljoen ontstaan dat door de Vestia-affaire nog eens vergroot wordt naar 42 miljoen. Hierdoor kan Actium nog slechts een derde investeren van wat de corporatie oorspronkelijke van plan was en moet zij keuzes maken. Smit: Actium wilde de gemaakte prestatieafspraken tegen het licht houden en de andere corporatie, Woonconcept, doet niets meer omdat zij niets meer geborgd krijgt bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van deze informatie schrok ik indertijd, vertelt de wethouder Volkshuisvesting. Het gevolg was dat Smits idee om zelf te ontwikkelen door een publicatie van een journalist landelijke bekendheid kreeg. Zelf ontwikkelen Uit de eerste ambtelijke inventarisatie bleek dat het mogelijk was om zelf te ontwikkelen en zelfs met enig rendement. Smit: Bouwfonds is in 1946 ook in Assen gestart, dus het is niets nieuws. Het College heeft het nu tot taak gesteld om het plan op te pakken en de woningwet geeft ons de ruimte om het te doen, legt de gedreven wethouder uit. We hebben geld en grond en de politiek wil. We hebben alle risico s afgewogen; we rekenen bijvoorbeeld met 2% leegstand. e hebben geld Wen grond en de politiek wil In het rapport Assen 1.0 wordt aangegeven wat haalbaar is en welke verschillende modellen er mogelijk zijn. Assen steekt daarbij in op sociale woningbouw op eigen grondposities. De eerste tranche van 50 woningen kan op verschillende locaties van start gaan. Smit loopt langs verschillende locaties en wijst ze aan op de kaart op zijn kantoor. Kloosterveste is ontwikkeld en dat vind ik een geslaagd project van hoogstedelijke ontwikkeling, alles zit erin, zoals scholen, winkels, een mfa. Voor de van AM teruggenomen buitenring is een nieuwe stedenbouwkundige opzet gemaakt. Ook is er nog een aantal binnenstedelijke transformatielocaties, zoals het Mercuriustheater en de ernaast gelegen school. Die gaan eraf. Woningbouwcorporatie Actium zou op deze gemeentelijke locatie plannen ontwikkelen, geeft de wethouder aan. Het politiebureau in Oost wordt gesloopt. Hiervoor komen twee nieuwe scholen en woningbouw in de plaats. En dan is er nog de transformatie van het Havenkwartier, onderdeel van de Florijn-as, de komende jaren één van de grootste investeringsprojecten in infrastructuur in het noorden. Behoefte aan wonen Geld mag het struikelblok niet zijn in Assen. De Florijn-as wordt gefinancierd met geoormerkt geld miljoen euro - vanwege het afgeblazen Zuiderzeetraject. Daarnaast heeft Assen voor 32 miljoen euro bezuinigd, o.a. met reductie in eigen apparaat. Er zijn belastingen verhoogd, maar het college heeft ook wel weer geld over voor investeringen. Vervolgens is er ook een positief neveneffect van de bezuinigingsoperaties van het kabinet. Gemeenten en provincies moeten vanaf 2014 gaan schatkistbankieren. Alle reserves mogen geen spaarherbestemming krijgen en moeten worden ingeleverd bij het Rijk. Smit, die ook Financiën in zijn portefeuille heeft: Dat kost Assen per jaar aan inkomsten. Investeren in woningen is wel toegestaan. De regionale werkelijkheid is behoefte aan wonen, licht Smit dit besluit toe. Reacties uit de markt Assen wil goede woningen met een kostprijs van rond de tot en Smit stelt deze prijs als voorwaarde, evenals duurzaamheid. Het gaat niet om goedkoop bouwen, maar om wat goed is. Smit: Woningen waar we over vijftien jaar geen spijt van krijgen. Bij kwaliteit gaat het om een degelijke woning en om voorzieningen die erin moeten. Aannemers laten zien dat dat tegenwoordig kan. Smit: We gaan niet zelf bouwen, ook niet beheren en ook geen onderhoud doen. De risico s in Assen zijn beperkt, maar je moet ze wel nemen. Wie naar elk wolkje kijkt gaat nooit op reis. De eerste aannemers meldden zich direct nadat Smit met zijn idee het landelijke nieuws haalde. Inmiddels heeft een groot aantal partijen zich aangemeld. Smit somt wat voorbeelden op: Er is een partij bij die een corporatiemedewerker in dienst heeft genomen die al die beheertaken kan uitvoeren. Er ontstaat zo wellicht een nieuwe corporatie. Er is een bouwbedrijf dat voor een woning kan bouwen. Anderen bouwers brengen de kosten omlaag door te besparen op faalkosten zoals door het plaatsen van chips in bouwelementen, of bouwen badkamers en slaapkamers op de fabriek. D e regionale werkelijkheid is behoefte aan wonen Maar er zijn ook voorstellen gedaan voor PPSconstructies (publiek-private samenwerking; red.) en dan kun je aanbestedingsregels omzeilen. Zo ontstaan er allerlei nieuwe creatieve modellen. Met diverse partijen is de gemeente nu in gesprek, vertelt Smit, die ook in het Platform Wonen in Assen regelmatig met partijen overlegt over mogelijkheden. Zo heeft de Rabobank aangegeven dat de hypotheekverstrekking anders moet. Zoals het tot nu toe ging, dat kan niet. Alle mogelijkheden worden meegenomen in het in oktober te verschijnen rapport Assen 1.0 waarmee Smit mandaat wil verkrijgen van de raad. Projecten in ontwikkeling Behalve de brainwave die leidde tot het initiatief is er meer gaande in Assen. Voor het Havenkwartier staat het project Wonen aan het water op stapel. Smit: Het is een dure exploitatie en daarom hebben we als grondbedrijf het tekort van circa 15 miljoen euro weggewerkt. In 2017 gaat het van start, maar hoe eerder we kunnen beginnen, hoe beter. In Assen-Zuid wordt een nieuw bedrijventerrein ontwikkeld. In de buitenring van Kloosterveste is naast een fase met huurwoningen ruimte voor cpo (collectief particulier opdrachtgeverschap). Andere projecten zijn een MFA, een MEC (milieueducatief centrum), een nieuwe school voor voortgezet onderwijs, en een christelijke school. Er is een aantal deelprojecten in de Florijn-as, zoals de bouw van bruggen. r staat nog veel Esteen en infra op stapel in Assen Ook op de renovatie- en transformatiemarkt zijn er ontwikkelingen gaande. Smit: Onlangs sprak ik met een projectontwikkelaar over transformatie van kantoren. Hij vertelde dat dit in Assen eerder haalbaar is dan in Groningen, omdat er meer kantoren in woongebieden staan. Zo staat bijvoorbeeld de Abel Tasmantoren leeg. Kortom, er staat nog veel steen en infra op stapel in Assen. Smit: We doen het gewoon op basis van de potentiële vraag. Met plaatselijke en regionale ondernemers. Zo kunnen we als college in Assen toch impulsen geven. Het wachten is op instemming met de nota Assen 1.0 voordat de eerste tranche van 50 sociale huurwoningen eraan komt. Tekst: Henri Hendriks 15

18 Innovatie Arnoud Olie: Lokaal zijn en mondiaal denken 16 In april werd Arnoud Olie, architect en algemeen directeur van B+O Architectuur en Interieur tot Drentse Ondernemer van het jaar 2013 uitgeroepen. Volgens het juryrapport leidt hij een onderneming met uitstekende vooruitzichten en een goed rendement, toont hij initiatief en door zijn authentieke en autonome persoonlijkheid is hij niet bang zijn eigen koers te varen. Een ondernemer, die zich laat inspireren door wijsheden uit de psychologie en filosofie, door de managementprincipes van Stephen Covey, maar die zelf met zijn passie ook anderen inspireert. Menselijkheid staat centraal, wat hem voert naar soberheid en samenwerken.

19 Innovatie B+O is uitgegroeid tot een van de grotere architectenbureaus van Noord-Nederland. Van Arnoud Olie mag de crisis nog voortduren. De crisis zorgt ervoor dat veranderingen tot stand komen, we sneller transformeren en we steeds creatiever worden. Voor de ondernemer is het belangrijk om vooruit te gaan, mee te bewegen en te luisteren naar wat de markt vraagt. Olie: Door kwalitatief en kwantitatief te groeien en te innoveren, continueren we het succes dat we de afgelopen jaren hebben opgebouwd. Maar we zitten wel in een ratrace, waarvan we de cultuur nog niet weten te veranderen, maar die we wel móeten veranderen. In de visie van Olie kan de wereld rechtvaardiger, gezonder, vrijer, duurzamer en vooral soberder georganiseerd worden. Dat ziet hij als zijn doel, zijn rentmeesterschap. De ondernemersprijs geeft hem nu ook de mogelijkheid om op verschillende platforms zijn gedachtegoed breder uit te dragen. e moet bewegen Jen keuzes maken Soberheid De lucht moet nog steeds uit de bouw, maar we willen niet zien wat er aan de hand is. Men denkt nog steeds vanuit bouwen, zonder dat er wordt gekeken of het daadwerkelijk nodig is, stelt Olie. Zo ventileerde hij op de Willem Lodewijk conferentie van VNO-NCW: De crisis doet meer met ons dan wij ooit hebben gedacht, is van invloed op waar het in het leven omgaat. Nu worden we teruggeworpen op onszelf en gaan we terug naar de essentie. Oftewel back to basics, terug naar soberheid in de ogen van de architect. De crisis en de krapte maken hem creatief, maar er moeten wel een paar versnellingen bij. We realiseren ons meer en meer, dat we door te investeren in relaties, samenwerking, onderwijs en onze woon- en leefomgeving verandering teweeg kunnen brengen. willen niet Wafhankelijk zijn van de overheid Samenwerken Olie: Het gaat nu om een andere manier van denken en doen. Bij een nieuw project is geen sprake van een ruimteprobleem dat de bouw moet oplossen, maar van een collectief vraagstuk. Dat vraagt om samenwerken, maar voorwaarde daarbij is wel dat we luisteren naar elkaar. Zo vragen wij ons bij B+O altijd af of de bouwlocatie geschikt is voor wat de klant wil. En hoe is het over 30, 40 of 50 jaar? En is er iets te hergebruiken? Het gaat niet meer om alleen ontwerpen. Als architect moet je ook kennis hebben van exploitatie, van opbrengst en kosten en of het haalbaar is. Wat er nu in de zorg bijvoorbeeld speelt is omgekeerd bouwen, transformeren zonder veel kosten. Voor anken houden ons Bniet in de lucht, maar wel bezig Olie draait het behalve om die opvattingen over zijn vakgebied ook om werkgelegenheid. Kun je het bedrijf in de benen houden en wat zijn dan de consequenties? Hij vraagt zich af wat hij over 15 jaar doet. Dat zie ik als een verantwoordelijkheid, maar het is best lastig om zo ver vooruit te kijken. We proberen dat met de mensen te doen waar we mee samenwerken. In elke organisatie en ook met medewerkers. Dan neemt de passie en motivatie toe, alleen door betrokkenheid en door samen te werken. Eén + één is meer dan twee, aldus Arnoud Olie. mgekeerd bouwen, Otransformeren zonder veel kosten Politiek werkt niet goed Ambtenaren en politiek denken vooral vanuit het eigen belang in plaats van het collectief belang, aldus de architect. In zijn optiek is de politiek altijd aan het bakkeleien en dan komt er een compromis uit dat altijd zwakker is dan waar de leefgemeenschap mee wordt geholpen. De politiek werkt niet goed. Wij willen daarom niet afhankelijk zijn van de overheid. Die proef ga ik aan met mezelf, met onze mensen en met ons bureau. En de banken, die houden ons niet in de lucht maar wel bezig. Je kunt geen lening bij ze afsluiten. Stephen Covey De website van B+O vermeldt ter inspiratie een aantal auteurs en boeken, waaronder de managementprincipes van Stephen Covey. Olie houdt door de ratrace weinig tijd over, want het gaat maar door. Ik ben gestopt met tv kijken, het heeft geen toegevoegde waarde. Dat heb ik deze zomer besloten. Evenals om te stoppen met het lezen van de krant. Je krijgt er meer tijd en ruimte door. Hij leest liever een goed boek over filosofie of psychologie en is op zoek naar beïnvloeding van buitenaf, om jezelf sterker te maken en te toetsen of je op de juiste weg zit. Via een vriend is hij zo in aanraking gekomen met Stephen Covey. In het boek worden vier managementprincipes, die in goede en slechte tijden tot gegarandeerd goede resultaten leiden, behandeld. Het gaat om excellente uitvoering, vertrouwen, betrokkenheid en waardevermeerdering. Het zijn principes die Olie omarmt en uitdraagt naar zijn B+O mensen. Aan het einde van elk jaar maak je de balans op, wat is er goed en niet goed. Meer heb je niet nodig, je moet bewegen en keuzes maken. e zitten wel in Ween ratrace, maar moeten de cultuur veranderen Keuzes maken In plaats van één bureau met 40 werknemers wordt er sinds januari van dit jaar gewerkt met drie nieuwe bedrijven: B+O Landschap en Stedenbouw, B+O Bouwkunde en Techniek en B+O Management en Advies. De bestaande naam van het bureau veranderde in B+O Architectuur en Interieur. We laten de verambtelijking achter ons en we kunnen versnellen. Je moet het weer compact maken, dat werkt in deze periode van crisis. Olie heeft op het juiste moment de goede keuzes gemaakt. Dat geldt ook voor de huidige huisvesting van het bureau, een oude gasfabriek. Deze is verbouwd tot een bedrijvenverzamelgebouw, waarin inmiddels al twintig bedrijven zijn gevestigd. En ook daar is het motto: samenwerken. risis en de krapte Cmaken creatief We moeten heel realistisch zijn. Op de dag van het interview in augustus wordt Olie geconfronteerd met ontslagen bij BAM en Rollecate. Je moet nu steeds schakelen, het roer moet om. Lokaal zijn en mondiaal denken zijn de basis van zijn oplossing, waarin menselijkheid centraal staat, en die uitgevoerd wordt in soberheid en door samen te werken. Hij voelt de invulling van het rentmeesterschap als een grote verantwoordelijkheid. Tekst: Henri Hendriks Fotografie: Gerrit Boer 17

20 18