Samenhuizen Studie Cooperatieven 2013 (uittreksels) Samenhuizen vzw, ESF. [III.A.Dienstverlening/1.Inleiding/1.2.Inspiratiebronnen dienstverlening]

Transcriptie

1 Samenhuizen Studie Cooperatieven 2013 (uittreksels) Samenhuizen vzw, ESF [III.A.Dienstverlening/1.Inleiding/1.2.Inspiratiebronnen dienstverlening] 1.2.g. Samenwerking met woningbouwcorporatie (NL) Het grote aantal gerealiseerde woongemeenschappen in Nederland (tot nu toe meer dan 200) Voor de selectie op instroom wordt eerst door de Woningbouwcorporatie gefilterd aan de hand van inkomen, eventueel ook gezinssituatie, betrokkenheid met de buurt, dringendheid van woonbehoefte, e.d. Een tweede filter wordt gehanteerd door de bewoners in functie van reële motivatie voor deelname aan de woongemeenschap en de compatibiliteit met de bestaande samenstelling van de bewonersgroep. Selectie bij instroom en beheersverantwoordelijkheden worden vastgelegd in een convenant tussen woongroep en woningbouwcorporatie. 1.2.h. Convenant met sociale woningbouwmaatschappij (S) Een aantal Zweedse woongemeenschappen hebben zich ontwikkeld binnen de sociale woningbouwmaatschappij. Zij organiseren zich onder de vorm van een coöperatieve vennootschap en participeren tot op zekere hoogte in het ontwerp (bouw of verbouwing) van de ruimtes. Net zoals in Nederland sluiten zij een contract af met de woningbouwmaatschappij waarin beschreven staat in welke mate en onder welke voorwaarden de bewonersgroep instaat voor onderhoud en voor beheer van de ruimtes en van de (onder)verhuring. [III.A.Dienstverlening/3.Stakeholders en partners] 3.5. Sociale huisvestingsactoren 3.5.a. Inbreng van de sociale huisvesting Ontwikkeling en bouw Sociale huisvestingsmaatschappijen en andere sociale woonactoren beschikken over heel wat ervaring en middelen om woonprojectente ontwikkelen en te bouwen. Wanneer betaalbaar gemeenschappelijk wonen deel uitmaakt van de doelstellingen van een bewonersgroep, zouden sociale huisvestingsactoren in de toekomst de voornaamste partners kunnen zijn voor deze groepen bij het realiseren van hun woongemeenschap. Beheer Ook op het vlak van beheer van colectieve woonvormen bezittten sociale woonactoren kennis en middelen. Bovendien zetten zij tegenwoordig meer in op het betrekken van de bewoners bij het dagelijks leven en bij aspecten van het beheer. Deze ervaring dient enkel nog te worden aangevuld met specifieke kennis rond gemeenschappelijk wonen, o.a. voor wat betreft het ontwerpen van gemeenschappelijke ruimtes, het evenwicht tussen privacy en gezamenlijkheid, bewonersinspraak bij ontwerp, groepsgestuurde instroomselectie, groepsdynamiek,...

2 Een samenwerking tussen bewonersgroep en sociale woningactor kan enerzijds een werkbare woonomstandigheden, en de leefbaarheid en het goede functioneren van de groep waarborgen, en anderzijds een aantal taken laten verschuiven van huisvestingsaanbieder naar bewonersgroep. Dit heeft bij GW een stevige onderbouw vanuit het concept zelf. Naar het voorbeeld van o.a. Nederland, Zweden en Denemarken kan een convenant en/of beheerscontract worden afgesloten tussen een sociale huisvestingsactor en een bewonersgroep, waarbij deze laatste een aantal taken van onderhoud, sociaal en financieel beheer op zich neemt tegen een beheersvergoeding. De grootte van deze beheersvergoeding staat in verhouding tot de aard en de omvang van de taken die door de bewonersgroep worden opgenomen. 3.5.b. Drempels en sporen voor oplossingen (zie : IV.-3.4.) Onze kennis uit de literatuur en het veld hebben we aangevuld met rondetafels georganiseerd door Samenhuizen vzw. We detecteren volgende drempels en sporen m.b.t. samenwerking tussen projecten GW en sociale huisvesting. Gebrek aan bekendheid en aan bestaande modellen Beide partijen zijn nog onvoldoende vertrouwd met elkanders uitgangspunten en werkwijze. Bovendien zijn er voor GW nog geen vastliggende modellen, zodat een samenwerkingsverband vandaag zich niet alleen zou moeten inzetten om een project te realiseren, maar er meteen ook de krijtlijnen van moet uitvinden. [zie ook : Brenton, 2008] Toewijzingsbeleid : Het huidige toewijzingsbeleid met zorgvuldig opgezette wachtlijsten is ingevoerd om vroeger bestaande misbruiken te voorkomen. Gemeenschappelijk wonen kent echter een specifieke situatie doordat de bewonersgroep een organisch functionerend geheel is met haar eigen groepsdynamiek en uitdrukkelijke wens naar een bepaalde mate van betrokkenheid. Dit staat lijnrecht tegenover een toewijzingsbeleid die in dat licht arbitrair is maar verwijst naar andere - weliswaar maatschappelijk belangrijke - aspecten. Buitenlandse projecten GW op basis van een wachtlijst functioneren sociaal gezien niet, zij zijn als woongemeenschap tot mislukken gedoemd, zij komen nooit van de grond of verglijden snel naar de dynamiek van een klassieke buurt. Daarvoor zijn een paar sporen aangestipt (zie : IV.-3.4.) die verder dienen te worden uitgewerkt. << If cohousing is to succeed, local authorities will also need to be willing to modify standard nominations procedures for tenancies and agree a middle way with a cohousing group s selection criteria. This needs to ensure that applicants eligible for social housing in such a scheme are also genuinely signed up to the ethos of cohousing or it won t work. A scheme where tenants are allocated on the basis of housing need alone is not a cohousing community and long experience has shown that it does not necessarily thrive as any kind of community. Flexibility in housing allocations is needed so that people s shared interests, aspirations and ties may help cement social cohesion. >> [Brenton Maria, 2008] Oppervlaktenormen : Gemeenschappelijke ruimten voor een woongemeenschap worden niet als dusdanig gesubsidieerd en de oppervlaktenormen van privé-woonsten bij sociale woningbouw houden er ook geen rekening mee. Nochtans ligt er bij grotere projecten GW een kans om dank zij gedeelde gemeenschappelijke ruimten en functies rationeler en compacter te bouwen en te wonen.

3 De oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zou kunnen mee gerekend worden in de normen voor een woonst binnen GW. (zie : IV.-3.4.) Begeleiding : Om projecten in zelfontwikkeling en zelfbeheer door de bewoners goed te laten verlopen is er vorming en begeleiding op maat nodig. De sociale huisvestingsmaatschappij met haar kennis, ervaring en middelen is één van de actoren die goed geplaatst zijn om dit aan te bieden. De aard, omvang en kostprijs van ondersteuning moet inhoudelijk bekeken worden en afgewogen tegen de besparing die de huisvestingsmaatschappij doet op ontwikkeling, onderhoud en beheer. [III.B.Financiering/2.Stakeholders en partners] 2.3. Rol van de overheid m.b.t. financiering Artikel 4 van de Vlaamse Wooncode stelt dat het Vlaamse woonbeleid inzake het recht op wonen bijzondere aandacht heeft voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Het recht op duurzaam wonen, als een basisrecht voor iedereen, is vandaag problematisch, zeker voor de zwakkeren en alsmaar meer ook voor de doorsnee huishoudens. De overheid als regisseur van het (lokaal) woonbeleid is dan ook de juiste partner om het GW ook voor kansengroepen te helpen faciliteren. We geven hier slechts enkele mogelijke pistes. Als er verder kan gekeken worden dan de aanvankelijke weerstand die er vanuit openbare diensten soms bestaat t.a.v. vernieuwende projecten, dan is er heel wat constructiefs mogelijk Betaalbare woonsten GW-initiatieven zijn vragende partij om de sociale huur- en koopsector te betrekken in hun woonproject, naar buitenlands voorbeeld (Nl. Duitsland, Frankrijk, Scandinavische landen, maar ook de CLT-beweging in de VS en de UK). De meest eenvoudige en directe piste die we graag naar voorschuiven is dat er meer betaalbare woningen kunnen worden opgeleverd indien, naar analogie met de sociale huisvesting, het principe van 6% BTW wordt ingevoerd voor GW-projecten, of toch op zijn misnt voor het GW dat inclusief wonen integreert in haar project binnen de structuur van de CVBA. Dit zou een terechte steunmaatregel zijn voor het engagement in de zelfontwikkeling en beheer. Opteert de groep voor hoge ecologische ambities, dan zou ook hier een steunmaatregel ( /m2) naar het voorbeeld van de Brusselse Voorbeeldgebouwen en investering in bvb. passiefbouw welkom zijn. En waarom zou een overheid die de private huurmarkt kwalitatief wil stimuleren geen steun verlenen aan projecten van een minimum aandeel van bewoning voor lagere inkomens. Waar vaak de procedures en snelheid van de projectontwikkeling in de sociale huisvestingsector in de Vlaame context een probleem zijn om vlot mee te stappen in private projectontwikkeling, toch kan men naar analogie met buitenlandse voorbeelden pistes uitwerken voor coproductie: ofwel treedt bvb een SHM, OCMW e.a. als bouwheer op en realiseert ze zelf enkele woningen, die vervolgens door de woongroep in beheer worden genomen; ofwel neemt ze een rol op in het conform de normen ontwerpen van enkele woningen bestemd voor sociale koop of sociale leningen aan kandidaat-bewoners van de GW-groep. Uiteraard dringt zich dan een protocol op voor de selectie en toewijzing vanuit de wachtlijst voor sociale huur en koop. Gezien het belang van de groepsdynamiek en het verwachte engagement van alle GW-bewoners is de match met kandidaten op de wachtlijsten voor sociale huisvesting zeker denkbaar. De rechtstreeks betrokkenheid van

4 een SHM met haar know how als ervaren bouwheer zou bovendien een steun zijn in het particuliere GW-project, en zeker in het opvolgen van de ontwerpen bouwfase, zoals trouwens ook het Brussels Woningfonds in het project L Espoir heeft opgenomen. Een goed budgetbeheer, mogelijke risico s en foute inschatting in het (ver)bouwtraject kunnen op deze wijze ook voorkomen worden. Ook de vzw Abbeyfield, probeert per definitie op deze wijze samen te werken met de publieke sector om huurwoningen voor haar kandidaat-bewoners op de markt te brengen. Van uitgaven zonder return naar een rollend fonds of blijvend gemeenschapsgoed We kennen de feiten, het merendeel van het overheidsbudget vloeit via de fiscaliteit (sic woonbonus) naar private eigendomsverwerving en een belangrijk deel daarvan vloeit naar de hogere inkomens, zonder beduidende return. De overheveling naar Vlaamse bevoegdheid kan een gelegenheid zijn om de woonbonus te herdenken (met uitsluiting van het Mattheus-effect). Hetzelfde geldt voor bvb. de sociale koopsector die lagere inkomensgroepen sterk ondersteunt (bescheiden woningen, sociale leningen tegen een lage rentes) en doorsnee ook zonder return. En daar knijpt het schoentje: Wil een overheid spaarzaam omspringen met haar beschikbare middelen (en des te maar in tijden van budgettaire schaarste) dan mag een omslag gebeuren naar meer langdurige investering in hetzij de uitbreiding van het sociaal patrimonium, hetzij het werken met een rollend fonds. Overheidssubsidies en publieke / (semi)publieke kredietverleningen kunnen immers een belangrijke rol spelen in het faciliteren van een rollend fonds ten behoeve van woonprojecten met een maatschappelijke missie en meerwaarde. Maar graag zien we ook een bereidheid en openheid naar het partnership in particuliere wooninitiatieven die vanuit het coöperatief gedachtengoed innovatie op de woonmarkt op gang trekken. Een investering die ook een vorm van return biedt bij sterke engagementen is bvb. het verlenen van een bankgarantie op de leningen die ten goede komen van het inclusief GW. Veel meer doorgedreven is een financiering in natura door gemeenschapsgrond ter beschikking te stellen van gronden of panden die tegen een lage canon (of een canon berekend op 99 jaar) bvb in erfpacht wordt gegeven aan de CVBA onder een voorwaarde dat bvb ook de community in een buurt of wijk wordt werkt en een return komt voor de omwonenden. Gronden gaan op die manier niet verloren en ze zijn uiteraard een balangrijke besparing op het budget voor betaalbaar Gemeenschappelijk Wonen. Een andere vorm van directe besparing voor een collectief wooninitiatief betreft de gezamenlijke uitrusting van de nutsvoorzieningen voor electriciteit, gas, water, riolering, warmtenet. De overheid zou de rol kunnen opnemen van pleitbezorger bij de nutsmaatschappijen en -leveranciers om bvb de voorwaarden voor aansluiting op de nutsvoorzieningen te beperken tot aan de rand van een site, dan wel elke woonst afzonderlijk en rechtstreeks te laten aansluiten op het net. [IV.BESLUIT/2.Aanbevelingen] 2.4. Aanbevelingen voor huisvestingsactoren 2.4.a. Samenwerkingen De huisvestingsactoren dienen gesensibiliseerd te worden, niet enkel voor participatie, maar - een stap verder - voor samenwerking met (toekomstige) bewoners.

5 Met het oog op projecten met een mix van bewoners, dienen werkvormen te worden opgezet voor overleg en samenwerking met niet enkel de doelgroep sociale huisvesting, maar ook andere bewoners en betrokkenen. Dit alles heeft gevolgen voor besluivormingsmechanismen, communicatiestijl, enz Dit moet dus goed afgestemd worden Naar Nederlands model zouden convenanten kunnen gesloten worden met een bewonersgroep waarin verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken worden afgebakend. 3.4.b. Toewijzingsbeleid Het toewijzingsbeleid binnen sociale huisvesting staat haaks op het concept van GW, waar de bewonersgroep zich opbouwt rond basisbeginselen, doelstellingen en een uitgeblanceerde groepsdynamiek. (zie hierover : III.-A.3.5.b.) Enkele sporen om hieraan tegemoet te komen zijn : * Binnen het huidige kader : Het opzetten van proefprojecten met afwijking op de reglementering zijn mogelijk, mits overleg met en toestemming van de toezichthoudende overheden. Binnen dit kader kunnen pilootprojetcen worden opgezet waarin gemeenschappelijk wonen wordt ingebouwd in sociale huurprojecten. Dergelijke projecten zouden de weg kunnen openen naar nieuwe manieren van samenwerking en ontwikkelingsmodellen voor GW. Als een een studie over de huisvestingsbehoeften op niveau van een gemeente of intergemeentelijke samenwerking de noodzaak er van aantoont, kunnen bepaalde doelgroepen voorrang krijgen bij toewijzing sociale woningen, echter nog steeds binnen het bestek van de toewijzingsreglementering. * Mits aanpassing van het huidige kader : Men zou een selectie bij instroom in een project GW kunnen laten uitvoeren door de bewonersgroep t.a.v. kandidaten die in aanmerking komen voor een sociale woonst. De instroom kan gebeuren vanuit de wachtlijst en/of bij aanvraagen voor mutaties. Er zou actief gerecruteerd kunnen worden met aandacht voor de reële interesse en inzet t.a.v. GW, en aandacht voor de compatibiliteit met specifiek concept en eigenheid van het betreffende project, en met de samenselling van de zich vormende groep. Dergelijk project kan in een nieuw te bouwen collectieve woonvoorziening komen. Zij kan ook geleidelijk, woonst per woonst, een bestaande collectieve woonvorm koloniseren, mits het bestaan van een (mee groeiende) gemeenschappelijke ruimtes voor de participanten. Dit kan even goed worden toegepast bij appartementen in een woonblok als bij huisjes in een verkavelingsmodel. Voorbeelden van geleidelijke vorming van GW zijn gestippeld wonen, harmonicawonen in Nederland [van Tricht Anneke - SEV, 2008] en retrofit cohousing in de Verenigde Staten [Jonckheere e.a., 2010]. Er kan aan gedacht worden om groepen op de wachtlijst te laten registreren als afzonderlijke entiteiten (net zoals alleenstaanden, echtparen of gezinnen). Een bewonersgroep heeft per slot van rekening andere ruimtebehoeften dan de bestaande categorieën. In deze gevallen moet een duidelijke organisatievorm worden geëist van de bewonersgroepen. Hiervoor kan inspiratie worden gevonden in het buitenland maar even goed in Brussel waar solidair wonen en intergenerationeel wonen als vormen van groepswonen in de wooncode zijn opgenomen.

6 2.4.c. Oppervlakte normen Gemeenschappelijke ruimtes zoals gebruikelijk bij een woongemeenschap zijn niet voorzien in programmatie en subsidiering. Mits aanpassing van het huidige kader zijn er volgende sporen : De oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten (gedeeld door aantal woonstenmedegebruikers) zou - mits een coëfficient - mee betrokken kunnen worden in de berekening van de oppervlakte voor een woonst, en dus voor een correcte subsidiering van de gemeenschappelijke ruimte. Normen voor gemeenschappelijke ruimtes (%) en hun functionele bestemming kunnen worden vastgesteld voor verschillende types van GW, met elk hun mate van betrokkenheid.