Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2014

Transcriptie

1 Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2014 Gemeente Lansingerland Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Vastgesteld T Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

2 Inhoudsopgave Pagina Samenvatting 4 1. Inleiding Aanleiding voor het beleid Actualisatie Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland Hoogwaardige en duurzame glastuinbouwgebieden in Lansingerland Vraagstelling Doel van deze beleidsnota 8 2 Situatiebeschrijving Beschrijving van het gebied Ruimtelijke beleidsontwikkelingen Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Provinciaal beleid Zuid Holland Provinciale Structuurvisie en Provinciale verordening ruimte Gemeentelijk beleid Structuurvisie Lansingerland 2025 en Toekomstvisie Lansingerland Op weg naar Wet Plattelandswoningen Algemeen De (reikwijdte van de) Wet Bescherming milieueffecten Aspecten van de problematiek Toename aantal bedrijfswoningen De afgesplitste woningen Economische aspecten Planschade Acceptatie Zonering Milieuwetgeving Ruimtelijke ordening Beoordeling omzetting woningen Actualisatie van de beleidsnota uit Plattelandswoning of burgerwoning Wel/niet meewerken aan omzetting Voorwaarden omzetting plattelandswoning (of burgerwoning) Toelichting/niet voldoen aan voorwaarden Planologisch instrument voor omzetting Hardheidsclausule Beperkt zakelijke rechten 19 Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

3 6. Handhaving Bewoning van een agrarische bedrijfswoning Volwaardige agrarische bedrijvigheid Binding bewoning en bedrijf Verhuur bedrijf Bedrijfsleider Doelmatige bewoning Handhavingsbeleid 21 Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

4 Samenvatting Aanleiding voor het beleid Het glastuinbouwgebied binnen Lansingerland maakt ondanks de economische crisis een wezenlijk deel uit van het glastuinbouwbedrijvengebied uit het provinciale beleid. Concentratie van het glastuinbouwprogramma voor de regio in één zone schept een belangrijke voorwaarde voor duurzame en hoogwaardige glastuinbouwgebieden. Dit brengt met zich mee dat in het glastuinbouwconcentratiegebied in Lansingerland schaalvergroting en herstructurering plaats vindt/zal gaan vinden. Schaalvergroting door samenvoeging en automatisering brengt met zich mee dat bedrijfswoningen hun agrarische bedrijfsfunctie kunnen verliezen. De vraag doet zich dan voor, hoe Lansingerland om wil gaan met deze voormalige bedrijfswoningen. In 2009 is voor bovenomschreven vraagstuk de Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland vastgesteld. Het beleid is op onderdelen echter achterhaald. Na 2009 hebben zich de nodige wetswijzigingen voorgedaan. Zo is per 1 januari 2013 het Besluit glastuinbouw vervallen en vallen glastuinbouwbedrijven voor de milieutoetsing nu onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden in het kader van de milieuregelgeving vervallen. Daarnaast is per 1 januari 2013 de zogenaamde plattelandswoning een wettelijke mogelijkheid. Deze nieuwe woonvorm is specifiek bedoeld om voormalige agrarische bedrijfswoningen regulier te mogen bewonen. Doel van deze beleidsnota Het doel van deze beleidsnota is om te komen tot een maatschappelijk gedragen beleid, waarin een goed functionerende glastuinbouwsector gecombineerd wordt met een goed woon- en leefklimaat in het buitengebied. Geen toename aantal bedrijfswoningen In het verleden is meegewerkt aan het oprichten van (eerste en zelfs tweede) agrarische bedrijfswoningen in het buitengebied van Lansingerland. Door voortdurende schaalvergroting is het aantal glastuinbouw bedrijven in 25 jaar gehalveerd en zijn de oppervlaktes per bedrijf meer dan verdubbeld. Gelijktijdig is door de voortdurende automatisering de behoefte om personeel (zoals een bedrijfsleider) bij het bedrijf te laten wonen afgenomen. Deze trend van schaalvergroting en verdere automatisering is nog niet ten einde. Door deze ontwikkelingen zijn er veel woningen in het glastuinbouwgebied, die geen verbondenheid meer hebben met het agrarisch bedrijf. Gezien bovenstaande ontwikkelingen in de glastuinbouw is een restrictief beleid voor nieuwe bedrijfswoningen dan ook op zijn plaats. In (nieuwe) bestemmingsplannen worden de bedrijfswoningen met een aanduiding opgenomen en zijn nieuwe bedrijfswoningen in principe niet zijn toegestaan (en slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf). Het omzetten naar een plattelandswoning of burgerwoning levert voor het betrokken bedrijf dus geen mogelijkheid op voor het realiseren van een andere (tweede) bedrijfswoning. Met deze regeling wordt beoogd de toename van extra woningen in dit gebied te beperken. Uitgangspunt beleidsnota Uitgangspunt voor deze beleidsnota is dat in de glastuinbouwgebieden van de gemeente Lansingerland het belang van de glastuinbouwsector bovenaan staat. In een aantal van deze gebieden ligt een forse herstructureringsopgave. Om deze herstructureringsopgave te laten slagen, moet voorkomen worden dat niet glastuinbouwgerelateerde functies in dit gebied toenemen. Het belangrijkste uitgangspunt in de beoordeling of een agrarische woning omgezet kan worden, is dat een omzetting alleen plaats kan vinden wanneer dit geen nadere beperkingen oplevert voor de glastuinbouwsector en in het bijzonder voor het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Dit uitgangspunt wordt ook de LTO Noord Glaskracht nadrukkelijk onderschreven. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

5 Plattelandswoning of burgerwoning Bovengenoemd uitgangspunt betekent dat wanneer medewerking aan omzetting van een woning in de glastuinbouwgebieden mogelijk is, alleen aan omzetting naar een plattelandswoning medewerking zal worden verleend. Deze woonvariant zorgt ervoor dat enerzijds de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van elk huishouden (dus burgerbewoning) mogelijk is en anderzijds dat de omzetting geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn. Daarnaast betekent de omstandigheid dat een woning wordt bewoond/gekocht welke is gelegen in een agrarische omgeving, eventuele hinder van die bedrijven zal moeten accepteren/voor lief moet nemen. Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning. Slechts wanneer het een bedrijfswoning betreft van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf of reguliere bedrijvigheid, kan omzetting in een burgerwoning aan de orde zijn, omdat deze situaties op grond van de Wet plattelandswoningen niet in aanmerking komen voor een plattelandswoning (de wet geldt alleen voor voormalige bedrijfswoningen bij een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving). Wel/niet meewerken aan omzetting Meewerken aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning) is alleen mogelijk indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn: 1. Er vindt schaalvergroting, reconstructie of een andere ontwikkeling plaats met een, in enigerlei vorm, positieve uitwerking op de glastuinbouw plaats, die mede door de wijziging mogelijk wordt gemaakt. Aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als in het verleden schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden. 2. De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning is niet meer verbonden met een agrarisch bedrijf. Hierbij moet per (te reconstrueren) bedrijf één agrarische bedrijfswoning blijven bestaan. 3. De ligging van de af te splitsen bedrijfswoning staat toekomstige reconstructie, bestaande bedrijvigheid (geen extra beperkingen voor de glastuinbouwbedrijven) of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg. 4. Er is sprake van Saldo minder of nul. Dit betekent dat er niet meer woningen in het buitengebied mogen worden gebouwd dan er worden gesloopt. Bij voorkeur worden er minder woningen herbouwd dan er worden gesloopt aangezien iedere woning een belemmering kan vormen voor de glastuinbouwsector. Voorwaarden omzetting Wanneer medewerking aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning, zie 5.3) mogelijk is, dient daarnaast aan de volgende de voorwaarden te worden voldaan. Deze maatvoering is: 5. De maximale oppervlakte van de bij de woning behorende gronden is zo beperkt mogelijk, met een maximum van 1000 m². Deze 1000 m² geldt ook als maximale oppervlakte bij omzetting naar burgerwoning, waarbij geldt dat wanneer sprake is van een groter oppervlak de agrarische bestemming voor het overige deel gehandhaafd blijft. 6. Er wordt in de regel aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan waarin het perceel is gelegen voor wat betreft de regels voor de bedrijfswoning (of burgerwoning). Indien er nog voormalige bijgebouwen bij de woning staan (zoals de voormalige bedrijfsloodsen, sorteerloodsen en kassen) hebben deze gebouwen na omzetting geen groter vloeroppervlak dan: Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

6 - 75 m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden 300 m² of minder bedraagt, m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden tussen de 300m² en 500 m² bedraagt, en m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden meer dan 500 m² bedraagt. De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit. Deze bepalingen qua maximale oppervlakte zijn van toepassing voor zover wijzigingen in de (nationale)regelgeving (met name het Besluit omgevingsrecht inzake omgevingsvergunningsvrij bouwen), geen strijdigheid zal opleveren. Planologisch instrument voor omzetting Omzetting naar een plattelandswoning (of in een enkel geval een burgwoning) dient planologisch te worden vastgelegd. Dit betekent dat voor de wijziging een planologische procedure gevolgd moet worden. Dit kan middels het meenemen van omzettingen bij herzieningen van bestemmingsplannen (één maal in de tien jaar). Het is ook mogelijk per situatie een aparte procedure te volgen. Dit zal in overleg met de indiener van het verzoek plaats vinden. Planschade Wanneer omzetting in een plattelandswoning plaats zal vinden, zullen de agrarische ondernemers van de (met name) voorheen bij de woning behorende bedrijven in de omgeving van deze woning geen beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast (kunnen) krijgen. Dit in tegenstelling tot omzetting in een burgerwoning. Dit betekent dat bij plattelandswoningen de kans op planschadeclaims aanzienlijk kleiner is dan bij omzetting naar burgerwoningen. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient een planschadebeoordeling een belangrijk onderdeel uit te maken van de beoordelingscriteria, aangezien de gevolgen verstrekkend kunnen zijn. Eventuele planschadeclaims dienen hierbij middels het aangaan van een overeenkomst voor rekening en risico te komen van de indiener van een verzoek om wijziging (geldt voor alle te volgen planologische procedures). Handhaving van het bestemmingsplan Agrarische bedrijfswoningen moeten worden gebruikt in overeenstemming met de agrarische bestemming. Bij overtredingen van het bestemmingsplan en strijdige gebruik van een agrarische woning treedt het College van Burgemeester en Wethouders handhavend op. Er is voor de gemeente Lansingerland een gemeentelijke integraal handhavingsbeleid opgesteld. Voor het handhavingsbeleid ten aanzien van strijdig gebruik van de agrarische bedrijfswoningen wordt verwezen naar dit Handhavingsbeleid. Bij een handhavingprocedure zal iedere situatie op zijn eigen merites beoordeeld moeten worden. Een algemene regel ten aanzien van hoe met de illegale situatie (waaronder beoordeling legalisatiemogelijkheden) zal worden omgegaan is in onderhavige beleidsnota dan ook niet te geven. Wel blijft een belangrijke factor in de beoordeling dat handhaving op grond van jurisprudentie ook bij langdurige bewoning tot de mogelijkheden behoort. Website De integrale versie van deze beleidsnota is te raadplegen op de website van de gemeente Lansingerland: Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

7 1. Inleiding 1.1 Aanleiding voor het beleid Actualisatie bestaande Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2009 De Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland is op 29 januari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Het beleid is op onderdelen echter achterhaald. Na 2009 hebben zich de nodige wetswijzigingen voorgedaan. Zo is per 1 januari 2013 het Besluit glastuinbouw vervallen en vallen glastuinbouwbedrijven voor de milieutoetsing nu onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden in het kader van de milieuregelgeving vervallen. Daarnaast is per 1 januari 2013 de zogenaamde plattelandswoning een wettelijke mogelijkheid. Deze nieuwe woonvorm is specifiek bedoeld om voormalige agrarische bedrijfswoningen regulier te bewonen. Het toekennen van deze specifieke planologische titel maakt het mogelijk dat een (voormalige) bedrijfswoning gebruikt (bewoond) kan worden door een huishouden. De gebruiksmogelijkheden zijn daarbij dus identiek aan een burgerwoning. Anderzijds levert de aanduiding plattelandswoning geen nadere beperkingen op aan het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Concreet komt het er op neer dat deze woonvariant enerzijds bijdraagt aan de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van een huishouden en anderzijds geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn. Onderhavige nota is een actualisatie van de bovengenoemde beleidsnota welke in 2009 is vastgesteld. Met de inwerkingtreding van onderhavige nota zal de in 2009 vastgestelde nota worden ingetrokken Hoogwaardige en duurzame glastuinbouwgebieden in Lansingerland De glastuinbouw is ondanks de economische crisis nog steeds één van de grotere economische complexen in de regio Rotterdam. Naast het Westland, Pijnacker-Nootsorp en de Zuidplas behoren de glastuinbouwgebieden van Lansingerland tot de door de Provincie aangewezen glastuinbouwbedrijvengebieden (zie Provinciale structuurvisie). Het glastuinbouwgebied binnen Lansingerland maakt een wezenlijk deel uit van dit glastuinbouwbedrijvengebied uit het provinciale beleid. Concentratie van het glastuinbouwprogramma voor de regio in één zone schept een belangrijke voorwaarde voor de beoogde hoogwaardigheid en duurzaamheid. Hoogwaardig betekent in deze context een gebied met sterke bedrijven die vijfentwintig tot veertig jaar vooruit investeren, ingebed in een omgeving met een efficiënt grondgebruik, dat goed bereikbaar is en waar ook andere kwaliteiten tot hun recht komen (bijvoorbeeld door de wijze waarop waterhuishoudkundige of landschappelijke maatregelen zijn geïntegreerd). Om de bovenomschreven hoogwaardigheid en duurzaamheid te kunnen bereiken, is herstructurering binnen het glastuinbouwconcentratiegebied van groot belang. Deze herstructurering heeft tot doel schaalvergroting mogelijk te maken, evenals een goede lengte-breedteverhouding (zo vierkant mogelijke kavels). De verkaveling maakt het voor bedrijven mogelijk te automatiseren en de loopafstanden binnen bedrijven te verkleinen. Daarnaast leidt herverkaveling in combinatie met nieuwbouw tot een forse energiebesparing en wordt beperking van lichtemissie en emissie van gewasbeschermingsmiddelen mogelijk gemaakt. Ook kan door het rendabel worden van bepaalde investeringen (bijvoorbeeld insectengaas) een verdergaande reductie van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen worden gerealiseerd. Ten slotte leidt herstructurering tot betere werkomstandigheden op de bedrijven. De bedrijven herstructureren naar een gemiddelde grootte van ca 5 tot 6 hectare, al zijn er nieuwe bedrijven die al weer groter zijn. Voor sommige bedrijven (bijvoorbeeld tomaten) zal dit zelfs naar 20 tot 50 hectare kunnen gaan. Daarnaast zullen er ook (hyper)gespecialiseerde bedrijven van ongeveer één hectare blijven bestaan. De verwachting is dat de ontwikkelingen niet stil zullen staan en dat de glastuinbouwbedrijven zullen blijven groeien naar een gemiddelde grootte van circa 8 hectare. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

8 De schaalvergroting vindt plaats op initiatief van de glastuinbouwsector zelf. De (provinciale en gemeentelijke) overheid heeft een sturende en faciliterende rol. Tot deze sturende en faciliterende rol behoort ook een visie over hoe om te gaan met de voormalige agrarische bedrijfswoningen in deze glastuinbouwgebieden in de vorm van deze beleidsnota Vraagstelling Schaalvergroting door samenvoeging van glastuinbouwgebieden en automatisering brengt met zich mee dat bedrijfswoningen hun agrarische bedrijfsfunctie kunnen verliezen. De vraag doet zich dan voor hoe Lansingerland om wil gaan met deze woningen, die geen deel meer uitmaken van een agrarisch bedrijf. Is medewerking aan een omzetting van het gebruik van deze woningen gewenst en zo ja, dient dit dan in de vorm van een plattelandswoning of een burgerwoning plaats te vinden? 1.2 Doel van deze beleidsnota Het doel van deze beleidsnota is om te komen tot een maatschappelijk gedragen beleid, waarin een goed woon- en leefklimaat in het buitengebied gecombineerd wordt met een optimaal functionerende glastuinbouw. In deze beleidsnota staat aangegeven op welke wijze met de woningen in het buitengebied concreet zal worden omgegaan. Zo wordt gerealiseerd dat er voor een ieder duidelijkheid wordt verkregen over de mogelijkheden en voorwaarden voor omzetting van agrarische woningen in plattelandswoningen of burgerwoningen, waarbij de bestaande en actieve glastuinbouwbedrijven direct naast de woningen niet worden belemmerd. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

9 Situatiebeschrijving 2.1 Beschrijving van het gebied De gebieden in Lansingerland waar de betreffende problematiek kan spelen, vallen onder acht vigerende bestemmingsplannen: Overbuurtsche Polder, Wilgenlei, Rottezoom en Schil om Bleiswijk te Bleiswijk, Oostland-Berkel en Noordpolder 2013 te Berkel en Rodenrijs en Oosteindse polder Warmoeziersweg, Hoeksepark en Het Lage en Hoge Bergse Bos te Bergschenhoek. De kassengebieden zijn niet aaneengesloten, maar liggen verspreid over de gemeente Lansingerland. In de gebieden is een groot aantal glastuinbouwbedrijven gelegen met een omvang variërend van gemiddeld ca 1,9 ha (in de Voorafsche polder) tot circa 6,7 ha (nieuwe bedrijven in de Noordpolder). De bedrijven houden zich bezig met intensieve glas/groenteteelt. Daarnaast worden snijbloemen en potplanten geteeld. Bij (eerdere) actualisaties van bestemmingsplannen ( zoals Wilgenlei, 2008) heeft in sommige gevallen omzetting van voormalige bedrijfswoningen naar burgerwoningen plaatsgevonden. Daarnaast is in een aantal bestemmingsplannen een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van het omzetten in een burgerwoning. Onderhavige beleidsnota zal als onderbouwing gebruikt worden ten aanzien van deze bevoegdheid tot omzetting, nu geen medewerking aan omzetting in burgerwoning maar alleen omzetting in plattelandswoningen aan de orde zal zijn. In het bestemmingsplan Overbuurtsche Polder (2006) zijn er locaties te vinden waar nieuwe bedrijfswoningen van de verschillende bedrijven geclusterd kunnen worden. Uitgangspunt is wel dat er slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf mogelijk is. In 2013 dienden de actuele actualisaties van de bestemmingsplannen afgerond te zijn. Bij deze actualisatie van de bestemmingsplannen met betrekking tot glastuinbouwgebieden ( Oostland - Berkel, Noordpolder 2013, Schil om Bleiswijk en Oosteindsepolder Warmoeziersweg ) diende zich opnieuw de vraag aan op welke wijze met voormalige bedrijfswoningen moest worden omgegaan. In deze actualisaties zijn woningen, die geen deel meer uit maken van een agrarisch bedrijf, omgezet naar een burgerwoning of een plattelandswoning. Met name het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen (per 1 januari 2013) respectievelijk de in het verleden gevolgde ruimtelijke procedures hebben in de keuze hierbij een rol gespeeld. Was in het verleden medewerking verleend aan ruimtelijke procedures (artikel 19 WRO of de zgn. toverformule 1 ) dan heeft op grond van vaste jurisprudentie omzetting plaatsgevonden naar een burgerwoning. Voor de overige situaties is na de inwerkingtreding van de wet plattelandswoningen gekozen voor omzetting in een plattelandswoning, waarbij het burgergebruik van de woningen planologisch is toegestaan, maar ook het bedrijfsbelang van ongehinderde voortzetting van nabijgelegen glastuinbouwbedrijven is gewaarborgd. Tevens zijn in deze bestemmingsplannen de bedrijfswoningen als zodanig middels een aanduiding opgenomen en zijn nieuwe bedrijfswoningen niet toegestaan. Hiermee wordt gestimuleerd dat de bedrijfswoningen bij toekomstige herstructurering worden meegekocht. Daarnaast kan het interessant zijn om plattelandswoningen weer actief te gaan gebruiken als bedrijfswoning als gevolg van de ligging of herstructurering van de glastuinbouwbedrijven. Met deze regeling wordt beoogd de toename van woningen in dit gebied te beperken. Tot slot is voor met name de nog niet recentelijke geactualiseerde bestemmingsplannen van belang dat als gevolg van de zogenaamde hierin opgenomen dubbeltelbepaling, gronden welke al een keer in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van een bouwvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere bouwaanvraag niet 1 22 juli 2012, De omgevingsjurist: de toverformule berustte op artikel 15 van de WRO (oud). Het ging bij de toverformule om een afwijkingsbevoegdheid (of vrijstelling), waarmee het algemene gebruiksverbod om gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met de in het plan gegeven bestemming voor een concreet geval terzijde kon worden gesteld. Vrijstelling voor een ander gebruik (niet voor bouwwerken) was volgens de jurisprudentie van de Afdeling alleen mogelijk, als een zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming niet meer mogelijk was en tegen de beoogde nieuwe gebruiksvorm geen dringende bezwaren bestonden. De toverformule komt in nieuwe bestemmingsplannen niet meer voor. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

10 opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Bedrijven of bedrijfscomplexen waarvan voorheen één of meer bedrijfswoningen deel uit maakten, komen niet opnieuw in aanmerking voor een bedrijfswoning. 2.2 Ruimtelijke beleidsontwikkelingen Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 inwerking getreden. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte uit De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de kapstok voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau Provinciaal beleid Zuid Holland Provinciale Structuurvisie en Provinciale verordening ruimte Op basis van de Wro moeten gemeenten, provincies en Rijk hun beleid neerleggen in één of meer structuurvisies. Het provinciebestuur van Zuid-Holland heeft ervoor gekozen één integrale ruimtelijke structuurvisie voor Zuid-Holland te ontwikkelen. Het uitgangspunt is lokaal wat kan, provinciaal wat moet. In de Provinciale Structuurvisie geeft de provincie aan wat zij als provinciaal belang beschouwt en hoe zij daarop wil gaan sturen. Provinciale Staten stelden op 2 juli 2010 de Provinciale Structuurvisie, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda definitief vast. Er worden jaarlijks actualiseringen vastgesteld. In dit provinciale beleid zijn de glastuinbouwgebieden in Lansingerland primair aangewezen als glastuinbouwbedrijvengebied. Een en ander is gericht op de instandhouding en ontwikkeling van de glastuinbouwsector. Nieuwvestiging van andere bedrijfstypen en/of functies die deze ontwikkelingen (mogelijk) kunnen belemmeren zijn in glastuinbouwbedrijvengebieden niet toegestaan (uitgezonderd de in de actualisatie van de PSV (2014) mogelijke glastuinbouw-gerelateerde functies). Een functiewijziging van dergelijke gebieden naar bijvoorbeeld woningbouw, bedrijventerrein en groen is niet mogelijk. Het beleid is erop gericht het glas in dit gebied te handhaven, te ontwikkelen en waar nodig te herstructureren Gemeentelijk beleid Structuurvisie Lansingerland 2025 en Toekomstvisie Lansingerland Op weg naar 2040 Op 18 februari 2010 is de Structuurvisie Lansingerland vastgesteld door de gemeenteraad van Lansingerland. Lansingerland wil 'aantrekkelijk wonen, werken, recreëren en leven' sturen met een eigen visie. Binnen de gemeente staat een groot aantal ontwikkelingen op stapel wat betreft woningbouw, bedrijventerreinen, maatschappelijke voorzieningen én ook de glastuinbouw. Uitgangspunt is hierbij het behoud en de ontwikkeling van een modern areaal glastuinbouwgebied door nieuwvestiging, schaalvergroting, intensivering en meervoudig grondgebruik. Naast een gemeentelijke structuurvisie, beschikt de gemeente Lansingerland ook over een toekomstvisie. Deze toekomstvisie met een doorkijk naar 2040 is in februari 2009 vastgesteld door de raad van Lansingerland. De toekomstvisie bespreekt naast thema s als, zorg, sport, dienstverlening, groen, leefbaarheid, en het woningbouwprogramma tevens het thema glastuinbouw. Hierin wordt de faciliterende rol van de gemeente in de ontwikkeling van de glastuinbouwgebieden tot duurzame en hoogwaardige glastuinbouwbedrijvengebieden benadrukt. 2.3 Wet Plattelandswoningen Algemeen Op 1 januari 2013 is de zogenaamde Wet plattelandswoningen in werking getreden. De wet maakt het mogelijk een woning, die geen deel meer uitmaakt van een agrarisch bedrijf, te bewonen zonder dat er Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

11 conflicterende belangen ontstaan met agrariërs in de omgeving over beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast De (reikwijdte van de) Wet De wet betreft de wijziging van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en enkele andere wetten om de planologische status van gronden en opstallen bepalend te laten zijn voor de mate van milieubescherming alsmede om de positie van agrarische bedrijfswoningen aan te passen (plattelandswoningen). De wet regelt dat: Het planologische regime (en niet langer het feitelijke gebruik) bepalend is voor de bescherming die een gebouw of terrein geniet tegen milieueffecten; Een voormalige agrarische bedrijfswoning die wordt bestemd of aangeduid als plattelandswoning bewoond mag worden door personen/huishoudens die geen binding hebben met de (voorheen bijbehorende) agrarische bedrijven, maar wordt niet langer beschermd tegen de milieueffecten van het (voorheen) bijbehorende bedrijf. De wet beperkt zich tot omzetting van bestaande agrarische bedrijfswoningen, dus woningen die behoren of behoorden bij een agrarisch bedrijf (een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving). Hieronder vallen bedrijven waar uitsluitend of in hoofdzaak agrarische activiteiten, zijnde het telen of kweken van landbouwgewassen of het fokken, mesten, houden of verhandelen van landbouwhuisdieren, dan wel activiteiten die daarmee verband houden worden verricht. Een bedrijfswoning van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf (een bedrijf dat is gericht op het leveren van goederen en/of diensten aan agrarische bedrijven, of het bewerken, vervoeren of verhandelen van agrarische producten) of reguliere bedrijvigheid komt dus niet in aanmerking om omgezet te worden naar een plattelandswoning, omdat hier geen sprake is van een voormalige (agrarische) bedrijfswoning behorende bij een agrarisch bedrijf. Bij deze woningen is alleen omzetting in een burgerwoning mogelijk. Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Immers een bedrijfswoning van agrarisch bedrijf A is ook nu al een gevoelig object voor agrarisch bedrijf B. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels (bijv. bedrijf aan huis) die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning Bescherming milieueffecten Met de plattelandswoning is beoogd een verruiming van de bewoningsmogelijkheden te realiseren zonder dat dit leidt tot beperkingen voor de bedrijfsvoering van het (voorheen) bijbehorende agrarische bedrijf, derhalve zonder een wijziging van het milieubeschermingregime van de woning. Aan deze woning komt dus niet het (hogere) beschermingsniveau van een normale burgerwoning toe, omdat een plattelandswoning bij milieutoetsing (vergunningverlening / meldingstoets) wordt beschouwd als onderdeel van de agrarische inrichting. De plattelandswoning wordt op een zelfde manier beschermd tegen (agrarische) bedrijven in de omgeving als zijnde een bedrijfswoning. Omdat deze plattelandswoning niet beschermd wordt tegen de milieugevolgen van het (voorheen ) bijbehorende bedrijf en de bescherming van een plattelandswoning gelijk gesteld wordt aan de bescherming van een reguliere agrarische bedrijfswoning bestaat de kans dat bewoners hinder ervaren op gebied van geur, geluid, e.d. die groter zijn dan bij een reguliere woonbestemming 2. Dit gegeven is echter al de huidige realiteit. Een bestemming/aanduiding plattelandswoning kan er wel aan bijdragen dat een koper van een dergelijk object zich bewust is van de omstandigheid dat een woning wordt gekocht die is gelegen in een agrarische omgeving met dito hinder. 2 Plattelandswoning is geen burgerwoning, ABRS 24 juli 2013, no /1/R3 Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

12 3. Aspecten van de problematiek 3.1 Toename aantal bedrijfswoningen In het verleden is meegewerkt aan het oprichten van (eerste en zelfs tweede) agrarische bedrijfswoningen in het buitengebied van Lansingerland. Als gevolg van bedrijfsbeëindiging, schaalvergroting en automatisering hebben veel van deze bedrijfswoningen de verbondenheid met het agrarisch bedrijf inmiddels verloren. Deze ontwikkeling komt de (in stand houding en ontwikkeling) van de agrarische functie in de gebieden uiteindelijk niet ten goede. Een restrictief beleid voor nieuwe bedrijfswoningen is dan ook op zijn plaats. Dit is de reden waarom in (nieuwe) bestemmingsplannen de bedrijfswoningen als zodanig middels een aanduiding zijn opgenomen en nieuwe bedrijfswoningen in principe niet zijn toegestaan (en slechts één bedrijfswoning per glastuinbouwbedrijf). Alleen daar waar een wijziging naar glastuinbouw kan plaatsvinden, is nieuwvestiging van een bedrijfswoning eventueel mogelijk. De noodzaak van deze woning dient dan wel te worden aangetoond. Met deze regeling wordt gestimuleerd dat de bedrijfswoningen bij toekomstige herstructurering worden meegekocht. Daarnaast kan het interessant zijn om plattelandswoningen weer actief te gaan gebruiken als bedrijfswoning als gevolg van de ligging of herstructurering van de glastuinbouwbedrijven. Het omzetten naar een plattelandswoning of burgerwoning levert voor het betrokken bedrijf dus geen mogelijkheid op voor het realiseren van een andere (tweede) bedrijfswoning. Met deze regeling wordt beoogd de toename van extra woningen in dit gebied te beperken. 3.2 De afgesplitste woningen In het verleden is in een aantal gevallen de bestemming van de woning gewijzigd van agrarische woning naar burgerwoning (bestemming woondoeleinden ). In een aantal andere gevallen is met toepassing van de zogenaamde toverformule 3 of artikel 19 WRO vrijstellingen toegestaan dat een agrarische woning door burgers werd bewoond. In de meeste gevallen is er geen toestemming door de gemeente verleend. De woningen zijn gewoon als burgerwoning in gebruik genomen, hetzij door de voormalige tuinders, hetzij door burgers die de voormalige bedrijfswoningen opkochten. In ieder geval heeft tot op heden nauwelijks handhaving van dit strijdige gebruik plaatsgevonden. Door deze praktijk is bij de tuinders en burgers een verwachtingspatroon ontstaan. Om ad hoc optreden in verschillende situaties te stroomlijnen, is in 2009 de Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland vastgesteld (op 29 januari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad). Met het toen beschikbare wettelijke instrumentarium is met het beleid beoogd een oplossing te vinden voor de vele bestaande (en nieuwe) situaties waarin bedrijfswoningen al bewoond werden door derden. De legalisatiemogelijkheden beperkten zich echter vanwege de toenmalige wet- en regelgeving (dus zonder de Wet plattelandswoningen). Bij de actualisatie van de bestemmingsplannen medio 2012 en 2013 is als volgt met de woningen omgegaan: a. Woningen die al zijn afgesplitst en gelegaliseerd zijn met óf de toverformule óf een artikel 19 WRO vrijstelling; b. Woningen die al zijn afgesplitst en die te legaliseren zijn; c. Woningen die al zijn afgesplitst en die niet te legaliseren zijn. Bij de situaties genoemd onder a. zijn de bestemmingen (uit hoofde van jurisprudentie) bij de herziening van het bestemmingsplan omgezet naar een woonbestemming. Bij de situaties genoemd onder b. zijn de 3 22 juli 2012, De omgevingsjurist: de toverformule berustte op artikel 15 van de WRO (oud). Het ging bij de toverformule om een afwijkingsbevoegdheid (of vrijstelling), waarmee het algemene gebruiksverbod om gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met de in het plan gegeven bestemming voor een concreet geval terzijde kon worden gesteld. Vrijstelling voor een ander gebruik (niet voor bouwwerken) was volgens de jurisprudentie van de Afdeling alleen mogelijk, als een zinvol gebruik overeenkomstig de bestemming niet meer mogelijk was en tegen de beoogde nieuwe gebruiksvorm geen dringende bezwaren bestonden. De toverformule komt in nieuwe bestemmingsplannen niet meer voor. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

13 bestemmingen bij de herziening van het bestemmingsplan omgezet van agrarisch naar woonbestemming respectievelijk plattelandswoning (afhankelijk van tijdstip procedure bestemmingsplan en inwerkingtreding van deze wetgeving). Aan de situaties genoemd in categorie c. is geen medewerking verleend (in Hoofdstuk 6 Handhaving wordt ingegaan op het handhavingsaspect). Voor de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen kwamen veel bestaande situaties niet in aanmerking voor legalisatie, met name omdat de omzetting naar een woonbestemming de agrarische activiteiten van omliggende bedrijvigheid zou kunnen beperken 4. De Wet plattelandswoningen biedt nu alsnog mogelijkheden om voor de voorkomende situaties op een aanvaardbare wijze een planologische inpassing te reguleren, waarbij het burgergebruik van de woningen planologisch is toegestaan, maar ook het bedrijfsbelang van ongehinderde voortzetting van nabijgelegen glastuinbouwbedrijven is gewaarborgd. Dit laatste is gewenst omdat het gebied als glastuinbouwbedrijven gebied primair is bedoeld voor de instandhouding (en ontwikkeling) van de glastuinbouwsector. 3.3 Economische effecten Veel voormalige bedrijfswoningen worden reeds jaren illegaal gebruikt als burgerwoning. De verkoop van deze woningen is doorgaans lastig vanwege de formele gebruiksbeperkingen van een bedrijfswoning. De feitelijk marktwaarde is laag, al zien bewoners dat vaak niet zo. Zuiver theoretisch is het behoud van de bestemming bedrijfswoning prijsdrukkend en maakt dit het enigszins aannemelijk en economisch verantwoord dat een tuinder die wil uitbreiden de woning aankoopt ten behoeve van bedrijfsuitbreiding. Een verruiming van de gebruiksregels voor deze woningen zorgt er feitelijk voor dat de marktwaarde toeneemt en het minder aannemelijk wordt dat een tuinder de woning economisch verantwoord kan aankopen ten behoeve van bedrijfsuitbreiding. Daarnaast is in alle bestemmingsplannen is een zogenaamd gebruiksverbod opgenomen. Dat wil zeggen dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken met een doel of op een wijze strijdig met de bestemming. Het als niet-agrariër wonen in een huis met een agrarische bestemming is in strijd met de bepalingen van het bestemmingsplan en daarmee niet toegestaan. Gebleken is dat hypotheekverstrekkers geen hypotheek wensen te verstrekken voor woningen welke in strijd met het bestemmingsplan worden gebruikt. Door burgerbewoning planologische mogelijk te maken (als plattelandswoning of als burgerwoning) wordt het gemakkelijker om een hypotheek te verkrijgen. Hiermee worden de woningen beter verkoopbaar voor de huidige eigenaren. 3.4 Planschade Als gevolg van bestemmingswijzigingen en nieuwe voorschriften kunnen planschadeclaims worden verwacht. Gedacht kan worden aan schade als gevolg van het niet langer kunnen bebouwen van agrarische gronden met kassen of vanwege bouwmogelijkheden nabij kassen die er voorheen niet waren (schaduwhinder, milieuhinder). De schade kan dan bestaan uit vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken), materiële schade (bijvoorbeeld de kosten van maatregelen om de nadelige gevolgen te beperken of verdere winstderving te voorkomen), immateriële schade (vermindering van woongenot of privacy) en toekomstige schade (bijvoorbeeld omzetschade en inkomensschade). Voor een afzonderlijke vergoeding van immateriële schade is geen plaats als dit al verrekend is in een waardevermindering. Wanneer omzetting in een plattelandswoning plaats vindt, zullen de agrarische ondernemers van de (met name) voorheen bij de woning behorende bedrijven in de omgeving van deze woning geen beperkingen op het gebied van bijvoorbeeld geluid- en geuroverlast krijgen. Dit in tegenstelling tot omzetting in een burgerwoning. Dit betekent dat bij plattelandswoningen de kans op planschadeclaims aanzienlijk kleiner is dan bij omzetting naar burgerwoningen. 4 Dit hangt ook samen met Milieuwetgeving. Voor glastuinbouwbedrijven was tot 1 januari 2013 het Besluit Glastuinbouw van toepassing. Hierin waren vaste afstandmaten vastgelegd voor de afstand tussen burgerwoningen en kassen/bedrijfsgebouwen Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

14 Bij het opstellen van ruimtelijke plannen dient een planschadebeoordeling een belangrijk onderdeel uit te maken van de beoordelingscriteria, aangezien de gevolgen verstrekkend kunnen zijn. Eventuele planschadeclaims dienen hierbij middels het aangaan van een overeenkomst voor rekening en risico te komen van de indiener van een verzoek om wijziging (geldt voor alle te volgen planologische procedures). 3.5 Acceptatie De acceptatie van het probleem is niet overal aanwezig. Het probleem wordt deels beschouwd als een administratief probleem. De wens om ook na bedrijfsbeëindiging in de woning te blijven wonen is erg groot en deze wens is door het beleid van de afgelopen jaren (ontbreken van handhaving) ook als een recht ervaren. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

15 4 Zonering 4.1 Milieuwetgeving Op grond van de milieuwetgeving in het algemeen was voor glastuinbouwbedrijven het Besluit glastuinbouw van toepassing. Tot 1 januari 2013 waren er hierdoor geen mogelijkheden voor het toestaan van ander gebruik, behoudens het planologisch omzetten van de bestemming bedrijfswoning naar een reguliere (burger) woonbestemming. Vanwege een goede ruimtelijke ordening en met het oog op de (duurzame) instandhouding van de nabije glastuinbouw en de regelgeving van het Besluit glastuinbouw was een omzetting naar de bestemming woning echter veelal niet mogelijk vanwege de beperkte afstand tot een naastgelegen glastuinbouwbedrijf. Sinds 1 januari 2013 is de wet op diverse onderdelen veranderd. Het Besluit glastuinbouw is vervallen en glastuinbouwbedrijven vallen voor de milieutoetsing onder het (algemene) Activiteitenbesluit. Daarmee zijn de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden vervallen. 4.2 Ruimtelijke ordening Dat uit milieutechnisch oogpunt de vaste afstanden tussen glastuinbouwbedrijven en woningen van derden zijn vervallen, betekent niet dat in het kader van de ruimtelijke ordening geen afstandsmaten in acht genomen zouden moeten worden. Bij ruimtelijke besluitvorming is van belang dat onderbouwd dient te worden dat ter plaatse van de woning nu, maar ook in de toekomst, een goed woon- en leefklimaat geboden kan worden. Een algemeen planologische voorkeur (VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering, 2009) bestaat uit een ruimtelijke scheiding van minimaal 10 meter tussen een woning van derden en de bestemming Glastuinbouw. De brochure gaat echter uit van een richtafstand tussen een woning en een bedrijfsactiviteit. Bovendien is in veel bestaande situaties de afstand kleiner. Om die reden zou de bestaande situatie als minimaal uitgangspunt moeten worden genomen. Indien de afstand tussen een woning en een kas nu bijvoorbeeld 4 meter bedraagt, dient planologisch te worden gewaarborgd dat afstand niet (nog) kleiner kan worden. Dit kan in bestemmingsplannen worden vastgelegd. Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

16 5. Beoordeling omzetting woningen 5.1 Actualisatie van de beleidsnota uit 2009 Zoals onder reeds is aangegeven, is een van de aanleidingen voor onderhavig beleid dat de vigerende Beleidsnota voor woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland 2009 op onderdelen is achterhaald. Dit met name door wetswijzigingen en de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen. De actualisatie van het beleid moet in ieder geval duidelijkheid geven ten aanzien van de volgende vraagstukken: 1. In welke gevallen wordt een voormalige bedrijfswoning omgezet in een plattelandswoning en in welke gevallen in een burgerwoning? 2. Wanneer wordt wel/niet meegewerkt aan een omzetting naar plattelandswoning of burgerwoning? 3. Welke voorwaarden worden gesteld aan de eventuele omzetting naar plattelandswoning of burgerwoning 4. Welk instrument wordt gebruikt voor omzetting (aparte planologische procedure per situatie, volgende actualisatie). 5.2 Plattelandswoning of burgerwoning Uitgangspunt voor deze beleidsnota is dat in de glastuinbouwgebieden van de gemeente Lansingerland het belang van de glastuinbouwsector bovenaan staat. In een aantal van deze gebieden ligt een forse herstructureringsopgave. Om deze herstructureringsopgave te laten slagen, moet voorkomen worden dat niet glastuinbouwgerelateerde functies in dit gebied toenemen. Het belangrijkste uitgangspunt in de beoordeling of een agrarische woning omgezet kan worden, is dat een omzetting alleen plaats kan vinden wanneer dit geen nadere beperkingen oplevert voor de glastuinbouwsector en in het bijzonder voor het voorheen bij de woning behorende bedrijf. Dit uitgangspunt wordt ook de LTO Noord Glaskracht nadrukkelijk onderschreven. Bovengenoemd uitgangspunt betekent dat wanneer medewerking aan omzetting van een woning in de glastuinbouwgebieden mogelijk is, alleen aan omzetting naar een plattelandswoning medewerking zal worden verleend. Deze woonvariant zorgt ervoor dat enerzijds de gewenste gebruiksmogelijkheid voor huisvesting van elk huishouden (dus burgerbewoning) mogelijk is en anderzijds dat de omzetting geen extra beperkingen oplevert voor de glastuinbouwbedrijven, iets wat in het geval van een reguliere woonbestemming wel het geval kan zijn. Daarnaast betekent de omstandigheid dat een woning wordt bewoond/gekocht welke is gelegen in een agrarische omgeving, eventuele hinder van die bedrijven zal moeten accepteren/voor lief moet nemen. Een als plattelandswoning aangeduide voormalige bedrijfswoning behoudt de bescherming die deze ook al had als bedrijfswoning. Voor de omliggende agrarische bedrijven verandert er ook niets ten opzichte van de bestaande situatie. Daarnaast blijven voor het overige de bouwregels en de gebruiksregels die van toepassing zijn op de bedrijfswoning ook van toepassing op de plattelandswoning. Slechts wanneer het een bedrijfswoning betreft van een agrarisch hulp- of nevenbedrijf of reguliere bedrijvigheid, kan omzetting in een burgerwoning aan de orde zijn, omdat deze situaties op grond van de Wet plattelandswoningen niet in aanmerking komen voor een plattelandswoning (de wet geldt alleen voor voormalige bedrijfswoningen bij een landbouwinrichting dat wordt voortgezet en voldoet aan de definitie van een landbouwinrichting uit de milieuregelgeving). 5.3 Wel/niet meewerken aan omzetting Meewerken aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning) is alleen mogelijk indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden zijn: 1. Er vindt schaalvergroting, reconstructie of een andere ontwikkeling plaats met een, in enigerlei vorm, positieve uitwerking op de glastuinbouw plaats, die mede door de wijziging Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland

17 mogelijk wordt gemaakt. Aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als in het verleden schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden. 2. De agrarische functie van de bedrijfswoning is niet langer noodzakelijk c.q. de woning is niet meer verbonden met een agrarisch bedrijf. Hierbij moet per (te reconstrueren) bedrijf één agrarische bedrijfswoning blijven bestaan. 3. De ligging van de af te splitsen bedrijfswoning staat toekomstige reconstructie, bestaande bedrijvigheid (geen extra beperkingen voor de glastuinbouwbedrijven) of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg. 4. Er is sprake van Saldo minder of nul. Dit betekent dat er niet meer woningen in het buitengebied mogen worden gebouwd dan er worden gesloopt. Bij voorkeur worden er minder woningen herbouwd dan er worden gesloopt aangezien iedere woning een belemmering kan vormen voor de glastuinbouwsector. 5.4 Voorwaarden omzetting plattelandswoning (of burgerwoning) Wanneer medewerking aan een omzetting naar een plattelandswoning (en in een enkel geval naar een burgerwoning, zie 5.3) mogelijk is, dient daarnaast aan de volgende de voorwaarden te worden voldaan. Deze maatvoering is: 5. De maximale oppervlakte van de bij de woning behorende gronden is zo beperkt mogelijk, met een maximum van 1000 m². Deze 1000 m² geldt ook als maximale oppervlakte bij omzetting naar burgerwoning, waarbij geldt dat wanneer sprake is van een groter oppervlak de agrarische bestemming voor het overige deel gehandhaafd blijft. 6. Er wordt in de regel aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan waarin het perceel is gelegen voor wat betreft de regels voor de bedrijfswoning (of burgerwoning). Indien er nog voormalige bijgebouwen bij de woning staan (zoals de voormalige bedrijfsloodsen, sorteerloodsen en kassen) hebben deze gebouwen na omzetting geen groter vloeroppervlak dan: - 75 m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden 300 m² of minder bedraagt, m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden tussen de 300m² en 500 m² bedraagt, en m² ingeval de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden meer dan 500 m² bedraagt. De zogeheten vergunningsvrije bouwwerken maken hier geen deel van uit. Deze bepalingen qua maximale oppervlakte zijn van toepassing voor zover wijzigingen in de (nationale)regelgeving (met name het Besluit omgevingsrecht inzake omgevingsvergunningsvrij bouwen), geen strijdigheid zal opleveren. 5.5 Toelichting/niet voldoen aan voorwaarden 1. Indien niet aan voorwaarde 1 wordt voldaan dat er schaalvergroting of reconstructie plaatsvindt of heeft plaatsgevonden wordt het verzoek tot wijziging niet ingewilligd. 2. Dit geldt ook indien de woning nog nodig is voor de agrarische bedrijfsvoering en niet voldaan wordt aan voorwaarde Indien de woning toekomstige reconstructie in de weg ligt en dus niet voldaan wordt aan voorwaarde 3 zal het verzoek tot wijziging worden geweigerd. Hierbij zal wel een koppeling gelegd worden met de toekomstige reconstructie. Dit betekent dat locaties waarin woningen bijvoorbeeld midden tussen de kassen liggen, dan wel courante stukken grond bevatten voor schaalvergroting, niet voor omzetting in aanmerking komen. In ieder geval zullen woningen die niet aan de hoofd/zijwegenstructuur gelegen zijn, in principe niet worden omgezet. 4. Het verzoek tot wijziging zal eveneens worden geweigerd ingeval er meer woningen zouden worden herbouwd dan dat er worden gesloopt (saldo minder of nul). 5. Indien niet voldaan wordt aan de voorwaarde 5 van een maximum aan de bij de woning behorende gronden, zal een (maatwerk)oplossing worden bedacht die eruit bestaat dat bij een Beleidsnota woningen in het buitengebied van de gemeente Lansingerland