Beltweg EM Siebengewald. Rapportnummer: R Datum: 4 juni 2014 S T A M M E N

Transcriptie

1 R U I M T E L I J K E O N D E R B O U W I N G B I J D E U I T G E B R E I D E O M G E V I N G S V E R G U N N I N G - B E L T W E G S I E B E N G E W A L D Opdrachtgever: M.Schut Beltweg EM Siebengewald Rapportnummer: R S T A M M E N p r o j e c t a d v i e s

2 Inhoudsopgave 1 Algemeen Aanleiding Procedure Tekstopbouw Beschrijving van de huidige situatie Ligging Kadastraal Beschrijving van de gewenste situatie Voortbestaan Juridisch-planologische mogelijkheden Beleidskader Inleiding Vigerend bestemmingsplan Wettelijk kader voor plattelandswoningen Gemeentelijk beleid Legalisatie Beltweg Omgevingsaspecten Algemeen Bodem archeologie Ecologie Luchtkwaliteit Waterparagraaf Overige aspecten Kabels en leidingen Privaatrechtelijke aspecten Uitvoerbaarheid Financieel-economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Motivering van de buitenplanse afwijking Stammen ProjectAdvies 2014 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook zonder voorgaande toestemming van Stammen ProjectAdvies, noch mag zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd zonder de toestemming. 2

3 1 Algemeen 1.1 Aanleiding De voorliggende ruimtelijke onderbouwing is opgesteld voor de ingebruikname van een agrarische bedrijfswoning aan de Beltweg 23 in Siebengewald als reguliere (plattelands)woning. Dit gebruik betekent een juridisch-planologische verandering ten opzichte van het geldende regime. Het feitelijke gebruik verandert niet, maar het is momenteel in strijd met de geldende planregels. Aangezien het oneigenlijke gebruik al sinds jaren (sinds 1985) aan de orde is en er aanknopingspunten zijn om het gebruik van agrarische bedrijfswoning als burgerwoning voort te zetten, is een aanvraag tot een omgevingsvergunning volgens artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) opportuun. Alleen op die manier kan het gebruik worden gelegaliseerd. Een ruimtelijke onderbouwing in het kader van de procedure voor een uitgebreide omgevingsvergunning is onontbeerlijk alvorens een vergunning verleend kan worden. 1.2 Procedure Om het gewenste gebruik formeel mogelijk te maken, moet het college van burgemeester en wethouders besluiten tot een buitenplanse afwijking. Tot een afwijking kan worden besloten nadat de uitgebreide procedure is doorlopen. Deze procedure is gebaseerd op artikel 2.12 Wabo en kent de volgende stappen: 1 In de onderzoeksfase wordt de aanvraag ambtelijk onderzocht en worden onderzoeken verricht in het kader van de vereiste goede ruimtelijke onderbouwing. In deze onderbouwing dient in ieder geval een goed inzicht te worden geboden in de door de gemeente voorgestane toekomstige ruimtelijke en functionele inrichting van het betrokken gebied. Een ruimtelijke onderbouwing is in beginsel vormvrij, maar moet in ieder geval gedegen inzicht bieden in de bij de afweging betrokken belangen en aspecten, alsmede in hoeverre het plan past in breder ruimtelijk verband en perspectief. Na inventarisatie en beoordeling van alle relevante aspecten c.q. belangen neemt burgemeester en wethouders een besluit over het starten van de procedure volgens artikel 2.12 Wabo. 2 Indien het college van burgemeester en wethouders besluit om medewerking te verlenen, worden de aanvraag, het ontwerpbesluit en alle andere stukken ter visie gelegd. Eén ieder kan zijn of haar zienswijze kenbaar maken binnen zes weken. Eventuele zienswijzen dienen beantwoord te zijn alvorens burgemeester en wethouders kunnen besluiten tot afwijking van het bestemmingsplan volgens artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3 Wabo. 3 De gemeenteraad dient voor het verlenen van de omgevingsvergunning een verklaring van geen bedenkingen te hebben afgegeven. 4 Binnen zes maanden moet er worden besloten op de aanvraag tot de omgevingsvergunning. Binnen de eerste acht weken moet worden besloten of de termijn wordt verlengd met zes weken. Nadat het besluit is genomen wordt dit voor een periode van nog eens zes weken ter inzage gelegd. 1.3 Tekstopbouw De voorliggende ruimtelijke onderbouwing vormt de juridisch-planologische argumentatie voor het formeel beoogde gebruik. In deze onderbouwing worden allereerst de huidige situatie en de toekomstige situatie beschreven. Vervolgens komt het planologisch kader ter sprake. Daarna komen de milieu-aspecten en de overige aspecten aan bod. Uiteindelijk wordt de haalbaarheid van het plan besproken. Tot slot volgt de motivering om te komen tot een buitenplanse afwijking. 3

4 2 Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Ligging Het plangebied ligt aan de westkant in het buitengebied van Siebengewald. Het perceel is gelegen aan de splitsing van de Beltweg en de Bosweg. De Beltweg is de belangrijke westelijke ontsluiting van Siebengewald. De Bosweg gaat na een paar honderd meter over in een zandpad richting Afferden. Het agrarische bedrijfspand is in gebruik als vleesvarkensstal. Het grenst direct aan de westzijde van het perceel van Beltweg 23. Op 25 februari 2013 is er een aanmeldingsnotitie verstuurd ten behoeve van de procedure voor een omgevingsvergunning voor een uitbreiding van het vleesvarkensbedrijf direct aan de zuidzijde van het perceel van Beltweg 23. woning bijgebouwen vleesvarkensstal Locatie overzicht (bestaande uit luchtfoto en kadastrale gegevens) Duidelijk is dat het betreffende gedeelte van het agrarische bouwblok stedenbouwkundig één ensemble vormt. Functioneel wordt de agrarische bedrijfswoning echter gebruikt als burgerwoning, aldus sinds Voor het gewenste gebruik als woning van deze bebouwing met bijbehorend erfgedeelte dient deze onderbouwing. Een gedeelte van het erf in eigendom van de aanvrager behoort immers ook bij de gewenste woonfunctie en wordt daarmee juridisch-planologisch onttrokken aan het agrarische bouwvlak. 2.2 Kadastraal Het perceel met de bedrijfswoning is kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie R, nummer 991. Het aangrenzende perceel met het agrarisch bedrijfsgebouw is kadastraal bekend als gemeente Bergen (L), sectie R nummer

5 3 Beschrijving van de gewenste situatie 3.1 Voortbestaan De bewoners van de woning willen dit gebruik continueren, maar willen niet langer dat er sprake is van een oneigenlijk gebruik. In de jaren 80 zijn de huidige bewoners met de agrariër overeengekomen dat zij de woning mochten betrekken en dat de agrariër tegelijkertijd zijn bedrijf zou voortzetten. De ondernemer heeft een andere woning tot zijn beschikking. Ondanks dat er stedenbouwkundig sprake is van één geheel, is er een verschil tussen de aard van het gebruik van het agrarisch erf met opstallen. Het gebruik van de woning wordt voortgezet, maar niet agrarisch van aard. Gelet op de situatie tot nu toe, de wens tot bestendiging van het huidige gebruik en de mogelijkheden in Nederland om voormalige agrarische bedrijfswoningen om te zetten op een wijze dat derden hier als bewoner gebruik van kunnen maken, kiest de eigenaar van de woning aan de Beltweg 23 ervoor om een vergunning in te dienen om de situatie voort te kunnen laten bestaan. 3.2 Juridisch-planologische mogelijkheden Een vergunning is voorstelbaar die het gebruik van de Beltweg 23 mogelijk maakt volgens de principes van een plattelandswoning zoals deze in wet- en regelgeving zijn opgenomen. De strekking hiervan voor derden zoals indiener is dat zij agrarische bedrijfswoningen kunnen blijven bewonen, maar tegelijkertijd niet worden beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf. 5

6 4 Beleidskader 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt uitsluitend aandacht besteed aan relevant beleid dat rechtstreeks verband houdt met de beoogde wijziging naar een plattelandswoning. 4.2 Vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse voor de Beltweg 23 betreft het bestemmingsplan Buitengebied 1998, d.d. 14 juli De 1 e herziening bestemmingsplan Buitengebied (herziening op onderdelen) is vastgesteld op 7 juli Het gebruik van de agrarische bedrijfswoning als burgerwoning is in strijd met de bestemming agrarisch. Het gebruik van de woning door derden is formeel onmogelijk. Het huidige oneigenlijke gebruik op de Beltweg 23 kan feitelijk niet voortduren. Het agrarisch bouwvlak staat geheel in het teken van agrarische activiteiten en bouwwerken. Voor een mogelijke legalisatie is het volgende aan de orde. 4.3 Wettelijk kader voor plattelandswoningen In artikel 1.1a van de Wabo is formeel vastgelegd dat de woning waar derden mogen wonen - zonder binding met het agrarisch bedrijf - beschouwd wordt als onderdeel van de landbouwinrichting waar de woning bij hoort of bij hoorde. Het omgevingsrecht geeft geen bescherming tegen de inrichting waar de woning deel van uitmaakt. De woning krijgt wel bescherming tegen de milieugevolgen van inrichtingen in de omgeving. Deze bescherming verschilt niet ten opzichte van de bescherming die een woning toekomt wanneer die aanduiding er niet zou zijn Gemeentelijk beleid Onderhavig verzoek gaat uit van een voortzetting van het gebruik van de bestaande agrarische bedrijfswoning als (plattelands)woning. De gemeente Bergen heeft binnen haar juridisch-planologisch beleid ruimte voor plattelandswoningen. In haar bestemmingsplan Buitengebied 2013, d.d. 17 december 2013, is de volgende definitie opgenomen: een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die door een derde bewoond mag worden en die niet wordt beschermd tegen de milieugevolgen van het (voorheen) bijbehorend agrarisch bedrijf; e.e.a. zoals bedoeld in artikel 1.1a van de Wabo. Volgens artikel van dit bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders: bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1 ten behoeve van het gebruik van de bestaande agrarische bedrijfswoning als plattelandswoning, met dien verstande dat: a. de bedrijfswoning wordt bewoond door personen die geen functionele binding hebben met het agrarische bedrijf waartoe de woning behoorde; b. het agrarisch bedrijf waartoe de woning behoorde, wordt voortgezet. Aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Omdat dit bestemmingsplan echter niet geldt voor Beltweg 23, is het wettelijk kader zoals hiervoor beschreven hèt aanknopingspunt. 4.5 Legalisatie Beltweg 23 De aangehaalde beleidskaders geven aan dat er voldoende aanknopingspunten zijn om de agrarische bedrijfswoning te wijzigen in een plattelandswoning. Werpen de omgevingsaspecten geen onoverkomelijke belemmeringen op en blijkt dat de financieeleconomische en maatschappelijke uitvoerbaarheid positief is, dan is legalisatie haalbaar. 6

7 5 Omgevingsaspecten 5.1 Algemeen De bewoning door derden wordt voortgezet en aan de bebouwing verandert niets. Milieutechnisch verandert de druk op de woon- en leefomgeving evenmin en ook de mate van bescherming verandert niet. De gewenste situatie gaat dan ook uit van de nieuwe mogelijkheden in wet- en regelgeving sinds de opname van de zogenaamde plattelandswoningen. 5.2 Bodem De bodemgesteldheid wordt niet verstoord. Er is ook geen enkele reden om aan te nemen dat het voortzetten van het huidige gebruik verontreiniging van de bodem veroorzaakt. Milieuhygiënisch is er geen aanleiding tot nader onderzoek. De grond wordt geschikt geacht voor het beoogde gebruik. 5.3 archeologie Er vindt geen bodemverstoring op de locatie plaats. De locatie is gelegen in een gebied met een lage archeologische verwachting (categorie 6). Het beleid van de gemeente sluit een onderzoeksplicht uit. 5.4 Ecologie De bestaande situatie veranderd aldus niet op grond van de ingediende aanvraag. De gestelde criteria waaraan getoetst moet worden bij ruimtelijke ingrepen in het kader van artikel 75 van de Flora- en Faunawet (Hierna: Ffw) kunnen derhalve niet worden onderzocht. Een natuurwaardenonderzoek binnen dit kader zou in dit stadium aan haar doelmatigheid voorbij gaan. Een nader onderzoek is ter legalisatie van de feitelijke situatie dan ook niet nodig. 5.5 Luchtkwaliteit Het gebruik van de agrarische bedrijfswoning naar (plattelands)woning heeft een geringe verkeerstoename tot gevolg door een toename van woon-werkverkeer. Conform de Regeling NIBM blijft de categorie woningbouw- en kantoorlocaties, alsmede een combinatie daarvan binnen de grenzen van niet in betekenende mate. In onderhavige situatie is sprake van NIBM en nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk. 5.6 Waterparagraaf Wat betreft waterhuishouding zijn er geen veranderingen in bebouwing c.q. verhard oppervlak. De wijziging gebeurt hydrologisch neutraal. Hierdoor wordt voldaan aan het uitgangspunt van het waterbeleid. Maatregelen zijn daarom niet noodzakelijk. 7

8 6 Overige aspecten 6.1 Kabels en leidingen De bestaande situatie vormt geen belemmering voor de ondergrondse infrastructuur. 6.2 Privaatrechtelijke aspecten Het woongedeelte van het perceel aan de Beltweg 23 is juridisch-economisch eigendom van de bewoners Schut. Hierover zijn afspraken gemaakt met de agrarische ondernemer. Het bedrijfsgedeelte staat er los van, ondanks dat het woon- en leefklimaat beïnvloed wordt door de bedrijfsactiviteiten. Bijgevoegde verbeelding geeft het kadastrale eigendom weer en daarmee ook het plangebied met hoofdgebouw en bijgebouwen waarop deze onderbouwing betrekking heeft. 8

9 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Financieel-economische uitvoerbaarheid Volgens artikel Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) in juncto met artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) moet een ruimtelijke onderbouwing inzicht geven in de uitvoerbaarheid, zodat duidelijk is dat de beoogde afwijking ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. Voor de Beltweg 23 is de legalisatie van de bestaande situatie leidend. De kosten die hieruit voortvloeien komen in hun totaliteit voor rekening van de indiener de heer Schut. Ook mogelijke planschade behoort daartoe, voor zover vast komt te staan dat er sprake is van een planologische verslechtering. Een regeling over planschade wordt met de gemeente overeengekomen en borgt in dit geval dat er geen gemeenschapsgelden mee gemoeid gaan zijn. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende verzekerd. 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Volgens artikel Bro dient het ontwerpbesluit naar de wettelijk verplichte en andere door de gemeente erkende overlegpartners te worden verzonden voor zienswijzen, vanwege de mogelijke schending van de betreffende belangen. Vanwege de geringe afwijking van het geldende bestemmingsplan en de beperkte ruimtelijke impact van het plan ligt het niet in de rede om vooroverleg te houden. Het bestaande gebruik legaliseren en voorzetten betekent dat van aantasting van nationale, maar ook van provinciale belangen geen sprake kan zijn. Daarom is vooroverleg met het Rijk en de Provincie overbodig. Zo is er evenmin sprake van een verandering van de waterhuishouding. Voor de directe omgeving is er geen aanleiding om te veronderstellen dat er een onevenredige beschadiging van belangen optreedt. Volgens de wettelijke vereisten worden eigenaren en bewoners nog in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Op basis van het voorgaande wordt het plan voldoende maatschappelijk uitvoerbaar geacht. 9

10 8 Motivering van de buitenplanse afwijking Het vigerende bestemmingsplanregime Buitengebied 1998 en 1 e herziening bestemmingsplan Buitengebied staan het huidige gebruik van de agrarisch bedrijfswoning niet toe. Om dergelijk gebruik toch mogelijk te maken, en in onderhavig geval te legaliseren, is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Planologisch gezien worden het huidige gebruik voortgezet en volledig uitgeoefend binnen de bestemming agrarisch, wat in zijn geheel in strijd is met deze bestemming. Wet- en regelgeving van de rijksoverheid en beleid van de gemeente Bergen biedt ruimte voor de gewenste woning door derden buiten de agrarische onderneming, waarvan de woning een samenhangend geheel vormt. Het gebruik als burgerwoning - zonder vergelijkbare milieubescherming - is wettelijk mogelijk en past binnen de feitelijke omstandigheid van de Beltweg 23. Sinds 1985 is deze situatie aan de orde en deze kan worden voortgezet. Een en ander volgens artikel 1.1a van de Wabo en de gebruikelijke definitie van de gemeente Bergen voor dergelijke woningen. Ten aanzien van de overige relevante milieuaspecten zijn er geen belemmeringen voor het gebruik als plattelandswoning aan de Beltweg 23. Ook op het gebied van kabels en leidingen, financieel-economische en maatschappelijke haalbaarheid en privaatrechtelijke aspecten vloeit er geen onevenredige belangenbeschadiging voort uit het gewenste gebruik. Voor de gewenste situatie is gezocht naar een redelijke afstemming tussen het woon- en leefklimaat van de bewoners Schut én de bedrijfseconomische activiteiten en overige belangen van de oorspronkelijke bewoner-onderneming. De aard en mate van de afwijking is gemotiveerd vanuit de gewenste ruimtelijke kwaliteit en vooral functionaliteit. De definitieve nieuwe functie op het aanwezige bestemmingsvlak is dan ook planologisch verantwoord, waarmee verlening van de omgevingsvergunning de juiste keuze is. 10