nieuw gouden randje voor Hillegersberg Gemeente Rotterdam ds+v

Transcriptie

1 nieuw gouden randje voor Hillegersberg Gemeente Rotterdam ds+v Randvoorwaarden Bizet-Verdi

2

3 Gemeente Rotterdam ds+v contactpersoon: Jeroen van der Burg telefoon: postadres: Postbus AR Rotterdam bezoekadres: galvanistraat AD Rotterdam versie 28 oktober 2008 Goedgekeurd deelgemeentraad Hillegersberg-Schiebroek 1 december 2009

4

5 inhoud Inleiding 7 locatie opdracht Beleid 11 Bestemmingsplan Welstand Stadsvisie Stedenbouwkundige verkenning 15 Verkaveling Milieu Parkeren omgevingskwaliteit (waaronder bomeninventarisatie) conclusie Randvoorwaarden 21 Randvoorwaardenkaart Randvoorwaardentekst

6

7 inleiding Locatie In het verlengde van de Bizet- en Verdilaan in Hillegersberg (Molenlaankwartier) ligt een onbebouwde groenstrook die grenst aan het Lage Bergse Bos. Het voornemen van de deelgemeente Hillergersberg-Schiebroek is om deze strook te bebouwen met ruime woningen op 10 vrije kavels met een grootte die varieert tussen de 650 en 1000 vierkante meter. De te ontwikkelen locatie ligt parallel aan de gemeentegrens tussen de Bizetlaan en de Mahlersingel. Aan de andere kant van de gemeentegrens ligt in het Lage Bergse Bos de Hogelanddreef met een grote recreatie parkeerplaats. Tussen de Hooglanddreef en de gemeentegrens ligt nog een groenstrook met dichte begroeiing en een sloot. Ten zuidwesten van de locatie ligt een woonbuurt. De straten in deze buurt, de Bizet-, Verdi-, Donizetti- en Pergolessilaan zijn doodlopend en eindigen loodrecht op de locatie. De straten eindigen met een aantal garageblokken in de te ontwikkelen strook. Tussen de Mahlersingel en de Pergolessilaan grenst de locatie aan een basisschool. Ligging aan de rand van de Deelgemeente Huidige situatie RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI Locatie tussen woonbuurt en recreatiegebied 7

8 Parkeerplaatsen en groenzone Garageboxen aan het einde van de Verdilaan Zicht op de groenzone met erachter de rand van Het Lage Bergse Bos Hogelanddreef in Bergschenhoek met rechts een parkeerplaats en links dichte bossages waar de locatie achter ligt 8 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

9 Opdracht Deze notitie heeft als doel de stedenbouwkundige randvoorwaarden vast te leggen. De notitie bestaat uit de volgende onderdelen: Beschrijving locatie met kaarten, foto s en tekst De bestuurlijke kaders voor de ontwikkeling inventariseren Een stedenbouwkundige verkaveling Stedenbouwkundige randvoorwaarden Vervolgstappen: Nadat de randvoorwaarden zijn vastgesteld moeten de volgende stappen worden gezet: Er moet een StedenbouwkundigMatenplan (SMP) en een InrichtingsPlan worden gemaakt en vastgesteld Er moet een projectbestemmingsplan worden gemaakt. Hiervoor moet een Ruimtelijke onderbouwing worden geschreven en milieuonderzoek worden verricht. De kavels worden door middel van loting aangeboden. Begeleiden van particulieren bij het ontwikkelen van bouwplannen door de OBR en ds+v. RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI 9

10 10 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

11 beleid Bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan Molenlaankwartier (2002) is de locatie opgenomen met de bestemming Woondoeleinden I UW (uit te werken). De uitwerkingsregels schrijven laagbouw- en op bepaald plaatsen gestapelde woningen voor. De uitwerkingsregels zijn specifiek omschreven naar het bouwplan wat er destijds lag, waardoor voor een groot deel van het planggebied geldt dat er uitsluitend gestapelde woningbouw mogelijk is. Een plan met uitsluitend niet gestapelde woningen past dus niet binnen deze uitwerkingsregels. Er zal voor een nieuw bestemmingplan gemaakt moeten worden Dit zal een bestemmingplan worden ter grootte van dit plan; een zogenaamd projectbestemmingsplan. Uitsnede uit de plankaart van bestemmingsplan Molenlaankwartier (2002) RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI Bestemmingsplanvoorschriften bij de uit te werken bestemming. Het gaat hier om woondoeleinden 1 UW 11

12 Woonkaart stadsvisie 12 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

13 Welstand Binnen de gebiedstyperingen van de Koepelnota Welstand Rotterdam past het plan in de typering Stedelijke Villagebieden. De koepelnota meldt dat er naast de grotere stedelijke villagebieden ook gouden randjes zijn met enkele villa s. In dit geval is sprake van zo n gouden randje. Hiernaast is te zien wat de welstandscriteria zijn voor Stedelijke Villagebieden. Qua architectuur mag het uiteenlopend zijn, doch van hoge kwaliteit. Stadsvisie De stad heeft de ambitie om woningen in de bestaande stad te bouwen, en daarnaast om meer duurdere woningen te realiseren om mensen met hogere inkomens voor de stad te behouden. Dit plan sluit aan bij beide ambities. In de stadsvisie wordt ook gesproken over Groot Hillegersberg wat een zogenoemd VIP-gebied is. Hillegersberg heeft een goede naam en het is de bedoeling het gebied wat daartoe behoort uit te breiden naar Schiebroek en Polder Zestienhoven. Dit plan draagt hier niet aan bij maar versterkt wel het woonmilieu van Hillegersberg zelf. Dit enerzijds door dure woningen toe te voegen, en anderzijds door het gebied een ruimtelijke impuls te geven. RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI 13

14 verkaveling Voor de locatie zijn in een vorige fase drie modellen ontwikkeld. In de loop van het proces is gekozen voor het model waarbij de doodlopende stratenstructuur blijft gehandhaafd. Dit model heeft de volgende kenmerken: 2 Tien vrije kavels, die varieren van circa 650 tot 1000 m, waarop één woning per kavel mag worden ontwikkeld. In het verlengde van de bestaande straten komen kleine groengebieden die een doorzicht geven naar het achterliggende recreatiegebied (Lage Bergsche Bos). Aan de noordzijde grenzen de kavels aan een waterverbinding die de grens vormt met de gemeente Lansingerland. Er wordt op een vanzelfsprekende manier aangesloten op bestaande wegen waardoor minimale extra verharding nodig is. In de nieuwe situatie eindigen de straten bij woningen, waardoor een veiliger gebied ontstaat. Er wordt naar gestreefd om het groene karakter van het gebied te behouden. Ruime bebouwingsmogelijkheid waarbij een minimale afstand tot de kavelgrens is gegarandeerd. Garageboxen vormen deels de erfscheiding 14 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

15 Schematische verkaveling (zie verkavelingsplan) indicatieve oppervlaktes kavels (zie verkavelingsplan) RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI 15

16 Milieu Voor het bestemmingsplan moet een ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt waarin de milieueffecten in kaart worden gebracht. Om mogelijke problemen in kaart te brengen moet een quick scan milieu worden gedaan. Vervolgens kunnen de daaruit volgende noodzakelijke onderzoeken worden gedaan. Parkeren Parkeren is met het gegeven programma op een ontspannen manier op te lossen. Aan de parkeernorm moet worden voldaan op eigen terrein. Dit houdt in dat op elke kavel ten minste ruimte moet zijn voor twee auto s. Bij praktijkwoningen gelden aanvullende parkeereisen. Omgevingskwaliteit Een voorwaarde voor een goede planontwikkeling is dat de uitstraling van de garages wordt verbeterd. Deze staan er nu vervallen bij en kunnen de ontwikkeling van de woningen negatief beïnvloeden. Om het plan een groene uitstraling te geven kan gedacht worden aan het aanbieden van begroeide hekwerken aan de nieuwe bewoners voor de bekleding van de garages. Het verharden van tuinen zal worden beperkt. Erfafscheidingen kunnen worden gemaakt door middel van groenvoorzieningen zoals hagen en eventueel met begroeide hekwerken. Er is een inventarisatie gemaakt van bomen die gehandhaafd kunnen blijven. 16 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

17 Conclusie De gekozen verkaveling geeft ruimte voor 10 ruime kavels voor de ontwikkeling van 10 woningen in de dure sector. Hoewel de ontwikkeling ten koste gaat van een openbaar groengebied zal het een positieve impuls geven aan het enigszins desolate terrein rond de garageboxen. De straten zullen na uitvoering van de bouwplannen op een prettige manier eindigen bij een villagebied met ruime tuinen. In het verlengde van de bestaande straten komen kleine openbare groengebieden die uitzicht geven op het Lage Bergsche Bos. In deze gebieden kan een deel van de wateropgave worden gerealiseerd (10% van de toegevoegde verharding moet worden gecompenseerd met toe te voegen oppervlaktewater). Een boom (kavel 10) kan behouden blijven. Bij de grondtransactie zal worden vastgelegd dat de boom onderdeel vormt van het kavel. Er worden twee bomen op kavel 9 en 10 nieuw geplant ter vervanging van bestaande bomen. Voor zowel de bestaande boom en de te herplanten bomen geldt dat deze niet zonder vergunning kunnen worden gekapt. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet voor het betreffende gebied een projectbestemmingsplan worden gemaakt. Dit zal door de gemeente worden geinitieerd. Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost. In de openbare ruimte zullen de bestaande parkeerplaatsen zoveel mogelijk worden gehandhaafd. RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI 17

18 18 RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI

19 randvoorwaarden Bebouwingshoogte 3 lagen of 2 lagen met kap, tot een maximum van 10 meter nokhoogte. Oppervlakte derde laag mag maximaal 60% van de oppervlakte van de tweede etage bedragen. Bebouwing mag uitsluitend worden geplaatst binnen de bebouwingsgrens die is aangegeven op het verkavelingsplan waarbij het maximaal bebouwinspercentage van 22% niet mag worden overschreden. Het maximaal te bouwen volume is 1000 m3 Plaatsing van de woning zoals aangegeven in het verkavelingsplan. Maximale oppervlakte van losse bijgebouwen aan de hand van bebouwingspercentage tot een maximum van 20m² per kavel. Dakterras toegestaan. Oriëntatie zoveel mogelijk op weg en of openbaar groen gebied in het verlengde van de bestaande straten. Op het verkavelingsplan is aangegeven waar de voorgevels moeten liggen. Overige afstanden van de woningen tot kavelgrens zoals aangegeven op het verkavelingsplan, met dien verstande dat de afstand tussen de verschillende woningen ten minste 10 meter moet bedragen. Bij de locatie van de woning moet rekening worden gehouden met de bestaande bomen die behouden moeten worden (conform het bijgevoegde verkavelingsplan). Praktijkruimte toegestaan tot een maximum van 70m² Parkeren moet worden opgelost op eigen terrein conform de bouwverordening, met een minimum van 2 parkeerplaatsen, waarvan zich er ten minste één achter de voorgevelrooilijn bevindt. Een garage telt niet mee als opstelplaats, Een oprijlaan van minimaal 5 meter geldt als één opstelplaats. Eventuele garages komen minimaal 5 meter achter de voorgevelrooilijn. De architectuur van de bebouwing moet voldoen aan de redelijke eisen van welstand, zoals omschreven in de Koepelnota Welstand voor Stedelijke Villagebieden. De erfafscheiding aan de wegzijde moet worden gemaakt in de vorm van hagen. Het plaatsen van schuttingen of afscheidingen langs de openbare weg hoger dan 1 meter is niet toegestaan. Langs openbaar water zijn geen schuttingen of afscheidingen toegestaan, evenals het maken van steigers, vlonders en ophogingen bij aangrenzend water. Het verhardingspercentage van tuinen mag niet groter zijn dan 15% (tuin is kavel min bebouwing woning, garage en berging). RANDVOORWAARDEN BIZET-VERDI 19