Bouwrecht in kort bestek

Transcriptie

1 Bouwrecht in kort bestek

2

3 Bouwrecht in kort bestek Onder redactie van: Prof. mr. M.A.M.C. van den Berg Prof. dr. ir. A.G. Bregman Prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis Auteurs: Prof. mr. M.A.M.C. van den Berg Prof. dr. ir. A.G. Bregman Prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis Mr. P.J.M.W. Clerx Mr. T.J. Dorhout Mees Mr. R. van Ekeren Mr. J.G.E. Gieskes Mr. dr. S. van Gulijk Mr. A.Z.R. Koning Prof. mr. D.A. Lubach Prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans Mr. H.P.C.W. Strang Prof. mr. A.A. van Velten Mr. A.G.J. baron van Wassenaer van Catwijck Mr. J.J. Vetter Achtste druk s-gravenhage

4 8 e druk ISBN NUR , Stichting Instituut voor Bouwrecht, s-gravenhage Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgeverij. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h tot en met 16m Auteurswet 1912 jo. het Besluit van 27 november 2002, Stb. 2002, 575, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken dient men zich tot de Stichting Instituut voor Bouwrecht te wenden. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photo print, microfilm or any other means without written permission from the publisher. Deze uitgave is ook beschikbaar voor tablets. Voor meer informatie, zie:

5 Voorwoord De achtste druk van BKB ligt voor. Een nieuwe druk was nodig omdat dit keer met name de privaatrechtelijke regelgeving gewijzigd is. In 2012 is de UAV 2012 gepubliceerd die niet alleen de versie van 1989 vervangt, maar ook de UAV-TI 1992 (die geïntegreerd is in de nieuwe editie van de UAV). Ook de algemene voorwaarden voor de adviseursopdrachten, DNR 2005, is herzien in de 2011 versie. En tot slot van deze belangrijke ontwikkelingen is er de invoering van de lang verwachte Aanbestedingswet. In 2013 is deze wet, Aanbestedingswet 2012 geheten, van kracht geworden. Bij deze wet moeten tevens genoemd worden de Gids Proportionaliteit en het vernieuwde ARW De ontwikkelingen op publiekrechtelijk terrein waren minder ingrijpend dit keer. Gewezen wordt wel op het definitief worden van de Crisis- en herstelwet in Het auteurscorps is uitgebreid met de volgende personen. Mr. H.P.C.W. Strang heeft zich ontfermd over de paragrafen (NEN-(EN-)normen, inspectiecertificaten, kwaliteits verklaringen en CE-markering) en (Overige regelgeving). Mr. A.Z.R. Koning heeft paragraaf 3.6 (Milieubeheer) ter hand genomen. Prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans heeft zich gebogen over paragraaf tot en met 6 (Onteigening). Mr. T.J. Dorhout Mees en zijn kantoorgenoot mr. Heleen van Griensven namen grote delen van hoofdstuk 6 (Bouwaansprakelijkheid en -verzekering) voor hun rekening. De redactie prijst zich gelukkig met de toetreding van deze auteurs. Tot slot een woord van dank aan mr. R.W.M. Kluitenberg. Niet alleen verzorgde hij de technische kant van het uitgeven, maar ook zorgde hij er voor dat alle stukken tijdig door de auteurs werden aangeleverd. Een ondankbare taak, zonder welke het boek echter niet op tijd klaar zou zijn. De tekst is afgesloten op 1 juni Met wijzigingen in wet- en regelgeving en nadien verschenen jurisprudentie is geen rekening gehouden. De redactie s Gravenhage, juli 2013 v

6 Voorwoord Voorwoord bij eerste druk Bouwrecht in kort bestek is een eerste complete inleiding in dit belangrijke functionele vak, zowel wat het publiek als het privaatrecht betreft. Het is voorbereid door een commissie uit het Interuniversitair Samenwerkingsverband voor Onroerend goedrecht (ISOR), welke commissie destijds door het Instituut voor Bouwrecht is ingesteld. Het boek is geschreven door een zeventiental auteurs, onder redactie van prof. mr. P. de Haan, mr. M.A. van Voorst van Beest en ir. A.G. Bregman. Wat de inhoud betreft is gekozen voor een functionele indeling, uitgaande van de verschillende onderdelen van het bouwproces. Na een inleiding in het bouwrecht als geheel komen in de verschillende hoofdstukken aan de orde de bouwnijverheid als bedrijfstak, inclusief de betrokken overheidsorganen en diensten, de planologische en technische regulering van de bouw, de bouwgrond, financiering en subsidiëring, bouwcontracten, aansprakelijkheid en verzekering, vormen van rechtspraak en belastingen. Het geheel wordt besloten met een overzicht van het internationale bouwrecht. Een meer gedetailleerd overzicht van de behandelde materie wordt aangetroffen in par. 5 van het eerste hoofdstuk. Bouwrecht in kort bestek is in de eerste plaats bedoeld voor juridische en technische studenten van universiteiten en hogescholen, doch kan tevens dienen als algemene oriëntatie op het vak als geheel voor mensen die in de praktijk met bepaalde aspecten of onderdelen van het bouwrecht te maken krijgen. Veel dank gaat uit naar de auteurs, die de totstandkoming van deze uitgave mogelijk hebben gemaakt. Een woord van dank gaat evenzeer uit naar mevrouw E. de Reus en de heer C.C. Berghuis, medewerkers van het Instituut voor Bouwrecht, die een groot aandeel hebben gehad in de eindafwerking van het manuscript. De redactie s Gravenhage, juni 1990 vi

7

8

9 1 Inhoudsopgave Voorwoord Lijst van afkortingen v xix 1 Bouwrecht - Bregman Begrip en omvang Aard en ontwikkeling Dwarsdoorsnede privaatrecht en publiekrecht Verhouding tot andere functionele vakken Opzet van het boek 21 2 Bouwnijverheid Bedrijfsorganisaties - Clerx Het uitvoerend bouwbedrijf Het toeleveringsbedrijf Het ontwerpend bedrijf Het ontwikkelend bedrijf De vestigingswetgeving - Clerx Certificering en kwaliteitslabels - Clerx Ketenaansprakelijkheid en inlenersaansprakelijkheid - Vetter Inleiding Systeem van de ketenaansprakelijkheid en de inlenersaansprakelijkheid Uitbreidingen en uitzonderingen ketenaansprakelijkheid Disculpatie Beperking van risico s Procedure tegen de ontvanger; formele aspecten 38 3 Bouwregulering Overheidsorganen en -diensten - Bregman Inleiding Rijksniveau Provinciaal niveau Gemeentelijk niveau Ruimtelijke ordening - Lubach Algemeen Ruimtelijke ordening op nationaal niveau 45 ix

10 Inhoudsopgave Ruimtelijke ordening op provinciaal niveau Ruimtelijke ordening op gemeentelijk niveau Financiële bepalingen Handhaving en toezicht Bezwaar en beroep De Omgevingsvergunning - Lubach Omgevingsvergunning voor projecten De vergunningaanvraag De vergunningprocedure Gedeeltelijke verlening omgevingsvergunning Flexibiliteit Omgevingsvergunning voor een deel van een project Activiteiten met onlosmakelijke samenhang Gefaseerde vergunningverlening Eén loket, één digitaal aanvraagformulier Crisis- en herstelwet - Lubach Infrastructurele werken - Bregman Inleiding Planning van wegen, vaarwegen en spoorwegen Overige Infrastructuur Bouw en woontechnische regelgeving - Bregman Inleiding Bouw- en woontechnische regelgeving in de woningwet Bouwbesluit en bouwverordening NEN-(EN-)normen, inspectiecertificaten, kwaliteits verklaringen en CE-markering - Strang Overige regelgeving - Strang Nationaal publiekrechtelijke regelgeving - Bregman Nationaal privaatrechtelijke regelgeving - Bregman Internationaal publiekrechtelijke regelgeving - Bregman Milieubeheer - Koning Inleiding Ruimtelijke ordening en milieuwetgeving Grondverwerving en gronduitgifte Bouwen Slopen Monumentenzorg - Bregman De monumentenwet Gemeentelijke monumentenverordeningen Financieel statuut voor de monumentenzorg Andere vormen van regulering - Bregman Inleiding Ontgrondingenwet Huisvestingswet 111 x

11 Inhoudsopgave 4 Bouwgrond Grondexploitatie - Bregman Levenscyclus bouwgrond Particuliere grondexploitatie Gemeentelijke grondexploitatie Grondverwerving - Bregman Algemeen Minnelijke verwerving Voorkeursrecht Onteigening - Sluysmans Algemeen De administratieve onteigeningsprocedure Algemeen Verschillende titels Procedure Beoordelingsmaatstaven Kroon Administratieve onteigening en planologie De gerechtelijke onteigeningsprocedure Algemeen Onderhandelingen Dagvaarding Terugvordering De schadeloosstelling voor onteigening Peildatum Veranderingen na tervisielegging Bijstand Schade voor de eigenaar Werkelijke waarde Algemeen Eliminatie Egalisatie Planschadevergoeding en baatafroming Waardevermindering overblijvende Bijkomende schade Algemeen Woning Bedrijf Exploitatieschade Inkomensschade en kapitalisatie Belegging Schade van derden Slotsom Gronduitgifte - Bregman Algemeen Uitgifte in eigendom 164 xi

12 Inhoudsopgave Uitgifte in erfpacht Overige zakelijke rechten en burenrecht - Van Velten Mede eigendom en mandeligheid Mede eigendom of gemeenschap Mandeligheid Opstalrecht, appartementsrecht en flatcoöperatie Etage-eigendom. Natrekking bij onroerende zaken. Eigendom van netten Het opstalrecht De coöperatieve flatexploitatievereniging Het appartementsrecht Burenrecht Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen Erfdienstbaarheden Kwalitatieve verplichtingen Vergelijking van de rechtsfiguren Parkmanagement en beheervereniging Hypotheek en bouwfinanciering Kenmerken van hypotheek Bouwfinanciering Afsluitende opmerkingen Zakenrechtelijke situaties bij andere vormen van financiering - Van Velten Huurkoop Groeiende en dalende eigendom Lease Sale lease back Zakenrechtelijke problemen bij gebruik in deeltijd en maatschappelijk gebonden eigendom Gebruik in deeltijd (ook wel genoemd periode eigendom of time share) Maatschappelijk gebonden eigendom Verkoop van nieuwbouw aan particulieren - Van Velten Inleiding Koop- en aannemingscontracten De wettelijke regeling Publiek-private samenwerking als instrument van grondbeleid - Bregman Inleiding Samenwerkingsmodellen voor PPS in de B&U -sector Bouwcontracten Precontractuele fase - Van den Berg Een eerlijke kans Baris/Riezenkamp: de grondregel Van Plas/Valburg tot CBB/JPO: de uitwerking 199 xii

13 Inhoudsopgave Precontractuele redelijkheid en billijkheid en beginselen van aanbestedingsrecht Algemene voorwaarden - Chao-Duivis Inleiding Voorbeelden Een algemene voorwaarde toegelicht: het arbitrale beding De overeenkomst met de adviseur - Van Gulijk Rechtskarakter Algemene voorwaarden Hoofdverplichtingen van de adviseur De ontwerpfase De aanbestedingsfase De directievoering Aansprakelijkheidsbeperkingen Gebondenheid aan algemene voorwaarden Honorering van de adviseur Opzegging van de opdracht Wijzigen van de overeenkomst Auteursrecht van de adviseur Samenwerkingsvormen Aanbestedingsrecht en mededingingsrecht - Van Wassenaer van Catwijk Inleiding Aanbestedingsrecht - wat het is Bronnen van aanbestedingrecht Aanbesteding - wat het is (vervolgd) Wat wordt er aanbesteed? Beginselen van aanbestedingsrecht Europese bronnen Richtlijnen Aanbestedingsplicht en -beginselen voor opdrachten die niet onder de aanbestedingsrichtlijnen vallen Nationale aanbestedingsregelgeving Aanbestedingsbeleid en het toepassen van regels voor overheidsaanbestedingen - ARW Aanbestedingsplichtige opdrachten onder de Aanbestedingswet Persoon aanbestedende dienst Aard van de opdracht Omvang van de opdracht Aanbestedingswet: verbod tot samenvoeging Aanbestedingsprocedures Algemeen Opstellen specificaties Vaststellen procedure De openbare procedure De niet-openbare procedure 260 xiii

14 Inhoudsopgave De concurrentiegerichte dialoog Onderhandelingsprocedure met voorafgaande bekendmaking Onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking De meervoudig onderhandse procedure De concessie-procedure De raamovereenkomsten De prijsvraag Elektronische veiling Aankondiging, aanbestedingsstukken en termijnen Aankondiging Aanbestedingsstukken Termijnen Selectie Inleiding Gids Proportionaliteit Uitsluitingsgronden en BIBOB Over te leggen gegevens Beroep op draagkracht derden Combinaties Technische bekwaamheid Gegevens - Referenties Eisen Beroep op technische geschiktheid van derden Combinaties Doorselecteren - transparantie Communicatie voorafgaande aan de aanbesteding Inleiding - algemene eisen Inlichtingen - algemeen Inlichtingen - vertrouwelijk Inschrijving en gunning Inleiding: de twee soorten gunningscriteria Economisch meest voordelige inschrijving Theorie Praktijk Inschrijving Varianten Ongeldige inschrijvingen Rechtsbescherming en geschillen Mededingingsrecht - Chao-Duivis Aanneming van werk - Van den Berg Rechtskarakter De verplichting van de aannemer tot uitvoering van het werk Risico s tijdens de uitvoering De verplichting van de opdrachtgever tot betaling Aansprakelijkheid na oplevering Voortijdige beëindiging der overeenkomst 334 xiv

15 Inhoudsopgave Consumentenbouw Samenwerkingsvormen De verhouding opdrachtgever-hoofdaannemeronderaannemer - Chao-Duivis Inleiding Schakeljurisprudentie Doorwerking van bedingen Geïntegreerde contracten - Chao-Duivis Inleiding Bespreking van de inhoud van de UAV-GC Andere moderne contractvormen - Chao-Duivis Eigendomsvoorbehoud en retentierecht van de aannemer - Chao-Duivis Inleiding Eigendomsvoorbehoud Retentierecht op onroerende zaken Bouwaansprakelijkheid en -verzekering Inleiding - Chao-Duivis Zaaksbeschadiging/hinder - Chao-Duivis Inleiding Onrechtmatigheid Factoren van belang bij bepaling van de aansprakelijkheid bij zaaksbeschadiging Voorzienbaarheid van schade/dreiging van inbreuk/ voorzorgsmaatregelen Kabel en leidingschade - Dorhout Mees Enige kwalitatieve aansprakelijkheden - Dorhout Mees Aansprakelijkheid van de overheid - Dorhout Mees Verzekering - Dorhout Mees Bouwrechtspraak Rechtspraak door de burgerlijke rechter - Chao-Duivis Geschillenbeslechting door arbitrage - Chao-Duivis Algemeen Arbitrage in de bouw Arbitrage-instituten in de bouw Geschillenbeslechting in de bouw bij wege van bindend advies - Chao-Duivis Algemeen Geschillenbeslechting bij wege van bindend advies in de bouw Mediation in de bouw Bouwreflectie Internationale bouwarbitrage ADR - Van Wassenaer van Catwijk Algemeen - geschillenoplossing Niveau 1 - Projectorganisatie en partnering 424 xv

16 Inhoudsopgave Niveau 2 - Mediation en minitrage Niveau 3 - Bindend advies - Dispute Resolution Boards Internationale bouwarbitrage - Van Wassenaer van Catwijk Algemeen Verdragen en andere internationale regelingen Het NAI arbitragereglement en internationale arbitrage Art Rv; buitenlandse arbitrage ICC rules of arbitration International Centre for Settlement of Investment Disputes - ICSID Bestuursrechtelijke rechtsbescherming in de bouw - Lubach Inleiding Rechtsbescherming in het publiekrechtelijk bouwrecht Bouwbelastingen Rijksbelastingen - Van ekeren Omzetbelasting (BTW) in kort bestek Overdrachtsbelasting in kort bestek Vennootschapsbelasting in kort bestek Investeringsfaciliteiten Wet inkomstenbelasting Gemeentelijke belastingen - Gieskes Inleiding De onroerendezaakbelastingen Baatbelasting Rechten Waterschapsbelastingen - Gieskes De Wet waardering onroerende zaken - Gieskes Internationaal bouwcontractenrecht Inleiding - Chao-Duivis FIDIC voorwaarden: algemeen - Chao-Duivis FIDIC voorwaarden: enkele belangrijke kenmerken - Chao-Duivis 497 Uitsprakenregister 507 Trefwoordenregister 523 xvi

17

18