Verkenning mogelijkheden reclamemast langs rijksweg A2. 1. Beoogde locatie. Seinpost Adviesbureau Vertrouwelijk. Aanleiding. Seinpost Adviesbureau

Transcriptie

1 Verkenning mogelijkheden reclamemast langs rijksweg A2 Opdrachtgever: Auteur: gemeente IJsselstein Seinpost Adviesbureau Aanleiding De gemeenteraad van IJsselstein heeft verzocht om de mogelijkheden voor het plaatsen van een reclamemast op gemeentegrond langs de snelweg A2 te onderzoeken. De raad wil graag inzicht in de inkomsten die een dergelijke mast voor de gemeente kan opleveren. Seinpost heeft hiertoe een verkenning uitgevoerd naar onder andere de wet- en regelgeving, diverse exploitatiemodellen en financiële en economische haalbaarheid van een reclamemast. 1. Beoogde locatie De beoogde locatie voor het plaatsen van de reclamemast is het te ontwikkelen Bedrijvenpark A2 Zone (in figuur 1 wit omlijnd). Het betreft een relatief klein bedrijvenpark met circa 10 tot 20 bedrijfskavels gelegen tussen de A2 en de N210. Een deel van het gebied is daarnaast gereserveerd voor een nieuwe ontsluiting van de N210 op de A2. Een alternatief voor de realisatie van de reclamemast is de locatie Eastpoint, aangegeven met een ster in figuur 1. Figuur 1: Beoogde locatie Reclamezuil IJsselstein 1

2 2. Regelgeving In dit hoofdstuk wordt kort uiteengezet welke wet- en regelgeving er op rijks- en provinciaal niveau is (naast reguliere planologische procedure) waarmee de gemeente IJsselstein rekening dient te houden bij plaatsing van een reclamemast langs de A Landelijke regelgeving Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (artikel 2.7.2, lid 1) worden hoofdwegen of delen daarvan aangewezen als reserveringsgebied ten behoeve van een mogelijke uitbreiding van het aantal rijstroken. Dit is vastgelegd bij ministeriële regeling (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening). Wanneer de locatie van de te plaatsen reclamemast binnen een dergelijk reserveringsgebied valt, dient bij plaatsing rekening worden gehouden met het vrijhouden van een gebied. De afstand is afhankelijk van het aantal rijstroken waarmee de weg mogelijk verbreed kan worden (vanaf 34 meter ten hoeve van één rijstrook per rijrichting tot 45 meter bij vier rijstroken), gemeten vanaf de markering van de begrenzing van de buitenzijde van de buitenste rijstrook. In bijlage 1 is de kaart met reserveringsgebieden ten behoeve van de uitbreiding van hoofdwegen weergegeven (bijlage 16 bij de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening). Hieruit blijkt dat de A2 bij IJsselstein geen onderdeel uitmaakt van een dergelijk reserveringsgebied, waardoor de Barro en Rarro geen belemmering vormen voor de te plaatsen reclamemast. Rijkswaterstaat Gezien het feit dat de reclamemast gesitueerd is langs een rijksweg is ook Rijkswaterstaat een speler in het realisatieproces. In de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr) staat dat Rijkswaterstaat verantwoordelijk is voor het veilig en doelmatig gebruik van auto(snel)wegen. Visuele afleiding door informatie die niet relevant is voor de rijtaak kan zorgen voor verminderde verkeersveiligheid. Rijkswaterstaat heeft daarom een Kader objecten langs auto (snel)wegen (2011) opgesteld waarin zij op basis van de Wbr en de richtlijn bewegwijzering objecten langs auto(snel)wegen beoordelen op hun invloed op de verkeersveiligheid. Het kader is van toepassing op autosnelwegen en autowegen en daarbij het gebied langs de weg waarbinnen objecten redelijkerwijs goed zichtbaar zijn voor bestuurders. In dit kader staan een drietal slagboomcriteria benoemd waaraan objecten langs de snelweg altijd moeten voldoen. Drie slagboomcriteria: 1. Bewegende beelden op bilboards zijn niet toegestaan; 2. Objecten mogen niet verblinden (voldoen aan de Richtlijnen Lichthinder); 3. Afstand tot de weg. Binnen het beheersgebied van de weg wordt geen Wbr-vergunning verleend voor het plaatsen van: commerciële uitingen; objecten, tenzij de aanvraag een locatie betreft buiten de obstakelvrije zone (standaard 13 meter, soms meer, vanaf de kantstrookmarkering langs de meest rechter en meest linker rijstrook gemeten). 2 Dat betekent dat een reclamemast niet is toegestaan binnen het beheersgebied van Rijkswaterstaat en binnen een obstakelvrije zone van 13 meter. Een Wbr-vergunning zal in een dergelijke situatie worden afgewezen. Indien de reclamemast buiten het beheersgebied van Rijkswaterstaat valt, zijn gemeenten en provincies verantwoordelijk. Rijkswaterstaat geeft dan een advies. In bijlage 2 is een kadastrale kaart opgenomen van het plangebied waarin het beheersgebied is aangegeven. Het betreft de directe omgeving van de A2. De mast dient buiten dit gebied geplaatst te worden. Het plangebied biedt daarvoor voldoende mogelijkheden.

3 Verder zijn bij het plaatsen van een digitaal scherm bewegende beelden niet toegestaan (in verband met afleiding) en mogen objecten niet verblinden (Richtlijnen Lichthinder). Ook in deze gevallen zal de plaatsing van een reclamemast niet worden toegestaan. Indien de reclamemast voldoet aan de drie slagboomcriteria dient met ook rekening te houden met een aantal afwegingscriteria uit het kader. Deze zijn opgenomen in bijlage Provinciale regelgeving Landschapsverordening Provincie Utrecht 2011 Naast de regelgeving op rijksniveau zijn er ook op provinciaal niveau regels waarmee de gemeente IJsselstein rekening moet houden bij de plaatsing van een reclamemast. Deze zijn per provincie anders geregeld. In de Landschapsverordening Provincie Utrecht 2011 (Lsv) zijn regels opgenomen ter bescherming van de kwaliteit van het landschap, de natuurwetenschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden in de provincie Utrecht (zie bijlage 4). De verordening is van toepassing op het gebied dat zich bevindt buiten de grenzen van de bebouwde kom, zoals deze op grond van artikel 27 van de Wegenwet door Gedeputeerde Staten zijn vastgesteld. Artikel 3, lid 1 van de Lsv bepaald dat het verboden is om borden, vlaggen, spandoeken, informatiezuilen en objecten in welke vorm ook, te plaatsen, te doen plaatsen, aan te brengen, dan wel als eigenaar of andere zakelijk gerechtigde of gebruiker van enige onroerende zaak plaatsing op, aan of tegen die onroerende zaak toe te staan of te gedogen. In lid 2 staat dat het verbod niet geldt als de borden, vlaggen, spandoeken, informatiezuilen en objecten niet zichtbaar zijn vanaf een voor het publiek toegankelijke plaats. Dit is echter bij het plaatsen van een reclamemast niet van toepassing. In het Lsv zijn enkele vrijstellingen mogelijk, o.a. voor borden en informatiezuilen, die educatieve of geografische informatie bevatten over een bezienswaardigheid of een gebied. Andere enigszins relevante (i.v.m. reclamemast) vrijstellingen zijn niet mogelijk. Artikel 6 betreft een vrijstellingsbevoegdheid Gedeputeerde Staten. Echter uit de toelichting bij artikel 6 blijkt dat het verlenen van ontheffingen (van verbod artikel 3 van de Lsv) is uitgesloten. Deze vrijstellingsbevoegdheid is daarmee niet van toepassing voor het plaatsen van een reclamezuil. 3 Het plaatsen van een reclamemast langs de A2 kan op basis van de Lsv alleen gerealiseerd worden binnen de grenzen van de bebouwde kom. De planlocatie Bedrijvenpark A2 Zone valt momenteel buiten de bebouwde kom, waardoor een realisatie op dit moment niet mogelijk is. Hiervoor is een procedure tot wijziging van een komgrens nodig. De alternatieve locatie Eastpoint valt wel binnen de bebouwde kom waardoor de Lsv hier geen belemmering vormt. 1.3 Tussentijdse conclusie Het plaatsen van een reclamemast langs de A2 bij IJsselstein kan op basis van wet- en regelgeving op nationaal en provinciaal niveau alleen buiten het beheersgebied van Rijkswaterstaat (zie kaart bijlage 2) en binnen de grenzen van de bebouwde kom op grondgebied van de gemeente. De Lsv vormt daarmee op dit moment een belemmering voor het realiseren van een reclamemast op Bedrijvenpark A2 zone, maar niet voor de locatie Eastpoint. Bij realisatie dient tevens rekening te worden gehouden met de criteria uit de KALO ten behoeve van verkeersveiligheid. De verkeersveiligheid is tevens als belangrijk aandachtspunt benoemd door de gemeenteraad van IJsselstein.

4 2. Soorten masten en reclamemogelijkheden In dit hoofdstuk komen de diverse soorten reclamemasten die langs de Nederlandse (snel)wegen staan aan bod. Er zijn grofweg twee soorten reclamemasten te onderscheiden: analoge (reclamedoeken) en (LED) digitale reclamemasten. De digitale reclamemast is daarbij sterk in opkomst, gezien de hoge mate van flexibiliteit (snel kunnen wisselen van reclames), de lagere productiekosten per reclame-uiting (niet drukken van reclamedoeken) en hogere attentiewaarde. De meeste masten in Nederland zijn echter nog analoog en worden vanaf onderaf verlicht. Figuur 2: soorten reclamemasten Analoge reclamemast Reclamemast met digitaal scherm Ook in hoogte en bouwstijl wordt er behoorlijk gevarieerd. De meeste reclamemasten zijn tussen de 20 en 40 meter hoog. Maar er zijn ook voorbeelden van plannen voor reclamemasten tot 60 meter hoog. Belangrijke uitgangspunten bij bepaling van de hoogte van de mast zijn zichtbaarheid vanaf de snelweg, overlast voor de omgeving, stedenbouw en welstand. 4 Figuur 3: voorbeelden bouwstijlen reclamemasten

5 Daarnaast varieert de afmeting van het scherm tot maximaal 138 m2 (A12 ter hoogte van Zoetermeer). Ook hiervoor geldt dat gemeente vaak diverse voorwaarden meegeven aan maximale afmeting waarbij diverse belangen worden afgewogen. Tot slot wordt er gevarieerd in het aantal zijden met reclame. Dit is sterk afhankelijk van de locatie van de mast. Het varieert van reclamemasten met aan een zijde reclame tot masten met aan drie zijden reclame. 3. Financiële en economische haalbaarheid van een reclamemast Om inzicht te krijgen in de financiële en economische haalbaarheid van het realiseren van een reclamemast langs de A2 bij IJsselstein is een eerste verkenning uitgevoerd onder gemeenten die een dergelijke mast op hun grondgebied hebben en marktpartijen die de reclamemasten langs de snelwegen exploiteren. In deze verkenning is onderscheid gemaakt in drie soorten exploitatiemodellen en een mengvorm daarvan: 1. Exploitatie door (landelijke) marktpartij; 2. Exploitatie door gemeente; 3. Exploitatie door lokale ondernemers. Tevens is een overzicht gemaakt van concurrerende reclamemasten in de directe omgeving. 3.1 Concurrentie In de directe omgeving van IJsselstein staan diverse reclamemasten op grondgebied van buurtgemeenten. Onderstaand een overzicht van reclamemasten in de directe omgeving. Tabel 1: Reclamemasten langs snelwegen in directe omgeving van IJsselstein Snelweg Type mast Exploitant Aantal passanten per Afstand tot locatie 2 weken A2 bij Vianen Digitaal OOHA Media circa 4 5 km Snelwegreclame A2 knooppunt Analoog Interbest Circa 3-4 km Everdingen A2 Knooppunt Analoog Interbest Circa 2 km Oudenrijn A12 Knooppunt Digitaal Interbest Circa 13 km Lunetten I A12 Knooppunt Lunetten II Analoog Interbest Circa 13 km 5 Daarnaast staan er ook diverse reclamemasten op grond van particulieren, zoals bij het Miele Experience center bij Vianen of tankstation OK de Knoest bij Nieuwegein. Deze worden alleen ingezet ter promotie van het eigen bedrijf. De afgelopen jaren is het aantal reclamemasten in Nederland sterk toegenomen. Diverse gesprekspartners in de verkenning hebben aangegeven signalen uit de markt te krijgen dat de markt oververzadigd raakt. Dat kan mogelijk een negatief effect hebben op de vestigingsmogelijkheden voor een reclamemast bij IJsselstein. In de verkenning zijn geen voorbeelden naar voren gekomen van bezwaarschriften die ingediend zijn door marktpartijen voor inkomstenderving door vestiging van een reclamezuil in een buurgemeente.

6 3.2 Exploitatie door (landelijke) marktpartij De reclamemast laten exploiteren door een (landelijke) marktpartij is in Nederland het meest gebruikelijke exploitatiemodel. In dit model hebben gemeenten inkomsten vanuit het erfpacht of het recht van opstal. Het recht van opstal is hierbij de meest gebruikte vorm. Dit is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. In ruil daarvoor betaalt de opstaller (in dit geval de exploitant van de reclamemast) aan de eigenaar van de grond (in dit geval de gemeente) een vergoeding, ook wel retributie genoemd. Met het recht van opstal wordt tevens voorkomen dat de reclamemast door natrekking eigendom van de gemeente wordt. Voor een verdere toelichting verwijzen wij u naar bijlage 5. Naast deze retributie ontvangen de gemeente geen extra inkomsten uit bijvoorbeeld reclamebelasting voor de desbetreffende reclamemast. De hoogte van de retributie wordt bepaald aan de hand van diverse criteria: Het aantal passanten; De afstand tot de snelweg; De zichtbaarheid van de mast en het aantal reclamevlakken; De hoogte van de mast (zowel voor de zichtbaarheid als de investeringskosten voor exploitant); De concurrentie van andere masten in de directe omgeving; De mate waarin de locatie een aanvulling is op het bestaande aanbod van de exploitant; De overige objecten/gebouwen in de omgeving (afleiding); Het moment van aanbesteding (economische ontwikkelingen). Onderstaande tabel geeft inzicht in de resultaten van de verkenning bij onder andere gemeenten. In totaal zijn twaalf gemeenten benaderd. Vier gemeenten wilden en konden concreet inzicht geven in de gemeentelijke inkomsten van een reclamemast. Diverse gemeenten gaven aan dat deze gegevens niet openbaar zijn, de gegevens bij hen niet bekend zijn (verwezen door naar de provincie) of dat de mast op particuliere grond gevestigd is waardoor de gemeente zelf geen of beperkt (reclame-inkomsten) inkomsten hieruit heeft. 6 Tabel 2: Resultaten verkenning inkomsten reclamemast Aantal passanten per Inkomsten per jaar Soort mast 2 weken 1,9 miljoen Digitaal, tweezijdig 1,6 miljoen Boven twee analoge masten, tweezijdig 0,85 miljoen een analoog en een digitaal, tweezijdig 1,7 miljoen (eenzijdige mast) (tweezijdig) beide digitaal Enkele gemeenten kopen zelf ook reclameminuten of m 2 in op de reclamemast om daarmee de stad/gemeente te promoten. Een deel van de inkomsten vloeit daardoor terug naar de exploitant. Naast de contacten met gemeenten is ook contact gelegd met twee marktpartijen die reclamemasten langs snelwegen exploiteren. Hieruit blijkt eveneens dat het een sterk onderhandelingsspel is, dat afhankelijk is van bovengenoemde criteria. De retributie loopt uiteen van per jaar. De contractduur is over het algemeen 20 jaar, gezien de vaak forse investering van de exploitant voor de bouw van de reclamemast. Op basis van de inkomsten van andere gemeenten is te verwachten dat, indien gekozen wordt voor een model waarbij een (landelijke) marktpartij de reclamemast exploiteert, een reclamemast (2- zijdig) op grondgebied van de gemeente IJsselstein circa per jaar kan opleveren. Bij deze

7 inschatting is uitgegaan van circa 2,5-3 miljoen passanten per 2 weken (o.b.v. concurrerende masten in directe omgeving). Echter de hoeveelheid reclamemasten in de directe omgeving kan een negatief effect hebben op de retributie en op de belangstelling van marktpartijen om een dergelijke mast te exploiteren. Zeker gezien het feit dat twee grote aanbieders van reclame langs de snelweg in Nederland beide op korte afstand (minder dan 5 kilometer) al de beschikking hebben over een reclamemast, zie tabel 1. Hierdoor zijn wij voorzichtig in de mogelijke inkomsten en komen wij tot een lagere inkomstenschatting van circa per jaar. Onderhandelingen moeten uitwijzen wat precies het resultaat zal zijn. Bij een eenzijdige mast zullen de inkomsten naar verwachting tussen per jaar liggen. Uit de verkenning blijkt dat de investeringskosten voor het bouwen van een reclamemast bij exploitatie door marktpartij in alle gevallen bekostigd zijn door de exploitant 1. De exploitatie en de bouw zijn derhalve aan elkaar gekoppeld. Bij verlenging van het contract kan de retributie oplopen omdat de reclamezuil dan minder investeringskosten vraagt (alleen onderhouds- en beheerkosten). De kosten voor de gemeente zijn hierdoor beperkt tot planologische procedures, opstellen van beleid(s)kaders en kosten verbonden aan de aanbesteding voor de reclamemast. 3.3 Exploitatie door gemeente Indien gekozen wordt voor een model waarbij de gemeente zelf de mast exploiteert, dan heeft de gemeente alleen inkomsten uit reclame. De inkomsten zijn sterk afhankelijk van het aantal zijden, aantal adverteerders en aantal passanten. Onderstaand een overzicht van de reclametarieven van diverse aanbieders om een inschatting te kunnen maken van de reclame-inkomsten. Interbest 2 De bedragen per analoge advertentie lopen uiteen van circa per zijde per 2 weken, afhankelijk van het aantal passanten. Bij circa 2,5 3 miljoen passanten per 2 weken worden op vergelijkbare locaties een tarief van per zijde per 2 weken gehanteerd. Dat bekent bij een maximale bezetting reclame-inkomsten van maximaal per jaar per zijde. Deze tarieven zijn inclusief productie- en montagetarieven, 15% bureaucommissie en exclusief BTW. Bij een digitale mast worden tarieven gehanteerd van circa per zijde per tijdslot (6 seconde, max 4 adverteerders achter elkaar) per 2 weken. Dat betekent dat de inkomsten per zijde maximaal per jaar bedragen. Ook dit zijn tarieven exclusief BTW. 7 Clear Channel Hillenaar 3 De bedragen per analoge advertentie lopen uiteen van circa per zijde per 2 weken, uitgaande van 2,5 tot 3 miljoen passanten per 2 weken. Deze tarieven zijn inclusief 15% bureaucommissie en exclusief circa materiaalkosten en wisseltarieven en exclusief BTW. Dat bekent bij een maximale bezetting reclame-inkomsten van maximaal per jaar exclusief productie- en montagetarieven, maar inclusief bureaucommissie. Bij een digitale mast worden tarieven gehanteerd van ,- per zijde in een loop (6 seconde, max. 4 adverteerders achter elkaar) per 2 weken. Dat betekent dat de inkomsten per zijde maximaal per jaar bedragen. Indien een adverteerder wenst exclusief zichtbaar te zijn op het scherm (geen loop, maar continu), dan bedraagt het tarief 2.887,50 per dag. Dat maximeert de inkomsten op circa per jaar. 1 In Nederland zijn er drie grote bedrijven die het speelveld beheersen: Interbest, Clear Channel Hillenaar en OHAA Media Snelwegreclame. 2 Tarieven Tarieven 2016.

8 Beyond Outdoor 4 De bedragen per analoge advertentie lopen uiteen van circa per zijde per 2 weken bij 1,5 tot 2 miljoen passanten per 2 weken. Deze tarieven zijn inclusief productiekosten en exclusief BTW. Aangezien het aantal passanten op de beoogde locatie bij IJsselstein hoger ligt dan 2 miljoen passanten per 2 weken is aannemelijk dat de tarieven ook hoger liggen, tussen de per zijde per 2 weken. Dat betekent per jaar maximaal per zijde. Bij een digitale mast worden tarieven gehanteerd van ,- per zijde in een loop (6 seconde, max. 3 adverteerders achter elkaar) per 2 weken. Dat betekent dat de inkomsten per zijde maximaal per jaar bedragen. Nationaal Adviesbureau Buitenreclame Het Nationaal Adviesbureau Buitenreclame geeft aan dat een advertentie op een reclamemast op een gemiddelde locatie met circa 2,5 miljoen passanten per maand kost en op een locatie met 4,3 miljoen passanten per maand. Voor een locatie als IJsselstein betekent dit dat de inkomsten uit reclame maximaal per zijde per jaar zouden kunnen zijn. Schatting inkomsten uit reclame Op basis van bovenstaande markttarieven en het aantal passanten bij IJsselstein is te verwachten dat het tarief voor een analoge mast bij IJsselstein circa per twee weken zal zijn exclusief productie- en montagekosten en BTW. Bij een maximale bezetting betekent dit circa per jaar. Bij een digitale mast liggen de inkomsten ruim 2x zo hoog omdat er meerdere advertenties na elkaar getoond kunnen worden. De opbrengsten liggen dan op circa per zijde per jaar. In beide gevallen geldt dat dit maximale inkomsten zijn bij een maximale bezetting. De daadwerkelijke inkomsten zullen lager liggen (zeker in de eerste jaren) in verband met lagere bezetting en zijn sterk afhankelijk van de belangstelling uit de markt voor adverteren op de beoogde locatie. Het risicoprofiel van dit exploitatiemodel is daarom ook hoger. 8 Kosten Hoe groot de investeringskosten voor het oprichten van een reclamemast exact zijn, is niet bekend (gegevens niet openbaar) en sterk afhankelijk van de hoogte en het type mast. In de verkennende gesprekken zijn bedragen van circa genoemd. Tevens kenmerkt dit model zich door hoge beheer- en onderhoudskosten (marketing & communicatie, sales, operationele ondersteuning en onderhoud mast en schermen). In de verkennende gesprekken is gesproken over 1,5 2 fte operationele ondersteuning naast onderhoudskosten. Daarnaast komen nog de kosten voor de planologische procedures en het opstellen van een beleid(s)kader voor het plaatsen van een dergelijke mast. 3.4 Exploitatie door lokale ondernemers In Nederland zijn hiervan enkele voorbeelden, zoals in Staphorst langs de A28. In dit model hebben gemeenten, evenals het model waarbij de reclamemast wordt geëxploiteerd een (landelijke) marktpartij, inkomsten vanuit het erfpacht of het recht van opstal. Het is te verwachten dat deze inkomsten nagenoeg gelijk zullen zijn aan het model exploitatie door marktpartij (bij een tweezijdige mast circa per jaar en bij een eenzijdige mast tussen per jaar). Het beheer en het onderhoud van de reclamemast komt in een dergelijk geval ook volledig te liggen bij de lokale ondernemers. De kosten voor de gemeente zijn hierdoor beperkt tot planologische procedures, opstellen van beleid(s)kaders en kosten verbonden met het sluiten van het contract met lokale ondernemers(vereniging). Een belangrijke voorwaarde voor de haalbaarheid van dit model is dat er een stevige organisatie moet staan van lokale 4 Tarieven 2015.

9 ondernemers die het beheer van de reclamemast op zich kunnen nemen. Het model vraagt om een uitvoeringsorganisatie dat werkzaam is voor de lokale ondernemers(vereniging). Een voordeel van exploitatie door lokale ondernemers is men op deze manier zichtbaarheid kan bieden aan lokale en/of regionale bedrijven tegen een ander tarief dan landelijk opererende bedrijven. In het voorbeeld van Staphorst is daartoe op initiatief van Industriële Contact Club (ICC) Staphorst een reclamemast langs de A28 geplaatst. Een belangrijk financieel voordeel hierbij was dat de KPN gelijktijdig op zoek was naar een locatie voor het plaatsen van een mast voor mobiel dataverkeer. Hierdoor zijn de investeringskosten beperkt gebleven tot de schermen. Circa 80% van alle advertenties op de mast van ICC zijn van lokale of regionale bedrijven. Een ander voorbeeld van een exploitatie door een collectief van lokale ondernemers is de reclamemast Brainmarker aan de A2 bij Eindhoven. De gemeente Eindhoven is een van de partners in dit collectief. Dit is een andere exploitatievorm (inkomsten) dan het voorbeeld uit Staphorst. 3.5 Mengvorm model exploitatie door marktpartij en exploitatie door lokale ondernemers Naast deze drie modellen is er ook een mengvorm mogelijk. In deze mengvorm financiert de gemeente realisatie van een tweezijdige reclamemast voor. Een (landelijke) marktpartij exploiteert vervolgens de ene zijde van de reclamemast en betaalt daar jaarlijks een bedrag voor aan de gemeente. De andere zijde van de reclamemast kan vervolgens worden geëxploiteerd door een collectief van lokale ondernemers. Ook zij betalen hierdoor jaarlijks een bedrag aan de gemeente. De gemeente is in dit voorbeeld eigenaar van de reclamemast. 9

10 3.6 Tussentijdse conclusie In onderstaande matrix zijn de diverse exploitatiemodellen vanuit het perspectief van de gemeente onderling vergeleken. Tabel 3: Exploitatiemodellen vergeleken Exploitatie door Marktpartij Gemeente Lokale ondernemers Mengvorm Opbrengsten retributie/verhuur Opbrengsten reclame Investeringskosten/beheer /- +/- Risico gemeente + - +/- +/- Profijt voor de stad -- +/- + + Schatting inkomsten (tweezijdig) Analoog (eenzijdig): (tweezijdig) Nader onderzoek nodig per jaar (eenzijdig) digitaal (eenzijdig): (eenzijdig) Schatting kosten Kosten planologische procedures, opstellen beleid(s)kaders en aanbesteding Geen/beperkt inzicht 5 Kosten realisatie mast, hoge onderhouds- en beheerkosten, planologische procedure en beleidskader Kosten planologische procedures, opstellen beleid(s)kaders en contractvorming lokale ondernemers Geen/beperkt inzicht, Kosten realisatie mast, onderhoudskosten, planologische procedure en beleidskader 10 Het model waarin de gemeente de reclamemast laat exploiteren door een marktpartij is het meest gebruikelijk en scoort in deze matrix ook het hoogst. Het risicoprofiel voor de gemeente is bij dit model het laagst, aangezien de risico s veelal voor rekening van de marktpartij komen. De gemeente ontvangt een vast bedrag per jaar en de marktpartij is verantwoordelijk voor de investering, exploitatie, het beheer en onderhoud. Het grootste risico in dit model is dat er onvoldoende belangstelling is vanuit de markt voor de exploitatie gezien de concurrentie in de omgeving. Het grootste nadeel van dit model is dat de inkomsten vanuit de reclamemast slechts in beperkte mate terugvloeien naar de stad. De gemeente ontvangt in dit model alleen inkomsten vanuit retributie. Bij de mengvorm profiteert de stad (en haar ondernemers) meer van de realisatie van de reclamemast. Door één zijde van de mast te laten exploiteren door een (landelijke) marktpartij en de andere zijde door een collectief van lokale ondernemers zijn de risico s beperkter dan 5 Zie toelichting op pagina 8.

11 het model waarin de mast volledig door lokale ondernemers wordt geëxploiteerd. Nadeel van dit model is dat de gemeente de realisatiekosten voor de mast (voor)financiert. Het model waarbij de mast volledig wordt geëxploiteerd door lokale ondernemers scoort daarna het hoogst. De inkomsten voor de gemeente zijn hierbij gelijk aan het eerste model (exploitatie door marktpartij), maar het kent wel een hoger risicoprofiel. Dit hangt samen met de investeringskosten voor het plaatsen van de mast. Hebben lokale ondernemers voldoende middelen om de realisatie te bekostigen of is hierbij een bijdrage van de gemeente nodig? En zijn de lokale ondernemers voldoende in staat om de reclamemast op een goede manier op de markt te brengen, waardoor er voldoende inkomsten worden gegenereerd uit advertenties? Hierdoor is de gemeente gegarandeerd van een lange periode van vaste inkomsten uit retributie. Het model waarin de gemeente zelf de mast exploiteert scoort het minst in deze matrix, ondanks de hoge opbrengsten uit reclame. Dat hangt samen met de hoge investeringskosten en de hoge kosten voor het beheer en onderhoud van de mast. Bovendien is de gemeente in dit model volledig risicodragend voor de mast. 4. Overzicht partijen voor realisatie reclamemast Uit de verkenning blijkt dat bijna alle gemeenten de bouw, exploitatie en het beheer van een reclamemast uitbesteden aan een derde partij. In dit hoofdstuk staat een kort overzicht van mogelijke samenwerkingspartners voor de realisatie van een mast bij IJsselstein. Er zijn in Nederland drie grotere aanbieders/exploitanten van reclamemasten: Interbest met meer dan 100 reclamemasten; Clear Channel Hillenaar met 13 reclamemasten; OOHA MEDIA met 6 reclamemasten. Daarnaast zijn er nog diverse kleinere aanbieders die zich in sommige gevallen specifiek richten op een bepaalde snelweg. Voorbeelden zijn: Beyond Outdoor (3 masten langs A16, A20 en A27), Citypromotions (2 masten langs A15), Letro reclamemasten (1 mast langs A2), Reclamemast.nl (1 mast in aanbouw langs A15), Kueb Promotions (1 mast N230 bij Maarssen) en Van IJzendoorn Marketing Advies (2 masten bij Van der Valk Hotels). 11 De bouw van de reclamemast wordt gefinancierd door de partij die de mast gaat exploiteren. Deze marktpartijen hebben veelal zelf voorkeur of een contracten met bedrijven voor de bouw/fabricatie van de mast. Voorbeelden van dergelijke bedrijven zijn: Kaal Masten, Haco lichtreclame en HBE bouw. In de aanbesteding voor het realiseren van de reclamemast kan een gemeente diverse voorwaarden stellen aan de te bouwen reclamemast. Bijvoorbeeld qua bouwhoogte, specificaties voor het scherm en duurzaam bouwen. Duurzaamheid is ook eerder door de raad benoemd als belangrijk item. Het Nationaal Adviesbureau Buitenreclame (NABB) is een bedrijf dat voor gemeenten marktinventarisaties uitvoert, contracten maakt en aanbestedingen voor buitenreclame begeleid. De meeste gemeenten in onze verkenning zijn begeleid in hun aanbestedingsproces door het NABB. Gezien de concurrentie in de omgeving is het advies om NABB te vragen om de belangstelling voor de beoogde locatie onder zowel grote landelijk opererende marktpartijen als kleine marktpartijen te peilen, alvorens een verdere procedure op te starten. 5. Voorlopige conclusie Bij het realiseren van een reclamemast langs de A2 op grondgebied van de gemeente, dient de gemeente IJsselstein rekening te houden met de volgende zaken: De reclamemast moet geplaatst worden buiten het beheersgebied van Rijkswaterstaat en buiten de obstakelvrije zone van 13 meter langs de weg. Bewegende beelden zijn niet toegestaan en de reclamemast mag niet verblinden (richtlijn Lichthinder). Tevens dienen de afwegingscriteria van het KALO in acht te worden genomen.

12 De reclamemast moet geplaatst worden binnen de grenzen van de bebouwde kom. De gemeente dient bij een mast binnen de bebouwde kom randvoorwaarden/ stedenbouwkundige eisen te formuleren waaraan deze moet (gaan) voldoen. De meeste masten die nu geplaatst worden zijn digitale masten en zijn veelal tussen de 20 en 40 meter hoog. Van de drie modellen is exploitatie door een (landelijke) marktpartij het meest gebruikelijk en scoort het hoogst in de beoordelingsmatrix. Een alternatief lijkt het model waarbij de mast deels of geheel wordt geëxploiteerd door lokale ondernemers. Voorwaarde is een stevige organisatie(structuur). De exploitant van de reclamemast betaalt aan de gemeente (als grondeigenaar) retributie via het recht van opstal. Een voorzicht geschatte retributie voor een reclamemast bij IJsselstein bedraagt per jaar bij een exploitatiemodel door externe marktpartij of lokale ondernemers(vereniging). NABB kan de gemeente begeleiden bij een verdere marktverkenning onder grote landelijk opererende marktpartijen en kleine marktpartijen. Tevens kunnen zij een eventuele aanbestedingsprocedure voor de reclamemast begeleiden. Mogelijke knelpunten voor het realiseren van de mast zijn: Minder/onvoldoende belangstelling van de markt, gezien de concurrentie van reclamemasten in de directe omgeving. De beoogde planlocatie Bedrijvenpark A2 Zone valt buiten de begrenzing van de bebouwde kom. Voorafgaand aan de realisatie is een procedure tot wijziging van een komgrens nodig. De alternatieve locatie Eastpoint valt wel binnen de bebouwde kom waardoor het provinciaal beleid geen belemmering vormt. 12

13 Bijlage 1. Kaart reserveringsgebieden uitbreiding hoofdwegen 13

14 Bijlage 2. Kadastrale kaart beoogde locatie 14 Legenda Geel = eigendom van Rijkswaterstaat binnen het exploitatiegebied A2 zone Groen = eigendom gemeente IJsselstein Zwarte lijn = de gemeentegrens IJsselstein/Nieuwegein Zwarte arcering = eigendom van Rijkswaterstaat/beheersgebied (binnen de IJsselsteinse gemeentegrens)

15 Bijlage 3. Afwegingscriteria KALO 1. Locatie in de lengterichting Een object/bord mag niet staan binnen de turbulentieafstanden voor en na een uitvoeging, weefvak, samenvoeging, splitsing (gemeten vanaf het begin en/of einde van de blokmarkering), of gelijkvloers kruispunt. 2. Vormgeving en kleur Het object mag qua vormgeving en/of kleur niet lijken op verkeersrelevante informatie. 3. Kijktijd en het vasthouden van de aandacht Om te voorkomen dat objecten de aandacht lang vasthouden gelden de volgende criteria: a) Beelden en teksten op digitale billboards mogen niet vaker dan 1 maal per 6 seconden wisselen en de beelden mogen niet aan elkaar gerelateerd zijn. b) Bewegende objecten kunnen worden toegestaan als de beweging voorspelbaar is en er geen licht uitgestraald wordt. c) Binnen 13 meter vanaf de kantstrookmarkering mogen geen objecten boven de weg worden geplaatst met uitzondering van eenvoudige uitingen op gebouwen en traverses op minimaal 8 meter boven de verharding. d) Het moet in één oogopslag duidelijk zijn wat het object voorstelt en het object moet in redelijke mate passen binnen hetgeen weggebruikers rond een auto(snel)weg verwachten. e) Het object mag niet als aanstootgevend kunnen worden ervaren (bijvoorbeeld verbeelding van geweld, bloot, seks, wapens, racisme, ook als het anti is bedoeld). f) Het object mag niet parallel aan de rijrichting staan (hoek mag niet kleiner zijn dan 60 graden, waarbij 90 graden gedefinieerd is als haaks op de rijrichting). 4. Wegbeeld-misleiding Objecten mogen niet misleiden. Het object mag niet bijdragen aan misleiding, bijvoorbeeld het verkeerd inschatten van het wegverloop, of onterecht wekken van de indruk dat een hulpdienst of een gevaarlijke situatie wordt genaderd. 5. Landschap en ruimtelijke kwaliteit Objecten moeten landschappelijk worden ingepast en afgestemd op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. 15

16 Bijlage 4. Landschapsverordening Provincie Utrecht Relevante delen uit Landschapsverordening provincie Utrecht (met het oog op het stellen van regels ter bescherming van de kwaliteit van het landschap en de natuurwetenschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden). D.d. 7 februari 2011 De verordening is van toepassing op het gebied dat zich bevindt buiten de grenzen van de bebouwde kom, zoals deze op grond van artikel 27 van de Wegenwet door Gedeputeerde Staten zijn vastgesteld. Verbod 1. Het is verboden om borden, vlaggen, spandoeken, informatiezuilen en objecten in welke vorm ook, te plaatsen, te doen plaatsen, aan te brengen, dan wel als eigenaar of andere zakelijk gerechtigde of gebruiker van enige onroerende zaak plaatsing op, aan of tegen die onroerende zaak toe te staan of te gedogen. 2. Het verbod, bedoeld in het eerste lid, geldt niet als de borden, vlaggen, spandoeken, informatiezuilen en objecten niet zichtbaar zijn vanaf een voor het publiek toegankelijke plaats. Vrijstellingen zijn mogelijk o.a. Voor borden en informatiezuilen, die educatieve of geografische informatie bevatten over een bezienswaardigheid of een gebied mits: 1. de borden zijn geplaatst bij de toegang en/of uitgang tot de bezienswaardigheid of het gebied; 2. maximaal twee borden bij de ingang en één bord bij de uitgang zijn geplaatst met elk een maximale oppervlakte van 1,50 m2 en een maximale afmeting in één richting van 1,50 meter en een maximale hoogte boven het maaiveld van 2,50 meter; 3. maximaal 5% van de totale oppervlakte van het bord bestaat uit handels- c.q. bedrijfsreclame; 4. maximaal één informatiezuil bij de toegang tot de bezienswaardigheid of het gebied is geplaatst met een maximale oppervlakte van 6 m2 en een maximale hoogte van 2,50 meter boven het maaiveld. Andere enigszins relevante (i.v.m. reclamezuil) vrijstellingen zijn niet mogelijk. 16 Vrijstellingsbevoegdheid Gedeputeerde Staten Gedeputeerde Staten kunnen vrijstelling verlenen van het in artikel 3 gestelde verbod voor bepaalde plaatsen en voor bepaalde categorieën van borden, vlaggen, spandoeken, informatiezuilen of objecten. Een vrijstelling kan voor een bepaalde periode worden verleend. Gedeputeerde Staten kunnen er voorschriften aan verbinden met betrekking tot aantallen, type, situering, materiaal, bevestiging, lichtsterkte, kleurstelling, boodschap en maatvoering. Het is niet aannemelijk dat deze vrijstellingsbevoegdheid van toepassing is voor het neerzetten van een reclamezuil.

17 Bijlage 5: Erfpacht en recht van opslag Uit: Burgerlijk Wetboek Boek 5. Zakelijke rechten Titel 7. Erfpacht Artikel Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. 2. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de canon - te betalen. Artikel 86 Partijen kunnen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht regelen. Artikel 91 1 In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. Een zodanige bepaling staat aan executie door schuldeisers niet in de weg. 2 In de akte van vestiging kan ook worden bepaald, dat de erfpachter zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door overdracht of toedeling van de erfpacht op een gedeelte van de zaak. 3 Een beding als in de vorige leden bedoeld kan ook worden gemaakt ten aanzien van de appartementsrechten, waarin een gebouw door de erfpachter wordt gesplitst. Het kan slechts aan een verkrijger onder bijzondere titel van een recht op het appartementsrecht worden tegengeworpen, indien het in de akte van splitsing is omschreven Indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, kan zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen Artikel 94 1 De erfpachter is bevoegd de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. 2 Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur of verpachting gestand te doen. Hij kan nochtans gestanddoening weigeren, voor zover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan met het plaatselijk gebruik overeenstemt of bedrijfsruimte in de zin van de zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren, hetzij de verpachting is geschied voor een langere duur dan twaalf jaren voor hoeven en zes jaren voor los land, hetzij de verhuring of verpachting is geschied op ongewone voor hem bezwarende voorwaarden. 3 Hij verliest de bevoegdheid gestanddoening te weigeren, wanneer de huurder of pachter hem een redelijke termijn heeft gesteld om zich omtrent de gestanddoening te verklaren en hij zich niet binnen deze termijn heeft uitgesproken.

18 4 Indien de eigenaar volgens de vorige leden niet verplicht is tot gestanddoening van een door de erfpachter aangegane verhuring van woonruimte waarin de huurder bij het eindigen van de erfpacht zijn hoofdverblijf heeft en waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet hij de huurovereenkomst niettemin met de huurder voortzetten met dien verstande dat artikel 269 lid 2 van Boek 7, van overeenkomstige toepassing is. Artikel 98 1 Wanneer de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, blijft de erfpacht doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. De eigenaar en de erfpachter kunnen de verlengde erfpacht opzeggen op de wijze en met inachtneming van de termijn vermeld in artikel Ieder beding dat ten nadele van de erfpachter van dit artikel afwijkt, is nietig. Artikel 99 1 Na het einde van de erfpacht heeft de voormalige erfpachter recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. 2 In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter geen recht heeft op de in het eerste lid bedoelde vergoeding: a. indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming had dan die van woningbouw; b. indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd; c. indien de erfpacht geëindigd is door opzegging door de erfpachter; d. voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht waren aangebracht en hij ze bij het einde van de erfpacht mocht wegnemen De eigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft. Uit: Burgerlijk Wetboek Boek 5. Zakelijke rechten Titel 8. Opstal Artikel Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. 2. Het recht van opstal kan zelfstandig dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak worden verleend. 3. In de akte van vestiging kan de opstaller de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen.