Voorstel van het college inzake herziening kadastraal woningsplitsingsbeleid.

Transcriptie

1 rv 116 Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/ RIS _ Gemeente Den Haag RIS180711_13-SEP-2011 Voorstel van het college inzake herziening kadastraal woningsplitsingsbeleid. De nota Ruimte voor Beleid (rv , RIS 69791) beschrijft de uitgangspunten voor het woningsplitsingsbeleid 1 en samenvoegingsbeleid voor Den Haag. De gemeenteraad heeft deze in 2000 vastgesteld. In 2001 is aan de nota de bijlage Beleidsregels Splitsen en Samenvoegen (RIS084728a) toegevoegd. In 2003 heeft de raad het splitsingsbeleid op onderdelen aangepast. Het geldende splitsingsbeleid had als doel bij te dragen aan een meer evenwichtige spreiding van woningen wat betreft eigendomssituatie en woninggrootte over de stad. Van belang daarbij was het bevorderen van de differentiatie op gebiedsniveau; het aandeel koopwoningen in wijken met voornamelijk goedkope huurwoningen moest vergroot worden. Daarmee wordt segregatie tegengegaan. Doordat bewoners die hun woning in eigendom hebben gemakkelijker investeren in hun woning, werden voorheen eenzijdige huurwijken in een positieve spiraal omhoog gebracht. Het beleid laat in buurten waar niet meer dan 65 % van de totale woningvoorraad uit splitsbare (niet-gesplitste) woningen bestaat slechts onder zeer specifieke voorwaarden kadastrale splitsing toe. Dit had als doel de goedkope huurwoningvoorraad te beschermen. Het splitsingsbeleid heeft de afgelopen jaren effect gehad. In gebieden met een grote voorraad goedkope huurwoningen zijn splitsingsvergunningen verleend, terwijl in gebieden met een beperkte voorraad goedkope huurwoningen splitsing is tegengegaan. De woningmarkt heeft zich echter ontwikkeld. Het huidige beleid sluit hierdoor niet meer aan op de laatste ontwikkelingen en inzichten op de woningmarkt. Het is te rigide en vooral voor zover het de veranderde positie van de lage middeninkomens (vanaf euro/jaar) betreft, biedt het te weinig manoeuvreerruimte. Onder invloed van de nieuwe Europese regels, die stellen dat 90 % van de goedkope huurvoorraad toegewezen moet worden aan inkomens onder de euro/jaar, is de goedkope huurvoorraad van corporaties nog slechts zeer beperkt beschikbaar voor deze lage middeninkomens. Juist voor deze inkomenscategorie zijn koopwoningen in het goedkopere segment een welkom alternatief. Door het splitsingbeleid te verruimen worden de mogelijkheden voor deze groep om een woning te kopen vergroot. De verruimde mogelijkheden tot splitsing zullen ook leiden tot een toename van de goedkope particuliere huurvoorraad, waar de lage middeninkomens als zij willen huren vooral op aangewezen zullen zijn. Het splitsingsbeleid is in 2009 in de Commissie Stedelijke Ontwikkeling en Ruimtelijke Ordening geëvalueerd (d.d. 17 juni 2009, te vinden als bijlage 1 bij brief Portefeuillehouder SVI DSO/ ) 2. Mede naar aanleiding van de uitkomsten van deze evaluatie heeft het college de Commissie begin 2010 geïnformeerd over het voornemen om het woningsplitsingsbeleid te herzien (d.d. 12 januari 2010, te vinden als bijlage 2 bij brief Portefeuillehouder SVI DSO/ ). In lijn met de Commissiebrief is het voorstel om de splitsingsmogelijkheden te verruimen. Voor aanpassing van het splitsingsbeleid is een raadsbesluit nodig. Er is geen aanleiding om het samenvoegingsbeleid te herzien. Dit blijft van kracht zoals in de nota Ruimte voor Beleid omschreven staat. Dit voorstel start in hoofdstuk 1 met een samenvatting van het nieuwe splitsingsbeleid op hoofdlijnen. Vervolgens gaat hoofdstuk 2 nader in op de redenen om het beleid te herzien. In hoofdstuk 3 worden de nieuwe regels toegelicht, hoofdstuk 4 bespreekt de gevolgen voor de woningvoorraad en hoofdstuk 5 gaat specifiek in op de gevolgen voor de sociale huurvoorraad. 1. Een nieuw verruimd woningsplitsingsbeleid op hoofdlijnen Het college stelt voor de mogelijkheden voor kadastrale woningsplitsing te verruimen door de gebiedsgerichte benadering met quota per wijk te verlaten. Op hoofdlijnen ziet het beleid er dan als volgt uit: 1 Onder woningsplitsing wordt in dit verband verstaan kadastrale splitsing in appartementsrechten van een zakelijk recht dat op een gebouw rust. Kadastrale splitsing kan samengaan met een bouwkundige splitsing van een woning, maar in vaak is dit ook niet het geval. Zie bijlage 3, te vinden in brief Portefeuillehouder SVI DSO/ voor samenvatting wettelijk kader en huidig beleid. 2 De informatieve bijlagen, horend bij dit voorstel, zijn te vinden in brief Portefeuillehouder SVI DSO/ Raadsvoorstellen

2 a) de vergunningplicht voor woningsplitsing blijft gehandhaafd voor meergezinswoningen onder de liberalisatiegrens 3. Eengezinswoningen en woningen boven de liberalisatiegrens vallen buiten de reikwijdte van de vergunningplicht; b) het quotum dat stelt dat per wijk woningen gesplitst mogen worden zolang minimaal 65% van de totale woningvoorraad uit splitsbare (niet gesplitste) woningen bestaat, wordt afgeschaft. Dit betekent dat het onderscheid in ruimtegebieden (waar nog wel gesplitst mag worden) en restrictiegebieden (waar niet gesplitst mag worden) vervalt. c) het college blijft de aanvragen voor splitsingvergunningen nauwkeurig toetsen op het belang van het behoud van de goedkope huurwoning voor de differentiatie van de woningvoorraad. Den Haag splits in ieder geval geen woningen als splitsing een (toekomstige) (gebieds)ontwikkeling zou bemoeilijken. En Den Haag geeft invulling aan (bestaand) beleid dat streeft naar een ongedeelde stad en voldoende huisvesting voor de lage (midden) inkomens en bijzondere doelgroepen. d) voor het verkrijgen van de vergunning moet, net als in het huidige beleid, de bouwkundige staat van de te splitsen woningen in orde zijn; Een nadere toelichting op het nieuwe beleid is te vinden in hoofdstuk Waarom het huidige splitsingsbeleid herzien? Ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen voor verandering accenten De volgende ontwikkelingen op de woningmarkt vormen een reden om eigenaren minder te beperken om huurwoningen in koopwoningen om te zetten en daarom het splitsingsbeleid te herzien. In de brief consequenties Europese regels toewijzing sociale huurwoningen die de wethouder SVI naar de Commissie Ruimte heeft gestuurd, wordt uitgebreider ingegaan op de situatie en knelpunten op de Haagse woningmarkt in de context van de nieuwe Europese regels. Onderscheid tussen huur en koop minder belangrijk Het belemmeren van omzettingen van goedkope huur naar koop vindt het college niet nodig, omdat het college belang hecht aan keuzevrijheid van eigendomssituatie in alle prijscategorieën. Voorwaarde is wel dat er voor de lagere (midden)inkomens voldoende kwalitatief en betaalbaar aanbod aanwezig blijft. Het onderscheid tussen goedkoop en duur aanbod is meerzeggend dan het onderscheid tussen aanbod in de huur- en koopsector, terwijl met het splitsingsbeleid juist op dit laatste onderscheid wordt gestuurd. Het college stimuleert de verkoop van sociale huurwoningen In het collegeakkoord Aan de slag is opgenomen dat het college de verkoop van sociale huurwoningen wil stimuleren. Het verruimde splitsingsbeleid geeft (mede) invulling aan deze doelstelling. De mogelijkheden voor lage middeninkomens om een koopwoning te bemachtigen worden verruimd. Verkoop van sociale huurwoningen vindt het college een belangrijk streven, mede omdat de goedkope huurvoorraad van corporaties steeds minder beschikbaar is voor de lage middeninkomens (vanaf euro/jaar). Dit komt door de nieuwe Europese regels die stellen dat 90% van de goedkope huurvoorraad toegewezen moet worden aan inkomens onder de euro/jaar. De goedkope koopvoorraad is voor deze inkomenscategorie een welkom alternatief. mits er voor de lage inkomens een kernvoorraad van goedkope huurwoningen in stand blijft. Het is bij uitstek een taak van woningcorporaties om in goedkoop huuraanbod voor de lage inkomens te voorzien. Daarom is, als onderdeel van de prestatieafspraken met de corporaties, voor deze groep een zogenaamde minimaal te behouden kernvoorraad van sociale huurwoningen afgesproken. Huidig beleid sluit hier niet op aan Het huidige splitsingsbeleid biedt, gezien bovenstaande nieuwe context, onvoldoende ruimte. Dit ligt vooral aan de volgende aspecten: Splitsingsmogelijkheden zijn beperkt In een groot aantal wijken mag door particulieren op dit moment niet gesplitst worden 4. Binnen het huidige beleid mogen in 7 vastgestelde wijken nog ca goedkope woningen gesplitst worden tot overal de quota zijn bereikt. 3 De liberalisatiegrens is 647,53 euro/maand (d.d. 1 juli 2010). 4 De huidige vastgestelde ruimtewijken (waar nog wel gesplitst mag worden) zijn Duindorp, Stationsbuurt, Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Bouwlust/Vrederust, Morgenstond en Moerwijk. In 2003 heeft de raad besloten de splitsingsruimte in de wijken Scheveningen, Loosduinen, Waldeck, Valkenboskwartier, Regentessekwartier, Zeeheldenkwartier, Mariahoeve en Marlot en Centrum alleen te reserveren voor woningcorporaties. Raadsvoorstellen

3 Er wordt per jaar maximaal voor enkele tientallen woningen een splitsingsvergunning afgegeven aan particuliere eigenaren. Woningcorporaties hebben, op basis van hun verkoopprogramma, enkele jaren geleden een grote hoeveelheid splitsingsvergunningen aangevraagd. Ondanks dat in een aantal wijken de splitsingsruimte exclusief is gereserveerd voor woningcorporaties, is de overgebleven splitsingsruimte per wijk naar verwachting onvoldoende om hun verkoopambities voor de komende tijd vorm te geven. Het quotum uit het huidige beleid biedt te weinig mogelijkheden Het huidige gebiedsgerichte beleid is gebaseerd op berekeningen van de splitsingsruimte per wijk. De splitsingsruimte moet worden bijgehouden en als het quotum voor een wijk (meer dan 35% is gesplitst) bereikt wordt, mag er niet meer gesplitst worden. Het idee hier achter is dat er zo in alle gebieden in de stad een bepaald minimaal aandeel goedkope huurwoningen in stand blijft. Het quotum werkt in de praktijk arbitrair. De regels houden geen rekening met een wijzigende samenstelling van de woningvoorraad (bijvoorbeeld door herstructurering) of met de specifieke situatie van een gebied. In sommige gebieden waar nu niet gesplitst kan worden, hoeft splitsing en verkoop van bepaalde complexen niet tot problemen te leiden. Splitsingsbeleid suggereert meer sturing dan er werkelijk is Met het splitsingsbeleid kan weinig directe invloed uitgeoefend worden op het aandeel koop en huur in de woningvoorraad. Het duurt namelijk vaak wel 20 tot 30 jaar voordat na splitsing de laatste woning van een complex verkocht is. In de particuliere sector geldt daarnaast dat er relatief veel woningen wel gesplitst, maar niet verkocht zijn. Er zijn relatief weinig particuliere huurwoningen waarvoor op dit moment een splitsingsvergunning nodig is om te kunnen verkopen. Het gaat om ca niet gesplitste huurwoningen (alle prijscategorieën) op een totaal van particuliere huurwoningen van deze woningen zijn goedkoop en kunnen dus zonder splitsingsvergunning niet individueel verkocht worden. De eventuele verkoop van deze woningen valt in het niet tegenover het verkooppotentieel van de ca wel gesplitste, maar niet verkochte woningen die er nu al aanwezig zijn in de particuliere sector 5. En herziening levert bijdrage aan vermindering regeldruk De herziening van het splitsingsbeleid levert een bijdrage aan de vermindering van de regeldruk. Het is niet nodig om een quotum in stand te houden dat weinig effectief is. 3. Toelichting nieuw beleid Afschaffen quota Gezien eerder genoemde bezwaren van het huidige splitsingsbeleid vindt het college het niet langer nodig om met de splitsingsvergunning de overgang van huurwoningen naar koopwoningen op basis van een vastgesteld quotum per wijk te belemmeren. Het college schaft daarom de gebiedsgerichte benadering en de quota af. Het onderscheid tussen ruimtewijken en restrictiewijken vervalt en splitsen wordt overal in Den Haag mogelijk. Handhaven vergunningscriteria vanuit samenstelling woningvoorraad De huisvestingswet geeft aan dat een splitsingsvergunning geweigerd kan worden op grond van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de huisvestingsverordening van de regio Haaglanden is dit vertaald in een afweging van het belang van de vergunningaanvrager en het belang van de woning voor de samenstelling van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. Met deze belangenafweging in het kader van de splitsingsvergunning is het mogelijk om, in gebieden waar dit naar aanleiding van de samenstelling van de voorraad nodig is, grip te houden op de overgang van huurwoningen naar koopwoningen. Hierbij hanteert Den Haag de volgende criteria die voortkomen uit bestaand beleid: a) bijdrage aan realisatie van een ongedeelde stad; b) in stand houden voldoende woningen voor de lage (midden)inkomens; c) geen woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals senioren, gehandicapten en grote gezinnen aan de goedkope huurvoorraad onttrekken; d) geen bemoeilijking van (toekomstige) (gebieds)ontwikkelingen. Ad a) bijdrage aan realisatie van een ongedeelde stad; Al jarenlang zet Den Haag in op het verkleinen van de sociaal-economische verschillen in de stad. 5 Zie bijlage 4 bij brief Portefeuillehouder SVI DSO/ voor een overzicht van niet gesplitste meergezinswoningen per wijk en per eigenaar Raadsvoorstellen

4 Het aantrekken van middengroepen naar gebieden waar zich concentraties van armoede voordoen en het spreiden van sociale huurwoningen over de stad ziet het college als effectieve middelen om te werken aan een ongedeelde stad. Daarom is het in gebieden met weinig sociale huurwoningen niet wenselijk om deze te verkopen, terwijl verkoop in gebieden met veel sociale huurwoningen juist een bijdrage kan leveren aan het aantrekken van middengroepen. Deze uitgangspunten zijn onder andere verwoord in de nota s de Kracht van Den Haag (1999, RIS067602), De Daadkracht van Den Haag en in de Woonvisies uit 2004 en Ad b) in stand houden voldoende woningen voor de lage (midden)inkomens; In de Woonvisie is aangegeven dat het college het aantal goedkope woningen in Den Haag in stand wil houden. Daarnaast heeft het college een kwalitatieve opgave geformuleerd. In de toekomst wil het college lage inkomens meer woonkwaliteit en keuzevrijheid tussen woningtypes en woonmilieus bieden. Het college concludeert dat splitsing en verkoop van goedkope huurwoningen niet wenselijk is als daarmee de omvang van de beschikbare huisvesting voor lage(midden)inkomens in gevaar komt. De sociale huurvoorraad vormt het hoofdbestanddeel van de totale goedkope voorraad in de stad en neemt daarmee een belangrijke positie in als beschikbare huisvesting. Zoals eerder genoemd, heeft Den Haag met de corporaties afspraken gemaakt over de (minimaal) in stand te houden kernvoorraad van sociale huurwoningen. In een brief over de (prestatie)afspraken met corporaties (DSO/ ) wordt de commissie hierover geïnformeerd. Ad c) geen woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals senioren, gehandicapten en grote gezinnen aan de huurvoorraad onttrekken. Voor bovenstaande groepen geldt dat aangepast/geschikt aanbod in Den Haag maar in beperkte mate voor handen is. Daarom wordt voor deze groepen sinds midden jaren negentig aanpasbaar gebouwd. Het huidige aanbod is met name binnen de sociale voorraad te vinden. Het onttrekken (verkopen) van deze aangepaste woningen aan de goedkope huurvoorraad betekent een ondoelmatige inzet van de voor aanpassing gebruikte middelen. Er is namelijk bij koopwoningen helemaal geen sturing mogelijk op bewoning van de aangepaste woning door iemand uit een bijzondere doelgroep. Het college ziet dit als kapitaalvernietiging. Het splitsen van deze woningen wil het college daarom in beginsel niet toestaan. Ad d) geen bemoeilijking van (toekomstige) ( gebieds)ontwikkelingen De te splitsen woning mag geen onderdeel uitmaken van een (toekomstige) (gebieds)ontwikkeling, wanneer de verkoop van de woning die ontwikkeling zou kunnen bemoeilijken. Hiermee bedoelt het college ook gebiedsontwikkelingen waarover de besluitvorming is uitgesteld. Splitsing en verkoop zorgt bij voorbaat voor inperking van de ontwikkelmogelijkheden. Bijvoorbeeld omdat het slopen van koopwoningen lastiger te realiseren is dan het slopen van sociale huurwoningen. Het college staat de splitsing niet toe zolang dit ontwikkelmogelijkheden beperkt. Handhaven toets staat van onderhoud De huisvestingswet geeft tevens de mogelijkheid de splitsingsvergunning te weigeren op basis van de slechte indeling of staat van onderhoud van een complex. Het college is van mening dat vooral in het goedkope segment het belang van een goede uitgangspositie van onderhoud bij verkoop zwaar weegt. In het goedkope segment is de financiële draagkracht van eigenaar-bewoners vaak gering. Daarom worden de huidige eisen bij het verlenen van de splitsingsvergunning aan het onderhoud gehandhaafd. De splitsingsvergunning wordt slechts verleend nadat gebreken en achterstallig onderhoud zijn weggewerkt. Goede startpositie eigenaar-bewoners Een goed onderhouden complex bij splitsing is belangrijk, maar dit moet in de toekomst ook zo blijven. Een goede startpositie van de Vereniging van Eigenaars (VvE) is daarom minstens zo belangrijk. De Huisvestingswet geeft de gemeente geen mogelijkheden om bij afgifte van een splitsingsvergunning eisen te stellen aan de Vereniging van Eigenaars. Als de gemeente dit wel zou doen maakt Den Haag onnodig extra regels zonder solide juridische basis. Burgers kunnen elkaar aanspreken op het functioneren van hun VvE via het Burgerlijk Wetboek. Het college neemt onze verantwoordelijkheid met betrekking tot de VvE s via een andere route dan de splitsingsvergunning. Den Haag voert een actief VvE-beleid. Den Haag heeft een VvE balie die deelnemers aan VvE s wijst op hun rechten en plichten en hen helpt hieraan invulling te geven. In dit kader is een informatiebrief 6 opgesteld die bij iedere splitsingsvergunning wordt meegezonden. Met woningcorporaties heeft Den Haag in het bijzonder nadere afspraken gemaakt over de VvE s van complexen die in de verkoop gaan. In de prestatieafspraken met de corporaties is vastgelegd dat de gemeente en een corporatie - wanneer 49 % van een complex is verkocht - in overleg treden over de wenselijkheid van verkoop van het resterende deel. 6 De informatiebrief is te vinden in bijlage 5 bij brief Portefeuillehouder SVI DSO/ Raadsvoorstellen

5 Voor de beoordeling hiervan zullen het functioneren van de VvE, de staat van onderhoud van de woningen en de op dat moment geldende inzichten over energieprestaties een rol spelen. Verder stimuleert de gemeente notarissen om bij splitsing het Modelregelement 2006 te hanteren. In dit reglement is onder andere opgenomen dat de VvE verplicht is een meerjarenonderhoudsplan op te stellen. Als laatste kan de gemeente eigenaren, op basis van de Woningwet, aanschrijven als er teveel achterstallig onderhoud is. Er is op dit moment een wet in voorbereiding die onze bevoegdheden in dit kader uitbreidt. Grondwaardesuppletie Mogelijk ten overvloede vermeldt het college dat het bestaande beleid over de vergoeding van eventuele grondmeerwaarde, de zogenaamde grondwaardesuppletie, bij bestemmingswijziging (bijvoorbeeld door de overgang van huur naar koop) ongewijzigd van toepassing blijft. Verrekening met de gemeente van een dergelijke vergoeding bij vastgestelde grondmeerwaarde geschiedt in geval van door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond en volgens de daarbij geldende bepalingen. 4. Gevolgen verruimd splitsingsbeleid voor de woningvoorraad 1. Alleen gevolgen voor goedkope meergezinswoningen Het kadastraal splitsingsbeleid heeft alleen invloed op goedkope meergezinshuurwoningen. Bij splitsing van een rijtje eengezinswoningen is er namelijk sprake van verticale splitsing 7. Verticale splitsing valt buiten de splitsingsvergunning zoals in de Huisvestingswet omschreven staat. Ook woningen boven de liberalisatiegrens vallen buiten het bereik van het vergunningstelsel. Bij het bouwkundig opdelen van een woning in meerdere woningen, is er in eerste instantie een omgevingsvergunning (oude bouwvergunning) nodig voor de bouwkundige splitsing. Er wordt in dit kader bijvoorbeeld getoetst aan het bestemmingsplan en aan de brandveiligheid. Dit valt ook niet binnen het bereik van kadastrale splitsing zoals in de Huisvestingswet omschreven. Als de eigenaar de nieuw ontstane woningen vervolgens wil verkopen, is er eerst een kadastrale splitsingsvergunning nodig. 2. Beperkte gevolgen voor differentiatie woningvoorraad Op de korte termijn zal de toename van het aantal koopwoningen beperkt zijn door de lange tijd die vaak zit tussen splitsing van een complex en daadwerkelijke verkoop van alle woningen. Daarnaast speelt dat er in de particuliere sector nog slechts goedkope ongesplitste huurwoningen aanwezig zijn, wat op de hele woningvoorraad gezien een relatief klein aandeel is. Zoals eerder genoemd ziet het college een toename van goedkope koopwoningen als een positieve ontwikkeling, omdat de lage middeninkomens steeds meer aangewezen raken op deze woningen. Dit uiteraard mits er een minimale kernvoorraad goedkope huurwoningen voor de lage inkomens in stand blijft. Verreweg het grootste deel van de gesplitste goedkope huurwoningen zal uiteindelijk als goedkope koopwoning op de markt komen (zie verder punt 4 en 5). 3. Mogelijk positieve gevolgen voor kwaliteit Het verruimde splitsingsbeleid heeft mogelijk positieve gevolgen voor de kwaliteit van goedkope woningen. Een verruimd splitsingsbeleid geeft particuliere eigenaren flexibiliteit om hun vastgoed aan te passen aan hun (woon)wensen. Het wordt bijvoorbeeld vaker mogelijk om woningen samen te voegen. Overigens blijkt uit de praktijk dat er vaak andere belemmeringen zijn om woningen samen te voegen dan de benodigde kadastrale splitsing. Daarnaast moet op het moment van splitsen het onderhoud van de huurwoning op orde zijn. Dit heeft, in de gevallen dat het onderhoud matig is, een kwaliteitsimpuls van de onderhoudsstaat tot gevolg. Als indirect effect van verruiming van de splitsingsmogelijkheden geldt dat, na verkoop, eigenaar-bewoners meer betrokken zijn bij hun woning en woonomgeving. Mogelijk zal een eigenaar-bewoner meer investeren in de kwaliteit. Hier tegenover staat de praktijk waaruit blijkt dat dit niet voor alle eigenaar-bewoners geldt. Een complex kan door verkoop ook in een spiraal naar beneden terecht komen. Binnen afspraken die Den Haag maakt met corporaties heeft dit punt met nadruk de aandacht. Het college bevestigd hierbij de voorwaarde dat woningcorporaties geen kwetsbare complexen verkopen. Daarnaast heeft Den Haag, zoals geschetst in hoofdstuk 3, een actief VvE-beleid om eigenaren te ondersteunen en voert Den Haag een lobby richting Rijk om de eisen aan VvE s te kunnen aanscherpen en bijvoorbeeld grotere VvE s te kunnen afdwingen.wanneer de kwaliteit van een woning dat noodzakelijk maakt, kan Den Haag op basis van de Woningwet overgaan tot een onderhoudsaanschrijving. 7 Het vergunningstelsel gaat wel over horizontale splitsing: het splitsen van een gebouw in afzonderlijke appartementsrechten. Bij verticale splitsing gaat het om het splitsen van een erfpachtrecht in meerdere erfpachtrechten. Raadsvoorstellen

6 4. De meeste particuliere woningen gaan van goedkope huur naar goedkope koop. Een groot deel van de nog niet gesplitste particuliere goedkope huurwoningen ligt in wijken als Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Stationsbuurt, Rustenburg en Oostbroek, Laakkwartier en Spoorwijk en Regentesse- en Valkenboskwartier. Van de goedkope niet gesplitste particuliere huurwoningen liggen er ca in deze en dergelijke wijken. Na splitsing kunnen deze goedkope huurwoningen (op termijn) verkocht worden. De verwachting is dat de koopprijzen van deze woningen bescheiden zullen blijven (tot euro k.k.). Hierdoor blijven ze bereikbaar voor doelgroepen met lage (midden)inkomens. 5. In sommige wijken zijn hoge(re) verkoopprijzen te verwachten In sommige wijken is het te verwachten dat eigenaren, bij het vertrek van een huurder, hun (vanwege het puntensysteem) goedkope huurwoning tegen marktconforme prijzen verkopen die niet meer bereikbaar zijn voor de lagere middeninkomens. Het gaat om ca van de goedkope particuliere woningen, waarvan het merendeel ligt in Scheveningen, Loosduinen, Zeeheldenkwartier, Bomen- en Bloemenbuurt en Groente- en Fruitmarkt. 6. Speculatieve vastgoedhandel en pressiemiddelen tegen zittende huurders? Er zijn signalen uit Amsterdam dat een verruiming van het splitsingsbeleid speculatieve vastgoedhandel en gebruik van ongeoorloofde pressiemiddelen tegen zittende huurders tot gevolg kan hebben. Het is ons niet bekend dat de genoemde problemen in Den Haag veelvuldig voorkomen, terwijl er op dit moment toch een groot potentieel te verkopen (al gesplitste) woningen aanwezig is. Het college verwacht dus niet dat bij een verruiming van de splitsingsmogelijkheden deze negatieve effecten zullen optreden. Een verklaring hiervoor is de, ten opzichte van Amsterdam, minder overspannen woningmarkt in Den Haag. Een vergelijking met de situatie in Amsterdam gaat daarom niet op. Vanuit andere invalshoeken hebben speculatieve vastgoedhandel en de positie van huurders uiteraard wel onze aandacht. Den Haag blijft alert op signalen van problematische situaties. 5. Sociale huurvoorraad verdient extra aandacht Sociale huurvoorraad: gelijklopende belangen Sociale huurwoningen zijn in bezit van woningcorporaties. Dit zijn toegelaten instellingen waarover in de Woningwet is vastgelegd dat zij uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam mogen zijn. Zij huisvesten bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. In het Besluit Beheer Sociale Huursector is opgenomen dat woningcorporaties moeten bijdragen aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. Het belang van de gemeente en woningcorporaties om voor adequate huisvesting voor de genoemde doelgroepen te zorgen, loopt dus gelijk op. Ook spreiding van sociale huurwoningen over de stad is een belang dat corporaties onderstrepen. Een ander gezamenlijk belang is de borging van het onderhoud en beheer van (woningen in) complexen die corporaties verkopen. Corporaties hebben namelijk meestal nog jarenlang huurders (en daarmee belang) in het complex. Ook hebben zij vaak meer bezit in de omgeving en daarmee belang bij een goed onderhouden woningvoorraad in deze omgeving. Afspraken met woningcorporaties Dat belangen van gemeente en corporaties in deze overeen komen, blijkt ook uit het feit dat Den haag (prestatie)afspraken hebben kunnen maken over verkoop van sociale huurwoningen. Afspraken over het in stand houden van een minimale kernvoorraad goedkope huurwoningen voor de lage inkomens, zijn hier onderdeel van. Binnen de afspraken, heeft den Haag ook oog voor het verkoopbeleid van de corporaties en de benodigde investeringscapaciteit. De inzet in de krachtwijken vraagt om grote investeringen van woningcorporaties. Investeringen die deels uit verkoop van bestaand bezit gefinancierd worden. Met betrekking tot de VvE s van complexen die in de verkoop gaan is in de afspraken met de corporaties vastgelegd dat de gemeente en een corporatie - wanneer 49 % van een complex is verkocht - in overleg treden over de wenselijkheid van verkoop van het resterende deel. Deze afspraak heeft als doel om, middels een goede startpositie van de VvE, bij splitsing een goed onderhouden complex te waarborgen. Ook in de toekomst wil de gemeente in goed overleg met woningcorporaties afspraken maken over de verkoop van hun bezit. En over de toekomstige organisatie en financiering van onderhoud en beheer van complexen die corporaties verkopen. Den Haag treedt daarom bij verkoop altijd met corporaties in overleg. Aanvragen voor splitsingsvergunningen blijft de gemeente toetsen op samenstelling van de woningvoorraad en onderhoudssituatie. Raadsvoorstellen

7 Besluitvorming: Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van het college van 14 juni 2011, Besluit: De uitgangspunten voor het woningsplitsingsbeleid zoals verwoord in de nota Ruimte voor beleid (rv 56, 2000 en rv 55, 2003) als volgt aan te passen: I. het gebiedsgerichte splitsingsbeleid te verlaten en te kiezen voor meer mogelijkheden voor kadastrale woningsplitsing in de hele stad; II. het splitsingsquotum af te schaffen en het onderscheid in ruimtewijken en restrictiewijken te laten vervallen; III. IV. de aanvragen voor splitsingsvergunningen te toetsen op bouwtechnische kwaliteit; de aanvragen voor splitsingsvergunningen te toetsen op samenstelling van de woningvoorraad op basis van de volgende criteria: a) bijdrage aan realisatie van een ongedeelde stad; b) in stand houden voldoende woningen voor de lage (midden)inkomens; c) geen woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals senioren, gehandicapten en grote gezinnen aan de huurvoorraad onttrekken; d) geen bemoeilijking van (toekomstige) (gebieds)ontwikkelingen; V. dit beleid na besluitvorming van de raad in werking te laten treden, nadat het beleid is gepubliceerd. Er is geen sprake van overgangsrecht, het nieuwe beleid is daarmee ook van toepassing op liggende aanvragen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier. De voorzitter. De volgende informatieve bijlagen, horend bij dit voorstel, zijn te vinden bij brief Portefeuillehouder SVI DSO/ Notitie evaluatie splitsingsbeleid (17 juni 2009) 2. Stand van zaken herijking splitsingsbeleid (12 januari 2010) 3. Wettelijk kader en huidig splitsingsbeleid 4. Overzicht niet gesplitste meergezinswoningen per wijk en per eigenaar 5. Informatiebrief splitsing Raadsvoorstellen