Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment. Sprekende Cijfers. Woningmarkten Topsegment t/m Q1. juni 2014 Topsegment pagina 1 van 33

Transcriptie

1 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment t/m Q1 juni 2014 Topsegment pagina 1 van 33

2 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Nederland Top acht gemeenten Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment juni 2014 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl juni 2014 Topsegment pagina 2 van 33

3 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Inhoudsopgave 1. Inleiding pag Marktbeschrijving pag. 5 Algehele economie pag. 5 Trends woningmarkt pag Nederland pag. 8 Verkopen pag. 8 Looptijd pag. 10 Verkoopprijzen pag. 11 Aanbod pag. 13 Vraagprijzen pag. 15 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 16 Woningmarktratio pag Top acht gemeenten pag. 18 Verkopen pag. 18 Looptijd pag. 19 Verkoopprijzen pag. 21 Aanbod pag. 23 Vraagprijzen pag. 24 Vraagprijs versus verkoopprijs pag. 25 Woningmarktratio pag Conclusie en verwachting pag. 27 Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording pag. 31 Bijlage ll Begrippenlijst pag. 32 juni 2014 Topsegment Inhoudsopgave pagina 3 van 33

4 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment 1. Inleiding De rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment 2014 geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen het topsegment van de woningmarkt van Nederland. Door de sterk veranderende vastgoedmarkt is het noodzakelijk de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend in de gaten te houden, met als doel te komen tot een juiste afstemming tussen vraag en aanbod. Om deze reden geeft Dynamis sinds dit jaar voor haar partners diverse rapportages over het topsegment van de woningmarkt uit, te weten: Frisia Makelaars, regio Den Haag; Kuijs Reinder Kakes, regio Noord-Holland; Ooms, regio Rotterdam; Rodenburg Makelaars, regio Apeldoorn, Deventer en Zwolle; Snelder Zijlstra Makelaars, regio Twente; Strijbosch Thunnissen, regio Arnhem en Nijmegen; Van der Sande Makelaars, regio Breda. In de rapportage van Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment worden aanbodcijfers, transactiecijfers, looptijden en prijzen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast is een marktbeschrijving gegeven, waar marktgevoel gecreëerd wordt door middel van het nader beschouwen van algemene economische cijfers en de trends binnen de woningmarkt. Concluderend is een toekomstvisie opgesteld, waarmee Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars mede tracht een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie binnen het topsegment van de woningmarkten in Nederland. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. Monique Tetteroo Directeur Dynamis Shirley Bröcker MSc Research Manager Dynamis juni 2014 Topsegment Inleiding pagina 4 van 33

5 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment 2. Marktbeschrijving De Nederlandse economie is in 2014 als herstellend te typeren. Na jaren van economische mineur klimt de economie langzaam uit het dal. Het Centraal Plan Bureau (CPB) verwacht voor dit jaar een kleine procentuele groei van 0,75. Echter nog altijd is sprake van een hoge werkloosheid en een negatief consumentenvertrouwen. In het nu volgende deel van de rapportage worden algemene economische gegevens beschreven en vergeleken met voorgaande jaren. Deze vormen indicatoren voor de situatie op de woningmarkt, waarvan de invloed op de Nederlandse woningmarkt (en in het bijzonder op het Topsegment) duidelijk wordt gemaakt. Voor een nog vollediger beeld van de woningmarkt worden daarnaast actuele trends beschreven. Het aantal woningverkopen staat in relatie tot de hoogte van het consumentenvertrouwen. Dit blijkt uit de cijfers van de afgelopen jaren, deze indicatoren vertonen namelijk gelijkwaardige trends. Wanneer het consumentenvertrouwen fors afneemt, dalen de woningverkopen mee. Een stijging van het consumentenvertrouwen is daarom essentieel voor een verbeterende woningmarkt. Daarnaast is dit belangrijk voor de economische groei, hetgeen leidt tot een stijging van de werkgelegenheid. Dit laatste heeft, door een stijging van het gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens, eveneens een stijging van het aantal verkopen tot gevolg. Algehele economie Sinds het vierde kwartaal van 2011 tot het vierde kwartaal van was sprake van economische krimp. In de laatste drie maanden van is de economie met 0,8% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden gestegen. Echter deze groei van nog geen procentpunt is als zeer fragiel aan te merken. Het vierde kwartaal van was positief gestemd mede door nieuw aangekondigd beleid dat per 1 januari 2014 in werking is getreden. Met name de bekendmaking van de hogere bijtelling voor leaseauto s in 2014 heeft in het vierde kwartaal van ervoor gezorgd dat bedrijven hier nog in hebben geïnvesteerd om op lange termijn kosten te besparen. In het eerste kwartaal van 2014 de economische groei afgenomen en bedraagt -0,5%.Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een toename. Economische groei (gebaseerd op het bruto binnenlands product) 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0% De politiek is medebepalend voor het gedrag van de consument. Dit werd eind wederom bevestigd door een sterk vierde kwartaal in het aantal woningverkopen, als gevolg van de verdere beperking van de leencapaciteit. In dezelfde periode in was hier eveneens sprake van door de aanscherping van de hypotheekregels per 1 januari. De politiek stimuleert de economie door middel van haar beleid. In het geval van economische groei heeft de werkgelegenheid kans om weer te groeien en neemt de vraag naar woningen toe. Hiermee wordt de doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd, waardoor de vraag naar woningen in het topsegment toeneemt. Politieke regelingen hebben namelijk invloed op het consumentenvertrouwen, hetgeen informatie verschaft over consumentenopvattingen met betrekking tot de algemene economische ontwikkelingen en de financiële situatie van persoonlijke huishoudens. De index van het consumentenvertrouwen laat door de tijd hevige schommelingen zien, hetgeen bij een lage stand de economische groei in de weg staat. In het jaar 2011 tot eind is het vertrouwen sterk geschaad. In het vierde kwartaal van bedroeg het consumentenvertrouwen -40. Vervolgens nam het consumentenvertrouwen in de economie sinds het eerste kwartaal van langzaam toe. Inmiddels is het consumentenvertrouwen gestegen tot -7 in het eerste kwartaal van Daarmee is nog altijd geen sprake van een positief vertrouwen, de laatste keer dat dit gegeven een positief cijfer uitdrukte was in het laatste kwartaal van juni 2014 Topsegment Marktbeschrijving pagina 5 van 33

6 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Consumentenvertrouwen (gemiddeld saldo positieve en negatieve antwoorden) Het aandeel werklozen binnen de beroepsbevolking wordt sinds het tweede kwartaal van 2011 groter. Eind is 8,3% van de beroepsbevolking werkloos. In het eerste kwartaal van 2014 komt vervolgens nog geen einde aan de toenemende werkloosheid. Op 1 april 2014 bedraagt de werkloosheid 8,7%, hetgeen volgens cijfers van het CBS sinds 1996 niet eerder zo hoog is geweest. Een hoge werkloosheid zorgt voor een lager gemiddeld beschikbaar inkomen van huishoudens in Nederland, hetgeen uiteindelijk tot een daling van het aantal verkopen leidt. Werkloze beroepsbevolking (in %) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% Voordat de economische stagnatie inzette in 2008 stond de inflatie op 2,2% (indicatiedatum 1 januari 2008). Aan het begin van het derde kwartaal van 2009 werd vervolgens door het CBS de laagste inflatie van deze eeuw gemeten, namelijk 0,4%. Sindsdien is de inflatie voornamelijk toegenomen. Na een forse inflatie van 2,9% in het vierde kwartaal van tot medio is de inflatie gedaald tot 0,8% in het eerste kwartaal van Een daling van de inflatie heeft een dalende (hypotheek)rente tot gevolg. Een woningkoper is gebaat bij een lagere rente, vanwege het feit dat in dergelijke omstandigheden het afsluiten van een hypotheek goedkoper is en wellicht een hogere hypotheek afgesloten kan worden. De rente van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die tien jaar vast staat is 3,92% op 1 april Een jaar eerder bedroeg de rente ter vergelijking nog 4,83%. Consumentenprijzen, inflatie (in %, Q Q1 ) 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 juni 2014 Topsegment Marktbeschrijving pagina 6 van 33

7 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Trends woningmarkt Vorig jaar was in de Verenigde Staten sprake van een herstellende woningmarkt. Het consumentenvertrouwen steeg en de werkloosheid daalde. Dit heeft een positief effect op de huizenmarkt daar hetgeen tot uiting is gekomen in een hoger aantal verkopen. Met de Verenigde Staten als voorloper van de wereldeconomie werd vorig jaar verwacht dat ook Europa, en daarmee Nederland, uit het slop getrokken zou worden. Inmiddels blijkt dat het aantal woningverkopen stijgt en dat zelfs sprake is van een lichte prijsstijging. Zoals beschreven in Sprekende Cijfers Woningmarkten Q en de Marktscan: Woningprijzen is het herstel van de woningmarkt fragiel. De beperking van financieringsmogelijkheden en de nog altijd hoge werkloosheid beperken wellicht het verdere herstel. Echter, door de sterke prijsdaling in de afgelopen jaren is het kopen van een woning voor veel consumenten binnen handbereik gekomen. De doorstroming van consumenten naar het duurdere segment van de woningmarkt is echter nog altijd beperkt, doordat veel huizenbezitters bij het verkopen van hun huidige woning kans op restschuld hebben. Nu het mogelijk is geworden om restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek, is doorstromen naar een duurdere woning niet langer onmogelijk. Een duidelijke wens van kopers is om niet het maximum van de leencapaciteit te benutten. Daarnaast wordt eventueel eigen geld al dan niet verkregen via schenking steeds vaker gebruikt voor de aankoop van een woning. Voor het derde opeenvolgende kwartaal stijgt in Nederland het aantal verkopen op jaarbasis. Daarmee is een prijsstijging niet vanzelfsprekende aangezien dit mede afhankelijk is van het aanbod. Indien sprake is van schaarste binnen de marktsegmenten is een prijsstijging een logisch gevolg. Met name in de grote steden zoals Den Haag is dit waargenomen. Feitelijk is een groot verschil tussen het aantal woningverkopen in de stad en op het platteland. Dit heeft onder andere te maken met de voorkeur waar mensen willen wonen en de beschikbaarheid van dergelijke topsegmentwoningen. Verder is nog altijd een groot deel (circa 50%) van het aanbod dat langdurig te koop staat, één tot drie jaar. Daarnaast wordt circa een derde van het beschikbaar aantal woningen binnen een kwartaal verkocht. Dit heeft onder andere tot gevolg dat goed geprijsd en kwalitatief onroerend goed in aantrekkelijke gebieden schaars zijn. Wanneer schaarste toeneemt neemt naar verwachting de vraag naar nieuwbouw toe. Met het blijvend herstel van de economie is de verwachting dat het topsegment van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2014 en de daarop volgende maanden zal voortzetten, tenzij economische ontwikkelingen op wereldschaal die doorvloeien naar Europa en Nederland dit herstel doen inperken. juni 2014 Topsegment Marktbeschrijving pagina 7 van 33

8 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment 3. Nederland In dit hoofdstuk wordt voor geheel Nederland ingegaan op het aantal plaatsgevonden woningverkopen en het aantal te koop staande bestaande woningen. Ook de verhouding tussen de vraag en het aanbod wordt uitgelicht, alsmede de mediane looptijden van de verkochte woningen. Vervolgens worden vraag- en verkoopprijzen van de verschillende woningtypen met elkaar vergeleken. De woningtypen die het topsegment vormen, hebben een vraag- /verkoopprijs van tenminste ,- en omvatten: herenhuizen; hoekwoningen; vrijstaande woningen; appartementen. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn verkopen gerealiseerd, waarvan 675 vrijstaande woningen, 263 hoekwoningen, 176 herenhuizen en 157 appartementen. Alle woningtypen registreren meer verkopen dan in het eerste kwartaal van, waarbij de grootste toename van 28,9% aan het type hoekwoningen wordt toegerekend. De kleinste toename op jaarbasis komt voor rekening van appartementen, die met 25 verkopen meer een toename van 18,9% noteren. en vrijstaande woningen binnen het topsegment registreren in het eerste kwartaal van 2014 een toenemende vraag van achtereenvolgens 27,5% en 25,5% op jaarbasis. Aantal verkopen in Nederland (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Appartementen In zijn bestaande woningen verkocht. In vergelijking met het hierop volgende jaar is het aantal verkopen met twaalf objecten toegenomen tot woningen. In de eerste drie maanden van 2014 zijn huizen verkocht. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is het aantal verkopen met 25,6% gestegen. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde aantal noteert als in het eerste kwartaal, dan komt het totaal aantal verkopen in 2014 op topsegmentwoningen. Dit betekent voor dit jaar een toename van 9,2% ten opzichte van heel, waarbij voor elk woningtype een toename wordt genoteerd. juni 2014 Topsegment Nederland pagina 8 van 33

9 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Aantal verkopen per jaar in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen Op de Nederlandse woningmarkt zijn vanaf het eerste kwartaal van tot en met het eerste kwartaal van dit jaar bestaande woningen verkocht met een koopsom van tenminste ,-. Het afgelopen halfjaar betreft het vierde kwartaal van en eerste kwartaal van 2014, waarin woningverkopen zijn geregistreerd. Dit zijn 433 objecten meer (+19,6%) dan in dezelfde periode een jaar geleden toen ter vergelijking woningen van eigenaar wisselden. De verdeling van het totaal aantal verkopen komt afgelopen halfjaar nagenoeg overeen met de langjarige trend. Ruim 53% van de verkopen betreft een vrijstaande woning, waar afgelopen halfjaar objecten van zijn verkocht. Het kleinste aandeel van 13% wordt toegerekend aan appartementen met 356 geregistreerde verkopen. en hoekwoningen vormen samen de overige 34%, waarvan afgelopen halfjaar respectievelijk 367 (14%) en 525 (20%) bestaande woningen van zijn verkocht. Aantal verkopen in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q Q4 - Q ; 13% ; 13% ; 20% ; 54% Appartementen 356 ; 13% ; 53% 367 ; 14% 525 ; 20% juni 2014 Topsegment Nederland pagina 9 van 33

10 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Looptijd Een verkochte topsegmentwoning heeft in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 179 dagen te koop gestaan. Met andere woorden een woning stond vijf maanden en 27 dagen in aanbod. Dit is 5% (negen dagen) langer dan in het eerste kwartaal van, toen reeds een stijging op jaarbasis werd geregistreerd. Begin 2014 zijn vrijstaande woningen 273 dagen beschikbaar voor verkoop, hetgeen tevens de hoogst genoteerde mediane looptijd is. Anders gezegd, de looptijd van dit woningtype betreft bijna negen maanden. Op jaarbasis is de verkooptijd met één maand en zeventien dagen, dit is 21%, toegenomen. Appartementen werden in twee maanden en achttien dagen (79 dagen) het snelst verkocht en noteren een daling van 16% ten opzichte van het eerste kwartaal van. Naast appartementen registreren herenhuizen tevens een kortere verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten -12% tot een mediane looptijd van 122 dagen. Met andere woorden een herenhuis stond zeventien dagen korter in de verkoop dan vorig jaar, namelijk vier maanden. Een hoekwoning stond in het eerste kwartaal van 2014 in totaal 142 dagen in aanbod, dit betreft vier maanden en 20 dagen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een daling van 2%, oftewel drie dagen. Mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland in dagen (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Appartementen De gemiddelde mediane looptijd van een herenhuis uit het duurdere segment is in één jaar met elf dagen toegenomen tot drie maanden en 21 dagen in. Daarmee is de verkooptijd van dit woningtype ten opzichte van de overige typen met 10,7% het sterkst toegenomen. De hoogst gemiddelde mediane looptijd in is toe te schrijven aan vrijstaande woningtypen met zes maanden en 26 dagen. Daarmee stond een dergelijke woning zeven dagen langer (3,5%) in aanbod dan in. Een hoekwoning stond in gemiddeld vier maanden en veertien dagen te koop. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar is de verkooptijd met acht dagen toegenomen. Dat wil zeggen dat de gemiddelde looptijd van een hoekwoning met 6,3% in een jaar is gestegen. Appartementen registreren in met drie maanden de kortste verkooptijd. Ten opzichte van is de looptijd met 2,8% toegenomen oftewel drie dagen. juni 2014 Topsegment Nederland pagina 10 van 33

11 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in Nederland naar woningsoort in dagen ( ) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning in Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een mediane verkoopprijs te realiseren van ,-. Dit is nagenoeg gelijk aan het eerste kwartaal van toen een woning voor ,- werd verkocht. Het woningtype hoekwoningen noteert op jaarbasis een prijsafname van ,- tot een mediane verkoopprijs van ,- in het eerste kwartaal van In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar is sprake van een prijsdaling van 2%. en appartementen registreren in tegenstelling tot hoekwoningen een prijsstijging van respectievelijk 1% en 2%. Derhalve bedraagt de verkoopprijs van een vrijstaande woning in de eerste drie maanden van dit jaar ,- en van een appartement ,-. De sterkste prijsstijging is toe te schrijven aan herenhuizen, namelijk 8% in vergelijking met het eerste kwartaal vorig jaar. Een dergelijke woning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht voor ,-. Daarmee lijkt de langjarige trend van prijsdalingen tot stilstand te zijn gekomen. Mediane verkoopprijzen in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Appartementen juni 2014 Topsegment Nederland pagina 11 van 33

12 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment De gemiddelde mediane verkoopprijs van een verkocht appartement in Nederland in bedraagt ,- en registreert hiermee, in tegenstelling tot het eerste kwartaal van 2014, de hoogste verkoopprijs. Deze prijs is ruim 5.750,- lager dan in. In is een hoekwoning verkocht voor gemiddeld ,- dit is een lichte daling van 250,- in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. Binnen het topsegment kost een herenhuis ,- en een vrijstaande woning ,-. Wanneer dit wordt vergeleken met is sprake van een procentuele daling van respectievelijk 1,4% en 0,9%. De woningtypen herenhuizen en vrijstaande woningen laten in het eerste kwartaal van 2014 een prijsstijging zien ten opzichte van de mediane gemiddelden van. Voor herenhuizen, en vrijstaande woningen werd 6,7% en 1,3% meer betaald dan gemiddeld in het geval was. en appartementen tonen een prijsdaling ten opzichte van de mediane gemiddelden van, respectievelijk 1,7% en 0,3%. Gemiddelde mediane verkoopprijs in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen Het duurste woningtype binnen het topsegment was het afgelopen kwartaal appartementen, met een vierkante meterprijs van 4.162,-, waarna hoekwoningen volgen met 3.426,- per vierkante meter. en vrijstaande woningen volgen met een vierkante meterprijs van 3.154,- en 3.041,-. Ten opzichte van het eerste kwartaal van noteert alleen het woningtype appartementen een daling, te weten 3%. Een vierkante meter van een vrijstaande woning kost in het eerste kwartaal van 2014 evenveel als in dezelfde periode vorig jaar. en hoekwoningen zijn in een jaar in prijs gestegen, een herenhuis kost per vierkante meter namelijk 7% meer en een hoekwoning 6% meer dan vorig jaar. Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in Nederland naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q Appartementen juni 2014 Topsegment Nederland pagina 12 van 33

13 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Wanneer de vierkante meterprijzen in vergeleken worden met is sprake van een prijsdaling. Het woningtype appartementen noteert de minst sterke prijsdaling van 0,9 procentpunt. De overige woningtypen noteren allen een sterkere prijsdaling, namelijk 4,1% voor herenhuizen, 2,1% voor hoekwoningen en 2,5% voor vrijstaande woningen. Kortom, de prijzen lijken in 2014 voor het topsegment te stabiliseren. Of deze trend doorzet moet uiteraard nog blijken. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in Nederland ( ) * Weergegeven verkoopprijs per vierkante meter is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen Aanbod Op 1 april 2014 zijn in Nederland woningen met een vraagprijs van tenminste ,- beschikbaar voor verkoop. Dit is een daling van 3,1% ten opzichte van 1 april, toen nog woningen in aanbod stonden. Ten opzichte van 1 januari 2014 zijn 3,4% minder woningen beschikbaar. Het woningtype vrijstaande woningen noteert op 1 april 2014 met woningen als enige type een nagenoeg gelijk aanbodniveau in vergelijking met een jaar geleden. Alle overige woningtypen noteren aan het einde van het eerste kwartaal van 2014 minder beschikbare objecten dan vorig jaar. noteren met 14,4% de sterkste daling tot woningen. en appartementen registreren op jaarbasis een daling van 11% tot respectievelijk en objecten in aanbod op 1 april In Nederland betreft op 1 april 2014 het overgrote aandeel van de aangeboden topsegment woningen een vrijstaande woning, te weten 74%. representeren met 8% het kleinste aandeel van het totale aantal beschikbare woningen. Daarnaast noteren hoekwoningen een aandeel van 29% en herenhuizen een aandeel van 10% in het totaalaanbod. Aantal woningen in aanbod op 1 april en 2014 in Nederland Q1 Q ; 8% ; 8% ; 8% ; 7% ; 13% ; 11% ; 71% Appartementen ; 74% juni 2014 Topsegment Nederland pagina 13 van 33

14 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Aantal woningen in aanbod op 1 april in Nederland naar woningsoort ( 2014) Appartementen Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van laten de diverse woningtypen allemaal een aanboddaling zien. De grootste afname van 6,2% wordt toegerekend aan herenhuizen, daarvan staan op 1 april 104 objecten minder in aanbod dan op 1 januari 2014., vrijstaande woningen en appartementen laten eveneens een afname zien, echter in verhouding slechts 5,3%, 2,6% en 4,9% (respectievelijk 144, 447 en 88 woningen minder). De aanboddalingen hebben een hoger aantal geregistreerde verkopen ten grondslag, zoals gezien bij het aantal woningverkopen begin 2014 (+25,6% ten opzichte van een jaar geleden). Aantal woningen in aanbod in Nederland (april april 2014) apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr Appartementen juni 2014 Topsegment Nederland pagina 14 van 33

15 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning in Nederland is een mediane prijs gevraagd van ,-, hetgeen gelijk is aan drie maanden geleden. Ten opzichte van de op 1 april beschikbare woningen betekent dit tevens een gelijk prijsniveau. De vraagprijzen voor de verschillende woningtypen blijven nagenoeg gelijk aan die van drie maanden geleden. Alleen hoekwoningen noteren een prijsdaling van -1% tot ,-. staan te koop voor een mediane vraagprijs van ,-. Daarmee is dit woningtype bijna net zo duur als een appartement dat voor ,- in aanbod staat. Een vrijstaande woning die in het eerste kwartaal van 2014 in aanbod staat kostte ,-. Mediane vraagprijs in Nederland naar woningsoort (april april 2014) apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr Appartementen De gemiddelde mediane vraagprijs van een aangeboden vrijstaande woning binnen het topsegment van de woningmarkt in Nederland bedraagt ,- in en is de hoogst genoteerde. volgen met ,- per woning en appartementen registreren een vraagprijs van ,-. worden het goedkoopst aangeboden in met een gevraagde mediane prijs van ,-. In vergelijking met de gemiddelde mediane vraagprijs in is de prijs van een hoekwoning en appartement gelijk gebleven, terwijl die van een herenhuis licht is gestegen met 500,- en de prijs van een vrijstaande woning is gedaald met 5.000,-. Gemiddelde mediane vraagprijs in Nederland ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen juni 2014 Topsegment Nederland pagina 15 van 33

16 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Vraagprijs versus verkoopprijs Bij de vergelijking tussen vraag- en verkoopprijzen worden (vraag)prijzen van topsegmentwoningen in aanbod aan het begin van een bepaalde periode vergeleken met de verkopen in die periode. Dit gegeven laat voor Nederland een grote discrepantie zien. De discrepantie tussen de vraagprijs en de verkoopprijs wordt niet aangemerkt als onderhandelingsruimte, omdat deze vergelijking op mediane prijzen is gebaseerd en verder geen rekening houdt met de onderhandelingsruimte per woning. De vergelijking tussen de mediane vraag- en verkoopprijs geeft derhalve een indicatie van het groter of kleiner worden van de onderhandelingsruimte. In het eerste kwartaal van 2014 is het prijsverschil van een verkochte woning ten opzichte van de mediane vraagprijs aan het begin van dat kwartaal -8% ( ,-). In het derde kwartaal van was dit verschil aanzienlijk groter namelijk ,-, betekenend dat de verkoopprijs 10,4% onder de vraagprijs lag. Het beste kwartaal van afgelopen jaar, waar het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het kleinst is, is het tweede kwartaal van. Hier is het verschil namelijk -5,9% (betreffende ,-). In het eerste kwartaal van ligt de verkoopprijs 8,1% onder de vraagprijs, dit is een tiende van een procentpunt meer dan de eerste drie maanden van 2014 laten zien. Bij vrijstaande woningen besparen kopers begin 2014 het meest op de mediane vraagprijs. De verkoopprijs ligt bij dit type 7,8% beneden de vraagprijs, hetgeen 1,4 procentpunt lager is dan een jaar geleden. Opvallend is dat herenhuizen in de voorbije drie maanden met 1% een hogere verkoopprijs hebben geregistreerd dan dat de mediane vraagprijs op 1 januari 2014 bedroeg. en appartementen noteren een verkoopprijs die 5,6% en 3,8% onder de mediane vraagprijs ligt. Daarmee is de discrepantie voor hoekwoningen met 1,6 procentpunt toegenomen en voor appartementen met 1,8 procentpunt afgenomen. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in Nederland (Q1 Q1 2014) Vraagprijs Verkoopprijs Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. De woningmarktratio geeft de verhouding in procenten weer tussen de opname in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal. De woningmarktratio neemt in Nederland de afgelopen jaren steeds verder af, hetgeen een steeds ruimer wordende markt betekent. Op 1 april 2014 is de ratio voor een gemiddeld topsegmentwoning 5,7%, dat inhoudt dat achttien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat. Anders gezegd betekent dit dat op achttien woningen in aanbod, slechts één verkoop plaatsvindt. Een jaar geleden was dit percentage 4,4%. juni 2014 Topsegment Nederland pagina 16 van 33

17 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment De minst ruime markt is traditiegetrouw die van herenhuizen, zo ook begin april 2014 met een ratio van 11,1%. Hierbij staat voor herenhuizen negen keer de vraag naar woningen in aanbod. en appartementen verschillen weinig van elkaar met een ratio van 10,1% en 9,2%, oftewel tien en elf keer de vraag in aanbod. noteren nog altijd de ruimste markt met een ratio van 4,1%, te weten 25 keer de vraag in aanbod. Alle markten van de verschillende woningtypen zijn krapper geworden dan een jaar geleden, met de grootste toename bij herenhuizen, te weten 3,7 procentpunt. Woningmarktratio in Nederland (Q1 Q1 2014) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q ,7% 8,4% 6,8% 7,5% 7,4% 6,6% 9,7% 11,3% 11,1% 6,8% 8,6% 6,1% 7,6% 7,0% 6,2% 9,0% 9,6% 10,1% 3,5% 4,1% 3,6% 3,9% 3,3% 3,5% 3,8% 4,2% 4,1% Appartementen 6,7% 8,1% 6,6% 6,7% 6,9% 7,2% 8,5% 11,1% 9,2% juni 2014 Topsegment Nederland pagina 17 van 33

18 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment 4. Top acht gemeenten De hoogwaardige woonmilieus van Nederland zijn vastgelegd in de top acht gemeenten van Nederland, te weten: Bergen; Blaricum; Bloemendaal; De Bilt; Haarlem; Hilversum; Laren; Wassenaar. Ook voor de top acht worden de eerder geziene analyses uiteengezet. Het aantal bestaande woningen in aanbod en het aantal woningverkopen worden uitgelicht, alsook de verhouding tussen vraag en aanbod en de (gemiddelde) mediane looptijden van de verkochte woningen. Evenals voor de andere deelgebieden komt ook de vergelijking van vraag- en verkoopprijzen aan bod. Verkopen In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 verkopen gerealiseerd, waarvan 61 hoekwoningen, 60 vrijstaande woningen, veertien herenhuizen en vier appartementen. Wanneer dit vergeleken wordt met het eerste kwartaal van is sprake van een afname in het aantal verkopen van herenhuizen, te weten twee objecten., vrijstaande woningen en appartementen noteren een hoger verkoopaantal dan in dezelfde periode vorig jaar. Het aantal hoekwoningen is met 26 verkopen toegenomen, vrijstaande woningen noteren een stijging van vijftien objecten en appartementen registreren een toename van drie woningen. Vanwege het geringe aantal verkopen van de woningtypen herenhuizen en appartementen worden deze in de analyses op kwartaalbasis buiten beschouwing gelaten. Aantal verkopen in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q In de top acht gemeenten zijn in heel in totaal 471 woningen verkocht met een verkoopprijs van tenminste ,-. Wanneer dit vergeleken wordt met is sprake van een toename van 10,8% aangezien het aantal verkopen toen 425 objecten betrof. noteren in heel minder verkopen dan in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar. In totaal zijn 158 hoekwoningen verkocht in, dit is 6,5% minder dan in. Het aantal verkochte herenhuizen is op jaarbasis met 26,4%, oftewel veertien woningen, toegenomen tot 67 verkopen in. Het aantal verkochte vrijstaande woningen is van 187 verkopen in toegenomen tot 226 woningen in. Daarmee is sprake van een procentuele toename van 20,9%. Verder noteren appartementen een verkooptoename van 25% wanneer wordt vergeleken met. Anders gezegd, in zijn vier appartementen meer verkocht dan in, te weten 20 woningen. juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 18 van 33

19 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment In het eerste kwartaal van 2014 zijn 139 woningen van eigenaar gewisseld. Wanneer de laatste drie kwartalen van 2014 hetzelfde beeld vertonen als het eerste kwartaal, komt het totaal aantal woningverkopen binnen het topsegment dit jaar op 556. Ten opzichte van zou dit een toename van 18% betekenen, hetgeen sterker is dan de nationale verwachting (+9,2%). Aantal verkopen per jaar in top acht gemeenten ( - ) * Weergegeven verkoopaantal is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen De verdeling van woningverkopen naar woningtypen is afgelopen halfjaar als volgt: de vraag naar vrijstaande woningen was met 43% het grootst, gevolgd door hoekwoningen met 40%. Van het totaal aantal verkopen in het vierde kwartaal van en het eerste kwartaal van 2014 is 12% een herenhuis en 5% een appartement. Aantal verkopen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 - Q ; 4% Q4 - Q ; 5% 134 ; 13% 35 ; 12% 473 ; 46% 388 ; 37% Appartementen 121 ; 43% 112 ; 40% Looptijd Een topsegmentwoning is in het eerste kwartaal van 2014 verkocht na 179 dagen, oftewel vijf maanden en 27 dagen. Dit is een toename van één maand en 26 dagen wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden. Overeenkomstig met de looptijdcijfers van Nederland is sprake van een toenemende verkooptijd. De looptijdtoename in de top acht gemeenten is echter sterker dan de nationale woningmarkt. Van de twee woningtypen hoekwoningen en vrijstaande woningen, noteren hoekwoningen de langste looptijd. Een dergelijke woning stond 179 dagen te koop aangeboden, dit is vijf maanden en 27 dagen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden wordt een dergelijke woning minder snel verkocht. In het eerste kwartaal van stond een hoekwoning 153 dagen in aanbod, dit is vijf maanden. noteren in het eerste kwartaal van 2014 een langere juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 19 van 33

20 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment verkooptijd in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden, te weten 46 dagen (een maand en zestien dagen). Een vrijstaande woning noteert een mediane looptijd van 164 dagen, oftewel vijf maanden en twaalf dagen. Vanwege het uiterst geringe aantal verkopen van appartementen en herenhuizen, waar de betreffende mediane looptijden op gebaseerd zijn, en de extreme fluctuaties die dit gegeven hierdoor met zich meebrengt, zijn deze typen in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) De gemiddelde mediane looptijden van de woningtypen herenhuizen, hoekwoningen en appartementen uit het duurdere segment laten in een stijging zien ten opzichte van. Alleen vrijstaande woningen werden in sneller verkocht dan in, namelijk 23 dagen sneller. De gemiddelde mediane looptijd van een dergelijke woning bedroeg het afgelopen jaar 131 dagen, oftewel vier maanden en negen dagen. Door het nog altijd geringe aantal verkopen op jaarbasis van het woningtype appartementen is de mediane looptijd aan schommelingen onderhevig. Een appartement stond in gemiddeld 231 dagen (zeven maanden en achttien dagen) in aanbod, in was dit ter vergelijking 112 dagen (drie maanden en 21 dagen). De verkooptijd van herenhuizen en hoekwoningen is toegenomen met 25 dagen en twaalf dagen tot respectievelijk 120 dagen, oftewel drie maanden en 29 dagen, en 128 dagen, dit is vier maanden en zes dagen. Gemiddelde mediane looptijd van een verkochte woning in de top acht gemeenten naar woningsoort ( ) * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 20 van 33

21 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Verkoopprijzen Een verkochte topsegmentwoning binnen de top acht gemeenten van Nederland wist in het eerste kwartaal van 2014 een prijs van ,- op te brengen. In het eerste kwartaal van was dit nog ,-, waardoor een daling van 4% is waargenomen op jaarbasis. Kortom over de stabilisatie van de woningprijzen in het duurdere segment is in de top acht gemeenten, in tegenstelling tot de Nederlandse top woningmarkt, nog geen sprake. Voor een hoekwoning is in het eerste kwartaal van ,- betaald. Wanneer dit vergeleken wordt met dezelfde periode een jaar geleden dan is sprake van een daling van 6% aangezien de mediane verkoopprijs toen ,- bedroeg. noteren daarentegen een hogere koopsom dan een jaar geleden. Een in het eerste kwartaal van 2014 verkochte vrijstaande woning kostte ,-, een jaar geleden was dit ,-. Derhalve is sprake van een prijsstijging van 5% in een jaar. Mediane verkoopprijzen in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q en vrijstaande woningen noteren in binnen het topsegment een daling van de gemiddelde mediane verkoopprijs in vergelijking met. Het woningtype vrijstaande woningen registreert de grootste daling van -4,2% op jaarbasis. De prijsdaling van een hoekwoning is met 3,6% iets minder sterk. Hier staat tegenover dat herenhuizen in voor een hogere gemiddelde mediane prijs zijn verkocht dan in, namelijk +2,5%. Vanwege onvoldoende aantal verkopen van het woningtype appartementen is een vergelijking met voorgaand jaar niet representatief en derhalve in de volgende grafiek buiten beschouwing gelaten. Gemiddelde mediane verkoopprijs in de top acht gemeenten ( - ) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 21 van 33

22 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Het goedkoopste woningtype van het topsegment in de top acht gemeenten betreft, indien appartementen buiten beschouwing worden gelaten, herenhuizen met een gerealiseerde vierkante meterprijs van 3.369,- in het eerste kwartaal van In vergelijking met de vierkante meterprijs van een herenhuis in het eerste kwartaal van is de prijs met 14% gestegen. Het aantal verkopen in een kwartaal ligt onder de 25 waarnemingen, waardoor sprake is van sterke procentuele veranderingen. Aangezien in het eerste kwartaal van 2014 slechts vier appartementen zijn verkocht geeft de mediane verkoopprijs geen realistische weergave in vergelijking met voorgaande periodes. Derhalve is deze buiten beschouwing gelaten. Een vierkante meter van een hoekwoning kost 3.645,- in het eerste kwartaal van Ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een toename van 1%. De vierkante meterprijs van een vrijstaande woning is in een jaar met 1% gedaald tot 4.156,- in het eerste kwartaal van Mediane verkoopprijzen per vierkante meter in de top acht gemeenten naar woningsoort (Q1 Q1 2014) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q In overeenkomst met de totale gemiddelde mediane verkoopprijzen per woning realiseren alle woningtypen een daling. Ook op jaarbasis geldt dat te weinig appartementen verkocht zijn om een representatieve uitspraak te doen. Derhalve worden deze ook niet toegelicht en weergegeven in de grafiek. zijn in 11,4% goedkoper dan in. In heel is de gemiddelde mediane vierkante meterprijs voor dit woningtype 3.066,-, terwijl in deze 3.462,- bedroeg. De vierkante meterprijsdaling van hoekwoningen en vrijstaande woningen is op jaarbasis met -5,3% en -5,7% aanzienlijk kleiner. In kost een hoekwoning gemiddeld 3.602,- per vierkante meter, dit is 200,- minder dan een jaar geleden. Vrijstaande woningen zijn het duurste woningtype met een prijs van 4.134,- per vierkante meter. Ten opzichte van is een dergelijke woning per vierkante meter in 249,- goedkoper. Gemiddelde mediane verkoopprijs per vierkante meter in de top acht gemeenten ( ) * Weergegeven mediane verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 22 van 33

23 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Aanbod De top acht gemeenten van Nederland bieden op 1 april 2014 gezamenlijk bestaande woningen aan met een vraagprijs van tenminste ,-. Waar een jaar geleden nog een stijging van 7,7% werd waargenomen ten opzichte van het jaar daarvoor, is dit jaar sprake van een aanboddaling van 10,4% op jaarbasis. Vergelijkend met 1 januari 2014 is de daling minder groot, namelijk 7%. Op jaarbasis noteren alle woningtypen een afname van het aantal aangeboden woningen. registreren de sterkste aanboddaling met 22,2% tot 137 woningen, dit betreft een afname van 39 woningen. Achtereenvolgens noteren hoekwoningen, appartementen en vrijstaande woningen een afname van 17,4%, 9,6% en 3,1%. Op 1 april 2014 zijn van deze woningtypen respectievelijk 393, 103 en 718 woningen voor de verkoop beschikbaar, dit betreft een daling van 83, elf en 23 woningen. Op 1 april 2014 worden appartementen met 103 beschikbare woningen binnen de top acht gemeenten het minst aangeboden, dat een aandeel van 8% van het totaalaanbod vertegenwoordigt. representeren daarnaast met 137 te koop staande woningen een aandeel van 10%, waarna hoekwoningen volgen met 29% van het totaal (393 beschikbare hoekwoningen). De resterende 53% komt vanzelfsprekend toe aan vrijstaande woningen, waar op 1 april 718 bestaande woningen van worden aangeboden. Aantal woningen in aanbod op 1 april 2014 in de top acht gemeenten Top acht gemeenten 103; 8% 137; 10% 718; 53% 393; 29% Appartementen Aantal woningen in aanbod op 1 april in de top acht gemeenten naar woningsoort ( 2014) Appartementen juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 23 van 33

24 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Vergelijkend met het einde van het laatste kwartaal van laat enkel het woningtype appartementen een aanbodtoename zien. Dit betreft een lichte toename van 1%, te weten één woning. noteren de sterkste aanboddaling van 11,3% in de voorbije drie maanden, het aantal aangeboden hoekwoningen is hiermee met 50 woningen gedaald. en vrijstaande woningen registreren een aanboddaling van respectievelijk 9,3% en 5,0%, te weten een afname van veertien en 38 woningen. Aantal woningen in aanbod in de top acht gemeenten (april april 2014) apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr Appartementen Vraagprijzen Voor een op 1 april 2014 beschikbare topsegmentwoning wordt in de top acht gemeenten van Nederland een mediane koopsom van ,- gevraagd. Dit bedrag is 2,3% hoger dan een jaar geleden, toen voor een woning ,- is gevraagd. Aan het einde van het eerste kwartaal van is sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking tot een jaar geleden, te weten -1,1%. Het enige woningtype waarbij de mediane vraagprijs hoger is dan vorig jaar is vrijstaande woningen met een prijsstijging van 4%. Alle overige woningtypen noteren in vergelijking met 1 april een gelijke vraagprijs. Voor een op 1 april 2014 beschikbaar herenhuis, hoekwoning, vrijstaande woning of appartement is achtereenvolgens ,-, ,-, ,- en ,- gevraagd. In vergelijking tot drie maanden geleden is de vraagprijs van een herenhuis en vrijstaande woning met ieder 1% gestegen. De prijs van een hoekwoning en appartement is gelijk gebleven. Mediane vraagprijs in de top acht gemeenten (april april 2014) apr-12 jul-12 okt-12 jan-13 apr-13 jul-13 okt-13 jan-14 apr Appartementen juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 24 van 33

25 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment De gemiddelde mediane vraagprijs in ligt voor de woningtypen vrijstaande woningen en appartementen lager dan in, respectievelijk -3% en -2%. De mediane vraagprijs van een vrijstaande woning in bedraagt ,- en van een appartement ,-. Het woningtype herenhuizen noteert een toename van 1% tot ,-. zijn met een gemiddelde mediane vraagprijs van ,- in nagenoeg even duur als in. Op basis van de gegevens uit het eerste kwartaal is de verwachting dat de gemiddelde mediane vraagprijs voor 2014 licht toeneemt. Gemiddelde mediane vraagprijs in de top acht gemeenten ( ) * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Appartementen Vraagprijs versus verkoopprijs De mediane verkoopprijs van een bestaande topsegmentwoning in de top acht gemeenten ligt onder de mediane vraagprijs. Het grootste verschil in is gerealiseerd in het derde kwartaal van, namelijk -14,4%. Overeenkomstig met heel Nederland is de discrepantie tussen vraag- en verkoopprijs in dit kwartaal het grootst. In de top acht gemeenten is het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in het tweede kwartaal van met -1,3% het kleinst. Wederom is dit in overeenstemming met de trend van Nederland. In het eerste kwartaal van 2014 ligt de verkoopprijs -11,9% onder de gevraagde koopsom aan het begin van dat kwartaal, hetgeen 3,8 procentpunt hoger is dan in het eerste kwartaal van. Derhalve is het verschil tussen vraag- en verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 groter dan vorig jaar. De mediane koopsom van een herenhuis is in het eerste kwartaal van ,5% hoger dan de mediane vraagprijs op 1 januari Een jaar geleden was de verkoopprijs van een dergelijke woning nog 11,6% lager dan de gevraagde koopsom. Het woningtype hoekwoningen noteert met -11,5% het grootste prijsverschil in het eerste kwartaal van In vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is het prijsverschil met 5,4 procentpunt toegenomen. Kortom, het verschil tussen de vraagprijs en koopsom is groter geworden. en appartementen noteren een verschil van -7,7% en -6,7% en registreren daarmee op jaarbasis een afname van respectievelijk 5,3 en 9,4 procentpunt. Met andere woorden, de koopsom komt dichter bij de vraagprijs. Vraagprijs versus verkoopprijs van een woning in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) Vraagprijs Verkoopprijs juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 25 van 33

26 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Woningmarktratio Aan de hand van de zogenoemde woningmarktratio wordt geanalyseerd hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden. In de top acht gemeenten neemt deze ratio voor het duurdere segment overeenkomstig met Nederland toe. Dit betekent dat de woningmarkt krapper is geworden. Waar het aantal verkopen als percentage van het aanbod op 1 april nog 6,4% was, bedraagt deze op 1 april ,3%, betekenend dat tien keer de vraag naar woningen binnen het topsegment in aanbod staat in de top acht gemeenten. In Nederland staat achttien keer de vraag naar woningen in aanbod, oftewel op de achttien woningen die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. De markt van hoekwoningen is in het eerste kwartaal van 2014 met 15,5% het minst ruim. Op de zes woningen van dit woningtype die te koop staan wordt één verkoop gerealiseerd. volgt hierna met 10,2%. Dit betreft één verkoop op tien aangeboden woningen. en appartementen noteren de laagste woningmarktratio met 8,4% en 3,9%, oftewel één verkoop op twaalf en 25 aangeboden woningen. Ten opzichte van het eerste kwartaal van noteren alle woningtypen een betere marktverhouding. Met name de markt voor hoekwoningen is met 8,2 procentpunt toegenomen, dat een aanzienlijke verbetering indiceert. Aangezien het aantal verkochte appartementen is toegenomen van één naar vier verkopen, is de woningmarktratio met drie procentpunt gestegen. Verder noteren vrijstaande woningen een toename van 2,3 procentpunt en herenhuizen 1,1 procentpunt. Derhalve is de markt voor herenhuizen het meest stabiel gebleven. Woningmarktratio in de top acht gemeenten (Q1 Q1 2014) 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q ,5% 8,8% 6,4% 7,1% 9,1% 4,9% 12,5% 13,9% 10,2% 7,6% 10,4% 8,9% 6,9% 7,4% 5,5% 9,2% 11,5% 15,5% 5,4% 7,7% 6,0% 6,6% 6,1% 7,3% 8,1% 8,1% 8,4% Appartementen 4,6% 0,9% 3,7% 5,4% 0,9% 4,5% 2,8% 10,8% 3,9% juni 2014 Topsegment Top acht gemeenten pagina 26 van 33

27 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment 5. Conclusie en verwachting Verkopen Het aantal verkopen naar woningtype van Q4 en Q1 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van Q4 en Q1. Nederland +19,6% Top acht gemeenten +39,4% 15 ; 5% 356 ; 13% 367 ; 14% 35 ; 12% ; 53% 525 ; 20% Appartementen 121 ; 43% 112 ; 40% Looptijden Gemiddelde mediane looptijden van tot en met per deelgebied. * Weergegeven looptijd is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Nederland Top acht gemeenten 0 Verkoopprijzen Gemiddelde mediane verkoopprijzen van tot en met per deelgebied. * Weergegeven verkoopprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Nederland Top acht gemeenten juni 2014 Topsegment Conclusie en verwachting pagina 27 van 33

28 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Aanbod Het aanbod in de deelgebieden verdeeld naar woningtypen op 1 april 2014, inclusief procentuele veranderingen ten opzichte van 1 januari ; 8% Nederland -3,4% ; 11% ; 7% Top acht gemeenten -7% 103; 8% 137; 10% 393; 29% ; 74% 718; 53% Appartementen Vraagprijzen Gemiddelde mediane vraagprijzen van tot en met per deelgebied. * Weergegeven vraagprijs is enkel gebaseerd op waarnemingen uit het eerste kwartaal van Nederland Top acht gemeenten Vraagprijs versus verkoopprijs De vergelijking tussen de verkoopprijs in het eerste kwartaal van 2014 met de vraagprijs van beschikbare woningen op 1 januari 2014, per deelgebied Vraagprijs Verkoopprijs Nederland Top acht gemeenten juni 2014 Topsegment Conclusie en verwachting pagina 28 van 33

29 Sprekende Cijfers Woningmarkten 2014 / Dynamis Topsegment Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in het eerste kwartaal van en 2014 en het aanbod aan het einde van die perioden, per deelgebied. 10,3% 4,4% 5,7% 6,4% Woningmarktratio Q1 Woningmarktratio Q Verwachting Volgens Dynamis is het topsegment van de woningmarkt aan schommelingen onderhevig en afhankelijk van hoe de onderkant van de markt zich beweegt. De ontwikkelingen aan de onderkant van de woningmarkt vloeien vertraagd door naar de top. Dit heeft te maken met de doorstroming van starters naar een woning in het middensegment en vervolgens de verhuizing naar een topsegmentwoning. Niet iedereen is in de gelegenheid om een topsegmentwoning te kopen en hierdoor bereikt een ontwikkeling uit de onderkant van de markt niet altijd of in mindere mate de top. Dit onderschrijft tevens waarom een aparte rapportage over de top van de woningmarkt van belang is. Het topsegment van de woningmarkt wordt gekenmerkt door een dalend aanbodniveau en een toename in het aantal verkopen. Zowel in heel als in het eerste kwartaal van 2014 is op jaarbasis sprake van een hoger aantal verkochte woningen waarvan de minimale koopsom ,- bedraagt. De gehele woningmarkt laat een herstel zien in het aantal verkopen, mede hierdoor stromen consumenten weer door naar duurdere woningen. Diverse woningen die geruime tijd in aanbod stonden zijn verkocht, dat tevens voor een vernieuwing of daling van het aanbod zorgt. De economische situatie van Nederland verbetert en dit heeft een positieve uitwerking op de gehele woningmarkt en uiteindelijk het topsegment. Het economische herstel is echter fragiel en daarmee tevens de herstellende woningmarkt. Dit heeft mede tot gevolg dat consumenten hun verhuisbehoefte mogelijk uitstellen tot er meer zekerheid is over het doorzetten van de economische groei. De startersmarkt is de meest dynamische markt, waar relatief gezien veel verkopen plaatsvinden en waar de looptijden in verhouding kort zijn. Het topsegment van de woningmarkt is veel minder dynamisch, woningen staan langer te koop en de vraag is beperkt. Veel regionale markten hebben derhalve te maken met een beperkt aantal verkopen van topsegmentwoningen in verhouding tot het aanbod. Het aanbod daarentegen heeft voldoende diverse soorten woningen beschikbaar om in de verhuisbehoefte van consumenten te voldoen. De verhouding tussen de vraag en het aantal beschikbare objecten liggen in de top van de woningmarkt vaak ver uiteen. juni 2014 Topsegment Conclusie en verwachting pagina 29 van 33

30 Sprekende Cijfers -1 / Dynamis Topsegment Bijlagen l Doel en onderzoeksverantwoording ll Begrippenlijst Mei Rapport Topsegment Bijlagen pagina 30 van 33

31 Sprekende Cijfers 2014 / Dynamis Topsegment Noord-Holland Bijlage l Doel en onderzoeksverantwoording Doel Het doel van de Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment rapportage is het jaarlijks inzicht verschaffen in aanbod, vraag en prijsontwikkelingen van bestaande koopwoningen binnen het topsegment in Nederland, alsmede het leveren van een actueel overzicht aan de hand van heldere cijfers en een bondige tekstuele toelichting. Ook het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen om een toekomstgericht beeld te scheppen is hier onderdeel van. Onder het topsegment van de woningmarkt worden koopwoningen verstaan met een vraag-/verkoopprijs van tenminste ,-. Aanpak De te gebruiken data om bovenstaande te bereiken, wordt door Dynamis verkregen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) via TIARA. De NVM heeft een marktaandeel van 70%, hetgeen ondanks hogere werkelijke aanbod- en verkoopaantallen, ruim voldoende is voor een gedegen analyse. De verkregen gegevens worden verwerkt volgens een standaardmethode, welke objecten met slechte of onjuiste gegevens verwijderd. Daarnaast wordt in de beschreven rapportage gebruik gemaakt van mediane looptijden en verkoopprijzen, waarbij de uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee tellen en de uitkomsten dichter in de buurt komen bij het normale. Verder worden verkoopprijzen gehanteerd die zijn gerealiseerd op de onderhandse vrije verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. Dynamis registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM, VastgoedPRO en VBO leden, vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopovereenkomst is/zijn verlopen. Het kadaster registreert daarentegen de verkoop van een bestaande koopwoning pas op het moment van transport bij de notaris. In de praktijk blijkt echter dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris twee en een halve maand tot drie maanden bevat. De cijfers van Dynamis geven daarom een actueler beeld van de woningmarkt. Analyse Op basis van de verzamelde data worden de totale aanbod- en verkoopcijfers voor vier woningtypen berekend. Hier behoren ook de mediane looptijden en verkoopprijzen bij. Deze gegevens worden vergeleken met cijfers uit voorgaande jaren, waardoor een duidelijk beeld door de tijd ontstaat. De samenwerking tussen de twaalf Dynamis partners geeft een dynamisch beeld van de markt, waardoor Dynamis in staat is tot het geven van een visie op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen voor de bestaande Nederlandse woningmarkt. Regio s De bovenstaande analyse wordt in deze notitie gepresenteerd voor Nederland en de top acht gemeenten van Nederland. Deze acht gemeenten zijn: de gemeente Bergen; de gemeente Blaricum; de gemeente Bloemendaal; de gemeente De Bilt; de gemeente Haarlem; de gemeente Hilversum; de gemeente Laren; de gemeente Wassenaar. juni 2014 Topsegment Noord-Holland Bijlagen pagina 31 van 33

32 Sprekende Cijfers 2014 / Dynamis Topsegment Noord-Holland Bijlage ll Begrippenlijst Aanbod Het aantal te koop staande bestaande woningen op een bepaald moment. Afgelopen jaar Het afgelopen jaar betreft het tweede kwartaal van tot en met het eerste kwartaal van Beroepsbevolking Alle personen met een leeftijd van 15 tot 65 jaar, die tenminste twaalf uur per week werken, of werk hebben aanvaard waardoor ze tenminste twaalf uur per week gaan werken, of verklaren ten minste twaalf uur per week te willen werken, daarvoor beschikbaar zijn en activiteiten ontplooien om werk voor ten minste twaalf uur per week te vinden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen is het rekenkundig gemiddelde van vijf vragen. De consumenten worden gevraagd naar hun mening over de huidige financiële situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden), de toekomstige financiële situatie, het oordeel over de huidige situatie voor de aankoop van duurzame goederen, de huidige economische situatie (refererend aan de afgelopen 12 maanden) en naar de verwachtingen voor de komende 12 maanden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek laten kwartaalgemiddelden zien. Gemiddelde mediane looptijd De looptijd is de mediane tijd dat een woning in aanbod heeft gestaan. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale looptijd dan de gemiddelde looptijd. Gemiddelde mediane verkoopprijs De genoemde verkoopprijzen (per vierkante meter) zijn mediane prijzen. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, waardoor het cijfer dichter in de buurt komt bij de normale prijs dan de gemiddelde prijs. Inflatie Inflatie is het minder waard worden van geld, waarbij de cijfers indiceren in hoeverre het leven voor een gemiddeld huishouden in een jaar tijd duurder is geworden. Gegevens zoals weergegeven in de grafiek zijn einde kwartaal waarnemingen. Topsegment woningmarkt Het topsegment van de woningmarkt betreft bestaande koopwoningen die een vraag- /verkoopprijs van tenminste ,- registreren. Type woningen Appartementen: boven- en benedenwoningen, galerij-, portiek- en verzorgingsflats, maisonnette, patio- en combiwoningen en penthouses. : geschakelde inclusief verspringende woningen. : halfvrijstaande woningen inclusief twee onder één kap woningen. : losstaande woningen. Verkoopprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning op de woningmarkt wordt verkocht. Ook wel transactieprijs genoemd. Verkopen Het aantal aangekochte woningen in een bepaalde periode. Ook wel transacties genoemd. Vraagprijs Het bedrag waarvoor een bestaande woning wordt aangeboden op de woningmarkt. Woningmarktratio Verhouding tussen transacties in een bepaald kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, uitgedrukt in procenten. 75% wordt beschouwd als evenwicht, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal is verkocht. Met andere woorden: in vier maanden (de reciproke van 0,75 vermenigvuldigd met het aantal maanden in een kwartaal) wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit evenwicht verschilt per woningtype en regio. juni 2014 Topsegment Noord-Holland Bijlagen pagina 32 van 33

33 Sprekende Cijfers 2014 / Dynamis Topsegment Noord-Holland Colofon Dit is een product van: Orteliuslaan BA, Utrecht tel dynamis@dynamis.nl Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Utrecht Shirley Bröcker, Research Manager Dynamis Meggie van de Werf, stagiaire research Dynamis juni 2014 Topsegment pagina 33 van 33

34 Sprekende Cijfers Woningmarkt Nederland Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t info@frisiamakelaars.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan AL Apeldoorn t f info@rodenburg.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat DA Arnhem t f arnhem@s-t.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Rotterdam Ooms.com Maaskade NJ Rotterdam t f info@ooms.com Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Zwolle Rodenburg Makelaars Zwolle Aagje Dekenstraat BZ Zwolle t zwolle@rodenburg.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein JR Enschede t f enschede@snelderzijlstra.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Nijmegen Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel TJ Nijmegen t f info@s-t.nl Sprekende Cijfers Woningmarkten Topsegment Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda t f info@vandersande.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat GW Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht) Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat K X Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein ZT Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D 5211 CK s-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f Info@molenbeek.nl pagina 1 Nederland april 2014